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[收购]菲达环保：拟收购股权涉及的浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益评估项目资产评估陈诉

时刻：2014年08月12日 23:01:06 中财网

目 录
注册资产评估师声明 .......................................................................................................................... 1
摘 要 ............................................................................................................................................... 2
资产评估陈诉 ..................................................................................................................................... 4
一、 委托方、被评估单位和评估陈诉使用者 ................................................................................. 4
二、 评估目的 ................................................................................................................................... 7
三、 评估器材和评估领域 ................................................................................................................ 8
四、 代价范例及其界说 .................................................................................................................... 9
五、 评估基准日 ............................................................................................................................... 9
六、 评估假设 ................................................................................................................................... 9
七、 评估依据 ................................................................................................................................. 10
八、 评估要领 ................................................................................................................................. 13
九、 评估措施实行历程和情形 ...................................................................................................... 24
十、 评估结论 ................................................................................................................................. 26
十一、 出格事项声名 ...................................................................................................................... 27
十二、 评估陈诉使用限制声名 ...................................................................................................... 28
十三、 评估陈诉日 .......................................................................................................................... 28
资产评估陈诉附件 ............................................................................................................................ 29
附件一 有关经济行为文件
附件二 被评估单位评估基准日审计陈诉
附件三 委托方和被评估单位企业法人营业执照复印件
附件四 委托方和被评估单位国有资产产权挂号证
附件五 评估器材涉及的首要资产权属证明资料复印件
附件六 委托方及被评估单位理睬函
附件七 具名注册资产评估师理睬函
附件八 资产评估机构资格证书复印件
附件九 资产评估机构企业法人营业执照复印件
附件十 评估项目构成员名单及具名注册资产评估师资格证书复印件
附件十一 业务约定书复印件
附件十二 收益法计较表
评估明细表

浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉附件
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循有关法令礼貌和资产评估准则，固守独立、客观和
合理的原则，按照我们在执业历程中网络的资料，评估陈诉告诉的内容是客观的，并对评估结论
公道性包袱相应的法令责任。
二、评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资
料的真实性、正当性、完整性，适当使用评估陈诉是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系；与相关当事方没有现存或
者预期的好处干系，对相关当事方不存在成见。
四、我们根据有关准则的要求对评估陈诉中的评估器材及其所涉及资产举办了须要的现场调
查；我们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷，对评估器材及其所涉及
资产的法令权属资料举办了磨练，并对已经发明的问题举办了如实披露，且已提请委托方及相关
当事方完善产权以满足出具评估陈诉的要求。但评估陈诉不能作为对评估器材及相关资产的法令
权属简直认和担保。
五、我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的限制，评估
陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影
响。

浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉附件
浙江菲达环保科技股份有限公司拟收购股权涉及的
浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益评估项目
资产评估陈诉
万邦评报〔2014〕5 号
摘 要
以下内容摘自评估陈诉正文，欲相识本评估项目的具体情形和公道领略评估结论，该当
当真阅读评估陈诉正文。
万邦资产评估有限公司接管巨化团体公司的委托，按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资
产评估原则以及浙江衢州巨泰建材有限公司提供的有关资料，以2014 年5 月31 日为评估基准日，
对浙江衢州巨泰建材有限公司的股东所有权益举办了评估。现将评估陈诉有关内容摘要如下：
一、委托方：巨化团体公司
二、被评估单位：浙江衢州巨泰建材有限公司
三、评估基准日：2014 年5 月31 日
四、评估目的：浙江菲达环保科技股份有限公司拟收购巨化团体公司持有的浙江衢州巨泰建
材有限公司股权，需要对浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价举办评估，为该经济行为
提供浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价的参考依据。
五、评估器材和评估领域：评估器材为浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益。评估领域
为评估器材所涉及的资产和负债，包罗活动资产、非活动资产（包罗修建物类牢靠资产、装备类
牢靠资产、在建工程、无形资产）及负债。按照浙江衢州巨泰建材有限公司提供的经中国注册会
计师审计后的基准日财务报表反应，资产、负债及全部者权益的账面值别离为270,748,312.33 元、
121,322,222.93 元、149,426,089.40 元。
六、代价范例：市场代价
七、评估要领：按照评估器材、代价范例、资料网络情形等相关前提，本次别离采取资产基
础法和收益法举办评估，经综合说明，最终确定浙江衢州巨泰建材有限公司的股东所有权益代价
的评估值。

浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉附件
八、评估结论
1．资产基本法评估功效
采取资产基本法评估后的资产、负债、股东所有权益代价别离为280,827,579.06 元、
121,322,222.93 和159,505,356.13 元，与账面值270,748,312.33 元、121,322,222.93 元、149,426,089.40
元对比别离增值10,079,266.73 元，0 元和10,079,266.73 元，增值率别离为3.72 %、0%和6.75%。
2． 收益法评估功效
采取收益法评预计较的浙江衢州巨泰建材有限公司的股东所有权益代价为163,290,000.00 元，
与账面全部者权益149,426,089.40 元对比，本次评估增值13,863,910.60 元，增值率为9.28%。
经综合说明，以资产基本法评估功效作为评估结论，即：
浙江衢州巨泰建材有限公司在评估基准日2014 年5 月31 日评估后的股东所有权益代价为
159,505,356.13 元，与账面全部者权益149,426,089.40 元对比，本次评估增值10,079,266.73 元，
增值率为6.75 %。
九、评估结论使用有效期
本评估陈诉评估结论使用有效期为1 年，自评估基准日 2014 年5 月31 日起，至 2015 年5
月30 日止。

浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉附件
浙江菲达环保科技股份有限公司拟收购股权涉及的
浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益评估项目
资产评估陈诉
万邦评报〔2014〕5 号
巨化团体公司：
万邦资产评估有限公司接管贵公司的委托，按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估
原则，采取资产基本法和收益法，根据须要的评估措施，对浙江衢州巨泰建材有限公司的股东全
部权益在2014 年5 月31 日的市场代价举办了评估。提供须要的资料并担保所提供资料的真实性、
正当性和完整性是委托方和被评估单位的责任，我们的责任是根据资产评估准则打算和实行评估
事变，对评估器材在评估基准日特定目的下的代价举办说明、估算并揭晓专业意见。现将资产评
估情形陈诉如下：
一、委托方、被评估单位和评估陈诉使用者
（一）委托方轮廓
1．名 称：巨化团体公司（以下简称“巨化团体”）
2．住 所：浙江省杭州市上城区江城路849 号
3．法 定 代 表 人：杜世源
4．企 业 性 质：国有企业
5．注 册 资 本：玖亿陆仟陆佰万元
6．营业执照注册号：330000000046411
7．发 照 机 关：浙江省工商行政打点局
8．经 营业务范 围：国内、外期刊出书（详见《中华人民共和国出书许可证》，有效期至
2018 年12 月31 日），职业手艺判定（《职业手艺判定许可证》有效期至2016 年4 月13 日）。
化肥，化工原料及产物（不含危险品及易制毒化学品），化学纤维，医药原料、中间体及制品（限
部属企业），食物（限部属企业）的出产、销售，机器装备、五金交电、电子产物、金属质料、
修建质料、矿产物、包装质料、针纺织品、打扮、体裁用品、工艺美术品的销售，发供电、按经
贸部核准的商品目次策划本团体产物、技能和所需原材物料的收支口业务，承办“三来一补”业务，
承接运输和建树项目的计划、施工、安装，广播电视的工程计划安装、维修、实业投资，经济信

浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉附件
息咨询，培训处事，劳务处事，自有厂房，地皮及装备租赁，汽车租赁，国内广告的计划、建造，
装饰，装潢的计划、建造，承办种种体裁勾当和礼仪处事，都市供水及家产废水处理赏罚（限分支机
构策划）。（依法须经核准的项目，经相关部门核准后方可开展策划勾当）。
（二）被评估单位轮廓
1．企业名称、范例与组织形式
（1） 名 称：浙江衢州巨泰建材有限公司（以下简称“巨泰建材”）
（2） 住 所：衢州市柯城区巨化北一道216 号1 幢
（3） 法 定 代 表 人：徐仁良
（4） 企 业 性 质：有限责任公司
（5） 注 册 资 本：壹亿五仟万元
（6） 营业执照注册号：330800000004995
（7） 发 照 机 关：衢州市工商行政打点局
（8） 经 营业务范 围：溶解乙炔出产（凭有效《衢州市危险化学品出产、储存核准证书》
策划）。修建质料的销售：水泥的制造、销售及相关技能咨询；电石渣、硫酸渣、粉煤灰、氟石膏、
磷石膏的销售；货品收支口（法令、礼貌限制的除外，该当取得许可证的凭许可证策划）；溶解乙
炔气瓶检讨（凭有效许可证策划）。
2．企业汗青沿革及根基情形
巨泰建材创立于2007 年10 月15 日，设立时的注册成本为6,000 万元，个中巨化团体公司出
资2,700 万元，占注册成本总额的45%；浙江巨化股份有限公司出资3,300 万元，占注册成本总额
的55%。2010 年11 月30 日，巨泰建材召开2010 年姑且股东会并作出决策，同意巨泰建材增资
875 万元，所有由巨化团体公司以货币方法于2010 年12 月30 日前向巨泰建材缴足。增资后，巨
化团体公司出资3,575 万元，占注册成本总额的52%；浙江巨化股份有限公司出资3,300 万元，占
注册成本总额的48%。巨泰建材增资后，以现金方法购买浙江巨化建化有限公司粉磨车间等与水
泥出产有关的资产。2014 年5 月26 日，巨泰建材召开股东会并作出决策，同意浙江巨化股份有
限公司将其48%的股权转让给巨化团体公司。股权转让后，巨化团体公司出资6,875 万元，占注
册成本总额的100%。2014 年5 月27 日，巨泰建材召开股东会并作出决策，同意巨泰建材增资8,125
万元，所有由浙江巨化建化有限公司以经评估确认后的实物资产认缴。制止评估基准日巨泰建材
注册成本15,000 万元，个中巨化团体公司出资6,875 万元，占注册成本总额的45.8333%；浙江巨
化建化有限公司出资8,125 万元，占注册成本总额的54.1667%。个中，浙江巨化建化有限公司系
巨化团体的全资子公司，故现实上巨泰建材为巨化团体的全资子公司。

浙江衢州巨泰建材有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉附件
巨泰建材拥有年产强度品级32.5R 、42.5 平凡硅酸盐水泥30 万吨、熟料2000 吨/天、溶解乙
炔275KNm3/a 的出产装置，水泥产物切合国度资源操作产物认定标准。具备完善的销、供、产、
运、修、处事保障体系，配套公路、铁路具备年发30 万吨以上散装水泥手段。
作为巨化团体轮回经济成长环节中的重要一环，巨泰建材起劲推进资源综合操作事变。水泥
熟料出产，充实操作上游企业的粉煤灰、电石渣、有色金属灰渣等家产废渣参加生料配料，综合
资源操作率可到达30%以上，2012 年10 月，水泥等产物得到资源综合操作产物认定。
巨泰建材今朝依托熟料出产装置和水泥粉磨站两大环保处理赏罚平台，整年可消化粉煤灰、氟石
膏等种种家产废渣15 万吨以上。
巨泰建材从传统水泥建材行业起劲转型，主打环保观念，完成水泥炉窑烟气畅销改革，采取
选择性非催化还原法技能（SNCR 技能）对水泥回转窑烟气举办脱硝，镌汰氮氧化物排放。项目
实行后，可使窑尾废气NOx 浓度从700mg/Nm3 降至300mg/Nm3 以下，年可减排NOx608 吨。另
建成污泥资源综合操作项目，项目首要采取污泥直接泵送入窑技能处理有机污泥，石灰干化技能
处理无机污泥，引进具有国内先进水平的国产装备，建树污泥综合操作出产线一条，通过回转窑
装置协同处理污泥，该装置处理手段为50 吨/天，具有显著的环保效益。
2013 年6 月，巨泰建材水泥窑余热操作项目乐成试运行，副产蒸汽达250 吨/天，新增中压蒸
汽产能9 万吨/年。
3．连年企业的资产、负债及策划业绩
巨泰建材连年的财务状况首要指标如下表所示：
金额单位： 人民币元
时刻
项目
2011 年12 月31 日 2012 年12 月31 日 2013 年12 月31 日 2014 年5 月31 日
活动资产 27,577,235.01 28,319,272.22 40,222,356.36 46,114,498.46
非活动资产 128,451,260.95 129,229,508.93 130,939,487.52 224,633,813.87
资产总计 156,028,495.96 157,548,781.15 171,161,843.88 270,748,312.33
活动负债 97,441,654.28 112,071,573.27 93,658,566.79 121,322,222.93
非活动负债 - 28,450,000.00
负债总计 97,441,654.28 112,071,573.27 122,108,566.79 121,322,222.93
股东权益 58,586,841.68 45,477,207.88 49,053,277.09 149,426,089.40
巨泰建材连年的策划业绩首要指标如下表所示：
金额单位： 人民币元
年度
项目
2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年1-5 月
营业收入 201,535,010.19 163,202,413.48 143,734,030.83 51,720,490.12

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年度
项目
2011 年度 2012 年度 2013 年度 2014 年1-5 月
营业本钱 166,930,894.12 158,111,609.34 124,120,857.35 42,230,343.92
利润总额 4,768,424.28 -13,339,044.84 3,445,419.21 1,950,817.48
净利润 4,876,480.88 -13,414,643.20 3,412,960.97 1,950,817.48
备注：各年财务数据经天健管帐师事宜所（非凡平凡合资）审计，并出具标准无保存意见的
审计陈诉。
4．今朝执行的首要管帐政策
（1）管帐制度
执行财政部于2006 年2 月颁布的企业管帐准则及厥后颁布的应用指南息争释。
（2）管帐时代
管帐年度采取公积年制，即公历1 月1 日起至12 月31 日止。
（3）记账原则和计价基本
以权责产生制为记账原则，资产以现实本钱为计价基本。
（4）记账本位币
人民币。
（5）执行的牢靠资产折旧步伐为
年限均匀法。
5．首要税项及税率
首要税项为增值税、都市维护建树税、教诲费附加、处所教诲费附加和小我私家所得税。个中增
值税税率为17%、都市维护建树税税率为7%、教诲费附加征收率为3%、处所教诲附加征收率为
2%。按照《财政部国度税务总局关于资源综合操作及其他产物增值税政策的关照》（财税[2008]156
号）及衢州市国度税务局（衢国税办[2012]32 号）文件，从2012 年度11 月起销售资源综合操作
产物（32.5 品级水泥、熟料）已纳增值税实施即征即退的政策。2014 年起熟料部分由于投料变革
不再享受退税优惠。
（三）评估陈诉使用者
按照本项目业务约定书，本评估陈诉的使用为委托方，以及法令礼貌规定的评估陈诉使用者。
（四）委托方与被评估单位的干系：委托方巨化团体系被评估单位的控股股东。
二、评估目的
按照巨化团体公司（2014）1 号董事会决策、《巨化团体公司关于拟通过增资入股方法收购浙
江菲达环保科技股份有限公司暨资产重组预案的请问》（2014）22 号文及《浙江省人民当局国有
资产监督打点委员会企业并购预答应意见书》（浙国资企改预核2014-02），浙江菲达环保科技股份

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有限公司拟收购巨化团体公司持有的巨泰建材股权，需要对巨泰建材股东所有权益代价举办评估，
为该经济行为提供巨泰建材股东所有权益代价的参考依据。
三、评估器材和评估领域
评估器材为涉及上述经济行为的巨泰建材的股东所有权益。评估领域为巨泰建材的所有资产
及相关负债，包罗活动资产、非活动资产（包罗装备类牢靠资产、修建物类牢靠资产、在建工程、
无形资产）及活动负债。根据巨泰建材提供的经中国注册管帐师审计后的2014 年5 月31 日的会
计报表反应，资产的账面值总计为270,748,312.33 元，负债合计为121,322,222.93 元，股东权益
为149,426,089.40 元。详细内容列表如下：
金额单位：人民币元
项 目 账面代价
活动资产 46,114,498.46
非活动资产 224,633,813.87
个中：牢靠资产 123,021,223.89
个中：衡宇修建物类 55,869,418.80
装备类 67,151,805.09
在建工程 16,701,139.60
无形资产 84,911,450.38
资产合计 270,748,312.33
活动负债 121,322,222.93
非活动负债
负债合计 121,322,222.93
全部者权益(净资产) 149,426,089.40
备注：表中列示的数据经天健管帐师事宜所（非凡平凡合资）审计，并出具天健审（2014）
5577 号审计陈诉。
列入评估领域的首要资产包罗修建物类牢靠资产、装备类牢靠资产、地皮使用权和在建工程
等。
（1）衡宇修建物：列入评估领域的衡宇建（构）筑类牢靠资产共86 项，个中修建物58 项，
首要为变电所、配电站、水泵房、化验楼、石灰石破碎厂房、原料配料库、生料均化库熟料库、
AQC 锅炉厂房、水泥及乙炔出产用厂房、客栈及其隶属用房等；构筑物28 项，首要为堆棚、筒
库、管网、阶梯、浅显棚等出产隶属办法。
（2）呆板装备：列入评估领域的装备范例有呆板装备587 项，车辆4 辆，电子装备34 项。
委估装备首要有回转窑、磨机、篦冷机、运送机、预解析系统、收尘器、余热操作装备、水泥筒
库等出产装备；收支口荧光说明仪、量热仪、定硫仪等检测装备；电脑、复印机、空调等办公设
备以及车辆。

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（3）地皮使用权：列入评估领域的地皮使用权共2 宗，宗地均位于衢州市巨化园区内，为工
业出让地皮，使用年限50 年，宗地总面积为215,426.40 平方米。
（4）在建工程：列入本次评估领域的在建工程为污泥资源综合操作项目等3 个在建项目。
被评估单位已声明，除上述账面记录的资产外，在评估基准日企业不存在账面未记录的可辨
认无形资产及其他资产负债。
在经委托方与被评估单位共同确认，纳入本次评估领域的资产与委托评估时确定的资产领域
一致。
四、代价范例及其界说
本次评估的代价范例为市场代价。其界说如下：
市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的情形下，评估器材在评
估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。
五、评估基准日
本项目评估基准日为2014 年5 月31 日。
由于资产评估是对某一时点的资产提供代价参考，选择管帐期末作为评估基准日，可以或许全面
反应评估器材资产的整体情形；同时本着有利于担保评估功效有效地处事于评估目的，精确划定
评估领域，精确高效地清审核实资产，公道选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为打算
实现日较靠近的日期为评估基准日，由委托方确定本次评估基准日，并在评估业务约定书中作了
相应约定。
六、评估假设
按照被评估单位的情形，在本次评估中采取了如下的条件、根基假设、详细假设、非凡假设：
（一）条件：
1．本次评估以委估资产的产权好处主体改观为条件，产权好处主体改观包罗好处主体的全
部改变和部分改变；
2．本次评估以公然市场买卖业务为假设条件；
3．本次评估以被评估单位维持近况按预定的策划方针一连策划为条件。被评估单位的全部
资产仍然根据今朝的用途和方法使用，不思量变换今朝的用途或用途稳定而变换筹划和使用方法；
4．本次评估以被评估单位提供的有关法令性文件、各类管帐凭据、账簿和其他资料真实、
健全、正当、靠得住，不存在其他法令障碍，也不会呈现产权争议为条件。我们仅对相关资料举办
须要的和有限的抽磨练证或说明，但对其精确性不做担保。
（二）根基假设：
1．被评估单位地址的区域及中国的社会经济环境不发生大的变换，所遵循的国度现行法令、

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礼貌、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变革；行颐魅政策、打点制度及相关规定无重大变
化；策划业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变革；
2．被评估单位完全遵守全部有关的法令和礼貌，被评估单位的全部资产的取得、使用等均
被假设切合国度法令、礼貌和类型性文件。
（三）详细假设：
1．假设被评估单位提供的积年财务资料所采纳的管帐政策和编写此份陈诉时所采取的管帐
政策在重要方面根基一致；
2．本次评估中对企业将来策划情形的预测是基于被评估单位提供的企业在一连策划状况下
企业的成长筹划和盈利预测的资料，并颠末评估职员剔除明明不公道部分后作出的；
3．假设被评估单位的策划者是认真的，且公司打点层有手段继承其职务，并有足够的手段推
动企业成长的打算，保持企业精采成长态势；
4．假设被评估单位首要策划业务内容保持相对不变，其主营业务不会遭遇重大妨害，总体格
局维持近况；
5．无其他人力不行抗拒身分及不行预见身分，造成对企业重大倒霉影响；
6．假设公司每一年度的营业收入、本钱用度、改革等的支出，在年度内匀称产生。
（四）非凡假设：
按照《财政部国度税务总局关于资源综合操作及其他产物增值税政策的关照》（财税[2008]156
号）及衢州市国度税务局（衢国税办[2012]32 号）文件，巨泰建材的水泥产物享受已纳增值税实
行即征即退的政策，收益法预测中假设将来年度可一连享受此优惠政策。
评估职员按照资产评估的要求，认定这些假设条件前提在评估基准日时创立，当以上评估前
提和假设前提产生变革，评估结论将失效。
七、评估依据
本次评估的依据首要包罗法令礼貌依据、准则依据、权属依据、取价依据及其他依据，详细
如下：
（一）经济行为依据
1．巨化团体公司（2014）1 号董事会决策；
2．巨化团体公司《巨化团体公司关于拟通过增资入股方法收购浙江菲达环保科技股份有限公
司暨资产重组预案的请问》（2014）22 号文；
3．《浙江省人民当局国有资产监督打点委员会企业并购预答应意见书》（浙国资企改预核
2014-02）。

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（二）法令礼貌依据
1．国务院1991 年第91 下令《国有资产评估打点步伐》；
2．国务院2003 年第378 下令《企业国有资产监督打点暂行条例》；
3．财政部（2001）第14 下令《国有资产评估打点多少问题的规定》；
4．国务院国有资产监督打点委员会令2005 年第12 下令《企业国有资产评估打点暂行步伐》；
5．国务院国资委产权（2006）274 号文《关于增强企业国有资产评估打点事变有关问题的通
知》；
6．《中华人民共和国企业国有资产法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合
同法》和《中国人民共和国证券法》等；
7．《管帐禁锢风险提醒第5 号——上市公司股权买卖业务资产评估》；
8．有关税法、企业管帐准则及其他管帐礼貌和制度、部门规章等；
9．浙江省人民当局及相关当局部门颁布的有关政策、规定、实行步伐等礼貌文件。
（三）评估准则依据
1．《关于印发〈资产评估准则--根基准则〉和〈资产评估职业道德准则--根基准则〉的关照》
（财政部财企[2004]20 号）；
2．《关于印发的关照》（中国注册管帐
师协会会协[2003]18 号）；
3．《关于印发的关照》(中评协[2011]227 号)；
4．《关于印发等7 项资产评估准则的关照》（中评协[2007]189
号）；
5．《关于印发的关照》（中评协［2008］218 号）；
6．《关于印发的关照》（中评协〔2012〕248 号）；
7．《关于修改评估陈诉等准则中有关签章条款的关照》（中评协[2011] 230 号）；
8．《关于印发的关照》（中评协[2010] 214 号）；
9．《关于印发的关照》
（中评协〔2012〕246 号）。
（四）权属依据
1．被评估单位国有资产产权挂号证；
2．衡宇全部权证、地皮使用权证；
3．车辆行驶证和挂号证等；
4．与资产及权力的取得及使用有关的条约、协议、资金拨付证明（凭据）等资料。

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（五）取价依据
1．房地产类取价依据
1） 浙江省建树厅颁布的浙江省修建工程预算定额(2010 版)、浙江省安装工程预算定额(2010
版)、浙江省市政工程预算定额(2010 版)、浙江省建树工程施工取费定额(2010 版)、国度打算委员
会、建树部颁布的计价值（2002）10 号文《工程勘测计划收费打点规定》、国度打算委员会颁布
的计价值（1999）1283 号文《国度计委关于印发建树项今朝期事变咨询收费暂行规定的关照》、
国度打算委员会、国度环境掩护总局颁布的计价值（2002）125 号文《国度计委、国度环境掩护
总局关于环境影响咨询收费有关问题的关照》、财政部颁布的财建（2002）394 号文《财政部关
于印发《根基建树财务打点规定》的关照》；
2） 《浙江省新型墙体质料专项基金征收和使用打点实行步伐》（浙财综字（2008）1 号）、
《浙江省散装水泥专项资金征收和使用打点暂行步伐》（浙财综字（2010）59 号）、《浙江省房
屋修建物白蚁防治打点步伐》（浙江省人民当局2005 年第201 下令）；
3） 《浙江造价信息》（2014 年第4 期）；
4） 《衡宇完损品级评定标准》、《判定衡宇新旧程度的参考依据》、《衡宇差别成新率的
评分标准及批改系数》；
5） 《衢州市2011 年衡宇重置价标准》；
6） 评估职员观测相识的地皮市场价值资料；
7） 有关工程的原始资料、竣工决算资料、工程承包条约、业务条约、询价记录等；
2．呆板装备类取价依据
1） 《机电产物报价手册》、《世界资产评估价值信息》及其他市场价值资料书本；
2） 机床工场店（jichuang.gongchang.cn）、中国供应商网（cn.china.cn）、盖德化工网
（china.guidechem.com）、评估资讯网（pingguw.com）等收集市场价值信息；
3） 上饶中材机器有限公司、浙江同力重型机器制造有限公司、合肥中亚建材设备有限责任
公司、平湖市恒力机器制造有限公司等厂家询价记录；
4） 大型装备的购货条约、发票、付款凭据；有关装备的近期检测、维修、保养陈诉；
5） 商务部、发改委、公安部、环境掩护部令2012 年第12 号《天真车逼迫报废标准规定》；
6） 评估专业职员对资产核实、勘测、检测、说明等所汇集的佐证资料。
（六）参考资料及其余
1．《城镇地皮估价规程》-GB/T18508-2001）、《房地产估价类型》（GB/T 50291—1999）；
2．被评估单位提供的天健管帐师事宜所（非凡平凡合资）出具的积年度财务报表审计陈诉及
其他财务资料、实物资产盘货资料；

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3．被评估单位提供的单位根基情形先容、汗青出产策划资料、策划筹划和收益预测资料；
4．被评估单位相关部门及职员提供的相关质料；
5．相关行业及市场容量、市场远景、定价计策及将来营销方法等资料；
6．从“同花顺”终端查询的相关数据；
7．评估职员举办的市场观测、现场勘测及询证取得的相关资料。
八、评估要领
依据现行资产评估准则及有关规定，企业代价评估的根基要领有资产基本法、市场法和收益
法。
市场法，是指将评估器材与参考企业、在市场上已有买卖业务案例的企业、股东权益、证券等权
益性资产举办较量以确定评估器材代价的评估思绪。本评估项目的评估器材为股东所有权益，由
于今朝国内成本市场发育尚不完善，股权买卖业务市场相关信息资料汇集坚苦，评估中难以取得类似
企业的股权买卖业务案例；同时由于同范例上市公司与被评估单位局限上差异较大，且上市公司公然
资料一般仅限于审计陈诉内容，从今朝公然资料上看，难以对类似上市公司与被评估单位与举办
说明较量，从而难以较为精确简直定被评估单位股权代价，故本次评估不宜采取市场法。
收益法是把特定资产在将来特按时刻内的预期收益还原为当前的资产额或投资额，是以资产
的整体赢利手段为标的举办的评估要领。通过对巨泰建材以前年度的收益说明以及将来策划状况
的观测，公司今朝运行正常，将来收益可以或许举办较公道预测，对应的收益率也可以或许公道估算，可
以采取收益法举办评估。
资产基本法是指在公道评估企业各项资产和负债代价的基本上确定评估器材代价的评估方
法。它是以重置各项出产要素为假设条件，按照委托评估的分项资产的详细情形选用相宜的要领
别离评定估算各分项资产的代价并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东所有权益的评估
代价。巨泰建材各项资产负债权属清晰，且相关资料齐备，可以或许通过采取各类要领评定估算各项
资产负债的代价，故相宜采取资产基本法举办评估。
按照评估器材、代价范例、资料网络情形等相关前提，本次评估确定别离采取资产基本法和
收益法举办评估，经综合说明，最终确定巨泰建材的股东所有权益的评估代价。
下面别离声名两种评估要领的评估措施实行情形。
要领一、资产基本法
（一）活动资产
1．货币资金
货币资金包罗库存现金和银行存款。

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1） 现金
库存现金是指存放在财务部出纳处的库存现金。评估职员在财务处认真人和出纳职员的陪同
下对评估现场事变日的库存现金举办了盘货，根据基准日至盘货日现金出入总额，倒推至基准日
余额，并同现金日记账和总账账户余额查对，金额无误。以经核实后的账面代价确以为评估代价。
2） 银行存款
银行存款共有3 个账户,存放在巨化团体财务有限责任公司、中国工商银行衢州支行和柯城农
商银行衢化支行等处。
评估职员查对了对账单、存款余额调理表，对该账户举办了函证，并得到回函确认，经核实
账表均相符。经核实后，未有影响净资产的大额未达账项。以经核实后的账面代价确以为评估价
值。
2．应收单据
应收单据首要为应收中铁十一局团体第四工程有限公司、宁波宏一电器有限公司和常山县爱
赛特照明有限公司等的不带息银行承兑汇票，评估职员搜查了单据挂号情形，并对库存单据举办
了盘货，查对单据的背书转让情形以及查阅购销条约以确认买卖业务的真实和存在，经核实相符，以
经核实的账面代价确认评估代价。
3．应收账款
应收账款期末余额首要为应收的货款等。
评估职员通过搜查原始凭据、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方法确认款
项的真实性，相识金钱收回的大概性及幻魅账的风险。经核实，应收账款无确切证据证明能所有收
回，存在收不回部分金钱的大概，评估职员举办了说明计较，预计其幻魅账丧失金额与相应计提的
幻魅账筹备差异不大，故将相应的幻魅账筹备金额确以为预估幻魅账丧失，该部分应收账款的评估值即
为其账面余额扣减预估幻魅账丧失后的净额。计提的幻魅账筹备评估为零。
4．预付金钱
预付金钱首要为预付业务往来单位货款和用度等，评估职员查阅了相关付款凭据等原始凭据
及明细账和总账，账账、账表相符。经核实，预付金钱属正常业务，对地契位为经常往来客户，
所对应的资金和权力，评估职员已核实相关付款凭据予以确认，期后可以或许实现其相应的权益，以
经核实的账面代价确认评估代价。
5．其他应收款
其他应收款首要为诉讼金钱、股权转让款等。
评估职员通过搜查原始凭据、基准日后收款记录及相关的文件资料等方法确认金钱的真实性，
相识金钱收回的大概性及幻魅账的风险。

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经核实，应收林芸的货款涉及诉官司项，经尽力催讨另有剩余金钱未收回，剩余金钱追回可
能性很小，企业已全额计提幻魅账筹备，故评估为零。
对付其他金钱，无证据表白其能所有收回，大概有部分不能回收或有回收风险，评估职员进
行了说明计较，预计其幻魅账丧失金额与相应计提的幻魅账筹备差异不大，故将相应的幻魅账筹备金额
确以为预估幻魅账丧失，该部分应收账款的评估值即为其账面余额扣减预估幻魅账丧失后的净额。
计提的幻魅账筹备评估为零。
6．存货
存货包罗原质料和产制品。
（1）原质料
原质料首要为石灰石、烟煤、有色金属灰渣等，评估职员在该企业质料部门认真人陪同下至
客栈一起抽查盘货上述质料，抽查功效账、卡、物基内情符。经现场相识，公司的原质料根基上
为近期购入的质料，由于购入的时刻较短，且被评估单位按现实购入质料本钱核算，原质料账面
代价与当前市场重置价值差异不大，故以核实后的账面代价为评估代价。
（2）产制品
产制品为巨泰建材尚未销售的水泥熟料、水泥和乙炔，采取现实本钱核算。评估职员在该企
业质料部门认真人陪同下至客栈一起抽查盘货上述产物，抽查功效账、卡、物基内情符。盘货中
对产物质量举办须要勘查，并相知趣关产物的销售情形。
由于产制品的销售毛利率较低，对其采取逆减法估算后的余额与其账面本钱靠近，故以核实
后的账面余额为评估代价。
（二）非活动资产
1．呆板装备类牢靠资产
列入评估领域的装备范例有呆板装备587 项，车辆4 辆，电子装备34 项。委估装备首要有回
转窑、磨机、篦冷机、运送机、预解析系统、收尘器、余热操作装备、水泥筒库等出产装备；进
出口荧光说明仪、量热仪、定硫仪等检测装备；电脑、复印机、空调等办公装备以及车辆。
评估职员对企业提供的装备明细清单举办查对，做到账表相符，同时通过对有关的条约、决
算、法令权属证明及管帐凭据的审审核实，对其权属举办了核实。在此基本上，评估职员举办了
现场勘查和核实。
按照本次评估的特定目的及被评估装备的特点，装备确定采取本钱法评估。呆板装备评估的
本钱法是依据被评估呆板装备在全新状态下的重置代价，扣减实体性陈旧贬值、成果性陈旧贬值
和经济性陈旧贬值，或在确定综合成新率的基本上，计较呆板装备评估代价的一种评估要领。成
本法的根基计较公式为：

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评估代价＝重置代价×成新率
1）重置代价简直定
（1） 呆板装备
呆板装备的重置代价按现行市场价确定装备购置价值后，按照装备的详细情形思量相关的国
内运费、安装调试费、公道限期内资金本钱和其他须要公道的用度，并扣除可抵扣增值税确定设
备的重置代价。其计较公式如下：
重置代价=装备购置价（含税）+运杂费+安装调试费+其他用度+资金本钱-可抵扣增值税
（2） 运输车辆
通过市场询价，再加上车辆购置税及其他用度并扣除可抵扣增值税作为其重置代价，个中车
辆购置税依据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》和《车辆购置税征收打点步伐》规定，按
计税依据的10%确定，其他用度首要为车检费、办照费等。其公式如下：
运输车辆重置代价=车辆购买价值+车辆购置税+其他用度-可抵扣增值税
（3） 重置代价计较的相关参数
依据委托方提供的装备评估明细表所列的装备型号、规格，网络近期装备出厂购置价值资料，
对重大装备举办电话询价，确定出本评估装备的购置价值。按照装备范例根据《资产评估常用方
法与参数手册》中相关数据确定出有关费率以确定重置代价，本评估中所选取的相关参数为：
3.1 装备原价或购置价值
3.1.1 翻阅《2014 机电产物报价手册》，查询机床工场店（jichuang.gongchang.cn）、中国供应
商网（cn.china.cn）、盖德化工网（china.guidechem.com）、评估资讯网（pingguw.com）等相关设
备报价网，向上饶中材机器有限公司、浙江同力重型机器制造有限公司、合肥中亚建材设备有限
责任公司、平湖市恒力机器制造有限公司等出产厂家或经销商直接询价。
3.1.2 对已不出产或无法直接得到该装备的购置价的装备：a.按照更换的原则找机能基内情同
的装备价值加以调解，作为该装备的购置价；b.想法取得表内同类装备的价值变革系数然后按组
内推算获得现行购置价；c.按《中国统计年鉴》发布的积年行业价值指数举办批改获得现行购置
价。
3.1.3 对付定制非标装备，按装备总图总重量(t)依同范例装备的单位造价加以调解，无法取得
图纸资料的，按《中国统计年鉴》发布的积年价值指数或参考钢材、人工的价值走势对装备原造
价举办调解。
3.2 装备国内运杂费
装备的运杂费＝装备购置费×运杂费费率

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参照《资产评估常用要领与参数手册》国内装备运杂费概算指标，思量建树单位地址地种别、
装备运程的远近(间隔)、体积的巨细(能否用集装箱、散装)、重量巨细、代价崎岖等诸多身分综合
计取确定。
3.3 装备安装调试费
参照《资产评估常用要领与参数手册》，按装备差别种别并团结装备安装的现实状况计取确定
安装调试费率。
3.4 其他用度
其他用度首要包罗建树项目调研、筹划、可行性研究陈诉、勘测计划和项目从立项、筹建、
竣工到验收评估产生的用度，按摄影关文件及标准并团结工程现真相形确定费率。
3.5 资金本钱
资金本钱按装备购置用度、装备运杂费、安装调试费等其他相关用度、购置安装调试的公道
工期和评估基准日执行的银行贷款基准利率确定。公道工期按照现行相关定额规定，团结现真相
况确定。对公道工期不敷半年者不思量资金本钱。在计较资金本钱时，按资金在建树期内匀称投
入思量。计较公式为：
资金本钱=（装备购置用度＋装备运杂安装调试等其他相关用度）
×(公道工期÷2)×同期贷款基准利率
2） 成新率简直定
A 重要装备成新率简直定
根据现场勘测的装备技能状态，环境前提、负荷巨细、出产班次、出产效率、装备完好率、
产物质量不变性、装备打点、维护保养水平以及技能改革、大修、运行状况等身分加以说明研究，
采取年限法与现场勘测法相团结要领最终确定其综合成新率：
综合成新率=现场勘测确定成新率×权重+年限法确定成新率×权重
①年限法成新率(η1)简直定
η1=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
个中尚可使用年限按照装备的经济寿命年限并团结装备的事变环境、事变强度以及现实使用
状况综合说明晰定。
②现场勘测法成新率(η2)简直定
对大型装备举办现场勘测，相识装备的事变环境，使用前提，并查阅其大、小修记录，及近
期运行记录等有关装备的现有技能状况，对装备各部位别离作出评估分值。装备评估分值即为设
备的现场勘测成新率η2。
B 平凡装备成新率简直定
对代价较小的平凡装备，以使用年限法为主。对更新换代速率、价值变革快，成果性贬值大

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的电子装备，按照使用年限及产物的技能更新速率等身分预估装备的尚可使用年限计较确定成新
率。计较公式为：
成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
C 运输车辆成新率简直定
依据国度颁布的车辆报废标准，起首以车辆行驶里程和使用年限两种要领计较理论成新率，
然后采取孰低法确定其理论成新率，最后对车辆举办现场勘测，如车辆技能状况与孰低法确定的
成新率无大差异则成新率不加调解，如有差异则按照现真相形举办调解。
a 勘测法成新率A
b 年限法成新率B=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
c 行驶里程成新率C=尚可行驶里程/（尚可行驶里程+已行驶里程）×100%
d 综合成新率=min{A,B,C}
3）评估值简直定
在上述计较说明的基本上，按照本钱法的道理，将重置代价和综合成新率相乘得出评估值。
计较公式如下：
评估代价=重置代价×综合成新率
由于装备评估代价中已思量相应评估减值，按照管帐准则计提的装备减值筹备评估为零。
2.修建物类牢靠资产
列入评估领域的衡宇建（构）筑类牢靠资产共86 项，个中修建物58 项，首要为变电所、配
电站、水泵房、化验楼、石灰石破碎厂房、原料配料库、生料均化库熟料库、AQC 锅炉厂房、水
泥及乙炔出产用厂房、客栈及其隶属用房等；构筑物28 项，首要为堆棚、筒库、管网、阶梯、简
易棚等出产隶属办法。
评估职员对企业提供的修建物类牢靠资产明细清单举办了查对，做到账表相符，同时通过对
衡宇全部权证等产权证明质料的审审核实，对其权属举办了核实，评估职员举办了现场勘测和核
实，同时网络了相关取价资料。
按照委估资产的特点及本次评估目的，本次列入评估领域的修建物首要是出产用家产厂房及
其隶属用房，采取本钱法举办评定估算。根基计较公式为：
评估代价＝重置代价×成新率
1）重置代价简直定
对付无决算资料的衡宇修建物，按照当地当局发布的衡宇重置价值标准，思量装修、改革、
结构、楼层等身分举办批改最终确定其重置代价。
对付有相关工程决算资料的自建修建物，重置价值的计较公式如下：

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重置代价=建安工程造价+前期用度+其他用度+资金本钱
（1） 修建安装工程费
对付被评估单位能提供决算资料的重要修建物，采取预决算调解法及调价系数调解法确定其
修建安装工程费。
预决算调解法以待估修建物竣工图及相关资料和审计后决算修建安装工程量为依据，按现行
工程预算定额、综合费率及基准日建材市场价值测算确定基准日修建安装工程费。
调价系数调解法以工程竣工决算中的核定造价为基本，按照省、市有关打点部门颁发的《建
筑安装工程预算定额》、《工程量清单计价类型》、《单位估价表》及当地的《修建工程造价信息》
团结相关的调价文件、取费标准来测定综合调价系数，举办调解评估。
（2） 前期工程费及其他相关用度
前期工程费及其他相关用度包罗勘探计划费、建树单位打点费及区域规定收取的与制作衡宇
及构筑物相关的其他用度等，详细标准详见下表：
（3） 资金本钱
资金本钱按建安工程用度、前期工程费及其他相关用度、公道建树工期和评估基准日执行的
银行贷款基准利率确定。公道工期按照现行相关定额规定，团结现真相形确定。对公道工期不敷
半年者不思量资金本钱。在计较资金本钱时，按资金在公道工期内匀称投入思量。计较公式为：
资金本钱=（建安工程用度＋前期工程费及其他相关用度）×(公道工期÷2) ×利率
3） 综合成新率简直定
1．对付相对代价大、重要的修建物成新率采取年限法成新率与现场勘测成新率相团结的要领确
定其综合成新率，即别离用年限法和调查法计较出成新率，然后按照差别权重计较出综合成新率。
计较公式为：
综合成新率C=现场勘测成新率A×权重+年限法成新率B×权重
A. 现场勘测成新率
评估职员实地勘测或观测相识委估修建物的使用状况，充实相识其维护、改革情形，团结《房
屋完损品级评定标准》和《判定衡宇新旧程度的参考依据》以及《衡宇差别成新率的评分标准及
批改系数》等相关规定，通过对修建物各分部工程（即基本、结构、屋面、门窗、楼地面、装修、
安装工程等）举办逐项评分，以分部工程造价占建安造价的比率做为权重测算其总体成新率。计
算公式为：
n
现场勘测法成新率=ΣPi×Qi
i=1

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式中：Pi—近况评分
Qi—权重（即分部工程造价占建安造价的比率）
B 年限法成新率
依据评估领域内修建物的已使用年限僧人可使用年限计较确定成新率。计较公式为：
年限法成新率＝尚可使用年限／（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
个中尚可使用年限按照修建物经济耐用年限并团结其维护保养、所处环境及现实使用状况等
综合说明晰定。
2．对付结构相对简单的建(构)筑物，采取年限法确定成新率，并按照修理维护、使用环境等
情形详细情形对理论成新率举办批改确定综合成新率。
按照《房地产估价类型》中关于各类衡宇的经济耐用年限的参考值，团结评估领域内修建物
详细情形，确定种种修建物的经济使用年限。
3）评估值简直定
评估值=重置代价×成新率
3.在建工程
在建工程-土建工程共3 项，为污泥资源综合操作项目、2000 吨/天水泥炉窑烟气脱硝工程和
熟料装置立磨提产技改项目。经核实，在建工程账面产生用度根基公道，未发明不公道用度，其
账面支出根基能反应出工程对应的形象进度下的重置本钱扣减账面未浮现的未付工程款后的金
额，以核实后的账面值确以为评估值。
4．无形资产-地皮使用权
列入评估领域的为2 宗家产用出让地皮使用权，总面积215,426.40 平方米。
按照《资产评估准则》，通行的地皮评估要领有市场较量法、收益还原法、假设开发法、本钱
逼近法、基准地价系数修处死等。由于待估地皮为家产用地，类似地区同类地皮出让案例较多，
因而选用市场较量法举办评估。
市场法是指在求取估价器材地皮价值时，将估价器材与近期内产生买卖业务的类似地皮举办较量，
并按照其地皮价值，颠末各类身分批改后，获得估价器材地皮价值的一种要领。其计较公式为：
评估地价＝较量案例宗地价值×买卖业务情形批改系数×买卖业务期日批改系数×地区身分批改系数×
个别身分批改系数
由于被评估的地皮均已治理权证，故需思量加计契税。
宗地评估代价=宗地评估单价×地皮面积×（1+契税税率）
（三）活动负债

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1．短期借钱
短期借钱为向巨化团体公司财务结算中心和巨化团体财务有限责任公司的贷款。我们查阅了
有关借据及相关资料，相识借钱前提、限期，通过查阅账簿、记账凭据等相识借钱、还款、过时
情形，并对借钱举办了函证，回函相符。以经核实后的账面代价作为评估代价。
2．应付账款
应付账款首要为应付对地契位的工程款、货款等，通过查对明细账与总账的一致性、对金额
较大的发放函证，并举办了须要的更换措施，抽查包罗购货发票、条约、凭据等相关资料核实，
经核拭魅账表相符，均为企业应包袱的债务，以经核实后的账面代价确以为评估代价。
3．预收金钱
预收金钱首要为企业按照业务条约或业务双方约定而预先收取的条约预收款以及部分经常往
来客户的金钱结算余额。评估职员通过查对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证，并
举办了须要的更换措施，核实了相关业务条约和进账凭据等资料确定债务的存在，同时留意核实
所对应项目的产生本钱是否举办过结转，按照收入实现、本钱结转的匹配原则来确定全部金钱是
否真属预收性质，经核实预收金钱确属尚不能确以为收入的预收金钱，企业基准日后需以产物或
处事提供给对方，收购库存打底裤收九分裤，是企业应包袱的债务，以经核实的账面代价确以为评估代价。
4．其他应付款
其他应付款首要包罗工程质保金和氟石膏担保金等。评估职员查对了明细账与总账的一致性，
对金额较大的发放函证，并举办了须要的更换措施，核实了相关的凭据及有关资料，均为现实应
包袱的债务，其他应付款以经核实后的账面代价确以为评估代价。
5．应付职工薪酬
应付职工薪酬首要为企业依政策规定提取的工会经费及双学达标嘉奖，评估职员查对了明细
账与总账的一致性，工会经费的计提切合计提标准的要求，金额计较精确，为现实包袱的债务，
以经核实的账面值确以为评估值。
6．应交税费
应交税费包罗应交的增值税、城建税、教诲费附加、处所教诲费附加和水利建树基金等，评
估职员查对了明细账与总账的一致性，验算和查阅了税务关照单，公司均按相关的税率计提、申
报及缴纳，经核实无误。以核实后的账面代价确以为评估代价。
7．应付利钱
应付利钱为预提的未付借钱利钱，是公司按权责产生制原则计提的，由评估基准日前包袱的
但由期后付出的各项用度，由于计提和付款的时刻差形成的余额。评估职员取得相关借钱条约，

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查对利钱预提金额，以经核实后的账面代价确以为评估代价。
（四）资产基本法评估功效
股东所有权益代价＝各单项资产评估值之和－各项负债之和
要领二、收益法
收益法是通过估算被评估资产在将来的预期收益，并采取相宜的折现率折算成现值，然后累
加求和，得出被评估资产的评估值的一种资产评估要领。详细评估情形如下：
（一）评估措施
1．预备事变
在评估职员进入现场后，评估机构向被评估单位提供了所需资料和需要相识问题的清单，以
便于被评估单位有关职员举办筹备。操作有关资料相识企业情形，并起源确定评估的详细途径、
要领和参数。
2．市场研究说明
组织职员举办市场研究说明，首要包罗宏观经济信息、相关法令及礼貌、市场及行业信息、
行业成长情形、开发周期及竞争情形、客户所处行业中的职位及自身成长情形、向行业专家举办
咨询、汇总并记录研究功效。
3．现场调研
按照时刻布置举办现场事变，网络详细信息及相关资料；与打点层及主管职员就公司情形进
行接头；将得到的信息与所需资料清单对较量；现场相识资产的运营情形；汇总尚未取得的资料
清单。
4．财务说明与财务预测
在市场调研事变的基本上，说明被评估单位财务及策划情形，按照被评估单位提供的将来发
展预测表，团结被评估单位的现实与大概，接头批改有关要领、假设和参数，提出资料和成长预
测表的修改意见，协助客户成立财务模子。
5．评定估算
按照被评估单位提供的批改预测功效，查阅有关资料，征询有关专家提议，选择评估途径和
详细要领计较、说明，获得评估功效。对起源评估结论举办综合说明，将评估功效提交委托方，
并就有关问题与委托方有关职员接头。在取得一请安见的基本上，最终确定股东所有权益代价。
（二）收益模子的选取
1．团结本次评估目的和评估器材，采取折现现金流法确定企业自由现金流评估值，并说明
公司溢余资产、非策划性资产等的代价，对企业自由现金流评估值举办批改确定公司的整体代价，
并扣除公司的付息债务确定公司的股东所有权益代价。计较式为：

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股东所有权益代价＝企业自由现金流代价＋溢余资产＋非策划性资产的代价-非营运性负债
的代价-付息债务
个中：企业自由现金流代价的计较公式如下：
. . n
n
n
i
i
P Ri r R r r .
.
.
. . . . (1. ) . / . (1. ) 1
1
式中：P——企业自由现金流代价
r——折现率
Ri——第i 年的净现金流量
Rn+1——第n+1 年开始的企业自由年净现金流量
（三）评预计较历程
1．收益期与预测期简直定
本次评估假设公司的存续时代为永续期。采取分段法对公司的收益举办预测，即将公司将来
收益分为明晰的预测时代的收益和明晰的预测期之后的收益。明晰的预测期在综合思量了企业所
在行业的周期性和企业自身成长的周期性等身分的基本上确定。
2．将来收益简直定
本次评估采取企业的自由现金流量作为收益指标，计较公式如下：
企业自由现金流=息前税后利润＋折旧及摊销－营运资金增加额－成个性支出
息前税后利润＝营业收入－营业本钱－营业税金及附加－打点用度－销售用度＋营业外收入
－营业外支出－所得税
评估职员按照公司的策划汗青、将来成长筹划、市场状况、宏观经济及行业成长轮廓等，预
测公司将来策划期内的各项策划收入和本钱用度，确定各期企业自由现金流量。
3．折现率简直定
采取收益法评估企业代价，要求评估功效的内涵与采取的收益指标范例以及折现率的口径一
致。本次评估采取的收益指标为企业自由现金流，故折现率采取加权均匀成本本钱（WACC），计
算公式如下：
.1 . e d
E D
WACC K K T
E D E D
. . . . . .
. .
式中：WACC ——加权均匀成本本钱；
e K
——权益成本本钱；
d K
——债务成本本钱；

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T ——企业所得税税率；
D
E ——成本结构。
个中权数采取企业自身成本结构计较取得。
债务本钱Kd 即为债务成本市场回报率，采取现时的均匀利率水平。
股权成本本钱Ke 按国际凡是使用的CAPM 模子求取，计较公式如下：
. . e f c f m K . R . Beta.MRP . R . R . Beta. R . Rf . Rc
式中： e K
——权益成本本钱
f R
——无风险利率
m R
——市场回报率
Beta——权益的系统风险系数
MRP——市场的风险溢价
c R
——企业特定风险调解系数
4．溢余资产、非策划性资产负债简直定
溢余资产是指与企业策划收益无直接干系的，高出企业策划所需的多余资产；非策划性资产
负债是指与企颐魅正常策划收益无直接干系的，包罗不发生收益的资产和评估预测收益无关的资产
负债，第一类资产不能为企业带来直接策划收益，第二类资产虽然发生利润能为企业带来收益但
在收益预测中未加以思量。溢余资产、非策划性负债按照资产基本法中对应的该项资产或负债的
评估值确认。
5．付息债务评估值简直定
付息债务即为企业的债务成本，详细为评估基准日被评估企业需要付息的债务。按照资产基
础法中对应的该项负债的评估值确认。
6．企业股东所有权益代价简直定
按照上述测算数据，套用收益法计较公式，计较确定企业股东所有权益代价评估值。
九、评估措施实行历程和情形
本公司接管委托后，根据双方约定，选派资产评估职员，团结被评估单位的资产漫衍情形，
构成评估项目组。于2014 年5 月26 日开始评估前期筹备事变，拟定评估事变打算，于2014 年5
月30 日正式进驻现场开始评估事变，并于2014 年6 月10 日出具正式资产评估陈诉书。整个评估

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事变分五个阶段举办：
（一）接管委托阶段
1．项目观测与风险评估，明晰评估业务根基事项，确定评估目的、评估领域和器材、评估基
准日；
2．接管委托方的资产评估项目委托，签订业务约定书；
3．拟定资产评估事变打算，提出评估打算时刻布置，确定项目认真人和项目构成员，确定评
估要领等；
4．构成项目小组，并对项目构成员举办培训。
（二）资产核实阶段
评估职员指导巨泰建材怎样举办评估前相关资产清查、填报评估申报表及有关资产评估的准
备和配合事变，核实资产与验证资料。
1．对付实物性资产，依据申报表在有关职员的陪同下举办现场实物勘查，对实物性资产状况
举办察看，并向资产打点职员相识资产的使用、维护、打点状况，作出相应记录；
2．对非实物性资产和负债相识其情形，查阅相关财务资料，发函询证，网络条约、协议等资
料；
3．网络资产的有关产权证明文件，其他有关证明文件等资料；
4．网络资产评估需要的各类资料；
5．及时与企业高管层举办相同，协调现场评估中呈现的有关问题。
（三）评定估算阶段
1．按照评估目的及评估资产的特点，选择评估途径及详细要领、选取相关参数；
2．开展市场调研、询价事变，网络价值信息资料及评估的相关资料；
3．对企业提供的将来成长前程、市场远景，以及损益等预测经济指标举办说明、判断、调解
等，确定其公道性；
4．确定企业将来收益及折现率；
5．采取资产基本法对实物资产及债权债务举办评估，确定资产基本法评估功效；
6．采取收益法对企业将来赢利手段举办评估，确定收益法评估功效。
（四）功效汇总阶段
1．汇总分项资产的评估功效，搜集清算评估稿本；
2．说明评估要领及评估功效的公道性，专业收购大量库存手袋 求购信息，评估师形成专业评估意见，撰写评估陈诉；
3．内部复核，验证评估功效；

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4．评估陈诉征求委托方和各有关方意见；
5．按照内部复核意见和委托方的反馈意见，对评估陈诉作须要的修改。
（五）出具评估陈诉阶段
评估陈诉最终考核、签发，出具评估陈诉。
十、评估结论
（一）资产基本法评估功效
股东所有权益代价＝各单项资产评估值之和－负债
采取资产基本法评估后的资产、负债、股东所有权益代价别离为280,827,579.06 元、
121,322,222.93 元和159,505,356.13 元，与账面值270,748,312.33 元、121,322,222.93 元、
149,426,089.40 元对比别离增值10,079,266.73 元，0 元和10,079,266.73 元，增值率别离为3.72 %、
0%和6.75%。种种资产、负债详细评估功效如下：
金额单位：人民币元
资产项目
账面净值 评估代价 增减值 增减率%
A B C=B-A D=C/A×100%
活动资产 1 46,114,498.46 46,114,498.46
非活动资产 2 224,633,813.87 234,713,080.60 10,079,266.73 4.49
个中：牢靠资产 3 123,021,223.89 132,260,981.00 9,239,757.11 7.51
在建工程 4 16,701,139.60 16,701,139.60
无形资产 5 84,911,450.38 85,750,960.00 839,509.62 0.99
资产总计 6 270,748,312.33 280,827,579.06 10,079,266.73 3.72
活动负债 7 121,322,222.93 121,322,222.93
非活动负债 8
负债总计 9 121,322,222.93 121,322,222.93
全部者权益 10 149,426,089.40 159,505,356.13 10,079,266.73 6.75
评估功效具体情形见评估明细表。
（二）收益法评估功效
采取收益法评预计较的股东所有权益代价为163,290,000.00 元，与审计后账面全部者权益
149,426,089.40 元对比，本次评估增值13,863,910.60 元，增值率为9.28%。（详细测算表见后附的
收益法计较表）
（三）评估功效综合说明
采取资产基本法确定的股东所有权益代价为159,505,356.13 元，采取收益法确定的股东所有
权益代价为163,290,000.00 元，两者相差3,784,643.87 元，差异率2.32%。经说明，我们以为上述
两种评估要领的实行情形正常，参数选取公道。思量到收益预测是基于对将来宏观政策、环保行

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颐魅政策和建材产物相关市场的预期及判断的基本长举办的，由于现行经济及市场环境的不确定因
素较多，经综合思量，本次评估以资产基本法确定的评估代价159,505,356.13 元作为公司的股东
所有权益代价。
（四）评估结论
按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，评估职员推行须要的评估措施，对巨
泰建材的股东所有权益举办了评估。巨泰建材在评估基准日2014年5月31日的股东所有权益评估价
值为159,505,356.13 元， 与审计后账面全部者权益149,426,089.40 元对比， 本次评估增值
10,079,266.73 元，增值率为6.75 %。
本评估结论不应当被以为是对评估器材将来可实现价值的担保。
十一、出格事项声名
（一）在对巨泰建材股东所有权益代价评估中，本公司对巨泰建材提供的评估器材和相关资
产的法令权属资料及其来历举办了须要的磨练，从巨泰建材提供的法令权证、管帐资料及其他有
关资料看，评估器材和相关资产的权属属巨泰建材全部。提供有关资产真实、正当、完整的法令
权属资料是巨泰建材的责任，我们的责任是对巨泰建材提供的资料作须要的磨练，评估陈诉不能
作为对评估器材和相关资产的法令权属简直认和担保。若被评估单位不拥有前述资产的全部权，
或对前述资产的全部权存在部分限制，则前述资产的评估功效和巨泰建材股东所有权益代价功效
会受到影响。
（二）我们已对本评估陈诉中的实物资产举办了实地勘测，并对勘测的客观性、真实性、公
正性包袱责任，但我们对实物资产的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被构筑物或修建物遮
盖、未袒露及难以打仗到的部分，我们未采纳开挖等法子举办勘查；对付呆板装备仅举办一般性
的通例相识，未借用仪器举办任何实质性的检测事变。我们依据委托方提供的资料举办评估，不
包袱对估价器材的质量举办观测的责任。
（三）评估基准日后、有效期以内，若资产数量及价值标准产生变革，对评估结论发生影响
时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论举办调解或从头评估。
（四）在资产基本法评估时，未对资产负债评估增减值作大概涉及的纳税筹备。
（五）本评估功效是依据本次评估目的、以陈诉中展现的假设条件而确定的股东所有权益的
现时市场代价，没有思量评估器材活动性、控股权和少数股权等身分发生的溢价或折价，以及特
殊的买卖业务方法大概追加或镌汰支付的价值等对评估代价的影响，也未思量宏观经济环境产生变革
以及遇有天然力和其余不行抗力对资产价值的影响。
（六）本次股东所有权益代价评估时，我们依据现时的现真相形作了我们以为须要、公道的
假设，在资产评估陈诉中列示。这些假设是我们举办资产评估的条件前提。当将来经济环境和以


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