海宁皮城：拟收购股权涉及的灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

海宁皮城：拟收购股权涉及的灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 公告日期 2015-05-06 海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权
涉及的灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司
       股东全部权益价值评估项目
          资 产 评 估 报 告
          坤元评报〔2015〕165 号
          坤元资产评估有限公司
           二〇一五年五月五日
                                                目          录注册资产评估师声明 ............................................................................................. 1资产评估报告摘要 ............................................................................................. 2资产评估报告正文 ............................................................................................. 5
    一、 委托方、被评估单位及其他评估报告使用者 .................................5
    二、 评估目的 ...............................................................8
    三、 评估对象和评估范围 .....................................................8
    四、 价值类型及其定义 ......................................................10
    五、 评估基准日 ............................................................11
    六、 评估假设 ..............................................................11
    七、 评估依据 ..............................................................12
    八、 评估方法 ..............................................................14
    九、 评估过程 ..............................................................23
    十、 评估结论 ..............................................................25
    十一、 特别事项说明 ........................................................27
    十二、 评估报告使用限制说明 ................................................29资产评估报告备查文件 .................................................................................... 30评估结果汇总表及明细表 .................................................................................... 97海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目           资产评估报告
                              注册资产评估师声明
    一、我们在执行本资产评估业务中,遵循有关法律法规和资产评估准则,恪守独立、客观和公正的原则,根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告陈述的内容是客观的,并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
    二、评估对象涉及的资产、负债清单等由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
    三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系;与相关当事方没有现存或者预期的利益关系,对相关当事方不存在偏见。
    四、我们按照有关准则的要求对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了必要的现场调查;我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。但评估报告不能作为对评估对象及相关资产的法律权属的确认和保证。
    五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制,评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
                                              1            坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目            资产评估报告
           海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权
         涉及的灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司
                       股东全部权益价值评估项目
                                    资产评估报告
                                   坤元评报〔2015〕165 号
                                         摘        要
       以下内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论,应当认真阅读评估报告正文。
    一、委托方和被评估单位及其他评估报告使用者
    本次资产评估的委托方为海宁中国皮革城股份有限公司(以下简称“海宁皮城股份公司”),被评估单位为灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司(以下简称“佟二堡皮城公司”)。
    根据《资产评估业务约定书》,本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
    二、评估目的
    海宁皮城股份公司拟收购佟二堡皮城公司的部分股权,根据评估业务约定书的约定,需要对佟二堡皮城公司的股东全部权益价值进行评估。
    本次评估目的是为该经济行为提供佟二堡皮城公司股东全部权益价值的参考依据。
    三、评估对象和评估范围
    评估对象为涉及上述经济行为的佟二堡皮城公司的股东全部权益。
    评估范围为佟二堡皮城公司的全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资
                                              2             坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目             资产评估报告产及流动负债、非流动负债。按照佟二堡皮城公司提供的截至 2014 年 12 月 31 日业经审计的会计报表(母公司报表口径)反映,资产、负债和股东权益的账面价值分别为 1,630,731,066.12 元、1,007,192,967.00 元和 623,538,099.12 元。
    四、价值类型及其定义
    本次评估的价值类型为市场价值。
    市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
    五、评估基准日
    评估基准日为 2014 年 12 月 31 日。
    六、评估方法
    根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,本次分别采用资产基础法和收益法进行评估。
    七、评估结论
    经综合分析,本次评估最终采用收益法的评估结果,佟二堡皮城公司股东全部权益的评估价值为 1,594,542,500.00 元(大写为人民币壹拾伍亿玖仟肆佰伍拾肆万贰仟伍佰元整)。
    八、评估结论的使用有效期
    本评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日 2014 年 12 月 31 日起至 2015年 12 月 30 日止。
    九、对评估结论产生影响的特别事项
    1. 截至评估基准日,评估对象和相关资产的法律权属资料存在以下瑕疵情况:
    (1) 列入评估范围的的投资性房地产和建筑物类固定资产中,有建筑面积合计209,091.30 平方米(其中投资性房地产 194,674.80 平方米,建筑物类固定资产14,416.50 平方米),合计账面原值 616,384,535.56 元、账面净值 588,401,597.82元的房屋,均未取得《房屋所有权证》;
    (2) 二厅市场系外购取得的房地产,《国有土地使用证》登记的土地使用权人仍
                                              3              坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目             资产评估报告为原业主“灯塔市佟二堡金茂物业有限公司”,尚 未变更;登记的使用权面积12,000.00 平方米为整幢楼的用地面积,未按佟二堡皮城公司拥有房屋的相应占地面积进行分割。截至评估基准日,因规划调整等原因,二厅市场整体处于闲置状态。
    (3) 员工宿舍 1 套,建筑面积为 112.00 平方米,系外购取得的房屋,已办理《房屋所有权证》,但无相应的《国有土地使用证》。
    佟二堡皮城公司提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、购买合同等原始取得资料,承诺上述资产属于佟二堡皮城公司所有。
    上述未取得《房屋所有权证》房屋的建筑面积由佟二堡皮城公司依据测绘报告等资料提供,若将来办理房屋所有权证时的建筑面积发生变化,会对评估结果产生影响,且本次评估时亦未考虑相关办证费用。
    2. 本次评估对象为企业股东全部权益价值,部分股东权益价值并不必然等于股东全部权益价值和股权比例的乘积,可能存在控制权溢价或缺乏控制权的折价。本次评估亦未考虑流动性因素对评估对象价值的影响。
    评估报告的特别事项说明和使用限制说明请认真阅读资产评估报告正文。
                                              4              坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目            资产评估报告
           海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权
         涉及的灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司
                       股东全部权益价值评估项目
                                    资产评估报告
                                   坤元评报〔2015〕165 号海宁中国皮革城股份有限公司:
    坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托,根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法和收益法,按照必要的评估程序,对贵公司拟收购股权涉及的灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益在 2014 年 12 月31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下:
    一、委托方、被评估单位及其他评估报告使用者
    本次资产评估的委托方为海宁中国皮革城股份有限公司,被评估单位为灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司。
    (一) 委托方概况
    1. 名称:海宁中国皮革城股份有限公司(以下简称“海宁皮城股份公司”)
    2. 住所:浙江省海宁市海州西路 201 号
    3. 法定代表人:任有法
    4. 注册资本:112,000.00 万元
    5. 公司类型:其他股份有限公司(上市)
    6. 企业法人营业执照注册号:330481000010962
    7. 发照机关:浙江省工商行政管理局
    8. 经营范围:市场开发建设和经营管理,投资管理,物业管理,房地产开发经营。
                                              5             坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
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    (二) 被评估单位概况
    一) 企业名称、类型与组织形式
    1. 名称:灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司(以下简称“佟二堡皮城公司”)
    2. 住所:灯塔市佟二堡镇佟二堡村
    3. 法定代表人:王英
    4. 注册资本:3,582.94 万元人民币
    5. 公司类型:有限责任公司(国有控股)
    6. 企业法人营业执照注册号:211022003023609
    7. 发照机关:灯塔市工商行政管理局
    8. 经营范围:市场开发建设和经营管理,投资管理,物业管理,房地产开发经营。(国家法律法规规定需经审批的未获得批准前不得生产经营)。(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动)。
    二) 企业历史沿革
    佟二堡皮城公司成立于 2009 年 5 月 5 日,初始注册资本 3,000 万元,成立时股东和出资情况如下:海宁皮城股份公司出资 3,000 万元(占注册资本的 100.00%)。
    根据 2010 年 4 月 5 日股东会决议,佟二堡皮城公司增加注册资本人民币 582.94万元,由陈品旺出资 291.47 万元认缴新增注册资本 291.47 万元、吴应杰出资 291.47万元认缴新增注册资本 291.47 万元。
    经上述变更后,截至评估基准日,佟二堡皮城公司的注册资本为 3,582.94 万元,股权结构如下:
                  股东名称                        出资额(万元)     出资比例
    海宁中国皮革城股份有限公司                          3,000.00       83.74%
    陈品旺                                               291.47         8.13%
    吴应杰                                               291.47         8.13%
                   合   计                           3,582.94       100.00%
    三) 被评估单位前三年及截至评估基准日的资产、负债状况及经营业绩(母公司报表口径)见下表:
                                              6                  坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目                               资产评估报告
                                                                                   单位:人民币元
    项目名称     2011 年 12 月 31 日   2012 年 12 月 31 日   2013 年 12 月 31 日          基准日
    资产             891,110,545.22      1,269,269,722.31      1,387,553,038.85       1,630,731,066.12
    负债             629,961,539.37        884,908,008.48        914,617,570.70       1,007,192,967.00
    股东权益         261,149,005.85        384,361,713.83        472,935,468.15         623,538,099.12
    项目名称           2011 年              2012 年               2013 年                2014 年
    营业收入         427,138,008.70        308,173,069.10        322,433,771.95         316,138,002.28
    营业成本          55,007,272.49         79,026,398.16         38,669,181.11          44,294,721.60
    利润总额         296,571,331.73        164,806,331.37        118,326,299.88         201,249,375.14
    净利润           222,217,085.09        123,212,707.98         88,573,754.32         150,602,630.97
    上述年度及基准日的财务报表均经注册会计师审计,且均出具了无保留意见的审计报告。
    四) 公司经营概况
    佟二堡皮城公司主营业务为投资开发建设和经营佟二堡海宁皮革城。佟二堡海宁皮革城位于辽宁省灯塔佟二堡经济特区,占地面积 450 亩,总建筑面积达 55.4万平方米,包括一、二、三期。其中一期为 16.2 万平方米的四层交易大市场和 1.4万平方米的十四层商务酒店;二期为 9.3 万平方米的裘皮皮装品牌广场、2.8 万平方米原辅料市场;三期项目占地为 189 亩,总建筑面积达 26 万平方米,包括品牌生活馆、时尚创业园和 2 幢 17 层双塔式高层建筑。佟二堡海宁皮革城以大东北皮革、皮草购物第一品牌为市场定位,汇集国内外皮装、皮草精品,功能齐全、环境优雅、购物方便,打造集批发展示、购物旅游、餐饮住宿为一体的特色旅游购物中心,和东北地区皮革产品的集散中心、信息中心。市场先后被评为“辽阳市服务业发展贡献单位”,“辽阳市旅游购物示范店”等荣誉称号。
    (三) 委托方与被评估单位的关系
    委托方拟收购被评估单位的部分股权。
    (四) 其他评估报告使用者
    根据《资产评估业务约定书》,本评估报告的其他使用者为国家法律、法规规定的评估报告使用者。
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    二、评估目的
    海宁皮城股份公司拟收购佟二堡皮城公司的部分股权,需要对该经济行为涉及的佟二堡皮城公司股东全部权益价值进行评估。
    本次评估目的是为该经济行为提供佟二堡皮城公司股东全部权益价值的参考依据。
    三、评估对象和评估范围
    根据评估业务约定书的约定,评估对象为涉及上述经济行为的佟二堡皮城公司的股东全部权益。
    评估范围为佟二堡皮城公司的全部资产及相关负债,包括流动资产、非流动资产及流动负债、非流动负债。按照佟二堡皮城公司提供的业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计的截至 2014 年 12 月 31 日会计报表(母公司报表口径)反映,资产、负债及股东权益的账面价值分别为 1,630,731,066.12 元、1,007,192,967.00元和 623,538,099.12 元。具体内容如下:
                                                                      金额单位:人民币元
                  项    目                         账面原值             账面净值
    一、流动资产                                                            408,123,583.94
    二、非流动资产                                                         1,222,607,482.18
    其中:长期股权投资                                                           500,000.00
       投资性房地产                                1,234,111,024.45      1,143,612,302.66
       固定资产                                       85,530,725.45         72,861,961.78
       无形资产                                                              2,688,493.00
       其中:无形资产-土地使用权                                             2,647,789.05
       递延所得税资产                                                        2,944,724.74
       资产总计                                                          1,630,731,066.12
    三、流动负债                                                            743,089,543.60
    四、非流动负债                                                          264,103,423.40
       负债合计                                                          1,007,192,967.00
       股东权益合计                                                       623,538,099.12
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      1. 主要资产情况:
      (1) 存货
      存货账面价值 399,530,453.87 元,包括开发产品和开发成本。
      1) 开发产品
      账面价值 14,289,641.63 元,系已开发完成的佟二堡海宁皮革城二期原辅料市场的未售房源。佟二堡海宁皮革城二期原辅料市场总建筑面积 28,207.61 平方米,截至评估基准日,剩余未售建筑面积 5,776.13 平方米。
      2) 开发成本
      账面价值 385,240,812.24 元,系佟二堡海宁皮革城项目三期科技研发加工园已支出的成本。
      佟二堡海宁皮革城三期项目位于佟二堡镇佟二堡村昌盛街以南、佟二堡海宁皮革城一期市场对面,项目总建筑面积 255,180.89 平方米,包括 134,159.89 平方米的品牌生活馆、64,309.60 平方米的高层公寓办公楼及裙房商铺、56,711.40 平方米的科技研发加工创业园区的多层办公楼。截至评估基准日,品牌生活馆于 2014 年 8月开业,高层公寓办公楼及裙房商铺和创业园区多层办公楼尚未完工。
      (2) 长期股权投资
      长期股权投资账面价值 500,000.00 元,被投资单位共 1 家,系佟二堡皮城公司的全资子公司,基本情况如下表所示:
                                                                      减值
    序号         被投资单位名称         投资日期 股权比例     账面余额           账面价值
                                                                      准备
        灯塔佟二堡皮革城商务酒店有
    1                                2012.12        100%      500,000.00 0.00      500,000.00
        限公司
      (3) 投资性房地产
      投资性房地产合计账面原值 1,234,111,024.45 元,账面净值 1,143,612,302.66元,包括佟二堡海宁皮革城一期市场、二期裘皮市场及原辅料市场、三期品牌生活馆以 及二厅市场 用于出租的房屋 及对应的土地使用权 ,其中房屋建筑物面积361,059.81 平方米,土地使用权面积 179,512.39 平方米,均位于灯塔市佟二堡镇佟二堡村。
      投资性房地产中,三期品牌生活馆、二期裘皮市场及原辅料市场的房屋建筑物均未办妥《房屋所有权证》,合计建筑面积 194,674.80 平方米;二厅市场的《国有
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    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目                         资产评估报告土地使用证》未变更土地使用权人,登记的使用面积为整幢楼的用地面积而未按佟二堡皮城公司拥有房屋的相应占地面积进行分割。截至评估现场日,除二厅市场暂时闲置外,其余房屋均处于已出租或招租中。
    (4) 建筑物类固定资产
    建筑物类固定资产账面原值 53,344,899.83 元,账面净值 48,986,303.70 元,建筑面积合计 15,551.58 平方米,包括佟二堡海宁皮革城一期市场与二期原辅料市场的物管用房、一期商务楼、佟二堡五区水利商品楼(员工宿舍),均位于灯塔市佟二堡镇佟二堡村,除员工宿舍为砖混结构,其余房屋建筑物为钢混结构。
    二期原辅料市场的物业用房和一期商务楼均尚未办理《房屋所有权证》,房屋建筑物面积 14,416.50 平方米;员工宿舍为购入取得房屋,已办理《房屋所有权证》,无相应的《国有土地使用证》。各项房屋均处于正常使用中。
    (5) 设备类固定资产
    列 入 评 估 范 围 的 设 备 类 固 定 资 产 共 计 697 台 ( 套 / 辆 ), 合 计 账 面 原 值32,185,825.62 元,账面净值 23,875,658.08 元,主要包括电脑、打印机、空调等电子设备、西子奥的斯电梯等机器设备与别克牌商务车等车辆,主要分布于佟二堡海宁皮革城一期、二期、三期市场内。
    (6) 无形资产——土地使用权
    无形资产——土地使用权账面价值 2,647,789.05 元,共有 3 宗土地,系佟二堡海宁皮革城一期市场与二期原辅料市场的物管用房、一期商务楼的分摊用地,均位于佟二堡镇佟二堡村,土地面积合计 39,868.23 平方米,为出让的商业用地与其他商服用地,均已取得《国有土地使用证》。
    2. 佟二堡皮城公司未申报账面未记录的无形资产及表外资产。经核查,评估人员未发现佟二堡皮城公司存在账面未记录的无形资产及表外资产。
    3. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
    四、价值类型及其定义
    1. 价值类型及其选取:资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值(投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托方充分沟通后,根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素,最终选定
                                              10                        坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目           资产评估报告市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
    2. 市场价值的定义:市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
    五、评估基准日
    为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近,确定以 2014 年 12月 31 日为评估基准日,并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
    六、评估假设
    1.基本假设
    (1) 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提,产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变;
    (2) 本次评估以公开市场交易为假设前提;
    (3) 本次评估以被评估单位维持现状按预定的经营目标持续经营为前提,即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用,不考虑变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式;
    (4) 本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提;
    (5) 本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提,即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化,或其变化能明确预期;国家货币金融政策基本保持不变,国家现行的利率、汇率等无重大变化,或其变化能明确预期;国家税收政策、税种及税率等无重大变化,或其变化能明确预期;
    (6) 本次评估以企业经营环境相对稳定为假设前提,即企业主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变;企业能在既定的经营范围内开展经营活动,不存在任何政策、法律或人为障碍。
    2.具体假设
    (1) 假设被评估单位管理层勤勉尽责,具有足够的管理才能和良好的职业道德,被评估单位的管理层及主营业务等保持相对稳定;
    (2) 假设被评估单位提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致;
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    (3) 假设被评估单位在未来的经营期内,其营业和管理等各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化,仍将保持其近几年的变化趋势;
    (4) 假设被评估单位未来收入主要来源于评估基准日已取得的房地产开发项目业务,不考虑评估基准日尚未取得或未来可能取得的开发项目;
    (5) 假设被评估单位每一年度的收入、成本费用等,在年度内均匀发生;
    (6) 假设公司项目开发完成后的实际面积与规划、设计确定的面积基本一致;
    (7) 假设无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素,造成对公司重大不利影响。
    3. 特殊假设
    假设佟二堡皮城公司现有市场开发销售和出租业务结构维持目前经营规划现状,并且相关业务评估基准日适用的税种和税率在未来保持不变。
    评估人员根据资产评估的要求,认定这些前提条件在评估基准日时成立,当未来经济环境发生较大变化时,评估人员将不承担由于前提条件改变而推导出不同评估结果的责任。
    七、评估依据
    (一) 经济行为依据
    《资产评估业务约定书》。
    (二) 法律法规依据
    1.国务院 1991 年 11 月 16 日 91 号令《国有资产评估管理办法》;
    2.财政部[2001]第 14 号令《国有资产评估管理若干问题的规定》;
    3.国务院 2003 年第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》;
    4.国务院国有资产监督管理委员会 2005 年第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》;
    5.国务院国有资产监督管理委员会国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》;
    6.2008 年 10 月 28 日第 5 号主席令公布的《中华人民共和国企业国有资产法》;
    7.《公司法》、《合同法》、《证券法》等;
    8.《会计监管风险提示第 5 号——上市公司股权交易资产评估》;
    9.其他与资产评估有关的法律、法规等。
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    (三) 评估准则依据
    1.《资产评估准则--基本准则》和《资产评估职业道德准则--基本准则》(财政部财企[2004]20 号);
    2.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18 号);
    3.《资产评估准则—评估报告》(中评协[2011]230 号);
    4.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2011]230 号);
    5.《资产评估准则—评估程序》(中评协[2007]189 号);
    6.《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230 号);
    7.《资产评估准则—工作底稿》(中评协[2007]189 号);
    8.《资产评估准则—机器设备》(中评协[2007]189 号);
    9.《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);
    10.《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189 号);
    11.《投资性房地产评估指导意见(试行)》(中评协[2009]211 号);
    12.《评估机构业务质量控制指南》(中评协[2010]214 号);
    13.《资产评估准则—企业价值》(中评协[2011]227 号);
    14.《资产评估准则——利用专家工作》(中评协[2012]244 号);
    15.《资产评估职业道德准则——独立性》(中评协[2012]248 号);
    16.《房地产估价规范》GB/T 50291-1999;
    17.《城镇土地估价规程》GB/T 18508-2014。
    (四) 权属依据
    1.企业法人营业执照、公司章程和验资报告;
    2.基准日股份持有证明、出资证明等;
    3.与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)、会计报表及其他会计资料;
    4.国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、房屋所有权证、车辆行驶证、发票等权属证明;
    5. 其他产权证明文件。
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    (五) 取价依据
    1.被评估单位提供的评估申报表;
    2.被评估单位截至评估基准日的审计报告以及前三年的财务审计报告;
    3.有关工程的原始资料、建设工程施工合同、工程承包合同、询价记录等;
    4.被评估单位提供的项目可行性研究报告及项目开发成本预测资料、开发项目可销售面积统计表及销售计划表、历史经营资料、经营规划和收益预测资料;
    5.《机电产品报价手册》、《全国资产评估价格信息》、《全国汽车报价及评估》及其他市场价格资料、询价记录;
    6.设备的购货合同、发票、付款凭证;
    7.《车辆购置税暂行条例》;其他税收相关法规;
    8.《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规;
    9.辽宁省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件;
    10.行业统计资料、市场发展及趋势分析资料、类似业务公司的相关资料;
    11.从“同花顺金融数据库”查询的相关数据;
    12.中国人民银行公布的评估基准日贷款利率;
    13.企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等;
    14.评估专业人员对资产核实、勘察、分析等所搜集的佐证资料;
    15.其他资料。
    八、评估方法
    (一) 评估方法的选择
    依据现行资产评估准则及有关规定,企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。
    由于国内市场上难以找到与被评估单位在资产规模及结构、经营范围及盈利水平等方面类似的股权交易案例及参考企业,难以搜集市场法所需的相关比较资料,故本次评估不宜采用市场法。
    佟二堡皮城公司业务已经逐步趋于稳定,在延续现有的业务内容和范围的情况
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    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目           资产评估报告下,未来收益能够合理预测,与企业未来收益的风险程度相对应的折现率也能合理估算,故本次评估宜采用收益法。
    由于佟二堡皮城公司各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以识别,评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法,并具备实施这些评估方法的操作条件,本次评估可以采用资产基础法。
    结合本次资产评估的对象、评估目的和评估师所收集的资料,确定分别采用资产基础法和收益法对佟二堡皮城公司的股东全部权益价值进行评估。
    在采用上述评估方法的基础上,对形成的各种初步评估结论依据实际状况进行充分、全面分析,综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性后,确定其中一个评估结果作为评估对象的评估结论。
    (二) 资产基础法简介
    资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提,根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东全部权益的评估价值。计算公式为:
    股东全部权益评估价值=∑各分项资产的评估价值-相关负债
    主要资产的评估方法如下:
    一) 流动资产
    1.货币资金
    对于人民币现金和存款,以核实后账面值为评估值。
    2.应收账款、其他应收款和相应坏账准备
    经核实,应收账款为应收客户的购房款,其他应收款包括备用金以及广告保证金等。没有充分证据表明款项无法收回,故以核实后的账面余额为评估值,同时将公司按规定计提的坏账准备评估为零。
    3. 预付账款
    各款项经评估人员核实,期后能够实现相应的资产或权益,故以核实后账面值为评估值。
    4.存货
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    存货包括开发产品和开发成本。
    (1) 开发产品
    开发产品为已开发完成的佟二堡皮革城项目的二期原辅料市场未售房源,按照预计销售收入扣除营业税金及附加、土地增值税、销售费用及预计的企业所得税、适当利润后的余额计算确定开发产品评估值。
    (2) 开发成本
    开发成本为佟二堡皮革城项目的科技研发加工园的开发成本支出。截至评估基准日,该项目主体结构已完工,尚需进行场地绿化或内部装饰等工程。对于拟对外出售的高层公寓办公楼和创业园区的多层办公楼,采用的假设开发法是将项目完工后的预计销售收入,扣除项目尚需发生的建筑成本、销售税金、土地增值税、销售费用、管理费用、财务费用、所得税、适当利润计算确定评估值。对于拟出租经营的高层裙房商铺,采用的假设开发法是将项目续建完成后的房地产价值(即物业租赁期内各年的净租金收入折现至评估基准日的现值之和),扣除续建成本、销售费用、管理费用、投资利息、投资利润计算确定评估值。
    二) 非流动资产
    1.长期股权投资
    对于灯塔佟二堡皮革城商务酒店有限公司的股权投资,因该公司无实物资产(相关实物资产均向母公司租用),对被投资单位进行现场核实和评估,以其截至评估基准日经审计后的会计报表反映的股东权益中被评估单位所占份额为评估值。
    2. 投资性房地产
    评估人员在对投资性房地产的房屋所有权证、国有土地使用证、土地出让合同、原始建造记录及其他资料进行核对及现场勘查的基础上,对投资性房地产采用收益现值法进行评估。
    收益现值法是通过预测被评估资产未来各期的正常净收益,并以适当的折现率将其折算成评估基准日价值后累加,以此估算被评估资产价值的方法。此次评估对评估对象周边同类型的房屋用于租赁经营的正常租金水平进行了调查了解,并对目前评估对象租赁期内的租金收入进行了统计,分别估算评估对象在租赁期内和租赁期满后的年租金净收益,其计算公式为:
    评估价值=Σ[年租金净收益/(1+折现率)n]
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    其中:
    年租金净收益=年租金收入-年成本费用税费等
    折现率采用无风险报酬率加风险报酬率的模型确定;
    n 为折现年限,各项收入费用在租赁每年均匀发生。
    根据现行相关法律规定,非居住用房的国有土地使用权出让期限到期后,其土地使用权连同地上建筑物将被无偿收回。从谨慎性原则出发,本次评估时收益期限计算至各宗地使用权出让年限终止日期止,也不考虑土地使用权到期后地上建筑物的残值。
    3. 建筑物类固定资产
    评估人员在核实委估房屋权属资料和账面记录及对列入评估范围的建筑物进行了现场勘查的基础上,对于一期市场、二期原辅料市场的物管用房,由于其价值在投资性房地产、存货评估时已统一考虑,此处评估为零;对于一期商务楼,由于其市场租金价格易于取得,故本次评估选用收益现值法进行评估,评估值中包含相应土地使用权的评估价值,收益现值法的介绍参见投资性房地产相关说明;对于佟二堡五区水利商品楼(员工宿舍),由于其周边类似房产的出售市场活跃,市场销售价格易于取得,故本次评估选用市场法进行评估。
    市场法是指在掌握与被评估房地产相同或相似的房地产(参照物)的市场价格的基础上,以被评估房地产为基准对比分析参照物并将两者的差异量化,然后在参照物市场价格的基础上作出调整和修正,确定待估房地产评估价值的评估方法。
    A.参照物的选定
    一般选择三宗以上近期交易的类似结构、同类地段、相同用途的物业作为参照物,再将上述参照物的交易价格统一调整为成交日一次付款、单位建筑面积的人民币买卖交易价格。
    B.因素修正调整计算
    根据待估物业与参照物的交易情况、交易日期、位置及房屋装修、层次、朝向等个别因素的不同,对参照物的价格进行修正,得出比准价格。具体修正因素可分为 3 类:交易情况修正、交易日期修正、不动产状况修正。计算公式为:
    待估物业比准价格=参照物交易价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×不动产状况修正系数
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    C.评估价值的确定
    对于各参照物测算所得的比准价格,在分析其合理性的基础上经比较后按算术平均值确定评估价值。
    4.设备类固定资产
    根据本次资产评估的特定目的、相关条件和委估设备的特点,确定主要采用成本法进行评估。
    成本法是指首先估测在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的资产所需的成本即重置成本,然后估测被评估资产存在的各种贬值因素,并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。重置成本法的基本公式为:
    评估价值=重置价值×综合成新率
    另外,对于中央空调及电梯设备,由于其价值已在相关的投资性房地产、房屋建筑物评估时统一考虑,此处评估为零;对于报废设备,将其评估为零。
    (1) 重置价值的评定
    重置价值由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费和资本化利息以及其他费用中的若干项组成。
    重置价值=现行购置价+相关费用
    (2) 成新率的确定
    根据各种设备特点及使用情况,确定设备成新率。
    A.对于价值量较小的设备,以及电脑、打印机和空调等办公设备,主要以使用年限法为基础,结合设备的使用维修和外观现状,确定成新率。
    B.对于车辆,首先按车辆经济行驶里程和经济使用年限两种方法计算理论成新率,然后采用孰低法确定其理论成新率,最后对车辆进行现场勘察,如车辆技术状况与孰低法确定的成新率无大差异则成新率不加调整,若有差异则根据实际情况进行调整。
    5.无形资产——土地使用权
    对于各项房屋分摊用地的土地使用权,由于其价值在存货、投资性房地产、房屋建筑物评估时已统一考虑,此处评估为零。
    6.无形资产——其他无形资产
    由于财务软件等软件的摊余额,原始发生额正确,企业摊销合理,期后尚存在
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    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目           资产评估报告对应的价值,经了解市场行情,价格变化不大,故以其核实后的账面价值为评估值。
    7.递延所得税资产
    递延所得税资产包括被评估单位对应收账款计提坏账准备、预提土地增值税的可抵扣暂时性差异而形成的所得税资产。由于资产基础法评估时,难以全面准确地对各项资产评估增减额考虑相关的税收影响,故对上述所得税资产以核实后的账面价值为评估值。
    三) 负债
    负债包括流动负债和非流动负债。
    流动负债包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款和其他流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实,各项流动负债均为实际应承担的债务,以核实后的账面值为评估值。
    非流动负债均为递延收益,通过核对明细账与总账的一致性、查阅原始凭证等相关资料进行核实。递延收益系项目财政补助款,对于二期原辅料市场、二期裘皮市场、三期品牌生活馆已完工并投入使用,相应的项目政府补助期后不需支付,故评估值为零;由于三期高层及科技研发加工创业园区尚未完工,故相应的项目政府补助以核实后的账面值为评估值。
    (三) 收益法简介
    收益法是指通过将被评估单位的预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。
    一) 收益法的应用前提
    1.投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值。
    2.能够对企业未来收益进行合理预测。
    3.能够对与企业未来收益的风险程度相对应的折现率进行合理估算。
    二) 收益法的模型
    结合本次评估目的和评估对象,采用企业自由现金流折现模型确定企业自由现金流价值,并分析公司溢余资产、非经营性资产的价值,确定公司的整体价值,并
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    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目             资产评估报告扣除公司的付息债务确定公司的股东全部权益价值。具体公式为:
    股东全部权益价值=企业整体价值-付息债务
    企业整体价值=企业自由现金流评估值+非经营性资产价值-非经营性负债价值+溢余资产价值
    本次评估采用分段法对企业的收益进行预测,即将企业未来收益分为明确的预测期期间的收益和明确的预测期之后的收益。计算公式为:
    企业自由现金流=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额
                             n
                                 CFFt
    企业自由现金流评估值                  Pn  (1  rn ) n
                           t 1 (1  rt )t
    式中:n——明确的预测年限
             CFFt ——第 t 年的企业现金流
             r——加权平均资本成本
             t——未来的第 t 年
             Pn ——第 n 年以后的连续价值
    三) 收益期与预测期的确定
    根据现行相关法律规定,非居住用房的国有土地使用权出让期限到期后,其土地使用权连同地上建筑物将被无偿收回。考虑佟二堡皮城公司的一期市场对应土地使用年限于 2049 年 6 月 22 日到期,二期市场对应土地使用年限于 2050 年 12 月 27日到期,三期市场对应土地使用年限于 2053 年 3 月 1 日到期,因此本次评估时收益期限计算至 2053 年 3 月 1 日。
    根据企业自身经营状况与经营模式,将企业的收益期分为明确收益期和稳定期。本次测算时,以 2015 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日的 8 年时间为明确预测期;以 2023 年 1 月 1 日至 2048 年 12 月 31 日为稳定期,进入稳定期后,企业自由现金流按稳定不变;2049 年至 2053 年 2 月随着一期、二期土地使用年限的到期,企业自由现金流将有一定的变化。
    根据目前我国土地管理法规,土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得,故本次测算中不考虑土地权利终止后地上建筑物的价值。
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    四) 收益额—现金流的确定
    本次评估采用企业现金流,股权现金流量的计算公式如下:
    企业自由现金流=经营活动现金净流量+投资活动现金净流量
    根据上述预测得出预测期企业自由现金流。
    五) 折现率的确定
    1.折现率计算模型
    企业自由现金流评估值对应的是企业所有者的权益价值和债权人的权益价值,对应的折现率是企业资本的加权平均资本成本(WACC)。
                       E               D
       WACC  Ke           K d  1  T
                      ED              ED
      式中:WACC——加权平均资本成本;
              Ke——权益资本成本;
              Kd——债务资本成本;
              T——所得税率;
              D/E——企业资本结构。
    债务资本成本 K d 采用基准日一年期贷款基准利率。
    权益资本成本按国际通常使用的 CAPM 模型求取,计算公式如下:
    Ke  R f  Beta  ERP  Rc
    式中: K e —权益资本成本
             R f —目前的无风险利率
             B e —权益的系统风险系数
             ERP —市场的风险溢价
              Rc —企业特定风险调整系数
    2.模型中有关参数的计算过程
    (1) 无风险报酬率的确定
    国债收益率通常被认为是无风险的,截至评估基准日,评估人员发现国债市场上长期(距国债到期日剩余期限超过十年)国债的交易情况,并取平均到期年收益率为无风险报酬率。
    (2) 资本结构
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    通过“同花顺 iFinD”查询沪、深两市同行业相关上市公司至评估基准日资本结构,参照上述资料,可得公司目标资本结构的取值。
    (3) 贝塔系数的确定
    通过“同花顺 iFinD”查询沪、深两市同行业相关上市公司含财务杠杆的 Beta系数后,通过公式 β u = β l ÷[1+(1-T)×(D÷E)](公式中,T 为税率, β l 为含财务杠杆的Beta 系数, β u 为剔除财务杠杆因素的 Beta 系数,D÷E 为资本结构)对各项 beta 调
                                               β' =β ×1+ 1-t  D/E
    整为剔除财务杠杆因素后的 Beta 系数,通过公式 l u                      ,计算被评估单位带财务杠杆系数的 Beta 系数。
    (4) 计算市场收益率及市场风险溢价 ERP
    证券交易指数是用来反映股市股票交易的综合指标,评估人员选用沪深 300 指数为股票市场投资收益的指标,借助 Wind 资讯的数据系统选择每年末成分股的各年末交易收盘价作为基础数据对 2002 年到 2014 年的年收益率进行了测算。经计算得到沪深 300 成分股的各年算术平均及几何平均收益率,以全部成分股的算术或几何平均收益率的加权平均数作为各年股市收益率,再与各年无风险收益率比较,得到股票市场各年的 ERP。
    由于几何平均收益率能更好地反映股市收益率的长期趋势,故采用几何平均收益率估算的 ERP 的算术平均值作为目前国内股市的风险收益率。
    (5) 企业特定风险调整系数
    在分析公司的规模、历史收益能力后,采用回归分析方程计算得出。
    3.加权平均资本成本的计算
    (1) 权益资本成本 K e 的计算
    Ke  R f  Beta  ERP  Rc
    (2) 债务资本成本 K d 计算
    债务资本成本 K d 采用基准日一年期贷款基准利率。
    (3) 加权平均资本成本计算
                     E               D
    WACC  Ke           K d  1  T
                    ED              ED
    六) 非经营性资产、非经营性负债和溢余资产的价值
    非经营性资产(负债)是指与企业经营收益无关的资产(负债)。
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    溢余资产是指超过企业正常经营需要的资产规模的那部分经营性资产,包括多余的现金及现金等价物,有价证券等。
    经分析,截至评估基准日,佟二堡皮城公司存在 1 项非经营性资产和 3 项非经营性负债。
    对上述非经营性资产和负债,按资产基础法中相应的评估价值确定其价值。
    七) 付息债务的价值
    评估基准日的付息债务为账列其他应付款科目,应付海宁皮城股份公司超过与其他股东的同比例借款的需付利息的往来款,按资产基础法中相应负债的评估价值确定其价值。
    九、评估过程
    本项资产评估工作于 2015 年 4 月 13 日开始,评估报告日为 2015 年 5 月 5 日。整个评估工作分五个阶段进行:
    (一) 接受委托阶段
    2015 年 4 月 13 日,海宁皮城股份公司收购佟二堡皮城公司股权项目启动,由海宁皮城股份公司正式确定坤元资产评估有限公司为本项目的评估机构,明确了评估业务基本事项,并确定了评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日,在此基础上签订评估业务约定书,以明确双方的责任和义务。
    (二) 前期准备阶段
    1.前期布置和培训根据委托评估资产的特点,有针对性地布置资产评估申报明细表,并设计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等,对委托方参与资产评估配合人员进行业务培训,填写资产评估申报表和各类调查表。
    2.评估方案的设计
    依据了解资产的特点,制定评估实施计划,确定评估人员,组成资产评估现场工作小组。本项目评估人员共划分为二组,包括资产基础法评估组和收益法评估组。
    3.评估资料的准备收集和整理
    收集和整理评估对象市场交易价格信息、评估对象产权证明文件等。该阶段工作时间为 2015 年 4 月 13 日。
                                              23              坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
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    (三) 资产清查核实和现场调查阶段
    在企业如实申报资产并对被评估资产进行全面自查的基础上,评估人员对列入评估范围的资产和负债进行了全面清查,对企业财务、经营情况进行系统调查。现场调查工作时间为 2015 年 4 月 14 日至 4 月 18 日。
    1.资产清查过程如下:
    指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的“资产评估申报表”、“资产调查表”及填写要求、所需资料清单,细致准确的登记填报,对委估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。
    根据委托方及被评估单位提供的资产和负债申报表,评估人员针对货币性债权和债务,采用不同的核查方式进行查证,以确认资产和负债的真实准确。
    对货币资金,评估人员通过查阅日记账,盘点库存现金、审核银行对账单及银行存款余额调节表等方式进行调查;
    对债权和债务,评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性;
    对投资性房地产、固定资产,评估人员对房屋建筑物、土地使用权、机器设备、车辆的产权资料进行查验,以核实列入评估范围的资产的产权。对重大资产,评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应的购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。权属资料不完善、权属资料不清晰的情况,提请企业核实并出具书面说明。
    2.实物资产现场实地勘察
    依据资产评估申报明细表,评估人员会同企业有关人员,对所申报的现金、存货和固定资产等进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点,采取不同的勘察方法。
    3.实物资产价值构成及业务发展情况的调查
    评估人员通过收集分析企业历史经营情况和未来经营规划以及与管理层访谈,对企业的经营业务进行调查。
    (四) 评定估算、汇总阶段
    2015 年 4 月 20 日至 4 月 26 日,评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工
                                              24             坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目                                资产评估报告作计划,结合实际情况确定的作价原则及估值模型,明确评估参数和价格标准后,参考企业提供的资料进行了评定估算及汇总工作。
    (五) 内部审核和与委托方、被评估单位沟通与汇报,出具报告阶段
    按照坤元资产评估有限公司规范化要求编制相关资产评估报告,评估结果及相关资产评估报告按坤元资产评估有限公司规定程序进行三级复核,经签字注册资产评估师最后复核无误后,由项目组完成正式资产评估报告提交委托方。
    十、评估结论
    1.资产基础法评估结果
    在本报告所揭示的评估假设基础上,佟二堡皮城公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为:
    资产账面价值 1,630,731,066.12 元,评估价值 2,485,561,647.20 元,评估增值 854,830,581.08 元,增值率为 52.42%;
    负债账面价值 1,007,192,967.00 元,评估价值 858,748,082.13 元,评估减值148,444,884.87 元,减值率为 14.74%;
    股东全部权益账面价值 623,538,099.12 元,评估价值 1,626,813,565.07 元,评估增值 1,003,275,465.95 元,增值率为 160.90%。
    资产评估结果汇总如下表:
                                                                             金额单位:人民币元
                               账面价值              评估价值           增减值           增值率%
       项        目
                                   A                     B              C=B-A           D=C/A*100
    一、流动资产                408,123,583.94         348,635,556.62    -59,488,027.32        -14.58
    二、非流动资产             1,222,607,482.18    2,136,926,090.58      914,318,608.40        74.78
    其中:长期股权投资              500,000.00           3,514,761.89      3,014,761.89       602.95
         投资性房地产        1,143,612,302.66    2,106,012,300.00      962,399,997.34        84.15
         固定资产              72,861,961.78          24,413,600.00    -48,448,361.78        -66.49
         无形资产                2,688,493.00             40,703.95     -2,647,789.05        -98.49
         其中:无形资产
                                 2,647,789.05                   0.00    -2,647,789.05      -100.00
           —土地使用权
         递延所得税资产          2,944,724.74          2,944,724.74
                                                25                           坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目                                 资产评估报告
                               账面价值              评估价值            增减值           增值率%
       项        目
                                   A                     B               C=B-A           D=C/A*100
    资产总计                1,630,731,066.12    2,485,561,647.20      854,830,581.08         52.42
    三、流动负债                743,089,543.60         743,089,543.60
    四、非流动负债              264,103,423.40         115,658,538.53   -148,444,884.87         -56.21
    负债合计                1,007,192,967.00        858,748,082.13   -148,444,884.87         -14.74
    股东权益合计             623,538,099.12     1,626,813,565.07     1,003,275,465.95       160.90
    评估结论根据以上评估工作得出,详细情况见评估明细表。
    2.收益法评估结果
    在本报告所揭示的评估假设基础上,佟二堡皮城公司股东全部权益价值采用收益法评估的结果为 1,594,542,500.00 元。
    3.两种方法评估结果的比较分析和评估价值的确定
    佟二堡皮城公司股东全部权益价值采用资产基础法的评估结果为1,626,813,565.07 元,收益法的评估结果为 1,594,542,500.00 元,两者相差32,271,065.07 元,差异率为 1.98%。
    经分析,评估人员认为上述两种评估方法的实施情况正常,参数选取合理。资产基础法是在持续经营基础上,以重置各项生产要素为假设前提,根据要素资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各项要素资产的价值并累加求和,再扣减相关负债评估价值,得出资产基础法下股东全部权益的评估价值,反映的是企业基于现有资产的重置价值。收益法是从企业未来发展的角度,通过合理预测企业未来收益及其对应的风险,综合评估企业股东全部权益价值。采用收益法评估得到的价值是企业整体资产获利能力的量化,运用收益法评估能够真实反映企业整体资产的价值。收益法能够弥补资产基础法仅从各单项资产价值加和的角度进行评估而未能充分考虑企业整体资产所产生的整体获利能力的缺陷,也更符合企业未来经营规划,即现有各期皮革城市场开发完成后根据规划除部分销售外其余大部分将长期用于出租经营,股东的回报也将主要来源于未来经营收益,因此,以收益法得出的评估值更能科学合理地反映企业股东全部权益的价值,也与本次经济行为更为匹配。
    因此,本次评估最终采用收益法评估结果 1,594,542,500.00 元(大写为人民币壹拾伍亿玖仟肆佰伍拾肆万贰仟伍佰元整)作为佟二堡皮城公司股东全部权益的评
                                                26                            坤元资产评估有限公司海宁中国皮革城股份有限公司拟收购股权涉及的
    灯塔佟二堡海宁皮革城有限责任公司股东全部权益价值评估项目             资产评估报告估值。
    十一、特别事项说明
    1. 在对佟二堡皮城公司股东全部权益价值评估中,评估人员对佟二堡皮城公司提供的评估对象和相关资产的法律权属资料及其来源进行了必要的查验,除下述事项外,未发现其他评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是佟二堡皮城公司的责任,评估人员的责任是对佟二堡皮城公司提供的资料作必要的查验,评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若被评估单位不拥有前述资产的所有权,或对前述资产的所有权存在部分限制,则前述资产的评估结果和佟二堡皮城公司股东全部权益价值评估结果会受到影响。
    (1) 列入评估范围的的投资性房地产和建筑物类固定资产中,有建筑面积合计209,091.30 平方米(其中投资性房地产 194,674.80 平方米,建筑物类固定资产14,416.50 平方米),合计账面原值 616,384,535.56 元、账面净值 588,401,597.82元的房屋,均未取得《房屋所有权证》;
    (2) 二厅市场系外购取得的房地产,《国有土地使用证》登记的土地使用权人仍为原业主“灯塔市佟二堡金茂物业有限公司”,尚 未变更;登记的使用权面积12,000.00 平方米为整幢楼的用地面积,也未按佟二堡皮城公司拥有房屋的相应占地面积进行分割。截至评估基准日,因规划调整等原因,二厅市场整体处于闲置状态;
    (3) 员工宿舍 1 套,建筑面积为 112.00 平方米,系外购取得的房屋,已办理《房屋所有权证》,但无相应的《国有土地使用证》。
    佟二堡皮城公司提供了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、购买合同等原始取得资料,承诺上述资产属于佟二堡皮城公司所有。
    2. 对于截至评估基准日尚未取得《房屋所有权证》的房屋,其建筑面积由佟二堡皮城公司依据测绘报告等资料提供,若将来办理房屋所有权证时的建筑面积发生变化,会对评估结果产生影响,且本次评估时亦未考虑相关办证费用。
    3. 佟二堡皮城公司承诺,截至评估基准日,不存在资产抵押、质押、对外担

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