宏图高科：关于全资子公司收购资产告示

证券代码：600122 股票简称：宏图高科 告示编号：临 2012-004

江苏宏图高科技股份有限公司
关于全资子公司收购资产告示
本公司董事会及全体董事担保本告示内容不存在任何虚假记实、误导性陈
述可能重大漏掉，并对其内容的真实性、精确性和完整性包袱个别及连带责任。



重要内容提醒:
● 买卖业务内容：本公司全资子公司宏图三胞高科技能有限公司以
人民币 5150 万元价值购置扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房
号 4、地下室和幢号 1-2 房产，以人民币 10135.54 万元价值收购南京
连合企业有限公司 100%股权
● 本次买卖业务为变换召募资金投资项目，所取得的物业用于 IT 连
锁旗舰店在核心商业圈的策划
● 本次买卖业务未组成关联买卖业务
● 本次买卖业务经公司第五届董事会第五次集会会议审议通过


一、购置扬州市文昌中路 372 号房产
（一）买卖业务概述
江苏宏图高科技股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）
全资子公司宏图三胞高科技能有限公司（以下简称“宏图三胞”）与
扬州国脉通讯成长有限责任公司（以下简称“国脉通讯”）签订了《房
屋交易协议》。按照协议，公司以人民币 5150 万元价值购置国脉通讯
所拥有的扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房号 4、地下室和
幢号 1-2 房产（含其隶属装备），衡宇修建面积合计 5070.31 平方米（以
房产证面积为准）。
本次购置物业事项为宏图高科 2010 年度非公然刊行股份召募资

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金中深圳南山物业购置项目变换事项，不存在关联买卖业务。该事项经公
司第五届董事会第五次集会会议审议通过（详见公司临 2012-001 号告示）。
按照公司《章程》及上海证券买卖业务所《上市公司召募资金打点规定》，
该事项需提交股东大会审批。

（二）买卖业务对方当事人情况先容
国脉通讯创立于 1996 年 8 月 9 日，注册地点为扬州市文昌中路
68 号，法定代表人刘建和，注册成本 1015 万元。策划领域：软件开
发，软件维护，通讯工程计划、施工、维护，信息收集系统集成、监
理、维护，缺点系统计划、施工、监理、维护，安防工程计划、施工、
监理、维护，电子产物的研发，电器、电工、电子产物的销售、安装、
维护和修理，办公装备、办公用品的销售与维护修理，计较机维护与
修理，修建质料、装潢质料的销售，汽车、汽车配件销售，房地产中
介（房产中介），房产销售，公司自有衡宇租赁，装备租赁，为市区
用人单位提供劳务处事。署理江苏省电信有限公司委托的电信业务。
国脉通讯首要股东为刘建和、王杏军、王卫明、陆扬、伍莉、王
志君、王城、周树山等。
国脉通讯与本公司及其全资子公司宏图三胞之间不存在产权、业
务、资产、债权债务、职员等方面的关联干系。

（三）买卖业务标的的根基情形
1、买卖业务标的情形
本次买卖业务标的为扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房号 4、
地下室和幢号 1-2 房产，衡宇修建面积合计 5070.31 平方米，该产权
全部工钱国脉通讯，衡宇全部权证号为扬房权证广字第 2009009674，
地皮使用权证号为扬国用（2010）第 0069 号，地类用途为商用，使


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用权范例为出让，地皮使用权终止日期为 2044 年 7 月 26 日。
本次收购房产的总价款为人民币 5150 万元，买卖业务领域包罗衡宇
及隶属装备，不涉及任何债权债务转移。
2、买卖业务标的评估情形
公司委托北京国融兴华资产评估有限责任公司（具有执行证券、
期货相关业务资格）对扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房号
4、地下室和幢号 1-2 房产举办评估，并出具了国融兴华评报字[2011]
第 466 号《资产评估陈诉书》，其评估功效如下：
截至评估基准日 2011 年 10 月 31 日，在一连策划条件下，经市
场法和收益法评估，扬州国脉通讯成长有限责任公司持有的位于扬州
市文昌路 372 号的衡宇产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”
房产：账面代价 23,563,420.00 元，账面净值 19,874,530.00 元，评估
值 54,810,000.00 元，净值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。


（四）买卖业务协议的首要内容
1、协议双方：
甲方（转让人）：扬州国脉通讯成长有限责任公司
乙方（受让人）：宏图三胞高科技能有限公司
2、转让标的
衡宇坐落在扬州市文昌中路 372 号，买卖业务标的为扬州市文昌中路
372 号房号 2、房号 3、房号 4、地下室和幢号 1-2。衡宇修建总面积
为 5070.31 平方米。
个中，房号 2 的修建面积为 896.07 平方米，房号 3 修建面积为
1346.3 平方米，房号 4 修建面积为 949.07 平方米，幢号 1-2 修建面积
为 553.73 平方米，地下室衡宇修建面积为 1325.14 平方米。地皮使
用权面积为 766.8 平方米，分摊面积为 766.8 平方米。

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3、甲方告诉与担保
1）甲方担保该衡宇产权是甲方通过正当方法得到。
2）甲方担保对该衡宇在本协议签订当日并一连到本次买卖业务竣事，
只对该衡宇举办了本协议第一条第 2 款所告诉的抵押。
3）甲方担保除存在本协议第一条第 2 款的抵押和第一条第 3 款
出租外，在本协议签订当日并一连到本次买卖业务竣事，该衡宇不存在其
他权力瑕疵，也没有任何好坏干系人就该衡宇主张权力（衡宇抵押权
人除外）。也不存在与任何好坏干系人就该衡宇的权属纠纷。
4）甲方担保在该衡宇整体协议履约完毕前（即衡宇地下室地皮
证过户前）扬州电信机房迁出至本协议买卖业务标的领域外。
5）甲方担保对该衡宇出售（过户）得到全部正当和须要的授权。
6）甲方承认本协议买卖业务标的为不行支解的整体。买卖业务标的所有
成交方才视为本协议履约完毕。甲方担保根据本协议约定完本钱协议
买卖业务标的出售，否则视为整体违约。
7）甲方担保在衡宇 1-2 层房产证过户前根据本协议约定将本协
议第一条所述的房产证和地皮证举办支解成衡宇 1-2 层和衡宇地下
室，以使能推行本协议。
4、乙方告诉与担保
1）乙方担保购买该衡宇的资金来历正当。
2）乙方承认本协议买卖业务标的为不行支解的整体。买卖业务标的所有
成交方才视为本协议履约完毕。乙方担保根据本协议约定完本钱协议
买卖业务标的收购，否则视为整体违约。
3）乙方担保对该衡宇的收购（过户）得到全部正当和须要的授
权。
5、转让总价款


4
双方一致同意本次衡宇买卖业务总价款为 5150 万元，买卖业务领域包罗
衡宇及隶属装备（见附件“装备清单”）。
6、见效前提
本协议一式二份，双方各执一份。经双方盖印、乙方付出衡宇定
金后见效。

二、收购南京连合企业有限公司 100%股权
（一）买卖业务概述
2011 年 12 月 29 日，本公司全资子公司宏图三胞与南京连合企
业有限公司（以下简称“连合企业”）股东王娟、周康签订了《股权
转让协议书》。按照协议，宏图三胞以人民币 5574.55 万元受让王娟
将所持有连合企业的 55%股权、以人民币 4560.99 万元受让周康所持
有连合企业 45%股权，转让总价款人民币 10135.54 万元，宏图三胞
收购完成后，宏图三胞将持有连合企业 100%股权，连合企业为宏图
三胞的全资子公司。
本次股权转让事项为宏图高科 2010 年度非公然刊行股份召募资
金中南京国贸物业购置项目变换事项，不存在关联买卖业务。该事项经公
司第五届董事会第五次集会会议审议通过（详见公司临 2012-001 号告示）。
按照公司《章程》及上海证券买卖业务所《上市公司召募资金打点规定》，
该事项需提交股东大会审批。

（二）买卖业务对方当事人情况先容
王娟，身份证号 320324197805255929，连合企业股东，出资人
民币 2750 万元，持有该公司 55%股权。
周康，身份证号 320324198505172536，连合企业股东，出资人
民币 2250 万元，持有该公司 45%股权。


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（三）买卖业务标的的根基情形
1、买卖业务标的情形
本次买卖业务标的为王娟、周康所持连合企业的 5000 万股股权，占
连合企业总股权的 100%，转让总价款为人民币 10135.54 万元。
2、连合企业根基情形
连合企业创立于 1998 年 5 月 27 日，注册地点为南京市白下区中
山东路 18 号 3103 室，法定代表人王娟，注册成本人民币 5000 万元，
公司范例：有限公司（天然人控股）。策划领域：生物工程技能、新
型药物及其他新产物的技能研究、开发；计较机及应用系统、帮助系
统、软件、丈量探测仪器、电光源产物的研制、开发、出产、加工、
销售；鞋帽、打扮、玩具、玻璃器皿、家用电器、通信装备（不含卫
星地面吸收办法）、文化用品、皮革及成品、土畜产、机器装备、电
子产物的出产、加工、销售；农作物开发、种植、加工；汽车配件、
金属质料、修建质料、矿产物、日用百货销售；经济、科技、环保信
息咨询；自营和署理种种商品和技能收支口。
3、连合企业近一年及近一期的首要财务指标
经亚太（团体）管帐师事宜全部限公司（具有执行证券、期货相
关业务资格）出具的亚太审字[2011]第 134 号《审计陈诉》，其首要财
务指标如下：
截至 2010 年 12 月 31 日，连合企业总资产 10179.43 万元，净资
产 10004.49 万元；2010 年 1-12 月实现销售收入 217.47 万元，净利润
4782.06 万元。
截至 2011 年 9 月 30 日，连合企业总资产 6434.18 万元，净资产
5508.22 万元；2011 年 1-9 月实现销售收入 222.68 万元，净利润-46.27
万元。


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4、买卖业务标的评估情形
按照北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的国融兴华评报
字[2011]第 459 号《资产评估陈诉书》，截至评估基准日 2011 年 09
月 30 日，经资产基本法评估，南京连合企业有限公司净资产账面价
值 5508.22 万元，评估代价 15480.75 万元，增值 9972.53 万元，增值
率 181.05%。股东所有权益代价的评估代价为 15480.75 万元。


（四）买卖业务协议的首要内容
1、协议双方：
甲方（转让人）：王娟
乙方（转让人）：周康
丙方（受让人）：宏图三胞高科技能有限公司
法定代表人：袁亚非
2、转让的定价依据
北京国融兴华资产评估有限责任公司出具了国融兴华评报字
[2011]第 459 号《评估陈诉》，连合企业资产评估基准日为 2011 年 9
月 30 日。
3、转让标的与转让金额：
本次股权转让总价款为人民币 10135.54 万元。丙方同意以人民
币 5574.55 万元受让甲方持有的 55%股权，以人民币 4560.99 万元受
让乙方持有 45%股权。
4、转让人理睬与担保
1）本协议签定时甲方、乙方是“转让股权”的正当全部者，其
具有权力签定本协议并将“转让股权”转让给丙方。
2）甲方、乙方并没有明知或存心向丙方隐瞒任何大概使丙方合
法持有“转让股权”蒙受障碍的究竟和情形。

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3）甲方、乙方担保，本次股权转让后，若丙方发明另有未列示
于连合企业 2011 年 9 月 30 日经亚太（团体）管帐师事宜全部限责任
公司出具的亚太审字[2011]134 号《审计陈诉》中的或有负债、潜伏
吃亏等气象，由甲方、乙方自行包袱相关负债或吃亏的法令责任，此
等负债与吃亏均与丙方无关。
4）甲方、乙方担保，若是因为其违反上述理睬与担保而导致丙
方蒙受丧失，甲方、乙方将对丙方的直接丧失给以全额补偿。
5、受让人理睬与担保
1）丙方担保其将按本协议第五条规定的转让价款及付出方法，
如数付出转让价款。
2）丙方担保，若是因为其违反上述理睬与担保而导致甲方、乙
方蒙受丧失，丙方将对甲方、乙方的直接丧失给以全额补偿。
6、转让价款的付出
1）本协议所指“转让股权”的总价款为人民币 10135.54 万元。
2）丙方自“转让股权”转让见效之日起 15 日内以现金方法别离
向甲方、乙方付出“转让股权”价款 7411.39 万元，甲方、乙方收到
该价款后 5 日内，与丙方到工商部门治理股权变换手续，剩余 2724.15
万元在工商变换治理完毕后 15 日内付出完毕。
3）本次股权转让所涉税款根据国度有关规定治理。
7、见效前提
本协议经三方具名盖印，且经丙方控股股东股东大会审议通过后
见效。

三、收购物业资产与股权资产的目的和对公司的影响
本次收购物业资产和股权资产事项为宏图高科 2010 年度非公然
刊行股份召募资金中深圳南山物业购置项目、南京国贸物业购置项目

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的变换事项，所取得的物业用于 IT 连锁旗舰店在核心商业圈的策划。
本次收购资产有利于公司固定在二三线都市核心商圈机关的策
略，加强品牌与市场影响力，晋升 IT 连锁模式实践与处事创新手段；
通过得到核心商业圈物业，有利于公司资产的保值增值；在自有物业
投入策划后，有利于增加 IT 连锁自有物业比重，低落运营本钱，增
强市场竞争力。

四、备查文件目次
1、公司第五届董事会第五次集会会议决策；
2、宏图三胞董事会决策及股东决策；
3、衡宇交易协议（购置扬州 IT 商业圈物业）；
4、国融兴华评报字[2011]第 466 号《资产评估陈诉》；
5、股权转让协议书（收购连合企业所有股权）；
6、亚太审字[2011]134 号《审计陈诉》；
7、国融兴华评报字[2011]第 459 号《资产评估陈诉》。


特此告示。




江苏宏图高科技股份有限公司董事会
二〇一一年十二月三十日




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审 计 报 告
亚会审字（2011）134号

南京连合企业有限公司：

我们审计了后附的南京连合企业有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包罗 2011

年 9 月 30 日的资产负债表、2011 年 1-9 月的利润表、现金流量表和全部者权益改观表

以及财务报表附注。

一、打点层对财务报表的责任

根据企业管帐准则的规定体例财务报表是贵公司打点层的责任。这种责任包罗：（1）

计划、实行和维护与财务报表体例相关的内部节制，以使财务报表不存在由于舞弊或错

误而导致的重大错报；（2）选择和运用适当的管帐政策；（3）作出公道的管帐预计。

二、注册管帐师的责任

我们的责任是在实行审计事变的基本上对财务报表揭晓审计意见。我们根据中国注

册管帐师审计准则的规定执行了审计事变。中国注册管帐师审计准则要求我们遵守职业

道德类型，打算和实行审计事变以对财务报表是否不存在重大错报获取公道担保。

审计事变涉及实行审计措施，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的

审计措施取决于注册管帐师的判断，包罗对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风

险的评估。在举办风险评估时，我们思量与财务报表体例相关的内部节制，以计划适当

的审计措施，但目的并非对内部节制的有效性揭晓意见。审计事变还包罗评价打点层选

用管帐政策的适当性和作出管帐预计的公道性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充实、恰当的，为揭晓审计意见提供了基本。

三、审计意见

我们以为，贵公司财务报表已经根据企业管帐准则的规定体例，在全部重大方面公

允反应了贵公司2011年9月30日的财务状况和2011年1-9月的策划成就及现金流量。



亚太（团体）管帐师事宜全部限公司 中国注册管帐师：赵庆军



中国北京 中国注册管帐师：杨传岭


陈诉日期 ：2011年12月28日
资产负债表
体例单位：南京连合企业有限公司 2011年9月30日 金额单位：元
项 目 行次 期末余额 年头余额 项 目 行次 期末余额 年头余额
活动资产： 1 活动负债： 37
货币资金 2 50,585.76 3,419.95 短期借钱 38
买卖业务性金融资产 3 买卖业务性金融负债 39
应收单据 4 应付单据 40
应收账款 5 1,594.00 应付账款 41
预付金钱 6 预收金钱 42
应收利钱 7 应付职工薪酬 43
应收股利 8 应交税费 44 9,217,890.16 1,423,838.00
其他应收款 9 52,929,320.15 88,730,745.15 应付利钱 45
存货 10 1,364,954.08 应付股利 46
一年内到期的非活动资产 11 其他应付款 47 41,666.55 325,544.00
其他活动资产 12 一年内到期的非活动负债 48
活动资产合计 13 52,981,499.91 90,099,119.18 其他活动负债 49
非活动资产： 14 活动负债合计 50 9,259,556.71 1,749,382.00
可供出售金融资产 15 非活动负债： 51
持有至到期投资 16 耐久借钱 52
耐久应收款 17 应付债券 53
耐久股权投资 18 耐久应付款 54
投资性房地产 19 专项应付款 55
牢靠资产 20 11,360,257.85 11,695,150.54 估量负债 56
在建工程 21 递延所得税负债 57
工程物资 22 其他非活动负债 58
牢靠资产整理 23 非活动负债合计 59
出产性生物资产 24 负 债 合 计 60 9,259,556.71 1,749,382.00
油气资产 25 全部者权益（或股东权益）： 61
无形资产 26 实劳绩本（或股本） 62 50,000,000.00 50,000,000.00
开发支出 27 成本公积 63
商誉 28 减：库存股 64
耐久待摊用度 29 专项储蓄 65
递延所得税资产 30 盈余公积 66 5,004,488.77 5,004,488.77
其他非活动资产 31 未分配利润 67 77,712.28 45,040,398.95
非活动资产合计 32 11,360,257.85 11,695,150.54 外币报表折算差额 68
33 归属于母公司全部者权益合计 69 55,082,201.05 100,044,887.72
34 少数股东权益 70
35 全部者权益合计 71 55,082,201.05 100,044,887.72
资 产 总 计 36 64,341,757.76 101,794,269.72 负债和全部者权益总计 72 64,341,757.76 101,794,269.72


法定代表人： 主管管帐事变认真人： 管帐机构认真人：
利润表

体例单位：南京连合企业有限公司 2011年1-9月 金额单位：元
项 目 行次 本期金额 上年金额

一、营业收入 1 2,226,827.82 2,174,745.00

减：营业本钱 2 492,149.27 450,101.59

营业税金及附加 3 994.33

销售用度 4 5,955.00

打点用度 5 364,011.31 375,145.52

财务用度 6 294.60 75.95

资产减值丧失 7

加：公允代价改观收益（丧失以“-”号填列） 8

投资收益（丧失以“-”号填列） 9

个中：对联营企业和合营企业的投资收益 10

二、营业利润（吃亏以“-”号填列） 11 1,363,423.31 1,349,421.94

加：营业外收入 12 47,933,473.08

减：营业外支出 13 1,485,254.43 8,012.59

个中：非活动资产处理丧失 14

三、利润总额（吃亏总额以“-”号填列） 15 -121,831.12 49,274,882.43

减：所得税用度 16 340,855.55 1,454,257.83

四、净利润（净吃亏以“-”号填列） 17 -462,686.67 47,820,624.60

　　归属于母公司全部者的净利润 18

　　少数股东损益 19

五、每股收益 20

根基每股收益 21

稀释每股收益 22

六、其他综合收益 23

七、综合收益总额 24 -462,686.67 47,820,624.60


法定代表人： 主管管帐事变认真人： 管帐机构认真人：
股东权益改观表
体例单位：南京连合企业有限公司 2011年9月30日 金额单位： 元
本期金额
项目 归属于母公司全部者权益
实劳绩本（或股 少数股东权益 全部者权益合计
成本公积 减：库存股 专项储蓄 盈余公积 未分配利润 其他
本）
一、上年年尾余额 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
加：管帐政策变换
前期过错矫正
二、今年年头余额 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
三、今年增减改观金额
（一）净利润 -462,686.67 -462,686.67
（二）直接计入全部者权益的利得和丧失
1．可供出售金融资产公允代价改观净额
2．权益法下被投资单位其他全部者权益改观的
影响
3．与计入全部者权益项目相关的所得税影响
4．其他
净利润及直接计入全部者权益的利得和丧失小
计
（三）全部者投入和镌汰成本
1．全部者投入成本
2．股份付出计入全部者权益的金额
3．其他
（四）专项储蓄提取和使用
1．提取专项储蓄
2．使用专项储蓄
（五）利润分配 -44,500,000.00 -44,500,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险筹备
3．对全部者（或股东）的分配 -44,500,000.00 -44,500,000.00
4．其他
（六）全部者权益内部结转
1．成本公积转增成本（或股本）
2．盈余公积转增成本（或股本）
3．盈余公积补充吃亏
4．其他
四、今年年尾余额 50,000,000.00 5,004,488.77 77,712.28 55,082,201.05
法定代表人： 主管管帐事变认真人： 管帐机构认真人：
股东权益改观表
体例单位：南京连合企业有限公司 2011年9月30日 金额单位： 元
上年金额
项目 归属于母公司全部者权益
实劳绩本（或股 少数股东权益 全部者权益合计
成本公积 减：库存股 专项储蓄 盈余公积 未分配利润 其他
本）
一、上年年尾余额 50,000,000.00 2,224,263.12 52,224,263.12
加：管帐政策变换
前期过错矫正 222,426.31 -222,426.31
二、今年年头余额 50,000,000.00 222,426.31 2,001,836.81 52,224,263.12
三、今年增减改观金额
（一）净利润 47,820,624.60 47,820,624.60
（二）直接计入全部者权益的利得和丧失
1．可供出售金融资产公允代价改观净额
2．权益法下被投资单位其他全部者权益改观的
影响
3．与计入全部者权益项目相关的所得税影响
4．其他
净利润及直接计入全部者权益的利得和丧失小
计
（三）全部者投入和镌汰成本
1．全部者投入成本
2．股份付出计入全部者权益的金额
3．其他
（四）专项储蓄提取和使用
1．提取专项储蓄
2．使用专项储蓄
（五）利润分配 4,782,062.46 -4,782,062.46
1．提取盈余公积 4,782,062.46 -4,782,062.46
2．提取一般风险筹备
3．对全部者（或股东）的分配
4．其他
（六）全部者权益内部结转
1．成本公积转增成本（或股本）
2．盈余公积转增成本（或股本）
3．盈余公积补充吃亏
4．其他
四、今年年尾余额 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
法定代表人： 主管管帐事变认真人： 管帐机构认真人：
现金流量表
体例单位：南京连合企业有限公司 2011年1-9月 金额单位： 元

项 目 行次 本期金额 上年金额

一、策划勾当发生的现金流量： 1

销售商品、提供劳务收到的现金 2 2,338,291.26 2,500,289.00

收到的税费返还 3

收到的其他与策划勾当有关的现金 4 20,975,852.67 33,451,338.70

策划勾当现金流入小计 5 23,314,143.93 35,951,627.70

购买商品、接管劳务付出的现金 6

付出给职工以及为职工付出的现金 7

付出的各项税费 8 2,068,999.65 5,340,610.56

付出的其他与策划勾当有关的现金 9 21,197,978.47 86,622,240.23

策划勾当现金流出小计 10 23,266,978.12 91,962,850.79

策划勾当发生的现金流量净额 11 47,165.81 -56,011,223.09

二、投资勾当发生的现金流量： 12

收回投资所收到的现金 13

取得投资收益所收到的现金 14

处理牢靠资产、无形资产和其他耐久资产所收回的现金净 15 55,995,568.00

处理子公司及其他营业单位收到的现金净额 16

收到的其他与投资勾当有关的现金 17

投资勾当现金流入小计 18 55,995,568.00

购建牢靠资产、无形资产和其他耐久资产所付出的现金 19

投资所付出的现金 20

取得子公司及其他营业单位付出的现金净额 21

付出其他与投资勾当有关的现金 22

　　投资勾当现金流出小计 23

投资勾当发生的现金流量净额 24 55,995,568.00

三、筹资勾当发生的现金流量： 25

接收投资收到的现金 26

取得借钱收到的现金 27

收到其他与筹资勾当有关的现金 28

　　筹资勾当现金流入小计 29

送还债务付出的现金 30

分配股利、利润或偿付利钱付出的现金 31

付出其他与筹资勾当有关的现金 32

　　筹资勾当现金流出小计 33

筹资勾当发生的现金流量净额 34

四、汇率改观对现金及现金等价物的影响 35

五、现金及现金等价物净增加额 36 47,165.81 -15,655.09

　　加：期初现金及现金等价物余额 37 3,419.95 19,075.04

六、期末现金及现金等价物余额 38 50,585.76 3,419.95



法定代表人： 主管管帐事变认真人： 管帐机构认真人：
现金流量表附注
体例单位：南京连合企业有限公司 2011年1-9月 金额单位： 元
项 目 行次 本期数 上年纪
一、将净利润调理为策划勾当现金流量： 1 —— ——
净利润 2 -462,686.67 47,820,624.60
加：资产减值筹备 4
牢靠资产折旧、油气资产折耗、出产性生物资产折旧 5 334,317.51 559,076.82
无形资产摊销 6
耐久待摊用度摊销 7
处理牢靠资产、无形资产和其他耐久资产的丧失（收益以“－”号填列） 10 -52,091,243.40
牢靠资产报废丧失（收益以“－”号填列） 11 575.18 132,253.10
公允代价改观丧失（收益以“－”号填列） 12
财务用度（收益以“－”号填列） 13
投资丧失（收益以“－”号填列） 14
递延所得税资产镌汰（增加以“－”号填列） 15
递延所得税负债增加（镌汰以“－”号填列） 16
存货的镌汰（增加以“－”号填列） 17 1,364,954.08 13,583.84
策划性应收项目的镌汰（增加以“－”号填列） 18 199,831.00 -53,900,923.67
策划性应付项目的增加（镌汰以“－”号填列） 19 -1,389,825.29 1,455,405.62
其他 20
策划勾当发生的现金流量净额 21 47,165.81 -56,011,223.09
二、不涉及现金出入的重大投资和筹资勾当： 22
债务转为成本 23
一年内到期的可转换公司债券 24
融资租入牢靠资产 25
三、现金及现金等价物净改观情形： 26
现金的期末余额 27 50,585.76 3,419.95
减：现金的期初余额 28 3,419.95 19,075.04
加：现金等价物的期末余额 29
减：现金等价物的期初余额 30
现金及现金等价物净增加额 31 47,165.81 -15,655.09

法定代表人： 主管管帐事变认真人： 管帐机构认真人：
南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


南京连合企业有限公司
财务报表附注
截至 2011 年 9 月 30 日

（除出格声名外，金额以人民币元表述）




一、 公司根基情形
南京连合企业有限公司（以下简称本公司）营业执照首要挂号事项为，注册号：320100000087278；

住所：南京市白下区中山东路 18 号 3103 室；注册成本：人民币 5,000.00 万元；实劳绩本：人民币

5,000.00 万元；公司范例：有限公司（天然人控股）。

所处行业：批发业。

策划领域：许可策划项目：无。

一般策划项目：生物工程技能、新型药物及其他新产物的技能研究、开发；计较机及

应用系统、帮助系统、软件、丈量探测仪器、电光源产物的研制、开发、出产、加工、

销售；鞋帽、打扮、玩具、玻璃器皿、家用电器、通信装备（不含卫星地面吸收办法）、

文化用品、皮革及成品、土畜产、机器装备、电子产物的出产、加工、销售；农作物

开发、种植、加工；汽车配件、金属质料、修建质料、矿产物、日用百货销售；经济、

科技、环保信息咨询；自营和署理种种商品和技能收支口，但国度限定公司策划或禁

止出口的商品和技能除外。


二、 财务报表的体例基本
本财务报表根据中华人民共和国财政部颁布的企业管帐准则体例。

本财务报表系在一连策划假设的基本上体例。


三、 遵循企业管帐准则的声明
本公司体例的财务报表切合企业管帐准则的要求，真实、完整地反应了公司的财务状况、策划成

果和现金流量等有关信息。


四、 公司的首要管帐政策、管帐预计

（一） 管帐制度

本公司执行中华人民共和国财政部颁布的企 业 会 计 准 则 。



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（二） 管帐年度

本公司回收公积年制，即自每年 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个管帐年度。

（三） 记账本位币

本公司回收人民币为记账本位币。

（四） 记账基本和计价原则

本公司管帐核算以权责产生制为记账基本。

本公司在对管帐要素举办计量时，一般回收汗青本钱，如所确定的管帐要素金额可以或许取得并靠得住

计量则对个别管帐要素回收重置本钱、可变现净值、现值、公允代价计量。

1、本陈诉期回收的计量属性

在汗青本钱计量下，资产根据购置时付出的现金可能现金等价物的金额，可能根据购置资产时所

支付的对价的公允代价计量。负债根据因包袱现时义务而现实收到的金钱可能资产的金额，可能包袱

现时义务的条约金额，可能根据一样平常勾当中为送还负债预期需要付出的现金可能现金等价物的金额计

量。

今年度公司报表项目均回收汗青本钱计量。

2、计量属性在陈诉期产生变革的报表项目

陈诉期内计量属性未产生变革。

（五） 现金及现金等价物简直定标准

在体例现金流量表时，将同时具备持有的限期短（一般是指从购买日起三个月内到期）、活动性

强、易于转换为已知金额的现金、代价改观风险很小的投资，确定为现金等价物。权益性投资不作为

现金等价物。

（六） 应收金钱

1、 应收金钱幻魅账筹备简直认标准、计概要领：

本公司于资产负债表日，对应收账款余额回收个别认定法确认减值丧失，计提幻魅账筹备。

2、对付其他应收金钱简直认标准、计概要领：

本公司于资产负债表日，对其他应收金钱余额回收个别认定法确认减值丧失，计提幻魅账。

（七） 存货

（1）存货的分类
本公司存货是指企业在一样平常勾当中持有以备出售的产制品或商品、处在出产历程中的在产物、在



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出产历程或提供劳务历程中耗用的质料和物料等。包罗库存商品、低值易耗品等大类。
（2）发出存货的计价要领
库存商品发出回收个别计价法核算。
低值易耗品发出回收先进先出法核算。
（3）存货的盘存制度
本公司存货回收永续盘存制。
（4）低值易耗品的摊销要领
低值易耗品回收一次摊销法。
（5）存货减价筹备的计概要领
资产负债表日，公司按存货的库存年限提取存货减价筹备。

（八） 耐久股权投资

耐久股权投资包罗本公司持有的可以或许对被投资单位实行节制、共同节制或重大影响的权益性投
资，可能本公司对被投资单位不具有节制、共同节制或重大影响，并且在活泼市场中没有报价、公允
代价不能靠得住计量的耐久股权投资。
（1)初始投资本钱确定
本公司别离下列两种情形对耐久股权投资举办初始计量：
① 归并形成的耐久股权投资，根据下列规定确定其初始投资本钱：
a、同一节制下的企业归并取得的耐久股权投资，公司以付出现金、转让非现金资产或包袱债务
方法作为归并对价的，在归并日根据取得被归并方全部者权益账面代价的份额作为耐久股权投资的初
始投资本钱。耐久股权投资初始投资本钱与付出的现金、转让的非现金资产以及所包袱债务账面代价
之间的差额，调解成本公积；成本公积不敷冲减的，调解留存收益。公司以刊行权益性证券作为归并
对价的，在归并日根据取得被归并方全部者权益账面代价的份额作为耐久股权投资的初始投资本钱。
根据刊行股份的面值总额作为股本，耐久股权投资初始投资本钱与所刊行股份面值总额之间的差额，
调解成本公积；成本公积不敷冲减的，调解留存收益。为企业归并产生的各项直接相关用度，包罗为
举办企业归并而付出的审计用度、评估用度、法令处事用度等，于产生时计入当期损益。
b、非同一节制下的企业归并取得的耐久股权投资，归并本钱为在购买日为取得对被购买方的控
制权而支付的资产、产生或包袱的负债以及刊行的权益性证券的公允代价。企业归并本钱大于归并中
取得的被购买方可识别净资产公允代价份额的差额，确以为归并资产负债表中的商誉。企业归并本钱
小于归并中取得的被购买方可识别净资产公允代价份额的差额，计入当期损益（营业外收入）。为进
行企业归并产生的各项直接相关用度计入企业归并本钱（债券及权益工具的刊行用度除外）。
② 除企业归并形成的耐久股权投资以外，其他方法取得的耐久股权投资，根据下列规定确定其
初始投资本钱：
a、以付出现金取得的耐久股权投资，根据现实付出的购买价款作为初始投资本钱。初始投资成



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本包罗与取得耐久股权投资直接相关的用度、税金及其他须要支出，但现实付出的价款中包括的已宣
告但尚未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算。
b、以刊行权益性证券取得的耐久股权投资，根据刊行权益性证券的公允代价作为初始投资本钱。
c、投资者投入的耐久股权投资，根据投资条约或协议约定的代价作为初始投资本钱，但条约或
协议约定代价不公允的除外。
d、通过非货币性资产互调换得的耐久股权投资，若是该项交流具有商业实质且换入资产或换出
资产的公允代价能靠得住计量，则以换出资产的公允代价和相关税费作为初始投资本钱，换出资产的公
允代价与账面代价之间的差额计入当期损益；若非货币资产交流差别时具备上述两个前提，则按换出
资产的账面代价和相关税费作为初始投资本钱。
e、以债务重组方法取得的耐久股权投资，按取得的股权的公允代价作为初始投资本钱，初始投
资本钱与债权账面代价之间的差额计入当期损益。
(2)后续计量及损益确认要领
对子公司的耐久股权投资回收本钱法核算，体例归并财务报表时根据权益法举办调解。
对被投资单位不具有共同节制或重大影响且在活泼市场中没有报价、公允代价不能靠得住计量的长
期股权投资，回收的本钱法核算。
对被投资单位具有共同节制或重大影响的耐久股权投资，回收权益法核算。
a、回收本钱法核算时，追加或收回投资调解耐久股权投资的本钱。取得被投资单位宣密告放的
现金股利或利润，除取得投资时现实付出的价款或对价中包括的已宣告但尚未发放的现金股利或利润
外，根据享有被投资单位宣密告放的现金股利或利润确认当期投资收益。
b、回收权益法核算时，根据应享有或应分管的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益
并调解耐久股权投资的账面代价。
当期投资损益为按应享有或应分管的被投资单位当年实现的净利润或产生的净吃亏的份额。在确
认应享有或应分管被投资单位的净利润或净吃亏时，在被投资单位账面净利润的基本上，对被投资单
位回收的与本公司纷歧致的管帐政策、以本公司取得投资时被投资单位牢靠资产及无形资产的公允价
值为基本计提的折旧额或摊销额，以及以本公司取得投资时有关资产的公允代价为基本计较确定的资
产减值筹备金额等对被投资单位净利润的影响举办调解，并且将本公司与联营企业及合营企业之间发
生的内部买卖业务损益予以抵销，在此基本上确认投资损益。本公司与被投资单位产生的内部买卖业务丧失，
根据《企业管帐准则第 8 号——资产减值》等规定属于资产减值丧失的则全额确认。
在确认应分管的被投资单位产生的净吃亏时，以耐久股权投资及其他实质上组成对被投资单位净
投资的耐久权益减记至零为限（投资企业负有包袱特别丧失义务的除外）；若是被投资单位今后各期
实现盈利的，在收益分享额高出未确认的吃亏分管额今后，按高出未确认的吃亏分管额的金额，依次
规复耐久权益、耐久股权投资的账面代价。
对付初次执行日之前已经持有的对联营企业和合营企业的耐久股权投资，如存在与该投资相关的
股权投资借方差额，按原剩余限期直线法摊销，摊销金额计入当期损益。


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（3）确定对被投资单位具有共同节制、重大影响的依据
① 存在以下一种或几种情形时，确定对被投资单位具有共同节制：A.任何一个合营方均不能单独
节制合营企业的出产策划勾当。B.涉及合营企业根基策划勾当的决定需要各合营方一致同意。C.各合
营方大概通过条约或协议的形式录用个中的一个合营方对合营企业的一样平常勾当举办打点,但其必需在
各合营方已经一致同意的财务和策划政策领域老手使打点权。当被投资单位处于法定重组或休业中，
可能在向投资方转移资金的手段受到严格的耐久限制情形下策划时，凡是投资方对被投资单位大概无
法实行共同节制。但若是可以或许证明存在共同节制，合营各方仍该当根据耐久股权投资准则的规定回收
权益法核算。
② 存在以下一种或几种情形时，确定对被投资单位具有重大影响：A.在被投资单位的董事会或类
似权利机构中派有代表。B.参加被投资单位的政策拟定历程,包罗股利分配政策等的拟定。C.与被投资
单位之间产生重要买卖业务。D.向被投资单位派出打点职员。E.向被投资单位提供要害技能资料。
（4）耐久股权投资减值测试要领及减值筹备计概要领：
本公司在资产负债表日对耐久股权投资举办逐项搜查，按照被投资单位策划政策、法令环境、市
场需求、行业及盈利手段等的各类变革判断耐久股权投资是否存在减值迹象。当耐久股权投资可收回
金额低于账面代价时，将可收回金额低于耐久股权投资账面代价的差额作为耐久股权投资减值筹备予
以计提。资产减值丧失一经确认，在今后管帐时代不再转回。

（九） 牢靠资产

1、 牢靠资产确认前提

牢靠资产是指为出产商品、提供劳务、出租或策划打点而持有的，使用寿命高出一个管帐年度的

有形资产。牢靠资产在同时满足下列前提时予以确认：

（1）与该项牢靠资产有关的经济好处很大概流入企业；

（2）该牢靠资产的本钱可以或许靠得住地计量。

2、 牢靠资产分类

牢靠资产分类为：衡宇及修建物。

3、 牢靠资产计量

牢靠资产凡是根据现实本钱作为初始计量。

与牢靠资产有关的后续支出，在使该牢靠资产大概流入企业的经济好处高出了原先的预计时，计

入牢靠资产账面代价，其增计后的金额不高出该牢靠资产的可收回金额。

4、 牢靠资产折旧要领：本公司牢靠资产从其到达预定可使用状态的次月起，回收年限均匀法提

取折旧。种种牢靠资产的估量残值率、折旧年限和年折旧率如下：

牢靠资产种别 折旧年限（年） 估量残值率（%） 年折旧率（%）


衡宇及修建物 30 5% 3.17%


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已计提减值筹备的牢靠资产在计提折旧时，根据该项牢靠资产的账面代价，以及尚可使用年限重

新计较确定折旧率和折旧额。

（十） 无形资产

（1）无形资产的计价要领
无形资产按本钱举办初始计量。
（2）无形资产使用寿命及摊销
按照无形资产的条约性权力或其他法定权力、同行业情形、汗青履历、相关专家论证等综合身分
判断，能公道确定无形资产为公司带来经济好处限期的，作为使用寿命有限的无形资产；无法公道确
定无形资产为公司带来经济好处限期的，视为使用寿命不确定的无形资产。
①对使用寿命有限的无形资产，预计其使用寿命时凡是思量以下身分：①运用该资产出产的产物
凡是的寿命周期、可得到的类似资产使用寿命的信息；②技能、工艺等方面的现阶段情形及对将来发
展趋势的预计；③以该资产出产的产物或提供劳务的市场需说情形；④此刻或潜伏的竞争者预期采纳
的动作；⑤为维持该资产带来经济好处手段的预期维护支出，以及公司估量付出有关支出的手段；⑥
对该资产节制限期的相关法令规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；⑦与公司持有其他资产使
用寿命的关联性等。
②使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内根据与该项无形资产有关的经济好处的预期实现方法
系统公道地摊销，无法靠得住确定预期实现方法的，回收直线法摊销。
（3）寿命不确定的无形资产的减值测试要领及减值筹备计概要领
① 公司在每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命举办复核，若是从头复核后仍为
不确定的，该当在资产负债表日举办减值测试。当无形资产的可收回金额低于其账面代价时，将资产
的账面代价减记至可收回金额，减记的金额确以为资产减值丧失，计入当期损益，同时计提相无形资
产减值筹备。无形资产减值丧失一经确认，在今后管帐时代不再转回。存在下列一项或多项以下情形
的，对无形资产举办减值测试：
A.该无形资产已被其他新技能等所更换，使其为企业缔造经济好处的手段受到重大倒霉影响；
B.该无形资产的时价在当期大幅下跌，并在剩余年限内大概不会回升；
C.其他足以表白该无形资产的账面代价已高出可收回金额的情形。
（4）分别内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段详细标准

内部研究开发项目研究阶段的支出，于产生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，
同时满足下列前提的，确以为无形资产：①完成该无形资产以使其可以或许使用或出售在技能上具有可行
性；②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；③无形资产发生经济好处的方法，包罗可以或许证明运
用该无形资产出产的产物存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，可证明其有
用性；④有足够的技能、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有手段使用或出售
该无形资产；⑤归属于该无形资产开发阶段的支出可以或许靠得住地计量。




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（十一） 借钱用度

（1）借钱用度成本化简直认原则和成本化时代

本公司产生的可直接归属于切合成本化前提的资产的购建或出产的借钱用度在同时满足下列条

件时予以成本化计入相关资产本钱：

①资产支出已经产生；

②借钱用度已经产生；

③为使资产到达预定可使用状态所须要的购建可能出产勾当已经开始。

其他的借钱利钱、折价或溢价和汇兑差额，计入产生当期的损益。

切合成本化前提的资产在购建可能出产历程中产生非正常间断，且间断时刻持续高出 3 个月的，

暂停借钱用度的成本化。

当购建可能出产切合成本化前提的资产到达预定可使用可能可销售状态时，遏制其借钱用度的资

本化；今后产生的借钱用度于产生当期确以为用度。

（2）借钱用度成本化金额的计较要领

为购建可能出产切合成本化前提的资产而借入专门借钱的，该当以专门借钱当期现实产生的利钱

用度，减去将尚未动用的借钱资金存入银行取得的利钱收入可能举办临时性投资取得的投资收益后的

金额，确定为专门借钱利钱用度的成本化金额。

购建可能出产切合成本化前提的资产占用了一般借钱的，一般借钱应予成本化的利钱金额按累计

资产支出高出专门借钱部分的资产支出加权均匀数乘以所占用一般借钱的成本化率计较。

（十二） 收入确认原则

收入确认原则和计量要领：
（1）商品销售收入
本公司商品销售收入同时满足下列前提时才华予以确认：
① 本公司已将商品全部权上的首要风险和酬金转移给购货方；
② 本公司既没有保存凡是与全部权相接洽的继续打点权，也没有对已售出的商品实行有效节制；
③ 收入的金额可以或许靠得住地计量；
④ 相关的经济好处很大概流入企业；
⑤ 相关的已产生或将产生的本钱可以或许靠得住地计量。
（2）提供劳务
① 本公司在资产负债表日提供劳务买卖业务的功效可以或许靠得住预计的，回收落成百分比法确认提供劳
务收入。落成百分比法，是指根据提供劳务买卖业务的落成进度确认收入与用度的要领。
提供劳务买卖业务的功效可以或许靠得住预计，是指同时满足下列前提：

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a、收入的金额可以或许靠得住地计量；
b、相关的经济好处很大概流入企业；
c、买卖业务的落成进度可以或许靠得住地确定；
d、买卖业务中已产生和将产生的本钱可以或许靠得住地计量。
② 提供劳务买卖业务的功效在资产负债表日不可以或许靠得住预计的，别离下列情形处理赏罚：
a、已经产生的劳务本钱估量可以或许获得补偿，按已经产生的劳务本钱金额确认提供劳务收入，并
按沟通金额结转劳务本钱；
b、已经产生的劳务本钱估量不可以或许获得补偿，将已经产生的劳务本钱计入当期损益不确认劳务
收入。
（3）让渡资产使用权
让渡资产使用权收入包罗利钱收入、使用费收入等，在同时满足以下前提时予以确认：
① 与买卖业务相关的经济好处可以或许流入企业公司；
② 收入的金额可以或许靠得住地计量。
利钱收入金额，根据他人使用本企业货币资金的时刻和现实利率计较确定。
使用费收入金额，根据有关条约或协议约定的收费时刻和要领计较确定。

（十三） 首要管帐政策、管帐预计的变换

本公司截至 2011 年 9 月 30 日未产生管帐政策、管帐预计变换及重大管帐过错矫正的相关事项。


五、 税项
公司合用的首要税种及税率如下：

税 种 计税依据 税率

增值税 产物、原质料销售收入 17%

都市维护建树税 应缴纳流转税额 7%

教诲费附加 应缴纳流转税额 5%

企业所得税 应纳税所得额 25%

印花税 当月销售收入*50% 0.3‰

房产税 衡宇租金、房产余值 12%、1.2%

地皮使用税 占地面积 10元/平方米




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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


六、 财务报表首要项目注释（期末指 2011 年 9 月 30 日）

1、货币资金
期末数 年头数
项 目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额

库存现金

人民币 0.00 0.00

小 计 0.00 0.00

银行存款

人民币 50,585.76 3,419.95

小 计 50,585.76 3,419.95

其他货币资金

人民币 0.00 0.00

小 计 0.00 0.00

合 计 50,585.76 3,419.95


2、应收账款

（1）应收账款按种类披露
期末数

种 类 账面余额 幻魅账筹备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的应收账款 0.00 0.00% 0.00 0.00%
单项金额不重大但按信用风险特性组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的应收账款

其他不重大应收账款 1,594.00 100.00% 0.00 0.00%

合 计 1,594.00 100.00% 0.00 0.00%

续表：
年头数

种 类 账面余额 幻魅账筹备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的应收账款 0.00 0.00% 0.00 0.00%




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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


单项金额不重大但按信用风险特性组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的应收账款

其他不重大应收账款 0.00 0.00% 0.00 0.00%

合 计 0.00 0.00% 0.00 0.00%

期末公司将单项金额在5万元以上的应收账款做为单项金额重大的应收金钱。

（2）应收账款按账龄披露：
期末数 年头数
账 龄
账面余额 账面余额
幻魅账筹备 幻魅账筹备
金额 比例% 金额 比例%

1 年（含 1 年）以内 1,594.00 100.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00

合 计 1,594.00 100.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00

（3）本陈诉期应收账款中不存在持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。

（4）应收账款金额前一名单位情形：

单位名称 与本公司干系 金额 年限 占应收账款总额比例%

南京金鹰商贸特惠中心有限公司 非关联方 1,594.00 一年以内 100.00%

合 计 1,594.00 100.00%


3、其他应收款

（1） 其他应收款按种类披露
期末数

种 类 账面余额 幻魅账筹备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的其他应收款 52,924,320.15 99.99% 0.00 0.00%
单项金额不重大但按信用风险特性组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的其他应收款

其他不重大其他应收款 5,000.00 0.01% 0.00 0.00%

合 计 52,929,320.15 100.00% 0.00 0.00%

续表：
年头数

种 类 账面余额 幻魅账筹备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的其他应收款 88,730,745.15 100.00% 0.00 0.00%


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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注

单项金额不重大但按信用风险特性组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的其他应收款

其他不重大其他应收款 0.00 0.00% 0.00 0.00%

合 计 88,730,745.15 100.00% 0.00 0.00%

期末公司将单项金额在5万元以上的其他应收款做为单项金额重大的应收金钱。

（2）其他应收款按账龄披露：
期末数 年头数
账 龄
账面余额 账面余额
幻魅账筹备 幻魅账筹备
金额 比例% 金额 比例%

1 年（含 1 年）以内 52,929,320.15 100.00% 0.00 20,150,553.87 22.71% 0.00

1－2 年（含 2 年） 0.00 0.00% 0.00 1,494,203.76 1.68% 0.00

3 年以上 0.00 0.00% 0.00 67,085,987.52 75.61% 0.00
合 计 52,929,320.15 100.00% 0.00 88,730,745.15 100.00% 0.00

（3）本陈诉期其他应收款中不存在持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。

（4）其他应收款金额前三名单位情形：
单位名称 与本公司干系 金额 年限 占其他应收款总额比例%

南京雷群贸易实业有限公司 非关联方 52,657,654.15 1 年内 99.49%

南京麦当劳餐饮有限公司 非关联方 266,666.00 1 年内 0.50%

南京金鹰商贸特惠中心有限公司 非关联方 5,000.00 1 年内 0.01%

合 计 52,929,320.15 100.00%


4、存货

（1）存货分类
期末数 年头数
项 目
账面余额 减价筹备 账面代价 账面余额 减价筹备 账面代价

库存商品 0.00 0.00 0.00 1,364,954.08 0.00 1,364,954.08

合 计 0.00 0.00 0.00 1,364,954.08 0.00 1,364,954.08


5、牢靠资产
项 目 年头数 今年增加额 今年镌汰额 期末数

一、牢靠资产原价合计 14,072,171.23 0.00 850.00 14,072,171.23




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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注

项 目 年头数 今年增加额 今年镌汰额 期末数


个中：衡宇及修建物 14,072,171.23 0.00 850.00 14,072,171.23


二、累计折旧合计 2,377,020.69 334,317.51 274.82 2,711,063.38


个中：衡宇及修建物 2,377,020.69 334,317.51 274.82 2,711,063.38


三、牢靠资产账面代价合计 11,695,150.54 11,360,257.85

个中：衡宇及修建物 11,695,150.54 11,360,257.85


6、应交税费
项 目 期末数 年头数


增值税 215,722.46 -269.83


企业所得税 102,167.70 1,424,107.83


小我私家所得税 8,900,000.00


合 计 9,217,890.16 1,423,838.00



7、其他应付款

（1） 账龄说明

期末数 年头数
账 龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)

1 年以内 41,666.55 100.00% 325,544.00 100.00%


合 计 41,666.55 100.00% 325,544.00 100.00%


（2）截至 2011 年 9 月 30 日，其他应付款中不存在应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股
东单位或关联方的欠款情形。

8、实劳绩本
持股比例
类 别 年头数 今年增加 今年镌汰 期末数


王溯航 2,750,000.00 0.00 0.00 2,750,000.00 55.00%


金志翀 2,250,000.00 0.00 0.00 2,250,000.00 45.00%


合 计 5,000,000.00 0.00 0.00 5,000,000.00 100.00%




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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


本公司注册成本(实劳绩本)5,000.00 万元人民币，已经江苏天宇管帐师事宜全部限公司审验，并
于 2007 年 8 月 28 日出具天宇验字（2007）第 0063 号验资陈诉。

9、未分配利润
项 目 本期数 上年纪

今年年头余额 45,040,398.95 2,001,836.81

今年增加额 -462,686.67 47,820,624.60

个中：今年净利润转入 -462,686.67 47,820,624.60

今年镌汰额 44,500,000.00 4,782,062.46

个中：分配股利 44,500,000.00 0.00

计提盈余公积 0.00 4,782,062.46

今年年尾余额 77,712.28 45,040,398.95



10、 盈余公积

项 目 本期数 上年纪

法定盈余公积 5,004,488.77 5,004,488.77

合 计 5,004,488.77 5,004,488.77



11、 营业收入及营业本钱

（1）营业收入

项 目 本期数 上年纪

主营业务收入 50,328.80 2,174,745.00

其他业务收入 2,176,499.02 0.00

营业收入合计 2,226,827.82 2,174,745.00

主营业务本钱 95,998.42 450,101.59

其他业务本钱 396,150.85 0.00

492,149.27 450,101.59
营业本钱合计


12、 营业税金及附加

项 目 本期数 上年纪

城建税 580.02 0.00

教诲费附加 414.31 0.00




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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注

项 目 本期数 上年纪

合 计 994.33 0.00



13、 销售用度

项 目 本期数 上年纪

账扣用度 5,955.00 0.00

合 计 0.00
5,955.00


14、 打点用度

项 目 本期数 上年纪

福利费 0.00 -251,061.42

办公费 10,982.20 34,284.04

税金 711.60 32,846.08

折旧费 334,317.51 559,076.82

审计咨询费 18,000.00 0.00

合 计 375,145.52
364,011.31


15、 财务用度

项 目 本期数 上年纪

利钱支出 0.00 0.00

减：利钱收入 -465.04 -738.10

加：手续费等支出 759.64 814.05

合 计 294.60 75.95


16、 营业外收入

项 目 本期数 上年纪

出售牢靠资产净收益 0.00 47,933,473.08

合 计 0.00 47,933,473.08



17、 营业外支出

项 目 本期数 上年纪

存货盘亏 1,484,678.12 8,012.59




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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


项 目 本期数 上年纪

牢靠资产盘亏 575.18 0.00

税收滞纳金 1.13 0.00

合 计 1,485,254.43 8,012.59



18、 所得税

项 目 本期数 上年纪

企业所得税 340,855.55 1,454,257.83

合 计 340,855.55 1,454,257.83


19、 现金流量表项目注释


（1）现金流量表增补资料

增补资料 本期金额 上年金额

1．将净利润调理为策划勾当现金流量：

-462,686.67 47,820,624.60
净利润

0.00 0.00
加：资产减值筹备

334,317.51 559,076.82
牢靠资产折旧、油气资产折耗、出产性生物资产折旧

0.00 0.00
无形资产摊销

0.00 0.00
耐久待摊用度摊销

处理牢靠资产、无形资产和其他耐久资产的丧失（收益 575.18 -52,091,243.40
以“－”号填列）
0.00 132,253.10
牢靠资产报废丧失（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
公允代价改观丧失（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
财务用度（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
投资丧失（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
递延所得税资产镌汰（增加以“－”号填列）

0.00 0.00
递延所得税负债增加（镌汰以“－”号填列）

1,364,954.08 13,583.84
存货的镌汰（增加以“－”号填列）

199,831.00 -53,900,923.67
策划性应收项目的镌汰（增加以“－”号填列）

-1,389,825.29 1,455,405.62
策划性应付项目的增加（镌汰以“－”号填列）

0.00 0.00
其他



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南京连合企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


策划勾当发生的现金流量净额 47,165.81 -56,011,223.09

2.不涉及现金出入的重大投资和筹资勾当：

债务转为成本 0.00 0.00

一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00

融资租入牢靠资产 0.00 0.00

3.现金及现金等价物净改观情形：

现金的年尾余额 50,585.76 3,419.95

减：现金的期初余额 3,419.95 19,075.04

加：现金等价物的年尾余额 0.00 0.00

减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00

现金及现金等价物净增加额 47,165.81 -15,655.09


（2）现金和现金等价物的组成

项 目 本期金额 上年金额

一、现金

个中：库存现金 0.00 0.00

可随时用于付出的银行存款 50,585.76 3,419.95

其他货币资金 0.00 0.00

可用于付出的存放中央银行金钱 0.00 0.00

存放同业金钱 0.00 0.00

拆放同业金钱 0.00 0.00

二、现金等价物 0.00 0.00

个中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00

三、年尾现金及现金等价物余额 50,585.76 3,419.95




七、财务报表的核准

本财务报表于 2011 年 12 月 23 日由董事会通过及核准宣布。




公司名称：南京连合企业有限公司




第 16 页 共 16 页
 南京连合企业有限公司股东
拟股权转让项目

资产评估陈诉书

共1册 第1册
国融兴华评报字【2011】第 459 号




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 29 日
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书目次




目 录


声 明 ................................................................................................................1

资产评估陈诉书摘要........................................................................................2

资产评估陈诉书正文........................................................................................5

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估陈诉使用者 ...5
二、评估目的 ...............................................................................................7
三、评估器材和评估领域 .........................................................................7
四、代价范例及其界说..............................................................................8
五、评估基准日 ...........................................................................................8
六、评估依据 ...............................................................................................8
七、评估要领 .............................................................................................10
八、评估措施实行历程和情形...............................................................13
九、评估假设和限制前提 .......................................................................14
十、评估结论 .............................................................................................15
十一、出格事项声名 ................................................................................16
十二、评估陈诉使用限制声名...............................................................17
十三、评估陈诉日.....................................................................................18
十四、尾部..................................................................................................19
资产评估陈诉书附件......................................................................................20




北京国融兴华资产评估有限责任公司
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书声明




资产评估陈诉书

声 明
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法令礼貌和资产评估准
则，固守独立、客观和合理的原则；按照我们在执业历程中网络的资料，
评估陈诉告诉的内容是客观的，并对评估结论公道性包袱相应的法令责
任。
二、 评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经
其签章确认；所提供资料的真实性、正当性、完整性，及适当使用评估报
告是委托方和相关当事方的责任。
三、 我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系；与
相关当事方没有现存可能预期的好处干系，对相关当事方不存在成见。
四、 我们已对评估陈诉中的评估器材及其所涉及首要资产举办现场
观测；我们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的关
注，对评估器材及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练，并对已经发
现的问题举办了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足
出具评估陈诉的要求。
五、 我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和
限定前提的限制，评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、
限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
六、 我们对评估器材的代价举办估算并揭晓的专业意见，是经济行为
实现的参考依据。我们出具的评估陈诉及其所披露的评估结论仅限于评估
陈诉载明的评估目的，仅在评估结论使用有效限期内使用，因使用欠妥造
成的效果与我们无关。


北京国融兴华资产评估有限责任公司 第1页
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书摘要



南京连合企业有限公司股东拟股权转让评估项目
资产评估陈诉书摘要

国融兴华评报字[2011]第 459 号


重 要 提 示
以下内容摘自评估陈诉正文，欲相识本评估项目的具体
情形和公道领略评估结论，该当阅读评估陈诉正文。

南京连合企业有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接管贵公司的委托，对贵公司
股东拟股权转让之事件所涉及的南京连合企业有限公司股东所有权益价
值在评估基准日的市场代价举办了评估。
本次评估器材是股东所有权益代价，评估领域是南京连合企业有限公
司的所有资产及相关负债，包罗活动资产、非活动资产（牢靠资产）和流
动负债。
评估基准日为 2011 年 09 月 30 日。
本次评估遵照中国有关资产评估的执法、礼貌和评估准则，遵循独立、
客观、合理、科学的事变原则和产权好处主体改观原则、更换性原则等有
关经济原则，收购布料，依据委估资产的现实状况、有关市场买卖业务资料和现行市场价
格标准，并参考资产的汗青本钱，以资产的一连使用和公然市场为条件进
行评估。回收资产基本法计较确定评估代价。
本次评估的代价范例为市场代价。
截至评估基准日 2011 年 09 月 30 日，在企业一连策划及资产继续使
用条件下，资产基本法评估功效如下：南京连合企业有限公司资产账面价
值 6,434.18 万元，评估代价 16,406.71 万元，增值 9,972.53 万元，增值率
154.99%；负债账面代价 925.96 万元，评估代价 925.96 万元，无增减值变

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第2页
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书摘要

化；净资产账面代价 5,508.22 万元，评估代价 15,480.75 万元，增值 9,972.53
万元，增值率 181.05%。
评估结论具体情形见评估明细表。

被评估单位名称：南京连合企业有限公司 金额单位：人民币万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 活动资产 5,298.15 5,298.15 - -
2 非活动资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
3 个中：牢靠资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
4 资产总计 6,434.18 16,406.71 9,972.53 154.99
5 活动负债 925.96 925.96 - -
6 非活动负债 - - - -
7 负债合计 925.96 925.96 - -
8 净资产（全部者权益） 5,508.22 15,480.75 9,972.53 181.05


经资产基本法评估，南京连合企业有限公司股东所有权益代价的评估
代价为 15,480.75 万元。
在使用本评估结论时，提请陈诉使用者存眷评估陈诉中的出格事项。
按照国度今朝有关规定，本评估结论的使用有效期为壹年，即自 2011
年 09 月 30 日至 2012 年 09 月 29 日有效。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第3页
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书摘要

（此页无正文）




法 定 代 表 人： 赵朝阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 29 日




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第4页
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书正文




南京连合企业有限公司股东拟股权转让评估项目
资产评估陈诉书正文

国融兴华评报字[2011]第459号


南京连合企业有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接管贵公司的委托，按照有关
法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，回收资产基本法，根据必
要的评估措施，对贵公司股东拟股权转让之事件而涉及的南京连合企业
有限公司股东所有权益代价在评估基准日 2011 年 09 月 30 日的市场代价
举办了评估。现将资产评估情形陈诉如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估陈诉使用者
委托方及被评估单位均为南京连合企业有限公司。
（一）委托方及被评估单位简介
1、工商注册情形：
名 称：南京连合企业有限公司（以下或简称“南京连合”）
注 册 号：320100000087278
住 所：南京市白下区中山东路 18 号 3103 室
法定代表人：霍力
注册成本：5,000 万元人民币
实劳绩本：5,000 万元人民币
企业范例：有限公司（天然人控股）
创立日期：1998 年 5 月 27 日
营业限期：1998 年 05 月 27 日至 2018 年 05 月 27 日

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策划领域：许可策划项目：无 一般策划项目：生物工程技能、
新型药物及其余新产物的技能研究、开发；计较机及应用系统、帮助系
统、软件、丈量探测仪器、电光源产物的研制、开发、出产、加工、销
售；鞋帽、打扮、玩具、玻璃器皿、家用电器、通信装备（不含卫星地
面吸收办法）、文化用品、皮革及成品、土畜产、机器装备、电子产物
的出产、加工、销售；农作物开发、种植、加工；汽车配件、金属质料、
修建质料、矿产物、日用百货销售；经济、科技、环保信息咨询；自营
和署理种种商品和技能收支口，但国度限定公司策划或克制收支口的商
品和技能除外。
2、汗青沿革：
南京连合企业有限公司经南京市工商行政打点局挂号，创立于 1998
年 5 月 27 日；注册成本：人民币 580.00 万元；实劳绩本：人民币 580.00
万元。
截至评估基准日 2011 年 09 月 30 日，南京连合股权结构如下：
股东名称 持股数量（万股） 占股本总额比例（%）

王溯航 2,750.00 55


金志翀 2,250.00 45


合 计 5,000.00 100




3、近几年来企业的资产、负债、权益状况和策划业绩：

财务指标 2011 年 09 月 30 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日


总资产（元） 64,341,757.76 101,794,269.72 52,518,584.75

总负债（元） 9,259,556.71 1,749,382.00 293,976.38


股东权益（元） 55,082,201.05 100,044,887.72 52,224,608.37




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策划业绩 2011 年度 1-9 月 2010 年度 2009 年度


营业收入（元） 2,226,827.82 2,174,745.00 1,475,000.00

利润总额（元） -121,831.12 49,274,882.43 579,614.13

净利润（元） -462,686.67 47,820,624.60 542,739.13


（二）委托方和被评估单位之间的干系
本次评估的委托方及被评估单位均为南京连合企业有限公司。
（三）评估陈诉使用者
本评估陈诉的使用者为本次评估的委托方、股权转让相关方，除国
家法令、礼貌还有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个
人不能由于获得评估陈诉而成为评估陈诉使用者。

二、评估目的

南京连合企业有限公司股东拟转让该公司股权，本次评估的目的是
对南京连合企业有限公司的股东所有权益代价举办评估，为上述经济行
为提供代价参考依据。

三、评估器材和评估领域
本次评估器材为股东所有权益代价。
评估领域涉及南京连合的所有资产及相关负债，资产范例详细包
括：活动资产、非活动资产和活动负债，个中非活动资产详细包罗牢靠
资产。
评估基准日南京连合的账面总资产为 6,434.18 万元，总负债为 925.96
万元，净资产为 5,508.22 万元。详见下表：


南京连合申报的资产和负债汇总表
金额单位：元
项目名称 账面代价 项目名称 账面代价

活动资产 52,981,499.91 活动负债 9,259,556.71

牢靠资产 11,360,257.85 非活动负债 -

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无形资产 - 负债总额 9,259,556.71

资产总额 64,341,757.76 净资产 55,082,201.05


纳入本次评估领域内的衡宇修建物为位于江苏省南京市白下区中
山东路南京国际贸易中心一层 A1、A2、A3 室的商用房地产，总修建面
积为 1,096.92 平方米。
纳入评估领域的资产与委托评估时确定的资产领域一致。
纳入本次评估领域内的资产及负债相应的财务报表经亚太（团体）
管帐师事宜全部限公司审计，并已出具亚会审字［2011］134 号审计陈诉。

四、代价范例及其界说

按照本次评估目的等相关前提，经与委托方约定选用市场代价范例。
市场代价：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫情形下，评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是 2011 年 09 月 30 日。
为了担保评估功效有效地处事于评估目的，镌汰和停止评估基准日
后的调解事项，尽大概与评估目的的实现日靠近，并思量企业财务出具
报表的时刻，经与各方协商，确定评估基准日为 2011 年 09 月 30 日。
本评估以评估基准日有效的价值标准为取价标准。

六、评估依据

本次评估的依据首要包罗资产评估经济行为、法令礼貌、评估准则、
权属、取价及其他等依据，详细如下：

（一）经济行为依据
1、 资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

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（二）法令礼貌依据
1、 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005
年 10 月 27 日）；
2、 《中华人民共和京城市房地产打点法》(1994 年 7 月 5 日);
3、 《中华人民共和国地皮打点法》（2004 年 8 月 28 日第十届世界
人民代表大会常务委员会第十一次集会会议第二次批改）;
4、 国务院 91 下令《国有资产评估打点步伐》（1991 年 11 月 16 日）；
5、 原国度国有资产打点局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管
理步伐施行细则》（1992 年 7 月 18 日）；
6、 国务院国有资产监督打点委员会令第 12 号《企业国有资产评估
打点暂行步伐》（2005 年 8 月 25 日）；
7、 国务院国资委产权[2006]274 号《关于增强企业国有资产评估管
理事变有关问题的关照》；
8、 其他与评估相关法令、礼貌和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—根基准则》（2004 年 5 月 1 日）；
2、 《资产评估职业道德准则—根基准则》（2004 年 5 月 1 日）；
3、 《资产评估准则—评估陈诉》；
4、 《资产评估准则—评估措施》；
5、 《资产评估准则—业务约定书》；
6、 《资产评估准则—不动产》；
7、 《资产评估准则—无形资产》；
8、 《资产评估准则—事变稿本》；
9、 《资产评估代价范例指导意见》；
10、《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》（2003 年 3

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第9页
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月 1 日）；
11、 《企业代价评估指导意见（试行）》（2004 年 12 月 30 日）；
12、 《企业国有资产评估陈诉指南》（中评协[2008]218 号）。

（四）权属依据
1、 衡宇全部权证；
2、 国有地皮使用证；
3、 其他产权证明文件等。

（五）取价依据
1、 被评估单位提供的项目平面图、立面图等；
2、 《房地产估价类型》；
3、 房产周边的市场价值信息；
4、 同类物业市场租金水平；
5、 物业租赁条约；
6、 《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
7、 被评估单位提供的资产评估清查明细表、账册凭据、管帐报表等
其他评估相关资料；
8、 评估职员现场察看和市场观测取得的有关评估资料；
9、 其他取价依据等。

（六）其他参考依据
1、 亚太（团体）管帐师事宜全部限公司出具的评估基准日审计报
告；
2、 其他参考依据等。

七、评估要领

（一）评估要领的选择
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依据资产评估准则的规定，企业代价评估可以回收收益法、市场法、
资产基本法三种要领。收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评
估器材代价的评估思绪。市场法是指将评估器材与参考企业、在市场上
已有买卖业务案例的企业、股东权益、证券等权益性资产举办较量以确定评
估器材代价的评估思绪。资产基本法是指在公道评估企业各项资产代价
和负债的基本上确定评估器材代价的评估思绪。
因国内产权买卖业务市场买卖业务信息的获取途径有限，且同类企业在业务
内容和主营业务组成方面差异较大，选取同范例市场参照物的难度极
大，故本次评估未回收市场法。
南京连合企业有限公司股东拟转让所有股权，打点团队会产生重大
变革，存在重大不确定性，很难按照企业的汗青财务资料来测算真实反
应企业收益的各项指标及其变革趋势，对将来收益的估算也就缺乏公道
的依据，因此本次评估没有预测将来收益。因此无法用收益法精确靠得住
地评估企业代价，故本次评估未回收收益法。
团结本次资产评估器材、代价范例和评估师所网络的资料，确定采
用资产基本法举办评估。

（二）资产基本法简介
资产基本法即本钱加和法，是以在评估基准日从头制作一个与评估
器材沟通的企业或独立赢利实体所需的投资额作为判断整体资产代价
的依据，详细是指将组成企业的各类要素资产的评估代价加总减去负债
评估代价求得企业代价的要领。
1、 活动资产
活动资产评估领域包罗货币资金、应收账款和其他应收款。
（1）货币资金：货币资金所有为人民币。对货币资金中的银行存
款的账面金额举办核实，以核实后的账面代价确定评估代价。
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（2）应收金钱：包罗应收账款和其他应收款。对应收账款和其他
应收款，评估职员在核实其代价组成及债务人情况的基本上，详细说明
欠款数额、时刻和原因、金钱采取情形、债务人资金、信用、策划打点
近况等身分，首要以核实后的账面代价确定评估代价。
2、 非活动资产
本次对纳入评估领域的房地产回收收益法举办评估。
起首通过周边类似房产较量求得客观租金水平，然后估算出所有房
产各年收益，扣除相应的流转税、打点用度、保险用度、维修用度等得
到该项房产的年净收益额，再通过折现，最终估算出委估房地产的代价。
运用收益法按下列根基步调举办：
A、汇集有关收入和用度的资料；
B、估算有效毛收入；
C、估算运营（打点）用度；
D、计较净收益（A）；
E、选用恰当的成本化率（r）；
F、确定将来可收益的年限（n）；
G、选用与评估目的相匹配的计较公式求得收益代价。
收益法根基公式如下：




式中：
V –评估代价；
Ai–将来第i年的净收益；
r–成本化率；
n–收益年限。
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3、 负债
对企业负债的评估，首要是举办审审核实，评估职员对相关的文件、
条约、账本及相关凭据举办核实，确认其真实性后，以核实后的账面价
值或按照着实际应包袱的负债确定评估代价。

（三）评估功效简直定要领

颠末以上评估要领得出的起源结论举办较量、说明，综合思量差别
评估要领和起源代价结论的公道性及使用数据的质量和数量，形成最终
评估功效。

八、评估措施实行历程和情形

本次评估事变分为四个阶段。
（一）资产评估前期筹备事变阶段
本阶段首要事变是：选派资产评估先遣职员进驻，按照行业的特点
制订资产评估前期事变打算，并按照资产评估操纵类型的要求和我公司
资产评估事变的需要，向委托方及被评估单位陈设资产评估申报表，协
助委托方及被评估单位举办资产评估的填报事变；同时相识企业及委估
资产的情形，网络资产评估所需文件、资料；制订资产评估事变打算。
（二）现场评估阶段
我们按照评估有关原则和规定，对评估领域的资产举办了评估和产
权调审核实，详细步调如下：
1、听取企业有关职员对企业情形以及委估资产汗青近况的先容；
2、对企业填报的资产评估申报表举办征询、辨别，并对与企业有
关的财务记录数据举办查对，对发明的问题举办相识，并请企业举办修
改；
3、按照资产评估申报表的内容，到现场举办实物核实，并对资产

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状况举办勘查、记录，并与打点职员举办交谈，相识资产的策划、打点
状况；
4、按照委估资产的现实状况和特点，拟定相应的评估要领；
5、查阅委估资产的产权证明文件等资料；
6、开展市场观测；
7、对企业资产举办评估，计较评估代价。
（三）评估汇总阶段
按照资产的起源评估功效，举办汇总说明事变，确认评估事变中没
有产生重评和漏评的情形后，按照汇总说明情形，对资产评估功效举办
调解、修改和完善。
（四）提交陈诉阶段
按照评估事变情形，草拟资产评估陈诉书，向委托方提交起源资产
评估功效，并对评估功效举办充实相同，在与委托方充实交流意见并经
评估公司三级考核之后，向委托方提交正式资产评估陈诉书。

九、评估假设和限制前提

1、 本次评估以本资产评估陈诉所列明的特定评估目的为条件；
2、 本次评估的各项资产均以评估基准日的现实存量为条件，有关
资产的现行时价以评估基准日的国内有效价值为依据；
3、 本次评估假设被评估资产现有用途稳定且企业一连策划；
4、 本次评估假设评估基准日外部经济环境稳定；
5、 本次评估假设被评估单位提供的基本资料和财务资料真实、准
确、完整；
6、 本次评估未思量未来大概包袱的抵押包管事件，以及非凡的交
易方大概追加支付的价值等对其评估代价的影响，也未思量国度宏观经


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济政策产生变革以及遇有天然力和其余不行抗力对资产价值的影响；
7、 评估领域仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未思量被评
估单位提供清单以外大概存在的或有资产及或有负债。

十、评估结论

截至评估基准日 2011 年 09 月 30 日，南京连合企业有限公司的股东
所有权益代价评估功效如下：
截至评估基准日 2011 年 09 月 30 日，在企业一连策划及资产继续使
用条件下，资产基本法评估功效如下：南京连合企业有限公司资产账面
代价 6,434.18 万元，评估代价 16,406.71 万元，增值 9,972.53 万元，增值
率 154.99%；负债账面代价 925.96 万元，评估代价 925.96 万元，无增减
值变革；净资产账面代价 5,508.22 万元，评估代价 15,480.75 万元，增值
9,972.53 万元，增值率 181.05%。
评估结论具体情形见评估明细表。

资产评估功效汇总表
评估基准日：2011年09月30日

被评估单位名称：南京连合企业有限公司 金额单位：人民币万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 活动资产 5,298.15 5,298.15 - -
2 非活动资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
3 个中：牢靠资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
4 资产总计 6,434.18 16,406.71 9,972.53 154.99
5 活动负债 925.96 925.96 - -
6 非活动负债 - - - -
7 负债合计 925.96 925.96 - -
8 净资产（全部者权益） 5,508.22 15,480.75 9,972.53 181.05

经资产基本法评估，南京连合企业有限公司股东所有权益代价的评
估代价为 15,480.75 万元。




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十一、出格事项声名

本评估陈诉书存在如下出格事项，提请陈诉使用者予以存眷：
1、 遵循相关法令、礼貌，评估师仅对评估器材代价举办估算并发
表专业意见，对评估器材的法令权属状况给与须要的存眷，但差池评估
器材的法令权属做任何形式的担保，本评估陈诉的结论仅为本次评估目
的处事，不能作为确认产权的依据。
2、提供须要的资料并担保所提供资料的真实性、正当性和完整性，
适当使用评估陈诉是委托方和当事方的责任。本评估陈诉中涉及的资产
状况原始资料及相关产权证明文件、财务数据及有关资料由委托方及被
评估单位提供，委托方及被评估单位对上述资料的真实性、正当性、准
确性及有效性已做出版面理睬。
3、本次评估中，我们查察了每项委估器材的外部状况，在情形允
许下对衡宇修建物实行了现场勘测判定，但仅借助了一般帮助性工具和
通例本领，未使用慎密或专业仪器对结构举办测试和判定。由于前提所
限，对付危险部位及部分隐蔽工程无法实行勘测和观察，详细情形以被
评估单位先容和评估职员履历判断为依据。
4、南京连合所申报的资产和负债已经亚太（团体）管帐师事宜所
有限公司审计，并已出具亚会审字［2011］134 号审计陈诉。本次评估是
在亚太（团体）管帐师事宜全部限公司审计的基本长举办的。本公司承
担引用数据正确的法津责任，但不包袱审计的法令责任。
5、本次委估的房产 A1 室因南京连合企业有限公司为鸿国实业团体
有限公司向中国农业银行南京新街口支行贷款 1,500 万元提供抵押包管，
抵押条约号为 2011-005688，抵押限期自 2011 年 3 月 3 日起至 2012 年 3
月 2 日止；房产 A2 室因南京连合企业有限公司为南京瑰丽华鞋业有限
公司向中国工商银行南京汉府支行贷款 2,000 万元提供抵押包管，抵押

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条约号为 2010-038675，抵押限期自 2010 年 12 月 10 日起至 2011 年 12 月
9 日止。
6、本次评估在确定南京连合的股东所有权益代价时，未思量控股
权的溢价，亦未思量少数股权的折价及股权活动性等非凡买卖业务对股权价
值的影响。
7、评估基准日期后重大事项：
①评估基准日期后事项系评估基准日至评估陈诉提出日期之间发
生的重大事项；
②在评估基准日后，当被评估资产因不行抗力而产生拆除、毁损、
灭失，往来账款发生幻魅账等影响资产代价的期后事项时，不能直接使用
评估结论；
③产生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在
本次评估功效有效期内若资产数量产生变革，应按照原评估要领对评估
代价举办相应调解。

十二、评估陈诉使用限制声名

1、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估器材代价进
行估算并揭晓专业意见，资产评估功效不该被以为是对评估器材可实现
价值的担保；
2、评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途；
3、评估陈诉只能由评估陈诉中载明的评估陈诉使用者使用；
4、评估陈诉的所有可能部分内容被摘抄、引用可能披露于公然媒
体，需评估机构审阅相关内容，法令、礼貌规定以及相关当事方还有约
定的除外；
5、本评估陈诉使用有效期：按照评估准则，凡是只有当评估基准


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南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书正文

日与经济行为实现日相距不高出壹年时，才可以使用评估陈诉。即本评
估陈诉自 2011 年 09 月 30 日至 2012 年 09 月 29 日有效。

十三、评估陈诉日

本评估陈诉提出日期为 2011 年 12 月 29 日。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 18 页
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书正文

十四、尾部



评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司




法 定 代 表 人： 赵朝阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司


2011年12月29日




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 19 页
南京连合企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估陈诉书附件


资产评估陈诉书附件

目 录



1. 南京连合企业有限公司企业法人营业执照复印件；
2. 南京连合企业有限公司评估基准日财务报表；
3. 衡宇全部权证和国有地皮使用证复印件；
4. 委托方及被评估单位理睬函；
5. 具名注册资产评估师理睬函；
6. 资产评估机构资格证书复印件；
7. 资产评估机构企业法人营业执照副本复印件；
8. 具名注册资产评估师资格证书复印件；
9. 资产评估明细表。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 20 页
 宏图三胞高科技能有限公司
拟收购房产评估项目

资产评估陈诉书

共1册 第1册
国融兴华评报字【2011】第 466 号




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 28 日
宏图三胞高科技能有限公司拟收购房产评估项目 资产评估陈诉书目次




目 录


声 明 ................................................................................................................1

资产评估陈诉书摘要........................................................................................2

资产评估陈诉书正文........................................................................................5

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉使用者 ...5
二、评估目的 ...............................................................................................7
三、评估器材和评估领域 .........................................................................7
四、代价范例及其界说..............................................................................8
五、评估基准日 ...........................................................................................8
六、评估依据 ...............................................................................................8
七、评估要领 .............................................................................................10
八、评估措施实行历程和情形...............................................................12
九、评估假设和限制前提 .......................................................................14
十、评估结论 .............................................................................................14
十一、出格事项声名 ................................................................................15
十二、评估陈诉使用限制声名...............................................................16
十三、评估陈诉日.....................................................................................17
十四、尾部..................................................................................................18
资产评估陈诉书附件......................................................................................19




北京国融兴华资产评估有限责任公司
宏图三胞高科技能有限公司拟收购房产评估项目 资产评估陈诉书声明


资产评估陈诉书

声 明
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法令礼貌和资产评
估准则，固守独立、客观和合理的原则；按照我们在执业历程中网络的
资料，评估陈诉告诉的内容是客观的，并对评估结论公道性包袱相应的
法令责任。
二、 评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、正当性、完整性，及适当使用
评估陈诉是委托方和相关当事方的责任。
三、 我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处关
系；与相关当事方没有现存可能预期的好处干系，对相关当事方不存在
成见。
四、 我们已对评估陈诉中的评估器材及其所涉及首要资产举办现
场观测；我们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的
存眷，对评估器材及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练，并对已
经发明的问题举办了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权
以满足出具评估陈诉的要求。
五、 我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假
设和限定前提的限制，评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的
假设、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
六、 我们对评估器材的代价举办估算并揭晓的专业意见，是经济
行为实现的参考依据。我们出具的评估陈诉及其所披露的评估结论仅限
于评估陈诉载明的评估目的，仅在评估结论使用有效限期内使用，因使
用欠妥造成的效果与我们无关。

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第1页
宏图三胞高科技能有限公司拟收购房产评估项目 资产评估陈诉书摘要




宏图三胞高科技能有限公司拟收购扬州国脉通讯成长
有限责任公司房产单项资产评估项目

资产评估陈诉书摘要

国融兴华评报字[2011]第 466 号


重 要 提 示
以下内容摘自评估陈诉正文，欲相识本评估项目的具体
情形和公道领略评估结论，该当阅读评估陈诉正文。

宏图三胞高科技能有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接管贵公司的委托，就贵公司
拟收购扬州国脉通讯成长有限责任公司所持有的房产在评估基准日的
市场代价举办了评估。
本次评估器材为单项房地产，评估领域是扬州国脉通讯成长有限责
任公司持有的位于扬州市文昌路 372 号的衡宇产权证号为“扬房权证广
字第 2009009674 号”的房产（包括房号 2、房号 3、房号 4、地下室和
幢号 1-2 房）。
评估基准日为 2011 年 10 月 31 日。
本次评估遵照中国有关资产评估的执法、礼貌和评估准则，遵循独
立、客观、合理、科学的事变原则和产权好处主体改观原则、更换性原
则等有关经济原则，依据委估资产的现实状况、有关市场买卖业务资料和现
行市场价值标准，并参考资产的汗青本钱，以资产的一连使用和公然市
场为条件，回收市场法和收益法确定评估代价。
本次评估的代价范例为市场代价。
截至评估基准日 2011 年 10 月 31 日，在一连策划条件下，经市场法

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和收益法评估，扬州国脉通讯成长有限责任公司持有的位于扬州市文昌
路 372 号的衡宇产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”房产：账
面代价 23,563,420.00 元，账面净值 19,874,530.00 元，评估代价 54,810,000.00
元，净值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。
按照国度今朝有关规定，本评估结论的使用有效期为壹年，即自 2011
年 10 月 31 日至 2012 年 10 月 30 日有效。




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（本页无正文）




法 定 代 表 人： 赵朝阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 28 日




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宏图三胞高科技能有限公司拟收购扬州国脉通讯成长
有限责任公司房产单项资产评估项目

资产评估陈诉书正文

国融兴华评报字[2011]第466号


宏图三胞高科技能有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接管贵公司的委托，按照有关
法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，回收市场法和收益法，按
照须要的评估措施，对贵公司拟收购扬州国脉通讯成长有限责任公司所
持有的房产事件而涉及的位于扬州市文昌路 372 号的衡宇产权证号为
“扬房权证广字第 2009009674 号”的房产（包括房号 2、房号 3、房号 4、
地下室和幢号 1-2 房）在 2011 年 10 月 31 日的市场代价举办了评估。现
将资产评估情形陈诉如下：

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉使用者

（一）委托方轮廓
名 称：宏图三胞高科技能有限公司
住 所：南京市玄武区平静北路 106 号
注册成本：116413.59 万元人民币
公司范例：有限公司（法人独资）内资
法定代表人：袁亚非
业务领域：许可策划项目：第二类增值电信业务中的因特网信息服
务业务（按许可证所列领域策划）。 一般策划项目：高新技能研制与开
发；计较机、打印机及收集装备、通讯装备（不含卫星地面吸收办法）、
激光音、视类产物研发、出产、销售（出产限分支机构策划）；计较机
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应用软件及系统集成、文教用品、文化办公机器、仪器仪表销售、技能
处事；投资咨询；电子收集工程计划、装备安装；电子计较机技能处事；
自营和署理种种商品及技能的收支口业务（国度限定公司策划或克制进
出口的商品和技能除外）；电脑采取、维修；署理成长电信业务；家电
采取；一类及二类医疗东西、电子产物、安防产物、家用电器、日用百
货销售。
有效期：自 2000 年 10 月 13 日至 2015 年 10 月 12 日

（二）被评估单位轮廓
名 称：扬州国脉通讯成长有限责任公司（以下简称扬州国脉）
住 所：扬州市梅岭东路 15 号
注册成本：1,015 万元人民币
营业执照号码：321000000030755
公司范例：有限责任公司（天然人控股）
法定代表人：刘建和
策划领域：许可策划项目：境内职业中介处事（由分支机构策划）。
一般策划项目：软件开发，软件维护，通讯工程计划、施工、维护，信
息收集系统集成、监理、维护，弱电系统计划、施工、监理、维护，安
防工程计划、施工、监理、维护，电子产物的研发，电器、电工、电子
产物的销售、安装、维护与打点，办公装备、办公用品的销售与维护修
理，计较机维护与修理，修建质料、装潢质料的销售，汽车、汽车配件
销售，房地产中介（房产中介），房产销售，公司自有衡宇租赁，装备
租赁，为市区用人单位提供劳务处事。代劳江苏省电信有限公司委托的
电信业务。
创立日期：1996 年 8 月 9 日


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（三）评估陈诉使用者
本评估陈诉的使用者为本次评估的委托方、产权持有者，除国度法
律、礼貌还有规定外，义乌收购库存，任何未经评估机构和委托方确认的机构或小我私家不
能由于获得评估陈诉而成为评估陈诉使用者。

二、评估目的

按照宏图三胞高科技能有限公司与北京国融兴华资产评估有限责
任公司签订的《资产评估业务约定书》，宏图三胞高科技能有限公司拟
收购扬州国脉通讯成长有限责任公司所持有的房产，本次评估的目的是
对该经济行为涉及的房产单项资产代价举办评估，为宏图三胞高科技能
有限公司的资产收购行为提供代价参考。

三、评估器材和评估领域

本次评估器材单项房地产，评估领域为扬州国脉通讯成长有限责任
公司所持有位于扬州市文昌路 372 号的衡宇产权证号为“扬房权证广字
第 2009009674 号”的房产（包括房号 2、房号 3、房号 4、地下室和幢
号 1-2 房）。


委估资产明细
产权证号 房号 修建面积（平方米） 筹划用途 所处位置

2 896.07 非住宅 一层
1-2 幢房 553.73 非住宅 一层
扬房权证广字第
3 1346.3 非住宅 二层
2009009674 号
4 949.07 非住宅 二层
地下室 1325.14 非住宅 地下室
合计 5,070.31



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纳入评估领域的资产与委托评估时确定的资产领域一致。

四、代价范例及其界说

按照本次评估目的等相关前提，经与委托方约定选用市场代价范例。
市场代价：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情形下，评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数
额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是 2011 年 10 月 31 日。
为了担保评估功效有效地处事于评估目的，镌汰和停止评估基准日
后的调解事项，尽大概与评估目的的实现日靠近，并思量企业财务出具
报表的时刻，经与各方协商，确定评估基准日为 2011 年 10 月 31 日。
本评估以评估基准日有效的价值标准为取价标准。

六、评估依据

本次评估的依据首要包罗资产评估经济行为、法令礼貌、评估准则、
权属、取价及其他等依据，详细如下：

（一） 经济行为依据
1、股东会决策；
2、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

（二）法令礼貌依据
1、 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》(2005
年 10 月 27 日)；
2、 中华人民共和国主席令第 5 号《中华人民共和国企业国有资产
法》(2008 年 10 月 28 日)

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3、 国务院 1991 年 91 下令《国有资产评估打点步伐》；
4、 国度国有资产打点局国资办发(1992)36 号《国有资产评估打点
步伐施行细则》；
5、 国办发[2001]102 号《国务院办公厅转蓬勃政部关于改良国有资
产评估行政打点方法增强资产评估监督打点事变谊见的关照》；
6、 国务院 2003 年第 378 下令《企业国有资产监督打点暂行条例》；
7、 财政部第 14 下令《国有资产打点多少问题的规定》；
8、 国务院国资委第 12 下令《企业国有资产评估打点暂行步伐》5
号
9、 国务院国资委产权[2006]274 号《关于增强企业国有资产评估管
理事变有关问题的关照》；
10、 中评协[2004]134 号关于印发《企业代价评估指导意见(试行)》
的关照；
11、 《中华人民共和国地皮打点法》2004 年 8 月 28 日第十届世界
人民代表大会常务委员会第十一次集会会议第二次批改）；
12、 《中华人民共和京城市房地产打点法》(1994 年 7 月 5 日)；
13、 《中华人民共和国地皮打点法实行条例》；
14、 《中华人民共和国城镇国有地皮使用权出让和转让暂行条
例》；
15、 《疆域资源部关于严格根据国度标准实行〈城镇地皮分等定
级规程〉和〈城镇地皮估价规程〉的关照》（疆域资发[2002]195 号）；
16、 《疆域资源部关于印发试行的关照》（疆域资发
[2001]255 号）；
17、 有关法令、礼貌、关照文件等。
（三）评估准则依据

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1、 《资产评估准则—根基准则》（2004 年 5 月 1 日）；
2、 《资产评估职业道德准则—根基准则》（2004 年 5 月 1 日）；
3、 《资产评估准则—评估陈诉》；
4、 《资产评估准则—评估措施》；
5、 《资产评估准则—业务约定书》；
6、 《资产评估准则—不动产》；
7、 《资产评估准则—事变稿本》；
8、 《资产评估代价范例指导意见》；
9、 《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》（2003 年
3 月 1 日）；

（四）权属依据
1、 衡宇全部权证；
2、 国有地皮使用证；
3、 其他产权证明文件等。

（五）取价依据
1、 《房地产估价类型》；
2、 《衡宇修建物完损品级和评定标准》；
3、 《判定衡宇新旧程度参考依据》；
4、 《衡宇差别成新率的评分标准及批改系数》；
5、 产权持有者提供的有关地皮资料；
6、 评估职员现场察看和市场观测取得的有关评估资料；
7、 其他取价依据等。

七、评估要领

（一）评估要领的选择
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依据资产评估准则的规定，房地产评估可以回收收益法、市场法、
本钱法三种要领。收益法指通过被评估房产预期租金收益折现以确定评
估器材代价的评估思绪。市场法是指将评估器材与参考在市场上已有交
易案例的房产举办较量以确定评估器材代价的评估思绪。本钱法是指在
公道评估房产重置的基本上确定评估器材代价的评估思绪。
因本次评估的房产属于整栋修建的一部分，而且穷乏修建预决算资
料，以是不得当回收本钱法；而被评估房产属于临街门面房，买卖业务信息
的获取途径较多，选取同范例市场参照物较量容易得到,故本次评估回收
市场法；而该房产的租金收益也较量容易获取，较量得当回收收益法。
以是次资产评估器材、代价范例和评估师所网络的资料，确定回收市场
法和收益法举办评估。

（二）市场法简介
对付市场买卖业务活泼，可取得同一区域类似衡宇修建物买卖业务案例的建
筑物，回收市场较量法评估。
回收市场法得出的房地产评估代价包括了地皮使用权代价。
市场法的计较步调如下：
1、按照更换道理，以处于同一区域或同一供需圈的，具有沟通或
相似用途的房地产买卖业务实例价值为参照价值，通过较量待估房地产与交
易实例的地区状况、实物状况、权益状况、买卖业务时刻和买卖业务情形等，对
买卖业务实例的房地产价值举办地区状况批改、实物状况批改、权益状况修
正、买卖业务日期批改和买卖业务情形批改后，得出待评估房地产在评估基准日
的价值。
2、批改系数简直定
买卖业务情形批改系数=正常市场价值指数/现实成交价值指数
买卖业务日期批改系数=估价时点价值指数/成交日期价值指数
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地区状况批改系数=评估器材地区状况价值指数
可比实例地区状况价值指数
实物状况批改系数=评估器材实物状况价值指数
可比实例实物状况价值指数
权益状况批改系数=评估器材权益状况价值指数
可比实例权益状况价值指数
3、比准价值的求取
比准价值=可比实例成交价值×买卖业务情形批改系数×买卖业务日期批改
系数×地区状况批改系数×实物状况批改系数×权益状况批改系数
4、评估值简直定
按照详细情形，对选取的可比案例举办综合说明，再按照比准价
格，确定最终的评估值。

（二）收益法简介
收益现值法，系通过估算委估资产在将来的预期收益，并回收
相宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的
一种资产评估要领。
收益法的根基公式如下：
t
Ai
V= ∑ i=1 (1 + R ) i1



式中 V ─ 收益价值（元）；
Ai ─ 将来第i年的净收益（元）；
R ─ 折现率（%）；

t ─将来可获收益的年限（年）。

八、评估措施实行历程和情形

本次评估事变分为四个阶段。
（一）资产评估前期筹备事变阶段
本阶段首要事变是：选派资产评估先遣职员进驻，按照委估资产特
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点产评估前期事变打算，并按照资产评估操纵类型的要求和我公司资产
评估事变的需要，向委托方及产权持有者陈设资产评估申报表，协助委
托方及产权持有者举办资产评估的填报事变；同时相识企业及委估资产
的情形，网络资产评估所需文件、资料；制订资产评估事变打算。
（二）现场评估阶段
我们按照评估有关原则和规定，对评估领域的资产举办了评估和产
权调审核实，详细步调如下：
1、听取企业有关职员对企业情形以及委估资产汗青近况的先容；
2、对企业填报的资产评估申报表举办征询、辨别，并对与企业有关
的财务记录数据举办查对，对发明的问题举办相识，并请企业举办修改；
3、按照资产评估申报表的内容，到现场举办实物核实，并对资产状
况举办勘查、记录，并与打点职员举办交谈，相识资产的策划、打点和
维护状况；
4、按照委估资产的现实状况和特点，拟定相应的评估要领；
5、查阅委估资产的产权证明文件等资料；
6、开展市场观测；
7、对企业资产举办评估，计较评估代价。
（三）评估汇总阶段
按照资产的起源评估功效，对市场法功效和收益法功效加权举办汇
总说明，确认评估事变中没有产生重评和漏评的情形后，按照汇总说明
情形，对资产评估功效举办调解、修改和完善。
（四）提交陈诉阶段
按照评估事变情形，草拟资产评估陈诉书，向委托方提交起源资产
评估功效，并对评估功效举办充实相同，在与委托方充实交流意见并经
评估公司三级考核之后，向委托方提交正式资产评估陈诉书。

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九、评估假设

本次评估以本资产评估陈诉所列明的特定评估目的为条件；
1、 本次评估的各项资产均以评估基准日的现实存量为条件，有
关资产的现行时价以评估基准日的国内有效价值为依据；
2、 本次评估假设被评估资产现有用途稳定且企业一连策划；
3、 本次评估假设评估基准日外部经济环境稳定；
4、 本次评估假设产权持有者提供的基本资料和财务资料真实、
精确、完整；
5、 本次评估未思量未来大概包袱的抵押包管事件，以及非凡的
买卖业务方大概追加支付的价值等对其评估代价的影响，也未思量国度宏观
经济政策产生变革以及遇有天然力和其余不行抗力对资产价值的影响；
6、 评估领域仅以产权持有者提供的评估申报表为准，未思量产
权持有者提供清单以外大概存在的或有资产及或有负债。
当前述前提产生变革时，评估功效一般会失效。

十、评估结论

截至评估基准日 2011 年 10 月 31 日，扬州国脉通讯成长有限责任公
司持有的位于扬州市文昌路 372 号的衡宇产权证号为“扬房权证广字第
2009009674 号”房产代价评估功效如下：
（一）本公司对评估功效揭晓的结论：
截至评估基准日 2011 年 10 月 31 日，在一连策划条件下，经市场法
和收益法评估，扬州国脉通讯成长有限责任公司持有的位于扬州市文昌
路 372 号的衡宇产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”房产：账
面代价 23,563,420.00 元，账面净值 19,874,530.00 元，评估值 54,810,000.00
元，净值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。

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十一、出格事项声名
本评估陈诉书存在如下出格事项，提请陈诉使用者予以存眷：
1、 遵循相关法令、礼貌，评估师仅对评估器材代价举办估算并
揭晓专业意见，对评估器材的法令权属状况给与须要的存眷，但差池评
估器材的法令权属做任何形式的担保，本评估陈诉的结论仅为本次评估
目的处事，不能作为确认产权的依据。
2、 提供须要的资料并担保所提供资料的真实性、正当性和完整
性，适当使用评估陈诉是委托方和当事方的责任。本评估陈诉中涉及的
资产状况原始资料及相关产权证明文件、财务数据及有关资料由委托方
及产权持有者提供，委托方及产权持有者对上述资料的真实性、正当性、
精确性及有效性已做出版面理睬。
3、 评估器材《衡宇全部权证》证载估价器材 1-2、3 号房已抵押
给扬州市区农村信用相助联社双桥信用社，抵押面积为 1900.03 平方米，
抵押金额为 1800 万人民币，抵押限期为 36 个月，限期由 2010 年 10 月
14 日至 2013 年 10 月 13 日，存案证号为：2010 第 715 号；2 号房和 4 号
房已抵押给中信银行股份有限公司扬州分行，抵押面积为 1845.14 平方
米，抵押金额为 1200 万人民币，抵押限期为 60 个月，限期由 2010 年 11
月 9 日至 2015 年 11 月 8 日，存案证号为：2010 第 786 号；证载地下室
抵押给扬州市维扬区江扬农村小额贷款有限公司和将 2 号、4 号房又抵
押给李荣惠事项均已于打消。由于本次评估目的为相识该房地产正常状
态下的市场代价，故未思量该部分抵押对估价器材市场代价的影响。
4、 本次评估的衡宇修建物和地皮面积，在核实相关权证基本上
以资产评估申报表中注明的为准，评估机构未组织专门的机构某职员进
行实地丈量。
5、 评估器材一层现出租给了委托方做商业使用，由于面积对整

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体面积较小，租赁期较短，对整体代价影响较小，以是本次评估未思量
租赁时代收益对评估值的影响。
6、 本次评估的扬州国脉通讯成长有限责任公司持有的位于扬州
市文昌路 372 号的衡宇产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”房
产是堡尼商务大厦的一层、二层、地下室的一部分，整栋衡宇的国有土
地使用权 2648.3 平方米，委估房产分摊的地皮使用面积 766.8 平方米，
由于本次评估的代价是房地合一的代价，未单独思量地皮代价。
7、 评估基准日期后重大事项：
①评估基准日期后事项系评估基准日至评估陈诉提出日期之间发
生的重大事项；
②在评估基准日后，当被评估资产因不行抗力而产生拆除、毁损、
灭失等影响资产代价的期后事项时，不能直接使用评估结论；
③产生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在
本次评估功效有效期内若资产数量产生变革，应按照原评估要领对评估
代价举办相应调解。

十二、评估陈诉使用限制声名

1、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估器材代价举办
估算并揭晓专业意见，资产评估功效不该被以为是对评估器材可实现价
格的担保；
2、评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途；
3、评估陈诉只能由评估陈诉中载明的评估陈诉使用者使用；
4、评估陈诉的所有可能部分内容被摘抄、引用可能披露于公然媒体，
需评估机构审阅相关内容，收购电子库存，法令、礼貌规定以及相关当事方还有约定的
除外；


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5、本评估陈诉使用有效期：按照评估准则，凡是只有当评估基准日
与经济行为实现日相距不高出壹年时，才可以使用评估陈诉。即本评估
陈诉自 2011 年 10 月 31 至 2012 年 10 月 30 有效。

十三、评估陈诉日

本评估陈诉提出日期为 2011 年 12 月 28 日。




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十四、尾部



评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司




法 定 代 表 人： 赵朝阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011年12月28日




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资产评估陈诉书附件

目 录

1、 委托方宏图三胞高科技能公司法人营业执照复印件；
2、 产权持有者扬州国脉通讯成长有限责任公司法人营业执照复
印件；
3、 《国有地皮使用权证》和《衡宇全部权证》复印件；
4、 委托方及产权持有者理睬函；
5、 具名注册资产评估师理睬函；
6、 资产评估机构资格证书复印件；
7、 资产评估机构企业法人营业执照副本复印件；
8、 具名注册资产评估师资格证书复印件；




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