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三友化工：唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目资产评估陈诉
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三友化工：唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目资产评估陈诉
告示日期 2013-01-23
唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目
资产评估陈诉
中铭评报字[2012]第 10030 号
(共二册 第一册)
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司
Zhong Ming (Beijing) Assets Appraisal International Co., Ltd.
二○一二年十二月二十四日唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目资产评估陈诉
总 目 录
第一册 唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达
散装有限公司存货及牢靠资产代价资产评估陈诉(含备查文
件、评估明细表)
第二册 唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达
散装有限公司存货及牢靠资产代价资产评估声名
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ZhongMing(Beijing)AssetsAppraisalInternationalCo.,Ltd.唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目资产评估陈诉
本册目次注册资产评估师声明..................................................................................................... 1资产评估陈诉摘要......................................................................................................... 2资产评估陈诉正文......................................................................................................... 6
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉使用者轮廓 ................ 6
二、评估目的............................................................................................................................ 8
三、评估器材和评估领域 ..................................................................................................... 8
四、代价范例及其界说.........................................................................................................11
五、评估基准日 ......................................................................................................................11
六、评估依据...........................................................................................................................11
七、评估要领.......................................................................................................................... 14
八、评估措施实行历程和情形.......................................................................................... 19
九、评估假设.......................................................................................................................... 20
十、评估结论.......................................................................................................................... 21
十一、出格事项声名 ............................................................................................................ 21
十二、评估陈诉使用限制声名.......................................................................................... 21
十三、评估陈诉日................................................................................................................. 24评估陈诉附件 .............................................................................................................. 25
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注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循相关法令礼貌和资产评估准则,固守独立、客观和合理的原则;按照我们在执业历程中网络的资料,评估陈诉告诉的内容是客观的,并对评估结论公道性包袱相应的法令责任。
二、评估器材涉及的资产清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、正当性、完整性,适当使用评估陈诉是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系;与相关当事方没有现存可能预期的好处干系,对相关当事方不存在成见。
四、我们已对评估陈诉中的评估器材及其所涉及资产举办现场观测;我们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷,对评估器材及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练,但无法对评估器材的法令权属真实性做任何形式的担保。并对已经发明的问题在评估陈诉的重要事项中举办了如实披露,且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估陈诉的要求。
五、我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的限制,评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估器材代价举办估算并揭晓专业意见,并不包袱相关当事人决定的责任。评估结论不应当被以为是对评估器材可实现价值的担保。
七、我们在评估历程中没有思量未来大概包袱的抵押、包管事件,以及非凡买卖业务方法大概追加支付的价值对评估结论的影响,也未思量国度宏观经济政策产生变革以及遇有天然力和其他不行抗力对评估结论的影响。我们对评估基准日后有关资产代价产生的变革不认真任。
八、我们对在已实行的评估历程中不能获悉的评估器材和相关当事方大概存在的瑕疵事项对评估结论的影响,亦不包袱责任。
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唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的
唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目
资产评估陈诉摘要
中铭评报字[2012]第 10030 号唐山三友物流有限公司:
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接管贵公司的委托,按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则,采取本钱法,根据须要的评估措施,对唐山三友物流有限公司拟收购资产涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产在2012 年 9 月 30 的市场代价举办了评估。现将评估陈诉首要内容摘要如下:
一、经济行为:对唐山三友物流有限公司拟收购唐山海港速达散装有限公司的存货及牢靠资产。
二、评估目的:确定唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产评估基准日的市场代价,为唐山三友物流有限公司拟实行资产收购事件提供代价参考意见。
三、评估器材:唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价。
四、评估领域:唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产。
五、代价范例:市场代价。
六、评估基准:2012 年 9 月 30 日,一切取价标准均为评估基准日有效的价值标准。
七、评估要领:本钱法。
八、评估结论:经实行评估措施后,于评估基准日,委估的存货及牢靠资产在原地一连使用的假设条件下的市场代价评估值为 5,604.23 万元,较账面净值评估增值2,780.46 万元,增值率为 98. 47%。评估结论见下表:
资产评估功效汇总表
产权持有者:唐山海港速达散装有限公司 金额单位:人民币万元
账面代价 评估代价 增减额 增值率(%)
项目 A B C=AB D=C/A×100%
活动资产 1 87.11 87.11
存货 2 87.11 87.11
在库低值易耗品 3 87.11 87.11
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账面代价 评估代价 增减额 增值率(%)
非活动资产 4 2,823.77 5,517.12 2,693.35 95.38
牢靠资产 5 2,823.77 5,517.12 2,693.35 95.38
衡宇修建物 6 369.76 937.26 567.50 153.48
构筑物 7 1,602.52 2,995.93 1,393.41 86.95
呆板装备 8 571.07 1,041.96 470.89 82.46
车辆 9 273.05 528.81 255.76 93.67
电子装备 10 7.36 13.15 5.79 78.77
资产总计 11 2,823.77 5,604.23 2,780.46 98.47
评估结论具体情形详见本钱法评估明细表。
九、出格事项:评估陈诉使用者应存眷下述出格事项对评估结论的影响。
(一)产权瑕疵
1.纳入评估领域的车辆共 49 辆,个中:20 辆,有天真车行驶证,但证载权力人与产权持有单位全称名称不符,产权存在瑕疵,明细详见下表:
表中序号 车辆名称及型号 车牌号码 评估净值 证载权力人
6 陕汽SX4255NR294 冀BQ3705 66,000.00 唐山海港顺源船务公司
7 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN36挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
8 陕汽SX4255NR294 冀BQ3872 183,300.00 唐山海港顺源船务公司
9 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN15挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
12 陕汽SX4255NR294 冀BQ3907 78,200.00 唐山海港顺源船务公司
13 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN52挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
16 陕汽SX4255NR294 冀BQ3918 83,100.00 唐山海港顺源船务公司
17 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN51挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
20 陕汽SX4255NR294 冀BQ3951 70,900.00 唐山海港顺源船务公司
21 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN55挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
26 陕汽SX4255NR294 冀BQ3956 78,200.00 唐山海港顺源船务公司
27 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN59挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
28 陕汽SX4255NR294 冀BQ3958 105,100.00 唐山海港顺源船务公司
29 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBM51挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
44 陕汽SX4184LR351 冀BU6920 54,700.00 唐山海港顺源船务公司
45 中集ZJV9356ZZXQD 冀BKR37挂 129,300.00 唐山海港顺源船务公司
46 陕汽SX4184LR351 冀BU6986 54,700.00 唐山海港顺源船务公司
47 中集ZJV9356ZZXQD 冀BKR58挂 129,300.00 唐山海港顺源船务公司
48 陕汽SX4184LR351 冀BU6961 54,700.00 唐山海港顺源船务公司
49 中集ZJV9356ZZXQD 冀BKR57挂 129,300.00 唐山海港顺源船务公司
合计 1,694,900.00
对此唐山海港速达散装有限公司和唐山海港顺源船务有限公司共同出具了产权
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2.集装箱1项共22个,为唐山海港速达散装有限公司在个体改装修理厂改装而成,因对此改装业务不能开具正式发票,形成公司的帐外资产。对此唐山海港速达散装有限公司出具了产权无争议的声名。
唐山海港速达散装有限公司理睬:委估账内、账外资产使用正常,产权为唐山海港速达散装有限公司全部,若是上述资产呈现产权问题,与承做本次资产评估的机构无关。
(二)未决事项、或有事项、法令纠纷等不确定身分
按照唐山海港速达散装有限公司的理睬,确定纳入评估领域的资产、负债不涉及未决事项、或有事项、法令纠纷等不确定身分。
(三)重大期后事项
按照唐山海港速达散装有限公司的理睬,确定在评估基准日期后,评估陈诉出具之前,无重大期后事项需披露。
(四)其他需要声名的重要事项
1.勘测受限
(1)评估师在未对各类装备在评估基准日时的技能参数和机能做技能检测,评估师在假定产权持有者提供的有关技能资料和运行记录是真实有效的条件下,在未借助任何检测仪器的前提下,通过实地勘测作出判断。
(2)评估师未对各类建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能调查的部分)做技能检测,评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的条件下,在未借助任何检测仪器的前提下,通过实地勘测作出的判断。
2.唐山海港速达散装有限公司纳入评估领域的构筑物共 22 项,其占用地皮为租赁唐山口岸投资有限公司的地皮,租赁地皮面积为 7500 平方米,条约约定租赁年限为 30 年,即:自 2004 年2 月8 日起至 2034 年 2月 8 日止(个中施工期为自打桩开始之日起 8 个月),相助期满,双方如继续相助,应提前一个月举办协商并签订相助协议;如不继续相助,唐山海港速达散装有限公司应按唐山口岸投资有限公司要求对所建碱仓等办法拆除,拆除费由唐山海港速达散装有限公司认真。本次评估以双方继续相助为条件。
3.唐山海港速达散装有限公司纳入评估领域的车辆共 50 项,个中:明细表第34 项,1011 项,1415 项,1819 项,2225 项,3043 项车辆为购入的二手车辆。
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4.唐山海港速达散装有限公司纳入评估领域的呆板装备明细表中第 3341 项DOP 项目储存罐及相关消防装备,购建于 2007 年 1 月,因项目相助方终止相助,导致该装备一直闲置,截至评估基准日尚未正式使用。
5.本评估结论未思量评估值增减大概发生的纳税义务变革。
十、陈诉使用有效期:本评估陈诉的使用有效期原则上为自评估基准日起一年,即从 2012 年 9 月 30 日起至 2013 年9 月 29 日的限期内有效。
十一、评估陈诉日
本评估陈诉正式提出日期为 2012 年 12 月 24 日。
以上内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目的具体情形和公道领略评估结论,该当阅读评估陈诉正文。
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唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的
唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目
资产评估陈诉正文
中铭评报字[2012]第 10030 号唐山三友物流有限公司:
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司接管贵公司的委托,按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则,采取本钱法,根据须要的评估措施,对唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产在 2012 年 9 月 30 的市场代价举办了评估。现将资产评估情形陈诉如下:
一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉使用者轮廓
本次资产评估项目的委托方为唐山三友物流有限公司,产权持有者为唐山海港速达散装有限公司,委托方以外的其他评估陈诉使用者为业务约定书中约定的其他评估陈诉使用者和国度法令、礼貌规定的评估陈诉使用者。
(一)委托方轮廓
1.注册挂号情形
名 称:唐山三友物流有限公司(以下简称“三友物流公司”)
注册所在:唐山市南堡开发区创业路东荣达道北(唐山三友兴达化纤有限公司院内)
法定代表人:雷西宁
注册成本:壹仟万元
实劳绩本:壹仟万元
公司范例:有限责任公司
策划限期: 二〇一一年九月二十六日至二〇三一年九月二十五日
策划领域: 货品专用运输(集装箱),货品站(场)策划(仓储、配载、理货、信息处事、装卸)(阶梯运输策划许可证有效期至 2016 年 3 月 30 日);国内船舶署理和货品运输署理业务(水务运输处事许可证有效期至2014年10月16日);策划“两碱”家产盐;机器装备、五金交电、塑料成品、纺织品、针织品及原料、金属及金属矿产物、化工产物批发零售(以上策划领域国度法令、礼貌有专项规定的,
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ZhongMing (Beijing)AssetsAppraisalInternational Co.,Ltd唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目资产评估陈诉未得到核准不得策划 ),国际货运署理业务***
(二)产权持有者轮廓:
1.注册挂号情形
名 称:唐山海港速达散装有限公司(以下简称“速达散装公司”)
注册所在:唐山海港 38 号路南段西侧
法定代表人:王乃忠
注册成本:壹仟陆佰万元
实劳绩本:壹仟陆佰万元
公司范例:有限责任公司
策划限期:二〇〇五年二月二日至二〇一五年一月二十六日
策划领域:许可证策划项目:在港区内提供货品装卸、仓储处事(策划至 2013年 8 月 12 日止) ;平凡货运、货品专用运输(集装箱)(策划至 2015 年 7月 19 日止);****
2.汗青沿革
2005 年 2 月 2 日速达散装取得唐山市工商行政打点局答应创立。
2006 年 7 月 27 日速达散装注册成本增资,增资后注册成本为 1600 万元,并由唐山明正管帐师事宜全部限公司出具了“唐明正变验字【2006】第 013 号”验资陈诉,评估基准日公司股东情形如下:
金额单位:万元
股东名称 注册成本 实劳绩本 成本比例%
魏立军 192.00 192.00 12.00
王乃忠 208.00 208.00 13.00
孙任靖 1,200.00 1,200.00 75.00
合计 1,600.00 1,600.00 100.00
3.连年来企业的资产状况及策划状况制止评估基准日速达散装公司资产为 4,048.97 万元,负债 2,367.47 万元,净资产1,681.50万元。2012年19月实现营业收入2,936.19万元,净利润201.00万元。近三年资产、负债及财务状况:
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财务状况
金额单位:人民币万元
项目 2009 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2011 年 12 月 31 日 2012 年 9 月 30 日
资产 3,761.12 3,542.16 4,452.10 4,048.97
负债 2,156.54 2,078.85 2,802.95 2,367.47
净资产 1,604.58 1,463.31 1,649.15 1,681.50
项目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 19 月
主营业务收入 777.09 912.28 1,909.06 2,936.19
主营业务本钱 505.78 1,716.29
主营业务利润 742.59 874.97 1,346.18 1,172.98
利润总额 220.59 141.27 189.77 201.00
净利润 220.59 141.27 178.47 201.00
活动比率 15% 24% 48% 44%
净资产收益率 14% 9% 11% 12%
(三)其他评估陈诉使用者轮廓
其他评估陈诉使用者为业务约定书中约定的其他评估陈诉使用者和国度法令、礼貌规定的评估陈诉使用者。
(四)委托方和产权持有者之间的干系
委托方和产权持有者之间的干系非关联方买卖业务干系。
二、评估目的
确定速达散装公司存货及牢靠资产评估基准日的市场代价,为三友物流公司拟实行资产收购事件提供代价参考意见。
三、评估器材和评估领域
(一)评估器材和评估领域
评估器材为速达散装公司的存货、牢靠资产评估基准日的市场代价,涉及的评估领域为速达散装公司申报的于评估基准日的未经审计的部分资产,总资产账面代价 2,823.77 万元。详细的资产项目内容以速达散装公司按照未经审计的资产数据为基本填报的评估申报表为准,凡列入申报表内并颠末唐山三友公司和速达散装公司确认的资产项目均在本次评估领域内。种种委估资产在评估基准日的账面代价如下表:
金额单位:人民币元
项目 账面代价活动资产存货
非活动资产 2,823.77
牢靠资产 2,823.77
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项目 账面代价
衡宇修建物 1,972.28
装备 954.03
资产合计 2,823.77
(二)企业申报的表外资产(若有申报)的范例、数量
本次评估企业申报的表外资产:存货在库低值易耗品,共计461项,首要为轴承、打仗器、气氛开关、链条等装备的备品备件;构筑物共计19项,首要为卸车房、皮带廊道、修车房、节制室等;呆板装备共计73项,首要是维修装备;车辆共计21项,为运输货车及挂车;电子装备共计30项,首要为办公装备及家具等。(详细明细详见评估明细表)
经核实,委托评估的资产领域与经济行为涉及的资产领域一致。
(三)评估器材的根基情形如下:
1.委托评估资产的数量
名称 计量单位 数量 账面原值 账面净值
低值易耗品 项 461
呆板装备 台(套) 384 4,866,533.49 3,697,640.29
运输装备 辆 49 3,425,531.00 2,730,480.80
电子装备 台(套) 380 447,414.10 73,563.22
衡宇 m2 1556.90 4,866,533.49 3,697,640.29
构筑物 项 22 21,514,809.11 16,025,247.75
2.法令权属状况
名称 权属名称 权属证件号
呆板装备 发票
运输装备 车辆行驶证
电子装备 发票
衡宇 衡宇全部权证 唐山房权证海港字第501002395等
构筑物 发票
3.经济状况
被评估资产操作率一般,资产可有效地施展浸染,可为企业带来经济效用。
4.物理状况
衡宇修建(构)物及装备类资产均可正常使用,维修及保养一般,部分电子装备购置较早,成新率较低。
5.实物资产的漫衍情形及特点
(1)活动资产为存货在库低值易耗品。
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1)存货在库低值易品,共计 461 项,首要为轴承、打仗器、气氛开关、链条等装备的备品备件。
该存货具有品种多,专业性强、存放较齐集的特点。
(2)牢靠资产:账面原值为 49,757,841.93 元,账面净值为 28,237,660.54 元。为衡宇修建物、构筑物、呆板装备、车辆、电子装备。
1)衡宇修建物:共计 3 项,修建面积为 1,556.90平方米,账面原值为 4,866,533.49元,账面净值为3,697,640.29元。为速达散装公司的办公楼,建成于2004年11月,主体 3 层,部分精装修。
2)构筑物:共计 22 项,修建面积为 2,990.40 平方米,账面原值为 21,514,809.11元,账面净值为 16,025,247.75 元。首要是储存碱的筒仓及卸车房、皮带廊道、修车房、节制室等,大部分建成于 20052009 年。构筑物占用地皮为租赁唐山口岸投资有限公司的地皮,租赁地皮面积为 7500 平方米,条约约定租赁年限为 30 年,即:自 2004年 2 月8 日起至 2034 年2 月 8 日止(个中施工期为自打桩开始之日起 8 个月)
3)呆板装备:共计 131 项,账面原值为 19,503,554.23 元,账面净值为 5,710,728.48元。大部分装备购置于 20052009 年,首要是装船用的晋升机、刮板机、皮带机、除尘器、装船机、节制系统及DOP储存罐。个中呆板装备明细表中第3341项DOP项目储存罐及相关消防装备,购建于2007年1月,因项目相助方终止相助,导致该装备一直闲置,截至评估基准日尚未正式使用。
4)车辆:共计 50 项,账面原值为 3,425,531.00 元,账面净值为 2,730,480.80 元。个中 5 辆小轿车,44 辆运输牵引车及挂车,购置日期在于 20082011 年。个中:企业申报表外资产为 21 项,个中车辆 20 项,车证载权力工钱唐山海港顺源船务有限公司,对此唐山海港速达散装有限公司和唐山海港顺源船务有限公司共同出具了产权无争议的声名。集装箱 1 项,为唐山海港速达散装有限公司在个体改装修理厂改装而成,因对此改装业务不能开具正式发票,形成公司的帐外资产。对此唐山海港速达散装有限公司出具了产权无争议的声名。明细表第 34 项,1011 项,1415 项,1819 项,2225 项,3043 项车辆为购入的二手车辆。
5)电子装备:共计100项,380台(套),账面原值为447,414.10元,账面净值为 73,563.22 元。首要是办公用的电脑及办大众具等,购置日期在于 20052012 年。部分电子装备购置时刻较长,已高出经济耐用年限,但还在使用,办公效率较低。
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四、代价范例及其界说
(一)代价范例
本次评估采取在原地一连使用条件下的市场代价作为选定的代价范例。
(二)代价范例界说
市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的情形下,评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。
原地一连使用在本陈诉中是指被评估资产会按今朝的用途和使用的方法、局限、频度、环境等情形在原地继续使用,并在可预见的将来,不会产生重大改变。
(三)选择代价范例的来由。
采取市场代价范例的来由是市场代价范例与其他代价范例对比,更能反应买卖业务双方的公平性和公道性,使评估功效能满足本次评估目的之需要。
五、评估基准日
(一)按照资产评估业务约定书之约定,本次评估的基准日为 2012 年 9 月 30 日。
(二)评估基准日简直定,是委托方、产权持有者按照以下详细情形协商择定的:
1.该评估基准日与管帐报表的时刻一致,为操作管帐信息提供利便。
2.评估基准日与评估日期较靠近,镌汰实物量的调解事变,增加市场价值的询价和资信观测的精确度、透明度。
3.本评估基准日最洪流平地告竣了与评估目的的实现日的靠近,有利于担保评估功效有效地处事于评估目的。
(三)本次评估事变中所采取的价值标准均为评估基准日有效的价值标准。
所选定的评估基准日领近时代,国际和国内市场未产生重大颠簸,种种商品、出产资料和劳务价值根基不变,人民币对外币的市场汇率在正常颠簸领域之内,因而,评估基准日的选取不会使评估功效因种种市场价值时点的差别受到实质性的影响。本次评估中与评估基准日有关的首要费率为:
中国人民银行贷款利率 6 个月及以下 5.60%/年
1 年期(含 1 年) 6.00%/年
3 年期(含 3 年) 6.15%/年
六、评估依据
(一)行为依据
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1.唐山三友团体有限公司党政联席(扩大)集会会议纪要;
2.唐山三友物流有限公司与本公司签订的《资产评估业务约定书》。
(二)法令依据
1.《国有资产评估打点步伐》(国务院令第 91 号);
2.《国有资产评估打点步伐施行细则》(国资办发[1992]36 号);
3.《资产评估操纵类型意见(试行)》(国资办发[1996]23 号);
4.《财政部关于改良国有资产评估行政打点方法增强资产评估监督打点事变谊见的关照》(国办发[2001]102 号);
5.《国有资产评估打点多少问题的规定》(财政部第 14 下令);
6.《国有资产评估项目存案打点步伐》(财企字[2001]802 号);
7.《企业国有资产监督打点暂行条例》(国务院第 378 下令);
8.《企业国有资产评估打点暂行步伐》(国务院国有资产监督打点委员会令第12 号);
9.《关于增强企业国有资产评估打点事变有关问题的关照》(国资委产权[2006]274号);
10.《资产评估操纵类型意见(试行)》(国资办发[1996123 号);
11.《中华人民共和京城市房地产打点法》(中华人民共和国主席令第 29 号);
12.《都市房地产转让打点规定》(建树部令第 96 号);
13.其他有关法令礼貌。
(三)准则依据
1.《资产评估准则—根基准则》(财企[2004]20 号);
2.《资产评估职业道德准则—根基准则》(财企[2004]20 号);
3.《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》(会协[2003]18 号);
4.《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2007]189 号);
5.《资产评估准则—评估措施》(中评协[2007]189 号);
6.《资产评估准则—事变稿本》(中评协[2007]189 号);
7.《资产评估代价范例指导意见》(中评协[2007]189 号);
8.《资产评估准则—呆板装备》(中评协[2007]189 号);
9.《资产评估准则——不动产》(中评协[2007]189 号);
10.《资产评估准则—评估陈诉》(中评协[2007]189 号);
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11.《企业国有资产评估陈诉指南》(中评协[2004]218 号);
12.《企业管帐准则—根基准则》、详细准则、管帐准则应用指南息争释等(财政部 2006 年颁布)。
(四)权属依据
1.《中华人民共和国衡宇全部权证》;
2.《中华人民共和国天真车行驶证》;
3.《中华人民共和国国有地皮使用证》
4.存货、重大装备购置发票;
5.其他权属证明文件等。
(五)取价依据
1.《关于世界实行增值税转型改良多少问题的关照》(财税[2008]170 号);
2.《中国人民银行贷款利率表》20012 年 7 月 6 日起执行;
3.《房地产估价类型》(中华人民共和国国度标准 GB/T502911999);
4.《世界统一修建工程基本定额河北省耗损量定额》(2008);
5.《世界统一修建装饰装修工程耗损量定额河北省耗损量定额》(2008);
6.《河北省修建、安装、市政、装饰装修工程费率》(2008);
7.《建树工程工程量清单计价类型》;
8.《唐山市工程造价信息》(2012 年第 9 期);;
9.《衡宇完损品级评定标准》(城住安(1984)第 678 号);
10.《工程勘测计划收费打点规定》(计价值[2002]第 10 号);
11.《 建树工程监理与相关处事收费打点规定》(发改价值[2007]670 号;
12.《招标署理处事收费打点暂行步伐》(计价值[2002]1980 号);
13.《根基建树财务打点规定》(财建[2002]394 号);
14.《中国统计年鉴》分行业家产品出厂价值指数(国度统计局);
15.《2012 机电产物报价手册》机器家产出书社;
16.《关于宣布(汽车报废标准)的关照》(国经贸[1997]456 号);
17.《关于调解汽车报废标准多少规定的关照》(国经贸资源[2000]1202 号文);
18.《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》(国务院令[2000]294 号);
19.当地机电产物、汽车、电脑市场行情;
20.《2012 最新资产评估常用数据与参数手册》;
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21.评估职员查询的市场价值信息及向首要装备制造厂商询价资料。
(六)其他参考依据
1.被评估企业提供的种种《资产清查评估申报明细表》;
2.产权持有者提供的财务策划方面的资料以及有关协议、条约书、发票等财务资料;
3.委托方、产权持有者撰写的《关于举办资产评估有关事项的声名》;
4.委托方及产权持有者理睬函;
5.被评估企业提供的相关首要修建物的工程图纸资料和施工决算资料;
6.评估职员现场清审核实记录、现场勘测所网络到的资料,以及评估历程中参数数据选取所网络到的相关资料;。
7.被评估企业提供的其他有关资料。
七、评估要领
(一)评估要领的选择
资产评估的根基要领包罗本钱法、收益法和市场法。本次评估的资产为部分资产,不能单独发生收益不宜采取收益法,和市场法评估,仅采取本钱法举办评估。
(二)评估要领先容
1.本钱法
本钱法是即在一连使用的条件下,以从头制作或从头购置该项资产的现行市值为基本确定重置本钱,同时通过现场勘测和综合技能说明晰定成新率,据以估测资产代价的评估技能要领。
(三)活动资产详细评估要领
1.存货
(1)外购原质料、包装物、在库低值易耗品:对付库存时刻短、活动性强、市场价值变革不大的原质料,以核实后的账面代价确定评估值;对付库存时刻长、活动性差、市场价值变革大的原质料按照清审核实后的数量乘以现行市场购买价,再加上公道的运杂费、消耗、验收清算入库费及其余公道用度,得出各项资产的评估值;对个中因失效、变质、残损、报废、无用、裁减的原质料,在举办判定的基本上,通过说明计较,扣除相应贬值额(保存变现净值)后,确定评估值。
(四)非活动资产详细评估要领
1.牢靠资产
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(1)衡宇类资产评估要领建(构)筑物评估采取重置本钱法和市场法举办评估。1)重置本钱法计较公式:修建物评估值=修建物重置全价×综合成新率修建物重置全价=建安工程造价+工程建树其余费+资金本钱A.建安工程造价计较某些单项工程预结算资料完整,评估职员按照预结算中确定的分部分项工程量,团结被评估修建物近况举办调解并套用当地现行修建工程耗损定额按当地基准日时的人工质料等价值水平和相关规定计较工程造价;某些单项工程由于建成年月较久远,评估职员无法网络到完整的工程预结算资料,对付这些工程,评估职员采取与被评估修建物相类似的工程举办质料耗损量的类比,计较出被评估修建物的首要修建质料用量,再团结评估基准日当地修建质料价值,计较出主材价,进一步计较得出质料价值和直接工程费等,根据现行的用度定额取费计较出建安工程造价。B.工程建树其余费费率简直定工程建树其余费包罗建树单位打点费、工程建树监理费、工程勘测计划费、前期工程咨询费、环境影响咨询费等,工程建树其余费的用度率如下表:
序号 项目 以造价计取比例% 计取依据
1 建树单位打点费 1.2 财建[2002]394 号
2 勘测计划费 2.5 计价值[2002]10 号
3 建树工程监理费 1.5 发改价值[2007]670 号
4 施工图检察费 0.2 冀价经费字[2002]27 号
5 招标署理处事费 0.4 计价值(2002)1980 号
6 环境评价费 0.1 计价值[2002]125 号
合计 5.9%
7 都市基本办法配套费 6.3 元 冀价经费字〔2003〕13 号
合计 6.3 元
C.资金本钱简直定
按照工程现真相形估算被评估器材公道建树期均为一年,按评估基准日中国人民银行现行贷款利率:6.0%计较,资金投入方法根据匀称投入思量。
资金本钱=(建安工程造价+工程建树其余费)×利率×工期/2
D.重置全价计较:
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重置全价=建安工程造价+工程建树其余费+资金本钱
E.综合成新率简直定
采取勘测成新率和理论成新率相团结的要领综合确定综合成新率。采取现场勘测确定成新率时,按照衡宇建(构)筑物承重结构、围护结构及装修的现实使用、维修、保养状况评定各部分的判定分值,得出勘测成新率。采取年限法确定理论成新率则按修建物已使用年限和耐用年限举办计较。最终成新率取理论成新率的 40%与勘测成新率的 60%之和确定。
a.理论成新率
理论成新率=(经济可使年限已使用年限)/经济可使年限×100%
b.勘测成新率的计较
将影响衡宇成新率的首要身分按结构(基本、承重构件、非承构件、屋面、楼地面)、装修(门窗、外墙、内墙、顶棚、装修)、装备(水、电、卫)分为三类十一项,参考建树部“衡宇完损品级评定标准”的规定,团结现场勘测现实团结专家判定分值,在此基本上计较勘测成新率。
c.综合成新率简直定
成新率=理论成新率×40%+勘测成新率×60%
F.评估值计较
评估值=重置全价×综合成新率
2)市场法
所谓市场法,即在求取一宗被估房地产代价时,依据更换道理,将被估房地产与类似房地产的近期买卖业务价值举办比较较量,通过对买卖业务情形、买卖业务日期、房地产状况等身分批改,得出被估房地产在评估基准日的代价。详细如下:
100 ( ) 100
P=P’×A×B×C=P’× ——× ——× ——
( ) 100 ( )
式中: P——被估房地产评估值;
P’——可比买卖业务实例代价;
A——买卖业务情形批改系数;
B——买卖业务日期批改系数;
C——房地产状况批改系数。
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买卖业务情形批改:
房地产的天然及经济特征,抉择了房地产市场是一个不完全竞争市场,房地产价值的形成往往具有个别性,因此运用市场法举办房地产评估,需要对选取的买卖业务实例举办买卖业务情形批改,将买卖业务中的由于个别身分所发生的价值毛病予于剔除,使其成为正常价值。
通过正常买卖业务批改,即将可比实例价值批改为正常买卖业务情形下的价值。
买卖业务日期批改:
买卖业务实例的买卖业务日期往往与待评估房地产的评估基准日往往有一段时刻差。在此时代,房地产市场大概不绝产生变革,房地产价值大概升高或低落,因此,需要将买卖业务实例房地产价值批改为评估基准日的房地产价值,即期日批改。
房地产状况批改:
买卖业务实例与被评估房地产的现实状况往往并不沟通,将二者加以较量,找出因房地产状况不同而引起的买卖业务实例房地产与待评估房地产价值的差异,即房地产状况批改。
房地产代价简直定
通过计较公式求取的多少个价值采取加权算术均匀数法、求取最终的房地产代价。
(2)装备类资产评估要领
依据评估目的,本次装备类资产评估采取本钱法,即在一连使用的条件下,以从头购置该项资产的现行市值为基本确定重置本钱,同时通过现场勘测和综合技能说明晰定成新率,据此计较评估值。其计较公式为:
评估值=装备重置本钱×综合成新率
或评估值=重置代价-实体性贬值-成果性贬值-经济性贬值
1)重置本钱简直定
A.不需要安装的呆板装备
重置代价=市场现价
B.需要安装的呆板装备
重置本钱=装备购置价+运杂费+安装调试费+资金本钱。
a.装备购置价简直定:向装备出产厂家、销售单位询问装备现行市场价值信息,团结评估职员举办二手装备的市场调研和网络现价资料,确定装备的购置价
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b.运杂费及安装费简直定:按照资产详细情形及特点,运杂费思量运输的行业计费标准、安装费按行业概算指标中规定的费率计较。
c.基本费简直定:按照装备的详细情形,无装备基本的不思量该项用度;小装备的基本用度含在装备安装费中一并思量;其他装备根据现真相形思量基本费率。
d.其他用度确定:按照资产详细情形思量该项用度。
e.资金本钱简直定:资金本钱为正常建树工期内工程占用资金的资金本钱。资金本钱费率为评估基准日正在执行的中国人民银行贷款利率。按工程公道的建树工期,整个建树工期内资金匀称投入计较。
对不需安装的及安装周期短的装备不思量资金本钱。
C.非标装备或难以询价的装备
在市场寻找沟通或具有可比性的参照物、调解差别身分,确定重置代价。
D.廉价装备
廉价装备依据企业原装备的计划、加人为料计较所需首要质料实耗量,查近期的质料市场价,采取采取《非标装备的综合估算步伐》估算非标装备的重置本钱。
E.市场寻不到参照物的装备
对少数询不到价的单台装备,在说明核实其账面原值组成的基本上,首要采纳物价指数法调解获得重置代价。
F.车辆
按照委估资产地址地汽车买卖业务市场现行销售价值,加上国度统一规定的车辆购置附加税、验车及牌照等用度确定重置本钱;或二手车市场价值确定重置本钱。
重置代价=购置价+车辆购置税+牌照费(上述价值中不含车辆使用时代的其他各类用度)。
2) 综合成新率简直定
A.对一般小型装备,举办一般性勘测,其综合成新率按照装备的事变环境、现场勘测状况,团结其经济寿命年限来确定。
B.对重要装备,通过现场重点勘测,相识其事变环境、现有技能状况、近期技能资料、有关修理记录和运行记录等资料,作呈现场勘测状况评分值(满分 100 分),即确定现场勘测成新率,该项权重 60%。再团结其理论成新率,该项权重 40%,采取
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综合成新率=理论成新率×40%+技能判定成新率×60%
C.车辆的成新率,按照国度汽车报废标准的相关规定及现实施驶里程和现场勘查的情形综合评定。
综合成新率=理论成新率×40%+技能判定成新率×60%
个中:理论成新率=min(年限法成新率,里程法成新率)
即理论成新率取年限法成新率与里程法成新率孰低者。
D.对付超期服役且能根基正常使用的装备,按照《资产评估操纵类型意见(试行)》的规定,其成新率按不低于 15%确定。
八、评估措施实行历程和情形
本项目评估于2012年 11月25日开始,至2012年12月24日事变竣事。整个评估事变分以下四个阶段举办:
(一)评估筹备阶段
与委托方洽谈,明晰评估业务根基事项,对自身专业胜任手段、独立性和业务风险举办综合说明和评价;接管委托,签订资产评估业务约定书,明晰评估目的、评估领域、评估基准日;确定项目认真人,构成评估项目组,体例评估打算;向导委托方填报资产评估申报表,筹备评估所需资料。
(二)现场观测及网络评估资料阶段
按照此次评估业务的详细情形,根据评估措施准则和其他相关规定的要求,评估职员通过询问、查对、监盘、抽查等方法举办实地观测,从各类大概的途径获取评估资料,核实评估领域,相识评估器材近况,存眷评估器材法令权属。
(三)评定估算阶段
对网络的评估资料举办须要说明、归纳和清算,形成评定估算的依据;按照评估器材、代价范例、评估资料网络情形等相关前提,选择合用的评估要领,选取相应的公式和参数举办说明、计较和判断,形成起源评估功效。
(四)体例和提交评估陈诉阶段
按照种种资产的起源评估功效,体例相关评估声名,在核实确认相关评估声名详细资产项目评估功效精确无误,评估事变没有产生频频和漏掉情形的基本上,依据各资产评估声名举办资产评估汇总说明,确定最终评估结论,撰写资产评估陈诉;按摄影关法令、礼貌、资产评估准则和评估机构内部质量节制制度,对评估陈诉及
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九、评估假设
由于企业所处运营环境的变革以及不绝变革着影响资产代价的各种身分,必需成立一些假设以便注册资产评估师对资产举办代价判断,充实支持我们所得出的评估结论。本次评估是成立在以下条件和假设前提下的:
(一)一般假设
1.资产一连使用假设:假定被评估的资产按今朝的用途和使用的方法、局限、频度、环境等情形在原地继续使用,相应确定评估要领、参数和依据。
2.买卖业务假设
买卖业务假设是假定全部待评估资产已经处在买卖业务的历程中,评估师按照待评估资产的买卖业务前提等模拟市场举办估价。买卖业务假设是资产评估得以举办的一个最根基的条件假设。
3.公然市场假设
公然市场假设是假定在市场上买卖业务的资产,或拟在市场上买卖业务的资产,资产买卖业务双方互相职位划一,互相都有获取足够市场信息的机遇和时刻,以便于对资产的成果、用途及其买卖业务价值等作出理智的判断。公然市场假设以资产在市场上可以公然交易为基本。
(二)非凡假设
1.本次评估是以本资产评估陈诉所列明的特定评估目的为根基假设条件。
2.经济环境不变假设:是假定评估基准日后国度现行的有关法令礼貌及政策、国度宏观经济形势无重大变革,本次买卖业务各方所处区域的政治、经济和社会环境无重大变革,无其他不行预测和不行抗力身分造成的重大倒霉影响。
3.无重大变革假设:是假定国度有关利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性征收用度等不产生重大变革。
4.无倒霉影响假设:是假定无其他人力不行抗拒身分及不行预见身分对委托方的待估资产造成重大倒霉影响。
5.无瑕疵假设:是假定待估资产无权属瑕疵事项,或存在的权属瑕疵事项已所有展现。
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6.数据真实假设:是假定待估资产年度财务陈诉能真实反应待估资产的现实状况。
7.政策一致假设:是假定产权持有者管帐政策与核算要领无重大变革。
8.装备发票合规假设:是假定产权持有者为增值税一般纳税人,购置装备时可取得合规正当的增值税发票,且产权持有者地址地税务机构答允其购置装备的进项税可抵扣。
当呈现与前述假设前提纷歧致的事项产生时,本评估功效一般会失效。
十、评估结论
经实行评估措施后,于评估基准日,委估的存货及牢靠资产在原地一连使用的假设条件下的市场代价评估值为 5,604.23 万元,较账面净值评估增值 2,780.46 万元,增值率为 98. 47%。评估结论见下表:
资产评估功效汇总表
产权持有者:唐山海港速达散装有限公司 金额单位:人民币万元
账面代价 评估代价 增减额 增值率(%)
项目 A B C=AB D=C/A×100%
活动资产 1 87.11 87.11
存货 2 87.11 87.11
在库低值易耗品 3 87.11 87.11
非活动资产 4 2,823.77 5,517.12 2,693.35 95.38
牢靠资产 5 2,823.77 5,517.12 2,693.35 95.38
衡宇修建物 6 369.76 937.26 567.50 153.48
构筑物 7 1,602.52 2,995.93 1,393.41 86.95
呆板装备 8 571.07 1,041.96 470.89 82.46
车辆 9 273.05 528.81 255.76 93.67
电子装备 10 7.36 13.15 5.79 78.77
资产总计 11 2,823.77 5,604.23 2,780.46 98.47
评估结论具体情形详见本钱法评估明细表。
十一、出格事项声名
(一)产权瑕疵
1.纳入评估领域的车辆共 49 辆,个中:20 辆,有天真车行驶证,但证载权力人与产权持有单位全称名称不符,产权存在瑕疵,明细详见下表:
表中序号 车辆名称及型号 车牌号码 评估净值 证载权力人
6 陕汽SX4255NR294 冀BQ3705 66,000.00 唐山海港顺源船务公司
7 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN36挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第21页
ZhongMing (Beijing)AssetsAppraisalInternational Co.,Ltd唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目资产评估陈诉
表中序号 车辆名称及型号 车牌号码 评估净值 证载权力人
8 陕汽SX4255NR294 冀BQ3872 183,300.00 唐山海港顺源船务公司
9 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN15挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
12 陕汽SX4255NR294 冀BQ3907 78,200.00 唐山海港顺源船务公司
13 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN52挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
16 陕汽SX4255NR294 冀BQ3918 83,100.00 唐山海港顺源船务公司
17 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN51挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
20 陕汽SX4255NR294 冀BQ3951 70,900.00 唐山海港顺源船务公司
21 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN55挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
26 陕汽SX4255NR294 冀BQ3956 78,200.00 唐山海港顺源船务公司
27 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBN59挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
28 陕汽SX4255NR294 冀BQ3958 105,100.00 唐山海港顺源船务公司
29 亚特重工TZ9300IJZ 冀BBM51挂 68,300.00 唐山海港顺源船务公司
44 陕汽SX4184LR351 冀BU6920 54,700.00 唐山海港顺源船务公司
45 中集ZJV9356ZZXQD 冀BKR37挂 129,300.00 唐山海港顺源船务公司
46 陕汽SX4184LR351 冀BU6986 54,700.00 唐山海港顺源船务公司
47 中集ZJV9356ZZXQD 冀BKR58挂 129,300.00 唐山海港顺源船务公司
48 陕汽SX4184LR351 冀BU6961 54,700.00 唐山海港顺源船务公司
49 中集ZJV9356ZZXQD 冀BKR57挂 129,300.00 唐山海港顺源船务公司
合计 1,694,900.00
对此唐山海港速达散装有限公司和唐山海港顺源船务有限公司共同出具了产权无争议的声名。
2.集装箱1项共22个,为唐山海港速达散装有限公司在个体改装修理厂改装而成,因对此改装业务不能开具正式发票,形成公司的帐外资产。对此唐山海港速达散装有限公司出具了产权无争议的声名。
唐山海港速达散装有限公司理睬:委估账内、账外资产使用正常,产权为唐山海港速达散装有限公司全部,若是上述资产呈现产权问题,与承做本次资产评估的机构无关。
(二)未决事项、或有事项、法令纠纷等不确定身分
按照唐山海港速达散装有限公司的理睬,确定纳入评估领域的资产、负债不涉及未决事项、或有事项、法令纠纷等不确定身分。
(三)重大期后事项
按照唐山海港速达散装有限公司的理睬,确定在评估基准日期后,评估陈诉出具之前,无重大期后事项需披露。
(四)其他需要声名的重要事项
中铭国际资产评估(北京)有限责任公司 第22页
ZhongMing (Beijing)AssetsAppraisalInternational Co.,Ltd唐山三友物流有限公司拟收购资产事件涉及的唐山海港速达散装有限公司存货及牢靠资产代价项目资产评估陈诉
1.勘测受限
(1)评估师在未对各类装备在评估基准日时的技能参数和机能做技能检测,评估师在假定产权持有者提供的有关技能资料和运行记录是真实有效的条件下,在未借助任何检测仪器的前提下,通过实地勘测作出判断。
(2)评估师未对各类建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能调查的部分)做技能检测,评估师在假定产权持有者提供的有关工程资料是真实有效的条件下,在未借助任何检测仪器的前提下,通过实地勘测作出的判断。
2.唐山海港速达散装有限公司纳入评估领域的构筑物共 22 项,其占用地皮为租赁唐山口岸投资有限公司的地皮,租赁地皮面积为 7500 平方米,条约约定租赁年限为 30 年,即:自 2004 年2 月8 日起至 2034 年 2月 8 日止(个中施工期为自打桩开始之日起 8 个月),相助期满,双方如继续相助,应提前一个月举办协商并签订相助协议;如不继续相助,唐山海港速达散装有限公司应按唐山口岸投资有限公司要求对所建碱仓等办法拆除,拆除费由唐山海港速达散装有限公司认真。本次评估以双方继续相助为条件。
3.唐山海港速达散装有限公司纳入评估领域的车辆共 50 项,个中:明细表第34 项,1011 项,1415 项,1819 项,2225 项,3043 项车辆为购入的二手车辆。
4.唐山海港速达散装有限公司纳入评估领域的呆板装备明细表中第 3341 项DOP 项目储存罐及相关消防装备,购建于 2007 年 1 月,因项目相助方终止相助,导致该装备一直闲置,截至评估基准日尚未正式使用。
5.本评估结论未思量评估值增减大概发生的纳税义务变革。
评估陈诉使用者应存眷上述出格事项对评估结论的影响。
十二、评估陈诉使用限制声名
(一)本评估陈诉只能由评估陈诉载明的评估陈诉使用者使用,且只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途。评估陈诉使用者应按有关法令、礼貌以及资产评估业务约定书的要求正确、适当地使用本评估陈诉,任何不正确或不适当地使用陈诉所造成的未便或丧失,将由陈诉使用者自行包袱责任。
(二)未征得本公司同意,评估陈诉的内容不得被摘抄、引用或披露于
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