![[收购]长城影视：拟收购股权涉及的诸暨长城国际影视创意园有限公司股东全部权益价钱评估项目评估申明](http://stockchart.cfi.cn/drawprice.aspx?type=day&style=middle&v=1&exdate=20150526&stockcode=002071&w=460&h=270)
长城影视股份有限公司拟收购股权涉及的
诸暨长城国际影视创意园有限公司
股东所有权益代价评估项目
评 估 说 明
坤元评报〔2015〕204号
坤元资产评估有限公司
二〇一五年五月九日
目 录
第一部门、关于评估声名行使范畴的声明 ........................................................... 1
第二部门、企业关于举办资产评估有关事项的声名 ............................................. 2
第三部门、资产评估声名 .................................................................................... 9
第一部门 关于评估声名行使范畴的声明
资产评估机构提供的《评估声名》仅供委托方、被评估单元、经济举动相干的
当事方、相干禁锢机构和部分行使。除法令礼貌划定外，原料的所有可能部门内容
不得提供应其他任何单元或小我私人，也不得见诸果真媒体。
坤元资产评估有限公司
二〇一五年五月九日
第二部门 企业关于举办资产评估有关事项的声名
一、委托方与被评估单元轮廓
本次资产评估的委托方为长城影视股份有限公司，被评估单元为诸暨长城国际
影视创意园有限公司。
(一)委托方轮廓
1. 名称：长城影视股份有限公司(以下简称“长城影视股份公司”)
2. 住所：江苏省张家港市大新镇128号
3. 法定代表人：赵锐勇
4. 注册成本：52,542.9878万元人民币
5. 公司范例：股份有限公司(上市)
6. 企业法人业务执照注册号：320000000016849
7. 发照构造：江苏省苏州工商行政打点局
8. 策划范畴：建造、刊行：广播电视节目（不得建造时政消息及同类广播电视
节目）；影视打扮道具租赁；影视器械租赁；影视文化信息咨询；企业形象
筹谋；会展会务处事；拍照处事。
(二)被评估单元轮廓
一)企业名称、范例与组织情势
1. 名称：诸暨长城国际影视创意园有限公司(以下简称“诸暨创意园公司”)
2. 住所：诸暨市浣东街道城东村影视城内
3. 法定代表人：赵锐勇
4. 注册成本：壹亿伍仟万元整
5. 公司范例：有限责任公司
6. 企业法人业务执照注册号：330681000097997
7. 发照构造：诸暨市工商行政打点局
8. 策划范畴：影视基地、教诲培训基地和影视主题建树策划打点；旅游项目
开拓处事；文化勾当组织筹谋；电子商务处事；旅游用品和工艺美术品批
发、零售；实业投资（依法须经核准的项目，经相干部分核准后方可开展
策划勾当）。
二)企业汗青沿革
1．公司创立时环境
诸暨创意园公司创立于2011年1月14日，原名诸暨长城国际网游动漫创意园
有限公司，初始注册成本10,000万元，创立时股东和出资环境如下：浙江新长城文
化创意有限公司出资人民币5,100万元(占注册成本的51%)，浙江富润股份有限公
司出资人民币1,900万元(占注册成本的19%)，太子龙控股团体有限公司出资人民
币1,500万元(占注册成本的15%)，浙江上峰水泥团体有限公司出资人民币1,500
万元(占注册成本的15%)。业经诸暨中嘉管帐师事宜所出具的“诸中嘉会验字[2011]
第0112号”验资陈诉审验。
2．公司历次股权改观环境
2013年4月8日，按照股东会决策和修改后的章程，抉择增进注册成本人民币
5,000万元，增资后股权布局稳固。业经诸暨天阳管帐师事宜所出具的“诸天阳 [2013]
验内字第169号”验资陈诉审验。
2014年11月12日，按照股东会决策和修改后的章程，公司改名为诸暨长城国
际影视创意园有限公司。
制止评估基准日，诸暨创意园公司的注册成本为人民币15,000万元，股权布局
如下：
股东名称
出资额(万元)
出资比例
浙江新长城文化创意有限公司
76,500.00
51.00%
浙江富润股份有限公司
28,500.00
19.00%
太子龙控股团体有限公司
22,500.00
15.00%
浙江上峰水泥团体有限公司
22,500.00
15.00%
合计
15,000.00
100.00%
三)被评估单元前3年及制止评估基准日的资产、欠债状况及策划业绩见下表：
单元：人民币元
项目名称
2011年12月31日
2012年12月31日
2013年12月31日
2014年9月30日
（评估基准日）
资产
189,379,890.15
224,727,880.46
240,767,922.87
244,769,824.07
欠债
89,396,749.78
58,399,579.79
25,275,200.34
34,560,150.89
股东权益
99,983,140.37
166,328,300.67
215,492,722.53
210,209,673.18
项目名称
2011年
2012年
2013年
2014年1-9月
业务收入
0.00
0.00
1,156,965.00
704,720.50
业务本钱
0.00
0.00
0.00
0.00
利润总额
-18,899.10
29,594,567.55
-835,578.14
-5,283,049.35
净利润
-16,859.63
21,299,505.94
-835,578.14
-5,283,049.35
上述年度及基准日的财政报表均经注册管帐师审计，且均出具了无保存意见的
审计陈诉。
四)公司策划轮廓
1．公司主营营业
诸暨创意园占地468.68亩，计划总投资30亿元人民币，一期、二期项目从2011
年5月8日开工建树，今朝创意园内构筑工程根基落成。
创意园内首要景点包罗：太和殿、万登台、神魔洞窟、鸳鸯楼、白塔、大雄宝
殿、西华厅、毛泽东韶山故宅、狮子街、土楼、长城、嘉峪关、少林寺塔林、民国
街、太极殿等。另外尚有兼作贸易用途的南街和北街，个中南街首要以卡通造型为
主的小商店，包罗草莓、苹果、大头鞋、飞机等20余种造型；北街首要为木布局的
小商店。今朝，创意园又通过招商的情势引入儿童乐土，办法正在建树中。截至2014
年9月30日，已延续有剧组来此拍摄，并有少量的散客到创意园游览参观。
2.企业的市场和客户
公司正在建树综合性文化创意财富基地，项目建成后，公司将出力成为以影视、
影视艺术教诲基地、主题乐土为主体的创意财富集群基地，并将出力打造成为文创
财富基地、旅游基地和影视拍摄基地。公司将来的市场首要面向电视剧、影戏等拍
摄组，同时招揽散客到创意园游览参观。
3.公司打点状况
（1）公司成立了根基的打点制度并使之获得有用执行，打点较有用，企业营运
正常，详细包罗《人事制度》、《财政制度》、《采购部打点制度》等。
（2）打点层组成
公司下设有工程部、财政部、行政部等职能部分，打点层分工较公道、运行效
率较高。
4.季候或周期身分对公司运营的影响
公司正在建树综合性文化创意财富基地，根基不受季候或周期身分的影响。
5.公司首要资产和欠债状况
制止评估基准日诸暨创意园公司经审计后的资产总额为244,769,824.07元，其
中：活动资产为37,200,691.33元（个中：钱币资金34,440,089.15元,其他应收款净
额2,709,502.18元，存货51,100.00元），牢靠资产净额46,286,602.56元，在建工程
净额44,837,769.84元，无形资产净额116,444,760.34元；经审计后的欠债总额为
34,560,150.89元，均为活动欠债（个中：应付账款8,405,100.10元，预收账款
233,185.50元，应付职工薪酬49,284.00元，应交税费24,309,709.29元，其他应付
款1,562,872.00元）；经审计后的股东权益为210,209,673.18元。
6.企业的成长远景
公司今朝尚处于建树阶段，创意园建树完成并投入运营后，将打算从北京、上
海、杭州、广东等地引入大量影视、网游、旅游企业入驻创意园，成为文化创意企
业的总部基地；另一方面，应“十二五”文化成长筹划的政策，越来越多的投资目
光聚焦在了影视文化财富。在近3-5年内，会呈现大量影戏电视剧作品。也就是说，
在近3-5年内，影视剧拍摄所发生的斲丧，会有庞大的增添。而这个中就有一个在制
浸染度中相对所占比例颇高的项目——拍摄场景租赁。
综合来看，公司创意园项目建树落成后将有较好的成长远景。
五)今朝执行的首要管帐政策
1.管帐制度：执行《企业管帐准则》及其增补划定；
2.管帐时代：管帐年度接纳公积年制，即公历1月1日起至12月31日止；
3.记账原则和计价基本：以权责产生制为记账原则，资产以现实本钱为计价基
础；
4.记账要领：接纳借、贷复式记账法；
5.记账本位币：人民币；
6.执行的牢靠资产折旧步伐为：直线法；
7.收入确认原则：公司首要策划影视园地和园区店肆租赁、园区门票贩卖。园
区店肆租赁在收到一次性1年期店肆租赁款后计入预收账款，逐月分摊计入并确认当
月业务收入；园区门票贩卖收入在收到业务款或已取得收取该金钱权力时确认业务
收入的实现。
8.公司今年度合用的首要税种及其税率列示如下：
税 种
计 税 依 据
税 率
增值税
贩卖货品或提供给税劳务
17%
业务税
应纳税业务额
3%、5%
都市维护建树税
应缴流转税税额
7%
教诲费附加
应缴流转税税额
3%
处所教诲附加
应缴流转税税额
2%
水利建树基金
应纳税业务额
0.1%
企业所得税
应纳税所得额
25%
房产税
从租计征的，按租金收入的12%计缴
12%
土地行使税
应税土地面积
12元/㎡
诸暨创意园公司执行《企业管帐准则》及相干划定，策划不存在国度政策、法
规的限定。
(三)委托方与被评估单元的相关
委托方拟收购被评估单元的股权。
二、关于经济举动的声名
长城影视股份公司拟收购诸暨创意园公司的100%股权，按照评估营业约定书的
约定，礼聘评估机构对该经济举动涉及的诸暨创意园公司股东所有权益代价举办评
估，为该经济举动提供诸暨创意园公司股东所有权益代价的参考依据。
三、关于评估工具和评估范畴的声名
按照评估营业约定书的约定，评估工具为涉及上述经济举动的诸暨创意园公司
的股东所有权益。
评估范畴为诸暨创意园公司的所有资产及相干欠债，包罗活动资产、非活动资
产（包罗装备类牢靠资产、构筑物类牢靠资产、在建工程、无形资产-土地行使权和
无形资产-其他无形资产）及活动欠债。凭证诸暨创意园公司提供的业经天健管帐师
事宜所（非凡平凡合资）审计的制止2014年9月30日管帐报表反应，资产、欠债
及股东权益的账面代价别离为244,769,824.07元，34,560,150.89元和
210,209,673.18元。
四、关于评估基准日的声名
为使得评估基准日与拟举办的经济举动和评估事变日靠近，委托方确定以2014
年9月30日为评估基准日，并在资产评估营业约定书中作了响应约定。
五、也许影响评估事变的重大事项声名
1.公司理睬，制止评估基准日，不存在资产抵押、质押、对外包管、未决诉讼、
重大财政理睬等或有事项。
2.公司现改名为诸暨长城国际影视创意园有限公司，制止评估基准日，诸暨国
用（2014）第90201228号及诸暨国用（2014）第90201229号《国有土地行使证》
所记实的产权人尚未改观，对以上事项公司已出具声明，声明上述资产的全部权属
于公司。
六、资产清查环境、将来策划和收益状况猜测的声名
（一）资产欠债清查环境声名
为共同坤元资产评估有限公司对公司举办的资产评估事变，摸清公司制止评估
基准日的资产、欠债状况和策划成就，公司在10月中旬对委托评估的资产、欠债进
行了全面的清查和盘货，公司已委托亚太（团体）管帐师事宜所（非凡平凡合资）
举办了审计，现将清查环境声名如下：
1．列入清查范畴的资产总计244,769,824.07元，清查工具包罗活动资产、非流
动资产(包罗装备类牢靠资产、构筑物类牢靠资产、在建工程和无形资产-土地行使
权)；欠债合计为34,560,150.89元，清查工具均为活动欠债。列入清查范畴的实物
资产首要包罗修建物及其他帮助办法、呆板装备、在建工程和土地行使权，首要位
于公司办公场合和影视基地内。个中修建物及其他帮助办法首要为太和殿、丰泽园、
狮子楼、塔陵等；呆板装备首要为发掘机、电动小火车等以及电脑、空调等办公设
备；在建工程均为土建工程，包罗神魔洞窟、太极殿、老宅和鸳鸯楼等9个项目；土
地行使权共2宗，合计土地面积312,453.60平方米，均漫衍于浣东街道诸中村、城东
村内。
2．为使本次清查事变可以或许顺遂举办，2014年10月15日至2014年10月20日，公司
委托由首要率领认真，组织财政、基建、装备打点等部分的相干职员举办了清查工
作。对往来金钱举办清查、对账、并筹备了相干资料。对实物资产，相干职员举办
了全面盘货。
在清稽核实符合的基本上，财政和资产打点职员填写了有关资产评估申报表。
3．在资产清查进程中，按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求网络筹备
相干的产权证明文件、资产质量状况、汗青收入本钱用度明细资料及其他财政和经
济指标等相干评估资料。
4．按照公司现实环境和所处行业的特点，公司难以较精确地猜测其将来红利情
况，也无法提供解除或确认存在账外无形资产的有关资料。仅要求评估机构按资产
基本法对评估基准日财政报表反应的所有资产和相干欠债举办评估。
七、资料清单
委托方与被评估单元声明已提供了资产评估所必需的以下资料，并担保所提供
资料的真实、正当、完备。
1．资产评估申报表；
2．相干经济举动文件；
3．审计陈诉；
4．出产策划统计资料；
5．资产权属证明文件、产权证明文件；
6．重大条约、协议等；
7．其他相干资料。
委托方：长城影视股份有限公司
被评估单元：诸暨长城国际影视创意园有
限公司
企业认真人：
企业认真人：
二○一四年十月二十八日
二○一四年十月二十八日
第三部门 资产评估声名
一、评估工具和评估范畴声名
（一）评估工具和评估范畴内容
1．评估工具为长城影视股份公司拟收购股权涉及的诸暨创意园公司的股东全
部权益。评估范畴为诸暨创意园公司的所有资产及相干欠债。
2．委托评估的资产范例详细包罗活动资产、非活动资产（包罗装备类牢靠资
产、构筑物类牢靠资产、在建工程和无形资产-土地行使权）及活动欠债。凭证诸
暨创意园公司提供的制止2014年9月30日业经审计的管帐报表反应，资产的账面
代价总计为244,769,824.07元，欠债合计为34,560,150.89元，股东权益为
210,209,673.18元。
诸暨创意园公司已礼聘亚太（团体）管帐师事宜所（非凡平凡合资）对其制止
2014年9月30日的管帐报表举办了审计，该事宜所于2015年5月8日出具了“亚
会B审字(2015)315号”的《审计陈诉》，陈诉范例为无保存意见。
3．按照诸暨创意园公司提供的评估工具和相干资产的法令权属资料，除以下
事项外，未发明存在其他权属资料瑕疵环境。
被评估单元现改名为诸暨长城国际影视创意园有限公司，制止评估基准日，诸
暨国用（2014）第90201228号及诸暨国用（2014）第90201229号《国有土地行使
证》所记实的产权人尚未改观，对以上事项被评估单元已出具声明，声明上述资产
的全部权属于被评估单元。
（二）实物资产的漫衍环境及特点
1．委托评估的实物资产包罗构筑物类牢靠资产、装备类牢靠资产和在建工程。
个中：构筑物类牢靠资产共25项，包罗太和殿、丰泽园、狮子楼、塔陵等修建
物及其他帮助办法，构筑面积合计为29,169.58平方米，均位于诸暨市浣东街道东
三环线以东、诸永高速以西诸暨影视基地内；装备类牢靠资产首要为发掘机、电动
小火车等以及电脑、空调等办公装备，数目合计891台(项)，均漫衍于被评估单元
办公场合及影视基地内；在建工程均为土建工程，包罗神魔洞窟、太极殿、老宅和
鸳鸯楼等9个项目，均位于影视基地内。
2．委评装备均系国产，其原始制造质量一样平常。购买时刻范畴为2010年-2012
年，整体行使年份不久；委估构筑物类牢靠资产均建于 2013年阁下，首要布局为
砖混、砖木和钢布局；在建工程均为整个影视基地建树项目标一部门，位于影视基
地内，于2013年4月1日开工建树，估量于2014年11月1日落成。
（三）企业申报的账面记录或未记录的无形资产环境
1．无形资产-土地行使权
无形资产-土地行使权账面代价116,443,892.34元，共有2宗土地，土地面积
合计312,453.60平方米，均位于浣东街道诸中村、城东村内。
二、资产核实环境总体声名
（一）资产核实职员组织、实验时刻和进程
为本次经济举动，诸暨创意园公司按有关划定对资产举办了全面清查，并组织
财政、基建、装备打点等部分的相干职员，凭证评估要求详细填写了委托评估资产
清册和欠债清册，网络了有关的资料。在此基本上，本评估公司的专业职员按照资
产范例和漫衍环境分小组举办现场核实，时刻自2014年10月28日—2014年10月
30日，详细进程如下：
1．评估机构按照资产评估事变的必要，向被评估单元提供资产评估申报表表
样，并帮忙其举办资产清查事变；
2．相识被评估单元根基环境及委估资产状况，并网络相干资料；
3．审观察对被评估单元提供的资产评估申报表；
4．按照资产评估申报表的内容举办现场核实和勘测，查阅资产购建、运行、
维修等相干资料，并对资产状况举办勘查、记录；
5．查阅委估资产的产权证、条约、发票等产权证明资料，核实资产权属环境；
6．网络并磨练资产评估所需的其他相干资料。
（二）资产核实结论
1．经核实，评估职员未发明列入评估范畴的资产和欠债的现实环境与账面记
录存在差别，企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反应委托评估资产和负
债的账面代价环境。
2．按照诸暨创意园公司提供的评估工具和相干资产的法令权属资料，评估人
员没有发明评估工具和相干资产的法令权属资料存在瑕疵环境，但评估职员的清查
核实事变不能作为对评估工具及和相干资产的法令权属简直认或担保。
三、评估技能声名
资产基本法是指以被评估单元评估基准日的资产欠债表为基本，公道评估企业
表内及表外各项资产、欠债代价，确定评估工具代价的评估要领。详细是以重置各
项出产要素为假设条件，按照委托评估的分项资产的详细环境选用相宜的要领别离
评定估算各分项资产的代价并累加求和，再扣减相干欠债评估值，得出股东所有权
益的评估代价。详细进程声名如下。
一)活动资产
1．钱币资金
钱币资金账面代价34,440,089.15元，包罗库存现金5,898.62元、银行存款
34,434,190.53元。
(1)库存现金
库存现金账面代价5,898.62元，均为人民币现金，存放于公司财政部。评估人
员对现金账户举办了实地皮址，通过核查评估基准日至盘货日的现金日志账及未记
账的收付款凭据倒推至评估基准日的库存数目，账实符合。按财政管帐制度核实，
未发明不符环境。
库存现金以核实后的账面值为评估值，评估值为5,898.62元。
(2)银行存款
银行存款账面代价34,434,190.53元，由存放于建树银行诸暨支行、杭州中信
银行西湖支行、中信银行杭州分行、建树银行诸暨暨东支行等4小我私人民币账户的余
额构成。评估职员查阅了银行对账单及调理表，对部门银行存款余额举办函证，未
发明影响股东权益的大额未达账款。按财政管帐制度核实，未发明不符环境。
银行存款以核实后的账面值为评估值，评估值为34,434,190.53元。
钱币资金评估代价为34,440,089.15元，包罗库存现金5,898.62元，银行存款
34,434,190.53元。
2．其他应收款和幻魅账筹备
其他应收款账面代价2,709,502.18元，个中账面余额6,653,881.24元，幻魅账
筹备3,944,379.06元，内容包罗备用金、土地建树担保金、预付电费、往来款和
社保费。个中账龄在1年以内的有1,891,202.79 元，占总金额的28.42%；账龄在
1-2年的有3,378.45元，占总金额的0.05%；账龄在2-3年的有1,819,300.00元，
占总金额的27.34%；账龄在3-4年的有2,940,000.00元，占总金额的44.19%。其
中关联方往来包罗应收诸暨佳丽鱼动漫有限公司杭州分公司1,800,000.00元。
评估职员通过搜查原始凭据、基准日后收款记录及相干的文件资料、发函询证
等方法确认金钱的真实性。被评估单元的幻魅账筹备政策接纳账龄说明法，即账龄在
1年以内的幻魅账筹备提5%；1-2年提10%；2-3年提50%；3年以上提50%。
按财政管帐制度核实，未发明不符环境。
经核实，其他应收款的账面余额均为有充实证据表白可以全额收回的金钱。
对付有充实证据表白可以全额收回的金钱，包罗关联方往来款、预付电费、土
地建树担保金以及账龄在1年以内并经核实以为可以或许全额收回的金钱等，预计产生
幻魅账的风险较小，以其核实后的账面余额为评估值。
公司按划定计提的幻魅账筹备3,944,379.06元评估为零。
其他应收款评估代价为6,653,881.24元，与其账面净额对比评估增值
3,944,379.06元，增值率为145.58%。
3．存货
存货账面代价51,100.00元，系办公用品等在库周转原料。
诸暨创意园公司的周转原料接纳现实本钱法核算，账面本钱组成公道。
评估职员对该批办公用品举办了全面盘货，盘货功效表现周转原料数目未见异
常，也未发明积存时刻长和存在品格瑕疵的原原料。
周转原料因为购入的时刻较短，周转较快，且被评估单元原料本钱核算较量合
理，以核实后的账面余额为评估值。
原原料评估代价为51,100.00元。
4．活动资产评估功效
账面代价 37,200,691.33元
评估代价 41,145,070.39元
评估增值 3,944,379.06元
增值率 10.60%
二)非活动资产
1．构筑物类牢靠资产
(1)轮廓
1)根基环境
列入评估范畴的构筑物类牢靠资产共计25项，合计账面原值44,835,410.53
元、账面净值44,166,976.18元。
按照诸暨创意园公司提供的《牢靠资产—修建物及其他帮助办法评估明细表》，
构筑物的具体环境如下表所示：
编号
科目名称
项数
构筑面积
（平方米）
账面代价（元）
原值
净值
1
修建物及帮助办法
25
29,169.58
44,835,410.53
44,166,976.18
被评估单元对构筑物类牢靠资产的折旧的计量接纳如下管帐政策：
构筑物类牢靠资产折旧接纳年限均匀法，种种牢靠资产的行使寿命、估量净残
值和年折旧率如下：
牢靠资产种别 行使寿命（年) 估量净残值 年折旧率(%)
修建物
20-30
原价的4%
4.8-3.2
评估职员通过查对明细账、总账和牢靠资产卡片，核实了构筑物类牢靠资产的
财政账面记录和折旧环境。经核实委估构筑物的账面原值首要由原料费、人工费和
运输费等组成。
2)漫衍环境
上述委估构筑物类牢靠资产均漫衍于诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速
以西诸暨影视基地内。
构筑物类牢靠资产均为修建物及其他帮助办法，首要为太和殿、丰泽园、狮子
楼、塔陵等，首要布局为砖混、砖木和钢布局，建于2012年至2014年。上述构筑
物类牢靠资产所占土地均为出让用地，列入土地行使权科目评估，土地权证编号分
别为诸暨国用（2014）第90201228号和诸暨国用（2014）第90201229号。
3)权属环境
评估职员通过对上述构筑物类牢靠资产的项目审批资料、原始建树记录及其他
资料举办查对，未发明委估构筑物类牢靠资产存在权属资料瑕疵环境：
另据相识，上述建构筑物类牢靠资产在评估基准日均未设定抵押权。
4)核实进程
在核实全部权归属和账面记录的基本上，评估职员对列入评估范畴的构筑物类
牢靠资产举办了现场勘查。在现场踏勘进程中，着重核实了构筑物的外面、构筑结
构、装修、装备等状况，对有关构筑物的坐落、四至、面积、产权等资料举办核实，
对其行使、维修调养环境也当真举办了核实观测，并作了须要的记录。
在构筑物类牢靠资产的账务核查和现场勘查进程中评估职员发明以下事项：
因为现场的构筑物没有相干测绘资料，本次评估接纳的构筑面积为诸暨创意园
公司工程部职员提供的数据及部门施工图纸记实的数据，现实构筑面积应以具有资
质的测绘公司的测绘功效为准。
(2)详细评估要领
因为列入本次评估范畴的构筑物类牢靠资产均为自建的仿古构筑物及修建物，
且均为近两年落成，其制作本钱资料较为一切，故本次评估选用本钱法。该类构筑
物的评估值中不包括响应土地行使权的评估代价。
本钱法是通过用现时前提下从头购买或制作一个全新状态的待估构筑物所需的
所有本钱，减去待估构筑物已经产生的各项贬值，获得的差额作为评估代价的评估
要领。本次评估接纳成新折扣的要领来确定待估构筑物已经产生的各项贬值。计较
公式为：
评估代价＝重置代价×成新率
A．重置代价的评估
重置代价一样平常由建安工程用度、前期及其余用度、构筑规费和应计利钱构成。
(A)建安工程用度
被评估单元提供的委估修建物的账面原值为现实产生的原料费、人工费和机器
费的汇总数。本次评估按照浙江省有关部分揭晓的《浙江省建树工程施工用度定额
(2010版)》的取费尺度，以人工费和机器费为计较基数，别离确定施工组织法子费、
企业打点费、利润、规费和税金的金额，建安工程用度包罗原料费、人工费、机器
费、施工组织法子费、企业打点费、利润、规费和税金。
(B)前期用度和其他用度
团结根基建树的有关划定，按建安工程用度的5.8%计取。详细组成如下：
咨询论证费 0.5%
勘探计划用度 4.5%
建树打点费 0.8%
合计 5.8%
(C)构筑规费
构筑规费按构筑面积计取，尺度如下：
用度名称 收费尺度
成长新型墙体专项基金 10元/平方米
白蚁防治费 2元/平方米
散装水泥专项基金 1.5元/平方米
合计 13.5元/平方米
(D)应计利钱
应计利钱计息周期按正常建树工期，利率取金融机构同期贷款利率，资金视为
在建树期内匀称投入。
B．成新率
本次评估构筑物的成新率以年限法为基本，团结着实际行使环境、维修调养情
况和评估专业职员现场勘查时的履历判定综合评定。
年限法的计较公式为：
成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已行使年限）/经济耐用年限×100%
对差异布局范例的构筑物的经济耐用年限按下述尺度确定：
构筑物种别
非出产用
出产用
砖混布局
50年
40年
浅显房
10年
修建物
15～30年
(3)评估举例
现以太和殿为例对构筑物类牢靠资产本钱法的评估进程作详细声名 (列修建
物及帮助办法评估明细表第3项)。
A. 根基环境
太和殿建成2013年2月，构筑面积为7,852.00平方米，系仿北京故宫内太和
殿，红墙黄瓦屋顶，3层汉白玉台阶，整体砖混布局，今朝用于出租拍戏、旅游参
观行使。
账面原值20,425,062.67元，账面净值20,390,192.90元。
B. 重置代价确定
a. 建安工程用度
按照被评估单元提供的账面原值20,425,062.67的构成，个中原料费为
6,277,047.90元、人工费和机器费为13,905,108.77元、其他用度242,906.00元。
本次评估按照浙江省有关部分揭晓的《浙江省建树工程施工用度定额(2010版)》的
取费尺度，确认建安工程用度如下表
直接费
施工组织
法子费
企业打点费
利润
规费
税金
建安工程费
用
原料
人工及机器
6.47%
18%
6%
13.33%
3.513%
6,277,047.90
13,905,108.77
899,660.54
2,502,919.58
834,306.53
1,853,551.00
922,956.24
27,195,550.56
b. 前期及其他用度
此处指咨询论证费、勘探计划用度和建树打点费等，团结根基建树的有关划定，
按建安工程用度的5.8%计取。
前期及其他用度 = 建安工程用度×前期及其他用度比例
= 27,195,550.56×5.8%
= 1,577,341.93元
c. 构筑规费
构筑规费按构筑面积计取，取费尺度为13.5元/平方米。
构筑规费 = 13.5×7,852.00
= 106,002.00元
d. 应计利钱
应计利钱计息期按正常施工建树环境下所需占用的时刻计较，该工程按2年建
设期估算，利率取评估基准日同期金融机构贷款利率（一至三年期为6.15%)，资金
视为在建树期内匀称投入，计息基数为前三项用度之和。
资金本钱 =(前期及其他用度 + 建安工程用度 + 构筑规费)× 利率
=(1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00)×6.15%×2×1/2
= 1,776,052.01元
重置代价 =建安工程用度+前期及其他用度+其他规费用度+资金本钱
= 1,577,341.93+27,195,550.56+106,002.00 +1,776,052.01
= 30,654,950.00元（已圆整）
C. 成新率确定
太和殿为砖混布局构筑物，经济耐用年限为50年，该衡宇于2013年3月验收
并正式行使，至评估基准日已行使1.66年。
年限法（K1）=（经济耐用年限-已行使年限）/经济耐用年限
=（50-1.66）/50 = 96.67%
团结现场勘测环境，太和殿的综合成新率取定为97%。
D. 评估代价
评估代价 = 重置完全代价×综合成新率
= 30,654,950.00×97%
= 29,735,300.00元（已圆整）
(4)构筑物类牢靠资产评估功效
账面原值 44,835,410.53元
账面净值 44,166,976.18元
重置代价 62,253,760.00元
评估代价 60,069,410.00元
评估增值 15,902,433.82元
增值率 36.01%
2．装备类牢靠资产
(1)轮廓
1)根基环境
列入评估范畴的装备类牢靠资产共计891台（项），合计账面原值2,400,762.40
元，账面净值2,119,626.38元。
按照被评估单元提供的《呆板装备评估明细表》和《电子装备评估明细表》，设
备类牢靠资产在评估基准日的具体环境如下表所示：
编
科目名称
计量
数目
账面代价(元)
号
单元
原值
净值
1
牢靠资产--呆板装备
台（项）
9
645,738.00
524,610.22
2
牢靠资产--电子装备
台（项）
882
1,755,024.40
1,615,016.16
被评估单元对装备类牢靠资产的折旧及减值筹备的计量接纳如下管帐政策：
牢靠资产折旧接纳年限均匀法，种种呆板装备的行使寿命、估量净残值和年折
旧率如下：
牢靠资产种别 行使寿命（年) 估量净残值 年折旧率(%)
运输器材
5
4
19.20
电子及其他装备
5
4
19.20
被评估单元对装备类牢靠资产的减值筹备计提接纳个体认定的方法。制止评估
基准日，对有迹象表白呆板装备也许已经产生减值的，凭证账面代价高于可收回金
额的差额计提响应的减值筹备。
2) 首要装备与装备特点
评估职员对被评估单元的首要装备及装置的购建进程、呆板装备权属等环境进
行相识，把握首要装备的设置环境、技能机能要求等资料数据。
列入本次评估范畴的首要装备为发掘机、电动小火车等。该类装备布局较伟大、
代价量较大，均为国产装备。
委评装备除首要出产装备外,还包罗电脑、空调等办公装备，均漫衍于被评估单
位办公场合以及影视基地内。
3)装备的购买日期、技能状况与维护打点
委评装备均系国产，其原始制造质量一样平常。购买时刻范畴为2011年-2014年，
整体行使年份不久。被评估单元成立了根基的装备维修、调养、打点制度，成立了
装备台账。
4)呆板装备核实的要领、进程和功效
本公司评估职员起首向被评估单元财政部分相识与稽核装备的账面代价与组成
有关的环境，并听取企业有关部分对公司装备打点及漫衍的环境先容，查察装备档
案和装备大修记录，向装备打点部分相识装备的名称、规格型号、出产厂家等，然
后与被评估单元的装备打点职员一路，凭证装备的工艺流程、设置环境，制订呆板
装备勘测打算和勘查蹊径，落实勘查职员、明晰核查重点。
然后，比较《呆板装备评估明细表》、《电子装备评估明细表》，对列入评估范畴
的装备举办了抽稽核实，抽查比例为60%，对装备的新旧水平、技能状态、事变负
荷、行使情形、防腐法子、磨损状况等环境举办了察看，对呆板装备地址的整个工
作体系、事变情形和事变强度举办了须要的勘查评价，并将勘查环境作了响应记录，
为下一步的评估事变打下基本。
对核实进程中发明的环境作进一步的现场观测、取证，向装备打点、操纵等相
关职员相识装备的运行、负荷、维护和调养等环境，增补了装备的有关基本信息和
资料。
经核实，委估装备的账面原值首要由装备购买价、安装调试费等组成，其整体
状况较好，根基能满意事变必要。
5)权属环境
评估职员查阅了装备购买条约、付款凭据等资料，对装备的权属相干资料举办
了须要的磨练；还复印了有关装备购入的原始发票等，同时被评估单元也对装备的
权属作了理睬。经核实，没有发明委估装备类牢靠资产存在权属资料瑕疵环境。
(2)详细评估要领
按照本次资产评估的特定目标、相干前提和委估装备的特点，确定以重置本钱
法为主的评估要领，接纳重置本钱法举办评估是指起首估测在评估基准日从头制作
一个与评估工具沟通的资产所需的本钱即重置本钱，然后估测被评估资产存在的各
种贬值身分,并将其从重置本钱中予以扣除（扣减实体性陈旧贬值、成果性陈旧贬
值和经济性陈旧贬值）而获得被评估资产代价的要领。计较公式为：
评估代价＝重置代价×综合成新率
1)重置代价简直定
重置代价由装备现行购买价、运杂费、安装调试费、建树期打点费和成本化利
息以及其他用度中的多少项构成。
A．现行购买价（不含增值税）
a.通用呆板装备：首要查询《2014中国机电产物报价目次》等得到现行购价；
对不能直接得到时价的装备，则先取得相同规格型号装备的现行购价，再用成果成
本系数法、技能先辈性系数法及价值指数法等要领对其举办调解。
b.电脑、传真机、空调及其他办公装备等：通过查阅相干报价信息或向贩卖商
询价，以当前市场价作为购买价。
B．相干用度
对付委估装备，即购即用，购买价均包括了相干的运杂、安装调试等用度，因
此，不思量相干用度。
C．重置代价
重置代价＝现行购买价（不含增值税）＋相干用度
2)成新率简直定
按照各类装备特点及行使环境，确定装备成新率。
A．对代价较大、伟大的重要装备，一样平常视装备的详细环境，接纳加权打分综合
法确定成新率。
即对重要呆板装备别离按年限法、分部打分法确定成新率后，经加权均匀，确
定综合成新率。
(a)年限法
年限法的计较公式为：
成新率(K1) ＝（经济耐用年限－已行使年限）/经济耐用年限×100%
对差异范例的装备的经济耐用年限按下述尺度确定：
类 别
行使年限
电子装备
5-25年
呆板装备
5-8年
(b)分部打分法
按照重要呆板装备的现实环境，将其分别为各个单位组合勘查（一样平常可思量分
为机架、主成果部、动力、传动部、节制、体系等）,再凭证各部门的代价量、结
构伟大性、成果重要性、原料、重量等身分确定百分权重，然后按照现场勘查功效，
在把握装备的运行资料、事变情形、技能状况、维修记录等前提下，对装备（出产
线、呆板组合）各部位别离作出成新评估分值，最后以各部门的成新评估分值乘以
各部门的百分权重，计较求得勘查成新率(K2)。计较公式为:
勘查成新率(K2)= 机架权重×机架成新系数＋主成果部权重×主成果部成新系
数＋..×..＋传动部权重×传动部成新系数
(c)综合成新率简直定(K)
K= A1×K1＋A2×K2
一样平常环境下，以呆板装备现实行使环境估算的成新率比按年限法估算的成新率
更能反应装备的成新状况，以是本次评估中A1、A2别离取0.4、0.6。
B．对付电脑、传真机、空调等办公装备,首要以行使年限法为基本，团结装备
的行使维修和外面近况，确定成新率。对更新换代速率、成果性贬值快的电子装备，
思量技能更新快所造成的经济性贬值身分。
(4)评估举例
以电动小火车（列《呆板装备评估明细表》第5项）为例对国产装备的评估过
程作详细声名：
1)装备轮廓
装备名称：电动小火车
规格型号：KRDG-22
出产厂家：芜湖康泰电动参观车贩卖有限公司
数 量：1台
购买日期：2013年9月30日
启用日期：2013年9月30日
账面原值：160,000.00元
账面净值：121,984.00元
装备环境：能正常运行，一般维护环境精采。
2)重置代价的评定
A．装备购买价
评估职员在从网上有关公司咨询相识到，型号为KRDG-22的电动小火车海内每
套含税购买价约为165000.00元，经说明该购买价较公道，以该价值确定为装备购
置价，扣除增值税后约为141,030.00元/台。
B．其他用度
经相识，该电动小火车的购买价中包括了相干的运杂、安装调试等用度，因此，
不思量相干用度。
3)成新率的评定
该装备的成新率接纳加权打分综正当评定，即别离按年限法、分部打分法确定
成新率后，经加权均匀，确定综合成新率。
A．年限法
按照国度有关划定并团结该装备的现实环境，确定该装备的经济行使年限为10
年，至评估基准日已行使1.08年，尚可行使年限初定为8.92年。
则成新率K1=（经济耐用年限—已行使年限）/经济耐用年限×100%
=（10—1.08）/10×100%=89%(已取整)
B．分部打分法
按照现场勘查，该装备运行、维护、调养环境精采，操纵及维护职员能公道地
执行装备打点制度，外面较新，运行正常。评估职员按照装备的成果布局环境，将整
机分别为几个子项，并按照勘查环境，对各个子项举办了评定打分，详见下表：
现场勘测评定打分表
装备部件名称
尺度分
勘测声名
各部打分
评定成新
直流电机串励电机
40
转速安稳
36
0.9
车速运行
10
运行安稳
8
0.8
节制要领
20
节制自动、手动利便
16
0.8
手动操纵
10
机动靠得住
8
0.8
安详担保
20
车速运行安详
17
0.85
则勘查成新率K2=85%
C．综合成新率的评定(K)
K= A1×K1＋A2×K2
加权系数A1、A2一样平常按照呆板装备的现实环境计取，一样平常环境下，以呆板装备
现实行使环境估算的成新率比按年限法估算的成新率更能反应装备的成新状况，所
以本次评估中A1、A2别离取0.4、0.6。
K= A1×K1＋A2×K2
=0.4×89%+0.6×85%
=87%(已取整)
4)评估代价
评估代价=重置代价×综合成新率
= 141,030.00×87%
= 122,700.00(已取整)
(5)装备类牢靠资产评估功效
账面原值 2,400,762.40元
账面净值 2,119,626.38元
重置代价 2,298,030.00元
评估代价 2,100,730.00元
评估减值 18,896.38元
减值率 0.89%
3．在建工程
在建工程账面代价44,837,769.84元，均为土建工程，包罗神魔洞窟、太极殿、
鸳鸯楼和老宅等9个项目。
（1）神魔洞窟和太极殿等2个项目均为整个影视基地建树项目标一部门，位于
影视基地内，于2013年4月1日开工建树，估量于2014年11月1日落成。
评估职员核查了该项目标财政记录，查对相干领用记录及付款凭据等，对该项
目账面记录的明细组成举办了清算，其账面代价首要包罗的是人工、机器和原料费
用。按财政管帐制度核实，未发明不符环境。
评估职员在核查在建项目财政记录的基本上，对该项工程举办了现实查勘，发
现动漫城堡外部布局已经完成，内部装饰工程尚未开始；太极殿的主体工程已经完
成，尚在举办台阶、雕栏、油漆工程，内部装饰工程尚未开始。按照对现场事恋人
员的相识，上述两个构筑物的详细装饰方案尚未确定。
因为上述两个构筑物的详细装饰方案尚未确定，近期内将无法行使，故本次评
估接纳本钱法。经相识，各项支出公道，工程进度正常，故以核实后的账面值为评
估代价。
（2）评估职员在核查在建项目财政记录的基本上，对有关工程举办了勘查，勘
查中发此刻建的鸳鸯楼、土楼和老宅等7个项目世纪已落成，但尚未结转入牢靠资
产。本次按照评估基准日上述7项工程的现实环境接纳本钱法评估，评估要领声名
见构筑物类牢靠资产。
对付在核实进程中发明的有关工程的出格事项，评估时按如下要领处理赏罚：
1)评估明细表第3项老宅系原征地范畴内的民居构筑物改革用度。原民居构筑物
为砖混布局，本次评估功效中含有该部门民居的布局代价。
2)评估明细表第8、9项配套工程首要包罗园区阶梯、围墙和绿化工程，本次评
估按分项别离举办评估。
在建工程的评估代价为50,620,941.06元，评估增值5,783,171.22元，增值率为
12.90%。
4．无形资产--土地行使权
(1)轮廓
1)根基环境
无形资产--土地行使权账面代价116,443,892.34元。
列入评估范畴的土地行使权共2宗，合计土地面积312,453.60平方米，均漫衍
于浣东街道诸中村、城东村内。
评估职员通过对上述土地的《国有土地行使证》、土地出让条约及其他资料举办
查对，国有土地行使证挂号的土地行使者为诸暨长城国际影视创意园有限公司(被
评估单元名称改观后，土地证尚未治理改观)。经核实，除上述事项外，未发明委
估土地行使权存在其他权属资料瑕疵环境。
2)核实环境
被评估单元对土地行使权的初始计量、摊销及减值筹备的计量接纳如下管帐政
策：
土地行使权按本钱举办初始计量。
按照土地行使权的条约性权力及其他法定权力、偕行业环境、汗青履历、相干
专家论证等综合身分判定，能公道确定土地行使权为公司带来经济好处限期的，作
为行使寿命有限的无形资产。对该类行使寿命有限的无形资产，预计其行使寿命时
凡是思量土地行使权年限。最终确定土地行使权的行使寿命按剩余行使年限确定。
行使寿命有限的无形资产，在行使寿命内凭证与该项无形资产有关的经济好处
的预期实现方法体系公道地摊销，无法靠得住确定预期实现方法的，接纳直线法摊销。
本次土地行使权接纳直线法摊销。
评估职员通过查对明细账、总账和企业其他财政记录，核实了土地行使权的原
始入账代价和摊销环境。
在核实产权归属和账面记录的基本上，评估职员对列入评估范畴的土地行使权
举办了现场勘查。在现场踏勘进程中，着重核实了土地的坐落、四至、面积、产权
性子等状况，对土地的挂号状况、权力状况、操作状况举办了查对，对着实际土地
操作环境也当真举办了核实观测，并作了须要的记录。
在土地行使权的账务核查和现场勘查进程中评估职员发明以下事项：
位于影视城内土楼南斜扑面、园区中间阶梯南方，沿岩穴置景处以东约25.5
亩土地行使权已出租给诸暨市金猴游乐装备制造有限公司行使。租赁限期为2014
年6月15日至2024年6月15日，租金每年8000元/亩。
3)核实功效
经评估职员核实，列入本次评估范畴的各宗地根基环境如下表所示：
宗地根基环境表
宗
地
号
土地证号
土地位置
取得方
式
取得日期
面积
（平方米）
原始入账价
值（元）
账面代价
（元）
其他
权力
限定
一
期
诸暨国用
（2014）第
90201228号
浣东街道
诸中村、
城东村
出让
2011-8-14
195,971.10
75,759,455.00
72,476,545.24
无
二
期
诸暨国用
（2014）第
90201229号
诸暨市浣
东街道东
三环线以
东、诸永
高速以西
地块
出让
2013-4-15
116,482.50
45,094,715.00
43,967,347.10
无
地面附着物轮廓
因为一期土地、二期土地两宗土地同一筹划建树，地上修建物25项，在建工程
9项，土地现实开拓水平已到达五通一平。
(2)土地的一样平常身分、地区身分和个体身分
1)土地的一样平常身分
A. 地理位置
诸暨市位于浙江省中北部，会稽山脉与龙门山脉之间，浦阳江中游。北纬29°
43′，东经120°14′。邻接绍兴市柯桥区、嵊州市、金华市东阳市、金华市义乌
市、金华市浦江县、杭州市桐庐县、杭州市富阳市、杭州市萧山区等县（市、区）。
B. 天然情形
a 阵势、地貌
诸暨市全境处于浙东南、浙西北丘陵山区两大地貌单位的交代地带，由东部会
稽山低山丘陵、西部龙门山低山丘陵、中部浦阳江河谷盆地和北部河网平原构成。
附近群山围绕，阵势由南向北渐次倾斜，形成北向启齿通道式断陷盆地。境内东、
西部为低山丘陵，富有林木、矿藏。东部会稽山脉，主峰东白山太白尖海拔1194.6
米，为境内最岑岭；西部龙门山脉，主峰三界尖海拔1015.2米，为境西部最岑岭。
中部为河谷盆地，多沃土良田，北部为河网平原，水资源充沛。
境内附近群山围绕，一江纵贯个中。对象部为低江山谷盆地，北部为湖畈河网
平原，组成向北启齿通道式盆地。境内群山均属仙霞岭山系。东部会稽山脉为浦阳
江、曹娥江、东阳江分水岭；西部龙门山脉为浦阳江、富春江分水岭。河道属浦阳
江水系。浦阳江纵贯南北，境内干流长67.6公里，对象8条支流呈叶脉形睁开。
b天气特性
诸暨市田地处浙中本地，属亚热带季民俗候区，四序理解，雨水较多，光照充
足，年温差大于同纬度邻县，小天气差距明显，具有典范的丘陵山地天气特性。气
温年均匀为16.3℃，常年均匀降水量约1373.6毫米，降水日年均约158.3天，相
对湿度约82%，日照年均约1887.6小时，年日照百分率为45%。
3. 资源物产
诸暨市境内泥土有88个土种，以丘陵山地红壤和河谷平原水稻土为主。境内植
被属浙皖山区青冈苦储林培栽植被区、天目山古田丘陵山地植被片。植物资源首要
有香果树、浙江七子花、杜仲、天目木姜子、天目木兰、凹叶厚朴、天目紫茎、花
榈木等，还有诸暨特产植物—香榧树。
境内矿藏资源富厚，首要矿种有30余个。金、银、铅、锌、铜、铀、钼、萤石、
大理石等，多漫衍于南部，石煤、石灰石、锰、磷、钾等多漫衍于西北部，高岭土、
石墨、地开石、白云石、黄沙平漫衍境内遍地。有石煤、石灰石矿带各6条，黄金
矿带3条，为浙江省有色金属及建材矿产首要产地。
4. 行政区划
诸暨市辖3个街道、23个镇、1个乡：暨阳街道、浣东街道、陶朱街道；大唐
镇、次坞镇、店口镇、阮市镇、江藻镇、枫桥镇、赵家镇、马剑镇、草塔镇、牌头
镇、同山镇、安华镇、街亭镇、璜山镇、浬浦镇、直埠镇、五泄镇、岭北镇、陈宅
镇、王家井镇、应店街镇、山下湖镇、东白湖镇；东和乡。共有32个社区、34个
居委会、467个行政村。市人民当局驻暨阳街道红旗路26号。
5. 社会经济状况
2013年诸暨市实现地域出产总值900.88亿元，按可比价值计较，比上年（下
同）增添9.2%。个中，第一财富增进值48.75亿元，增添3.2%；第二财富增进值
497.66亿元，增添9.7%；第三财富增进值354.47亿元，增添9.2%。按户籍生齿计
算，全市人均出产总值为83803元，增添9.0%，按2013年均匀汇率1：6.1932折
算，为13531美元。
2013年，诸暨市实现社会斲丧品零售总额274.46亿元，增添18.7%，个中限额
以上企业实现零售额132.24亿元，占全社会斲丧品零售总额的48.2%。分地区看，
城镇市场实现零售总额228.05亿元，增添21.5%，村子市场实现零售总额46.40亿
元，增添6.6%；分行业看，在限额以上批零商业业中，批零商业业实现零售总额
125.15亿元，增添28.7%，住宿餐饮业实现零售总额7.09亿元，增添4.0%；分品
种看，在限额以上批零商业业中，食物、饮料、烟酒类实现零售总额15.31亿元,
增添14.2%；打扮、鞋帽、针纺织品类实现零售总额12.52亿元,增添19.7%；汽车
类实现零售总额51.68亿元，增添51.7%。
2013年诸暨市累计实现收支口总额54.04亿美元，降落6.0%，个中出口46.18
亿美元，降落2.7%，完成绍兴方针使命（51.30亿美元）的90.0%；入口7.85亿美
元，降落21.6%，完成绍兴方针使命（10.83亿美元）的72.5%。
6. 旅游业
2013年诸暨市迎接海表里旅客到达1302.65万人次，增添30.1%，个中海内游
客1292.42万人次，增添30.4%，实现旅游总收入130.84亿元，增添30.0%。个中
旅游外汇收入2634.36万美元，增添4.0%。
2)土地的地区身分
浣东街道，创立于2001年11月，辖24个行政村、2个居委会和1个社区，区
域面积115平方公里，生齿4.45万。浣东地处浙江省诸暨中心都市成长的扩张地
带，交通便捷，区位上风明明。31省道绍大线贯串全境，诸暨——温州永嘉和诸暨
——绍兴两条高速公路交汇于此，东环线、二环线和已列入都市筹划的三环线，极
具开拓潜力。
浣东街道的家产以刺绣机制造、建材、五金机器、打扮和手套为主，现拥有500
万元以上企业35家，市级家产局限企业6家，市级苗子企业5家,农业局限企业2
家。浙江兆山建材团体和浙江兆山新星团体是绍兴市局限最大的建材出产企业之
一，年产水泥别离达350万吨和800万吨，出产的“天峰”、“兆山”牌水泥为浙江
省名牌产物，在省表里拥有较高的知名度。浙江飞鹰缝制装备有限公司、浙江盛名
机电制造有限公司是海内刺绣机行业的领头羊，出产的“飞鹰”、“盛名”牌电脑刺
绣机是浙江省名牌产物。颠末几年的成长，浣东的电脑绣花机制造业，已形成了从
配件出产到整机组装的一条完备财富链。全街道现有巨细绣花机企业158家，年产
种种电脑绣花机36000台，占世界电脑绣花机产量的40%，产物出口中东、非洲、
亚洲、香港、西欧等地域，电脑刺绣装备为省级高新技能特色财富基地，使浣东成
为今朝海内最大的电脑绣花机出产基地。
3)土地的个体身分
一期土地，按照委托方提供的诸暨国用（2014）第90201228号《国有土地行使
证》等资料，待估宗职位于浣东街道诸中村、城东村，东至B宗地，南至安定，西
至东三环路，北至皖东初中。土地行使者为诸暨长城国际影视创意园有限公司，地
号为902-100-365，土地挂号面积为195,971.10平方米，土地挂号用途为文化财富，
行使权范例为出让，终止日期为2061年8月13日。按照委托方提供的《国有土地
行使权出让条约》记实，首要经济技能指标：容积率不低于1.0、不高于1.6，建
筑密度≤25%，绿地率≥30%，宗地情形较好，地形前提较好，外形为较法则多边形，
工程地质前提一样平常，基本办法配套已到达红线外“五通”，即通路、通电、供水、
排水、通信，红线内园地平整。
二期土地，按照委托方提供的诸暨国用（2014）第90201229号《国有土地行使
证》等资料，待估宗职位于诸暨市浣东街道东三环线以东、诸永高速以西地块，东
至诸永高速，南至山地，西至A宗地，北至山地。土地行使者为诸暨长城国际影视
创意园有限公司，地号为902-100-383，土地挂号面积为116,482.50平方米，土地
挂号用途为文化财富，行使权范例为出让，终止日期为2063年4月14日。按照委
托方提供的《国有土地行使权出让条约》记实，首要经济技能指标：容积率不低于
1.0、不高于1.2，构筑密度≤30%，绿地率≥30%，宗地情形较好，地形前提较好，
外形为犯科则多边形，工程地质前提一样平常，基本办法配套已到达红线外“五通”，
即通路、通电、供水、排水、通信，红线内园地平整。
(3)评估要领
1)土地行使权的代价内在
列入本次评估范畴的土地行使权代价内在为在正常市场前提下，土地开拓水平
为红线外“五通”（通路、供水、排水、通电、通信）和宗地红线内“园地平整”
前提下，用途设定为文化财富，行使权范例设定为出让，于评估基准日2014年9
月30日土地剩余年限的土地行使权价值。
2)评估要领的选择
对付文化娱乐用地，因为近期浙江省内各地有临近范例用地举办买卖营业，成交案
例较多，故本次评估接纳市场法评估。
3)对付在核实进程中发明的有关土地行使权的出格事项，评估中处理赏罚如下：
位于影视城内土楼南斜扑面、园区中间阶梯南方，沿岩穴置景处以东约25.5
亩土地行使权已出租给诸暨市金猴游乐装备制造有限公司行使，租赁限期为2014
年6月15日至2024年6月15日，租金每年8000元/亩。因为引进诸暨市金猴游
乐装备制造有限公司的娱乐场和水上乐土对整个影视城的影响无法精确猜测，且该
地块暂无投资项目打算，故本次评估未思量出租工作对评估功效的影响。
4)选用的评估要领简介及参数的选取蹊径
市场法的根基寄义是：在求取一宗待评估土地的价值时，按照更换原则，将待
估土地与在较近时期内已经产生买卖营业的相同土地买卖营业实例举办比较较量，并依据后
者已知的价值，参照该土地的买卖营业环境、期日、地区、个体身分、行使年期等不同，
批改得出待估土地的评估基准日地价的要领。
市场法估价的计较公式：V=VB×A×B×C×D×E
式中：
V：待估宗地行使权代价；
VB：较量案例价值；
A：待估宗地买卖营业环境指数/较量案例买卖营业环境指数
B：待估宗地期日地价指数/较量案例期日地价指数
C：待估宗地域域身分前提指数/较量案例地区身分前提指数
D：待估宗地个体身分前提指数/较量案例个体身分前提指数
E：待估宗地行使年期指数/较量案例行使年期指数
(A) 市场买卖营业环境批改，通过对买卖营业案例买卖营业环境的说明，剔除非正常的买卖营业
案例，测定各类非凡身分对正常土地价值的影响水平，从而解除去买卖营业举动中的一
些非凡身分所造成的买卖营业价值毛病。
(B) 期日批改，接纳地价指数或衡宇价值指数的变换率来说明计较期日对地价
的影响，将买卖营业价值修订为评估基准日的价值。
(C) 地区身分批改，地区身分包罗的内容首要有地域的富贵水平、交通状况、
基本办法状况、地区情形前提、都市筹划、土地行使限定、地区财富集聚水划一。
因为差异用途的土地，影响其价值的地区身分也差异，地区身分批改的详细内容根
据评估工具的用途别离确定。
(D) 个体身分批改，个体身分是指组成宗地的个体特征（宗地前提）并对其价
格发生影响的身分。个体身分较量的内容，首要有宗地（地块）的位置、面积、形
状、宗地基本及市政办法状况、地形、地质、临街范例、临街深度、临街位置、宗
地内开拓水平、水文状况、筹划限定前提等，按照买卖营业案例中土地的个体身分与评
估工具的差别举办批改。
(E) 土地行使年期批改，土地行使年期是指土地买卖营业中左券约定的土地行使年
限。土地行使权年期的黑白，直接影响可操作土地并获响应土地收益的年限，也就
是影响土地行使权的价值。通过土地行使权年期批改，将买卖营业案例中土地行使权年
期批改到评估土地行使年期，消除因为行使限期差异所造成的价值上的不同。
本次委估土地行使权的评估代价按市场法下得出的不含契税的土地行使权代价
并加计响应契税确定。计较公式为：
土地行使权评估代价=不含契税的土地行使权代价×（1+契税税率）
(4) 评估举例—一期土地（列《无形资产——土地行使权评估明细表》第1项）
1) 较量实例选择
通过观测说明，我们选择了近期产生买卖营业的与委估宗地前提相同的3个较量案
例，详细选择原则和案例前提描写如下：
选择案例原则如下：
A、与委估宗地属统一供需圈。
B、与委估宗地用途沟通或临近。
C、与委估宗地的买卖营业范例沟通或临近。
D、与委估宗地的评估基准日靠近。
E、买卖营业案例必需为正常买卖营业。
表1 委估宗地较量实例选择表
名称
样本位置
买卖营业
方法
用途
行使
年限
面积
（m2）
单价
(元/ m2)
买卖营业时刻
实例1
诸暨市陶朱街道鸿程
路以东，迎宾大道以北
果真
挂牌
体裁娱
乐用地
50年
5,746.00
766.00
2014年6月18日
实例2
金华市金义都会新区
金港大道以南、东华街
以西
果真
挂牌
体裁娱
乐用地
50年
120,469.90
610.00
2013年9月22日
实例3
余姚市朗霞街道熊家
街村地块，2012—134
果真
挂牌
体裁娱
乐用地
50年
6,186.00
743.00
2013年1月18日
号地块
因为诸暨市近期产生买卖营业的与委估宗地前提相同的案例较少，评估职员经观测，
发明浙江省体裁娱乐用地近期产生的买卖营业案例均与委估宗地具有可比性，因此本次
评估，将买卖营业案例的选取范畴扩大为整个浙江省。
2) 较量身分的选择
按照委估宗地的宗地前提，影响委估宗地价值的首要身分有：
A、买卖营业时刻：确定地价指数。
B、买卖营业环境：是否为正常，公正，果真，自愿的买卖营业。
C、行使年期：可行使时刻的黑白。
D、地区身分：首要有距地区商服富贵区间隔、阶梯品级、交通便捷度、基本设
施完美度、民众处事办法完整度等。
E、个体身分：首要有筹划限定、情形前提、宗地外形、临街角状况、宗地面积、
容积率、其他等。
3) 体例较量身分前提声名表
委估宗地与较量实例的较量身分前提详述见表2。
表2 委估宗地较量身分前提声名表
较量实例
较量身分
委估宗地
实例1
实例2
实例3
位置
浣东街道诸中
村、城东村
诸暨市陶朱街道
鸿程路以东，迎宾
大道以北
金华市金义都会新
区金港大道以南、
东华街以西
余姚市朗霞街道
熊家街村地块，
2012—134号地
块
用途
文化财富
体裁娱乐用地
体裁娱乐用地
体裁娱乐用地
买卖营业单价（元/平方米）
待估
766.00
610.00
743.00
买卖营业日期
2014.9.30
2014.6.18
2013.9.22
2013.1.18
买卖营业环境
正常
正常
正常
正常
土地行使年期（年）
46.83
50
50
50
价值范例
果真时价
果真出让
果真出让
果真出让
区
距地区商服富贵区间隔
较近
较近
较近
较近
域
阶梯品级
邻骨干道
邻骨干道
邻骨干道
邻骨干道
因
交通便捷度
少条公交线路
多条公交线路
少量公交线路
少量公交线路
素
基本办法完美度
较完美
较完美
待完美
较完美
民众处事办法完整度
较完美
较完美
待完美
较完美
较量实例
较量身分
委估宗地
实例1
实例2
实例3
筹划限定
有必然限定
有必然限定
有必然限定
有必然限定
个
情形前提
情形好
情形好
污染较小
情形好
别
宗地外形
较法则多边形
较法则多边形
较法则多边形
较法则多边形
因
临街角状况
一面对街
一面对街
一面对街
一面对街
素
面积
较大
较小
较大
较小
容积率
1.6
1.2
1.1
1.5
其他
无
无
无
无
4) 体例较量身分前提指数表
按照上述较量身分前提声名，以委估宗地的各项身分前提状况为基准，响应指
数为100，将较量实例响应身分前提与委估宗地对较量，体例较量身分前提指数表，
详见表3。
较量身分前提指数确定如下：
A．委估宗地与三个实例的土地用途、买卖营业环境、价值范例等前提均同等，故对
于上述这些影响地价的身分均不作批改。
B．买卖营业日期批改指数
按照观测诸暨市土地买卖营业市场，连年诸暨市文化财富及相似范例的土地成交价
格泛起略有降落的趋势。故本次评估买卖营业日期批改指数做恰当批改。
C．土地行使年期批改指数
土地行使年期批改指数公式：
K＝1-1/(1＋r)n
式中：K——较量实例的土地行使年期批改系数
r——土地还原率(土地还原率按评估基准日时中国人民银行发布的一年
期（含一年）存款利率3.25%，再加上必然的风险身分调解值，按7%计)
n——较量实例宗地土地行使年期
D、土地地区及个体身分批改指数
各因子分五个品级，凭证因子的重要性，按照履历确定各品级的增减幅度。
表3 委估宗地较量身分前提指数表
较量实例
较量身分
委估宗地
实例1
实例2
实例3
较量实例
较量身分
委估宗地
实例1
实例2
实例3
买卖营业日期
100
100
102
103
买卖营业环境
100
100
100
100
土地行使年期（年）
0.992
1.000
1.000
1.000
价值范例
100
100
100
100
区
距地区商服富贵区间隔
100
100
100
100
域
阶梯品级
100
100
100
100
因
交通便捷度
100
103
100
100
素
基本办法完美度
100
100
98
100
民众处事办法完整度
100
100
98
100
筹划限定
100
100
100
100
个
情形前提
100
100
95
100
别
宗地外形
100
100
100
100
因
临街角状况
100
100
100
100
素
面积
100
108
100
108
容积率
100
96
95
99
其他
100
100
100
100
5) 身分批改
在各身分前提指数表的基本上，将委估宗地的身分前提指数与较量实例的身分
前提指数举办较量，获得各身分批改系数，详见表4，计较获得功效。
表4 委估宗地较量身分批改系数表
较量实例
较量身分
实例1
实例2
实例3
买卖营业单价（元/平方米）
766.00
610.00
743.00
买卖营业日期
1.000
0.980
0.971
买卖营业环境
1.000
1.000
1.000
土地行使年期（年）
0.992
0.992
0.992
价值范例
1.000
1.000
1.000
区
距地区商服富贵区间隔
1.000
1.000
1.000
域
阶梯品级
1.000
1.000
1.000
因
交通便捷度
0.971
1.000
1.000
素
基本办法完美度
1.000
1.020
1.000
民众处事办法完整度
1.000
1.020
1.000
较量实例
较量身分
实例1
实例2
实例3
筹划限定
1.000
1.000
1.000
个
情形前提
1.000
1.053
1.000
别
宗地外形
1.000
1.000
1.000
因
临街角状况
1.000
1.000
1.000
素
面积
0.926
1.000
0.926
容积率
1.042
1.053
1.010
其他
1.000
1.000
1.000
批改后比准单价（元/平方米）
712.00
684.00
669.00
6) 比准地价确定
从上述比拟说明及批改中可看出，三个实例批改获得的比准地价别离为712.00
元/平方米、684.00元/平方米和669.00元/平方米，相差不大，可见委估宗地地价
程度也在此四面。则按照样本批改环境，确定以样本获得的比准地价的算术均匀值
确定评估地价，经说明晰定委估宗地最终比准地价为688.00元/平方米。
不含契税的土地行使权代价=688.00元/平方米×195,971.10平方米
=134,828,117.00元
土地行使权评估代价=不含契税的土地行使权代价×（1+契税税率）
=134,828,117.00×（1+3%）
=138,873,000.00(已圆整)
(6)无形资产-土地行使权评估功效
评估功效如下表所示：
各宗地评估功效表
地号
土地性子
账面代价
（元）
面积
(平方米)
评估代价
（元）
增值额
（元）
增值率
%
一期土地
文化财富
72,476,545.24
195,971.10
138,873,000.00
66,396,454.76
91.61
二期土地
文化财富
43,967,347.10
116,482.50
77,385,000.00
33,417,652.90
76.01
合计
116,443,892.34
312,453.60
216,258,000.00
99,814,107.66
85.72
5．无形资产—其他无形资产
无形资产——其他无形资产账面代价868.00元，系财政软件一套。
评估职员查阅了相干条约、账簿、原始凭据等，相识了上述无形资产此刻的使
用环境，并对账面摊销环境举办了复核。按财政管帐制度核实，未发明不符环境。
本次评估按照其市场重置价确定评估值。
无形资产——其他无形资产评估代价为5,000.00元，评估增值4,132.00元，
增值率为476.04%。
6．非活动资产评估功效
账面代价 207,569,132.74元
评估代价 329,054,081.06元
评估增值 121,484,948.32元
增值率 58.53%
三)活动欠债
1．应付账款
应付账款账面代价8,405,100.10元，内容包罗应付货款、工程款等。
评估职员通过查阅账簿及原始凭据，相识金钱产生的时刻、缘故起因和期后付款情
况，选取部门金钱举办函证，对未收到回函的样本项目，评估职员接纳更换措施审
核了债务的相干文件资料核实买卖营业事项的真实性。按财政管帐制度核实，未发明不
符环境。
经核实，各金钱均需付出，以核实后的账面值为评估值。
应付账款评估值为8,405,100.10元。
2．预收金钱
预收金钱账面代价233,185.50元，系预收诸暨市金猴游乐装备制造有限公司的
土地租赁款。评估职员查阅了账簿及原始凭据，相识该笔金钱内容和期后提供资产
的环境；检点对方是否按照条约、协议付出金钱，并举办了函证。按财政管帐制度
核实，未发明不符环境。
经核实，该笔金钱期后需正常结算，以核实后的账面值为评估值。
预收金钱评估值为233,185.50元。
3．应付职工薪酬
应付职工薪酬账面代价49,284.00 元，系应付的员工人为。
评估职员搜查了该公司的劳动人为和嘉奖制度，查阅章程等相干文件划定，复
核被评估单元计提依据，并搜查支用环境。按财政管帐制度核实，未发明不符环境。
经核实，该项目应需付出，以核实后的账面代价为评估值。
应付职工薪酬评估值为49,284.00元。
4．应交税费
应交税费账面代价24,309,709.29元，包罗应交业务税26,632.08元、代扣的
小我私人所得税824.10元、都市维护建树税1,839.14元、土地行使税937,360.80元、
教诲费附加788.22元、水利建树基金580.29元、房产税18,078.66元、印花税150.66
元、企业所得税23,322,929.85元、处所教诲费附加525.49元。
被评估单元各项税负政策如下:
增值税按应税收入的17%计缴，业务税按应纳税业务额3%、5%计缴，都市维护
建树税按应缴流转税的7%计缴，教诲费附加按应缴流转税的3%计缴，处所教诲费
附加按应缴流转税的2%计缴，水利建树基金按应纳税业务额0.1%计缴，企业所得
税按应纳税所得额的25%计缴，房产税从租计征的，按租金收入的12%计缴、土地
行使税按应税土地面积12元/㎡计缴。
评估职员取得响应申报资料及其他证明文件，复核各项税金及附加的计、友好
况，并相识期后税务稽察和税款缴纳环境。按财政管帐制度核实，未发明不符环境。
评估职员按被评估单元提供的有关资料核实无误，各项税费应需付出，以核实
后的账面代价为评估值。
应交税费评估值为24,309,709.29元。
5．其他应付款
其他应付款账面代价1,562,872.00元，包罗应付的担保金、专用处事款等。通
过查阅账簿及原始凭据，相识金钱产生的时刻、缘故起因和期后付款环境，选取部门款
项举办函证，对未收到回函的样本项目，评估职员接纳更换措施考核了债务的相干
文件资料核实买卖营业事项的真实性。按财政管帐制度核实，未发明不符环境。
经核实，各金钱均需付出，以核实后的账面值为评估值。
其他应付款评估代价为1,562,872.00元。
6．活动欠债评估功效
账面代价 34,560,150.89元
评估代价 34,560,150.89元
四、评估结论及说明
本着独立、合理、科学、客观的原则，运用资产评估既定的措施和公允的要领，
对诸暨创意园公司列入评估范畴的资产实验了实地勘测、询证和评预计较，接纳资
产基本法举办了评估，得出委估的诸暨创意园公司股东所有权益在评估基准日2014
年9月30日的评估结论如下：
1．资产基本法评估功效
在本陈诉所显现的评估假设基本上，诸暨创意园公司的资产、欠债及股东所有
权益的评估功效为：
资产账面代价244,769,824.07元，评估代价370,199,151.45元，评估增值
125,429,327.38元，增值率为51.24%；
欠债账面代价34,560,150.89元，评估代价34,560,150.89元；
股东所有权益账面代价210,209,673.18元，评估代价335,639,000.56元（大
写为人民币叁亿叁仟伍佰陆拾叁万玖仟元伍角陆分），评估增值125,429,327.38元，
增值率为59.67%。
资产评估功效汇总如下表：
金额单元：人民币元
项 目
账面代价
评估代价
增减值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100
一、活动资产
37,200,691.33
41,145,070.39
3,944,379.06
10.60
二、非活动资产
207,569,132.74
329,054,081.06
121,484,948.32
58.53
个中：牢靠资产
46,286,602.56
62,170,140.00
15,883,537.44
34.32
在建工程
44,837,769.84
50,620,941.06
5,783,171.22
12.90
无形资产
116,444,760.34
216,263,000.00
99,818,239.66
85.72
个中：无形资产——土地行使权
116,443,892.34
216,258,000.00
99,814,107.66
85.72
资产总计
244,769,824.07
370,199,151.45
125,429,327.38
51.24
三、活动欠债
34,560,150.89
34,560,150.89
四、非活动欠债
欠债合计
34,560,150.89
34,560,150.89
股东权益合计
210,209,673.18
335,639,000.56
125,429,327.38
59.67
评估结论按照以上评估事变得出，具体环境见评估明细表。
2．评估功效与账面值变换环境及缘故起因说明
(1)活动资产评估增值3,944,379.06元，增值率为10.60%，系其他应收款评估
时部门金钱企业计提了幻魅账筹备，但经评估职员核实，这些金钱可以或许全额收回，仍
以核实后的账面余额为评估值。
(2)构筑物类牢靠资产评估增值15,902,433.82元，增值率为36.01%，系各项
构筑物类牢靠资产账面代价组成不全，仅为人工费、原料费和机器费构成，本次评
估思量了工程造价中的利润、税费和各项相干用度所致。
(3)装备类牢靠资产评估减值18,896.38元，减值率为0.89%，缘故起因首要系委估
装备类牢靠资产的现行购买价低于原始采购价。
(4)无形资产—土地行使权评估增值99,814,107.66元，增值率为85.72%，原
因首要系被评估单元取得土地时的出让价值低于现时市场价值。
(5)无形资产—其他无形资产评估增值4,132.00元，增值率476.04%，缘故起因系
企业对该项资产按年限法举办了摊销，而评估时，评估职员经询价，该项无形资产
的市场代价高于其摊余代价。
四)出格事项
本次评估未思量活动性身分对评估工具代价的影响。
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