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宜华木业：拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉
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宜华木业：拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉
告示日期 2014-10-15
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品
团体股份有限公司所有股权
资产评估陈诉
中通评报字〔2014〕362号
共三册 第一册
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一四年九月二十四日
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 目次
目 录第一册(声明、摘要、正文及附件)
声 明 ....................................................................................................................... 1
摘 要 ....................................................................................................................... 2
正 文
一、委托方、被评估单位和其他评估陈诉使用者轮廓 ................................ 5
二、评估目的 .................................................................................................... 9
三、评估器材和领域 ........................................................................................ 9
四、代价范例及其界说 .................................................................................. 11
五、评估基准日 .............................................................................................. 11
六、评估依据 .................................................................................................. 12
七、评估要领 .................................................................................................. 12
八、评估措施实行历程和情形 ...................................................................... 17
九、评估假设 .................................................................................................. 17
十、评估结论 .................................................................................................. 18
十一、出格事项声名及期后事项 .................................................................. 20
十二、评估陈诉使用限制声名 ...................................................................... 20
十三、评估陈诉日 .......................................................................................... 21
附 件 ..................................................................................................................... 22第二册(评估明细表)第三册(评估声名)关于评估声名使用领域的声明企业关于举办资产评估有关事项的声名资产评估声名
一、评估器材与评估领域声名
二、资产核真相形总体声名
三、评估技能声名——资产基本法
四、评估技能声名——收益法
五、评估结论及其说明
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 声明
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法令礼貌和资产评估准则,固守独立、客观和合理的原则;按照我们在执业历程中网络的资料,评估陈诉告诉的内容是客观的,并对评估结论公道性包袱相应的法令责任。
二、评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、正当性、完整性,适当使用评估陈诉是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系;与相关当事方没有现存可能预期的好处干系,对相关当事方不存在成见。
四、我们已对评估陈诉中的评估器材及其所涉及资产举办现场观测;我们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷,对评估器材及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练,并对已经发明的问题举办了如实披露。
五、我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的限制,评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 摘要
摘 要
一、本次评估对应的经济行为
本次评估对应的经济行为是广东省宜华木业股份有限公司拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权。
二、评估目的
本次评估的目的,是为广东省宜华木业股份有限公司拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权的经济行为提供代价参考依据。
三、评估器材和评估领域
评估器材为深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司股东所有权益。
评估领域为深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司申报的评估基准日的所有资产及负债。
四、代价范例
市场代价
五、评估基准日
2014 年 6 月 30 日
六、评估要领
本次采取资产基本法和收益法举办评估,最终采取收益法的评估功效作为评估结论。
七、评估结论及其使用有效期
(一)收益法评估结论
评估基准日 2014 年 6 月 30 日,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司股东所有权益的评估代价为 57,097.61 万元,较股东所有权益账面值(单户口径)18,285.83 万元,增值 38,811.78 万元,增值率 212.25%。
(二)资产基本法评估功效
在评估基准日 2014 年 6 月 30 日,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司总资产账面代价为 29,213.89 万元,负债账面代价为 10,928.06 万元,净资产账面代价为 18,285.83 万元;经评估后,总资产评估代价为 32,006.61 万元,负债评估代价为 10,928.06 万元,股东所有权益评估代价为 21,078.55 万
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 摘要元。总资产评估值比账面值增值 2,792.72 万元,增值率 9.56%;净资产评估值比账面值增值 2,792.72 万元,增值率为 15.27%。评估结论具体情形见下表:
资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日:2014 年 6 月 30 日
被评估企业:深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司 单位:人民币万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 活动资产 23,397.71 23,741.49 343.78 1.47%
2 非活动资产 5,816.18 8,265.12 2,448.94 42.11%
3 个中:耐久股权投资 3,226.20 5,678.73 2,452.53 76.02%
4 牢靠资产 506.13 492.54 -13.59 -2.69%
5 无形资产 29.30 39.30 10.00 34.14%
6 耐久待摊用度 1,885.90 1,885.90 0.00 0.00%
7 递延所得税资产 108.09 108.09 0.00 0.00%
8 其他非活动资产 60.56 60.56 0.00 0.00%
9 资产总计 29,213.89 32,006.61 2,792.72 9.56%
10 活动负债 10,928.06 10,928.06 0.00 0.00%
11 非活动负债 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!
12 负债总计 10,928.06 10,928.06 0.00 0.00%
13 净资产(全部者权益) 18,285.83 21,078.55 2,792.72 15.27%
最终,采取收益法评估功效作为本次评估结论,即深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司股东所有权益代价为57,097.61万元。
本评估结论仅对广东省宜华木业股份有限公司拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权这一特定评估目的有效。本评估陈诉评估功效于2014年6月30日至2015年6月29日之间使用有效。
由于无法获取足够富厚的相关市场买卖业务统计资料,缺乏关于活动性对评估器材代价影响程度的说明判断依据,本次评估未思量活动性折价对评估值的影响。
八、对评估结论发生影响的出格事项及期后事项
1.截至评估基准日,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司向浦发银行深圳凤凰大厦支行申请授信融资的包管贷款1000万元,包管方法:用应收账款作为质押,公司法人陈森豪及夫人黄銮华作为担保人将自有衡宇作为抵押。
2. 深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司以公司法人陈森豪及夫人黄銮华作为担保人向招商银行深圳莲花支行申请授信融资贷款,金额为790
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 摘要万元。
提请陈诉使用者存眷对出格事项的处理赏罚方法、出格事项对评估结论大概发生的影响,并提醒评估陈诉使用者存眷其对经济行为的影响。
以上内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目的具体情形和公道领略评估结论,该当阅读评估陈诉正文。
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文
广东省宜华木业股份有限公司拟收购
深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权
资产评估陈诉
中通评报字〔2014〕362号广东省宜华木业股份有限公司:
中通诚资产评估有限公司接管贵公司的委托,按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则,采取资产基本法和收益法,根据须要的评估措施,对广东省宜华木业股份有限公司拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权的经济行为所涉及深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司的所有资产和负债在 2014 年 6 月 30 日的市场代价举办了评估。现将资产评估情形陈诉如下。
一、委托方、被评估单位和其他评估陈诉使用者轮廓
(一)委托方轮廓
本次评估的委托方为广东省宜华木业股份有限公司
委托方名称:广东省宜华木业股份有限公司
住所:广东省汕头市澄海区莲下镇槐东家产区
法定代表人:刘绍喜
注册成本:人民币壹拾肆亿捌仟贰佰捌拾柒万零肆元
公司范例:其他股份有限公司(上市)
策划领域:从事本企业出产所需自用原木的收购及出产、策划不涉及国度收支口配额及许可证打点的装饰木成品及木构件等木料深加工产物。
股东(提倡人):宜华企业(团体)有限公司,荣科国际投资有限公司,汕头市澄海区诚艺实业有限公司,汕头市澄海区捷和贸易有限公司,汕头市澄海区源兴实业有限公司。
(二)被评估单位轮廓
被评估单位名称:深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司
住所:深圳市龙岗区南湾街道下李朗平吉大道 2 号粤信物流基地配套办公楼 5、6 楼,701,803B,9 楼
法定代表人:陈森豪
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文
注册成本:玖仟万元整
实劳绩本:玖仟万元整
公司范例:股份有限公司
策划领域:纺织品、床上用品、布艺装饰用品的计划开发、出产策划(出产园地执照另行申办)、购销及处事;旅店装备及用品、电器、工艺品、装置品、香氛系列产物的开发、购销和处事;旅店用品方案设战略划和咨询;香薰装备的技能开发、销售、租赁及维修;品牌署理及营销,互联网销售;国内商业,物资供销业(不含专营、专控、专卖商品);货品及技能收支口(国度明令克制及特种许可的除外)
深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司经深圳市市场监督打点局核准,原为深圳市恒安兴纺织科技有限公司,系 2009 年 10 月 12 日由陈森豪和林洁卿共同出资设立,注册成本为 100 万元,个中陈森豪以货币出资 95 万元,占注册成本 95%;林洁卿以货币出资 5 万元,占注册成本 5%。
2010 年 11 月 12 日,公司增加注册成本 200 万元,由陈森豪以货币出资200 万元,变换后注册成本为 300 万元,个中陈森豪累计出资 295 万元,占注册成本 98.4%;林洁卿累计出资 5 万元,占注册成本 1.6%。
2011 年 1 月 25 日,公司增加注册成本 200 万元,由陈森豪、林洁卿别离以货币出资 180 万元、20 万元,变换后注册成本为 500 万,个中陈森豪累计出资 475 万元,占注册成本 95%;林洁卿累计出资 25 万元,占注册成本 5%。
2011 年 5 月 20 日,林洁卿将股权所有转让给黄銮华,同时公司增加注册成本 500 万元,由陈森豪、黄銮华、姚建安、陈佩霞别离以货币出资 255 万元、25 万元、200 万元、20 万元,变换后注册成本为 1,000 万元,个中陈森豪累计出资 730 万元,占注册成本 73%;黄銮华累计出资 50 万元,占注册成本 5%;姚建安累计出资 200 万元,占注册成本 20%;陈佩霞累计出资 20 万元,占注册成本 2%。
2011 年 12 月 27 日,公司增加注册成本 280 万元,由黄銮华、姚建安、吴开松、陈佩霞、深圳市智合投资打点中心(有限合资)与深圳市鼎昇投资打点中心(有限合资)别离以货币资出资 14 万元、105.52 万元、76.80 万元、12 万元、46.08 万元、25.60 万元,变换后注册成本为 1,280 万元,个中陈森豪累计出资 730 万元,占注册成本 57.03%;黄銮华累计出资 64 万元,占注册
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文成本 5%;姚建安累计出资 305.52 万元,占注册成本 23.87%;吴开松累计出资额为 76.8 万元,占注册成本 6%;深圳市智合投资打点中心(有限合资)累计出资 46.08 万元,占注册成本 3.6%;陈佩霞累计出资 32 万元,占注册成本2.5%;深圳市鼎昇投资打点中心(有限合资)累计出资 25.60 万元,占注册成本 2%。
2012 年 7 月 17 日,公司增加注册成本 158 万元,由广州至尚益信股权投资企业(有限合资)、姚利畅、李锐源别离以货币出资 86.28 万元、57.34 万元、14.38 万元,变换后注册成本为 1,438 万元,个中陈森豪累计出资 730 万元,占注册成本 50.765%;姚建安累计出资 305.52 万元,占注册成本 21.246%;广州至尚益信股权投资企业(有限合资)累计出资 86.28 万元,占注册成本 6%;吴开松累计出资 76.80 万元,占注册成本 5.341%;黄銮华累计出资 64 万元,占注册成本 4.451%;姚利畅累计出资 57.34 万元,占注册成本 3.988%;深圳市智合投资打点中心(有限合资)累计出资 46.08 万元,占注册成本 3.204%;陈佩霞累计出资 32 万元,占注册成本 2.225%;深圳市鼎昇投资打点中心(有限合资)累计出资 25.60 万元,占注册成本 1.78%;李锐源累计出资 14.38 万元,占注册成本 1%。
2012 年 12 月 19 日,陈森豪将所持公司 1%股权转让给深圳市至凌投资打点中心(有限合资),变换后注册成本仍为 1,438 万元。
2013 年 10 月 17 日,公司增加注册成本 360 万元,由深圳市安全创新成本投资有限公司和宁波嘉诚汇金股权投资合资企业(有限合资)别离以货币出资 341.62 万元和 18.38 万元。2013 月 10 月 28 日,姚建循别离将所持公司7.978%、2%和 2%的股权转让给宁波嘉诚汇金股权投资合资企业(有限合资)、陈隆风和方端。变换后公司注册成本为 1,798 万元,个中陈森豪累计出资 715.62万元,占注册成本 39.801%;深圳市安全创新成本投资有限公司累计出资341.62 万元,占注册成本 19.000%;宁波嘉诚汇金股权投资合资企业(有限合资)累计出资 161.82 万元,占注册成本 9.000%;姚建安累计出资 90.16 万元,占注册成本 5.014%;广州至尚益信股权投资企业(有限合资)累计出资86.28 万元,占注册成本 4.799%;吴开松累计出资 76.80 万元,占注册成本4.271%;黄銮华累计出资 64 万元,占注册成本 3.559%;姚利畅累计出资 57.34万元,占注册成本 3.189%;深圳市智合投资打点中心(有限合资)累计出资
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文46.08 万元,占注册成本 2.563%;陈隆风累计出资 35.96 万元,占注册成本2.000%;方端累计出资 35.96 万元,占注册成本 2.000%;陈佩霞累计出资 32万元,占注册成本 1.780%;深圳市鼎昇投资打点中心(有限合资)累计出资25.60 万元,占注册成本 1.424%;李锐源累计出资 14.38 万元,占注册成本0.800%;深圳市至凌投资打点中心(有限合资)累计出资 14.38 万元,占注册成本 0.800%。
2013 年 12 月 16 日,经公司股东会决策通过,由深圳市恒安兴纺织科技有限公司原有全体股东作为提倡人,对深圳市恒安兴纺织科技有限公司举办整体改组,提倡设立深圳市恒安兴旅店用品股份有限公司,以制止 2013 年 10月 31 日的净资产 174,698,803.23 元按 1:0.5152 的比例折合为深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司股本 90,000,000 股,并于 2013 年 12 月 24 日在深圳市市场监督打点局治理变换挂号。
2014 年 1 月 17 日,公司名称由“深圳市恒安兴旅店用品股份有限公司”变换为“深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司”,企业法人营业执照号为440301104307202。
制止评估基准日深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司共有 5 家全资子公司,别离为深圳市艾罗曼香料科技有限公司、深圳市古乔品牌打点有限公司、深圳市西贝尔旅店用品有限公司、深圳市恒安兴纺织工艺有限公司和深圳市伽博艺术创意有限公司。
制止评估基准日深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司的股权结构如下:
单位:人民币元
股东名称 出资金额 出资比例
陈森豪 35,820,900.00 39.801%
深圳市安全创新成本投资有限公司 17,100,000.00 19.000%
宁波嘉诚汇金股权投资合资企业(有限合资) 8,100,000.00 9.000%
姚建安 4,512,600.00 5.014%
广州至尚益信股权投资企业(有限合资) 4,319,100.00 4.799%
吴开松 3,843,900.00 4.271%
黄銮华 3,203,100.00 3.559%
姚利畅 2,870,100.00 3.189%
深圳市智合投资打点中心(有限合资) 2,306,700.00 2.563%
陈隆风 1,800,000.00 2.000%
方 端 1,800,000.00 2.000%
陈佩霞 1,602,000.00 1.780%
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文
单位:人民币元
股东名称 出资金额 出资比例
深圳市鼎昇投资打点中心(有限合资) 1,281,600.00 1.424%
李锐源 720,000.00 0.800%
深圳市至凌投资打点中心(有限合资) 720,000.00 0.800%
合 计 90,000,000.00 100.000%
深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司连年首要财务状况见下表:
连年财务状况表
单位:人民币元
项目 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 6 月
资产总额 65,790,546.95 152,638,714.37 271,395,573.96 292,138,888.10
个中:牢靠资产 1,055,433.77 3,375,306.45 4,384,477.25 5,061,342.36
负债总额 36,720,766.62 79,317,423.41 96,884,778.99 109,280,564.23
净资产 29,069,780.33 73,321,290.96 174,510,794.97 182,858,323.87
营业收入 81,242,132.57 137,598,335.33 146,525,245.10 87,094,805.45
利润总额 14,871,713.00 12,719,649.84 14,836,267.51 41,172,540.99
净利润 11,142,612.93 9,518,086.87 11,090,504.01 38,347,528.90
深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司连年的首要财务数据已经广东正中珠江管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计,并出具广会所审字〔2012〕第12000190028 号、广会所审字〔2013〕第 12000190039 号、广会审字〔2014〕G14001520030 号、广会所审字〔2014〕G14001520041 号无保存意见的审计陈诉。
(三)其他评估陈诉使用者轮廓
除委托方、被评估单位、国度法令礼貌规定的评估陈诉使用者外,业务约定书未约定其他评估陈诉使用者。
二、评估目的
本次评估的目的,是为广东省宜华木业股份有限公司拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权的经济行为提供代价参考依据。
三、评估器材和领域
(一)评估器材与评估领域内容
委托评估器材和评估领域与经济行为涉及的评估器材和评估领域一致。
评估器材为深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司股东所有权益。
评估领域包罗由深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司申报的评估基准日表内各项资产及负债,该评估领域中表内资产及负债对应的管帐报表已
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文经广东正中珠江管帐师事宜所(非凡平凡合资)审计,详细情形见下表。
2014 年 6 月 30 日资产负债表
单位:人民币元
序号 科目名称 账面代价
1 一、 活动资产合计 233,977,066.11
2 货币资金 28,731,442.93
3 应收单据 290,000.00
4 应收账款 59,196,195.98
5 预付金钱 6,380,223.59
6 应收股利 30,000,000.00
7 其他应收款 45,557,202.68
8 存货 43,806,489.44
9 其他活动资产 20,015,511.49
10 二、 非活动资产合计 58,161,821.99
11 耐久股权投资 32,261,957.44
12 牢靠资产 5,061,342.36
13 无形资产 292,987.00
14 耐久待摊用度 18,859,032.13
15 递延所得税资产 1,080,903.06
16 其他非活动资产 605,600.00
17 三、 资产总计 292,138,888.10
18 四、 活动负债合计 109,280,564.23
19 短期借钱 17,900,000.00
20 应付单据 6,700,000.00
21 应付账款 23,104,615.73
22 预收金钱 7,530,287.33
23 应付职工薪酬 747,125.70
24 应交税费 2,660,348.60
25 应付利钱 36,063.33
26 应付股利 30,000,000.00
27 其他应付款 20,602,123.54
28 五、 负债总计 109,280,564.23
29 六、 净资产 182,858,323.87
(二) 对企业代价影响较大的单项资产可能资产组合的法令权属状况、经济状况和物理状况
本次评估领域内的对企业代价影响较大的单项资产有存货、牢靠资产——车辆和电子装备。其法令权属状况、经济状况和物理状况如下:
1.存货
存货包括委托加工质料、库存商品,委托加工质料为枕套、浴巾、浴袍、羽绒被及布类等,均存放在委托加工单位;库存商品为枕套、浴巾、浴袍、羽绒被、客房布料、餐饮布料等,存放在深圳市恒安兴纺织工艺有限公司的
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文客栈和港宏仓内。
2.装备类
(1)车辆
本次委估运输车辆首要为办公商务用车辆共13项。车辆首要包罗小轿车、七座商务车和微型面包车等车型,至评估基准日,车辆维护、保养、使用正常。
(2)电子装备
本次委估的电子装备,首要为空调、办公电脑、打印机、处事器、办大众具等共179项,装备安装使用于恒安兴大厦各楼层各办公室,至评估基准日,装备一样平常维护、保养较好,均可正常使用。
(三)企业申报的账面记录可能未记录的无形资产情形
本次评估账面记录的无形资产软件共 3 种,包罗金蝶财务软件、鹏为客户维护软件和聚石塔软件。无未记录的无形资产。
(四)企业申报的表外资产的范例、数量
无。
(五)引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和账面金额
无。
四、代价范例及其界说
评估代价范例包罗市场代价和市场代价以外的代价范例。市场代价以外的代价范例一般包罗(但不限于)投资代价、在用代价、清理代价、残余代价等。按照本次评估目的、市场前提以及评估器材自身前提,选择市场代价作为本次评估的代价范例。
市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的情形下,评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是 2014 年 6 月 30 日。
委托方在确定评估基准日时思量的首要身分包罗满足经济行为实行的时刻要求,选取管帐期末以便于明晰界定评估领域和精确高效清查资产。
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六、评估依据
(一)评估准则依据
1.《评估准则——根基准则》和《资产评估职业道德准则——根基准则》(财企〔2004〕20 号);
2.《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》(会协〔2003〕18号);
3.《资产评估准则——企业代价》(中评协〔2011〕227 号);
4.《资产评估准则——评估陈诉》等 7 项资产评估准则(中评协〔2007〕189 号);
5.《企业国有资产评估陈诉指南》(中评协〔2008〕218 号);
6.《评估机构业务质量节制指南》(中评协〔2010〕214 号);
7.《中评协关于修改评估陈诉等准则中有关签章条款的关照》(中评协〔2011〕230 号);
8.《资产评估准则——操作专家事变》中评协〔2012〕244 号;
9.《资产评估职业道德准则——独立性》中评协〔2012〕248 号。
(二)权属依据
1.车辆行驶证;
2.衡宇购买条约。
(三)取价依据
1.有关协议、条约等资料;
2.巨灵财经。
(四)其他参考依据
1.企业提供的评估申报明细表及将来 5 年预测数据;
2.广东正中珠江管帐师事宜所(非凡平凡合资)出具的深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司 2014 年 7-12 月及 2015 年度盈利预测考核陈诉;
3.现场勘查记录及其他资料等。
七、评估要领
(一)评估要领的选择
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按照《资产评估准则——企业代价》(中评协〔2011〕227 号),注册资产评估师执行企业代价评估业务,该当按照评估目的、评估器材、代价范例、资料网络情形等相关前提,说明收益法、市场法和资产基本法三种资产评估根基要领的合用性,适当选择一种或多种资产评估根基要领。
由于被评估单位的各项资产和负债均可单独评估,具备举办资产基本法评估的前提,本次评估对深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司采取了资产基本法举办评估。
颠末观测相识,评估职员按照本次评估目的和评估器材的特点,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司委估资产与收益之间存在必然的比例干系并可以量化,将来收益可以预测,因此采取收益法举办评估。
被评估单位属非上市公司,且与被评估单位相关行业、相关局限企业转让股权的公然买卖业务案例无法取得,而且无符合的参考企业,故本次评估不具备采取市场法的合用前提。
因此,本次评估采取资产基本法和收益法举办评估。
(二)资产基本法
企业代价评估中的资产基本法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基本,公道评估企业表内及表外各项资产、负债代价,确定评估器材代价的评估要领。在运用资产基本法举办企业代价评估时,各项资产的代价是按照其详细情形选用恰当的详细评估要领得出。
本次评估涉及的详细评估要领如下。
1.货币资金
货币资金按照企业提供的各项目的明细表,以审审核实的账面值确定评估值。
2.应收单据、应收股利、应收账款、预付金钱、其他应收款和其他活动资产
按照被评估单位提供的各科目的评估明细表作为评估基本,查对管帐资料,并举办函证,详细说明数额、欠款时刻和原因、金钱回收情形等,确定各应收金钱的评估值。
3.存货
存货首要为委托加工物资、库存商品和发出商品。根据评估措施,评估
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文职员对各项目存货举办了实地抽查盘货,并统计盘货日至评估基准日客栈的入库和领用情形,以此为基本推算至评估基准日的客栈存货的库存数量,委托加工物资根据盘货确认的库存数量乘以评估基准日的市场价值,加上公道的运费和其他用度确定的评估值。库存商品根据出厂不含税销售价值减去销售用度、销售税金及附加、所得税及恰当的净利润作为评估代价。
评估值=某产物核实后的数量×(销售收入-销售税金及附加-销售用度-所得税-恰当净利润)
4.耐久股权投资
对控股的耐久股权投资,均按照被投资单位整体资产评估后的净资产数额及股权投资比例计较确定评估值。
5.牢靠资产——呆板装备类
按照评估目的和委估的呆板装备类牢靠资产的特点,以资产根据现行用途继续使用为假设条件,采取本钱法举办评估。原因如下:第一,对付市场法而言,由于委估资产的市场公然资料较为缺乏,故本次评估不相宜采取市场法举办评估;第二,对付收益法而言,委估领域内资产不具独立赢利手段,故也不宜采取收益法举办评估。因此,本次装备类牢靠资产的评估以资产根据现行用途继续使用为假设条件,采取资产基本法举办评估。
资产基本法的根基公式:评估代价=重置全价×成新率
(1)重置全价简直定
①车辆
根据现行市场价值,加上车辆购置税、运费、牌照费等公道用度确定重置全价。
②电子及办公装备
能查到现行市场价值的电子及办公装备,按照说明选定的现行时价直接确定重置全价;不能查到现行市场价值的,选取成果临近的更换产物市场价值并相应调解作为其重置全价。
(2)成新率简直定
①车辆
车辆首要采取调查法和使用年限法确定成新率,其计较公式为:
成新率=调查法成新率×60%+使用年限法成新率×40%
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a.调查法。调查法是对评估装备的实体各首要部位举办技能判定,并综合说明资产的计划、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改革情形和物理寿命等身分,将评估器材与其全新状态对较量,考查由于使用磨损和天然消耗对资产的成果、使用效率带来的影响,判断被评估装备的成新率。
b.使用年限法。其计较公式为:
尚可使用年限
使用年限法成新率 100%
尚可使用年限 已使用年限
②电子装备
对电子装备首要采取使用年限法确定成新率。
使用年限法。其计较公式为:
尚可使用年限
使用年限法成新率 100%
尚可使用年限 已使用年限
6.无形资产—其他无形资产
对付无形资产——其他无形资产,评估职员起首对详细的内容举办相识,多方面网络价值资料,确定无形资产的构成部分在基准日的市场价值,采取汇总加和的要领确定无形资产的代价。
7.耐久待摊用度
对付耐久待摊用度,根据评估措施,评估职员按照明细账、相关凭据核实了该笔用度的真实性及公道性。以核实后的账面值确认耐久待摊用度的评估值。
8.递延所得税资产
对付递延所得税资产,根据评估措施,查阅了有关凭据、账簿等财务资料,相识递延所得税资产的详细内容,在账账、账表核实一致的基本上,确认递延所得税资产产生额真实性和精确性,以及所得税税率的正确性,计税基本的精确性。以核实后账面值确认递延所得税资产的评估值。
9.其他非活动资产
对付其他非活动资产,根据评估措施,查阅了有关凭据、账簿等财务资料,相识其他非活动资产的详细内容,在账账、账表核实一致的基本上,确定其公道性、真实性和精确性,最终,以核实后账面值确定其他非活动资产的评估值。
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10.负债
在核实的基本上,以被评估单位在评估基准日现实需要包袱的负债金额作为负债的评估值。对评估目的实现后不再需要被评估单位包袱的负债项目,评估为零。
(三)收益法
1. 收益模子的选取
企业代价评估中的收益法,是指通过将被评估企业预期收益成本化或折现以确定评估器材代价的评估思绪。
本次评估以企业审计后归并口径的管帐报表为基本,采取现金流折现的要领计较企业代价。起首运用企颐魅折现现金流量模子计较企颐魅整体收益折现值,加上非策划性资产和溢余资产的代价,减去有息负债和非策划性债务,得出被评估企业股东权益代价。
详细计较公式为:
P P' A' D' D
n
Ri Rn 1
P' (1 r )
i 0.5
i
r (1 r ) n
式中: P —被评估企业股东所有权益评估值
P ' —企颐魅整体收益折现值
D —被评估企业有息负债
A' —非策划性资产及溢余资产
D ' —非策划性负债
Ri —将来第 i 个收益期的预期收益额
i:收益年期,i=0.5,1.5,2.5,……,n
r :折现率
2.收益年限简直定
评估时按照被评估企业的详细策划情形及特点,假设收益年限为无期限。并将预测期分二个阶段,第一阶段为 2014 年 7 月 1 日至 2018 年 12 月 31 日共四年半;第二阶段为 2019 年 1 月 1 日直至永续。个中,假设 2019 年及今后预期收益额根据 2018 年的收益水平保持不变稳定。
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八、评估措施实行历程和情形
1.接管委托
经与委托方洽谈相同,相识委估资产根基情形,明晰评估目的、评估器材与评估领域、评估基准日等评估业务根基事项,经综合说明专业胜任手段和独立性和评价业务风险,确定接管委托,签订业务约定书。针对详细情形,确定评估代价范例,相识大概会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制前提,制定评估事变打算,组织评估事变团队。
2.资产核实
指导被评估单位清查资产、筹备评估资料,以此为基本,对评估领域内的资产举办核实,对其法令权属状况给以须要的存眷,对网络获取的评估资料举办审阅、核查、验证。
3.评定估算
按照评估器材、代价范例、资料网络情形等相关前提,选择恰当的评估要领。团结所把握的评估资料,开展市场调研,网络相关市场信息,确定取价依据,举办评定估算。
4.出具陈诉
对评估功效举办汇总、复核、说明、判断、完善,形成评估结论。撰写评估陈诉,经内部考核,在与委托方和相关当事方就评估陈诉有关内容举办须要相同后,出具正式评估陈诉。
九、评估假设
本评估陈诉及评估结论的创立,依赖于以下评估假设:
(一)根基假设
1.买卖业务假设。买卖业务假设是假定全部待评估资产已经处在买卖业务历程中,评估师按照待评估资产的买卖业务前提等模拟市场举办估价。
2.公然市场假设。公然市场假设是假定待评估资产在公然市场中举办买卖业务,从而实现其市场代价。资产的市场代价受市场机制的制约并由市场行情抉择,而不是由个别买卖业务抉择。这里的公然市场是指充实发家与完善的市场前提,是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场,在这个市场上,买者和卖
宜华木业拟收购深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司所有股权资产评估陈诉 正文者的职位是划一的,互相都有得到足够市场信息的机遇和时刻,交易双方的买卖业务行为都是在自愿的、理智的,而非逼迫或不受限制的前提下举办的。
3.在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产权改观产生后或资财富务产生后,将按其现时的使用用途及方法继续使用下去。
(二)详细假设
1.假设国度现行的有关法令礼貌及政策、国度宏观经济形势无重大变革,本次买卖业务各方所处区域的政治、经济和社会环境无重大变革。
2.假设企业一连策划。
3.假设公司的策划者是尽职的,且公司打点层有手段继承其职务。
4.除非还有声名,假设公司完全遵守全部有关的法令礼貌。
5.假设公司将来将采纳的管帐政策和编写此份陈诉时所采取的管帐政策在重要方面根基一致。
6.假设公司在现有的打点方法和打点水平的基本上,策划领域、方法与今朝方向保持一致。
7.假设利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性收费等不产生重大变革。
8.假设无其他人力不行抗拒及不行预见身分对企业造成重大倒霉影响。
十、评估结论
(一)收益法评估功效
在评估基准日2014年6月30日,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司股东所有权益的评估代价为57,097.61万元,较股东所有权益账面值(单户口径)18,285.83万元,增值38,811.78万元,增值率212.25%。
(二)资产基本法评估功效
在评估基准日2014年6月30日,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司总资产账面代价为29,213.89万元,负债账面代价为10,928.06万元,净资产账面代价为18,285.83万元;经评估后,总资产评估代价为32,006.61万元,负债评估代价为10,928.06万元,股东所有权益评估代价为21,078.55万元。总资产评估值比账面值增值2,792.72万元,增值率9.56%;净资产评估值比账面值增值2,792.72万元,增值率为15.27%。评估结论具体情形见下表:
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资 产 评 估 结 果 汇 总 表
评估基准日:2014 年 6 月 30 日
被评估企业:深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司 单位:人民币万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 活动资产 23,397.71 23,741.49 343.78 1.47%
2 非活动资产 5,816.18 8,265.12 2,448.94 42.11%
3 个中:耐久股权投资 3,226.20 5,678.73 2,452.53 76.02%
4 牢靠资产 506.13 492.54 -13.59 -2.69%
5 无形资产 29.30 39.30 10.00 34.14%
6 耐久待摊用度 1,885.90 1,885.90 0.00 0.00%
7 递延所得税资产 108.09 108.09 0.00 0.00%
8 其他非活动资产 60.56 60.56 0.00 0.00%
9 资产总计 29,213.89 32,006.61 2,792.72 9.56%
10 活动负债 10,928.06 10,928.06 0.00 0.00%
11 非活动负债 0.00 0.00 0.00 #DIV/0!
12 负债总计 10,928.06 10,928.06 0.00 0.00%
13 净资产(全部者权益) 18,285.83 21,078.55 2,792.72 15.27%
(三)两种评估功效的差异
股东所有权益的两种评估功效的差异如下表所示:
金额单位:人民币万元
股东所有权益 股东所有权益
评估要领 增值额 增值率
账面值 评估值
收益法 57,097.61 38,811.78 212.25%
18,285.83
资产基本法 21,078.55 2,792.72 15.27%
差异额 36,019.06
由于,装修装饰行业是轻资产行业,其企业代价不能完全表此刻有形资产的代价上,而是综合表此刻无形资产及各项有形资产的综合协同效应上。因此,造成资产基本法的评估功效低于收益法的评估功效。
(四)最终评估结论
资产基本法是驻足于资产重置的角度,通过评估各单项资产代价并思量有关负债情形,来评估企业代价。收益法是驻足于判断资产赢利手段的角度,将被评估企业预期收益成本化或折现来评估企业代价。对较量而言,前者评估企业代价的角度和途径是间接的,难以全面反应非账面资产的代价,尔后者则是按“将本求利”的逆向思想来“以利索本”,直接评估并能全面浮现企业代价。
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就本次评估的详细情形来看,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司其策划除必需的牢靠资产、营运资金等有形资源之外,更多来历于无形资产的孝敬,收益法可以或许相对全面充实地反应表表里资产及业务对评估器材代价的孝敬。同时,作为实物资产占较量低、非有形资产占较量高的处事类企业,其代价与企业销售收集、市场占有率、风险节制手段、处事手段、项目运作、组织打点履历等各类无形资源相关性更大,而与实物资产局限相关性较小,上述非账面无形资产及各项资产的综合协同效应,对企业代价发生的孝敬,在收益法评估功效中获得充实浮现。
综上所述,评估职员在综合思量差别评估要领和评估代价结论的公道性和充实性的基本上,基于本次评估的目的与企业策划状况,以为收益法评估功效具有更好的靠得住性和说服力,故采取收益法评估功效作为最终评估结论。
评估结论为深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司股东所有权益代价为57,097.61万元。
(五) 股东部分权益代价的溢价(可能折价)的思量
由于无法获取足够富厚的相关市场买卖业务统计资料,缺乏关于活动性对评估器材代价影响程度的说明判断依据,本次评估未思量活动性折价。
十一、出格事项声名及期后事项
1.截至评估基准日,深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司向浦发银行深圳凤凰大厦支行申请授信融资的包管贷款1000万元,包管方法:用应收账款作为质押,公司法人陈森豪及夫人黄銮华作为担保人将自有衡宇作为抵押。
2. 深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司以公司法人陈森豪及夫人黄銮华作为担保人向招商银行深圳莲花支行申请授信融资贷款,金额为790万元。
提请陈诉使用者存眷对出格事项的处理赏罚方法、出格事项对评估结论大概发生的影响,并提醒评估陈诉使用者存眷其对经济行为的影响。
十二、评估陈诉使用限制声名
1.评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途;
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2.评估陈诉只能由评估陈诉载明的评估陈诉使用者使用;
3.评估陈诉的所有可能部分内容被摘抄、引用可能披露于公然媒体,需评估机构审阅相关内容,法令、礼貌规定以及相关当事方还有约定的除外;
4.评估陈诉所展现评估结论的使用有效期为一年,自评估基准日 2014年 6 月 30 日起,至 2015 年 6 月 29 日止。
十三、评估陈诉日
评估陈诉日为2014年9月24日。
评估机构法定代表人(或授权代表):潘 宇
注册资产评估师:潘 宇
注册资产评估师:刘晓洁
2014年9月24日
附 件
一、被评估单位2014年6月30日审计陈诉
二、广东正中珠江管帐师事宜所(非凡平凡合资)出具的深圳市恒安兴旅店用品团体股份有限公司2014年7-12月及2015年度盈利预测考核陈诉
三、委托方和被评估单位法人营业执照
四、评估器材涉及的首要权属证明资料
五、委托方和相关当事方的理睬函
六、具名注册资产评估师的理睬函
七、评估机构资格证书
八、评估机构法人营业执照副本
九、具名注册资产评估师资格证书
十、资产评估业务约定书
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