合肥百货：拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目资产评估陈诉书

合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书
皖国信评报字(2009)第188 号
安徽国信资产评估有限责任公司
中国 合肥
二〇〇九年十月二十三日合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权
资产评估陈诉书·目次
安徽国信资产评估有限责任公司
目 录
一、资产评估陈诉书声明...........................................1
二、资产评估陈诉书摘要...........................................2
三、资产评估陈诉书正文...........................................4
首部.........................................................4
绪言.........................................................4
委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估陈诉使用者简介...4
被评估单位简介...............................................5
评估目的.....................................................6
评估器材和评估领域...........................................7
代价范例及其界说.............................................7
评估基准日...................................................7
评估依据.....................................................8
评估要领.....................................................10
评估措施实行历程和情形.......................................14
评估假设.....................................................14
评估结论.....................................................15
出格事项声名.................................................16
评估陈诉使用限制声名.........................................17
评估陈诉日...................................................17
尾部.........................................................18
四、资产评估陈诉书附件.......................... ... ............19合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·声明
安徽国信资产评估有限责任公司 1
合肥百货大楼团体股份有限公司
拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书
声 明
皖国信评报字(2009)第188 号
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法令礼貌和资产评估准则，固守独立、
客观和合理的原则；按照我们在执业历程中网络的资料，评估陈诉告诉的内容是客观的，
并对评估结论公道性包袱相应的法令责任。
二、评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位(可能产权持有者)申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、正当性、完整性，适当使用评估陈诉是委托方
和相关当事方的责任；据此体例的本资产评估陈诉书也会因提供资料的虚假或隐瞒究竟
实情而失效。
三、我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系；与相关当事方没
有现存可能预期的好处干系，对相关当事方不存在成见。
四、我们已对评估陈诉中的评估器材及其所涉及资产举办现场观测；我们已对评估
器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷，对评估器材及其所涉及资产的法
律权属资料举办了磨练，并对已经发明的问题举办了如实披露，且已提请委托方及相关
当事方完善产权以满足出具评估陈诉的要求，但差池评估器材的法令权属作任何形式的
担保。
五、评估陈诉使用者该当真阅读评估陈诉全文。我们出具的评估陈诉中的说明、判
断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的限制，评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉
中载明的假设、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
六、本陈诉评估结论是对评估器材在评估基准日特定目的下的代价举办说明、估算
并揭晓的专业意见，不应当被以为是对评估器材可实现价值的担保。
七、除评估陈诉书载明的相关内容，我们未发明其他大概影响评估结论，且非评估
职员执业水平和手段所能评定估算的重大瑕疵事项。可是，评估陈诉使用者该当不完全
依赖本资产评估陈诉书，而应对资产权属状况、代价影响身分及相关内容作出本身的独
立判断，并在经济行为中恰当思量。
八、对影响评估结论的瑕疵事项，委托方及相关当事方在委托时和本评估机构现场工
作时代未作出格声名，在评估职员按照专业履历一般不能获悉或无法网络资料的情形下，
本评估机构及评估职员不包袱相关责任。
九、本项目评估机构及注册评估师不包袱因评估陈诉使用欠妥所造成效果的责任。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·摘要
安徽国信资产评估有限责任公司 2
合肥百货大楼团体股份有限公司
拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书
摘 要
皖国信评报字(2009)第188 号
合肥百货大楼团体股份有限公司：
安徽国信资产评估有限责任公司接管贵单位的委托，按照有关法令、礼貌和资产
评估准则、资产评估原则，采取资产基本法和收益法，根据须要的评估措施，对合肥
百货大楼团体股份有限公司拟收其他股东所持安徽百大合家福连锁超市股份有限公司
（以下简称：百大合家福公司）股权而涉及的百大合家福公司的所有股东权益在2009
年9 月30 日的市场代价举办了评估。
在实行上述资产评估要领和措施后，合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购百大
合家福公司股权而涉及的百大合家福公司的所有股东权益代价在2009 年9 月30 日及
相关条件下的账面代价为16,348.76 万元，评估功效为32,127.04 万元，增值率为
96.51%，详见下表：
资产评估功效汇总表
被评估单位：百大合家福公司 金额单位：万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
活动资产 36,387.96 36,637.91 249.95 0.69
非活动资产 18,904.72 34,461.88 15,557.16 82.29
耐久股权投资 2,432.19 6,407.72 3,975.53 163.45
牢靠资产 13,831.76 25,724.33 11,892.57 85.98
在建工程 20.00 20.00
无形资产 2,608.31 2,309.83 -298.48 -11.44
递延所得税资产 12.47 -12.47 -100.00
资产总计 55,292.68 71,099.79 15,807.11 28.59
活动负债 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
负债总计 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
净资产 16,348.76 32,127.04 15,778.28 96.51
本陈诉评估结论未思量控股权和少数股权等身分发生的溢价或折价，也未思量流
动性对评估器材代价的影响。
本资产评估陈诉书摘要与资产评估陈诉书正文具有平等法令效力。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·摘要
安徽国信资产评估有限责任公司 3
本陈诉使用有效期为一年，即自2009 年9 月30 日起至2010 年9 月29 日止，超
过本陈诉使用有效期不得使用本资产评估陈诉书。
重要提醒
以上内容摘自资产评估陈诉书，欲相识本评估项目的全面情
况，该当真阅读资产评估陈诉书全文。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 4
合肥百货大楼团体股份有限公司
拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书
正 文
皖国信评报字(2009)第188 号
合肥百货大楼团体股份有限公司：
安徽国信资产评估有限责任公司接管贵单位的委托，按照有关法令、礼貌和资产
评估准则、资产评估原则，采取资产基本法和收益法，根据须要的评估措施，对合肥
百货大楼团体股份有限公司拟收购其他股东所持安徽百大合家福连锁超市股份有限
公司（以下简称：百大合家福公司）股权而涉及的百大合家福公司的所有股东权益在
2009 年9 月30 日的市场代价举办了评估。现将资产评估情形及评估功效陈诉如下(本
资产评估陈诉书除出格声名外，均以人民币为陈诉本位币)：
一、委托方、产权持有者和业务约定书约定的其他评估陈诉使用者简介
本项目委托方为合肥百货大楼团体股份有限公司（以下简称合肥百大团体股份公
司），产权持有者为合肥百大团体股份公司、合肥拓基房地产开发有限责任公司和深
圳市东方明珠投资成长有限公司及荣嵘、李南生2 名天然人。
1、委托方轮廓
合肥百大团体股份公司轮廓：
住所：合肥市长江中路150 号。
法定代表人：郑晓燕。
注册成本：肆亿柒仟玖佰柒拾贰万贰仟捌佰元整。
公司范例：股份有限公司(上市)。
策划领域：食物、土产物、纺织品、打扮、工艺品、轻家产品、化工产物、机电
产物收支口、销售；百货、五金交电、化工产物（不含危险品）、针织品、美术品、
家具、烟酒、农副产物（不含棉花）、汽车（不含小轿车）、摩托车及配件、劳保用品、
通信装备销售、西药制剂、中成药零售，黄饰物品及修旧改制，汽车运输、打扮、鞋
帽、塑料成品加工；接管委托代劳手机入网及电话费收缴、销售处事。
2、产权持有者（合肥拓基房地产开发有限责任公司）轮廓合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 5
住所：合肥市高新区望园小区4#410 室。
法定代表人：罗雄华。
注册成本：柒仟叁佰壹拾伍万捌仟肆佰元整。
公司范例：其他有限责任公司。
策划领域：房地产开发、策划；物业打点、物业租赁；修建装潢。
3. 产权持有者（深圳市东方明珠投资成长有限公司）轮廓
住所：深圳市福田区益田路江苏大厦A 幢1803。
法定代表人：陈汉鸿。
注册成本：2000 万元。
公司范例：有限责任公司。
策划领域：投资兴办实业（详细项目另行申报），国内商业，物资供销业（不含
专营、专控、专卖商品）。
4. 产权持有者（荣嵘）轮廓
姓名：荣嵘。
性别：男 名族：汉
出生：1971 年9 月19 日。
住址：上海市长宁区中山西路620 号。
编号：530103197109192510。
5.产权持有者（李南生）轮廓
姓名：李南生。
性别：男 名族：汉
出生：1962 年5 月4 日。
住址：广州市东山区寺贝通津1 号大院8 号201 房。
编号：440105190205040038。
除法令礼貌规定的评估陈诉使用者外，本项目无委托方以外的其他评估陈诉使用
者。
二、被评估单位简介
本次评估被评估单位为百大合家福公司。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 6
名称：安徽百大合家福连锁超市股份有限公司。
注册所在：合肥市沿河路118 号。
注册成本：壹亿圆整。
法定代表人：郑晓燕。
企业性质：股份有限公司（非上市）。
策划领域：糕点、熟食加工、销售；餐饮、儿童娱乐处事；食物、粮油成品、酒、
日用百货、针纺织品、家用电器、电讯器械、家具、体裁用品、五金车件、化工产物
（除危险品）、修建质料、劳保用品、汽车（除小轿车）及配件、摩托车及配件、计
算机硬件、通信器械销售，音像成品、图书、烟零售；彩扩处事；农产物收购；衡宇
租赁、园地出租（涉及许可在许可证有效期内策划）；医疗东西销售（除国度限制项
目）。
注册号：340100000218706（1-1）。
⒉汗青沿革
安徽百大合家福连锁超市股份有限公司（以下简称本公司）创立于2000 年6 月，
本公司注册资金1000 万元，收购库存打底裤收九分裤，2004 年4 月16 日，公司变换注册成本为8000 万元，其
中合肥百货大楼股份有限公司出资3,861.5 万元，占投入成本的48.27%，合肥拓基
房地产开发有限责任公司投资3,600.00 万元，占投入成本的45%，深圳市东方明珠
投资成长有限公司投资300.00 万元，占投入成本的3.75%，荣嵘等45 名天然人投资
238.5 万元，占投入成本的2.98%。上述出资已经合肥瑞丰管帐师事宜所合瑞会综字
[2003]03239 号验资陈诉验证。按照2007 年4 月26 日股东会决策，天然人股东夏伦
好、刘颂、黄伟、李超金、江燕、张涛、娄凯、王钢、陈萍萍别离将其所持合肥百大
合家福连锁超市有限责任公司0.00625%的股权转让给王婷婷、周旭琪、朱焰胜、章
澎、吴文斌、凤兵、荣容、李鸿梅、李玥；天然人股东武义平、张俊峰别离将其所持
合肥百大合家福连锁超市有限责任公司0.5%的股权转让给股东合肥拓基房地产开发
有限责任公司。变换后合肥百货大楼团体股份有限公司出资3,861.5 万元，占投入资
本的48.26875%，合肥拓基房地产开发有限责任公司出资为人民币3,680.00 万元，
占投入成本的46%，深圳市东方明珠投资成长有限公司投资300.00 万元，占投入资
本的3.75%，荣嵘等43 名天然人投资158.5 万元，占投入成本的1.98125%。按照本
公司2007 年4 月27 日提倡人协议书及章程的规定，将合肥百大合家福连锁超市有限合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 7
责任公司整体变换为股份有限公司，股份公司注册成本为人民币10000 万元，各方股
东以其各自拥有的合肥百大合家福连锁超市有限责任公司截至2006 年12 月31 日经
审计的净资产人民币11212.95 万元，共同提倡设立安徽百大合家福连锁超市股份有
限公司，以1.121295:1 的比例折股后确定股份公司的股本总额为10000 万股。变换
后合肥百货大楼团体股份有限公司出资人民币48,268,750.00 元，占股本的
48.26875%；合肥拓基房地产开发有限责任公司出资人民币46,000,000.00 元，占股
本的46.00%；深圳市东方明珠投资成长有限公司出资人民币3,750,000.00 元，占股
本的3.75%；荣嵘等43 个天然人出资人民币1,981,250.00 元，占股本的1.98125%。
2009 年8 月，刘小芸等41 人将其持有的股份所有转让给合肥百货大楼团体股份有限
公司。
制止2009 年9 月30 日，百大合家福公司的股本结构为：合肥百货大楼团体股份
有限公司出资人民币48,625,000.00 元，占股本的48.625%；合肥拓基房地产开发有
限责任公司出资人民币46,000,000.00 元，占股本的46.00%；深圳市东方明珠投资
成长有限公司出资人民币3,750,000.00 元，占股本的3.75%；荣嵘出资人民币
1,250,000.00 元，占股本的1. 25%；李南生出资人民币375,000.00 元，占股本的
0.375 %。
⒊百大合家福公司2006 年－2009 年9 月策划及财务情形
近三年来的资产、财务、负债状况如下表：
近三年策划情形、资产情形一览表
金额单位：万元
年份
项目
2006 年 2007 年 2008 年 2009 年1-9 月
一、营业收入 62529.05 78616.40 108534.95 91249.35
减：营业本钱 56143.00 69817.29 95005.97 78908.87
营业税金及附加 261.19 246.70 314.59 368.02
其他业务利润 0 0 0 0
销售用度 1236.74 1231.17 1834.31 1571.58
打点用度 3599.97 4936.15 8097.60 5408.50
财务用度 313.12 87．93 136.07 137.24
资产减值丧失 395.98 30.93 270.60 -6.09
加：公允代价改观收益 0 0 0 0
投资收益 831.02 580.62 1873.20 4767.10
二、营业利润 1410.05 2846.84 4749.00 9628.33合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 8
加：营业外收入 0.065 9.75 25.46 19.21
减：营业外支出 0 18.95 0.12 7.40
个中：非活动资产处理丧失 0 0 0 0
三、利润总额 1410.12 2837.64 4774.34 9640.14
减：所得税用度 122.81 743.65 724.04 1748.60
四、净利润 1287.30 2093.99 4050.30 7891.54
资产总额 29710.11 37775.72 54880.13 55292.68
负债总额 18735.50 24707.13 38761.24 38943.92
净资产 10974.61 13068.59 16118.89 16348.76
以上2006 年、2007 年、2008 年、2009 年1-9 月财务数据为天健荣耀（北京）
事宜所审(2007)字第040054 号、审(2008)字第040011 号、审 (2009)字第 040011
号《审计陈诉》、审 (2009)字第 040021 号《审计陈诉》中载明的审计结论。
三、评估目的
合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购其他股东所持安徽百大合家福连锁超市
股份有限公司股权，本次评估目的是对安徽百大合家福连锁超市股份有限公司的所有
股东权益在评估基准日的市场代价作出反应，为该事件提供代价参考。
四、评估器材和评估领域
1.本次评估评估器材是合肥百大团体公司拟收购的百大合家福公司的其他股东
权益代价。
2.本次评估领域为：上述评估器材涉及的百大合家福公司的所有资产及负债，包
括活动资产、耐久投资、牢靠资产、地皮使用权、其他耐久资产及负债，以百大合家
福公司提供填报的《资产负债清查评估明细表》为准。
按照百大合家福公司提供的经管帐师事宜所审计后的报表，截至2009 年9 月30
日，百大合家福公司总资产账面代价为55,292.68 万元，个中活动资产账面代价为
36,387.96 万元，非活动资产账面代价为18,904.72 万元；负债账面代价为38,943.92
万元，个中活动负债账面代价为38,943.92 万元；净资产账面代价为16,348.76 万元。
列入本次评估领域内的衡宇修建物修建面积为68798.40 平方米，首要为超市、
阛阓及仓储用房，漫衍在合肥市、蚌埠市等。个中;高新区香格里拉广场一期超市合
家福超市房地产权（证号：合产字第105899 号）向招商银行股份有限公司合肥分行合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 9
作最高额抵押。
列入本次评估领域内的呆板装备共计5276 台(套)，使用正常。
除上述抵押、报废或盘亏资产，其他资产均处于使用或受控状态。
纳入评估领域的资产负债与委托评估的资产负债领域一致。
五、代价范例及其界说
本次评估选取的代价范例为市场代价范例，是指自愿买方和自愿卖方在各自理性
行事且未受任何强制压制的情形下，评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价
预计数额。
六、评估基准日
本项目资产评估基准日为2009 年9 月30 日。
按照国度涉及资产评估的有关规定，思量评估基准日与现实评估事变日较为靠近
能使评估机构更好的把握委评资产负债的评估基准日状况，担保评估功效越发真实合
理的得以反应，和本项目经济行为性质及着实现日与评估基准日尽大概靠近等身分，
由评估机构商委托方确定。
除本陈诉第十二节“出格事项声名”中提醒的相关内容，评估基准日对评估功效
的影响切合通例情形，无其他出格身分。
评估中所采取的价值、税率、费率、存贷款利率等均为评估基准日的标准。
七、评估依据
1.行为依据
(1)本项目《资产评估业务约定书》（皖国信评报字(2009)第188 号)。
(2) 其他有关行为依据。
2.法令礼貌依据
(1)1991 年11 月16 日国务院91 下令《国有资产评估打点步伐》。
(2)原国度国有资产打点局《关于印发的关照》
(国资办发36 号)。
(3)原国度国有资产打点局转发的中国资产评估协会拟定的《资产评估操纵类型合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 10
意见(试行)》(国资办发23 号文)。
(4)2001 年12 月31 日财政部14 下令《国有资产评估打点多少问题的规定》。
(5)2004 年12 月31 日安徽省国有资产监督打点委员会《关于印发的关照》(皖国资产权147 号)。
(6)2005 年8 月25 日国务院国有资产监督打点委员会第12 下令《企业国有资产
评估打点暂行步伐》。
(7)国务院国有资产监督打点委员会《关于增强企业国有资产评估打点事变有关
问题的关照》(国资委产权274 号)。
(8)《中华人民共和京城市房地产打点法》。
(9)《中华人民共和国地皮打点法》。
(10)《中华人民共和国管帐法》。
(11)《企业管帐准则》、《企业管帐制度》。
(12)其他有关法令礼貌依据。
3.评估准则依据
(1)《资产评估准则—根基准则》(财企(2004)20 号)。
(2)《资产评估职业道德准则—根基准则》(财企(2004)20 号)。
(3)《资产评估准则—评估陈诉》(中评协[2007]189 号)。
(4)《资产评估准则—评估措施》(中评协[2007]189 号)。
(5)《资产评估代价范例指导意见》(中评协[2007]189 号)。
(6)《资产评估准则—呆板装备》(中评协[2007]189 号)。
(7)《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号)。
(8)《关于印发》(中评协134 号)。
(9)《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》(中国注册管帐师协会
2003)。
(10)中国资产评估协会《关于印发的关照》(中评
协218 号)。
4.产权依据
(1)百大合家福公司验资陈诉、有关批文、公司章程。
(2)房产证及委托方提供的衡宇权属声名。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 11
(3)地皮使用权证。
(4)装备购置发票、牢靠资产移交清单。
(5)车辆行驶证。
(6)其他有关产权依据。
5.取价依据及其他
(1)安徽省建树工程造价总站、安徽省工程建树标准定额总站《关于贯彻执行
及其用度定额的实行意见》(建定字
021 号)。
(2)2000 年《世界统一修建工程基本定额安徽省综合估价表》及其配套用度定额。
(3)1999 年《世界统一修建工程基本定额安徽省装饰工程综合估价表》及其配套
用度定额。
(4)2000 年《世界统一安装工程预算定额安徽省估价表》及其配套用度定额。
(5)2000 年《世界统一修建安装工程工期定额》。
(6)中国建树部颁发的《衡宇完损品级评估标准》。
(7)国度有关部门、金融机构宣布的统计数据、技能标准、利率税率及价值信息
等资料。
(8)本机构评估职员通过市场观测网络的有关询价资料和取价参数资料。
(9) 评估基准日《合肥区域建树工程质料价值信息》。
(10)机器家产出书社《2009 年中国机电产物报价目次》。
(11)中国财政出书社《最新资产评估常用数据与参数手册》。
(12)委评资产现场盘货、勘测、检讨、判定资料。
(13)委评资产负债询证结论。
(14)被评估单位提供的《资产负债清查评估明细表》。
(15)被评估单位提供的管帐报表、账册、管帐凭据、协议条约、发票及其他财务
管帐资料。
(16)被评估单位提供的工程计划文件、工程图纸、招投标文件、工程条约、工程
概预算及决算陈诉等技能资料。
(17)委托方及被评估单位提供的其他与资产评估有关的资料。
(18) 天健荣耀（北京）事宜所审(2009)字第040021 号《审计陈诉》。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 12
(19)本机构评估职员以为科学、须要的其他评估依据。
八、评估要领
(一）评估要领的选择
资产评估的常用要领包罗：市场法、资产基本法、收益法。
本次评估器材为百大合家福公司的所有股东权益代价。由于市场近期无行业和
资产结构及局限等均沟通或相似的可比买卖业务案例、或买卖业务案例无法量化的价值
差异身分较多，本项目评估器材不相宜直接采取市场法举办评估。
按照本次评估目的、可汇集的资料，针对评估器材的属性特点，本项目采
用资产基本法和收益法举办评估。
(二）评估要领简述
资产基本法
是指在公道评估领域内对各项资产代价和负债评估的基本上确定评估器材代价
的评估思绪。按照本次评估目的、可汇集的资料，针对评估器材的属性特点，采取成
本法、市场法及收益法对各单项资产负债举办评估，加和后确定评估器材评估功效。
本钱法是指用现时前提下从头购置和制作一个全新状态的被评资产所需的所有
本钱,减去被评估资产已经产生的实体性陈旧贬值、成果性陈旧贬值和经济性陈旧贬
值，获得的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估要领。或起首估算被评资产
与其全新状态对比有几成新，即求出成新率，再用所有本钱与成新率相乘，获得的乘
积作为评估值。
市场法是指在市场上选择多少沟通或近似的资产作为参照物，针对各项代价影响
身分，将被评估资产别离与参照物逐个举办价值差异的较量调解，再综合说明各项调
整功效，确定被评估资产的评估值的一种资产评估要领。
收益法是通过估算被评估资产在将来的预期收益，并采取相宜的折现率折算成现
值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估要领。
个中:
1.活动资产
首要采取本钱法举办评估。
(1)货币资金合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 13
通过对现金的现场盘货和查阅进出库记录，推算出评估基准日数额，从而确定现
金评估值；通过查阅银行对账单、调理表及发放询证函，以核实的数额确定银行存款
评估值。
(2)应收及预付金钱
应收金钱在核实无误的基本上，借助于汗青资料和此刻观测相识的情形，详细分
析数额、欠款时刻和原因、金钱回收情形、欠款人资金、信用、策划打点近况等。根
据各单位的详细情形，采取账龄说明法及个别认定法对评估风险丧失举办预计后确定
评估值；预付账款按照所能收回的相应货品形成资产或权力的代价确定评估值；幻魅账
筹备评估为零。
(3)存货
存货首要为质料采购、委托加工商品、库存商品。经企业清查盘货与评估职员抽
查，实物数量与审计后的账表相符，以清审核实后的账面值确认评估值。
2.非活动资产
纳入本次评估领域的非活动资产包罗耐久投资、牢靠资产、无形资产（首要为土
地使用权）和递延所得税资产。
(1) 耐久投资
耐久投资首要是耐久股权投资。对耐久股权投资项目，通过对被投资方的整体资
产采取资产基本法举办评估。即在单项资产评估的基本上，确定被投资方评估后的净
资产代价，按持股比例计较应享有的份额确定该耐久投资的评估值，计较公式为：
耐久投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例
（2）牢靠资产
①衡宇修建物
首要采取本钱法、市场法和收益法举办评估。
A.本钱法
a.重置全价
包罗前期用度、综合造价及资金本钱。
b.成新率
按照现场勘测，参照建树部颁发的《衡宇完损品级评定标准》，对衡宇修建物的
结构、装修、装备三部分的各个项目的完损品级举办判定，首要采取年限法及打分法合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 14
确定成新率。
B.市场法
市场法是将被评估资产与近期已经产生买卖业务的类似房地产举办较量说明，从中选
取参照物，对其买卖业务价值举办批改后确定被评估资产的评估代价。计较公式：
房地产评估代价=参照物批改后的均匀单价×修建面积
C、收益法
收益法指估量评估器材将来的正常净收益，选择恰当的成本化率将其折现到评估
时点后累加，以此估算评估器材客观公道价值或代价的要领。
②呆板装备
首要采取本钱法举办评估。
A.重置全价
装备以现行购价为基本，加公道运杂费、安装调试费、大型装备一按限期内的资
金本钱等组成重置全价。
车辆以现行购置价为基本，加购置附加费、公道的其他用度等组成重置全价。
B.成新率
在对呆板装备举办现场勘测的基本上，首要采取年限法及打分法确定成新率。
车辆以现场勘测为依据，思量汽车的现时技能状态，现实已使用时刻，汽车的维
修保养状况等身分，按照国度经贸委等四部委颁布的《关于调解汽车报废标准多少规
定的关照》（国经贸资源[2000]1202 号）的有关规定团结委估车辆现实车况，采取年
限法及事变量法孰低原则确定。
③在建工程
在核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度等的基本上，以现实付出工程
金钱剔除不公道用度得出评估值。
（3）无形资产
无形资产为地皮使用权，地皮使用权别离为商业用地和家产仓储用地。个中：商
业用地地皮使用权代价已经在衡宇评估代价中反应（衡宇采取房地合一评估要领举办
评估）；对家产仓储用地，采取本钱逼近法和基准地价系数修处死举办评估。
（4）递延所得税资产
系计提的应收金钱账面代价与计税基本差异，评估为零。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 15
5.负债
包罗应付单据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、其他应付款、应交税费。
按照评估目的实现后的产权持有者现实需要包袱的负债项目及金额确定评估值。
收益法
即通过估算被评估资产在将来的预期收益，并采取相宜的折现率折算成现值，然
后累加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估要领。本次评估以百大合家福
公司管帐报表为基本，测算出将来年度的权益自由现金流量，说明行业相关指标，测
算相宜的折现率，计较企业将来现金流量的现值，再加不宜采取收益法评估的溢余资
产，确定企业所有权益成本代价。
评估值＝将来收益期内各期的收益现值之和+其他资产
P＝Σ───
n Ft
t=1 (1+i)t
+A
式中：P----评估值
Ft---将来第t 个收益期的权益自由现金流量
i----折现率
n----收益年期
A----不宜采取收益法评估的其他资产
确定评估陈诉使用功效的要领。
鉴于百大合家福公司为合肥百货大楼公司的控股子公司，其策划打点、品牌形象
与合肥百货大楼公司亲近相关，合肥百货的商誉对其策划有较大影响，故本项目确定
资产基本法评估功效作为评估陈诉使用功效。
十、评估措施实行历程和情形
1.评估事变自2009 年9 月30 日起至10 月22 日止。
2.首要步调
(1)与委托方约定资产评估业务根基事项，确定评估目的、代价范例、器材及范
围、委托方以外的其他评估陈诉使用者，选定评估基准日。
(2)接管委托，与委托方签订《资产评估业务约定书》。
(3)体例评估打算。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 16
(4)按照委评资产详细情形和专业化原则组织资产评估项目组,进驻被评估单位
相识情形，指导填写合乎类型的《资产负债清查评估明细表》。
(5) 普及汇集、验证资料，清审核实资产。活动资产组举办账面考核，发放询证
函，现场抽查、勘核实物资产；牢靠资产组在企业专业职员的配合下举办实物资产的
清核勘测，作近况说明判定，把握资产现时使用状态、汗青情形并作现场勘测记录和
事变稿本；地皮使用权组举办账账查对、账实查对，逐项对地皮的位置、面积、四至、
现适用途、开发水划一举办现场勘测；无形资产组普及汇集评估资料，观测相识，进
行技能说明；企业代价收益法组汇集相关资料，按照企业提供的汗青策划状况、盈利
预测及风险说明等资料作整体资产收益法评估。
(6)评估职员按照评估目的、资产核查判定功效和可汇集的资料，举办市场观测，
选定合用的评估要领予以评定估算，汇总数据；说明评估结论；撰写资产评估陈诉书
及资产评估声名。
(7)实行逐级考核。
(8)与委托方交流意见后，出具资产评估陈诉书。
十一、评估假设
1.国度宏观经济政策和被评估资产地址区域的社会经济环境无重大变革；行颐魅政
策、打点制度及相关规定无重大变革；策划业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大
变革。
2.被评估资产在可预知的法令、经济和技能前提许可的领域内处于正常、公道、
正当的运营、使用及维护状况。
3.资产全部者取得相关资产权益、使用或支配相应资产、从事相应出产策划勾当、
包袱相应负债、获取相应收益、付出相关本钱用度。
4.被评估资产处在本评估基准日的外部经济环境前提下，且现有用途稳定、一连
策划。
5.经济行为各方主体具备实行经济行为的手段前提，且本次经济行为对被评估资
产的经济勾当不会发生倒霉影响。
6.当上述评估假设产生变革时，本陈诉评估结论一般不创立，本资产评估陈诉书
一般会失效。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 17
十二、评估结论
在实行上述资产评估要领和措施后，合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购百大
合家福公司股权而涉及的百大合家福公司的所有股东权益代价在2009 年9 月30 日及
相关条件下的账面代价为16,348.76 万元，评估功效为32,127.04 万元，增值率为
96.51 %，详见下表：
资产评估功效汇总表
被评估单位：百大合家福公司 金额单位：(人民币)万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100%
活动资产 36,387.96 36,637.91 249.95 0.69
非活动资产 18,904.72 34,461.88 15,557.16 82.29
耐久股权投资 2,432.19 6,407.72 3,975.53 163.45
牢靠资产 13,831.76 25,724.33 11,892.57 85.98
在建工程 20.00 20.00
无形资产 2,608.31 2,309.83 -298.48 -11.44
递延所得税资产 12.47 -12.47 -100.00
资产总计 55,292.68 71,099.79 15,807.11 28.59
活动负债 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
负债总计 38,943.92 38,972.75 28.83 0.07
净资产 16,348.76 32,127.04 15,778.28 96.51
个中：拓基房地产公司所持46%的股权评估值为14,778.44 万元；深圳市东方明
珠投资成长有限公司所持3.75%的股权评估值为1,204.76 万元；荣嵘所持1.25%的股
权评估值为401.59 万元；李南生所持0.375%的股权评估值为120.47 万元。
本陈诉评估结论具体情形见《合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合
家福连锁超市股份有限公司部份股权项目资产评估明细表》(另册)。
本次评估我们采取收益法对百大合家福公司的所有股东权益代价举办了评估，采
用收益法评估功效为48,673.10 万元，与资产基本法评估功效32,127.04 万元对比，
差异较大，首要原因为：百大合家福公司为合肥百货大楼公司的控股子公司，其策划
打点、品牌形象与合肥百货大楼公司亲近相关，合肥百货的商誉对其策划有较大影响。
故以资产基本法评估功效作为评估陈诉使用功效。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 18
十二、出格事项声名
以下出格事项大概对评估结论发生影响，本项目评估陈诉使用者应予以存眷：
1.本陈诉评估结论没有思量未来大概包袱抵押、包管事件以及非凡的买卖业务方大概
追加支付的价值对评估代价的影响，也未思量国度宏观经济政策产生变革以及遇有自
然力和其他不行抗力身分对资产价值的影响。
2.本陈诉评估结论未思量大概存在的下列行为对评估代价的影响。
(1)未发明的债务和潜伏的诉讼。
(2)纳税责任和滞纳金，大概存在税务构造要求补税及征收滞纳金的情形。
(3)其他或有责任。
3.本陈诉评估结论未思量评估增减值所引起的税收责任，本项目评估陈诉使用者
在使用本资产评估陈诉书时，该当思量相关税收责任的影响。
4.本资产评估陈诉书对被评估单位举办的账面调解和评定估算是为了客观反应
评估功效，评估机构无意要求被评估单位必需按本资产评估陈诉书举办相关的账务处
理，是否举办及怎样举办有关的账务处理赏罚，该当依据国度有关规定。
5.评估基准日后、有效期以内资产数若产生变革，应按照原评估要领对资产额进
行相应调解；若资产价值标准产生变革，并对资产评估代价发生明明影响时，委托方
应及时礼聘评估机构从头确定评估代价。
6.我们对往来账项均按资产评估的有关规定推行了须要的措施，截至本陈诉出具
日，部分债权债务询证函回函未所有收到。如将来存在债权债务争议或纠纷，需按照
相关当事方告竣的有效结论或国度有权部门认定的有效结论对本陈诉评估功效举办
相应调解。
7.本陈诉评估结论未思量控股权和少数股权等身分发生的溢价或折价，也未思量
活动性对评估器材代价的影响。
8. 列入评估领域的资产抵押及贷款情形如下：高新区香格里拉广场一期超市合
家福超市房地产权（证号：合产字第105899 号）向招商银行股份有限公司合肥分行
作最高额抵押，抵押限期为2008 年7 月24 日至2011 年7 月1 日。
9. 截至本项目评估基准日，列入本次评估领域内的部分衡宇尚未治理产权挂号
手续，本项目产权持有者理睬产权为其全部，本次衡宇评估面积按产权持有者提供面
积评估，未思量治理产权挂号或过户手续的相关用度。如治理产权挂号或过户手续后合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 19
的衡宇全部权证面积与本次评估面积不符，或存在产权纠纷，需按国度有权部门认定
的或相关当事方告竣的有效结论对本陈诉评估功效举办相应调解。
10. 列入本次评估领域内的商业衡宇修建物采取房地合一要领举办评估，评估价
值包括地皮使用权代价。合肥百大团体蚌埠合家福百大超市有限责任公司衡宇三层百
大、西侧阛阓(1-3 层)、新北阛阓、华盛街综合楼在同一宗地皮上，其地皮证件号蚌
国用第04215，地皮使用权账面代价6,782,410.90 元。其衡宇评估代价包括其占用
的地皮使用权代价。
11.列入本次评估领域内的蚌埠合家福公司的衡宇中有7 项房产为职工住宅，已
举办房改，尚未做产权变换，总修建面积1078.58 平方米，账面代价532,497.67 元，
已经计提幻魅账筹备，本次评估对上述衡宇账面值保存。
12. 车牌号为皖AH5320、皖AH 5345、皖AH 5336、皖AH 5338 五辆依维柯
NJ5046XXY5 货车，其证载全部工钱合肥百货大楼团体股份有限公司，但现实为安徽
百大合家福连锁超市股份有限公司及其控股子公司全部，截至评估基准日尚未治理过
户手续，被评估单位需按国度有关规定治理车辆入户挂号及过户手续。
13．由于被评估单位未提供部分非控股子公司的评估基准日报表，本次评估按股
权投资的账面值确定评估值。
14.当上述出格事项对本陈诉评估结论发生影响，而本陈诉评估结论未举办调解，
则本陈诉评估结论不创立，本资产评估陈诉书会失效。
十三、评估陈诉使用限制声名
1. 本资产评估陈诉书仅在本资产评估陈诉书载明的评估基准日有效，只能用于
载明的评估目的。
2.本资产评估陈诉书只能由本资产评估陈诉书载明的评估陈诉使用者使用，国度
法令、礼貌还有规定的除外。
3.未征得本项目评估机构同意，本资产评估陈诉书的内容不得被摘抄、引用或披
露于公然媒体，义乌收购库存货，国度法令、礼貌还有规定以及相关当事方还有约定的除外。
4.本陈诉使用有效期为一年，即自2009 年9 月30 日起至2010 年9 月29 日止，
高出本陈诉使用有效期不得使用本资产评估陈诉书。
5. 本资产评估陈诉书在评估机构及注册评估师具名盖印后，其浸染依照法令法合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 20
规的有关规定产生法令效力。
6.本资产评估陈诉书如需按国度现行规定提交财产评估主管构造举办答应或备
案，则在取得批复后方可正式使用。
7.本资产评估陈诉书表明权仅归本项目评估机构全部，国度法令、礼貌还有规定
的除外。
十四、评估陈诉陈诉日
本项目资产评估陈诉日为2009 年10 月23 日。合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·正文
安徽国信资产评估有限责任公司 21
(此页无正文)
法定代表人： 叶煜林
注册评估师： 牛传亮
注册评估师： 周典安
安徽国信资产评估有限责任公司
二〇〇九年十月二十三日
地 址：合肥市益民街28 号文采大厦七楼
电 话：(0551)2632165、2651140、2647929
传 真：(0551)2650041
邮政编码：230061合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 22
合肥百货大楼团体股份有限公司
拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书
附 件
皖国信评报字(2009)第188 号
本资产评估陈诉书附件应与资产评估陈诉书共同使用，与资产评估陈诉书具有
平等法令效力，包罗：
1.有关经济行为文件复印件
2.被评估单位审计陈诉复印件
3.委托方及被评估单位营业执照复印件
4.产权证明文件复印件
5.委托方及被评估单位理睬函
6.注册资产评估师理睬函
7.评估机构证券业资产评估资格证书复印件
8.评估机构营业执照复印件
9.介入本项目评估职员名单
10.具名注册评估师资产评估资格证书复印件合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 23
有关经济行为文件复印件合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 24
被评估单位审计陈诉复印件合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 25
委托方、被评估单位营业执照复印件合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 26
产权证明文件复印件合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 27
委托方、被评估单位理睬函合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 28
评估机构及具名注册评估师理睬函合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 29
评估机构资产评估资格证书复印件合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 30
评估机构营业执照复印件合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 31
介入本项目评估职员名单
项目认真人： 牛传亮 注册评估师
收益法组： 葛贻萍 注册评估师
何国荣 助理管帐师
高 艳 助理管帐师
活动资产组： 夏 妍 助理管帐师
王 圣 助理管帐师
孙爱英 管帐师
张娅楠 助理职员
吴 鹏 助理职员
陆盼盼 助理职员
衡宇修建物组： 牛传亮 注册评估师
张晓泉 房地产估价师
任 虎 助理工程师
呆板装备组： 周典安 注册评估师
洪田宝 注册评估师合肥百货大楼团体股份有限公司拟收购安徽百大合家福连锁超市股份有限公司部份股权项目
资产评估陈诉书·附件
安徽国信资产评估有限责任公司 32
具名注册评估师资产评估资格证书复印件

相关资讯