海通证券：三线地产库存依旧高企 将来或转为略回补

中国房地产库存有多高？——兼论地产投资反弹难一连 （海通宏观姜超、顾潇啸、于博、李金柳）

摘要：

中国房地产库存事实有多高？

中国地产库存降下来了吗？若把房地产库存狭义的领略为商品房待售面积，那么从待售面积增速和库存销售比（待售面积/已往三个月销售面积均值）这两个指标看，中国地产库存似乎降下来了。待售面积增速从14年10月28.4%高位降至16年10月的1.3%。受上半年需求激增发动，存销比也从年头7.3个月降至10月的4.7个月。

广义地产库存依然偏高。但“待售面积”未思量已开工未竣工的未销售期房，低估了真实库存；而“施工面积”包括了大量已预售但正施工的商品房，则高估了真实库存。我们以为公道的地产库存应是积年累计新开工面积与积年累计销售面积之差，思量到新开工面积中部分为不行销售面积，界说广义库存面积=积年累计新开工面积×0.9-积年累计销售面积。10月底广义地产库存39.1亿平米，对应存销比为2.54年，较已往两年有所回落，但依然较高。

各地区地产库存分化有多严重？

分省地产库存“南低北高”。按照国度统计局提供的各省积年新开工和销量可计较其广义地产库存。纵向看，各省库存局限较客岁底普降，去化周期收缩。横向看，13个省存销比不敷1年，但11个省存销比高出2年，东北和西北是广义库存销售较量高的区域。

一二线无忧，症结在三线。按照中指数据库的各都市月度可售、销售面积可计较其狭义地产库存销售比。一线都市中，北上广存销比一连下滑，已降至10个月阁下，但深圳因销售低迷，存销比反弹至20个月。15个二线都市中，地产存销比广泛较15年底回落，杭州、南京、南昌已降至12个月以下，合肥降至1个月以下。20个三线都市存销比有降有升，存销比均值为40个月，仍远高于一二线都市，而思量到样本中鲜有来自存销较量高的东北、西北区域的都市，真实的三线都市存销比或更高。

将来地产库存是去化照旧回补？

地产销量转负，库存去化或放缓。新一轮楼市调控以来，地产销量明明走弱，30城销量增速在10月下旬转负，11月以来跌幅有扩大趋势。地产销量增速转负，意味着狭义库存去化放缓、存销比回升，将来几个月世界商品房存销比或增至6个月以上。若是在销售负增的情形下新开工依然保持正增长，那么广义地产库存乃至大概从去化转为略回补。

购地回升乏力，地产投资反弹易衰竭。3季度以来地皮购置面积增速由升转平，10月底累计增速-5.5%，反弹力度仍显不敷。从地皮供求比看，一线呈紧平衡、二线略偏紧，高价收购布料，但两者占比不高；而三线都市整体供过于求，占较量高，因而将主导地皮购置。但三线都市地皮成交逐年下滑，10月累计增速-5.1%。意味着将来三线都市地皮成交或依然灰暗，继续拖累世界地皮购置，倒霉于地产投资改进。加之4季度地产销量增速或转负，这都意味着来岁上半年地产投资增速（滞后地产销量增速2个季度阁下）或拐头向下。而作为家产的龙头，地产投资走弱则意味着其上游的家产行业需求苏醒受阻，并将拖累家产经济下滑。

正文：

1．中国房地产库存：事实有多高？

1.1 中国房地产库存降下来了吗？

待售面积增速迭创新低，地产库存去化顺遂？商品房待售面积是衡量房地产库存的最直接指标，14年下半年以来，我国商品房待售面积增速一连下行，从14年10月28.4%的高位降至16年10月的1.3%，个中住宅商品房待售面积增速于8月由正转负，10月降幅扩大至-6.0%。从待售面积增速走势看，地产库存似乎去化顺遂。

商品房存销比一连横盘，仍处积年同期偏高水平。库存销售比（商品房待售面积/已往三个月销售面积均值）则从库存的消化速率来衡量库存的相对水平。16年年头，受地产销售低迷拖累，2月底库存销售比高达7.3，创12年以来同期新高。即按当时的销量，地产库存出清时刻高出7个月。而在稳增长和季候性两方面身分发动下，4、5月商品房库存销售比一连回落。但跟着年中地产销量增速见顶下滑，6-8月库存销售比在5.4四面高位横盘，10月略下滑至4.7，收购库存鞋，但仍明明高于12、13年同期存销比。对比而言，住宅的库存去化速率更快，16年10月世界住宅库存销售比为3.1，靠近13年同期2.9的水平。

因而，若将房地产库存狭义的领略为商品房待售面积，那么从“待售面积增速”和“库存销售比”两个常用指标看，似乎中国房地产库存已经降下来了，只不外去化速率依然偏慢。

1.2 世界房地产广义库存依然偏高

待售面积低估地产库存。但需要指出的是，若以待售面积指代地产库存，那么15年底的库存应为7.2亿平方米，而15年世界商品房销售面积为12.8亿平方米，这意味着地产库存只需7个月就可以消化完毕，客岁底中央经济事变集会会议上大可不必将“一降”列入供给侧改良方针中。究竟上，待售面积仅包括已竣工但未销售或出租的商品房面积，而没有思量已开工未竣工的未销售期房，从而会低估真实的商品房库存。因此，我们需要寻找更为精确的指标衡量地产库存。

“施工面积+待售面积”高估地产库存。那么是否可以把施工面积和待售面积简单加总，作为库存面积？“衡宇施工面积”指房地产开发企业陈诉期内施工的所有衡宇修建面积，包括了已开工未竣工的商品房。若以“施工面积+待售面积”指代地产库存，这一口径下16年10月底的商品房和住宅库存别离为80.1和54.3亿平方米，而以年为单位的商品房和住宅库存销售比则别离为5.20和4.02倍。16年来库存去化周期慢慢降至低于13年的水平，但绝对数值仍大，去化周期仍长。但该指标也存在问题，它将大量已预售但正施工的商品房计入个中，也频频计入了当期施工、并当期竣工进入待售的面积。

广义库存=积年累计新开工×0.9-积年累计销售。追本溯源，公道的地产库存应是积年累计新开工面积与积年累计销售面积之差，既包括了在建或竣工但未被销售的面积，也未频频计较当期施工、并当期竣工进入待售的面积。而思量到新开工面积中部分为不行销售面积，累计后应打折扣，我们界说：广义库存面积=积年累计新开工面积×0.9-积年累计销售面积。

从广义库存来看，16年以来库存有所去化，但局限仍大。16年10月底，商品房广义库存面积为39.1亿平方米，增速减缓，而住宅广义库存约12.0亿平方米，15年便已开始负增长。广义库存意义下的商品房和住宅库存销售比别离为2.54和0.89年，已别离从14年尾的最高点降至13和10年底的水平。因而，当前中国房地产广义库存去化不绝提速，但总局限依然较大。

2．分地区地产库存：分化有多严重？

然而，世界口径的地产库存仍过于笼统，我们无从得知差别区域地产库存的结构性差异。为此，我们有须要考查各省以致各都市地产库存状况。

2.1 各省库存广泛回落，“南低北高”分化明明

起首我们考查省级层面广义地产库存的变革趋势。统计局并未给出大部分省份商品房待售面积，但提供了积年新开工面积和销售面积数据。据此我们得以计较各省广义库存局限及去化周期。

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