编辑：义乌收购库存-义乌库存收购_收购库存-义   浏览：   添加时间：2020-09-26 00:04

　　

 

接(二)
烟台园城企业团体股份有限公司关于向特定工具刊行股票收购资产暨关联买卖营业通告(三)

二、关于举办资产评估有关事项的声名
(一)委托方与资产占据方轮廓
1、委托方轮廓
单元名称：园城实业团体有限公司（以下简称“园城实业”）
住所：芝罘区文化宫后街88号
注册成本：贰亿壹仟捌佰柒拾柒万捌仟捌佰元
法定代表人：徐诚惠
公司范例：有限责任公司
策划范畴：建材、化工产物（不含伤害化学品），装饰原料、钢材、木柴、机电产物（不含金及罕有金属）的贩卖、计较机软件开拓、信息资询；房地产开拓；水利工程施工（需经容许策划的，须凭容许证、天资证策划）。

“园城实业”为“园城股份”的第一大股东，持股比例为29.79%。

“园城股份”轮廓
公司法定中文名称：烟台园城企业团体股份有限公司
公司法定代表人：徐城惠
公司注册地点：山东省烟台市南大街261号
公司A股上市买卖营业所：上海证券买卖营业所
公司A股代码：600766
2、资产占据方轮廓
单元名称：山东天创团体有限公司（以下简称“山东天创”）
住所：福山区百舸苑大旅馆七楼
法定代表人：孙志强
注册成本：壹亿陆仟壹佰捌拾万元
公司范例：有限责任公司（法人独资）
策划范畴：房地产开拓、贩卖（凭审定的天资施工）；塑钢门窗、铝合金门窗（不含国度专项审批）加工、贩卖、安装；批发、零售构筑原料、装潢原料、钢材、五金交电、金属原料（不含珍贵金属）。

　　资产评估有关事项的声名
(二)关于评估目标的声名
“园城股份”拟向“园城实业”刊行股份购置“园城实业”所持有“山东天创”100%股权，本次评估为该定向增刊举动所涉及的所有资产及相干欠债提供代价参考或咨询意见。

(三)关于评估范畴的声名
本次评估的范畴为“山东天创”2007年3月31日的所有资产及相干欠债，详细包罗活动资产、恒久投资、牢靠资产(构筑物类、装备类)、递延税款资产以及相干欠债，其资产范例及账面金额如下表： 金额单元：人民币元
序号 科目名称 账面代价 序号 科目名称 账面代价
1 一、活动资产合计 386,655,833.19 16 构筑物类 2,880,000.00
2 钱币资金 67,247,954.49 17 四、递延所得税资产 5,862,309.84
3 预付账款 20,534,030.03 18 五、资产总计 495,635,145.58
4 其他应收款 4,754,798.68 19 六、活动欠债合计 230,159,183.91
5 减：幻魅账筹备 281,420.35 20 应付单据 7,400,000.00
6 其他应收款净额 4,473,378.33 21 应付账款 33,776,556.81
7 存货 294,400,470.34 22 预收账款 186,414,545.26
8 二、恒久投资合计 83,299,390.94 23 其他应付款 20,889,689.76
9 三、牢靠资产合计 2,797,055.51 24 应付福利费 349,005.16
10 牢靠资产原价 3,155,578.00 25 应交税金 -18,359,353.91
11 个中：装备类 275,578.00 26 其他应交款 -311,259.17
12 构筑物类 2,880,000.00 27 七、恒久欠债合计 100,000,000.00
13 减：累计折旧 358,522.49 28 恒久借钱 100,000,000.00
14 牢靠资产净额 2,797,055.51 29 八、欠债合计 330,159,183.91
15 个中：装备类 275,578.00 30 九、净资产 148,455,405.57
纳入评估范畴的详细资产，以我公司提供的“种种资产及欠债评估申报明细表”为准，且都颠末尾武汉众环管帐师事宜全部限责任公司核定。

(四)关于评估基准日的声名
本项目资产评估基准日是二○○七年三月三十一日。评估基准日是按照本次评估的特定目标，由我公司确定。其创立的来由和前提是：
1、与资产占据方财政陈诉期相跟尾；
2、与制定向增发这一经济举动在时刻上贴近。

(五)也许影响评估事变的重大事项声名
本次评估的衡宇构筑物账面代价2,583,475.20元，该衡宇已向烟台市福山区资产评估有关事项的声名城关名誉社福海路分社治理抵押贷款，共借钱300万元。其衡宇全部权证载全部权工钱徐城惠，全部权尚未过户。

本次评估的在产物中天创国际城贸易网点39,071平方米及天创国际城土地行使权31,415平方米已设定抵押。

除此以外，我单元不存在影响出产策划勾当和财政状况的重大条约、重大诉讼、包管事项。也无其他重大对外财政理睬和或有事项。

(六)资产及欠债清查环境的声名
按照本次评估的目标，我单元组织了相干职员对部门资产及相干欠债举办了清查事变，详细清查环境和清查功效声名如下：
1、清查的范畴
列入清查范畴的资产为我单元2007年3月31日的所有资产及相干欠债，资产范例及账面金额别离为：活动资产386,655,833.19元，恒久投资83,299,390.94元，牢靠资产2,797,055.51元，递延税款借项5,862,309.84元；活动欠债230,159,183.91元，恒久欠债100,000,000.00元，清查的资产均为我单元全部。

2、实物资产漫衍所在及特点
存货——在制品类资产别离位于山东省烟台市福山区福海路南段西侧正在建树的天创国际城第一期房地产开拓项目和位于烟台市牟平区国际高尔夫球场内牟平绅士旅馆项目。

装备类资产所有位于山东省烟台市福山区福海路160号百舸苑大旅馆第七层内，装备首要为办公电脑和车辆，其装备大多为国产装备。总体上，装备状况精采。以当代化电子装备为主，均系办公用当代电子装备。

衡宇构筑物类资产为山东省烟台市福山区福海路160号百舸苑大旅馆第七层，建成于1984年，衡宇构筑物维护调养环境较好。

3、清查事变的组织、时刻、实验方案
按照本次评估目标，公司创立了以财政认真人任组长的清查率领小组，其他相干部分有关职员介入，率领小组下设非实物活动资产和欠债、存货和牢靠资产等两个资产清查小组。各资产清查小组对单元部门资产和相干欠债举办了全面整理与盘货。清查的时刻是从2007年3月31日至2007年4月2日。

牢靠资产的清查采纳按资产打点单元逐台(套)清查的方法，并按照行使环境举办挂号，然后与牢靠资产台账、财政明细账查对。对盘货中存在差此外牢靠资产单资产评估有关事项的声名独挂号，并查找差此外缘故起因。对非实物活动资产和欠债首要由财政职员核查账目标情势举办。

4、清查功效
在此基本上我单元按评估机构的有关要求填制了“种种资产清查评估明细表”，并提交给资产评估机构。

(七)资料清单
本次资产评估，“山东天创”已向评估机构提供了以下资料复印件：
1、山东天创团体有限公司法人业务执照；
2、山东天创团体有限公司2007年3月31日资产欠债表；
3、《国有土地行使权证》及建树筹划容许证、建树施工容许证、预售容许证等；
4、资产清查评估明细表；
5、其他评估机构以为必要的资料。

委托方：园城实业团体有限公司（盖印）
法定代表人：（署名）
日期：二○○七年四月二十三日
资产占据方：山东天创团体有限公司（盖印）
法定代表人：（署名）
日期：二○○七年四月二十三日
三、关于资产清稽核实环境的声名
资产清稽核实环境的声名
(一)资产清稽核实的内容
湖北众联资产评估有限公司对山东天创团体有限公司(以下简称“山东天创”)委托评估条约书中确定的评估范畴举办了抽查复核，抽查复核的资产范例及账面金额如下表： 金额单元：人民币元
序号 科目名称 账面代价 序号 科目名称 账面代价
1 一、活动资产合计 386,655,833.19 16 构筑物类 2,880,000.00
2 钱币资金 67,247,954.49 17 四、递延所得税资产 5,862,309.84
3 预付账款 20,534,030.03 18 五、资产总计 495,635,145.58
4 其他应收款 4,754,798.68 19 六、活动欠债合计 230,159,183.91
5 减：幻魅账筹备 281,420.35 20 应付单据 7,400,000.00
6 其他应收款净额 4,473,378.33 21 应付账款 33,776,556.81
7 存货 294,400,470.34 22 预收账款 186,414,545.26
8 二、恒久投资合计 83,299,390.94 23 其他应付款 20,889,689.76
9 三、牢靠资产合计 2,797,055.51 24 应付福利费 349,005.16
10 牢靠资产原价 3,155,578.00 25 应交税金 -18,359,353.91
11 个中：装备类 275,578.00 26 其他应交款 -311,259.17
12 构筑物类 2,880,000.00 27 七、恒久欠债合计 100,000,000.00
13 减：累计折旧 358,522.49 28 恒久借钱 100,000,000.00
14 牢靠资产净额 2,797,055.51 29 八、欠债合计 330,159,183.91
15 个中：装备类 275,578.00 30 九、净资产 148,455,405.57
评估职员在资产占据方有关职员的共同下对上述资产和欠债的账面金额及形成、产权状况、正当性举办了审稽核实，对实物资产的品格、数目、行使和调养状况、计量依据、存放所在举办了现场观测，对也许影响资产评估的重大事项举办了相识，为评定其投资代价建立依据。

(二)资产清查的进程和要领
本评估项目分成财政、呆板装备、房地产等三个评估专业组，从2007年4月2日至2007年4月8日，在“山东天创”财政部等部分有关职员共同下，对该单元委托评估范畴内的资产和欠债举办了全面的清稽核实。现将各项资产和欠债的详细清稽核实环境分述如下：
1、活动资产清稽核实环境声名
财政评估专业小组在该单元有关财政职员的共同下，按照委估清单和管帐科目列示的账面金额，对活动资产中差异性子的科目接纳了差异的清查要领，详细清查环境声名如下：
(1)钱币资金的清稽核实
“山东天创”纳入评估范畴的钱币资金账面值为67,247,954.49元，个中现金26,565.60元，银行存款67,221,388.89元。

现金：“山东天创”所拥有的现金所有为人民币26,565.60元，存放于该单元的财政部。评估职员对库存现金举办了实地皮址，并对盘货日尚未入账的现金出入单子举办了逐笔审验，盘货数与账面记录经调解查对符合后，将盘货功效按照盘货日至基准日的账面记录倒推至评估基准日金额，经查对，与该单元记录同等，可以确认账实符合，确定以现金账面值作为清查调解值。

银行存款：“山东天创”的银行存款所有为人民币存款67,221,388.89元，存款账户19个。评估职员查对了银行存款账、表，索取了银行存款账号及对账单，考核了银行存款余额调理表，对大金额的银行存款举办了函证，确定以银行存款账面值作为清查调解后账面值。

(2)债权资产的清稽核实
预付账款：纳入评估范畴的预付账款账面值为20,534,030.03元，首要是预付的工程原料款。在清查进程中，评估职员首要采纳磨练预付账款的账簿记录、条约、原始凭据以及经对方确认的相干根据，确认其存在性、正当性。最后，确定该单元预收账款清查调解值为20,534,030.03元。

其他应收款：纳入评估范畴的其他应收款账面余额为4,754,798.68元，首要是往来款、代垫资金、担保金等。在清查进程中，评估职员通过磨练应收账款的账簿记录、原始条约、原始凭据以及经对方确认的相干根据，确认其存在性、正当性。最后，确定该单元其余应收款清查调解值为4,754,798.68元。

幻魅账筹备：纳入评估范畴的幻魅账筹备账面值为281,420.35元，以其余应收款的余额为计提基数，按账龄说明法计提的备抵科目余额，以其账面值作为清查调解值。

(3)存货清稽核实
在产物：纳入评估范畴的在产物账面值294,367,786.04元，为“山东天创”位于山东省烟台市福山区福海路南段西侧正在建树的天创国际城第一期房地产开拓项目及位于烟台市牟平区国际高尔夫球场内牟平绅士旅馆项目。

天创国际城第一期房地产开拓项目拟建树的构筑面积为156,232.48平方米，个中高层住宅102,219.00平方米，拟贩卖贸易网点为9,058.32平方米，拟出租贸易网点44,955.16平方米；烟台市牟平区国际高尔夫球场内牟平绅士旅馆项目拟建树的构筑面积为27,259.85平方米，个中公寓构筑面积18,859.85平方米，拟出租贸易面湖北众联资产评估有限公司 -12-资产清稽核实环境的声名积8,400.00平方米。

今朝两处在产物正在建树中，已经治理了土地证、建树用地筹划容许证、建树工程筹划容许证、构筑工程施工容许证和部门商品房预售容许证等相干证件。评估职员对该公司在产物举办了全面过细的清稽核实，清查率为100%。经核实，天创国际城贸易网点39,071平方米及天创国际城所占用的土地31,415平方米均已设定抵押；评估明细表所列项目、名称等与实物根基同等，最后确定在制品清查调解后帐面值为294,367,786.04元。

在用低值易耗品：纳入评估范畴的在用低值易耗品账面值为32,684.30元，为办大众具和办公用品类，评估职员对该公司在用低值易耗品举办了全面过细的清稽核实，清查率为100%。评估明细表所列项目、名称等与实物根基同等，最后确定在用低值易耗品清查调解后账面值为32,684.30元。

2、恒久投资清稽核实环境声名
“山东天创”纳入本次评估范畴的恒久投资为其他股权投资，共3项，账面代价为83,299,390.94元。评估职员对恒久投资一一核实，相识详细投资情势、收益获取方法和占被投资单元成本的比重。对恒久投资以核实其投资本钱和投资收益确定该项投资的清查调解值。

个中，烟台隆城投资有限公司于2006年年底举办投资，投资额为58,000,000.00元，占45%，首要从事房地产开拓与贩卖；山东置城团体有限公司于2005年举办投资，投资额为11,500,000.00元，占8.50%，首要从事房地产开拓与贩卖；济南天业实业有限公司于2006年举办投资，投资额为16,000,000.00元，占8.96%，首要从事房地产开拓与贩卖。按照武汉众环管帐师事宜所审计功效，其他恒久投资的账面和清查调解值如下表：
恒久投资清查明细表（金额单元：人民币元）
被投资单元（品种） 投资比例 账面代价 调解后账面值
烟台隆城投资有限公司 45.00% 55,799,390.94 55,799,390.94
山东置城公司 8.50% 11,500,000.00 11,500,000.00
济南天业实业公司 8.96% 16,000,000.00 16,000,000.00
合 计 83,299,390.94 83,299,390.94
3、呆板装备清稽核实环境声名
(1)清稽核实的内容
本次装备清稽核实的内容为“山东天创”所有装备类资产。按照资产占据方提资产清稽核实环境的声名供的资产明细表所载明的内容，清稽核实的范畴如下表所示：（金额单元：人民币元）
资产种别 数目 账面原值 账面净值
牢靠资产—车辆 1 197,338.00 162,975.54
牢靠资产—电子装备 16 78,240.00 50,604.77
合计： 17 275,578.00 213,580.31
评估职员依据委托方提供的清单，对上述表格中的车辆及各类装备的技能状况举办了全面核查，逐台逐项举办了盘点。据清查相识的功效，没有租入、租出装备，也无装备抵押环境。

(2)呆板装备类资产的漫衍环境及特点
资产的漫衍环境：“山东天创”是房地产开拓专业公司，其装备首要为公司办公处事，有电子装备和车辆。该公司于2004年5月创立，其装备均为2005年后购置，全部装备均漫衍在公司各办公室，均处于正常行使状态。

装备特点：申报评估装备分为电子装备和运输车辆。电子装备有电脑、复印机、打印机、彩电和空调等；运输车辆为一台别克轿车。

(3)清稽核实的进程和要领
清稽核实事变是在该公司财政和有关打点职员的陪同下完成，清稽核实的时刻为2007年4月4日――2007年4月6日。起首由公司有关打点职员先容装备的根基环境，相识装备的漫衍环境，比较申报的装备清查明细表，对账面原值组成举办说明，网络有关装备的购买凭据。最后在该公司装备打点职员的陪同下，举办现场清稽核实。详细做法如下：
①按照资产占据方提供的种种装备清查评估明细表，查明晰认有无实物，并作响应记录，在现场清查中进一步完美明细表的内容，对牢靠资产账簿举办查对，并对原值的构成举办观测，复印了部门重要装备的购买发票或条约。

②观测相识该公司执行的管帐制度、计提折旧的要领，把握该公司装备类资产的总体价值程度。

③对装备类资产举办产权确认。装备类动产产权权属简直认完全以公司申报的评估明细表确定的明细项目和管帐数据为准。装备类资产清查中，未发明有抵押举动和全部权转移等影响资产完备产权的迹象。

④对该公司重点装备的技能状况及补缀环境举办具体观测相识，请公司的装备打点职员先容装备的技能特性、行使频率、和维护调养环境。

(4)清稽核实的结论资产清稽核实环境的声名
实验了以上对种种装备清稽核实的措施后，对装备的质量和数目有了较全面的相识，经清稽核实，申报评估装备数目与现实数目符合，清查调解后装备原值275,578.00元，净值213,580.31元。账物符合，为评估时精确反应装备的客观代价提供了基本。

4、衡宇建(构)筑物清稽核实环境声名
(1)清稽核实范畴
本次清稽核实的范畴为“山东天创”衡宇构筑物类资产。企业申报清稽核实衡宇构筑物1项，构筑面积1,021.74平方米。依据企业提供的资产清查评估明细表，该部门资产于评估基准日之账面原值2,880,000.00元，账面净值2,583,475.20元。

(2)实物资产的漫衍及特点
企业申报清稽核实的衡宇构筑物类资产位于山东省烟台市福山区福海路160号百舸苑大旅馆第七层，该衡宇始建于1984年，为框架布局，是按三星级旅馆尺度制作的当代化旅馆，企业于2004年9月购入其第七层后从头举办了装修，将其作办公行使。企业按期对衡宇举办正常调养和维护，衡宇外面成色较好，可以或许较好的满意行使必要。

(3)清稽核实要领
本次评估的清稽核实事变进程与要领大抵如下：
①核查账、表是否同等。评估职员将企业申报的衡宇构筑物类资产评估明细表同企业牢靠资产账册举办查对，核拭魅账表申报数与现实数是否同等，对发明的差别分清环境别离举办调解，做到账表符合。

②查清衡宇构筑物类资产漫衍状况。按照衡宇类资产清查评估申报明细表，核实企业对申报核实衡宇构筑物的权属状况；通过企业有关职员相识衡宇类资产的详细座落、漫衍状况等。

③在账表符合和查清漫衍状况的基本上，对资产举办逐项勘测、核实，并作出勘测记录。

(4)清稽核实功效
此次评估清查中，评估职员对企业申报清查评估的衡宇构筑物类资产举办了全面的清稽核实，清查率为100%。

经核实，本次委托评估的衡宇构筑物已设定抵押，其衡宇全部权证载全部权工钱徐城惠，评估基准日时尚未治理过户手续；资产清稽核实环境的声名
在实验了以上对房物构筑物类资产清查调解措施后，此次现实评估衡宇构筑物1项，构筑面积合计1,021.74平方米。清查调解后，该部门资产帐面代价环境为：账面原值2,880,000.00元，账面净值2,583,475.20元。

5、递延所得税资产清稽核实声名
“山东天创”递延所得税资产账面值为5,862,309.84元，为所得税暂且性差别，评估职员对其形成进程和计较依据举办相识，确定清查调解值为5,862,309.84元。

6、欠债清稽核实环境声名
财政评估专业小组在资产占据单元有关财政职员的共同下，按照委托评估清单和管帐科目列示的账面金额，对欠债中差异性子的科目接纳了差异的清查要领，详细清查环境声名如下：
(1)应付单据：纳入评估范畴的应付单据账面值为7,400,000.00元。评估职员核实了有关账证、采购条约，结算单元。查阅债务形成的相干凭据资料、相识买卖营业事项的真实性、搜查基准日后应付单据明细账及银行存款日志账，查对其是否已付出。核实功效账表单金额符合。最后确定应付单据清查调解后账面值为7,400,000.00元。

(2)应付账款：纳入评估范畴的应付账款账面值为33,776,556.81元。评估职员核实了有关账证、采购条约。查阅债务形成的相干凭据资料、相识买卖营业事项的真实性、搜查基准日后应付账款明细账及银行存款日志账，查对其是否已付出。核实功效账表单金额符合。最后确定应付账款清查调解后账面值为33,776,556.81元。

(3)预收账款：纳入评估范畴的预收账款账面值为186,414,545.26元。评估职员核实了有关账证、衡宇贩卖条约，确定其真实性和完备性，核实功效账表单金额符合。最后确定清查调解后账面值为186,414,545.26元。

(4)其他应付款：纳入评估范畴的其他应付款账面值为20,889,689.76元，首要是往来款和收到的定金等。评估职员核实了相干账簿记录、文件资料，并选取金额较大或非常的项目举办了函证。最后，确定其他应付款的清查调解值为20,889,689.76元。

(5)应付福利费：纳入评估范畴的应付福利费账面值为349,005.16元，首要为提取的职工福利费。评估职员核实了相干账簿记录、文件资料，提取尺度和行使环境。最后，确定应付福利费的清查调解值为349,005.16元。

(6)应交税金：纳入评估范畴的应交税金账面值为-18,359,353.91元，首要为“山东天创”截至评估基准日预交的业务税和所得税等。评估职员考核了“山东天创”的纳税申报资料、计税依据、完税凭据及相干管帐账簿等。经清稽核实，其税款计较精确合规，账表单金额符合。确定以应交税金账面值作为清查调解值。

(7)其他应交款：纳入评估范畴的其他应交款账面值为-311,259.17元，首要为“山东天创”截至评估基准日预交的流转税附加等。评估职员考核了“山东天创”的纳税申报资料、计税依据、完税凭据及相干管帐账簿等。经清稽核实，其他应交款计较精确合规，账表单金额符合。确定以其他应交款账面值作为清查调解值。

(8)恒久借钱：纳入评估范畴的短期借钱账面值为100,000,000.00元，为向中国农业银行借入的人民币贷款。评估职员核实了借钱利率和利钱付出环境，核查了相干账簿记录。经核查，“山东天创”恒久借钱借入、送还及计息付出记录完备，借钱利钱计提精确，每月利钱均已定期付出或预提并计入财政用度，核实功效账表单金额符合。最后确定清查调解后账面值为100,000,000.00元。

(三)资产清稽核实结论
在实验了上述资产清查措施后，评估职员对相干事项依据资产评估政策和企业管帐制度的有关划定，据实举办了账务调解。在与资产占据方取得一请安见的基本上，确认“山东天创”净资产调解后的账面值为148,455,405.57元。详见下表：
金额单元：人民币元
序号 科目名称 账面代价 调解后账面值序号 科目名称 账面代价 调解后账面值
1 一、活动资产合计 386,655,833.1 386,655,833.1 17四、递延所得税资产 5,862,309.84 5,862,309.84
2 钱币资金 67,247,954.49 67,247,954.49 18五、资产总计 495,635,145.5 495,635,145.5
3 预付账款 20,534,030.03 20,534,030.03
4 其他应收款 4,754,798.68 4,754,798.68 19六、活动欠债合计 230,159,183.9 230,159,183.9
5 减：幻魅账筹备 281,420.35 281,420.35 20 应付单据 7,400,000.00 7,400,000.00
6 其他应收款净 4,473,378.33 4,473,378.33 21 应付账款 33,776,556.81 33,776,556.81
7 存货 294,400,470.3 294,400,470.3 22 预收账款 186,414,545.2 186,414,545.2
8 二、恒久投资合计 83,299,390.94 83,299,390.94 23 其他应付款 20,889,689.76 20,889,689.76
9 三、牢靠资产合计 2,797,055.51 2,797,055.51 24 应付福利费 349,005.16 349,005.16
10 牢靠资产原价 3,155,578.00 3,155,578.00 25 应交税金 -18,359,353.9-18,359,353.9
11 个中：装备类 275,578.00 275,578.00 26 其他应交款 -311,259.17 -311,259.17
12 构筑物类 2,880,000.00 2,880,000.00 27七、恒久欠债合计 100,000,000.0 100,000,000.0
13 减：累计折旧 358,522.49 358,522.49 28 恒久借钱 100,000,000.0 100,000,000.0
14 牢靠资产净额 2,797,055.51 2,797,055.51 29八、欠债合计 330,159,183.9 330,159,183.9
15 个中：装备类 275,578.00 275,578.00
16 构筑物类 2,880,000.00 2,880,000.00 30九、净资产 148,455,405.5 148,455,405.5湖北众联资产评估有限公司 -17-
四、评估依听声名
“山东天创”资产评估事变中，所遵循的评估依据首要有：
(一)举动依据
1、资产评估委托条约书。

(二)礼貌依据
1、国务院1991年第91下令《国有资产评估打点步伐》；
2、原国度国有资产打点局国资办发[1992]36号《国有资产评估打点步伐施行细则》；
3、原国度国有资产打点局国资办发[1996]23号“关于转发《资产评估类型操纵意见（试行）》的关照”；
4、财务部财评字[1999]91号“关于印发《资产评估陈诉根基内容与名目标暂行划定》的关照”；
5、《资产评估准则――根基准则》和《自产评估职业道德准则――根基准则》；
6、国务院[2000]第294下令《中华人民共和国车辆购买税暂行条例》；
7、财务部财综[2003]56号《注册资产评估师存眷评估工具法令权属指导意见》。

(三)产权依据
1、衡宇全部权证；
2、车辆利用证；
3、《国有土地行使权证》及建树筹划容许证、施工容许证、预售容许证等；
4、资产占据方其他产权证明文件。

(四)取价依据
1、国经贸经字[1997]456号文“国度经贸委等六部局连系宣布的《汽车报废尺度》”及2000年由国度经贸委、国度计委、公安部、国度环保总局连系颁布的国经贸资源[2000]1202号文《关于调解汽车报废尺度多少划定的关照》；
2、中国人民银行关于调解各项贷款利率的关照；
3、中国统计出书社《最新资产评估常用数据与参考手册》。

(五)参考资料及其他
1、机器家产信息研究院2006《机电产物报价手册》；
2、世界无邪车价值信息网与北京东方银河信息咨询中心《世界国产及入口汽车报价》；
3、世界办公装备及家用电器价值信息网与北京东方银河信息咨询中心《世界办公装备及家用电器报价》；
4、“山东天创”填报的种种资产评估申报表；
5、资产占据方提供的工程资料及购房条约；
6、国度相干部分发布的建树项目应收取各类规费尺度的文件划定；
7、评估职员网络的有关房地产买卖营业资料；
8、评估职员现场勘测记录事变稿本。

五、各项资产及欠债的评估技能声名湖北众联资产评估有限公司 -21-
(一)活动资产评估声名
1、评估范畴
本声名涉及范畴为“山东天创”纳入评估范畴内的活动资产部门，详细包罗钱币资金、预付账款、其他应收款和存货。依据该单元提供的活动资产清查评估明细表和我公司的清查调讲解明，该部门资产于评估基准日（2007年3月31日）之账面代价及账面调解环境如下表所示：
金额单元：人民币元
序号 科目名称 账面代价 调解后账面值
1 一、活动资产合计 386,655,833.19 386,655,833.19
2 钱币资金 67,247,954.49 67,247,954.49
3 预付账款 20,534,030.03 20,534,030.03
4 其他应收款 4,754,798.68 4,754,798.68
5 减：幻魅账筹备 281,420.35 281,420.35
6 其他应收款净额 4,473,378.33 4,473,378.33
7 存货 294,400,470.34 294,400,470.34
2、评估依据
(1)国务院1991年第91下令《国有资产评估打点步伐》；
(2)原国度国有资产打点局国资办发［1992］36号《国有资产评估打点步伐实验细则》；
(3)原国度国有资产打点局国资办发[1996]23号“关于转发《资产评估类型操纵意见（试行）》的关照”；
(4)财务部财评字［1999］91号文件“关于印发《资产评估陈诉根基内容与名目标暂行划定》的关照”；
(5)资产占据方提供的工程资料及购房条约；
(6)国度相干部分发布的建树项目应收取各类规费尺度的文件划定；
(7)评估职员现场勘测记录事变稿本；
(8)山东天创团体有限公司填报的资产清查评估明细表；
(9)山东天创团体有限公司提供的有关管帐凭据、管帐报表及其他财政资料。

(10)山东省工程造价咨询公司烟台分公司提供的天创国际城项目预算书及武汉众环管帐师事宜全部限责任公司提供的审计陈诉。

(11)山东省工程造价咨询公司烟台分公司提供的绅士大旅馆预算书及已落成程造价测算。

3、评估进程及要领
(1)评估进程
评估进程首要分别为以下三个阶段：
第一阶段：筹备阶段
①评估职员对评估范畴内的活动资产组成环境举办起源相识，提交换动资产评估资料筹备清单和清查评估明细表类型名目；
②凭证我公司类型化要求，指导资产占据方对委托评估的资产举办全面清查盘货，并填报相干资产清查评估明细表；
③按我公司“委托单元资料筹备清单”的要求提供详细账、表、物资料。

第二阶段：现场观测阶段
①由资产占据单元有关职员先容活动资产的环境；
②按照资产占据单元提供的活动资产清查评估明细表，成立活动资产评估数据库；
③对钱币性债权，采纳查对总账、明细账、抽查管帐凭据以及现场盘货、发询证函等方法确定资产的真实性和存在性。

第三阶段：综合处理赏罚阶段
①按照现实环境，针对差异活动资产选取恰当的评估要领；
②在取得起源评估功效后，与委托方和资产占据方有关职员互换意见，对反馈意见举办说明验证，并举办须要的修改，然后体例评估声名，再由项目组齐集研究，确定评估功效；
③体例并打印正式活动资产各科目清查评估明细表。

(2)评估要领及进程
①钱币资金的评估
“山东天创”纳入评估范畴的钱币资金账面值为67,247,954.49元，个中现金26,565.60元，银行存款67,221,388.89元。

现金：委估现金为人民币26,565.60元，由财政部认真保管。评估职员对库存现金举办了实地皮址，按照盘货功效和盘货日至基准日账面记录，倒推至评估基准—活动资产日的现金数额，清查功效与账面记录符合，确定现金的评估值为26,565.60元。

银行存款：委估银行存款所有为人民币存款，共19个银行账户。评估职员对有关账册举办了查对，并查阅了银行存款对账单、银行余额调理表等资料，并对大额银行存款举办了函证，确定银行存款的评估值为67,221,388.89元。

最终，确定钱币资金基准日评估值为67,247,954.49元。

②债权资产的评估
申报评估的债权所有为包罗预付账款和其他应收款，评估职员会同主管管帐职员、财政职员对债权资产收回的也许性举办说明判定，同时借助汗青资料和其时的观测环境，详细说明欠款数额、时刻和回收环境以及欠款人资金、名誉和策划打点近况等。对大额应收金钱向债务人举办了函证，对未举办询证或回函不符的，则接纳更换措施举办了审稽核实。按照企业管帐政策和评估准则，对其他应收款接纳账龄说明法举办评估，1年以内不扣减，1－2年按15%扣减，2－3年按30%扣减，往后每增进一年则按10%递增扣减。

预付账款：纳入评估范畴的预付账款清查调解后账面余额为20,534,030.03元，首要是预付的工程原料款。预付账款的评估值首要依据其权益或货品（商品）回收的也许性确定，因为属于各类预付性子的金钱，其代价响应表此刻因为金钱的支出而形成的必然情势的实物资产和权力上，因此，预付金钱的评估首要依据其形成的资产存续时刻来确定，对付在评估基准日后如故存在的资产或权益的预付金钱，在充实核实相干管帐记录的基本上来确认其评估值。凭证清查后的账面值确定预付账款的评估值为20,534,030.03元。

其他应收款：纳入评估范畴的其他应收款余额清查调解值为4,754,798.68元，首要是往来款、代垫资金、担保金等，其他应收款的评估首要是说明金钱产生的时刻、缘故起因和可否收回等环境举办了询查、相识和判定来确定。凭证清查后的账龄环境来确定评估值，其他应收款评估值为4,684,507.44元。

幻魅账筹备：委估幻魅账筹备账面值和清查调解值均为281,420.35元。按照评估操纵类型要求，确定幻魅账筹备的评估值为零。

③存货——在制品的评估
本次委托评估的在产物为“山东天创”位于山东省烟台市福山区福海路南段西侧正在建树的天创国际城第一期房地产开拓项目和位于烟台市牟平区国际高尔夫球场内牟平绅士旅馆项目。依据企业提供的资产清查评估明细表，该部门资产于评估基准日清查调解值为294,367,786.04元。

按照资产占据方提供的有关资料，天创国际城第一期房地产开拓项目拟建树的构筑面积为156,232.48平方米，个中高层住宅102,219.00平方米，拟贩卖贸易网点为9,058.32平方米，拟出租贸易网点44,955.16平方米；烟台市牟平区国际高尔夫球场内牟平绅士旅馆项目拟建树的构筑面积为27,259.85平方米，个中公寓构筑面积18,859.85平方米，拟出租贸易用途面积8,400.00平方米；今朝两处在产物正在建树中，已经治理了土地证、建树用地筹划容许证、建树工程筹划容许证、构筑工程施工容许证和部门商品房预售容许证等相干证件。

●天创国际城项目测算进程
本次估价工具之一的天创国际城项目地处烟台市福山城区，拟建树的构筑面积为156,232.48平方米，个中高层住宅102,219.00平方米，拟贩卖贸易网点为9,058.32平方米，拟出租贸易网点44,955.16平方米；该项目东临都市骨干道福海路，交通便利，地理位置良好。主体构筑由9栋18层的住宅、两栋16层的高级公寓及一处4层的大型购物中心构成。社区构筑密度31.25%，绿化率40.21%，容积率5.04，户型面积从30到150平方米不等、高出1：1的停车位、接纳欧式构筑气魄威风凛凛团结中国特有的构筑文化，凸显高尚、典雅，代表了今世的风行民风。该项目远眺夹河美妙风物，背依西山迷人风光，周围情形清爽天然、配套(市肆.学校.交通.阶梯)成熟。

接纳假设开拓法评估正在开拓的在产物，是在估量估价工具开拓完成后的代价，扣除土地取得本钱及估量开拓进程中的续建用度、税费和利润等，以价值余额来确定估价工具的客观公道价值或代价的要领。其计较公式如下：
含税在产物代价=续建完成后的房地产代价-续建本钱-打点用度-投资利钱-贩卖用度-贩卖税费-续建投资利润-其他税费
假设开拓法估算的条件前提如下：
天创国际城项目在估价时点正常一连施工，凭证打算将于2007年中旬落成，剩余建树工期估量为3个月，假设建安费在建树进程中匀称投入。

续建完成后的房地产代价简直定：对已签署预售条约的住宅、公寓，直接按条约贩卖均价确定其代价；对拟出售商店，通过资料的汇集、说明和筛选，选取统一供求圈内相同的三宗房地产买卖营业实例作为可比实例，按照买卖营业案例的价值举办买卖营业环境、买卖营业期日、地区身分和个体身分批改，确定房地产价值；对拟出租商店，按照估价委托方提供的租赁条约，按所网络的近期相同房地产租赁案例资料，用收益湖北众联资产评估有限公司 -25-评估技能声名—活动资产现值法确定评估值。

A、开拓完成后估价工具的总代价简直定
a、对拟售住宅、公寓代价简直定：估价职员通过企业提供的预售条约汇总发明企业根基已完成大部门衡宇的预售事变，据此，估价职员依据已出售的衡宇面积及衡宇代价，测算贩卖均价为2,300元/平方米。

住宅总代价=102,219.00 2,300=235,103,700.00元
b、对拟售商店代价简直定：估价职员通过资料的汇集、说明和筛选，选取统一供求圈内相同的三宗房地产买卖营业实例作为可比实例。按照买卖营业案例的价值举办买卖营业环境、买卖营业期日、地区身分和个体身分批改，确定房地产价值，详细见比准价值确定见下表。由于所选可比实例均为正常买卖营业环境下的价值，而且其买卖营业时刻距估价基准日较近，其价值根基无变革，以是买卖营业环境和买卖营业期日均不做批改。（见下表）
天创国际城一期拟售贸易网点较量身分批改系数表
(注：一期贸易网点位于天创国际城临街商店的1－4层)
实例 A B C
估价工具
项目 （寰宇 嘉城广场）（寰宇 嘉城广场）（寰宇 嘉城广场）
买卖营业日期 100/100 100/100 100/100 ——
买卖营业环境 100/100 100/100 100/100 ——
地区身分 100/102 100/102 100/102 ——
个体身分 100/105 100/105 100/99 ——
买卖营业均价（元/m 2） 10,000 9,500 9,000 ——
比准价值（元/m 2） 9,337 8,870 8,913 9,040
天创国际城二期拟售贸易网点较量身分批改系数表
(注：二期贸易网点位于天创国际城内里一层，不临街)
实例 A B C
估价工具
项目 （美航故里） （福海阳光花圃） （百舸豪苑）
买卖营业日期 100/100 100/100 100/100 ——
买卖营业环境 100/100 100/100 100/100 ——
地区身分 100/95 100/101 100/98 ——
个体身分 100/95 100/102 100/96 ——
买卖营业均价（元/m 2） 7,100 8,500 7,400 ——
比准价值（元/m 2） 7,867 8,251 7,866 7,995
按照以上的较量批改，估价工具估价基准日的房地产均价的比准价值为：
天创国际城一期拟售贸易网点一层贸易网点约9,040元/平方米。依次推算天创国际城一期拟售二层贸易网点约7,500元/平方米，天创国际城一期拟售三层贸易网点约6,500元/平方米，天创国际城一期拟售四层贸易网点约5,500元/平方米。湖北众联资产评估有限公司 -26-
“园城股份”拟向“园城实业”刊行股份购置资产评估陈诉书●评估技能声名—活动资产
天创国际城二期拟售贸易网点约7,995元/平方米。

由于选用的案例价值均是现房或准现房的价值，而估价工具建树完成后的价值为将来的价值，按照烟台市现房与期房价值的差此外一样平常程度及烟台市同类房地产的价值变换趋势综合说明，最近时刻房价变换不大，因此不思量此身分对预期价值的影响，以是估价工具将来测算各期的房地产价值取一层贸易网点约9,040元/平方米，二层贸易网点约7,500元/平方米，三层贸易网点约6,500元/平方米，四层贸易网点约5,500元/平方米。则估价工具建树完成后拟售商店代价为：
住宅总代价=2,646.13 9,040＋2,745.39 7,500＋1,283.40 6,500＋1,283.40 5,500＋1,100.00 7,995=68,706,740.20元
c、对拟出租商店代价简直定：按照估价委托方提供的租赁条约可知，按照所网络的近期相同房地产租赁案例资料，用收益现值法确定评估值，则估价工具建树完成后拟出租商店代价为：
地基层收益还原
（1） 衡宇租金(元/平米) 40.00
（2） 衡宇面积（平米） 44,955.16
（3） 年租金收入 （1） （2） （1-8%） 12 19,852,198.66
（4） 年用度 （5）+（6）+（7）+（8） 5,472,388.40
（5） 维修费 1180 （2） (1-0%)/39 80% 1,088,145.41
（6） 打点费 （3） 4% 794,087.95
（7） 税金 （3） 17.55% 3,484,060.86
（8） 保险费 1180 （2） 0.002 106,094.18
（9） 年纯收益 （3）-（4） 14,379,810.26
个中：
——年租金收入：空置率取8%；
——维修费：衡宇重置价1180元/平米，剩余行使年限为39年，残值率为0%，折旧费的20%；
——打点费：取年租金收入的4%；
——税金：房产税为租金的12%，业务税及冈蹲悛租金收入的5.55%；
——保险费：取房地产重置价值的2‰。

按照收益法的根基公式：
P=a/r [1－1/（1+r）n]
式中：P—房地产收益价值
a—年纯收益
r—折现率，此处取7%
n—收益期，此处取39年
则：P=14,379,810.26/7% [1－1/（1+7%）39]=190,747,154.39元
拟出租商店代价=190,747,154.39元
d、项目建树完成后，估价工具的总代价为：
总代价=235,103,700.00+68,706,740.20+190,747,154.39=494,557,594.59元
B、续建本钱
按照企业提供的项目预算书及武汉众环管帐师事宜所出具的审计陈诉，企业的总投资约为257,669,619.27元；至2007年3月31日止,现实付出于该项目标本钱约为249,367,786.04元；企业还需投入8,301,833.23元才气完成该项目标总建树。这与评估职员所把握的市场资料相相符，因此本陈诉中的续建本钱接纳此价值作为计较依据，则：续建本钱=8,301,833.23元。

C、打点用度
按照评估职员所观测的资料，今朝烟台市构筑工程施工企业打点用度一样平常为构筑用度的3%～5%，则本次评估所选取的打点费率取4%，则打点用度为：
打点用度=8,301,833.23 4%=332,073.33元
D、投资利钱率按中国人民银行2007年3月18日发布的一年期贷款利钱率6.39%，按单利计息。委托方自2005年1月开工建树天创国际城项目，估量于2007年中旬落成，按照烟台市场环境，假设估价工具完工后即售完，则剩余开拓时刻为3个月。则在产物投资利钱为（设开拓投资为匀称投入，取在产物代价为V）：
利钱=(8,301,833.23+332,073.33) 6.39% 3/12 1/2+V 6.39% 3/12 1/2
=68,963.33+0.0008V元
E、贩卖税费包罗业务税、都市维护建树税、教诲费附加、印花税和贩卖用度（署理费、告白费等），团结烟台市的税收尺度及烟台市房地产开拓贩卖的一样平常环境，则税费及贩卖用度取楼价的8%。

税费=494,557,594.59 8%=39,564,607.57元
F、续建投资利润率按烟台市构筑市场行情及团结委托方开拓建树的现实环境取投资方所有投入本钱的30%：
投资利润=（8,301,833.23+332,073.33） 30%=2,590,171.97元
则：在产物价值=续建完成后的房地产代价-续建本钱-打点用度-投资利钱-贩卖税费-续建投资利润
在产物价值V=494,557,594.59-8,301,833.23-332,073.33-68,963.33-0.0008评估技能声名—活动资产V-39,564,607.57-2,590,171.97
经计较，V=443,345,269元
G、其他税费包罗土地增值税、企业所得税等。土地增值税执行30%－60%的超率累进税率，所得税税率为33%。经测算：
土地增值税=64,067,636元
企业所得税=29,813,929元
扣税后在产物评估值V=443,345,269-64,067,636-29,813,929
=349,463,704元
●绅士大旅馆测算进程
本次估价工具之一的绅士大旅馆烟台市牟平区绅士大旅馆项目是“山东天创”于2004年在烟台市牟平区倾力打造的重点休闲、度假项目，项目为1栋13层小高层旅馆。位于烟台市牟平区大窑镇蛤堆后高尔夫球场南侧，北靠高尔夫球场，与养马岛隔海相望，南侧紧依烟威高速，项目周边情形极其良好，有天赋的休闲、行为、娱乐、度假上风。

接纳假设开拓法评估正在开拓的在产物，是在估量估价工具开拓完成后的代价，扣除土地取得本钱及估量开拓进程中的续建用度、税费和利润等，以价值余额来确定估价工具的客观公道价值或代价的要领。其计较公式如下：
含税在产物代价=续建完成后的房地产代价-续建本钱-打点用度-投资利钱-贩卖用度-贩卖税费-续建投资利润-其他税费
假设开拓法估算的条件前提如下：
绅士大旅馆项目在估价时点正常一连施工，凭证打算于2007年12月尾落成，剩余建树工期估量为9个月，假设建安费在建树进程中匀称投入。

续建完成后的房地产代价简直定：对拟出售商店，通过资料的汇集、说明和筛选，选取统一供求圈内相同的三宗房地产买卖营业实例作为可比实例，按照买卖营业案例的价值举办买卖营业环境、买卖营业期日、地区身分和个体身分批改，确定房地产价值；对拟出租商店，按照估价委托方提供的租赁条约，按所网络的近期相同房地产租赁案例资料，用收益现值法确定评估值。

A、开拓完成后估价工具的总代价简直定
a对拟售公寓代价简直定：估价职员通过资料的汇集、说明和筛选，选取统一供求圈内相同的三宗房地产买卖营业实例作为可比实例。按照买卖营业案例的价值举办买卖营业湖北众联资产评估有限公司 -29-
“园城股份”拟向“园城实业”刊行股份购置资产评估陈诉书●评估技能声名—活动资产环境、买卖营业期日、地区身分和个体身分批改，确定房地产价值，详细见比准价值确定见下表。由于所选可比实例均为正常买卖营业环境下的价值，而且其买卖营业时刻距估价基准日较近，其价值根基无变革，以是买卖营业环境和买卖营业期日均不做批改。（见下表）
拟售公寓较量身分批改系数表
实例 A B C
估价工具
项目 （九哩假期） （九哩假期） （九哩假期）
买卖营业日期 100/100 100/100 100/100 ——
买卖营业环境 100/100 100/100 100/100 ——
地区身分 100/100 100/100 100/100 ——
个体身分 100/128 100/127 100/129 ——
买卖营业均价（元/m 2） 6,959 6,085 6,764 ——
比准价值（元/m 2） 5,437 4,791 5,243 5,157
公寓总代价=18,859.85 5,157=97,260,246.45元
b、对拟出租商店代价简直定：按照估价委托方提供的租赁条约可知，按照所网络的近期相同房地产租赁案例资料，用收益现值法确定评估值，则估价工具建树完成后拟出租商店代价为：
拟售公寓较量身分批改系数表
（1） 衡宇租金(元/平米) 38.00
（2） 衡宇面积（平米） 8,400.00
（3） 年租金收入 （1） （2） （1-20%） 12 3,447,360.00
（4） 年用度 （5）+（6）+（7）+（8） 1,211,659.68
（5） 维修费 1180 （2） (1-0%)/40 80% 394,800.00
（6） 打点费 （3） 5% 172,368.00
（7） 税金 （3） 17.55% 605,011.68
（8） 保险费 1180 （2） 0.002 39,480.00
（9） 年纯收益 （3）-（4） 2,235,700.32
个中：
——年租金收入：空置率取20%；
——维修费：衡宇重置价1180元/平米，剩余行使年限为40年，残值率为0%，折旧费的20%；
——打点费：取年租金收入的5%；
——税金：房产税为租金的12%，业务税及冈蹲悛租金收入的5.55%；
——保险费：取房地产重置价值的2‰。

按照收益法的根基公式：
P=a/r [1－1/（1+r）n]
式中：P—房地产收益价值
a—年纯收益
r—折现率，此处取7%
n—收益期，此处取40年
则：P=2,235,700.32/7% [1－1/（1+7%）40]=29,805,705.73元
c、项目建树完成后，估价工具的总代价为：
总代价=97,260,246.45+29,805,705.73=127,065,952.18元
B、续建本钱
按照山东省工程造价咨询公司烟台分公司提供的绅士大旅馆预算书及已落成程造价测算，企业的总投资约为64,005,598.89元；至2007年3月31日止,该项目已建成部门的本钱约为44,023,309.25元；企业还需再投入19,982,289.64元才气完成该项目标总建树，本陈诉中的续建本钱接纳此价值作为计较依据，则：
续建本钱=19,982,289.64元
C、打点用度
按照评估职员所观测的资料，今朝烟台市构筑工程施工企业打点用度一样平常为构筑用度的3%～5%，则本次评估所选取的打点费率取5%，则打点用度为：
打点用度=19,982,289.64 5%=999,114.48元
D、投资利钱率按中国人民银行2007年3月18日发布的一年期贷款利钱率6.39%，按单利计息。委托方自2004年1月开工建树绅士大旅馆项目，估量于2007年12月落成，按照烟台市场环境，假设估价工具完工后即售完，则剩余开拓时刻为9个月。则在产物投资利钱为（设开拓投资为匀称投入，取在产物代价为V）：
利钱=(19,982,289.64+999,114.48) 6.39% 9/12 1/2+V 6.39% 9/12 1/2
=502,766.90+0.0024V元
E、贩卖税费包罗业务税、都市维护建树税、教诲费附加、印花税和贩卖用度（署理费、告白费等），团结烟台市的税收尺度及烟台市房地产开拓贩卖的一样平常环境，则税费及贩卖用度取楼价的8%。

税费=127,065,952.18 8%=10,165,276.17元
F、续建投资利润率按烟台市构筑市场行情及团结委托方开拓建树的现实环境取投资方所有投入本钱的30%：
投资利润=（19,982,289.64+999,114.48） 30%=6,294,421.24元
则：在产物价值=续建完成后的房地产代价-续建本钱-打点用度-投资利钱-贩卖税费-续建投资利润
在产物价值:
V=127,065,952.18－19,982,289.64－999,114.48－502,766.90-0.0024V－10,165,276.17－6,294,421.24
经计较，V=88,908,703元
G、其他税费包罗土地增值税、企业所得税等。土地增值税执行30％－60％的超率累进税率，所得税税率为33％。

经测算：
土地增值税=17,449,487元
企业所得税=6,699,308元
扣税后在产物价值V=88,908,703-17,449,487-6,699,308=65,759,908元
在产物评估值为415,223,612元。

④存货——在用低值易耗品的评估
本次委托评估的在用低值易耗品为为办大众具和办公用品类，依据企业提供的资产清查评估明细表，该部门资产于评估基准日清查调解值为32,684.30元。在用低值易耗品接纳五五摊销法，因为该类用品行使时刻不长，且都能正常行使，以清查调解值作为评估值，在用低值易耗谈论估值为32,684元。

4、评估功效
评估功效详见活动资产各相干科目标评估明细表。

(二)恒久投资评估声名
“山东天创”纳入本次评估范畴的恒久投资为其他股权投资，共3项，账面代价为83,299,390.94元。个中，烟台隆城投资有限公司于2006年年底举办投资，投资额为58,000,000.00元，占45%，首要从事房地产开拓与贩卖；山东置城团体有限公司于2005年举办投资，投资额为11,500,000.00元，占8.50%，首要从事房地产开拓与贩卖；济南天业实业有限公司于2006年举办投资，投资额为16,000,000.00元，占8.96%，首要从事房地产开拓与贩卖。

评估职员对恒久投资一一核实，相识详细投资情势、收益获取方法和占被投资单元成本的比重。因为烟台隆城投资有限公司的投资时刻较短，且首要用于购置筹备开拓的土地，思量到评估基准日不存在丧失等身分，以恒久投资的清查调解值确定评估值；而山东置城公司和济南天业实业公司均为参股公司，并且所占比率较小，以被投资单元经审计的报表净资产乘以权益比例作为评估值。

恒久投资清查明细表（金额单元：人民币元）
被投资单元（品种） 投资比例 账面代价 调解后账面值 评估值
烟台隆城投资有限公司 45.00% 55,799,390.94 55,799,390.94 55,799,390.94
山东置城公司 8.50% 11,500,000.00 11,500,000.00 9,125,551.50
济南天业实业公司 8.96% 16,000,000.00 16,000,000.00 19,268,108.38
合 计 83,299,390.94 83,299,390.94 83,299,390.94
(三)呆板装备评估声名
1、评估范畴
本次评估涉及的范畴为“山东天创”所有装备类资产，账面值别离如下表：
金额单元：人民币元
调解后账面值
资产种别 账面原值 账面净值
原值 净值
装备类资产 275,578.00 213,580.31 275,578.00 213,580.31
个中：车辆 197,338.00 162,975.54 197,338.00 162,975.54
电子装备 78,240.00 50,604.77 78,240.00 50,604.77
2、装备轮廓
该公司申报评估装备分为电子装备和运输车辆，电子装备均为2005年后购买，首要有电脑、打印机、复印机和空调等，运输车辆为一辆别克轿车，全部装备均用于公司一般办公，装备技能状态较好，维护调养环境也较好。

3、评估依据
(1)原国度国资局国资办发[1996]23号关于转发《资产评估操纵类型意见（试行）》的关照；
(2)财务部财评字[1999]91号文关于印发《资产评估陈诉根基内容与名目标暂行划定》的关照；
(3)国经贸经[1997]456号文一关于宣布《汽车报废尺度》的关照；
(4)国经贸资源[2000]1202号《关于调解汽车报废尺度多少划定的关照》中有关划定确定；
(5)中华人民共和国国务院[2000]（第294号）《中华人民共和国车辆购买税暂行条例》；
(6)中国统计出书社《最新资产评估常用数据与参考手册》（第一版）；
(7)中关村在线和较量购物查价网；
(8)世界无邪车价值信息网编印的《世界国产及入口汽车报价》手册（2007年3月）；
(9)“山东天创”提供的呆板装备清查评估明细表，部门装备购买条约，发票—呆板装备等资料；
(10)评估职员现场勘测，市场观测及把握的资料。

4、评估措施
(1)评估筹备事变阶段
①听取该公司有关职员关于评估范畴、评估目标及与装备类资产相干的环境先容，作好响应的记录；
②按照委估资产的组成特点，凭证划命名目指导该公司填写资产清查评估明细表；
③按照评估目标，确定装备的评估尺度、评估要领；
④当真查阅资产评估申报明细表，制定现场考查和调研打算，确定评估重点。

(2)现场考查阶段
①深入现场勘测，以资产占据方提供的资产清查评估明细表为基本，逐台清稽核实资产，查察装备外面，齐备环境及运行环境。通过扣问该公司装备打点职员，相识装备打点、行使、维护、查验状况、实际机能、行使率、齐备率、技能改革状况等环境，现场勘测中增补完美清查评估明细表的内容，作好相干、须要的记录；
②举办牢靠资产账薄与明细表的查对事变，相识账面值的组成。网络重点装备的购买凭据，及账面值组成的管帐资料，装备运行记录、大修及检测记录、技能参数等技能资料。

(3)评预计较阶段
①操作询价资料和有关的报价手册、把握的价值变革趋势资料，按照资产类此外差异，确定合用的计较参数，举办说明测算，计较确定重置本钱；
②按照现场观察记录和判断记录及有关的参数手册，思量技能性和经济性贬值身分，说明比拟，计较确定成新率；
③按照重置本钱和成新率，计较种种单项资产的评估值；
④说明、复核、批改、核定评估值，汇总并确定资产评估功效；
⑤撰写装备清稽核实声名和评估技能声名；
⑥向资产占据方传递评估功效，充实思量占据方意见，在原则应承的范畴内恰当调解，最终确定评估功效。

5、评估要领
本项目接纳重置本钱法评估。公式：评估值＝重置全价 成新率—呆板装备
重置全价＝现行市场价值 （1＋运杂费率＋安装调试费率）
(1)重置全价简直定
①运输车辆：按全新车辆的现行市场价值，加上车辆购买税、牌照费等确定重置本钱。计较公式：
重置本钱=现行市场价值+购买税+牌照费等用度
②电子装备参考现行市场价值，作恰当的调解确定重置全价
(2)成新率简直定
①电子装备成新率简直定
依据国度有关技能经济、财税政策，通过查阅装备的技能档案，现场勘测，从装备的现实技能状况、负荷率和操作率、事变情形、维护调养等方面思量有形消费和无形消费，从而确定尚可行使年限，计较出年限法成新率，其计较公式为：
行使年限成新率=尚可行使年限 （已行使年限+尚可行使年限） 100%
本次评估的装备均为电子装备，其成新率按年限法成新率确定。

②运输车辆成新率简直定
依据国度经贸委等六部委连系宣布的《汽车报废尺度》（国经贸经字[1997]456号文）及2000年四部委《关于调解汽车报废尺度多少划定的关照》划定的寿命年限、行驶里程和现场勘测的现实车况综合确定。计较公式：
年限成新率＝(1－已行使年限／划定行使年限) 100%
里程成新率＝(1－已行驶里程／划定行驶里程) 100%
本次评估的电子装备及运输车辆，其重置本钱均为更新重置本钱，重置本钱中思量了成果性贬值，且全部装备都在正常行使，满意该公司一般的办公需求，因此不光独思量成果性贬值和经济性贬值。

6、评估功效
“山东天创”装备类资产在评估基准日2006年12月31日的评估功效如下表：
呆板装备类资产清查评估汇总表(金额单元：人民币元)
科目名称 账面值 调解后账面值 评估代价 增值额 增值率%
装备原值 275,578.00 275,578.00 264,020 -11,558 -4.19
车 辆 197,338.00 197,338.00 191,000 -6,338 -3.21
电子装备 78,240.00 78,240.00 73,020 -5,220 -6.67
装备净值 213,580.31 213,580.31 227,868 14,288 6.69
车 辆 162,975.54 162,975.54 177,630 14,654 8.99
电子装备 50,604.77 50,604.77 50,328 -367 -0.73
评估功效详见车辆、电子装备清查评估明细表。

7、评估功效说明
经评定估算，装备类资产评估值为227,868元，较调解后账面值213,580.31元增值14,288元，增值率为6.69%，增值起因于资产占据方管帐折旧年限与评估中接纳的经济行使年限存在差别所致。

8、出格事项声名
申报评估车辆别克SGM7200一辆，车牌号码鲁Y25432，其行驶证中权力工钱张兵，“山东天创”已对该车权属出具了声名，若因该车权属产生争议，其责任由“山东天创”认真。

9、评估案例：
案例一：电子装备——电脑（申报序号13）
装备名称：条记本电脑
规格型号：P1510
出产厂家：富士通
购买日期：2006年3月31日
启用日期：2006年3月31日
账面原值：13,800.00元
账面净值：11,833.91元
技能参数：CPU范例：奔驰-M（Dothan-400）
最高主频：1200MHz
内存巨细：256MB
硬盘巨细：30GB
屏幕尺寸：8.9英寸
条记本重量：1000g
(1)根基环境
该装备今朝存放在公司办公室，装备行使状况较好，一般维护环境较好，且有专人认真保管。

(2)重置全价简直定
经查询IT产物专业网站中关村在线及烟台市部门电脑专卖店，经说明调解确定该装备的现行时价为13,500.00元。该装备由经销商送货上门，并认真调试，故该装备的重置全价为13,500.00元。

(3)成新率简直定：
该装备为电子装备，接纳年限法成新率。

装备购于2006年3月31日，至评估基准日已行使13个月，参阅《资产评估常用数据与参数手册》，此类装备的经济行使年限为5年，则：
年限成新率＝[1-13/（5 12）] 100%＝78.3%
取78%
(4)评估值简直定：
评估值＝重置全价 成新率＝13,500.00 78%＝10,530.00元
案例二：车辆——别克轿车
(1)装备轮廓
车辆名称及型号规格：别克SGM7200轿车
车牌号码：鲁Y25432
出产厂家：上海通用
购买日期：2006年3月
启用日期：2006年3月
账面原值：197,338.00
账面净值：172,347.12
数目：1辆
该车颜色为玄色，排量2.0升，油耗6.3升/百公里，最高时速170公里/小时，配有双气囊及ABS防抱死办法。

(2)重置全价简直定
重置全价=现行市场价值+购买税+牌照费等用度
经查询平静洋汽车网、烟台市别克车经销4S店及由世界无邪车价值信息网编印的《世界国产及入口汽车报价》手册2007年3月期刊，此类车型的现行售价为175,800.00元。

依据中华人民共和国国务院[2000]（第294号）《中华人民共和国车辆购买税暂行条例》，购买税按不含增值税的购车价值的10%计，即15,025.64元。

经查询烟台市交管部分，该市治理车辆牌证费为200元，则：
重置全价=175,800.00+15,025.64+200
=191,025.64（元）
取整到百位为191,000.00元
(3)成新率简直定
成新率=理论成新率 40%+判断成新率 60%，
①理论成新率＝Min(年限成新率，里程成新率)，既孰低原则。

年限成新率＝(1－已行使年限／划定行使年限) 100%
里程成新率＝(1－已行驶里程／划定行驶里程) 100%
依据国经贸资源[2000]1202号《关于调解汽车报废尺度多少划定的关照》中有关划定，该车的经济行使年限为15年，划定行驶里程为50万公里，今朝该车已行使12个月，已行驶35600公里，则：
年限法成新率=[1-12/（15 12）] 100%=93.33%
里程成新率=（1-35600/500000） 100%=92.88%
按照孰低原则，取理论成新率为92.88%
②判断成新率通过勘测判断打分法得到。

车辆勘测判断打分表
装备首要部
检测项目 尺度分 现实状况描写 实测分值
分项目名称
气缸压力是否切合划定值,机油是否 能正常动员，无异
动员机及离 泄漏、冷却体系是否漏水、燃油耗损 常征象，各事变参
35 33
合器总成 量是否在正常范畴内、焚烧有无断火 数均在正常范畴
征象及连杆轴承有无非常振动等 内
工字梁和转向节应无变形及裂纹，转 前后桥无变形及
前桥和后桥 向体系操纵应精练机动，差速器及半 裂纹，操纵机动，
15 14
总成 轴应无敲击声或坎坷变革响声，各结 无撞击声，团结部
合部位不应承漏油 位无漏油
运转中齿轮不该有脱档、跳档及非常 齿轮未脱档、跳
变速箱总成 8 7
声响，变速杆不该有明明发抖等 档，变速杆无非常
车架应无变形，各焊接口应无裂纹及 车架无变形，焊口
车架总成 12 11
损伤，各铆接件应一切无松动征象 无裂纹、松动
车身有无碰伤、脱漆、绣蚀，门窗玻 车身油漆完备，门
车身总成 璃齐备，密封精采，车箱齐备，割冷 22 窗齐备，密封良 21
装置正常事变，音响结果精采等 好，车箱齐备
制动体系电体系正常事变，各部位不 电器体系事变正
其他 8 7
得漏气漏油 常，无漏气漏油
合 计 100 93
该车技能判断成新率为93%
综合成新率=技能判断法成新率 60%+基本成新率 40%
=93% 60%+92.88% 40%=92. 95%
取整为93%
(4)评估值简直定
评估值＝重置全价 成新率
＝191,000.00 93%＝177,630.00（元）
评估技能声名—衡宇构筑物
(四)衡宇构筑物评估声名
1、评估范畴
此次评估范畴为“山东天创所有衡宇构筑物类资产，共1项，构筑面积1,021.74平方米。清查调解后，衡宇构筑物类资产账面代价为原值2,880,000.00元，净值2,583,475.20元。

2、资产轮廓
(1)根基环境
企业申报清稽核实的衡宇构筑物类资产位于山东省烟台市福山区福海路160号百舸苑大旅馆第七层，该地段位于福山区两条骨干道福海路和北一起的夹角，地理位置异常良好，为福山区筹划中将来的贸易中心。衡宇构筑物类资产首要特点如下：
该衡宇始建于1984年，为框架布局，是按三星级旅馆尺度制作的当代化旅馆，企业于2004年9月购入其第七层后从头举办了装修，将其作办公行使。

企业按期对衡宇举办正常调养和维护，衡宇外面成色较好，可以或许较好的满意行使必要。

(2)首要构筑物轮廓
办公楼位于百舸苑大旅馆七楼，为框架布局构筑物，构筑面积1021.74平方米。构筑园地种别为Ⅰ类、主体抗震品级为七级，抗震设防列度为6度，计划行使年限为50年。

基本工程：接纳钢筋混凝土灌注桩，钢筋混凝土承台，基本梁；
主体工程：C25钢筋混凝土柱、C25钢筋混凝土梁、悬挑梁，实心粘土砖保温墙体；
门窗：大门为不锈钢框的带亮玻璃门、带门套实木花式门、双层真空玻璃彩钢窗；
楼梯：现浇钢筋混凝土楼梯，木制扶手，二部三菱载人电梯；
装饰工程：外墙刷涂料，幕墙；内墙刷乳胶漆，贴墙纸；淡色地毯；踢脚线；600 600轻钢龙骨石膏板吊顶；
水电办法：PVC上下水；220V电源供照明行使。

3、评估依据
(1)原国度国有资产打点局国资办发[1996]23号《资产评估操纵类型意见（试行）》；
(2)资产占据方申报的衡宇构筑物类资产清查评估明细表；
(3)中国人民银行金融机构存款基准利率表（2007年3月18日开始执行）；
(4)资产占据方提供的衡宇全部权证、土地行使权证；
(5)评估职员现场勘测记录事变稿本。

4、评估进程
对企业申报的衡宇构筑物类资产评估进程，大抵分为以下几个阶段：
起首，是网络原料及筹备阶段。评估职员进入现场后，依据资产清查评估明细表，网络企业有关衡宇构筑物类产权环境声名原料，确定资产权属，核实资产的原始代价组成。

其次，是实地勘测阶段，按照企业申报的衡宇构筑物类资产清查评估明细表举办现场实物勘测。

再次，是评估作价阶段。按照烟台市相同房地产市场观测，对评估工具，按照所网络的近期相同房地产租赁案例资料，用收益现值法确定评估值，最终获得以2007年3月31日为基准日的评估功效。

5、评估要领
评估职员在当真说明研究所把握的资料，举办实地勘测和对相邻地区的房产观测之后，思量福山区写字楼买卖营业不活泼，价值行情不易网络，而租赁市场相对不变，故接纳收益现值法举办评估。收益现值法的根基道理是，估量估价工具将来的正常净收益，选用恰当的成本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价工具的客观公道价值或代价的一种评估要领。公式为：
n
P＝∑A/(1+R) i
i=1
个中：P为委估房产的评估值，n为收益年限，A年纯收益，R为折现率。

6、评估功效
在实验了上述资产评估措施和要领后，“山东天创”衡宇构筑物在2007年3月31日为评估基准日的评估代价如下表：（金额单元：人民币元）
资产名称 账面代价 调解后代价 评估代价 增值额 增值率%
衡宇 2,583,475.20 2,583,475.20 3,478,102 894,627 34.63
合计 2,583,475.20 2,583,475.20 3,478,102 894,627 34.63
转(四)

　 中财网

锛

相关资讯