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星辉车模：拟收购SK Networks株式会社持有的爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司部分股权而涉及其股东所有权益的资产
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星辉车模：拟收购SK Networks株式会社持有的爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司部分股权而涉及其股东所有权益的资产评估陈诉
告示日期 2012-01-09
广东星辉车模股份有限公司拟收购
SK Networks 株式会社持有的爱思开实业
(汕头)聚苯树脂有限公司部分股权而涉及其
股东所有权益的资产评估陈诉
联信(证)评报字[2011]第A0515号
广东联信资产评估地皮房地产估价有限公司
二〇一一年十二月二十日
目 录
第一部分 注册资产评估师声明 ....................................................................................... 1
第二部分 摘要 ................................................................................................................... 3
第三部分 正文 ................................................................................................................... 8
一、委托方、被评估单位和其他评估陈诉使用者简介 ............................................. 8
二、评估目的 ............................................................................................................... 14
三、评估器材和评估领域 ........................................................................................... 15
四、代价范例及其界说 ............................................................................................... 21
五、评估基准日 ........................................................................................................... 22
六、评估依据 ............................................................................................................... 22
七、评估要领 ............................................................................................................... 26
八、评估措施实行历程和情形 ................................................................................... 33
九、评估假设 ............................................................................................................... 34
十、评估结论 ............................................................................................................... 34
十一、出格事项声名 ................................................................................................... 36
十二、评估陈诉使用限制声名 ................................................................................... 37
十三、评估陈诉日 ....................................................................................................... 41
第四部分 附件
一、 2011 年 10 月 26 日的《总司理办公会姑且集会会议——集会会议纪要》(复印件)
二、 资产评估汇总表(资产基本法)
三、 收益法评预计较功效表(收益法)
四、 被评估单位评估基准日审计陈诉(复印件)
五、 粤卓越评[2011]11185 估 107T 号《地皮估价陈诉》摘要及地皮估价功效一览
表(复印件)
六、 广东省质料研究学会出具的《科学技能成就判定证书》(复印件)
七、 广东星辉车模股份有限公司营业执照(复印件)
八、 爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司营业执照(复印件)
九、 被评估单位首要资产产权证明文件(复印件)
十、 资产评估委托方理睬函
十一、 被评估单位理睬函
十二、 注册资产评估师理睬函
十三、 广东联信资产评估地皮房地产估价有限公司营业执照(复印件)
十四、 广东联信资产评估地皮房地产估价有限公司资产评估资格证书(复印件)
十五、广东联信资产评估地皮房地产估价有限公司证券期货相关业务评估资格证
书(复印件)
十六、 注册资产评估师资格证书(复印件)
第一部分 注册资产评估师声明
我们郑重声明:
(一) 就注册资产评估师所知,评估陈诉中告诉的事项是客观的。
(二) 注册资产评估师在评估器材中没有现存的或预期的好处,同时与委托方和相关
当事方没有小我私家好处干系,对委托方和相关当事方不存在成见。
(三) 评估陈诉的说明和结论是在固守独立、客观和合理原则基本上形成的,仅在评
估陈诉设定的评估假设和限制前提下创立。
(四) 评估结论仅在评估陈诉载明的评估基准日创立。评估陈诉使用者该当按照评估
基准日后的资产状况和市场变革情形公道确定评估陈诉使用限期。
(五) 注册资产评估师及其地址评估机构具备本评估业务所需的职业天资和相关专
业评估履历。除已在评估陈诉中披露的运用评估机构或专家的事变外,评估历程中没有
运用其他评估机构或专家的事变成就。
(六) 注册资产评估师本人及业务助理职员对评估器材举办了现场勘查。
(七) 注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估器材代价举办估算并揭晓
专业意见,并不包袱相关当事人决定的责任。评估结论不应当被以为是对评估器材可实
现价值的担保。
(八) 遵守相关法令、礼貌和资产评估准则,对评估器材代价举办估算并揭晓专业意
见,是注册资产评估师的责任;提供须要的资料并担保所提供资料的真实性、正当性和
完整性,适当使用评估陈诉是委托方和相关当事方的责任。
(九) 注册资产评估师对评估器材的法令权属状况给以了须要的存眷,但差池评估对
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象的法令权属做任何形式的担保。本陈诉亦不能成为有关资产的权属证明文件,也不为
有关资产的权属状况包袱当何责任,特提请陈诉使用者留意。
(十) 评估陈诉的使用仅限于评估陈诉中载明的评估目的,因使用欠妥造成的效果与
具名注册资产评估师及其地址评估机构无关。本评估机构理睬:未经委托方许可不将评
估陈诉提供给无关单位或小我私家。
(十一) 我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的
限制,评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定前提、出格事项声名
及其对评估结论的影响。
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第二部分 摘要
重要提醒
以下内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目的详
细情形和公道领略评估结论,该当阅读评估陈诉正文。
委托方:广东星辉车模股份有限公司(以下简称“星辉车模”)
被评估单位:爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司(以下简称“汕头 SK”)
评估目的:本次资产评估是为星辉车模拟收购 SK Networks 株式会社持有的汕头 SK
部分股权,提供所涉及汕头 SK 在评估基准日的股东所有权益的公平市场代价参考依据。
评估领域与器材:本次评估的器材是汕头 SK 的股东所有权益,评估领域是汕头 SK
的所有资产(包罗:活动资产和非活动资产)及相关负债。
代价范例及其界说:本次评估的代价范例为市场代价。市场代价是指自愿买方和自
愿卖方在各自理性行事且未受任何强制压制的情形下,评估器材在评估基准日举办正常
公一买卖业务的代价预计数额。
评估基准日:2011 年 11 月 30 日。
评估措施实行历程:接管委托、资产清查、评定估算、评估汇总和出具陈诉
首要评估要领:资产基本法、收益法
评估结论:
(一)运用资产基本法评估功效
评估基准日 2011 年 11 月 30 日时,汕头 SK 的所有资产账面值为 91,407.40 万元,
评估值为 102,765.15 万元,增幅 12.43%;负债账面值为 83,970.41 万元,评估值为 83,970.41
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万元,无增减;净资产账面值为 7,436.99 万元,评估值为 18,794.74 万元,增幅 152.72%。
(评估结论具体情形见评估明细表)
运用资产基本法,颠末评估测算,汕头 SK 股东所有权益的评估值为 18,794.74 万
元。
(二)运用收益法评估功效
本次运用收益现值法对汕头 SK 的股东所有权益代价举办评估,评估值为 32,740.01
万元。
(三)评估功效的应用
在综合思量了差别评估要领和代价结论的公道性及所使用数据质量的基本上,基于
本次评估的目的,以收益途径的评估功效越发靠近被评估企业的真实代价,采取收益法
评估功效作为评估结论是公道的。故最终选定以收益法评估功效作为汕头 SK 的股东全
部权益代价的最终评估结论,即汕头 SK 的股东所有权益代价的评估代价为 32,740.01 万
元(大写:人民币叁亿贰仟柒佰肆拾万零壹佰元整)。
出格事项:
(一) 在评估基准日至本评估陈诉出具时代,国度宏观经济政策及市场根基情形未发
生任何重大变革。但本公司不能估量本评估陈诉后的政策与市场变革对评估功效的影响。
(二) 广东正中珠江管帐师事宜全部限公司对汕头 SK 制止 2011 年 11 月 30 日财务状
况举办了专项审计事变,并出具了专项审计陈诉(广会所专字[2011]第 11006270031 号),
本次评估是以审计调解后的数据作为基本举办的,提请陈诉使用人留意。
(三) 本次收益法评估中所涉及的将来盈利预测是成立在被评估公司打点层拟定的
盈利预测基本上的。被评估公司打点层对其提供的企业将来盈利预测所涉及的相关数据
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和资料的真实性、科学性和完整性,以及企业将来盈利预测的公道性和可实现性认真。
(四) 本次收益法评估中所采取的评估假设是在今朝前提下,对委估器材将来策划的
一个公道预测,若是将来呈现大概影响假设条件实现的各类不行预测和不行停止的身分,
则会影响盈利预测的实现程度。我公司并不担保上述假设可以实现,也不包袱实现或帮
助实现上述假设的义务。
(五) 按照被评估单位提供资料显示:汕头市黄厝围易燃易爆物品库区企颐魅整体搬迁
筹划事变率领小组 2006 年 5 月 30 日下发的“汕搬规[2006]1 号”《关于汕头海洋第一聚
苯树脂有限公司搬迁打算的批复》以及 2006 年 6 月 27 日下发的“汕搬规函-[2006]1 号”
《关于汕头海洋第一聚苯树脂有限公司哀求给 SKN 在汕头新设公司——爱思开聚苯树
脂(汕头)有限公司就搬迁问题出具正式翰札的复函》,汕头 SK 的工场地址黄厝围片区将
分期、分批搬迁,个中汕头 SK 在 2014 年底前实行搬迁。但由于至今汕头市尚未出具该
地区的详细搬迁实行打算,那时刻简直定存在不确定性。提请陈诉使用人留意。
(六) 本次对耐久股权投资——福建方兴化工有限公司 5%的股权投资的代价确定是
按照广东正中珠江管帐师事宜全部限公司审计核定后账面代价确定的评估功效,提请报
告使用人留意。
(七) 本次对付投资性房地产的地皮使用权和无形资产中的地皮使用权,均由星辉车
模委托广东卓越地皮房地产评估咨询有限公司举办评估,并单独出具了地皮估价陈诉书,
且出具的《地皮估价陈诉书》的估价器材、估价目的、估价基准日均与本评估陈诉一致,
故我们仅将地皮使用权评估功效汇入本评估陈诉的功效中,相关评估事项详见广东卓越
地皮房地产评估咨询有限公司出具的《地皮估价陈诉书》(陈诉号:粤卓越评[2011]11185
估 107T 号),本评估陈诉直接引用该地皮估价陈诉书的功效,提请陈诉使用人留意。
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(八) 本次对付其他无形资产——S.O.E.聚苯乙烯专有技能使用权,按照广东省质料
研究学会出具的《科学技能成就判定证书》所确定的代价,团结被评估单位提供的《技
术转让条约》等所确定的使用限期,按直线法摊销确定其评估值,提请陈诉使用人留意。
(九) 汕头 SK 于 2006 年 12 月 5 日与中国银行股份有限公司汕头分行签订《抵押合
同》,抵押物为聚苯乙烯出产线 3 条及配套装备,抵押限期为 2006 年 11 月 24 日至 2014
年 11 月 30 日。本次评估没有思量上述抵押事项大概给资产代价带来的影响,提示陈诉
使用人留意。
(十) 汕头 SK 之位于汕头市龙湖区黄厝围公司内(疆域证所在:黄厝围东海南路)
机修车间、主厂房、水泵房、综合楼、空压冷冻变电所、扩容厂房、污水池共柒幢楼【粤
房地证字第 C4738861-C4738867,(2007)72002037】连同地号 343-00-012 整宗地(房
屋修建面积 15,647.71 ㎡,自用地皮面积 62,167.16 ㎡)于 2007 年 3 月 2 日已设定抵押权
利,权力工钱中国银行股份有限公司汕头分行,抵押限期为 10 年,他项权证【粤房地他
证字第 C1808430 号】,权属人及共有(用)人:爱思开聚苯树脂(汕头)有限公司。本
次评估没有思量上述抵押事项大概给资产代价带来的影响,提示陈诉使用人留意。
(十一) 本次对付呆板装备,评估功效已思量增值税新政策的影响,评估功效未包括
增值税,提示陈诉使用人留意。
(十二) 由于被评估单位提供的盈利预测数据已思量不使用“SK”字号对着实现的影
响,故本次收益法评估确定功效也未包罗“SK”字号的使用代价,提请陈诉使用者留意。
(十三) 本评估结论以被评估单位提供的有关权属证明质料的复印件为依据,并无逐
项审阅相关文件的正本。按照中注协的文件要求,评估职员存眷了本次评估所涉及的评
估器材的法令权属问题,评估职员差池其揭晓意见,本评估陈诉也不能作为判断评估对
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象法令权属的依据。委托方应对其所提供的评估器材法令权属资料的真实性、正当性和
完整性包袱法令责任。
(十四) 本次评估,除非凡声名外,未思量被评估单位股权或相关资产大概包袱的抵
押、包管事件对评估代价的影响,也未思量国度宏观经济政策产生变革以及遇有天然力
和其余不行抗力对资产价值的影响。
(十五) 对被评估单位大概存在的其他影响资产评估值的瑕疵事项,在委托时未作特
别声名而评估职员按照专业履历一般不能获悉的情形下,评估机构及评估职员不包袱相
关责任。
评估结论的有效使用限期:自评估基准日起一年,即在 2011 年 11 月 30 日至 2012
年 11 月 29 日内有效。
评估陈诉日:本评估陈诉日为二〇一一年十二月二十日。
我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的限制,
评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定前提、出格事项声名及其对
评估结论的影响。
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第三部分 正文
资产评估陈诉
联信(证)评报字[2011]第 A0515 号
广东星辉车模股份有限公司:
广东联信资产评估地皮房地产估价有限公司(以下简称“本公司”)接管贵公司委托,
按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则,采取资产基本法、收益法,根据
须要的评估措施,对贵公司拟收购爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司部分股权的事
宜,所涉及的爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司的股东所有权益在 2011 年 11 月 30
日所示意的公平市场代价举办了评估,现将资产评估情形陈诉如下:
一、委托方、被评估单位和其他评估陈诉使用者简介
(一)委托方简介
1、根基情形
名称:广东星辉车模股份有限公司(以下简称“星辉车模”)
注册所在:汕头市澄海区广益街道登峰路广峰家产区 14 号厂房
法定代表人:陈雁升
注册成本:人民币壹亿伍仟捌佰肆拾万元
实劳绩本:人民币壹亿伍仟捌佰肆拾万元
公司范例:股份有限公司(上市)
策划领域:制造、加工、销售:汽车模子、塑料成品、五金成品、汽车配件、电子
元器件、电子产物、玩具;销售:塑胶原料、五金交电、打扮、鞋帽、箱包、文具、日
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用品;货品收支口、技能收支口(法令、行政礼貌克制的项目除外;法令、行政礼貌限
制的项目须取得许可后方可策划)。
创立日期: 二○○○年五月三十一日
营业限期:至耐久
2、企业简介
星辉车模是国内领先的汽车模子制造业上市公司和环球知名品牌授权车模提供商。
星辉车模以“传承汽车文化,晋升糊口品位”为使命,致力于车模的研发、出产和销售。
今朝,星辉车模已成为国内车模企业中得到授权数量最多的企业之一,是国内车模行业
的龙头企业。
近几年来,星辉车模通过自身奇特的策划模式,获得了快速成长,其整体局限和经
营业绩均保持较快的扩大和晋升。2010 年 1 月 20 日,星辉车模初次公然刊行的 1320 万
股 A 股股票在深圳证券买卖业务所正式挂牌上市买卖业务,成为粤东首家创业板上市公司。
星辉车模耐久致力于研发投入,构建产物的一连竞争优势。连年来先后获评“广东
民营科技企业”、“广东省高新技能企业”、“广东省企业技能中心”、“广东省自主创新标
杆企业”等声誉。
3、公司财务状况
按照星辉车模告示的年度审计陈诉,近几年财务状况如下:
表一:
项目 2009 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2011 年 11 月 30 日
资产总额(万元) 16,425.40 74,851.49 83,281.68
负债总额(万元) 6,294.69 5,182.94 7,753.72
股东权益(万元) 10,130.71 69,668.55 75,527.96
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表二:
项目 2009 年 2010 年 2011 年 1-11 月
营业收入(万元) 23,328.83 32,450.10 40,207.79
利润总额(万元) 4,534.35 6,517.63 8,476.81
净利润(万元) 3,906.55 5,584.51 7,286.61
(二)被评估单位简介
1、 根基情形
名称:爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司(以下简称“汕头 SK”)
注册所在:汕头市珠池黄金围海湾大桥头
法定代表人:LEE IL HWAN
注册成本:壹仟叁佰万美元
实劳绩本:壹仟叁佰万美元
公司范例:有限责任公司(外王法人独资)
营业执照注册号:440500400000123
股东(提倡人):SK NETWORKS CO.,LTD
策划领域:出产、加工、策划聚苯乙烯系列合成树脂;以上产物及合成树脂、合成
橡胶(自然橡胶除外)、纤维及其成品;苯乙烯(33541)(仅限批发,危险化学品策划许
可证有效期至 2012 年 6 月 30 日)及其他化工原料、种种化学品添加剂的批发及零售(不
设店肆策划、危险品化工原料等取得相关许可证后方可策划;涉及专项打点的按有关规
定治理后方可策划)、收支口业务(以上商品收支口不涉及国营贸易、收支口配额许可证、
出口配额招标、出口许可证等专项打点的商品);仓储处事(不含危险化学品)。
营业限期:自二○○六年六月二十七日至二○五六年六月二十二日
2、汗青沿革
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爱思开实业(汕头)聚苯树脂有限公司前身为爱思开聚苯树脂(汕头)有限公司,
于 2006 年 6 月 13 日经汕头市对外贸易经济相助局“汕外经贸审[2006]71 号”文件核准
创立并取得中华人民共和海外商投资企业核准证书(商外资粤汕外资证字[2006]0009
号)。公司于 2006 年 6 月 27 日取得汕头市工商行政打点局核发的中华人民共和国企业法
人营业执照:企独粤汕总字第 190732 号(2006 年 11 月 28 日,营业执照注册号变换为:
440500400000123)。公司注册成本为美元 1300 万元,实劳绩本为美元 1300 万元,由 SK
NETWORKS 株式会社以货币出资 1300 万美元,占注册成本的 100%。
2009 年 6 月,爱思开聚苯树脂(汕头)有限公司名称变换为“爱思开实业(汕头)
聚苯树脂有限公司”。
3、股权结构
评估基准日时,汕头 SK 的股权结构为:
股东名称 投资金额(万美元) 所占比例%
SK Networks 株式会社 1,300 100
合计 1,300 100
4、公司财务状况
汕头 SK 近几年财务状况见下表(经广东正中珠江管帐师事宜全部限公司审计):
表一:
项目 2009 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2011 年 11 月 30 日
资产总额(万元) 51,423.54 85,967.35 91,407.40
负债总额(万元) 48,347.29 80,178.65 83,970.41
股东权益(万元) 3,076.25 5,788.69 7,436.99
表二:
项目 2009 年 2010 年 2011 年 1-11 月
营业收入(万元) 104,857.32 159,825.93 162,652.36
利润总额(万元) 1,782.82 3,015.41 1,881.79
净利润(万元) 2,502.42 2,712.44 1,648.30
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5、公司从奇迹务的许可文件
汕头 SK 首要从事聚苯乙烯系列合成树脂的出产、加工和策划业务。经磨练汕头 SK
已取得的业务许可文件,并向汕头 SK 有关职员相识,汕头 SK 现时取得的出产策划资
质情形如下:
1) 危险化学品策划许可证
经核查,汕头 SK 从海外入口原质料苯乙烯,现时持有汕头市安详出产监督打点局
于 2010 年 8 月 31 日核发的《危险化学品策划许可证》(挂号编号:粤汕安监[乙]字
[2009]000042 号),许可策划领域为“苯乙烯(33541)”,有效期自 2009 年 12 月 31 日至
2012 年 6 月 30 日。
2) 与收支口业务相关的天资
汕头 SK 现时持有汕头市外经贸局于 2010 年 5 月 31 日核发的《对外贸易策划者备
案挂号表》(存案挂号表编号:00555230)。
汕头 SK 现时持有 2006 年 5 月 31 日注册挂号的《中华人民共和国海关收支口货品
收发货人报存眷册挂号证书》(注册挂号编码为 4405140478),有效期至 2012 年 12 月 6
日。
汕头 SK 现时持有汕头进出境检讨检疫局于 2010 年 6 月 7 日核发的的《自理报检单
位存案挂号证明书》(存案挂号号:4405600740)。
3) 与口岸策划业务相关的天资
(1)危险货品口岸功课认可证
汕头 SK 现时持有汕头市口岸打点局于 2009 年 8 月 10 日核发的《危险货品口岸作
业认可证》([汕]港字第 25 号),认可领域为“装卸、储存苯乙烯”,功课场所为珠池黄厝
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围,有效期为三年。
(2)口岸策划许可证
汕头 SK 现时持有汕头市口岸打点局于 2011 年 8 月 17 日核发的《口岸策划许可证》
([粤汕]港经证第[0023]号),策划地域为汕头港珠池港区海洋船埠泊位,准予从事的业务
为:①为船舶提供船埠办法处事;②在港区内提供货品装卸、仓储处事,有效期至 2014
年 8 月 17 日。
(3)口岸办法保安切合证书
汕头 SK 现时持有中华人民共和国交通运输部于 2009 年 12 月 17 日核发的《口岸设
施保安切合证书》(编号:Z09040203-2009-0487),证明汕头 SK 的船埠办法可以提供服
务的船舶范例为:油船、化学品船,有效期至 2014 年 12 月 16 日。
4) 与特种装备使用相关的天资
经核查,今朝汕头 SK 正在使用中的特种装备为 22 台,均已取得广东省汕头市质量
技能监督局核发的《特种装备使用挂号证》,详细情形如下:
序号 装备种别 装备名称或型号 使用证编号 注册代码 发证日期
1 YYL-3000(250)Y 热油炉 锅粤 D00185 13004405002003090134
2009.8.26
2 有机载体 YYL-3000(250)Y 热油炉 锅粤 D00186 13004405002003090135
3 热锅炉 YYL-1400Y(Q) 锅粤 DA9001 11204405002009120005
2009.12.16
4 YYL-1800Y(Q) 锅粤 DA9002 11204405002009120006
5 气氛缓冲罐 C030981 容1LS 粤 D00078 21704405002006080003
6 T-2气氛缓冲罐 容1LS 粤 D00759 21304405002002060759
7 S910522T-4氮气缓冲罐 容1LS 粤 D00760 21304405002002060760
牢靠式
8 S91028T-4氮气缓冲罐 容1LS 粤 D00765 21304405002002060765 2009.8.26
压力容器
气氛压缩机后冷却器
9 容1LE 粤 D00771 21204405002002060771
123592L-139壳体
10 除油器9321 容1LS 粤 D00770 21304405002002060770
13
序号 装备种别 装备名称或型号 使用证编号 注册代码 发证日期
11 干燥装置(A)9322 容1LS 粤 D00766 21304405002002060776
12 干燥装置(B)9322 容1LS 粤 D00767 21304405002002060767
13 气氛缓冲罐91001 容1LS 粤 D00764 21304405002002060764
14 气液疏散器91001 容1LS 粤 D00769 21304405002002060769
空压机后冷却器 HW91-4
15 容1LE 粤 D00072 21704405002006080004
(老竣 C05)
16 缓冲储气罐03R140 容1LS 粤 D00073 21704405002006080005
17 缓冲储气罐03R1461 容1LS 粤 D00074 21704405002006080006
18 吸附器(A)03R1478 容1LS 粤 D00077 21704405002006080002
19 吸附器(B)03R1479 容1LS 粤 D00075 21704405002006080007
20 高效除油器380-01 容1LS 粤 D00076 21704405002006080008
21 搭客/载货 搭客电梯/YP-15-CO90 梯粤 DD3418 31104405002002040091 2002.4.15
22 电梯 载货电梯/THJ2000/0.5 梯粤 DD3416 32104405002005010638 -
(三)委托方与被评估单位的干系
委托方星辉车模拟收购被评估单位的部分股权。
(四)委托方以外的其他陈诉使用者
本评估陈诉的使用者为委托方以及根据相关规定报送存案的相关禁锢机构。
除国度法令礼貌还有规定外,任何未经评估机构和委托方确认的机构或小我私家不能由
于获得评估陈诉而成为评估陈诉使用者。
二、评估目的
本次资产评估是为星辉车模拟收购 SK Networks 株式会社持有的汕头 SK 部分股
权,提供所涉及汕头 SK 在评估基准日的股东所有权益的公平市场代价参考依据。
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三、评估器材和评估领域
本次评估的器材是汕头 SK 的股东所有权益,评估领域包罗:汕头 SK 的所有资产
(包罗:活动资产和非活动资产)及相关负债。
(一)评估基准日首要资产及负债轮廓:
金额单位:人民币元
科目名称 账面代价 首要内容
一、活动资产合计 684,566,500.49
货币资金 535,434,251.17 现金、银行存款、其他货币资金
应收账款 19,219,912.65 货款
预付账款 15,261,173.82 货款
应收利钱 7,433,576.65 存入担保金的存款利钱
其他应收款 538,885.82 担保金、备用金
存货 106,678,700.38 原质料、产制品
二、非活动资产合计 229,507,517.05
耐久股权投资 13,012,862.99 持有福建方兴化工有限公司 5%股权
投资性房地产 6,690,804.85 汕头 SK 厂区用于出租的地皮 9,666.67 ㎡
牢靠资产 98,210,343.86 衡宇修建、呆板装备
在建工程 431,640.00 装车棚
无形资产 94,219,876.11 地皮使用权、S.O.E.聚苯乙烯专有技能使用权
耐久待摊用度 532,124.97 厂区绿化工程用度
递延所得税资产 16,409,864.27 递延所得税资产
三、资产总计 914,074,017.54
四、活动负债合计 839,704,124.92
短期借钱 514,451,182.06 入口汇利达、短期借钱
应付账款 253,595,389.32 货款
预收账款 15,569,199.89 产物款
应付职工薪酬 700,736.52 人为、奖金
应交税费 -5,981,131.45 增值税、所得税、营业税等
应付利钱 8,197,768.87 应付银行借钱利钱
其他应付款 45,170,979.71 SOE 专有技能使用权等
一年内到期的耐久负债 8,000,000.00 耐久负债
五、耐久负债合计 0.00
六、负债合计 839,704,124.92
七、净资产 74,369,892.62
评估器材和评估领域与经济行为涉及的评估器材和评估领域一致,并颠末广东正中
15
珠江管帐师事宜全部限公司审计。
(二)对企业代价影响较大的资产组合的法令权属状况、经济状况和物理状况
1、存货
存货首要为质料采购(在途物资)、原质料、在库周转质料、库存商品(产制品)、
在产物(廉价半制品)等。
2、装备类
本次评估的装备为汕头 SK 三条 PS 出产线,一条小试验线,公用工程系统,运输设
备和办公装备等。
(1) 汕头 SK 三条 PS 出产线
汕头 SK 三条 PS 出产线年产能为 15 万吨,可以出产 HIPS 及 GPPS 两大品种十几个
牌号产物,个中 1#和 2#出产线可互换出产 GPPS/HIPS,3#出产线可出产 GPPS。
汕头 SK 采取与美国的 DOW、ATO-FINA、CHERVON 和德国的 BASF 等沟通的先
进本体法技能,持续本体工艺一般包罗配料、预聚合、聚合、脱挥、造粒等主工序,还
有真空及轮回和导热油等帮助工序。1#2#出产线首要装备大部分是从美国成套入口的,
3#线则大都选用德国、日本出产厂家出产装备。
(2) 小试验线及公用工程系统
小试验线首要为新产物尝试的出产线,公用工程系统包罗水、电、气、避雷、环保
仪控等工程系统。
(3) 运输装备
运输装备首要为欧菲莱斯、金旅、别克、现代等六部汽车及 14 部柴油叉车。
(4) 电子装备
16
电子装备首要包罗电脑、空调、对讲机、税控机、打印机、电冰箱、家具等办公用
装备。
按照评估职员现场勘测和对实物的清审核实,委估资产的现实数量与企业填报的基
内情符,大大都装备状态精采,能正常使用。
3、耐久股权投资
耐久投资账面值 13,012,862.99 元,内容为汕头 SK 持有对福建方兴化工有限公司 5%
的股权投资。公司根基归纳综合:公司名称为福建方兴化工有限公司;其法定代表工钱余丽;
注册所在:泉州市泉港区陆岛路;注册成本:壹亿圆整;实劳绩本:壹亿圆整;公司类
型:有限责任公司(外商投资企业与内资合伙);策划领域:批发苯乙烯(有效期至 2009
年 7 月);出产化工产物(危险化学品除外);策划种种商品和技能性出口,但国度限定
公司策划或克制收支口产物外。(以上策划领域涉及许可策划项目的,应在取得有关部门
的许可后方可策划);创立日期:二〇〇七年十一月二十日;营业限期:二〇二七年十一
月十九日。
4、投资性房地产
纳入本次评估领域内的投资性房地产为被评估单位出租的地皮使用权,账面原值为
7,849,212.84 元、账面净值为 6,690,804.85 元;用地面积为 9,666.67 平方米(14.5 亩),
为被评估单位持有汕国用(2007)第 72002037 号《国有地皮使用证》所确权中的一部分,
整宗地的地号:343-00-012、图号 2578.0-468.4,使用权面积为 62,167.16 ㎡,座落:黄
厝围东海南路,地皮用途为家产,取得方法为出让,使用限期终止日期为 2039 年 10 月
23 日,已设定抵押权力。
17
今朝该投资性房地产签订有《园地租赁条约》,承租方为汕头中油海洋能源有限公司,
租赁限期为 2010 年 12 月 13 日至 2011 年 12 月 12 日,至陈诉完成日,其租赁干系已解
除,暂无新的租赁。
5、衡宇修建物类
(1)权力状况
本次评估领域修建物均位于汕头市黄厝围东海南路汕头 SK 厂区内,均已设定抵押
权力,详细状况如下:
序号 权证编号 修建物名称 结构 层数 建成年代 修建面积(㎡)
1 粤房地证字第 C4738863 号 空压冷冻变电所 钢混 3层 1990 年 1,323.17
2 粤房地证字第 C4738862 号 扩容厂房 钢混 3层 1990 年 1,467.24
3 粤房地证字第 C4738864 号 污水池 钢混 1层 1990 年 161.52
4 粤房地证字第 C4738865 号 机修车间 钢混 1层 1990 年 360.84
5 粤房地证字第 C4738866 号 水泵房 钢混 1层 1990 年 243.57
6 粤房地证字第 C4738867 号 主厂房 钢混 3层 1990 年 6,719.37
7 粤房地证字第 C4738861 号 综合大楼 钢混 12 层 1990 年 5,372.00
合计 15,647.71
(2)勘测近况
①空压冷冻变电所为 3 层,部分 1 层框架结构,建于 1990 年,桩基本,外墙为水泥
砂浆底水刷石面。现 3 层部分为配电房,各层约 3.5 米,室内陆面为水泥砂浆批荡,墙
面及天花为平凡抹灰,楼梯地面为水磨石,砖墙扶手;1 层部分为公用间,层高约 8 米,
内墙及天花为平凡扫灰,水泥地面。物业安装铁门、木窗,水电明管。
②扩容厂房为 3 层,部分 1 层框架结构,建于 1990 年,桩基本,外墙为部分水泥砂
18
浆底外刷白,部分为外贴马赛克。修建物首层层高约 6 米,室内陆面为水磨石,墙面及
天花为平凡抹灰,楼梯地面为水磨石,铁制扶手。安装铁门、铝合金窗,水电明管。该
修建物二层建有钢结构走廊与主厂房相连通。
③污水池现实上为污水池处理赏罚间,为 1 层框架结构,建于 1990 年,桩基本,外墙为
水泥砂浆底外水刷石。修建物层高约 4 米,室内陆面为水泥砂浆批荡,墙面及天花为普
通抹灰。安装铁门、铁窗,水电明管。该修建物下方为污水处理赏罚池。
④机修车间为 1 层框架结构,建于 1990 年,桩基本,外墙为水泥砂浆底外水刷石。
修建物层高约 6 米,跨度为 12 米,室内陆面为水泥砂浆批荡,墙面及天花为平凡抹灰,
安装铁门、铁窗,水电明管,配有一台 2 吨的行轨吊车。
⑤水泵房为 1 层框架结构,建于 1990 年,桩基本,外墙为水泥砂浆底外水刷石。建
筑物层高约 6 米,跨度为 9.6 米,室内陆面为水泥砂浆批荡,墙面及天花为平凡抹灰,
安装铁门、铁窗,水电明管,装有吊车行轨。
⑥主厂房为 3 层,部分 2 层框架结构,建于 1990 年,修建面积为 6719.37 ㎡,桩基
础,外墙为水泥砂浆底外贴马赛克。修建物首层层高约 6 米,室内陆面为水泥砂浆批荡
外水磨石,墙面及天花为平凡抹灰,安装铁门、铁窗,水电明管,装有两台电梯,个中
一台正常使用,另一台己破坏。
⑦综合大楼为 12 层框架结构,建于 1990 年,修建面积为 5,372.00 ㎡,由两栋相连
的大楼构成,桩基本,外墙为水泥砂浆底外贴马赛克。修建物首层层高约 4 米,2 至 12
层各层层高约 3.5 米。首层室内陆面为水泥砂浆批荡外水磨石,墙面及天花为水泥砂浆
底外刮双飞粉涂乳胶漆,1 米瓷片墙裙,二层以上办公室内陆面水泥砂浆底平凡陶瓷地
砖面,墙面为水泥砂浆底外刮双飞粉涂乳胶漆,天花为铝扣板。走廊地面为水磨石,墙
19
面及天花为水泥砂浆底外刮双飞粉涂乳胶漆,不锈钢扶手。安装夹板门、铝合金门、铝
合金窗,水电明管,装有 1 台电梯,中央空调。
上述①-⑦修建物地基基本均未发明因修建物沉降发生的上部结构质量问题;混凝土
结构布局和毗连未发显着显变形或位移,未发显着显结构性缝隙;砌体承载手段根基完
好,墙与柱、梁毗连部位根基完好,未发显着显缝隙;屋面根基完好、隔热保温层水泥
砂浆面层根基完好;外墙根基完好;门窗部分根基完好。
⑧构筑物为厂区内大门及其他出产配套,位于汕头市黄厝围东海南路汕头 SK 厂区
内,现正常使用,保养较为精采。
6、在建工程
在建工程首要为装车棚工程项目,按照评估职员现场勘测,相识该工程的详细内容、
开工日期、结算方法、现实落成水和善工程量、现实付出金钱等,颠末对实物的清审核
实,委估资产的现实数量与企业填报的基内情符。
7、地皮使用权
(1)权力状况
纳入本次评估领域内的无形资产——地皮使用权为被评估单位自用部分的地皮使用
权,用地面积为 52,500.49 平方米,按照委托方提供的《国有地皮使用证》(汕国用(2007)
第 72002037 号)可知,委估宗地座落于黄厝围东海南路,地皮使用权工钱爱思开聚苯树
脂(汕头)有限公司,地号为 343-00-012,图号为 2578.0-468.4,地皮用途为家产,使用
权范例为出让,终止日期为 2039 年 10 月 23 日,使用权面积为 62,167.16 ㎡,四至为东
至小区路,南至新津河,西至民航油库和汉油油库,北至小区路。证载委估宗地于 2007
年 3 月 2 日己抵押给中行股份有限公司汕头分行,抵押限期为 10 年,详细领域为地上机
20
修车间、主厂房、水泵房、综合楼、空压冷冻变电所、扩容厂房、污水池及整宗地使用
权。记事记实该《国有地皮使用证》需与《房地产权证》证号列:粤房地证字第
C4738861-C4728867 号一并使用,才华见效。
(2)地皮操作状况
至评估基准日,委估宗地红线外地皮开发程度达“五通”,红线内园地已平整 (“五
通”是指宗地红线外市政基本办法到达通路、通电、通上水、通排水,通电讯)。宗地实
际容积率为 0.25,现为汕头 SK 厂区,地上建有多栋修建物及构筑物,个中七栋修建物
己治理了房地产权证,详细为空压冷冻变电所、扩容厂房、污水池、机修车间、水泵房、
主厂房、综合大楼,均已投入出产使用。
8、其他无形资产
其他无形资产首要是 S.O.E.聚苯乙烯专有技能使用权,为汕头 SK 于 2007 年 5 月 18
日,汕头 SK 与汕头海洋投资成长有限公司签定了《技能转让(技能奥秘)条约》,约定
汕头海洋投资成长有限公司授权许可汕头 SK 使用“S.O.E”聚苯乙烯专有技能,有效期
限自 2007 年 5 月 18 日至 2027 年 12 月 31 日,条约买卖业务总金额为 1.23 亿元。且厥后约
定使用限期为 2007 年 6 月 1 日起至 2027 年 5 月 31 日。
四、代价范例及其界说
(一)代价范例及其界说
本次评估的代价范例为市场代价。市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行
事且未受任何强制压制的情形下,评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计
数额。
(二)选择代价范例的来由
21
本次评估对评估的市场前说起其评估器材的使用前提并无出格限制和要求,因此选
择市场代价作为评估结论的代价范例。
五、评估基准日
(一)评估基准日
本项目资产评估基准日是 2011 年 11 月 30 日。
(二)确定评估基准日所思量的首要身分
1、评估 基准日的选定是思量期末有利于被评估单位举办资产清查确定的;
2、评估基准日的选定是委托方、被评估单位与评估机构共同商定的;
3、本项目一切资产的评预计价标准均为评估基准日有效的价值标准,以人民币为计
价格币。
六、评估依据
(一)行为依据
1、2011 年 10 月 26 日的《总司理办公会姑且集会会议——集会会议纪要》;
2、资产评估业务约定书。
(二)法令依据
1、《中华人民共和国公司法》 2005 年 10 月 27 日第十届世界人民代表大会常务委
员会第十八次集会会议修订);
2、《中华人民共和国管帐法》(1999 年 10 月 31 日主席令 9 届第 24 号);
3、《中华人民共和国地皮打点法》(2004 年 8 月 28 日第十届世界人民代表大会常
务委员会第十一次集会会议修订);
22
4、《中华人民共和京城市房地产打点法》(2007 年修订);
5、其他与评估事变相关的法令、礼貌和规章制度等。
(三)准则依据
1、《资产评估准则—根基准则》(财企(2004)20 号);
2、《资产评估职业道德准则—根基准则》(财企(2004)20 号);
3、《资产评估准则—评估陈诉》(中评协[2007]189 号);
4、《资产评估准则—评估措施》(中评协[2007]189 号);
5、《资产评估准则—呆板装备》(中评协[2007]189 号);
6、《资产评估准则—不动产》(中评协[2007]189 号);
7、《资产评估代价范例指导意见》(中评协[2007]189 号);
8、《企业代价评估指导意见(试行)》(中评协[2004]134 号);
9、《企业国有资产评估陈诉指南》(中评协[2008]218 号);
10、《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》(会协[2003]18 号);
11、《房地产估价类型》(GB/T50291-1999);
12、《城镇地皮估价规程》(GB/T18508-2001);
13、《城镇地皮分等定级规程》(GB/T18507-2001);
14、《企业管帐准则—根基准则》(财政部令第 33 号);
15、《企业管帐准则第 1 号—存货》等 38 项详细准则(财会[2006]3 号);
16、《企业管帐准则—应用指南》(财会[2006]18 号)。
(四)权属依据
1、验资陈诉;
23
2、房地产权证、地皮使用权证;
3、重要装备发票;
4、车辆行驶证;
5、其他产权资料。
(五)取价依据
1、 汕头 SK 提供的审计后的资产负债表、资产评估明细表等其他文件资料;
2、 汕头 SK 提供的将来年度策划收益、投资预测有关资料;
3、 汕头 SK 评估基准日两年一期的审计陈诉;
4、 基准日执行的贷款利率、近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标;
5、 国度宏观、行业、地区市场及企业统计说明数据;
6、 北京科学技能出书社出书的《资产评估常用数据与参数手册》及相关风险系数
资料;
7、 《中国统计年鉴》分行业家产品出厂价值指数(国度统计局);
8、 《2010 企业绩效评价标准值》(国务院国资委财务监督与查核评价局拟定);
9、 2011 年《中华人民共和国收支口税则》(国务院关税税则委员会);
10、 《关于印发根基建树财务打点规定的关照》(财建[2002]394 号);
11、 《工程勘测计划收费打点规定》、《关于工程勘测计划收费打点规定有关问题
的增补关照》(原国度计委、建树部计价值[2002]10 号、计办价值[2002]1153 号);
12、 《关于印发建树工程监理与相关处事收费打点规定的关照》(发改价值〔2007〕
670 号);
13、 《关于招标署理处事收费有关问题的关照》(发改办价值[2003]857 号);
24
14、 《关于收取都市基本办法配套费有关问题的关照》(汕规[2005]70 号);
15、 《关于打消和低落涉及住房建树收费的关照》【粤价(2001)323 号】;
16、 原城乡环境建树掩护部宣布的《衡宇完损品级评定标准》、《判定衡宇新旧程
度参考依据》和《衡宇差别成新率的评分标准及批改系数》;
17、 《广东省修建工程综合定额》(2010 年);
18、 《广东省修建工程计价步伐》(2010 年);
19、 《广东省装饰装修工程综合定额》(2010 年);
20、 《广东省装饰装修工程计价步伐》(2010 年);
21、 《广东省修建安装工程工期定额》(2010);
22、 《广东省建树工程人工质料装备参考价值表(2011-6)》;
23、 汕头市疆域资源局、汕头市物价局《关于发布汕头市中心城区基准地价的公
告》[汕疆域资公〔2011〕42 号];
24、 广东卓越地皮房地产评估咨询有限公司出具的《地皮估价陈诉书》(陈诉号:
粤卓越评[2011]11185 估 107T 号);
25、 国度机器家产局、机电产物价值中心编《2011 年机电产物报价手册》;
26、 评估基准日当月《世界汽车报价及评估》、《电子市场》;
27、 《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》中华人民共和国国务院令第 294 号,
2000 年 10 月 22 日);
28、 《汽车报废标准》(原国度经济贸易委员会国经贸经[1997]456 号);
29、 《关于调解汽车报废标准多少规定的关照》(原国度经济贸易委员会国经贸资
源[2000]1202 号);
25
30、 广东省质料研究学会出具的《聚苯乙烯树脂出产专有技能先进性——科学技
术成就判定证书》;
31、 各财经网站相关资料;
32、 向出产厂家及经销商询价;
33、 现场勘测及市场观测有关资料。
七、评估要领
(一)评估要领选择
资产评估根基要领包罗市场法、收益法和资产基本法(本钱法)。
1、市场法需要有公然活泼的市场作为基本,参照物及有关指标、技能参数等资料
可汇集到。运用市场法时,要求有充实的市场买卖业务数据并有可比的参考企业或买卖业务案例;
要求参考企业或买卖业务案例与被评估企业属于同一行业、从事沟通或类似的业务或受沟通
经济身分影响;可以或许网络参考企业或买卖业务案例的策划和财务信息及相关资料等。思量到
我国今朝的产权市场成长状况和被评估企业的特定情形以及市场信息前提的限制,我们
很难在市场上找到与此次我们所评估的企业相类似的参照物及买卖业务情形,因此我们未采
用市场法举办评估。
2、收益法是从企颐魅整体出发,以企业的赢利手段为核心,通过说明、判断和预测
企业将来收益,思量企业的策划风险和市场风险后,选取恰当的折现率,折现求取企业
代价。
应用收益法必需具备的根基条件有:
(1)被评估资产的将来预期收益可以预测并可以用货币衡量;
26
(2)资产拥有者得到预期收益所包袱的风险可以预测并可用货币衡量;
(3)被评估资产预期赢利年限可以预测。
汕头 SK 创立以来,业务不绝成长,担保了其策划方法的持续性和赢利模式的一连
性,具备使用收益法评估的基本前提,以及按照本次评估目的要求,故采取收益法举办
评估。
3、本钱法
企业代价评估中的本钱法也称资产基本法,是指在公道评估企业各项资产代价和负
债代价的基本上确定评估器材代价的要领。即以重置各项出产要素为假设,先对评估范
围内的各单项资产运用相相宜的评估要领别离得出其评估值,累加求和后,再扣减相关
负债的评估值,最后得出公司审计后净资产的评估值。按照被评估企业的详细情形,结
合评估目的和领域,本次评估的企业各项资产、负债资料齐全,满足采取本钱途径评估
的要求,故采取资产基本法举办评估。
(二) 收益法评估要领声名
收益法是从企颐魅整体出发,以企业的赢利手段为核心,通过说明、判断和预测企业
将来收益,思量企业的策划风险和市场风险后,选取恰当的折现率,折现求取股东所有
权益代价。本次评估详细采取将来收益折现法(现金流折现法),合用直接法,对应的现
金流量为权益现金流量(权益现金流量=税后净利润+折旧与摊销-成个性支出-净营
运资金改观±付息债务的增加或镌汰)。
现金流折现要领是通过将企业将来预期净现金流量折算为现值,评估资产代价的一
种要领。其根基思绪是通过估算资产在将来预期的净现金流量和采取相宜的折现率折算
成现期间价,得出评估值。
27
(1)评估模子
按照企业现真相形,假设企业可一连策划,本次评估的根基模子为:
E P Ci (1)
式中:
E:汕头 SK 的股东权益成本代价;
P:汕头 SK 的策划性资产代价;
Ci:基准日溢余性和非策划资产负债资产代价;
(2)
式中:
Ri:将来第 i 年的权益现金流量;
Rn+1:将来第 n+1 年的权益现金流量;
r:折现率;
本次评估,使用权益现金流量作为策划性资产的收益指标,其根基界说为:
R=净利润+折旧和摊销-追加成本+付息债务增加 (3)
按照汕头 SK 的策划汗青和出产、以及将来市场成长情形等,测算其将来预测期内
的现金流量。其次,假定预测期后,汕头 SK 以永续策划。在这个时期中,其收益保持
与其预测期的等额现金流量。最后,将两部分的现金流量举办折现处理赏罚加和,获得汕头
SK 策划性资产代价。
(2)折现率简直定
本次评估采取权益成本本钱(CAPM)确定折现率 r
r = rf + β×ERP + rc (4)
28
ERP =rm– rf (5)
式中:
r:权益成本酬金率;
rf :无风险酬金率;
rm:市场预期酬金率;
rc:汕头 SK 的特征风险调解系数;
β:方针公司权益成本的预期市场风险系数;
ERP:市场超额收益率。
(三) 资产基本法评估要领声名
资产基本法是指在公道评估企业各项资产代价和负债的基本上确定评估器材代价
的评估思绪。评估中在假设汕头 SK 一连策划的条件下,采取与委托评估资产相顺应的
评估要领别离对其各项资产及负债举办评估,以评估后资产代价减去负债代价确定净资
产的评估代价。个中对各单项资产及负债的形态特点及相关资料的把握情形,别离采纳
如下详细要领举办评估:
1. 活动资产评估要领
本次评估对付货币资金,按清审核实后的账面值作为评估值。对付外币部分以基准
日时中国人民银行发布的基准汇率折算为人民币为评估值。
本次评估对付应收账款、预付账款和其他应收款,采取以审审核实后的真实数为基
础,说明其可回收性确定评估值的做法举办。
本次评估对付应收利钱,评估职员通过查阅借钱条约和账面记录,并举办了复算。
经核实无核实调解事项,以经核实无误的账面值作为评估值。
29
本次评估对付原质料、在库周转质料、在产物、在途物资以清审核实的账面值作为
评估值,对付库存商品(产制品),按照评估基准日时的产物销售利润情形确定评估值。
2. 耐久股权投资评估要领
耐久股权投资评估首要是对耐久股权投资所代表的权益举办评估,依据耐久股权投
资明细账,网络有关的投资协议和被投资单位的企业法人营业执照、验资陈诉、公司章
程等资料,并与资产评估申报表所列内容举办查对。评估职员向企业相识耐久股权投资
的核算要领和被投资单位的策划状况,重点存眷对被投资单位的现实节制权情形,并根
据对被投资单位的现实节制权情形,采取以下评估要领:
对参股且不拥有节制权的被投资单位,以管帐师事宜所核定后账面值确定耐久股权
投资的评估值。
3. 投资性房地产评估要领
按照被评估单位提供的投资性房地产明细表,通过查阅其财务资料,对账面原值、
账面净值、用地面积等资料举办查对说明;网络租赁条约,相识其租金、租赁限期,租
赁条约到期后的处理赏罚方法;综合说明选用符合的要领举办评估。
因本次评估的投资性房地产为被评估单位出租的地皮使用权,用地面积为 9,666.67
平方米,属汕头市黄厝围东海南路(地号:343-00-012、图号 2578.0-468.4)中的一部分。
对付地皮使用权,由星辉车模委托广东卓越地皮房地产评估咨询有限公司举办评估,并
单独出具了地皮估价陈诉书,且出具的《地皮估价陈诉书》的估价器材、估价目的、估
价基准日均与本评估陈诉一致,故我们仅将地皮使用权评估功效汇入本评估陈诉的功效
中,相关评估事项详见广东卓越地皮房地产评估咨询有限公司出具的《地皮估价陈诉书》
(陈诉号:粤卓越评[2011]11185 估 107T 号),本评估陈诉直接引用该地皮估价陈诉书的
30
功效。
4. 牢靠资产评估要领
对付衡宇修建物按照其特点和资料网络情形采取重置本钱法举办评估。衡宇修建物
重置本钱是按照修建工程造价、前期用度及其余用度、资金本钱、开发利润等用度内容
计较评估器材的重置全价。成新率首要通过年限法、调查法综合确定。
对付装备采取重置本钱法举办。在评估基准日国内仍继续出产的种种装备,其重置
代价按评估基准日的时价加必然比例运杂费和安装调试费,大型装备加计资金本钱,运
杂费视产地、安装调试费视装备庞洪程度而定;对在评估基准日国内已不再出产的种种
装备,其重置代价按其类似或更换产物的现行时价再加计运杂费和安装调试费确定;对
市场价值资料不全的装备及部分廉价装备,其重置代价按同类装备的价值指数确定;对
技能落伍的入口装备,国内有更换产物的,其重置代价参考国内更换或类似产物的时价
加计必然比例的运杂费、安装调试费确定,面对国内尚无更换产物,直接向出产厂家、
国内署理商询价,在核实其报价真实性的基本上,按评估基准日人民币与外币的汇率折
算成现价,同时思量其他相关用度确定。对无法询价的入口装备,可按入口期的到岸价
(CIF)思量该入口装备价值的改观情形按评估基准日人民币与外币的汇率折算为人民
币,再加计各类入口税费、手续费和资金本钱确定。待报废装备和超期服役装备,其精
度损失、技能老化、磨损严重,经与企业有关技强职员现场判定后,按其原值的 3%-5%
计较评估值。成新率首要综合经济性贬值、成果性贬值和实体性贬值而定。
对付车辆采取重置本钱法举办。重置本钱以现行市场价值,加上车辆购置附加费、
增容费、验车费、牌照费确定;成新率简直定按照车辆的现实状况,采取行驶里程和年
限法确定。
31
5. 在建工程评估要领
对付在建工程,评估时按照评估基准日尚未结转、且与其他评估器材没有频频的资
产权力的代价确定评估值。
6. 无形资产评估要领
因本次评估的无形资产——地皮使用权为为被评估单位自用部分的地皮使用权,用
地面积为 52,500.49 平方米,属汕头市黄厝围东海南路(地号: 343-00-012、图号
2578.0-468.4)中的一部分。对付地皮使用权,由星辉车模委托广东卓越地皮房地产评估
咨询有限公司举办评估,并单独出具了地皮估价陈诉书,且出具的《地皮估价陈诉书》
的估价器材、估价目的、估价基准日均与本评估陈诉一致,故我们仅将地皮使用权评估
功效汇入本评估陈诉的功效中,相关评估事项详见广东卓越地皮房地产评估咨询有限公
司出具的《地皮估价陈诉书》(陈诉号:粤卓越评[2011]11185 估 107T 号),本评估陈诉
直接引用该地皮估价陈诉书的功效。
对付其他无形资产—S.O.E.聚苯乙烯专有技能使用权,S.O.E.聚苯乙烯专有技能使用
权,按照广东省质料研究学会出具的《科学技能成就判定证书》所确定的代价,团结被
评估单位提供的《技能转让条约》等所确定的使用限期,按直线法摊销确定其评估值。
对付其他无形资产——财务软件,包罗金碟办公软件、微软软件等 3 项软件,通过
市场询价确定重置本钱,并思量由于成果过期等原因造成的贬值身分和估量可用限期确
定评估值。
7. 其他资产评估要领
对付耐久待摊用度和递延所得税资产,评估时按照评估基准日评估目的实现后的被
评估单位还存在的、且与其他评估器材没有频频的资产权力的代价确定评估值。
32
8. 负债评估要领
对付负债均以评估基准日评估目的实现后产权持有者所应包袱的真实负债数为负债
评估值的做法举办。
八、评估措施实行历程和情形
(一)接管委托
在委托方确定举办资产评估事项后,本公司认真人与项目司理就此与委托方洽谈项
目资产评估事件。经委托方明晰提出委托意向和时刻要求后,双方共同商定了评估基准
日,并签定了资产评估协议书。
(二)资产清查
签定了资产评估协议书之后,本公司按照项目的需要构成项目评估组,拟定了详尽
的评估方案及职员、时刻的布置,并举办了大量的前期事变。同时,为配合做好评估事变,
汕头 SK 专门组织力气举办了资产清查。在本公司评估职员指导下,按要求填写了评估明
细表,对存货、牢靠资产的实有数量、质量情形举办了自查,网络了有关文件、产权证明、
管帐报表、财务账卡等评估所需资料。
在汕头 SK 资产清查后,评估职员在考核账务、核查权属、实物勘测、市场观测、
选取评估要领等方面分头举办事变。起首,对其资产逐项举办账账和账表方面的整理和
查对。将待评估资产的账目、卡片等,与其他资料举办查对,搜查资产的名称、数量、
单位、型号、购置时刻、账面代价等是否一致,并按照管帐报表、财务账,对汕头 SK
策划成就的真实性作出判定;其次,在账务核实的基本长举办账实的查对,按照牢靠资
产卡片,对大额及较量重要牢靠资产逐项举办实土地址。
33
(三)评定估算
通过资产清查和现场勘测,评估职员对资产的详细状况,包罗质量、机能、尚可使用
年限、消耗、资产成果变革等有了充实的相识,取得了较为客观的数据。
按照资产种别和现实状况,评估职员运用所汇集到的信息资料以及有关经济技能财务
等指标,运用恰当的评估要领,作出了代价评定,估算出资产的价值。
(四)评估汇总
按照差别资产的评估值,评估职员举办评估功效的汇总,形成了完整的资产评估明
细表和汇总表,并对评估值增减变革的公道性举办说明。
颠末本公司项目组职员的充实接头及说明、经本公司三级考核制度考核,形本钱评
估功效。
九、评估假设
1. 本次评估的根基条件是国度宏观经济政策无重大变革、企业的出产策划前提基
本保持稳定。
2. 本评估功效成立在委托方提供全部文件资料真实、精确、完整、客观基本上。
3. 本次评估假设被评估单位的策划业务无其他人力不行抗拒身分及不行预见身分
对被评估单位的运营造成重大倒霉影响,被评估单位及被评估资产现有用途稳定并原地
一连使用。
4. 被评估单位将来的策划者是认真的,且企业打点层有手段继承其职务。
5. 假设被评估单位完全遵守全部有关的法令礼貌。
6. 假设被评估单位将来将采纳的管帐政策和编写此份陈诉时所采取的管帐政策在
重要方面根基一致。
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7. 假设被评估单位在现有的打点方法和打点水平的基本上,策划领域、局限、方
式与今朝方向保持一致。
8. 有关利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性征收用度等不产生重大变革。
9. 假设被评估单位的经济运作不会受到诸如交通运输、水电、通信的严重欠缺或
本钱强烈改观的倒霉影响。
10. 假设将来没有来自企业外部的新增追加投资影响企业的出产手段。
11. 假设被评估单位的策划本钱和时代用度不会在现有基本上产生大幅的变革,仍
保持其近几年的变革趋势,并随营业局限的变革而同步改观。
12. 假设本次评估测算的各项参数取值不受货膨胀身分的影响。
13. 本次评估是假设被评估单位以评估基准日的现实存量为条件,将来可以或许一连经
营,股东于年度内匀称得到净现金流,并能得到不变收益,且 5 年后的各年收益总体平
均与第 5 年沟通。
14. 假定被评估单位的策划状况与盈利手段不因重组事件而产生变革。
15. 本次评估,除非凡声名外,未思量被评估单位股权或相关资产大概包袱的抵押、
包管事件对评估代价的影响,也未思量国度宏观经济政策产生变革以及遇有天然力和其
它不行抗力对资产价值的影响。
16. 本次评估没有思量非凡的买卖业务方法大概追加支付的本钱用度等对其评估值的影
响,也未思量遇有天然力和其他不行抗力对评估值的影响。
假设以上前提在评估基准日时创立,当将来经济环境产生较大变革时,将不包袱由
于假设前提改变而推导出差别评估结论的责任。
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十、评估结论
(一)运用资产基本法的评估功效
评估基准日 2011 年 11 月 30 日时,汕头 SK 的所有资产账面值为 91,407.40 万元,
评估值为 102,765.15 万元,增幅 12.43%;负债账面值为 83,970.41 万元,评估值为 83,970.41
万元,无增减;净资产账面值为 7,436.99 万元,评估值为 18,794.74 万元,增幅 152.
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