元力股份：拟收购江西怀玉山三达活性炭有限公司股权项目评估陈诉

江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估陈诉









福建元力活性炭股份有限公司拟收购江西

怀玉山三达活性炭有限公司股权项目



评估陈诉

中企华评报字(2011)第 3301 号

（共 1 册，第 1 册）









北京中企华资产评估有限责任公司



二〇一一年九月十四日

江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估陈诉









目 录



注册资产评估师声明 .................................... 3



摘 要 ............................................... 4



正 文 ............................................... 6



一、委托方、被评估企业和委托方以外的其他陈诉使用者 ............. 6

二、评估目的 ................................................... 8

三、评估器材和评估领域 ......................................... 8

四、代价范例及其界说 ........................................... 9

五、评估基准日 ................................................. 9

六、评估依据 .................................................. 10

七、评估要领 .................................................. 13

八、评估措施实行历程和情形 .................................... 22

九、评估假设 .................................................. 25

十、评估结论 .................................................. 27

十一、出格事项声名 ............................................ 29

十二、评估陈诉使用限制声名 .................................... 31

十三、评估陈诉日 .............................................. 32



附件目次 ............................................. 33

江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估陈诉









注册资产评估师声明



一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法令礼貌和资产评估准则，



固守独立、客观和合理的原则；按照我们在执业历程中网络的资料，评估报



告告诉的内容是客观的，并对评估结论公道性包袱相应的法令责任。



二、评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并经其



签章确认；所提供资料的真实性、正当性、完整性，适当使用评估陈诉是委



托方和相关当事方的责任。



三、我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系；与相



关当事方没有现存可能预期的好处干系，对相关当事方不存在成见。



四、我们已对评估陈诉中的评估器材及其所涉及资产举办现场观测；我



们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷，对评估对



象及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练，并对已经发明的问题举办了



如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估陈诉的要



求。

五、我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限

定前提的限制，评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定

前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。

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福建元力活性炭股份有限公司拟收购江西

怀玉山三达活性炭有限公司股权项目





评估陈诉



摘 要





重要提醒

本摘要内容摘自评估陈诉正文，欲相识本评估项目的详

细情形和公道领略评估结论，该当真阅读评估陈诉正文。

北京中企华资产评估有限责任公司接管福建元力活性炭股份有限公司的

委托，按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，根据须要的评

估措施，对江西怀玉山三达活性炭有限公司股东所有权益在评估基准日的市

场代价举办了评估。现将评估陈诉摘要如下：

评估目的：福建元力活性炭股份有限公司拟收购江西怀玉山三达活性炭

有限公司 100%股权。北京中企华资产评估有限责任公司接管福建元力活性炭

股份有限公司的委托，对该股权收购行为所涉及的江西怀玉山三达活性炭有

限公司股东所有权益代价举办评估，为上述股权收购行为提供代价参考。

评估器材：江西怀玉山三达活性炭有限公司股东所有权益代价

评估领域：江西怀玉山三达活性炭有限公司的所有资产及负债

评估基准日：2011 年 7 月 31 日

代价范例：市场代价

评估要领：资产基本法、收益法

评估结论：经说明，本评估陈诉选用资产基本法评估功效作为评估结

论。详细结论如下：

在评估基准日 2011 年 7 月 31 日，江西怀玉山三达活性炭有限公司账面

总资产为 5,049.81 万元，账面总负债为 2,445.85 万元，账面净资产为

2,603.95 万元；评估后总资产为 6,552.96 万元，总负债为 2,445.85 万元，

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净资产(股东所有权益)为 4,107.11 万元，评估增值 1,503.16 万元，增值率

57.73%。资产评估功效汇总表如下：



资产评估功效汇总表

金额单位：人民币万元

账面代价 评估代价 增减值 增值率％

项 目

A B C=B-A D=C/A×100%



活动资产 1 2,547.43 2,546.37 -1.07 -0.04



非活动资产 2 2,502.37 4,006.59 1,504.22 60.11



个中：耐久股权投资 3 0.00 0.00 0.00



投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00



牢靠资产 5 443.12 759.71 316.59 71.44



在建工程 6 1,381.53 1,374.41 -7.12 -0.52



无形资产 7 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



个中：地皮使用权 8 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



其他非活动资产 9 221.13 221.13 0.00 0.00



资产总计 10 5,049.81 6,552.96 1,503.16 29.77



活动负债 11 2,140.85 2,140.85 0.00 0.00



非活动负债 12 305.00 305.00 0.00 0.00



负债总计 13 2,445.85 2,445.85 0.00 0.00



净 资 产 14 2,603.95 4,107.11 1,503.16 57.73



本陈诉评估结论使用的有效期自评估基准日起一年，自 2011 年 7 月 31

日至 2012 年 7 月 30 日止。

请评估陈诉的使用者留意陈诉中的出格事项对评估结论所发生的影响。

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福建元力活性炭股份有限公司拟收购江西

怀玉山三达活性炭有限公司股权项目

评估陈诉



正 文



福建元力活性炭股份有限公司：

北京中企华资产评估有限责任公司接管贵公司的委托，按照有关法令、

礼貌和资产评估准则、资产评估原则，采取资产基本法和收益法，根据须要

的评估措施，对贵公司拟收购的江西怀玉山三达活性炭有限公司股权事件涉

及的江西怀玉山三达活性炭有限公司股东所有权益在 2011 年 7 月 31 日的市

场代价举办了评估。现将资产评估情形陈诉如下。





一、委托方、被评估企业和委托方以外的其他陈诉使用者



本陈诉委托方为福建元力活性炭股份有限公司，被评估企业为江西怀玉

山三达活性炭有限公司，委托方以外的其他评估陈诉使用者为法令规定的其

他陈诉使用者。

(一)委托方轮廓

1.企业名称：福建元力活性炭股份有限公司

2.住所：福建省南平来舟经济开发区

3.法定代表人：卢元健

4.注册成本：6800 万元

5.公司范例：股份有限公司（上市）

6.策划领域：出产活性炭系列产物；策划本企业自产产物及技能的出口

业务；策划本企业出产所需的原辅质料、机器装备、零配件及技能的收支口

业务；策划进料加工和“三来一补”业务；药用辅料（药用炭）。（以上经

营领域涉及许可策划的，须在取得有关部的许可后方可策划）

(二)被评估企业轮廓

1．公司名称：江西怀玉山三达活性炭有限公司 (简称：三达公司)

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2．注册所在：江西省玉山县家产园区（原玉山县文城镇塔脚背）

3．法定代表人：陈冠胜

4．注册成本：350 万美元

5．经济性质：有限责任公司（外王法人独资）

6．创立日期：2007 年 11 月 21 月

7．策划领域：林业化工产物的研发、出产及销售；药用辅料（药用炭）

的研发、出产及销售；节能产物的研发及销售；水生生态系统的环境掩护技

术、装备制造；资源再生及综合操作技能、环境污染管理及监测技能研发与

推广（以上项目国度有专项规定凭许可证或天资证策划）。

8．企业汗青沿革及现况

江西怀玉山三达活性炭有限公司，系新加坡三达投资有限公司于 2007 年

通过招牌挂措施购买了江西怀玉山活性炭（团体）有限公司所属的怀玉山活

性炭厂的资产，2007 年 11 月 13 日经江西省人民当局商外资赣（饶）字[2007]

第 0052 号《中华人民共和海外商投资企业核准证书》核准创立，2007 年 11

月 21 日取得上饶市工商行政打点局颂发的营业执照，原注册成本 500 万美元。

按照 2011 年 7 月 1 日公司董事会决策，镌汰注书籍 150 万美元，业经上饶华

信连系管帐师事宜所出具赣饶华信验字[2011]第 469 号验资陈诉，截至评估

基准日，公司变换后注册成本为 350 万美元。

9.连年资产、财务和策划状况

评估基准日和前三年资产、负债及策划情形如下表：

金额单位：人民币万元

项 目 2008 年度 2009 年度 2010 年度 2011 年 1-7 月



资产总额 4,738.67 5,062.03 6,221.24 5,049.81



负债总额 956.46 868.71 1,709.68 2,445.85



净资产 3,782.21 4,193.32 4,511.56 2,603.95



营业收入 5,686.26 5,295.59 6,498.22 3,545.91



营业利润 52.64 266.99 -24.98 -221.62



净利润 122.21 411.11 297.3 -209.29



10.被评估企业与委托方的干系

委托方福建元力活性炭股份有限公司拟购买被评估企业江西怀玉山三达

活性炭有限公司 100%股权。

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(三) 委托方以外的其他陈诉使用者

本评估陈诉仅供委托方、被评估单位和国度法令、礼貌规定的评估陈诉

使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依赖。





二、评估目的



福建元力活性炭股份有限公司拟收购江西怀玉山三达活性炭有限公司

100%股权。北京中企华资产评估有限责任公司接管福建元力活性炭股份有限

公司的委托，对该股权收购行为所涉及的江西怀玉山三达活性炭有限公司股

东所有权益代价举办评估，为上述股权收购行为提供代价参考。





三、评估器材和评估领域



(一)评估器材

本陈诉评估器材为江西怀玉山三达活性炭有限公司的股东所有权益。

(二)评估领域

1.评估领域内容

本陈诉评估领域包罗江西怀玉山三达活性炭有限公司的所有资产和负

债，详细包罗活动资产、牢靠资产、在建工程、工程物资、无形资产、递延

所得税、活动负债等。至评估基准日 2011 年 7 月 31 日，种种资产、负债的

账面金额如下表：

金额单位：人民币元

项目 账面代价

活动资产 25,474,335.22

非活动资产 25,023,732.47

耐久投资

牢靠资产 4,431,223.25

在建工程 13,815,312.68

工程物资 2,055,640.19

地皮使用权 4,565,916.53

其他非活动资产

资产总计 50,498,067.69

活动负债 21,408,532.19

非活动负债 3,050,000.00

负债总计 24,458,532.19

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净 资 产 26,039,535.50

上述账面值业经福建华兴管帐师事宜全部限公司审计并揭晓标准无保存

意见。纳入评估领域的资产与上述经济行为所涉及的资产领域一致。



2.评估领域内重要资产的声名：

(1)关于地皮使用权

纳入评估领域的地皮使用权已于 2008 年取得了国有地皮使用证；地皮性

质为出让，地皮途为家产，总面积为 102,061.10 平方米。

(2)关于衡宇修建物

纳入本次评估领域内衡宇修建物共计 16 项，总修建面积 12599.37 平方

米，已办证面积为 3423.69 平方米。

(3)关于在建工程

企业申报的在建工程账面金额为 13,815,312.68 元，个中土建工程为

10,441,280.82 元，装备安装工程为 3,374,031.86 元。

3. 企业申报的账面记录可能未记录的无形资产范例、数量

除地皮使用权外，被评估企业未申报其他无形资产。

4. 企业申报的表外资产的范例、数量

无。

5. 引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和账面金额

无。



四、代价范例及其界说



综合思量本次评估目的、评估器材所处的市场前提、评估器材的自身条

件以及评估的假设条件，确定本陈诉评估结论的代价范例为市场代价。

市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的情

况下，评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。





五、评估基准日



本项目评估基准日是 2011 年 7 月 31 日。

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该基准日的选择是按照评估目的所对应的经济行为打算实行日期确定

的。





六、评估依据





(一)法令礼貌依据

1. 《中华人民共和国公司法》；

2. 《中华人民共和国企业所得税法》；

3. 《中华人民共和国地皮打点法》；

4. 《中华人民共和京城市房地产打点法》;

5. 《房地产估价类型》(GB/T 50291-1999)；

6. 《城镇地皮估价规程》(GB/T 18508-2001)；

7. 《企业管帐准则》；

8. 其他相关法令、礼貌、关照文件等。



(二)准则依据

1. 《资产评估准则──根基准则》(财企[2004]20号)；

2. 《资产评估职业道德准则──根基准则》(财企[2004]20号)；

3. 《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》(会协[2003]18

号)；

4. 《企业代价评估指导意见(试行)》(中评协[2004]134号);

5. 《资产评估准则──评估陈诉》(中评协[2007]189号)；

6. 《资产评估准则──评估措施》(中评协[2007]189号)；

7. 《资产评估准则──业务约定书》(中评协[2007]189号)；

8. 《资产评估准则──事变稿本》(中评协[2007]189号)；

9. 《资产评估准则──呆板装备》(中评协[2007]189号)；

10. 《资产评估准则──不动产》(中评协[2007]189号)；

11. 《资产评估代价范例指导意见》(中评协[2007]189号)；

12. 《企业国有资产评估陈诉指南》（中评协[2008]160号）。



(三)权属依据



1.首要装备购臵条约及发票；

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2.衡宇全部权证、国有地皮使用证、车辆行驶证；



3.企颐魅章程、基准日管帐报表、营业执照等；



4.相关业务条约或协议。



(四)取价依据



1.机器家产出书社《机电产物报价手册》(2011年)；



2.企业近期与供货商签订的首要装备购臵条约；



3.原国度经贸委、国度计委、公安部、国度环保总局《关于调解汽车报



废标准多少规定的关照》(国经贸资源[2000]1202号);



4.国度经济贸易委员会、国度打算委员会、国内贸易部、机器家产部、



公安部、环境掩护局《关于调解轻型载货汽车报废标准的关照》(国经贸



[1998]407号)；



5.原机器家产部《关于宣布的关照》(机器计[1995]1041号)；



6. 《江西省修建工程耗损量定额及统一基价表》(2004年)；



7. 《江西省修建装饰工程耗损量定额及统一基价表》(2004年)；



8. 《世界统一安装工程预算定额江西省单位估价表》(2002年)；



9. 《江西省修建安装工程用度定额》(2004年)；



10. 《世界统一修建安装工程工期定额》；



11. 国度成长改良委、建树部《关于印发的关照》(发改价值[2007]670 号);



12. 原国度计委、建树部《关于宣布的通



知》(计价字[2002]10号);

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13. 原国度计委《关于印发的关照》(计



价值[2002]1980号);



14. 财政部《关于宣布的关照》(财建[2002]394



号)；



15. 原建树部颁发的《衡宇完损品级评定标准》；



16. 《建树项今朝期事变咨询收费暂行规定》(计价值(1999)1283 号)；



17. 疆域资源部《关于印发试行的关照》（疆域资发[2001]255



号）;



18. 疆域资源部《关于宣布实行〈世界家产用地出让最低价标准〉的关照》



(疆域资发[2006]307号)；



19. 江西省人民当局2010年12月6日颁布的《关于发布全省新征地统一年



产值标准和区片综合地价的关照》(赣府字[2010]126号)；



20. 《江西省人民当局关于发布〈江西省征收耕地占用税实行步伐〉的通



知》（赣府发[2008]170号）；



21. 江西省物价局、江西省财政厅《关于印发〈江西省征地打点费暂行办



法〉的关照》（省物价局、财政厅赣价费字(2001)122号）;



22. 《《江西省实行〈中华人民共和国地皮打点法〉的步伐》;



23. 江西省人民当局《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府发



[1995]63号）



24. 被评估企业提供的积年出产策划数据及将来预测数据；



25. 被评估企业提供的积年财务报表、审计陈诉；



26. 被评估企业提供的出产策划、财务打点等相关政策资料；

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27. 被评估企业提供的将来成长筹划、投资打算等；



28. 评估职员市场观测获取的相关资料；



29. 评估机构价值信息资料库；



30. 其他相关资料。



(五)参考资料



1.被评估企业提供的资产评估申报明细表和有关资产观测表；



2.《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；



3.wind资讯；



4.其他相关资料。





七、评估要领



(一)评估要领的选择

资产评估根基要领有资产基本法、收益法和市场法，举办资产评估，需

要按照评估器材特点、代价范例、资料网络情形等相关前提，说明三种根基

要领的合用性，适当选择一种或多种资产评估要领。

企业代价评估中的资产基本法也称本钱法，是指在公道评估企业各项资

产代价和负债的基本上确定评估器材代价的评估思绪。资产基本法合用的前

提是：①被评估企业处于一连策划状态；②被评估企业具有预期赢利潜力；

③具备可操作的汗青资料。

企业代价评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益成本化或折

现以确定评估器材代价的评估思绪。收益法合用的条件是：①被评估企业未

来预期收益及得到预期收益所包袱的风险可以预测并可以用货币衡量；②被

评估企业预期赢利年限可以预测。

企业代价评估中的市场法，是指将被评估企业与参考企业、在市场上已

有买卖业务案例的企业、股东权益、证券等权益性资产举办较量以确定评估器材

代价的评估思绪。市场法合用的条件是：①存在一个活泼的公然市场，且市

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场数据较量充实；②可网络到与被评估企业可比的参考企业或买卖业务案例的相

关市场数据，且相关数据充实、恰当、靠得住。

由于无法网络到与被评估企业可比的参考企业或买卖业务案例的市场数据，

采取市场法评估的前提不具备，而被评估企业提供了评估领域内资产和负债

的有关汗青资料、汗青年度的策划和财务资料以及将来策划收益预测的有关

数据和资料，评估职员通过说明企业提供的相关资料并团结对宏观经济形势、

企业所处行业的成长远景以及企业自身的策划近况的起源说明，被评估企业

可一连策划且运用资产基本法和收益法评估的条件和前提均具备，因此本次

采取资产基本法和收益法举办评估，并通过对两种要领的起源评估功效举办

说明，在综合思量差别评估要领和起源评估功效的公道性及所使用数据的质

量和数量的基本上，形成公道评估结论。

(二)资产基本法简介

企业代价评估中的资产基本法又称本钱法，是在公道评估企业各项资产

代价和负债的基本上确定评估器材代价的评估思绪。各资产、负债的详细评

估要领如下：

1.活动资产

(1)货币资金：被评估企业货币资金的核算内容包罗现金、银行存款。对

于现金，评估职员通过对被评估企业评估现场事变日库存现金举办盘货，再

按照评估基准日至盘货日的现金收支数倒推评估基准日现金数的要领举办核

实；对付银行存款，评估职员将银行存款的账面数额与银行对帐单举办了核

对无误，同时向银行函证举办核实。各科目经核实无误后，以经核实后的账

面值确定评估值。

(2) 应收单据：评估职员核实了单据业务产生的真实性并抽查了单据，

查对应收单据挂号簿的有关内容；然后相识基准日后单据的承兑情形，确认

单据所涉及的经济行为真实，金额精确，评估值以核实无误后账面值确认。

(3)应收金钱(应收账款、其他应收款)：评估职员通过核实相关账簿、原

始凭据，同时对大额金钱举办函证，在举办经济内容和账龄说明的基本上，

按估量可回收金额确定应收金钱的评估值。

(4)预付账款：评估职员通过查阅相关条约、账簿、原始凭据，对大额款

项举办函证，同时评估职员通过说明预付账款产生时刻，向相关职员相识催

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收货品情形，以及期后到货情形。综合说明后以此后可收回相应的资产或获

得相应的权力计较确定评估值。

(5)存货

存货首要由原质料、库存商品及在产物组成。

①原质料

原质料首要为出产用原料和备品备件等。评估时以经核实的种种质料的

现实数量乘以评估基准日的市场价值，并思量公道运输费及公道消耗后计较

确定评估值。

②库存商品

本次评估采取售价倒算法，即以库存商品估量销售价值减去销售用度和

策划税费并按照商品的适销程度确定扣除恰当比例的净利润后的余额作为评

估值。

③在产物

在产物核算的内容首要是投入到产物出产中的原质料、廉价半制品及生

产用度。评估职员通过相识企业本钱核算措施和要领，查阅相关账簿和凭据，

核实企颐魅账面代价公道性，以核实后的现实本钱确定评估值。

(6)待摊用度：通过查阅相关账簿、凭据，相识基准日后是否尚存相应资

产或权力，在核实受益期和受益额的基本上予以评估。

2.呆板装备类资产

按照本项目的性质及评估领域内装备类资产的特点，本次评估首要采取

本钱法。计较式如下：

评估值=重臵本钱×成新率

(1)重臵本钱简直定

①呆板装备

重臵本钱=装备购臵费+运杂费+安装调试费+前期费及其他用度+资金成

本-可抵扣增值税

A 装备购臵费简直定

装备购臵费首要通过查询有关报价手册或向销售厂商询价确定。

B 运杂费简直定

装备运杂费首要按照有关概算指标并团结装备的运距、重量、体积等因

素综合确定。

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C 安装调试费简直定

若装备购臵费不包括安装调试用度，则按照装备种别参考有关概算指标，

公道确定其用度。

D 前期费及其他用度简直定

前期费及其他用度包罗计划费、监理费、建树单位打点费、连系试运转

费等，按照有关定额和计费标准团结项目的现真相形计取。

E 资金本钱简直定

资金本钱计较时，公道工期以呆板装备地址项目或出产线重臵为条件考

虑公道工期；贷款利率按基准日同期银行贷款利率计较。

F 可抵扣增值税简直定

按照《关于世界实行增值税转型改良多少问题的关照》(财税[2008]170

号)，切合增值税抵扣前提的，其重臵本钱应扣除可抵扣增值税。

②车辆

对付运输装备(即车辆)，按基准日市场价值，加上车辆购臵税和其余合

理的用度(如牌照费)来确定其重臵本钱。

③对付电子装备，一般以全新装备的基准日市场价值作为重臵本钱，对

于部分老旧电子装备(如电脑)，由于存在活泼的二手市场，则直接以类似设

备的二手市场价值作为评估值。

(2)成新率简直定

按照装备经济寿命年限，通过对装备使用状况的现场勘测，并综合思量

现实技能状况、技能前进、装备负荷与操作率、维修保养状况等身分综合确

定其成新率。

①对付重大及首要装备采取综合成新率法。计较式如下：

综合成新率=理论成新率+勘测调解值

或综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%

②对付一般装备原则上采取理论成新率(年限法成新率)，如少数装备实

际技能状态与理论成新率不同较大时，则按照勘测情形加以调解。

③对付车辆，通过采取年限法和里程法别离计较成新率，依据孰低原则

确定理论成新率。并团结现场勘测车辆的现实使用情形，确定是否增减批改

分值来确定综合成新率。

3.衡宇修建物类资产

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评估领域内的衡宇修建物类资产为自建性质，首要为家产用房及配套附

属办法，由于当地类似衡宇修建物的租、售实例少少，不相宜采取市场法和

收益法评估，因此本次评估采取本钱法。

按照本项目的性质和特点，本次评估采取房地分估。本钱法计较式如下：

评估值=重臵本钱×成新率

(1)重臵本钱简直定



①对付大型、代价高、重要的衡宇修建物

重臵本钱=修建安装综合造价+前期用度及其他用度+资金本钱

A 修建安装综合造价简直定

按照企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，团结当地执行的定额标

准和有关取费文件以及类似衡宇修建物的造价信息，采取分部分项法测算出

各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计较得出衡宇修建物的修建安装综

合造价。

B 前期用度和其他用度简直定

按照行业标准和处所相关行政奇迹性收费规定，确定前期用度及其他费

用。

C 资金本钱简直定

按照修建物的正常建树工期(按项目总体思量)和基准日同期贷款利率确

定资金本钱。

②对付代价量小、结构简单的建(构)筑物首要采取单位较量法确定其重

臵单价。

(2)成新率简直定

①对付大型、代价高、重要的衡宇修建物采取综合成新率法确定其成新

率，其计较公式如下：

综合成新率=勘测成新率×60%+年限法成新率×40%

个中：

年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)×（1-残值率）/经济耐用年

限×100%

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勘测成新率：按照衡宇修建物的结构特点，将影响衡宇修建物新旧程度

的首要身分分为多少部分，个中衡宇分为结构(基本、墙体、承重构件、屋

面等)、装饰(表里装饰、门窗、楼地面等)、装备(水卫、电照等)三大部

分，综合思量各部分的重要程度及造价比例等身分确定权重，参考《衡宇完

损品级评定标准》，团结现场勘测现实近况确定各分项评估完好值，在此基

础上打分并计较得出勘测成新率。

②对付对付代价量小、结构简单的建(构)筑物，首要采取年限法确定成

新率，计较公式如下：

成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

4.在建工程

此次在建工程首要采取本钱法评估。针对各项在建工程范例和详细情形，

别离采取以下评估要领：

(1)已落成程项目：敷衍清工程金钱且确认无潜伏负债的已落成程项目，

按牢靠资产的评估要领举办评估。

(2)未落成项目：

开工时刻距基准日半年内的在建项目，按照其在建工程的账面金额，经

账实查对后，以剔除个中不公道支出后的余值作为评估值。

对付开工时刻距基准日高出半年的在建工程，按本钱法举办评估，个中

资金本钱按下列原则确定：

①利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；

②工期按照项目局限和现实落成率，参照建树项目工期定额公道确定；

(3)纯用度类在建项目：纯用度类在建项目无物质实体，经核实所产生的

付出对将来将开工的建树项目是必须的或对将来的全部者有现实代价的，在

确认其与关联的资产项目不存在频频计价的情形下，以核实后账面代价作为

评估值，否则按零值处理赏罚。

5.地皮使用权

评估领域内单独评估的地皮使用权均为家产用地，经说明，本次地皮使

用权的评估采取基准地价系数修处死、本钱逼近法举办评估。

(1)基准地价系数修处死

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基准地价系数修处死是操作城镇基准地价和基准地价批改体系等估价成

果，根据更换原则，就待估宗地的地区前提和个别前提等与其所处地区的平

均前提对较量，并比较基准地价批改体系选取相应的批改系数对基准地价进

行批改，进而求取待估宗地在评估基准日价值的要领。根基计较公式如下：



V Vb 1 K i K j

式中： V ──地皮使用权价值；

Vb ──待估宗地对应的基准地价；



K i ──影响宗地地价的地区身分、个别身分批改系数之和；

K j ──估价期日、容积率、地皮使用年期、地皮开发水划一批改系数。

(2)本钱逼近法

本钱逼近法是以开发地皮所淹灭的各项客观用度之和为首要依据，再加

上必然的利润、利钱、应缴纳的税金和地皮增值收益来确定地皮价值的要领。

根基计较公式如下:

V Ea Ed T R1 R2 R3 VE R3

式中： V ──地皮使用权价值；

Ea ──地皮取得费(征地补偿费)；

Ed ──地皮开发费；

T ──税费;

R1 ──利钱；

R2 ──利润；

R3 ──地皮增值收益；

VE ──地皮本钱价值。

6.递延所得税资产

评估职员在核实了递延所得税资产核算的内容、差异发生的原因、形成

历程、金额的精确性后，按照对应科目的评估处理赏罚情形计较确定递延所得税

资产评估值。

7.负债

对付负债的评估，评估职员按照企业提供的各项目明细表及相关财务资

料，对账面值举办核实，以核实后的账面值或企业现实应包袱的负债确定评

估值。

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(三)收益法简介

企业代价评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益成本化或折

现以确定评估器材代价的评估思绪。收益法详细包罗两种要领，一是收益资

本化法，二是将来收益折现法，本次收益法评估采取将来收益折现法，采取

的模子为企业自由现金流模子。该模子的计较式如下：

企颐魅整体代价=企业自由现金流量折现值+溢余资产代价+非策划性资产

代价+耐久股权投资代价

股东所有权益代价=企颐魅整体代价-有息负债

1.企业自由现金流量折现值

企业自由现金流量折现值=明晰预测期内现金流量的折现值+明晰预测期

后现金流量(终值)的折现值。计较式如下：

n

Rt

P Pn r

t 1 (1 i) t

式中： P ──企业自由现金流量折现值；

t ──预测年度；

i ──折现率；

Rt ──第 t 年现金流量；

n ──明晰预测期年限；

Pn ──明晰预测期后现金流量折算至明晰预测期末年的终值；

r ──终置魅折现系数。

(1)收益限期简直定

按照企业所处行业的成长远景及企业自身的策划情形，本次评估设定被

评估企业永续策划。收益的预测采取两阶段模子，第一阶段明晰预测期，自

2011 年 8 月至 2015 年，估量至明晰预测期末，企业的策划情形将趋于不变；

第二阶段为 2016 年至永续。

(2)明晰预测期企业自由现金流量简直定

明晰预测期内各年企业自由现金流量的计较式如下：

企业自由现金流量=主营业务收入-主营业务本钱-主营业务税金及附加+

其余业务利润-时代用度(打点用度、营业用度)-所得税+折旧及摊销-成个性

支出-营运资金改观额

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(3)折现率简直定

本次评估收益额口径为企业自由现金流量，根据收益额与折现率口径一

致的原则，折现率采取加权均匀成本本钱模子( WACC )确定。计较式如下：



1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E

式中： K e ──权益成本本钱；

K d ──债务成本本钱；

D / E ──按照市场代价预计的被评估企业的方针债务与股权比率；

T ──所得税率。

个中，权益成本本钱 K e 采取成本资产定价模子( CAPM )确定，计较式如

下：

K e R f L MRP Rc

式中： R f ──无风险酬金率；

L ──企业风险系数；

MRP ──市场风险溢价；

Rc ──企业特定风险调解系数。

(4)终值简直定

终值是指明晰预测期后的现金流量折算至明晰预测期末年的代价，本次

评估设定被评估企业永续策划，则明晰预测期后(即永续期)的终值计较式如

下：

Rn1

Pn

i

式中： Pn ──永续期现金流量折算至明晰预测期末年的终值；

Rn 1 ──永续期年度的现金流量。

个中永续期年度的现金流量按照明晰预测期末年的现金流量调解确定。

2.溢余资产

溢余资产是指与企业策划收益无直接干系的，高出企业策划所需的多余

资产，本次评估按照资产的性质及特点，采取恰当的要领举办评估。

3.非策划性资产

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非策划性资产是指与企颐魅正常策划收益无直接干系的资产，包罗不发生

收益的资产以及与评估预测收益无关联的资产，第一类资产不发生收益，第

二类资产虽然发生收益但在收益预测中未加以思量。本次评估按照资产的性

质及特点，采取恰当的要领举办评估。

4.有息负债

有息债务是指基准日账面上需要付息的债务，包罗短期借钱、一年内到

期的耐久借钱、耐久借钱等，以核实后的账面值或企业现实应包袱的负债确

定评估值。





八、评估措施实行历程和情形



(一)接管委托及前期筹备

评估机构接管委托，起首举办以下事变：

1.相识此次经济行为及评估器材的有关情形，明晰评估目的、评估基准

日、评估器材和领域，对自身专业胜任手段和业务风险举办综合说明和评价，

确定是否接管业务委托；

2.按照评估器材的特点，向被评估企业提交“资产评估申报表”、“资产

观测表”和“资料清单”，并指导企业填写；

3.按照评估器材的特点以及项目时刻的总体要求，制订资产评估事变计

划，组织并确定评估职员。

(二)资产核实与观测

在被评估企业如实申报资产并对评估器材举办全面自查的基本上，评估

职员对纳入评估领域内的资产和负债举办了全面核实，对企业财务、策划状

况举办系统观测。资产核实与观测的时刻自 2011 年 8 月 11 日至 2011 年 8 月

19 日，详细内容与历程如下：

1.被评估企业总体情形的观测

评估职员与企业打点职员举办访谈，相识企业总体轮廓、汗青沿革、经

营近况、成长筹划和所处行业市场状况等；网络并查阅企业的公司章程、验

资陈诉、审计陈诉等法令性文件以及有关内部打点制度、人力资源、核心技

术、研发状况、销售收集、打点层组成等策划打点状况的资料。

2.种种资产、负债的核实与观测

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种种资产、负债的核实与观测的历程如下：

(1)指导企业填报相关表格并筹备资料

指导被评估企业相关的财务与资产打点职员在资产清查的基本上，根据

评估机构提供的“申报评估明细表”、“资产观测表”、“资料清单”及其填写

要求，举办挂号填报，同时网络资产的权属证明文件、工程条约资料、决算

资料和反应机能、状态、经济技能指标等情形的文件资料。

(2)起源检察企业提供的申报表及相关资料

评估职员通过查阅有关资料及图纸，相识评估领域内种种资产、负债的

轮廓，然后检察资产评估申报表及相关资料，搜查有无填列不全、资产项目

不明晰、漏项等现象。

(3)现场核实与观测

依据资产评估申报表，评估职员对申报的种种资产及负债举办了现场核

实与观测。针对差此外资产、负债的性质及特点，采取了差此外核实要领。

①非实物类资产及负债的核实

非实物类资产及负债核实内容首要包罗种种资产、负债的形成历程和账

面数据的精确性，核实要领首要包罗查阅并查对相关凭据及条约等资料、询

问有关职员以及函证等。

②实物类资产的核实

本次评估领域内实物类资产首要包罗现金、存货、牢靠资产、地皮使用

权、在建工程等，种种资产的核实要领如下：

Ⅰ.现金

评估职员通过对被评估企业评估现场事变日库存现金举办盘货，再按照

评估基准日至盘货日的现金收支数倒推评估基准日现金数的要领举办核实。

Ⅱ.存货

评估职员按照企业提供的存货清单，核实有关购臵发票和管帐凭据，了

解存货的保管、内部节制制度，根据重要性原则对其举办了监盘和抽点并根

据存货进出库记录倒推至基准日以核拭魅账面数据，同时核实其是否存在残、

次、冷、背等情形。

Ⅲ.牢靠资产

对付装备类资产，根据包围种种、规范勘测的原则举办现场勘测，勘测

内容包罗：现场查对装备名称、规格型号、出产厂家及数量是否与申报表一

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致；向企业装备打点职员和操纵职员相识装备的技能机能、出产手段、运行

状况、维护打点情形等。在现场勘测的同时，评估职员查阅并网络了首要设

备的购臵条约或发票，相识装备账面原值的组成。

对付衡宇修建物类资产，按照企业提供的资产评估申报表对评估领域内

的衡宇修建物举办现场核实与观测，相识衡宇修建物的修建面积或工程量、

层数、层高、修建结构、竣工时刻、已使用年限、装修状况及年限、维修情

况以及今朝技能状态，作为评估时的参考依据。同时，网络了当地同类衡宇

修建物的造价以及相关市场信息等评估资料。

Ⅳ.地皮使用权

按照企业提供的资产评估申报表及其他相关资料对评估领域内的地皮使

用权举办现场核实与观测，相识地皮位臵、使用权范例、开发程度、权力状

况、区位前提、操作状况以及账面值的组成等情形，同时观测了当地同类土

地的市场信息。

Ⅴ.在建工程

通过查阅相关条约、工程预算书以及付款凭据等资料，相识项目的轮廓、

建树方法、建树工期、工程总造价以及账面值的组成等情形，同时对在建工

程现场勘测，相识其形象进度。

(4)完善申报评估明细表

按照现场核实功效，进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”

相符。

(5)磨练权属资料

对评估领域内相关资产的权属资料和资料来历举办了须要的磨练。

3.收益预测尽职观测

收益预测尽职观测的步调及内容如下：

(1)查阅积年财务报表及其他相关资料，说明被评估企业积年的营业收

入、本钱及相关用度的组成及改观原因，说明企业各项经济技能指标、财务

指标改观原因；

(2)观测网络影响被评估企业策划的有关信息和资料，包罗宏观经济形

势、被评估企业所处行业的政策、近况及成长远景的有关资料、被评估企业

税收及其他优惠政策等；

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(3)说明企业的资产和负债，核实是否存在溢余资产、非策划性资产或负

债；

(4)与被评估企业有关职员就被评估企业的将来策划筹划、成长远景举办

座谈；

(5)说明被评估企业提供的预测将来策划收益的有关数据和资料。

(三)评定估算

通过说明，选用资产基本法和收益法举办评估。对付资产基本法，评估

职员团结企业情形确定种种资产及负债的详细评估参数和价值标准，开展资

产基本法各项评定估算事变；对付收益法，评估职员按照企业提供的相关预

测资料团结调审核实所把握的企业和地址行业的成长远景对相关预测数据进

行了须要的说明、判断和调解，进而计较得出企业股东所有权益代价。

(四)评估汇总及考核

1.将分项估算功效举办汇总，得出起源评估功效；

2.对起源评估功效举办说明(包罗总体功效、评估功效与账面值较量改观

情形及原因等)，并形成评估结论；

3.撰写评估陈诉与评估声名；

4.由公司内部考核委员会对评估陈诉、评估声名以及相关事变稿本举办

考核，项目组按照考核意见举办修改、增补。

(五)提交陈诉

评估陈诉经公司内部考核委员会复核后，推行会签手续，并加盖公章后

出具正式评估陈诉。





九、评估假设





(一)条件假设

1. 买卖业务假设



假设评估器材已经处在买卖业务历程中，评估师按照评估器材的买卖业务前提等



模拟市场举办估价。买卖业务假设是资产评估得以举办的一个最根基的条件假设。

2. 公然市场假设

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假设评估器材拟进入的市场是公然市场。公然市场是指一个有自愿的买



方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的职位划一，都有获取



足够市场信息的机遇和时刻，交易双方的买卖业务都是在自愿的、理智的、非强



制性或不受限制的前提下举办。

3. 一连策划假设



假设被评估企业根据今朝的策划方法、策划局限等前提下一连策划。



(二)一般假设



1.假设委托方、被评估企业及其他相关当事方提供的有关评估资料真



实、完整、正当、有效。



2.假设影响被评估企业策划的国度现行有关法令、礼貌及被评估企业所



属行业的根基政策无重大变革。



3.假设在评估基准日的银行利率、汇率、税收政策等除已知的以外无重



大改变。



4.假设宏观经济形势不会呈现重大变革，被评估企业所处区域的政治、



经济和社会环境不会呈现重大变革，并且无其他不行预测和不行抗力身分造



成的重大影响。



5.假设被评估企业的管帐政策和核算要领无重大变革。



6.假设被评估企业打点团队无重大变革，并尽职尽责根据今朝的策划方



式和策划打算一连策划。



7.假设评估领域内的资产权属归被评估企业全部，不存在产权纠纷。



若上述假设前提不创立，大概对评估结论发生重大影响，评估机构及评



估师将不包袱由于假设前提改变而推导出差别评估结论的责任。

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十、评估结论





评估职员按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，根据必



要的评估措施，对委托评估的江西怀玉山三达活性炭有限公司的股东所有权



益代价举办了评估。本次评估采取的代价范例为市场代价，并选用资产基本



法和收益法举办评估。按照以上评估事变，得出如下评估结论：



1.资产基本法功效



在评估基准日 2011 年 7 月 31 日，江西怀玉山三达活性炭有限公司账面



总资产为 5,049.81 万元，账面总负债为 2,445.85 万元，账面净资产为



2,603.95 万元；评估后总资产为 6,552.96 万元，总负债为 2,445.85 万元，回收库存箱包收购，回收库存手袋，



净资产(股东所有权益)为 4,107.11 万元，评估增值 1,503.16 万元，增值率



57.73%。资产评估功效汇总表如下：



资产评估功效汇总表

金额单位：人民币万元

账面代价 评估代价 增减值 增值率％

项 目

A B C=B-A D=C/A×100%



活动资产 1 2,547.43 2,546.37 -1.07 -0.04



非活动资产 2 2,502.37 4,006.59 1,504.22 60.11



个中：耐久股权投资 3 0.00 0.00 0.00



投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00



牢靠资产 5 443.12 759.71 316.59 71.44



在建工程 6 1,381.53 1,374.41 -7.12 -0.52



无形资产 7 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



个中：地皮使用权 8 456.59 1,651.35 1,194.76 261.67



其他非活动资产 9 221.13 221.13 0.00 0.00



资产总计 10 5,049.81 6,552.96 1,503.16 29.77

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活动负债 11 2,140.85 2,140.85 0.00 0.00



非活动负债 12 305.00 305.00 0.00 0.00



负债总计 13 2,445.85 2,445.85 0.00 0.00



净 资 产 14 2,603.95 4,107.11 1,503.16 57.73



2.收益法评估功效









在评估基准日 2011 年 7 月 31 日，江西怀玉山三达活性炭有限公司股东



所有权益代价收益法评估功效为 3,804.34 万元，评估增值 1,200.38 万元，



增值率为 46.10%。



3.评估结论



本次评估别离采取资产基本法和收益法对江西怀玉山三达活性炭有限公



司的股东所有权益代价举办评估，两种评估要领的功效有必然差异，发生差



异的首要原因是：资产基本法评估是以企业资产负债表为基本对企业代价进



行评定估算，受企业资产重臵本钱、资产负债水划一影响较大，而收益法评



估首要从企业将来策划勾当所发生的净现金流角度反应企业代价，受企业未



来盈利手段、资产质量、企业策划手段、策划风险的影响较大，差此外影响



身分导致了差此外评估功效。



通过说明两种要领的测算历程和所采取数据的质量，我们留意到，企业



今朝投资 3000 多万元的技改项目正在实行中，估量技改投产后年出产活性炭



可达 14000 吨，从今朝市场情形来看，新出产线投产后，将来是否可以顺遂



达产存在必然的不确定性。评估师在采取收益法测算时，按照评估企业自身



情形对影响被评估企业将来收益及策划风险的相关身分举办了盛大的职业分

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析与判断，但上述身分仍大概对收益法评估功效的精确度造成必然影响。因



此我们以为资产基本法所采取数据的质量优于收益法，资产基本法的功效更



为客观，则本次评估采取资产基本法的评估功效作为被评估企业股东所有权



益代价的评估结论，即 4,107.11 万元(大写金额：人民币肆仟壹佰零柒万壹



仟壹佰元整)。





十一、出格事项声名





以下为在评估历程中已发明大概影响评估结论但非评估职员执业水平和



手段所能评定估算的有关事项(包罗但不限于)：



1.本陈诉的评估结论是反应评估器材在本次评估的假设条件下，于评估



基准日的市场代价，当前述假设前提产生变革时，本陈诉评估结论应作相应



调解后方可使用。



2.按照中国注册管帐师协会《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指



导意见》，被评估企业和相关当事人该当提供评估器材法令权属等资料，并



对所提供的评估器材法令权属资料的真实性、正当性和完整性包袱责任；注



册资产评估师的责任是对该资料及其来历举办须要的磨练和披露，不代表对



评估器材的权属提供任何担保，对评估器材法令权属举办确认或揭晓意见超



出注册资产评估师执业领域。



3.本陈诉评估结论不应当被以为是对评估器材可实现价值的担保。



4.本陈诉评估结论未思量被评估企业股权穷乏活动性对其代价的影响。



5.评估领域内的部分衡宇尚未治理产权证 (合计修建面积7,257.68平方



米)，陈诉中采取的修建面积是按照被评估企业的申报数并经查阅相关工程

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图纸、现场核实后确定的。评估师已提请被评估企业治理相关产权证以完善



产权，若本评估陈诉中采取的修建面积与日后产权证挂号面积不符，评估结



论应作相应调解。本陈诉评估结论是在假设上述衡宇不存在产权纠纷的条件



下作出的，亦未思量未来治理产权证时需要付出的相关用度。



6.评估基准日，账面短期借钱7,500,000.00元，系三达公司从中国工商



银行股份有限公司玉山支行借入的金钱。玉国用（2008）第139号、玉国用



（2008）第138号地皮证和赣（玉）房权证冰溪镇字第202417号、赣（玉）房



权证冰溪镇字第202416号房产证均已作为工行玉山支行向公司提供750万贷



款的包管。



7.评估领域内的衡宇修建物中，北边职工宿舍和南边职工宿舍楼（表



4-6-1）序号2和（表4-6-2）序号3（账面原值124,037.00元，账面净值为



37,211.24元）原属于怀玉山活性炭厂全部，已经治理房产证，可是相应的土



地证没有治理。新加坡三达投资有限公司于2007年通过招牌挂措施购买了江



西怀玉山活性炭（团体）有限公司所属的怀玉山活性炭厂的资产。按照《交



割单》，上述资产已经转让给江西怀玉山三达活性炭有限公司，可是截至评



估基准日上述职工宿舍产权尚未过户到江西怀玉山三达活性炭有限公司名



下。由于原怀玉山活性炭厂向银行借钱15万元，该房产已经抵押给银行且房



产证已经交付银行保管，今朝怀玉山活性炭厂及江西怀玉山活性炭（团体）



有限公司已多年处于未年检状态，经相识已不具备送还上述银行借钱的手段，



因此该两处房产治理抵押打扫再治理房产证过户至江西怀玉山三达活性炭有



限公司名下的大概性不大，经说明判断，本次评估为零。



8.评估基准日后，若资产数量及作价标准产生变革，对评估结论造成影

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响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论举办调解或从头评估。



9.对被评估企业存在的大概影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托



时未作非凡声名而评估职员已推行评估措施仍无法获知的情形下，评估机构



及评估职员不包袱相关责任。



评估陈诉使用者应留意以上的出格事项对评估结论大概发生的影响。





十二、评估陈诉使用限制声名



1. 本评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途。

2. 本评估陈诉只能由评估陈诉载明的评估陈诉使用者使用。

3. 本评估陈诉系资产评估师依据国度法令礼貌出具的专业性结论，在评

估机构盖印，注册资产评估师具名后，方可正式使用。

4. 本评估陈诉的所有可能部分内容被摘抄、引用可能被披露于公然媒

体，需评估机构审阅相关内容，法令、礼貌规定以及相关当事方还有约定除

外。

5. 本陈诉评估结论使用的有效期自评估基准日起一年，自 2011 年 7 月 31

日至 2012 年 7 月 30 日止。

江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估陈诉









十三、评估陈诉日





评估陈诉日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期，本次评估陈诉



日为 2011 年 9 月 14 日。





法定代表人：孙月焕









注册资产评估师：凌茂书 注册资产评估师：余文庆







. 北京中企华资产评估有限责任公司

.

. 二〇一一年九月十四日

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附件目次







附件一、 委托声名函

附件二、 被评估企业审计陈诉

附件三、 委托方和被评估企业法人营业执照复印件

附件四、 被评估企业权属证明资料

附件五、 委托方和相关当事方的理睬函

附件六、 注册资产评估师理睬函

附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印件

附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业天资证书复印件

附件九、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件

附件十、 北京中企华资产评估有限责任公司评估职员资格证书复印件

江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估陈诉









福建元力活性炭股份有限公司

拟收购江西怀玉山三达活性炭

有限公司股权项目

评估声名

中企华评报字[2011]第 3301 号









北京中企华资产评估有限责任公司

二○一一年九月十四日

江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估声名





目 录

第一部分 关于《评估声名》使用领域的声明 ..........................1

第二部分 企业关于举办资产评估有关事项的声名 ......................2

第三部分 评估器材和评估领域声名 ..................................3

一、评估器材与评估领域内容 .............................................. 3

二、实物资产的漫衍情形及特点 ............................................ 3

三、企业申报的账面记录可能未记录的无形资产情形 .......................... 6

四、企业申报的表外资产的范例、数量 ...................................... 6

五、引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和账面金额 ........ 6

第四部分 资产核真相形总体声名 ....................................7

一、资产核实职员组织、实行时刻和历程 .................................... 7

二、影响资产核实的事项及处理赏罚要领 ........................................ 8

三、核实结论 ............................................................ 8

第五部分 资产基本法评估技能声名 .................................10

一、活动资产评估技能声名 ............................................... 10

二、装备类资产评估技能声名 ............................................. 16

三、衡宇修建物类资产评估技能声名 ....................................... 28

四、在建工程－评估技能声名 ............................................. 41

五、工程物资评估技能声名 ............................................... 48

六、无形资产──地皮使用权评估技能声名 ................................. 48

七、递延所得税资产评估技能声名 ......................................... 64

八、负债评估技能声名 ................................................... 64

第六部分 收益法评估技能声名 .....................................68

一、评估器材 ........................................................... 68

二、收益法应用条件说明 ................................................. 68

三、收益预测的尽职观测 ................................................. 68

四、收益预测的假设前提 ................................................. 69

五、企业策划、财务说明 ................................................. 69

六、收益模子的选取 ..................................................... 74

七、测算历程 ........................................................... 77

八、评估功效简直定 ..................................................... 87

第七部分 评估结论及说明 .........................................88

一、评估结论 ........................................................... 88

二、评估结论与账面代价较量改观情形及原因 ................................ 2









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1

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第一部分 关于《评估声名》使用领域的声明



本评估声名仅供委托方、业务约定书约定的其他陈诉使用者以及相关监

管机构和部门使用。除法令礼貌规定外，质料的所有可能部分内容不得提供

给其他任何单位和小我私家，不得见诸公然媒体。









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第二部分 企业关于举办资产评估有关事项的声名



该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写，并由法定代表人(或授权人)

具名，加盖公章，具体内容见附件一：《关于举办资产评估有关事项的声名》。









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2

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第三部分 评估器材和评估领域声名



一、评估器材与评估领域内容



本项目评估器材为江西怀玉山三达活性炭有限公司的股东所有权益。评

估领域包罗江西怀玉山三达活性炭有限公司的所有资产及负债，包罗活动资

产、牢靠资产(衡宇修建物、构筑物、呆板装备、车辆)、地皮使用权、活动

负债以及非活动负债等。在评估基准日 2011 年 7 月 31 日，种种资产、负债

的账面金额如下表：

金额单位：人民币元

项目 账面代价

活动资产 25,474,335.22

非活动资产 25,023,732.47

耐久投资

牢靠资产 4,431,223.25

在建工程 13,815,312.68

工程物资 2,055,640.19

地皮使用权 4,565,916.53

其他非活动资产

资产总计 50,498,067.69

活动负债 21,408,532.19

非活动负债 3,050,000.00

负债总计 24,458,532.19

净 资 产 26,039,535.50



纳入评估领域的资产与经济行为涉及的资产领域一致。上述账面值业经

福建华兴管帐师事宜全部限公司审计并出具标准无保存意见审计陈诉。



二、实物资产的漫衍情形及特点



纳入评估领域的实物资产首要为存货(库存质料、在产物、产制品)、房

屋修建物类资产、装备类资产、地皮使用权等，实物资产首要漫衍在位于江

西省玉山县家产园区的江西怀玉山三达活性炭有限公司的厂区内。



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3

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种种实物资产的特点如下：

(一)存货

存货包罗原质料、库存商品、在产物。

1.原质料：首要是库存的原质料和帮助质料，由于企业质料的周转较快，

库存的质料根基为近期购臵。

2. 库存商品：企业的库存商品，为正常销售的 PA 系列活性炭。

3.在产物：是企颐魅正在车间出产尚未落成的半制品及已出库应计入产物

本钱的原质料本钱，首要为 767 系列、GA 系列、HA 系列、MA 系列、PA 系列、

EA 系列等活性炭。

(二)装备类

装备类资产首要由呆板装备、车辆及电子装备组成。

1.呆板装备

首要有毁坏机、砂泵、雷蒙机、螺旋运送机、搅拌罐、除尘器、殽杂机、

烘干装备、离心机、换热器、转炉等。以上装备连续购臵并启用于 1984 年至

2011 年间，今朝装备运行正常，事变不变，妨碍率较低。

◆烘干装备、活化炉、转炉等属于廉价制品，今朝装备运行正常，事变

不变，妨碍率较低。

◆雷蒙机的出产厂家为上海申银机器厂、龙岩市亿丰毁坏机器有限公司，

今朝装备运行正常，事变不变，妨碍率较低。

◆殽杂机的出产厂家为山东矿山机器厂、上海矿山装备机器厂，今朝设

备运行正常，事变不变，妨碍率较低。

◆毁坏机、缠绕机的出产厂家为新丰食物医药(吉安)成长有限公司，目

前装备运行正常，事变不变，妨碍率较低。

◆锅炉及其帮助配套装备：全厂用蒸汽均从锅炉房供给，配臵了 1 台上

海家产锅炉厂出产的型号为 DZL4-1.25 型锅炉，今朝锅炉运行正常，靠得住，

年检合格。

◆柴油发电机装备：厂内配备 1 台由上海华新发电机厂出产的出产的



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4

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TZXV-250-4 柴油发电机，作为厂房及办公场所等处紧迫用电使用。今朝该发

电机各首要部分状态精采。

2.电子装备

办公电子装备首要为办公用电子装备（如打印机、复印机、扫描仪、电

脑）以及电视、空调等，装备连续购臵并启用于 2007 年今后，今朝使用正常。

3 运输装备

评估领域内的车辆均属非营业性车辆，首要用于公务方面，首要包罗丰

田、桑塔纳、雪佛兰轿车，连续购臵并启用于 2008 年今后，今朝车辆除桑塔

纳小轿车无实物，别的均可正常使用、维护保养状况精采。

(三)衡宇修建物类

衡宇修建物为位于江西省玉山县 320 国道边（原怀玉山活性炭厂）江西

怀玉山三达活性炭有限公司的厂区内的衡宇及构筑物，共 56 项，衡宇修建面

积合计 12599.37 平方米。

首要衡宇结构范例为殽杂结构与钢混结构。构筑物首要为阶梯、围墙、

污水池、烟囱、厂区绿化、氯化锌溶液池等。

以上衡宇建(构)筑物大大都于 90 年月初建成投入使用，部分于 2008 年

至 2010 年间建成投入使用，均为企业自建房。今朝各衡宇修建物基本根基稳

定，结构构件部分有轻微损坏；水、电及其他配套装备办法根基能正常使用。

(四)在建工程

在建工程为土建工程和装备安装工程。

1.土建－在建工程

在建工程的土建工程项目包罗新出产线、新木屑客栈、新转炉车间烟囱、

挡土墙、水泥路等项目。

以上工程均已落成，但未转入牢靠资产，今朝也未开始启用。

2.土建－装备安装工程

在建工程的装备安装工程项目包罗新出产线转炉、煤气产生炉、热风烘

干机、新车间-木屑烘干机、板框压滤机、吊机轨道安装、新线尾气塔、新线



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5

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热水罐、新线配电柜、浓硫酸贮槽、鼓炮塔、新线回收漂洗泵等。

以上装备均已落成，但未开始启用。

(五)地皮使用权

评估领域内的地皮使用权共 2 宗，面积合计 102,061.10 平方米，首要位

于玉山县三二 O 国道边，均已治理地皮使用证，证载用途均为家产，使用权

范例均为出让。



三、企业申报的账面记录可能未记录的无形资产情形



企业申报的账面记录的无形资产为地皮使用权，共 2 项，账面值

4,565,916.53 元，面积 102,061.10 平方米，企业未申报其他无形资产。



四、企业申报的表外资产的范例、数量



无。



五、引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和账

面金额



无。









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第四部分 资产核真相形总体声名



一、资产核实职员组织、实行时刻和历程



(一)资产核实组织事变及实行时刻

在接管委托后，评估机构创立了资产核实事变组，拟定了资产核实方案，

项目事变组分为房地产小组、装备小组、财务小组、损益类小组及综合小组

共五个小组别离就企业的资产、负债及损益情形举办核实与观测。资产核实

与观测事变自 2011 年 8 月 11 日至 2011 年 8 月 19 日。

(二)资产核实首要历程

1.指导企业填报相关表格并筹备资料

指导被评估企业相关的财务与资产打点职员在资产清查的基本上，根据

评估机构提供的“申报评估明细表”、“资产观测表”、“资料清单”及其

填写要求，举办挂号填报，同时网络资产的权属证明文件、工程条约资料、

决算资料和反应机能、状态、经济技能指标等情形的文件资料。

2.起源检察企业提供的申报表及相关资料

评估职员通过查阅有关资料及图纸，相识评估领域内种种资产、负债的

轮廓，然后检察资产评估申报表及相关资料，搜查有无填列不全、资产项目

不明晰、漏项等现象。

3.现场核实与观测

评估职员根据评估措施准则和其他相关类型的要求，通过询问、查对、

函证、现场勘测、抽查、盘货等方法对种种资产及负债举办核实与观测。非

实物资产及负债核实内容首要包罗资产或负债的形成历程和账面数据的精确

性；实物资产核实内容首要为资产数量、技能状态、使用状况、产权状况及

其他影响代价的重要身分。在举办现场观测的同时，评估职员通过各类大概







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江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估声名





的途径网络评估相关资料，包罗相关权属资料、使用状况资料、相关市场信

息等。

4.完善申报评估明细表

按照现场核实功效，进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”

相符。

5.磨练权属资料

对评估领域内相关资产的法令权属资料和资料来历举办了须要的磨练。



二、影响资产核实的事项及处理赏罚要领



无。



三、核实结论



评估职员对列入评估领域内资产的核实事变是与被评估企业共同举办

的，通过资产核实，我们发明：

评估领域内的衡宇修建物中，北边职工宿舍和南边职工宿舍楼（表 4-6-1）

序号 2 和（表 4-6-2）序号 3（账面原值 124,037.00 元，账面净值为 37,211.24

元）原属于怀玉山活性炭厂全部，已经治理房产证，可是相应的地皮证没有

治理。新加坡三达投资有限公司于 2007 年通过招牌挂措施购买了江西怀玉山

活性炭（团体）有限公司所属的怀玉山活性炭厂的资产。按照《交割单》，

上述资产已经转让给江西怀玉山三达活性炭有限公司，可是截至评估基准日

上述职工宿舍产权尚未过户到江西怀玉山三达活性炭有限公司名下。由于原

怀玉山活性炭厂向银行借钱 15 万元，该房产已经抵押给银行且房产证已经交

付银行保管，今朝怀玉山活性炭厂及江西怀玉山活性炭（团体）有限公司已

多年的处于未年检状态，经相识已不具备送还上述银行借钱的手段，因此该

两处房产治理抵押打扫再治理房产证过户至江西怀玉山三达活性炭有限公司

名下的大概性不大。







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被评估企业提供的申报评估明细表其他内容与资产核实功效相符，账面

值与经福建华兴管帐师事宜全部限公司审计后的基准日管帐报表一致。









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第五部分 资产基本法评估技能声名



一、活动资产评估技能声名



(一)评估领域

企业申报的活动资产包罗货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、

存货及待摊用度等科目。上述资产在评估基准日账面值如下所示：

科目名称 账面值

货币资金 1,627,016.92

应收单据 298,864.20

应收账款 10,739,839.12

预付账款 3,580,835.03

其他应收款 4,242,434.80

存货 4,897,563.15

待摊用度 87,782.00

活动资产合计 25,474,335.22



(二)各科目资产核实、评估的要领和功效

1.货币资金

货币资金由现金和银行存款构成，账面代价 1,627,016.92 元。

(1)现金

现金账面值 659.71 元，均为人民币，存放于企业财务部。评估职员在企

业出纳员的陪同下，于 2011 年 8 月 13 日对库存现金举办了盘货，并采纳倒

推要领推算基准日现金余额，同基准日的现金日记账和总账现金账户余额进

行查对，倒推公式如下：

基准日现金评估值=盘货日库存现金数+基准日至盘货日前现金支出数-

基准日至盘货日前现金收入数+截至盘货日支付未记账-截至盘货日收入未记

账

经核实，倒推推算功效与基准日账面值相符，收购库存箱包，未发明异常情形，则以核

实后账面值作为评估值，现金评估值为 659.71 元。

(2)银行存款

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银行存款账面值 1,626,357.21 元，是企业存放在当地农业银行、中国银

行、邮政银行、工商银行等处的人民币存款，包罗结算账户、其本存款户、

一般存款户等共 5 个账户。

评估职员将银行存款的账面数额与银行对帐单举办了查对，同时向银行

举办函证。经核实，各银行账户账面记录精确，未发明影响净资产的未达账

项事件，则人民币存款以核实后的账面值作为评估值。

银行存款评估值为 1,626,357.21 元。

2.应收单据

应收单据核算内容首要为企业与其他业务往来单位之间因销售货品而收

到的无息银行承兑汇票，评估基准日账面代价 298,864.20 元。评估职员起首

举办总账、明细账、管帐报表及评估明细表的查对；其次，评估职员核实了

单据业务产生的真实性并抽查了单据，查对应收单据挂号簿的有关内容；然

后相识基准日后单据的承兑情形，确认单据所涉及的经济行为真实，金额准

确，评估值以核实无误后账面值确认。

应收单据评估值为 298,864.20 元。

3.应收账款

应收账款的核算内容为企业应收的销售货款，账面余额 11,342,686.39

元，已计提幻魅账筹备 602,847.27 元。

评估职员对应收账款中部分大额账户发出了询证函，对未函证或函证未

回覆的账户，评估职员执行了更换审验措施，通过核查相关记账凭据和原始

凭据，磨练现有条约及付款凭据等有关资料，说明相识债权的经济业务内容

与相关质料的勾稽情形和公道性，判断管帐记录的精确性、账面债权金额的

存在性、真实性；通过说明相识债权催收、债权账龄和债务人的相关情形，

核对评估基准日后应收款的已收回情形，判断账面债权的可回收性。

经核实，评估职员相识到应收账款账龄首要为 1-3 年，未发明有账实不

符等异常情形。本次评估对付无确凿证据证明无法收回的金钱，参考企业及

审计师计提幻魅账筹备的要领对该部分应收款按账龄情形计提风险丧失，从而



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计较出应收账款的可回收金额。幻魅账筹备评估为零。风险丧失计提情形见下

表：

金额单位：人民币元

账龄 账面余额 占总额比例 计提比例 风险丧失

1 年以内 10,705,535.17 94.38% 5% 535,276.76

1-2 年 617,874.30 5.45% 10% 61,787.43

2-3 年 19,276.92 0.17% 30% 5,783.08

合计 11,342,686.39 602,847.26



经评估，应收账款评估值为 10,739,839.12 元。

4.预付账款

预付账款账面值 3,580,835.03 元，核算内容为企业预付的质料款、工程

款等。评估职员查阅了相关凭据，对各金钱的预付时刻、预付原因等内容进

行了详细地说明，并对大额预付金钱举办了函证，评估要领同应收账款。通

过说明，未发明账实不符的情形，估量各预付金钱均能收回相应资产或权力，

则以核实后账面值作为评估值。

经评估，预付账款评估值为 3,580,835.03 元。

5.其他应收款

其他应收款账面余额 4,262,146.81 元，已计提幻魅账筹备 19,712.01 元，

其核算内容为除销售商品和预付购货款以外应收的金钱，包罗备用金、借钱、

投标担保金及与三达（厦门）环境工程有限公司的往来等。

评估职员对其他应收款中部分大额账户发出了询证函，对未函证或函证

未回覆的账户，评估职员执行了更换审验措施，通过核查相关记账凭据和原

始凭据，磨练现有条约及付款凭据等有关资料，说明相识债权的经济业务内

容与相关质料的勾稽情形和公道性，判断管帐记录的精确性、账面债权金额

的存在性、真实性；通过说明相识债权催收、债权账龄和债务人的相关情形，

核对评估基准日后应收款的已收回情形，判断账面债权的可回收性。

经核实，评估职员相识到其他应收款账龄首要为 1-3 年，未发明有账实

不符等异常情形。本次评估对付无确凿证据证明无法收回的金钱，参考企业

及审计师计提幻魅账筹备的要领对该部分应收款按账龄情形计提风险丧失(其

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12

江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估声名





中对关联方往来款不计提风险丧失)，从而计较出其他应收款的可回收金额。

幻魅账筹备评估为零。风险丧失计提情形见下表：

金额单位：人民币元

账龄 账面余额 占总额比例 计提比例 风险丧失

1 年以内 226,453.27 5.31% 5% 11,322.66

1-2 年 11,593.54 0.27% 10% 1,159.35

2-3 年 24,100.00 0.57% 30% 7,230.00

关联方往来款 4,000,000.00 93.85% -

合计 4,262,146.81 19,712.02



经评估，其他应收款评估值为 4,242,434.80 元。

5.存货

(1)存货的种类与金额

存货由原质料、库存商品、在产物（廉价半制品）三类组成，种种存货

的账面值如下表：

金额单位：人民币元

科目 账面值

原质料 1,480,779.62

库存商品 8,105.70

在产物（廉价半制品） 3,408,677.83

存货合计 4,897,563.15

减：存货减价筹备 0.00

存货净额 4,897,563.15



(2)存货核实要领、历程及功效

评估职员按照企业提供的存货清单，核实有关购臵发票和管帐凭据，了

解存货的保管、内部节制制度，根据重要性原则对其举办了监盘和抽点并根

据存货进出库记录倒推至基准日以核拭魅账面数量，同时核实其是否存在残、

次、冷、背等情形。

经核实，企业提供的存货申报表数量与核实功效基内情符，各存货保管

精采，未发明有异常毁损。

(3)评估要领与功效

①原质料





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原质料首要为企业外购的出产所需的质料、备品、备件等，首要包罗纯

碱、磷酸、木柴、氯化锌、木屑及五金质料等，原质料大多为基准日近期购

入，账面值首要由质料购臵费、运杂费等组成。评估时以经核实后的数量并

参考评估基准日近期市场价，思量公道运输用度及公道消耗后计较确定评估

值。

经评估，原质料评估值为 1,480,779.62 元。

②库存商品

库存商品是在评估基准日尚未实现销售的产制品，仅为少量的 PA 系列活

性炭。本次评估中采取售价倒算法，即以库存商品估量销售价值减去销售费

用和策划税费并按照商品的适销程度确定扣除恰当比例的净利润后的余额作

为评估值。

评估值计较公式：

评估值=某产物核实后的数量×该产物基准日不含税单价×(1-销售用度

率－税金及附加率-所得税率-恰当净利润率)

江西怀玉山三达活性炭有限公司 2010 年税、费计较表如下：

金额单位：人民币元

序号 项 目 计较公式或依据 金 额

1 销售收入 取自 2010 年报表今年累计数 64982158.91

2 销售用度 取自 2010 年报表今年累计数 5608014.62

3 销售用度率(%) (3)=(2)/(1)×100% 8.63%

4 税金、附加 取自 2010 年报表今年累计数 9077.58

5 税金、附加率(%) (5)=(4)/(1)×100% 0.01%

6 营业利润 取自 2010 年报表今年累计数 -249832.9

7 所得税 (7)=(6)×25% 0

8 所得税率(%) (8)=(7)/(1) 0.00%

9 净利润 0

10 净利润率(%) 0.00%



经评估，库存商谈论估值为 8,789.85 元。

③在产物（廉价半制品）

在产物账面值为 3,408,677.83 元，首要包罗 767 系列、GA 系列、HA 系

列、MA 系列、PA 系列、EA 系列等活性炭，在产物核算的内容首要是投入到产

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品出产中的原质料、廉价半制品及出产用度等。评估职员通过相识企业本钱

核算措施和要领，查阅相关账簿和凭据，核实企颐魅账面代价公道性，以核实

后的现实本钱确定评估值。

在在产物评估值为 3,408,677.83 元。

存货评估功效

金额单位：人民币元

科目 账面值 评估值

原质料 1,480,779.62 1,480,779.62

库存商品 8,105.70 8,789.85

在产物 3,408,677.83 3,408,677.83

存货合计 4,897,563.15 4,898,247.30

减：存货减价筹备 0.00 0.00

存货净额 4,897,563.15 4,898,247.30



6.待摊用度

待摊用度账面值 87,782.00 元，核算内容是待摊的财产保险费、一车间

1-4 号炉改革费，对付财产保险费，评估时通过查阅相关账簿和凭据，核实企

颐魅账面代价摊销的公道性，核实无误后以账面值确定评估值；对付 1-4 号炉

改革费其评估值已在牢靠资产中反应，因此评估为零。

经评估，待摊用度评估值为 76,438.61 元。

(三)活动资产评估功效

1.活动资产评估功效如下：

金额单位：人民币元

增值率

科目名称 账面值 评估值 增值额

(%)

货币资金 1,627,016.92 1,627,016.92 - -

应收单据 298,864.20 298,864.20 - -

应收账款 10,739,839.12 10,739,839.12 - -

预付账款 3,580,835.03 3,580,835.03 - -

其他应收款 4,242,434.80 4,242,434.80 - -

存货 4,897,563.15 4,898,247.30 684.15 0.01

待摊用度 87,782.00 76,438.61 -11,343.39 -12.92

活动资产合计 25,474,335.22 25,463,675.98 -10,659.24 -0.04



2.评估功效与账面代价较量改观情形及原因

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活动资产评估增值首要为存货中的产制谈论估增值和待摊用度评估减值

共同浸染的功效。

产制谈论估增值首要原因为评估值中包括了估量可实现的利润导致评估

值高于账面值；

待摊用度评估减值原因为账面摊销的 1-4 号炉改革用度已在牢靠资产中

反应。



二、装备类资产评估技能声名



(一)评估领域

估 范 围 内 的 设 备 类 资 产 账 面 原 值 4,148,224.95 元 ， 账 面 净 值

2,325,145.95 元，未计提减值筹备。种种装备资产账面代价如下表：

金额单位：人民币元

项 目 账面原值 账面净值

装备类合计 4,148,224.95 2,325,145.95

呆板装备 3,544,845.24 2,016,674.80

电子装备 396,427.00 213,391.50

车辆 206,952.71 95,079.65



(二)装备轮廓

1.装备根基情形及特点

江西怀玉山三达活性炭有限公司今朝首要采取化学法、物理法出产各类

粉状活性炭和定型、不定型颗粒炭，年出产手段 8000 吨。为担保公司可一连

成长，投资 3000 多万元的技改项目今朝正在实行中，估量技改投产后年出产

活性炭可达 14000 吨。

装备类资产首要由呆板装备、电子装备及车辆组成。

(1)呆板装备

首要有毁坏机、砂泵、雷蒙机、螺旋运送机、搅拌罐、除尘器、殽杂机、

烘干装备、离心机、换热器、转炉等。

◆烘干装备、活化炉、转炉等属于廉价制品，今朝装备运行正常，事变

不变，妨碍率较低。

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◆雷蒙机的出产厂家为上海申银机器厂、龙岩市亿丰毁坏机器有限公司，

今朝装备运行正常，事变不变，妨碍率较低。

◆殽杂机的出产厂家为山东矿山机器厂、上海矿山装备机器厂，今朝设

备运行正常，事变不变，妨碍率较低。

◆毁坏机、缠绕机的出产厂家为新丰食物医药(吉安)成长有限公司，目

前装备运行正常，事变不变，妨碍率较低。

◆锅炉及其帮助配套装备：全厂用蒸汽均从锅炉房供给，配臵了 1 台上

海家产锅炉厂出产的型号为 DZL4-1.25 型锅炉，今朝锅炉运行正常，靠得住，

年检合格。

◆柴油发电机装备：厂内配备 1 台由上海华新发电机厂出产的出产的

TZXV-250-4 柴油发电机，作为厂房及办公场所等处紧迫用电使用。今朝该发

电机各首要部分状态精采。

(2)办公电子装备

办公电子装备首要为办公用电子装备（如打印机、复印机、扫描仪、电

脑）以及电视、空调等，装备连续购臵并启用于 2007 年今后，今朝使用正常。

(3)运输装备

评估领域内的车辆均属非营业性车辆，首要用于公务方面，首要包罗丰

田、桑塔纳、雪佛兰轿车，连续购臵并启用于 2008 年今后，今朝车辆除桑塔

纳小轿车无实物，别的均可正常使用、维护保养状况精采。

2.首要工艺流程

(1)活性炭出产工艺的特点：

活性炭是一种玄色粉状，粒状或丸状的无定形具有多孔的碳，首要因素

为碳，还含少量氧、氢、硫、氮、氯；也具有石墨那样的风雅结构，只是晶

粒较小，层层间犯科则会萃。有较大的外貌积(500～1000 米 2/克)，有很强

的吸附机能，能在它的外貌上吸附气体、液体或胶态固体；对付气体、液体，

吸附物质的质量靠得住近于活性炭自己的质量。其吸附浸染具有选择性，非极

性物质比极性物质更易于吸附。在同一系列物质中，沸点越高的物质越容易



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被吸附，压强越大温度越低浓度越大，吸附量越大。反之，减压，升温有利

于气体的解吸。常用于气体的吸附、疏散和提纯，溶剂的回收，糖液、油脂、

甘油、药物的脱色剂，饮用水及冰箱的除臭剂，防毒面具中的滤毒剂，还可

用作催化剂或金属盐催化剂的载体。

早期出产活性炭的原料为木料、硬果壳或兽骨，其后首要采取煤，经干

馏、活化处理赏罚后获得活性碳出产要领有：①蒸汽、气体活化法：操作水蒸气

或二氧化碳在 850～900℃将碳活化；②化学活化法：操作活化剂放出的气体，

或用活化剂浸渍原料，在高温处理赏罚后都可获得活性炭。

一般出产分为两个历程，第一步，炭化，将原料在 170 至 600 的温度下

干燥，同量将其 80%r 有机组织炭化。第二步，活化，将第一步已炭化好的炭

化料送入回响炉中，与活化剂和水蒸气回响，完成其活化历程，制成制品。

在吸热回响历程中，首要发生 CO 及 H2 组合气体，用以将炭化料加热至恰当

的温度(800 至 1000 度)，撤除其全部可解析物，发生富厚的孔隙结构及庞大

的比外貌积，使活性炭具有很强的吸附力。

(2)工艺流程图：









3.企业装备打点制度

企业拟定了一系列装备打点制度及标准，详细规定种种装备的打点、维



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护、维修、保养、打点步伐等。按摄影关装备打点规定，企业团结各装备在

出产中的浸染、代价量等对种种装备举办分类打点。

4.账面原值的组成

装备类资产因装备种别和购建方法的差别，其账面原值的组成亦不沟通，

详细情形如下：

呆板装备账面原值一般包罗装备购臵费、运杂费、安装调试费以及其他

相关分摊工程用度等；电子装备账面原值组成相对简单，一般仅包罗装备购

臵价，少数的含有运杂安装费；车辆账面原值中含车辆购臵费、车辆购臵税、

手续费和牌照费。

(三)核实要领、历程与功效

1.核实要领与历程

(1)发放并指导填写种种观测表

按照企业装备类资产的组成特点及资产申报评估明细表的内容，评估人

员向企业有关打点部门及使用部门发放《重点装备观测表》，并指导企业按照

现真相形举办填写，以此作为评估的参考资料。

(2)起源考核申报明细表

评估职员对企业提供的申报明细表团结种种装备观测表、台账资料等进

行搜查，对申报表中的错误、漏填等不切合要求的部分，提请企业举办须要

的修改和增补。

(3)现场勘测与核实

评估职员按照颠末起源查对的申报明细表对装备类资产举办了现场勘

察，勘测原则为包围种种、规范勘测。勘测内容包罗：现场查对装备名称、

规格型号、出产厂家及数量是否与申报表一致；向企业装备打点职员和操纵

职员相识装备的技能机能、出产手段、运行状况、维护打点情形等。在现场

勘测的同时，评估职员查阅并网络了首要装备的购臵条约或发票，相识装备

账面原值的组成。

(4)完善申报评估明细表



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按照现场勘测功效进一步完善申报评估明细表，做到“表”、“实”相符。

(5)磨练权属资料

对评估领域内装备的权属资料举办磨练，如：核查重大装备的购臵条约

及发票、车辆行驶证等。

2.核实功效

经核实并提请企业修改完善后，企业提供的装备类资产申报评估明细表

相关数据与核实功效基内情符。

(四)评估要领

按照本项目的性质及评估领域内装备类资产的特点，本次评估首要采取

本钱法。计较式如下：

评估值=重臵本钱×成新率

1.重臵本钱简直定

(1)呆板装备

重臵本钱=装备购臵费+运杂费+安装调试费+前期费及其他用度+资金成

本-可抵扣增值税

①装备购臵费简直定

装备购臵费首要通过查询有关报价手册或向销售厂商询价确定。

②运杂费简直定

装备运杂费首要按照有关概算指标并团结装备的运距、重量、体积等因

素综合确定。

③安装调试费简直定

若装备购臵费不包括安装调试用度，则按照装备种别参考有关概算指标，

公道确定其用度。

④前期费及其他用度简直定

前期费及其他用度包罗计划费、监理费、建树单位打点费、连系试运转

费等，按照有关定额和计费标准团结项目的现真相形计取。

⑤资金本钱简直定



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资金本钱计较时，公道工期以呆板装备地址项目或出产线重臵为条件考

虑公道工期；贷款利率按基准日同期银行贷款利率计较。资金本钱计较式如

下：

资金本钱=(装备购臵费+运杂费+安装调试费+前期及其他用度)×贷款利

率×公道工期×0.5

对付不需安装或安装工期短于六个月的呆板装备不计资金本钱。

⑥可抵扣增值税简直定

按照《关于世界实行增值税转型改良多少问题的关照》(财税[2008]170

号)，切合增值税抵扣前提的，其重臵本钱应扣除可抵扣增值税，可抵扣增值

税计较式如下：

可抵扣增值税=装备购臵费/1.17×17%+运输费×7%

(2)车辆

对付运输装备(即车辆)，按基准日市场价值，加上车辆购臵税和其余合

理的用度(如牌照费)来确定其重臵本钱，计较式如下：

车辆重臵本钱=购臵费+购臵费/(1+17%)×购臵税+其他用度

(3)电子装备

对付电子装备，一般以全新装备的基准日市场价值作为重臵本钱，对付

部分老旧电子装备(如电脑)，由于存在活泼的二手市场，则直接以类似装备

的二手市场价值作为评估值。

2.成新率简直定

按照装备经济寿命年限，通过对装备使用状况的现场勘测，并综合思量

现实技能状况、技能前进、装备负荷与操作率、维修保养状况等身分综合确

定其成新率。

(1)对付重大及首要装备采取综合成新率法。计较式如下：

综合成新率=理论成新率+勘测调解值

或综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限) ×100%

(2)对付一般装备原则上采取理论成新率(年限法成新率)，如少数装备实



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际技能状态与理论成新率不同较大时，则按照勘测情形加以调解。

(3)对付车辆，通过采取年限法和里程法别离计较成新率，依据孰低原则

确定理论成新率。并团结现场勘测车辆的现实使用情形，确定是否增减批改

分值来确定综合成新率。

(五)规范案例

案例一：毁坏机

明细表序号：表 4-6-4 第 98 项

装备名称：毁坏机

规格型号：ACM-60A

资产编号：000233

安装地点：江西怀玉山三达活性炭有限公司

出产厂家：龙岩市亿丰毁坏机器有限公司

启用日期：2011 年 5 月

数 量：1 台

账面原值：76,923.08 元

账面净值：75,705.14 元

1.装备轮廓

(1)用途：毁坏机首要合用于多种脆性物料超细毁坏，物料硬度在莫氏 1-3

级为最佳，如石灰石、石墨、高岭土等非金属矿。由于其转速高、进风量大，

极顺应于热敏性物料，如合成树脂、农药制造、粮食淀粉、中草药、食物等

物料的毁坏。

(2)结构及事变道理：毁坏机首要是由螺旋加料器、机体、分流环、锤盘、

齿圈和分级叶轮构成。物料经进料口由螺旋加料器送入机体与分流环之间的

毁坏室，在毁坏室内被高速动弹锤盘发动下，甩向牢靠在机体上的定子齿圈

而被撞毁坏，毁坏后的物料在负压气流的拉力浸染下，颗料小的降服了粉粒

自重，使其越过度流环举办分流环与分级叶轮之间的分级室。分级叶轮由叶

片构成，通过电机发动旋转发生内部轮回气流。粉粒要从分级叶轮的叶片之



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间的间隙通过期，同时受到三个力的浸染，即离心力、重力和负压气流发生

的拉力，只有负压拉力大于离心力和重力的细小粉粒，才华顺遂通过度级叶

轮而进入旋风疏散器。粉粒大的因其离心力大，被甩到分流环而进入毁坏室

从头毁坏。

(3)首要规格参数

◆毁坏细度(um)：300—10； ◆产量(kg)：1200—200；

◆风机风量：4000—5000； ◆锤盘动力(kw)：37—45；

◆分级叶轮动力(kw)：5.5； ◆加料动力(kw)：0.55；

◆风天真力(kw)：18.5—30； ◆关风天真力(kw)：2×0.75；

◆空压天真力(kw)：5.5； ◆锤盘转速(r/min)：2900；

◆分级叶轮转速(r/min)：240—2900；◆加料转速(r/min)：20—100；

◆主机重量(kg)：2200；

2.重臵本钱简直定

通过查询有关报价手册并团结评估机构把握的有关价值信息综合确定

ACM-60A 粉粹机的购臵费为 76000 元。

重臵本钱计较表

金额单位:人民币元

序 标准(费 计较

项目名称 计较公式 金额 计较依据

号 率) 基数

A 装备购臵价 76000 报价手册

B 运杂费 2.00% A B=A×费率 1520 参考机器计(1995)1041 号文

C 装备基本费 0.00% A C=A×费率 0 含在厂房中

D 安装调试费 2.00% A D=A×费率 1520 参考机器计(1995)1041 号文

E 小计 E=A+B+C+D 79040

F 可行性研究费 0.90% E F=E×费率 711 计价值[1999]1283 号

G 招标署理费 0.35% E G=E×费率 277 计价值[2002]1980 号

H 勘测计划费 3.46% E H=E×费率 2735 计价值[2002]10 号

I 工程监理费 2.60% E I=E×费率 2055 发改价值[2007]670 号

J 环境影响评价费 0.27% E J=E×费率 213 计价值[2002]125 号

K 建树单位打点费 1.30% E J=E×费率 1028 财建[2002]394 号

L 连系试运转费 1.00% A K=A×费率 760 机器计(1995)1041 号文

M 小计 M=F+G+…+L 7779





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N=(E+M) × 合 理

N 资金本钱 6.56% 2848 项目建树公道工期为 2 年

工期×利率/2

O=A/1.17 ×

O 增值税 11149

17%+B×7%

重臵本钱(取

P P=E+M+N-O 78518

整)



重臵本钱为 78518 元。

3.综合成新率简直定

(1)理论成新率简直定

该类装备的经济寿命年限一般为 15 年(180 个月)，该装备 2011 年 5 月投

入使用，至基准日已使用 2 个月。

理论成新率=(180-2)/180×100%

=99%(取整)

(2)勘测调解值

评估职员听取了企业有关职员对该装备运行近况的先容，查阅了装备日

常维护及保养的记录，并实地对装备举办了勘测，勘测内容及功效见下表：

序号 装备部位 技能状态

1 加料机 启动运转正常、无异音

2 主机 机体无异常噪音、外表温度正常、毁坏室内无不正常淤积

3 分流环 装备正常运行、各部件保持完好

4 锤盘 运转较正常、无噪音等现象

5 齿圈 备正常运行、各部件保持完好

6 分级叶轮 备正常运行、各部件保持完好



通过上述勘测与相识，评估职员以为该装备现实成新状况与理论成新率

相当，确定勘测调解值为 0%。

(3)综合成新率

综合成新率=理论成新率+勘测调解值

=99%+0%

=99%

4.评估值简直定

评估值=重臵本钱×综合成新率



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=78518×99%

=77733 元（取整）

案例二：布袋除尘器

明细表序号：表 4-6-4 第 72 项

装备名称：布袋除尘器

规格型号：YMC-84

资产编号：000188

安装地点：江西怀玉山三达活性炭有限公司

出产厂家：靖江市宇刚机器装备制造有限公司

启用日期：2009 年 11 月

数 量：1 台

账面原值：54,455.53 元

账面净值：46,264.44 元

1.装备轮廓

(1)用途：布袋除尘器是一种干式除尘装臵,它合用于捕集细小、干燥非

纤维性粉尘。

(2)事变道理：除尘器或除尘装备就是把粉尘从烟气中疏散出来的装备。

而布袋除尘器也称为过滤式除尘器,是一种干式高效除尘器，它是操作纤维编

制物建造的袋式过滤元件来捕集含尘气体中固体颗粒物的除尘装臵。其浸染

道理是尘粒在绕过滤布纤维时因惯性力浸染与纤维碰撞而被拦截。

(3)首要规格参数

◆处理赏罚风量：8000Nm3/h； ◆过滤面积：800 ㎡；

◆收尘器阻力：1700Pa； ◆清灰压力：11*105 Pa；

◆压缩气氛耗宇量：0.03m3/min； ◆风机压力：1700—2400Pa；

◆除尘量：0.35T/h；

2.重臵本钱简直定







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通过查询有关报价手册并团结评估机构把握的有关价值信息综合确定

YMC-84 布袋除尘器的购臵费为 65000 元。

重臵本钱计较表

金额单位:人民币元

序 标准(费 计较

项目名称 计较公式 金额 计较依据

号 率) 基数

A 装备购臵价 65000 报价手册

B 运杂费 2.00% A B=A×费率 1300 参考机器计(1995)1041 号文

C 装备基本费 0.00% A C=A×费率 0 含在厂房中

D 安装调试费 4.00% A D=A×费率 2600 参考机器计(1995)1041 号文

E 小计 E=A+B+C+D 68900

F 可行性研究费 0.90% E F=E×费率 620 计价值[1999]1283 号

G 招标署理费 0.35% E G=E×费率 241 计价值[2002]1980 号

H 勘测计划费 3.46% E H=E×费率 2384 计价值[2002]10 号

I 工程监理费 2.60% E I=E×费率 1791 发改价值[2007]670 号

环境影响评价

J 0.27% E J=E×费率 186 计价值[2002]125 号

费

建树单位打点

K 1.30% E J=E×费率 896 财建[2002]394 号

费

L 连系试运转费 1.00% A K=A×费率 650 机器计(1995)1041 号文

M 小计 M=F+G+…+L 6768

N=(E+M) × 合 理

N 资金本钱 6.56% 2482 项目建树公道工期为 2 年

工期×利率/2

O=A/1.17 ×

O 增值税 9535

17%+B×7%

重臵本钱(取

P P=E+M+N-O 68615

整)



重臵本钱为 68615 元。

3.综合成新率简直定

(1)理论成新率简直定

该类装备的经济寿命年限一般为 12 年(144 个月)，该装备 2009 年 11 月

投入使用，至基准日已使用 20 个月。

理论成新率=(144-20)/144×100%

=86%(取整)

(2)勘测调解值



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评估职员听取了企业有关职员对该装备运行近况的先容，查阅了装备日

常维护及保养的记录，并实地对装备举办了勘测，勘测内容及功效见下表：

序号 装备部位 技能状态

1 风机 启动运转正常、无异音

2 除尘器 机体无异常噪音、外表温度正常

3 布袋 使用正常、无损坏

4 节制系统 使用正常



通过上述勘测与相识，评估职员以为该装备现实成新状况与理论成新率

相当，确定勘测调解值为 0%。

(3)综合成新率

综合成新率=理论成新率+勘测调解值

=86%+0%

=86%

4.评估值简直定

评估值=重臵本钱×综合成新率

=68615×86%

=59009 元（取整）

(六)评估功效

1.装备类资产评估功效

金额单位：人民币元

帐面值 评估代价 增值率%

科目名称

原值 净值 原值 净值 原值 净值

装备类合计 4,148,224.95 2,325,145.95 8,176,559.00 2,868,381.00 97.11 23.36

呆板装备 3,544,845.24 2,016,674.80 7,680,576.00 2,526,543.00 116.67 25.28

车辆 396,427.00 213,391.50 370,820.00 277,823.00 -6.46 30.19

电子装备 206,952.71 95,079.65 125,163.00 64,015.00 -39.52 -32.67



2.评估功效与账面代价较量改观情形及原因

(1)呆板装备评估增值，首要原因有：

①连年来装备质料价值、人工本钱上升，出产装备价值进步；

②企业管帐折旧年限低于评估所选取的经济寿命年限；

③企业大部分入账原值为收购时评估净值。

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(2)车辆评估原值与账面原值对比，评估减值的首要原因是：连年来，轿

车的价值逐年下降，形成评估原值减值。

车辆评估净值增值的首要原因为评估所使用经济年限高于企业管帐折旧

年限。

(3)电子装备评估原、净减值，首要原因是电子装备技能更新较快，产物

价值逐年下降，导致评估原、净值减值。



三、衡宇修建物类资产评估技能声名



(一)评估领域

评估领域内的衡宇修建物类资产包罗衡宇修建物、构筑物，账面原值

4,303,559.45 元，账面净值 2,106,077.30 元，未计提减值筹备。种种衡宇建

筑物账面代价见下表：

金额单位：人民币元



项 目 项数 修建面积 账面原值 账面净值

合计 56 23422.4 4,303,559.45 2,106,077.30

衡宇修建物 16 12599.37 1,979,835.07 758,885.22

构筑物 40 10823.03 2,323,724.38 1,347,192.08



(二)衡宇修建物类资产轮廓

1.总体轮廓

评估领域内的衡宇修建物类资产首要位于江西省玉山县 320 国道边（原

怀玉山活性炭厂）江西怀玉山三达活性炭有限公司的厂区内。衡宇修建物的

修建结构有：钢混结构、砖混结构、浅显钢结构等；构筑物首要为阶梯、围

墙、污水池、烟囱、厂区绿化、氯化锌溶液池等。以上衡宇建(构)筑物大多

数于 90 年月初建成投入使用，部分于 2008 年至 2010 年间建成投入使用，均

为企业自建房。

首要衡宇修建物轮廓如下：

(1)北边职工宿舍和南边职工宿舍

总共 4 层，层高为 3 米，修建面积 (北边职工宿舍 826 ㎡、南边职工宿



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舍 1092 ㎡) ，砖混结构，钢筋混凝土条形基本，殽杂砂浆砌 240mm 砖墙，屋

面为混凝土刚性屋面，竣工于 1993 年 1 月。外墙面为水泥砂浆抹面及马赛克

贴面，内墙面为白石灰粉刷，地面均为水泥砂浆找平，楼梯踏步及休息平台

均为水泥砂浆找平，楼梯扶手为镀锌钢管，窗户为玻璃木窗，门为木门。

(2)磷酸炭出产车间

总共 2 层，层高 5 米，修建面积为 2183.77 ㎡，框架结构，钢筋混凝土

独立基本，殽杂砂浆砌 240mm 砖墙，屋面为混凝土刚性屋面，竣工于 1993 年

1 月。外墙面为水泥砂浆抹面，内墙面及天棚均为水泥砂浆抹面，地面均为水

泥砂浆找平，楼梯踏步及休息平台均为水泥砂浆找平，楼梯扶手为镀锌钢管，

窗户为玻璃木窗，门为木门。

(3)办公楼

三层办公楼：总 3 层，层高 3.5 米，修建面积为 358.8 ㎡，砖混结构，

钢筋混凝土条形基本，殽杂砂浆砌 240mm 砖墙，屋面为混凝土刚性屋面，竣

工于 1992 年 1 月。外墙面为白石灰粉刷及马赛克贴面，地面为平凡地砖，内

墙面及天棚均为白水泥漆粉刷，楼梯踏步及休息平台均为水泥砂浆找平，楼

梯扶手为镀锌钢管，窗户为玻璃木窗及铝合金窗，门为木门。

四层办公楼：总 4 层，层高 3 米，修建面积为 494 ㎡，砖混结构，钢筋

混凝土条形基本，殽杂砂浆砌 240mm 砖墙，屋面为混凝土刚性屋面，竣工于

1992 年 1 月。外墙面贴条形瓷砖，地面为水泥砂浆找平，内墙面及天棚均为

白水泥漆粉刷，楼梯踏步及休息平台均为水泥砂浆找平，楼梯扶手为镀锌钢

管，窗户为玻璃木窗，门为木门。

(4)五金杂品客栈

总 3 层， 2 层部分的修建物层高为 4.5 米，3 层部分的修建物层高为 3

米，砖混结构，钢筋混凝土条形基本，殽杂砂浆砌 240mm 砖墙，屋面为混凝

土刚性屋面，竣工于 1992 年 1 月。外墙面为水泥砂浆抹面，地面为水泥砂浆

找平，内墙面及天棚均为白石灰粉刷，楼梯踏步及休息平台均为水泥砂浆找

平，楼梯扶手为镀锌钢管，窗户为玻璃木窗，门为木门。



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(5)构筑物

江西怀玉山三达活性炭有限公司的衡宇构筑物分 1991 年至 1994 年及

2008 年至 2010 年建成，施工质量较好，其结构为砖砌、砖混、浅显钢构、混

凝土浇到等，首要为烟囱、厕所、钢棚、水泥路、溶液池、存炭池等，1991

年至 1994 年建成的构筑物较为陈旧。

2.权属状况

评估领域内的衡宇共计 16 项，至评估基准日已治理衡宇全部权证的衡宇

共 2 项，证载衡宇全部权人均为江西怀玉山三达活性炭有限公司，修建面积

合计 3423.69 平方米；未治理衡宇全部权证的衡宇共 14 项，修建面积合计

9175.68 平方米。

3.衡宇修建物近况

(1)修建物部分

衡宇修建质量一般，维修保养较差，经现场勘查，该类衡宇基本有承载

手段，稍有不匀称下沉，但已不变，主体结构根基正常；墙体根基平稳，但

有部分隔裂、损坏，门窗损坏较为严重，今朝状况较差，尚可使用。

(2)构筑物部分

经现场勘测，构筑物维护情形较差，且受腐化性影响，构筑物损坏较为

严重，今朝仍然在使用。

4.账面原值的组成

评估领域内 2008 年今后自建的衡宇修建物账面原值首要包罗建安造价、

计划费、勘测费、贷款利钱以及其他分摊的用度；2008 年之前自建的衡宇建

筑物账面原值是以 2008 年转让过来时的资产评估的评估净值为账面原值。

5.衡宇修建物占用的地皮情形

评估领域内的衡宇修建物除（表 4-6-1）序号 2 和（表 4-6-2）序号 3 外

所占用的地皮使用权共 2 宗，宗地面积 102061.10 平方米，均已治理《国有

地皮使用证》，证载地皮使用权工钱江西怀玉山三达活性炭有限公司，均已纳

入本次评估领域。



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(三)核实要领、历程与功效

1.核实要领与历程

(1)查对原始资料

将企业提供的衡宇产权证以及有关工程图纸、工程造价决算书等资料，

与企业填报的衡宇修建物申报评估明细表举办了查对，对申报表中的错误、

漏填等不切合要求的部分，提请企业举办须要的修改和增补。

(2)现场勘测与核实

按照颠末起源查对的申报评估明细表，评估职员对评估领域内的衡宇建

筑物举办了现场勘测核实，对付衡宇修建物重点勘测其用途、层数、结构特

征、表里装饰、隶属办法装备等情形，对付构筑物重点勘测结构特性、材质

以及有关尺寸数据等，同时向企业有关职员相识衡宇修建物一样平常维护情形，

是否有腐化、过火、水患浸泡、被撞击等异常毁损情形，按照现场相识的各

衡宇修建物完损状况举办了现场记录。

(3)市场观测

按照评估需要，评估职员通过市场观测，获取当地现行的工程概(预)算

定额和各项取费费率标准及相关政策性文件等资料，相识内区域首要修建材

料现行市场价值和工程造价信息，并对类似房地产的租售价值信息举办了调

查。

(4)完善申报评估明细表

按照现场勘测功效进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相

符。

(5)磨练权属资料

对评估领域内衡宇修建物的权属资料举办磨练，磨练内容包罗全部权人、

修建面积、结构范例、建成时刻等，同时相识衡宇修建物所占用的地皮情形。

2.核实功效

经核实，评估评估领域内的衡宇修建物北边职工宿舍和南边职工宿舍楼

（表 4-6-1）序号 2 和（表 4-6-2）序号 3（账面原值 124,037.00 元，账面净



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值为 37,211.24 元）原属于怀玉山活性炭厂全部，已经治理房产证，可是相

应的地皮证没有治理。新加坡三达投资有限公司于 2007 年通过招牌挂措施购

买了江西怀玉山活性炭（团体）有限公司所属的怀玉山活性炭厂的资产。根

据《交割单》，上述资产已经转让给江西怀玉山三达活性炭有限公司，可是截

止评估基准日上述职工宿舍产权尚未过户到江西怀玉山三达活性炭有限公司

名下。由于原怀玉山活性炭厂向银行借钱 15 万元，该房产已经抵押给银行且

房产证已经交付银行保管，今朝怀玉山活性炭厂及江西怀玉山活性炭（团体）

有限公司已多年的处于未年检状态，经相识已不具备送还上述银行借钱的能

力，因此该两处房产治理抵押打扫再治理房产证过户至江西怀玉山三达活性

炭有限公司名下的大概性不大。

衡宇修建物类资产申报评估明细表别的数据与核实功效基内情符。

(四)评估要领

评估领域内的衡宇修建物类资产为自建性质，首要为家产用房及配套附

属办法，由于当地类似衡宇修建物的租、售实例少少，不相宜采取市场法和

收益法评估，因此本次评估采取本钱法。

按照本项目的性质和特点，本次评估采取房地分估。本钱法计较式如下：

评估值=重臵本钱×成新率

1.重臵本钱简直定

(1)对付大型、代价高、重要的衡宇修建物

重臵本钱=修建安装综合造价+前期用度及其他用度+资金本钱

①修建安装综合造价简直定

按照企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，团结当地执行的定额标

准和有关取费文件以及类似衡宇修建物的造价信息，采取分部分项法测算出

各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计较得出衡宇修建物的修建安装综

合造价。

②前期用度和其他用度简直定

按照行业标准和处所相关行政奇迹性收费规定，确定前期用度及其他费



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用。 本项目计取的前期用度及其他用度项目及取费基数如下表：

序号 项目 取费依据 取费基数 费率

1 建树单位打点费 财建[2002]394 号文 建安造价 1.30%

2 勘测计划费 计价值[2002]10 号文 建安造价 3.46%

3 工程监理费 发改价值[2007]670 号文 建安造价 2.60%

4 招投标署理费 计价值[2002]1980 号文 建安造价 0.35%

5 可行性研究费 计委计价值(1999)1283 号文 建安造价 0.90%

6 环境影响评价费 计委环保总局计价(2002)125 号文 建安造价 0.27%



③资金本钱简直定

按照该项目的总体建树局限，参考《世界统一修建安装工程工期定额》，

其公道建树工期约为 2 年，评估基准日同期贷款利率为 6.65%，以建树资金在

建树期匀称投入为假计划较资金本钱。

(2)对付代价量小、结构简单的建(构)筑物首要采取单位较量法确定其重

臵单价。

2.成新率简直定

(1)对付大型、代价高、重要的衡宇修建物采取综合成新率法确定其成新

率，其计较公式如下：

综合成新率=勘测成新率×60%+年限法成新率×40%

个中：

年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限) /经济耐用年限×100%

评估中采取的首要建(构)筑物的经济耐用年限见下表：

序号 结构范例 出产性 (年) 非出产性 (年)

1 钢结构 50 55

2 钢筋砼结构 50 60

3 砖混结构 40 50

4 砖木结构 30 40

围墙、沟、槽等主

5 30

要构筑物



勘测成新率：按照衡宇修建物的结构特点，将影响衡宇修建物新旧程度

的首要身分分为多少部分，个中衡宇分为结构(基本、墙体、承重构件、屋面

等)、装饰(表里装饰、门窗、楼地面等)、装备(水卫、电照等)三大部分，综

合思量各部分的重要程度及造价比例等身分确定权重，参考《衡宇完损品级

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评定标准》，团结现场勘测现实近况确定各分项评估完好值，在此基本上打分

并计较得出勘测成新率。

(2)对付对付代价量小、结构简单的建(构)筑物，首要采取年限法确定成

新率，计较公式如下：

成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%

(五)规范案例

案例一：五金杂品客栈

明细表序号：牢靠资产—衡宇修建物评估明细表(表 4-6-1)序号 16

账面原值：247,867.80 元

账面净值：187,036.81 元

1.衡宇轮廓

工程名称：五金杂品客栈。

竣工日期：1992 年 1 月。

结构范例：砖混结构。

基本范例：现浇钢筋砼地圈梁，毛石条形基本。

层数：东侧端头 3 层，别的 2 层。

修建面积：1239.92 平方米。

坐落位臵：江西省玉山县 320 国道（原怀玉山活性炭厂）江西怀玉山三

达活性炭有限公司的厂区内。

房产证编号：赣（玉）房权证冰溪镇字第 202416 号。

国有地皮使用证：玉国用（2008）第 139 号。

承重结构：现浇钢筋砼梁、板，240mm 标准砖墙，现浇钢筋砼地圈梁、毛

石条形基本。

楼地面结构：现浇钢筋砼板。

屋面：屋面采取柔性防水层，预制砼板排斥隔热层。

门窗：玻璃木窗，木包门。

楼地面：水泥砂浆找平。



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表里装饰：外墙面水泥砂浆抹面；内墙面及天棚面为白石灰粉刷。

给排水：镀锌钢管给排水管道。

照明：电源线为暗线布设，平凡日光灯、吸顶灯。

衡宇勘测状况：

该工程于 1992 年 1 月建成投入使用，施工质量一般，各类装备办法根基

能正常使用。经现场勘测使用状况一般，地面无腐化、稍有磨损；结构有轻

微裂纹、变形、不匀称沉降；屋面预制砼板排斥隔热层状况一般，局部发明

有渗漏迹象；各办法根基能正常使用，管路流通；各线路平稳、绝缘精采。

2.重臵本钱简直定

(1)修建安装综合造价单价

按照企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘测所把握的

衡宇工程特性、技法术据，将衡宇解析为多少分部分项工程，团结当地执行

的定额标准和有关取费文件以及类似衡宇修建物的造价信息，采取分部分项

法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计较得出衡宇修建物的建

筑安装综合造价单价。该单价反应了同类衡宇在评估基准日及地址地正常的

施工水平、施工质量和平等装修标准下的均匀造价水平。测算历程如下表：









金额单位：元/平方米

序

项目 工程特性 单方造价

号

1 基本工程 土石方、钢筋砼条形基本 68

2 砌筑工程 实心砖 54

钢筋砼及钢

3 布局柱、现浇楼板 143

筋工程

4 门窗工程 木门；玻璃木窗 21

表里装饰工 地面水泥砂浆找平；内墙面及天棚为白石灰粉刷；

5 32

程 外墙为水泥砂浆抹面

6 电气工程 电气照明、防雷接地等 34

给排水、消防

7 镀锌钢管给排水管、消防栓 18

工程

8 其他工程 屋面防水、保温、隔热及其他 56

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9 法子项目费 模板、垂直运输、脚手架 44

10 规费 11

11 税金 17

12 合计 498



(2)前期用度及其他用度

序

项目 取费基数 费率 计较值

号

1 建树单位打点费 建安造价 1.30% 6

2 勘测计划费 建安造价 3.46% 17

3 工程监理费 建安造价 2.60% 13

4 招投标署理费 建安造价 0.35% 2

5 可行性研究费 建安造价 0.90% 4

6 环境影响评价费 建安造价 0.27% 1

7 合计 43



则前期用度及其他用度合计为 43 元/平方米。

(3)资金本钱

按照该项目的总体建树局限，参考《世界统一修建安装工程工期定额》，

其公道建树工期约为 1 年，评估基准日同期贷款利率为 6.56%，以建树资金在

建树期匀称投入为假计划较资金本钱。

资金本钱=(修建安装综合造价+前期用度和其他用度)×6.56%×1×1/2

=(498+43)×6.56%×1×1/2

=18(元/平方米)

(4)重臵单价

重臵单价=修建安装综合造价+前期用度及其余用度+资金本钱

=498+43+18

=559(元/平方米)

(5)重臵本钱

重臵本钱=重臵单价×修建面积

=559×1239.92

=693100（元）取整

3.综合成新率简直定

(1)年限法成新率简直定

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该衡宇为砖混结构出产性受酸性腐化用房，经济耐用年限为 30 年，该厂

房至评估基准日已使用 19.58 年。

年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限) /经济耐用年限×100%

=(30-19.58) /30×100%

=35%

(2)勘测成新率简直定

按照该衡宇的结构特点，将影响衡宇新旧程度的首要身分分为结构(基

础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(表里装饰、门窗、楼地面等)、装备(水

卫、电照等)三大部分，综合思量各部分的重要程度及造价比例等身分确定权

重，参考《衡宇完损品级评定标准》，团结现场勘测现实近况确定各分项评估

完好值，在此基本上打分并计较得呈现场勘测成新率。勘测成新率打分表如

下：

序号 项目 权重 项目 标准分 评定分 评定声名

1 基本 25 12 局部有承载手段，稍有不匀称沉降

2 承重构件 40 18 梁、板、柱等有轻微缝隙、变形

3 结构 70% 墙体 15 5 少量轻度缝隙

4 屋面 10 4 局部渗漏

5 其他 10 4 轻度损坏

A 小计 100 43 (1+2+3+4+5)×权重(70%)=30%

1 门窗 25 8 损坏、油漆剥落

2 外墙面 30 12 风化、勾缝部分脱落

3 装饰 20% 内墙面 10 4 缝隙、腐化

4 天棚 10 4 少量脱落，开裂

5 楼地面 25 10 磨损较重

B 小计 100 38 (1+2+3+4+5)×权重(20%)=8%

1 水卫 25 12 锈蚀、轻微渗漏

2 电气 35 15 陈旧老化、个别损坏

装备 10%

3 消防 30 10 陈旧、个别损坏

4 其他 10 6 根基可使用

C 小计 100 43 (1+2+3+4)×权重(10%)=4%

勘测成新率 (A+B+C)=42%



(3)综合成新率简直定

综合成新率=年限法成新率×40%+勘测成新率×60%

=35%×40%+42%×60%

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=39%

4.评估值简直定

评估值=重臵本钱×成新率

=693100×39%

=270300（元）取整

案例二：新马路

明细表序号：牢靠资产—构筑物及其他帮助办法评估明细表(表 4-6-2)

序号 31

账面原值：401,071.78 元

账面净值：337,568.78 元

1. 构筑物轮廓

该阶梯位于厂区内，连通办公楼和厂区阶梯，于 2006 年 1 月建成，面积

为 2306.00 平方米，宽为 7~8 米，厚为 20cm。

路基基本采取干结碎石铺装，路面采取水泥砂浆找平层。

2.重臵本钱简直定

(1)修建安装综合造价单价

按照企业提供的相关资料，通过实地勘测所把握的修建物工程特性、技

法术据，将修建物解析为多少分部分项工程，团结当地执行的定额标准和有

关取费文件以及类似修建物的造价信息，采取分部分项法测算出各分部分项

工程的综合造价并加以汇总，计较得出修建物的修建安装综合造价单价。该

单价反应了同类修建物在评估基准日及地址地正常的施工水平、施工质量和

平等装修标准下的均匀造价水平。测算历程如下表：

金额单位：元/平方米

序

项目名称 单位 工程量 综合单价 合计

号

1 干结碎石路面人机配合铺装（厚度 10cm） ㎡ 1.000 14.59 14.59

2 路床碾压检讨 ㎡ 1.000 0.69 0.69

3 水泥砼路面现场拌制(厚度 20cm) ㎡ 1.000 74.06 74.06

4 水泥砼路面(模板) ㎡ 1.000 9.07 9.07



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5 水泥混凝土路面砂养护 ㎡ 1.000 1.89 1.89

合 计 100.30



(2)前期用度及其他用度

序号 项目 取费基数 费率 计较值

1 建树单位打点费 建安造价 1.30% 1

2 勘测计划费 建安造价 3.46% 3

3 工程监理费 建安造价 2.60% 3

4 招投标署理费 建安造价 0.35% 0

5 可行性研究费 建安造价 0.90% 1

6 环境影响评价费 建安造价 0.27% 0

7 合计 8



则前期用度及其他用度合计为 8 元/平方米。

(3)资金本钱

按照该项目的总体建树局限，参考《世界统一修建安装工程工期定额》，

其公道建树工期约为 1 年，评估基准日同期贷款利率为 6.56%，以建树资金在

建树期匀称投入为假计划较资金本钱。

资金本钱=(修建安装综合造价+前期用度和其他用度)×6.56%×1×1/2

=(100.3+8)×6.56%×1×1/2

=4 (元/平方米)

(4)重臵单价

重臵单价=修建安装综合造价+前期用度及其余用度+资金本钱

=100.3+8+4

=112(元/平方米,取整)

(5)重臵本钱

重臵本钱=重臵单价×修建面积

=112×2306.00

=258,300(元)

3.综合成新率简直定

(1)年限法成新率简直定

该公路经济耐用年限为 30 年，该构筑物至评估基准日已使用 5.58 年。



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年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限) /经济耐用年限×100%

=(30-5.58) /30×100%

=81%

(2)现场勘测情形

经评估职员现场勘测并向企业相关建树职员相识，该阶梯路基基床无下

沉情形，路面平整轻微磨损、无凹陷、少量裂纹等现象，维护状况略好。

4.评估值简直定

评估值=重臵本钱×成新率

=258,300×81%

=209,200(元) 取整

(六)评估功效

1.衡宇修建物类资产评估功效

金额单位：人民币元

账面代价 评估代价 增值额 增值率%



科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值



合计 4,303,559.45 2,106,077.30 10,430,700.00 4,728,700.00 6,127,140.55 2,622,622.70 142.37 124.53



衡宇修建物 1,979,835.07 758,885.22 7,803,300.00 2,888,200.00 5,823,464.93 2,129,314.78 294.14 280.58



构筑物 2,323,724.38 1,347,192.08 2,627,400.00 1,840,500.00 303,675.62 493,307.92 13.07 36.62





2.评估功效与账面代价较量改观情形及原因

(1)衡宇修建物评估原值、净值均增值的原因是：

评估领域内的修建物在厂区早期制作，由于基准日修建质料、人工费、

机器使用费比制作时有较大幅度上涨，造成评估增值。

由于衡宇修建物盘盈部分未入企颐魅账面，导致评估增值。

(2)构筑物评估原值、净值均增值的原因是：

评估领域内的构筑物在厂区早期制作，由于基准日修建质料、人工费、

机器使用费比制作时有较大幅度上涨，造成评估增值。

企业纳入评估领域的构筑物原始投资未成本化，评估按实物举办评估，

故形成评估增值。



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(七)非凡声名

评估评估领域内的衡宇修建物北边职工宿舍和南边职工宿舍楼（表

4-6-1）序号 2 和（表 4-6-2）序号 3（账面原值 124,037.00 元，账面净值为

37,211.24 元）原属于怀玉山活性炭厂全部，已经治理房产证，可是相应的土

地证没有治理。新加坡三达投资有限公司于 2007 年通过招牌挂措施购买了江

西怀玉山活性炭（团体）有限公司所属的怀玉山活性炭厂的资产。按照《交

割单》，上述资产已经转让给江西怀玉山三达活性炭有限公司，可是截至评估

基准日上述职工宿舍产权尚未过户到江西怀玉山三达活性炭有限公司名下。

由于原怀玉山活性炭厂向银行借钱 15 万元，该房产已经抵押给银行且房产证

已经交付银行保管，今朝怀玉山活性炭厂及江西怀玉山活性炭（团体）有限

公司已多年的处于未年检状态，经相识已不具备送还上述银行借钱的手段，

因此该两处房产治理抵押打扫再治理房产证过户至江西怀玉山三达活性炭有

限公司名下的大概性不大，经说明判断，本次评估为零。



四、在建工程－评估技能声名



(一)评估领域

评估领域内的在建工程包罗土建工程、装备安装工程两类，账面值

13,815,312.68 元，未计提减值筹备。种种在建工程账面代价如下表：

金额单位：人民币元

科目名称 账面代价

在建工程合计 13,815,312.68

土建工程 10,441,280.82

装备安装工程 3,374,031.86



(二)在建工程轮廓

1.土建－在建工程

在建工程的土建工程项目包罗新出产线、新木屑客栈、新转炉车间烟囱、

挡土墙、水泥路等项目。

以上工程均已落成，但未转入牢靠资产，今朝也未开始启用。





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2.土建－装备安装工程

在建工程的装备安装工程项目包罗新出产线转炉、煤气产生炉、热风烘

干机、新车间-木屑烘干机、板框压滤机、吊机轨道安装、新线尾气塔、新线

热水罐、新线配电柜、浓硫酸贮槽、鼓炮塔、新线回收漂洗泵等。

以上装备已落成，但均未启用。

装备安装工程项目中，账面值为已付装备购臵用度及部份装备的安装费

用及应予成本化的资金本钱，经现场核实，今朝装备安装工程付款进度与设

备安装工程进度同步。

(三)核实要领、历程和功效

1.核实要领和历程

(1)查阅相关资料

按照企业提供的在建工程申报评估明细表所列项目内容，查阅并网络相

关原始资料，包罗项目计划文件、筹划批复文件、工程概预算书、计划图纸、

有关条约或协议等，以相识各在建工程的项目轮廓、建树方法、筹划审批情

况、总投资概算、估量工期等内容。

(2)现场勘测核实

对评估领域内的在建工程举办现场勘测，相识各工程的所处位臵、形象

进度、工程质量等情形。

(3)核拭魅账面记录

通过查阅有关账簿及凭据，核实各在建工程账面记录中相关用度的支出

情形，已付出工程款的组成以及未付工程款的情形。

(4)完善申报评估明细表

按照勘测及核实功效进一步完善申报评估明细表，做到“表”、“实”相

符。

2.核实功效

经核实并提请企业修改完善后，在建工程申报评估明细表相关数据与核

实功效基内情符。



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(四)评估要领

此次在建工程首要采取本钱法评估。针对各项在建工程范例和详细情形，

别离采取以下评估要领：

1.已落成程项目：敷衍清工程金钱且确认无潜伏负债的已落成程项目，

按牢靠资产的评估要领举办评估。

2.未落成项目：

开工时刻距基准日半年内的在建项目，按照其在建工程的账面金额，经

账实查对后，以剔除个中不公道支出后的余值作为评估值。

对付开工时刻距基准日高出半年的在建工程，按本钱法举办评估，个中

资金本钱按下列原则确定：

(1)利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；

(2)工期按照项目局限和现实落成率，参照建树项目工期定额公道确定；

3.纯用度类在建项目：纯用度类在建项目无物质实体，经核实所产生的

付出对将来将开工的建树项目是必须的或对将来的全部者有现实代价的，在

确认其与关联的资产项目不存在频频计价的情形下，以核实后账面代价作为

评估值，否则按零值处理赏罚。

(五)规范案例

案例一：新线木屑客栈

明细表序号：表 4-7-1 第 4 项

账面账值：1,340,055.60 元

开工日期：2010 年 4 月

估量竣工日期：2010 年 6 月

形象进度：100%

付款比例：95％

1.工程轮廓:

新线木屑客栈为 1 层，框架结构，修建面积 2618.00 平方米，檐高 6 米，

结构安详品级为二级，修建耐火品级为二级，结构公道使用年限为 50 年。采



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用独立桩基本，现浇混凝土柱、钢结构彩钢板屋面，全部外墙体防潮层以上

部份采取 240 厚 Mu10 多孔砖与 Mu5.0 水泥砂浆砌筑，防潮层以下砌体采取 240

厚 Mu15 蒸压灰砂砖与 Mu10 殽杂砂浆砌筑；墙身水泥砂浆防潮处理赏罚，墙柱做

护角线，外墙面为刷丙稀酸树脂涂料，内墙面为水泥漆刷白；内部楼地面为

耐磨混凝地皮面。

项目于 2010 年 4 月开工建树，至评估基准日主体工程已落成，今朝作为

木屑客栈。

2.重臵本钱简直定

(1)修建安装综合造价单价

按照企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘测所把握的

衡宇工程特性、技法术据，将衡宇解析为多少分部分项工程，团结当地执行

的定额标准和有关取费文件以及类似衡宇修建物的造价信息，采取分部分项

法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计较得出衡宇修建物的建

筑安装综合造价单价。该单价反应了同类衡宇在评估基准日及地址地正常的

施工水平、施工质量和平等装修标准下的均匀造价水平。测算历程如下表：

金额单位：元/平方米

序

项目 工程特性 单方造价

号

1 基本工程 土石方、独立桩基本 78

2 砌筑工程 实心砖 37

钢筋砼及钢

3 现浇柱、梁、板 221

筋工程

4 门窗工程

表里装饰工 地面水泥砂浆找平；内墙面及天棚为白石灰粉刷；

5 31

程 外墙为水泥砂浆抹面

6 电气工程 电气照明、防雷接地等 24

给排水、消防

7 镀锌钢管给排水管、消防栓 18

工程

8 其他工程 屋面彩钢板、隔热及其他 52

9 法子项目费 模板、垂直运输、脚手架 48

10 规费 12

11 税金 18

12 合计 539



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(2)前期用度及其他用度

序

项目 取费基数 费率 计较值

号

1 建树单位打点费 建安造价 1.30% 7

2 勘测计划费 建安造价 3.46% 19

3 工程监理费 建安造价 2.60% 14

4 招投标署理费 建安造价 0.35% 2

5 可行性研究费 建安造价 0.90% 5

6 环境影响评价费 建安造价 0.27% 1

7 合计 48



则前期用度及其他用度合计为 48 元/平方米。

(3)资金本钱

按照该项目的总体建树局限，参考《世界统一修建安装工程工期定额》，

其公道建树工期约为 1 年，评估基准日同期贷款利率为 6.56%，以建树资金在

建树期匀称投入为假计划较资金本钱。

资金本钱=(修建安装综合造价+前期用度和其他用度)×6.56%×1×1/2

=(539+48)×6.56%×1×1/2

=19(元/平方米)

(4)重臵单价

重臵单价=修建安装综合造价+前期用度及其余用度+资金本钱

=539+48+19

=606（元/平方米)

(5)重臵本钱

重臵本钱=重臵单价×修建面积

=606×2618

=1586500（元）取整

3.综合成新率简直定

(1)年限法成新率简直定

该衡宇为框架结构非出产性用房，经济耐用年限为 50 年，该新木屑客栈

至评估基准日已使用 1.1 年。



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年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限) /经济耐用年限×100%

=(50-1.1) /50×100%

=98%

(2)勘测成新率简直定

按照该衡宇的结构特点，将影响衡宇新旧程度的首要身分分为结构(基

础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(表里装饰、门窗、楼地面等)、装备(水

卫、电照等)三大部分，综合思量各部分的重要程度及造价比例等身分确定权

重，参考《衡宇完损品级评定标准》，团结现场勘测现实近况确定各分项评估

完好值，在此基本上打分并计较得呈现场勘测成新率。勘测成新率打分表如

下：

序 项 权 标准 评定

项目 评定声名

号 目 重 分 分

1 基本 25 25 局部有足够承载手段，无不匀称下沉

2 承重构件 25 25 完好健壮

3 结 墙体 20 19 墙体无腐化、破坏、预制墙板节点；平稳

70%

构 不渗漏，防水、隔热、保温层完好，派水办法通

4 屋面 15 14.5

畅

5 其他 15 14.5 无损坏、能正常使用

A 小计 100 98 (1+2+3+4+5)×权重(70%)=69%

1 门窗 25 25 完好无损，玻璃五金齐备、油漆完好，有光芒

2 外墙面 30 29 完整、粘结平稳，净水墙勾缝砂浆密实

装

3 20% 内墙面 10 9.5 完整平稳，无空鼓、缝隙、剥落

饰

4 天棚 10 9.5 完好、无损、无变形

5 楼地面 25 24 整体面层平稳，无空鼓、下沉、缝隙

B 小计 100 97 (1+2+3+4+5)×权重(20%)=19%

1 水卫 25 25 上下水流通、各类用具完好、零件齐全无损

2 设 电气 35 34.5 线路、装臵完好、平稳绝缘精采

10%

3 备 消防 30 29.5 管道通畅、能正常使用

4 其他 10 9.5 无损坏、能正常使用

C 小计 100 98.5 (1+2+3+4)×权重(10%)=10%

勘测成新率 (A+B+C)=98%



(3)综合成新率简直定

综合成新率=年限法成新率×40%+勘测成新率×60%

=98%×40%+98%×60%





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=98%

4.评估值简直定

未扣除未付清款评估值=重臵本钱×成新率

=1586500×98%

=1554770（元）

未付清款=（1340055.6÷ 95%）×5%=70529（元）

扣除未付清款评估值=1554770-70529=1484300（元）取整

案例二：总库车间力量运送装备

明细表序号：表 4-7-2 第 4 项

账面账值：358,794.57 元

开工日期：2010 年 8 月

估量竣工日期：2011 年 2 月

1. 工程轮廓：

本工程为江西怀玉山三达活性炭有限公司为总库车间力量运送装备，该

装备由常州市赛博精工机器有限公司出产，购臵于 2010 年 8 月并投入安装，

2011 年 2 月已安装完毕，但未开始启用。

2.评估值简直定：

经核实工程项目、工程内容、形象进度和付款进度，企业申报的在建工

程金额无误，未存在不公道支出。在建工程中记录的的账面代价根基可以或许反

应工程的代价和工程的进度，故以核实后的账面值确定评估值。

经评估，该项在建工程评估值为 358,794.57 元。

(六)评估功效

金额单位：人民币元

项目 账面代价 评估代价 增减值额 增减值率%

在建工程合计 13,815,312.68 13,744,098.78 -71,213.90 -0.52

土建工程 10,441,280.82 10,507,600.00 66,319.18 0.64

装备安装工程 3,374,031.86 3,236,498.78 -137,533.08 -4.08



1.评估功效与账面代价较量改观情形及原因



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(1)土建工程评估增值的原因是：

评估领域内的修建物为近期制作，已落成但未转入牢靠资产，本次按固

定资产评估，由于基准日修建质料、人工费、机器使用费比制作时有必然幅

度上涨，造成评估增值。

(2)装备安装工程评估减值的原因是：

评估领域内的装备的安装工程用度列在装备中评估，造成评估减值。



五、工程物资评估技能声名



工程物资为正在建树中或正在安装中的工程项目所需耗用的质料物资。

纳入本次评估的工程物资的账面值为 2,055,640.19 元，包罗转炉装备款

2,053,208.03 元，出产用的工具及用具 2,432.16 元。本次申报的工程物资主

要为一台二手装备——转炉及出产用的工具及用具购臵费。按照企业提供的

工程物资明细表，经核实转炉及工用具市场价值变革不大，评估时在核实企

颐魅账面数量和原始购臵代价的基本上，以经核实后的账面代价确认评估值，

工程物资账面值为 2,055,640.19 元，评估值为 2,055,640.19 元。



六、无形资产──地皮使用权评估技能声名



(一)评估领域

评估领域内的地皮使用权共 2 宗，账面代价 4,598,127.58 元，未计提减

值筹备。

(二)地皮使用权轮廓

地皮使用权挂号状况见下表：

使用权人 证载用 使用权 2

序号 宗地名称 地皮证号 面积(m )

途 范例

江西怀玉山三

三达活性 玉国用（2008）

1 达活性碳有限 家产 出让 98,764.70

碳厂（一） 第 139 号

公司

江西怀玉山三

三达活性 玉国用（2008）

2 达活性碳有限 家产 出让 3,296.40

厂（二） 第 138 号

公司



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地皮权力状况及操作近况见下表：

剩余使用 他项权 现实开发程

序号 宗地名称 地皮操作近况

年限 利 度

1 三达活性碳厂（一） 47.65 无 五通一平 14 幢，合计 10681.37 平方米

2 三达活性碳厂（二） 47.65 无 五通一平 2 幢，合计 1588.80 平方米



各宗地地价界说见下表：

设定剩余 设定用途 设定开发程 设定容积 设定使用权类

序号 宗地名称

使用年限 度 率 型

1 三达活性碳厂（一） 47.32 家产 五通一平 0.11 出让

2 三达活性碳厂（二） 47.32 家产 五通一平 0.48 出让



(三)核实要领、历程和功效

1.核实要领和历程

(1)查对原始资料

将企业提供的地皮证、出让条约等资料，与企业填报的地皮使用权申报

评估明细表举办了查对，核实使用权人、证载用途、地皮面积、使用权范例、

剩余使用年限等数据，对申报表中的错误、漏填等不切合要求的部分，提请

企业举办须要的修改和增补。

(2)现场勘测与核实

按照颠末起源查对的申报评估明细表，评估职员对评估领域内的地皮使

用权举办了现场勘测核实，相识宗地的位臵、四至、地块巨细、宗地形状、

操作近况及微观区位前提并行了现场记录，同时相识地上修建物的情形。

(3)市场观测

按照评估需要，评估职员通过市场观测，相识了当地当局发布的有关征

地补偿文件、基准地价文件、当地地皮开发费均匀水平、类似地皮市场买卖业务

信息等有关资料，取得地皮评估的计价依据。

(4)完善申报评估明细表

按照现场勘测与核实功效进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”





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相符。

(5)磨练权属资料

对评估领域内陆皮使用权的权属资料举办磨练，首要核实使用权人、使

用权范例、地皮面积等内容。

2.核实功效

经核实并提请企业修改完善后，地皮使用权申报评估明细表相关数据与

核实功效基内情符，地上修建物均已纳入本次评估领域。

(四)评估要领

通行的地皮评估要领有市场较量法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、

本钱逼近法、基准地价系数修处死等。评估要领的选择应按照评估器材的特

点、详细前提和项目的现真相形，团结评估器材地址地区的地皮市场情形和

评估师网络的有关资料，说明、选择相宜于评估器材地皮使用权价值的要领。

评估领域内单独评估的地皮使用权均为家产用地，评估职员通过综合说明，

确定采取基准地价系数修处死和本钱逼近法，选择上述两种要领的来由如下：

1.由于评估领域内的地皮均为家产用地，当地没有成熟的家产用地的租

赁市场，难以精确测算待估宗地的地皮客观收益，不宜采取收益还原法评估；

2.由于近期与待估宗地类似的地皮买卖业务案例少少，不宜采取市场较量法

评估；

3.待估宗地为家产用地，不属于房地产开发项目，且在待估宗地同一供

求圈领域内，类似家产房地产的租售案例少少，难以精确估算开发完成后房

地产总价，不宜采取剩余法评估；

4.玉山县发布了 2008 年基准地价并成立了地价批改体系，并且待估宗地

在基准地价包围领域内，因此可采取基准地价系数修处死；

5.当地地皮取得费、地皮开发费等本钱资料可观测取得或可通过公道估

算确定，因此可采取本钱逼近法。

(五)规范案例

案例：三达活性碳厂（一）



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明细表序号：无形资产—地皮使用权评估明细表(表 4-12-1)序号 1

账面代价：4,565,916.33 元，账面代价含三达活性碳厂（二）地块

1.宗地轮廓

(1)地皮挂号状况

地皮使用权人：江西怀玉山三达活性碳有限公司

位臵：玉山县三二 O 国道边

用途：家产

面积：98764.7 平方米(合 148.15 亩)

地皮级别：四级

地皮使用权范例：出让

地皮使用权终止日期：2058-11-11

国有地皮使用证编号：玉国用（2008）第 139 号

(2)地皮权力状况

待估宗地全部权属国度全部，江西怀玉山三达活性碳有限公司以出让方

式取得地皮使用权，地皮核准用途为家产，使用权终止日期为 2058 年 11 月

11 日。制止评估基准日，估价器材已设定抵押。

(3)地皮操作状况

宗地红线外“五通”，即：通路、通上水、通下水、通电、通信，宗地红

线内园地平整，制止评估基准日待估宗地建有车间等 14 幢衡宇及构筑物。

2.地价影响身分说明

(1)一般身分

一般身分是影响都市地价总体水平的社会、经济政策和天然身分，包罗

地理位臵、生齿与行政地区、天然前提、都市性质和筹划、社会经济状况和

房地产市场等。

①地理位臵

上饶市，位于江西省东北部，简称赣东北。介于东经 116°13′～118°

29′，北纬 27°48′～29°42′之间。对象宽 210 千米，南北长 194 千米，



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地皮面积 22791 平方千米，占全省地皮总面积的 13.65%。东邻浙江省衢州市，

位于赣东北。北毗安徽省池州市及黄山市，南隔武夷山脉与福建省南平市接

壤。省内与景德镇、九江、南昌、鹰潭、抚州 5 市交界。

②行政区划与生齿

上饶市，下辖上饶、广丰、玉山、铅山、横峰、弋阳、婺源、鄱阳、余

干、万年十县及信州区，代管德兴市。全市总面积 2.28 万平方公里，个中山

地面积 2342 平方千米。丘陵区面积 14436 平方千米，平原区面积 6013 平方

千米，别离占全市总面积的 10.27％、63.34％和 26.39％。常住总生齿 660

万人。

③天然前提

Ⅰ.气候前提

全境处中亚热带季风潮湿气候区，年均匀气温 16.7-18.2C，年降雨量为

1600-1800 毫米，年无霜期为 251 天－274 天。境内气候温和，日照富裕，雨

量丰沛，无霜期长，分温热、温和、温凉三小气候区，具有春秋短、冬夏长

的季节特点。年降水量 1600~1800 毫米。首要情景灾害有高温干旱、雷电、

局地强对流、台风、暴雨洪涝及暴雨激发的地质灾害等。

Ⅱ.地形地貌

全市地貌以丘陵为主，北东南三面环山，西面为中国第一大淡水湖鄱阳

湖，首要河流自东向西流入鄱阳湖。地形为南东高、北西低，山地齐集漫衍

在东北部和东南部，且多呈东北—西南走向。山脉呈差别高度之带状漫衍于

信江两侧，自北而南依次为鄣公山、怀玉山和武夷山，呈倒山字形分列。北

部怀玉山脉呈北东东向蜿蜒于横峰—上饶一线，主峰灵山高达 1223.6 米，南

北两侧广布丘陵，南侧信江流域为狭长的丘陵盆地，西部为广袤的鄱阳湖平

原。中部为信江盆地，多为低山丘陵，相对高度一般在 200 米阁下。

④都市性质与筹划

上饶实行“中心城区大建树、县域经济大成长”双轮驱动计谋，根据“提

升老城区、拓展城东区、做旺中心区、做热开发区、开发近郊景区、扮靓三



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江口”的“5+1”空间成长机关。上饶的都市成长方针是：财富承接前沿，商

贸物流关节，旅游处事中心，文化教诲基地，宜居园林都市。三江口--上饶

将来的新手刺“三江口”综合体建树项目区，是上饶市区中心城区三江口城

市筹划计划的核心区，是三江六岸景观改革重要节点之一。上饶将通过对三

江口核心区域的筹划和计划，打造上饶市魅力手刺，实现“做靓三江口”的

都市成长计谋。

⑤社会经济状况及房地产市场

连年来上饶市黎民经济综合气力显著加强。2010 年，全市实现区域出产

总值 901 亿元，比上年增长 13.8%；财政总收入 113.9 亿元，年均增长 27.7%。

在经济保持快速增长的同时，上饶市的经济结构调解也取得了阶段性希望，

财富结构日趋公道，第一财富比重逐年下降，第二财富比重稳步上升，第三

财富比重根基不变，三大财富比例为 16.8:51:32.2。

局限以上家产主营业务收入打破千亿元，家产增加置魅占出产总值的比重

进步 11 个百分点，主攻家产成效显著。全市局限以上家产增加值由“十五”

期末的 53.3 亿元增加到 266.2 亿元，年均增长 37.9%。家产增加置魅占出产总

值的比重由“十五”期末的 30.9%进步到 42.1%。上饶经济技能开发区升格为

国度级开发区。

在房地产市场方面，2010 年全市共完成房地产开发投资 66.62 亿元，增

长 30.42%，；商品住宅完成投资 54.45 亿元，增长 35.35%；占投资总额的

81.73%。全市商品房新开工面积 326.03 万平方米，同比增长 31.09%。2010

年，全市地皮出让市场仍热度不减，地皮元旦价由 2009 年 58.27 万元每亩，

上升到 2010 年的 98.20 万元每亩。

(2)地区身分

地区身分是指地皮地址区域的天然前提与社会、经济前提，这些前提相

互团结所发生的区域特征，对区域内的地产价值水平有抉择性的影响。

①地区位臵

待估宗职位于玉山县区玉山家产区，320 国道边，在玉山县中心城区的



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西部地区，按照玉山县地皮定级估价成就，待估宗地地皮级别属于四级家产

地， 其作为家产用地，其级差收益和总体价值水平在同级同类用地中处于较

优地区。

②基本办法状况

待估宗地地所处地区的供水由都市自来水公司供水，供水担保率较高，

排水毗连市政排污管网；供电由市供电局供应，供电担保率较高；地区内通

讯与市政通信网相连，市话遍及率高，通信线路流通。基本办法整体前提较

优，已达“五通”，根基可以或许满足用地需要。

③环境前提

地区环境质量属该区域轻度污染区，首要污染物为家产区企业气氛、噪

音污染及车辆排放的尾气。该地区整体环境质量一般，对地价无负面影响。

④交通前提

宗地地址地区内首要由交通型骨干道 320 国道等首要阶梯组成交通收集，

阶梯通达度高；宗地距远程汽趁魅站约 5 公里 ，距玉山火趁魅站 6 公里，对社交

通较便捷。

⑤财富集聚局限

待估宗地所处的家产区内有较多同类家产企业用地，如玉山活性炭厂、

玉山县大江铜业有限公司、江西飞翔实业有限公司、上饶市金德水泥有限公

司，已形成必然的聚积局限。

(3)个别身分

个别身分是指与宗地直接相关的天然前提、基本办法前提、地皮权力状

况、筹划前提等。

宗职位臵：宗职位于上饶市玉山县 320 国道边，东至其余用地、西至 320

国道、南至其余企业用地、北至其余企业用地。

宗地面积、形状：宗地面积 98764.70 平方米(合 148.15 亩)，形状较规

则，对建树机关无负面影响。

地质前提：地质状况较不变，地基承载力对工程建树根基无影响。



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阵势坡度：宗地阵势平展。

基本办法前提：宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通

讯)，供水、供电等基本办法保障率 98%以上。

交通前提：宗地临 320 国道，双向四车道，交通较便捷。

地皮权力状况：地皮全部权为国度全部，江西怀玉山三达活性碳有限公

司以出让方法取得地皮使用权，证载使用权终止日期为 2058 年 11 月 11 日，

证载用途为家产。评估设定用途为家产，设定剩余使用年限为 47.32 年(至 2058

年 11 月 11 日)，设定无他项权力限制。

操作前提：宗地证载用途为家产，今朝地上建有 14 幢衡宇修建物，修建

面积合计约 10681.37 平方米，近况容积率 0.11。

地皮开发程度：待估宗地现实开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、

通下水、通电、通路、通信，红线内园地平整)，估价设定开发程度为“五通

一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通信，红线内园地平整)。

3.地价界说

待估宗地证载用途为家产、现适用途为家产，现实开发程度为“五通一

平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通信，红线内园地平整)，证

载使用权范例为出让，证载地皮使用权终止日期为 2058 年 11 月 11 日。按照

本评估项目的性质及待估宗地的详细情形，本次评估设定宗地用途为家产，

设定使用权范例为出让，设定地皮剩余使用年限为 47.32 年，设定在近况利

用前提下(近况容积率 0.11)，设定地皮开发程度为“五通一平 ”(即宗地红

线外通路、通电、通上水、通下水、通信，宗地红线内园地平整)。

综上，该宗地的评估功效是指待估宗地在满足上述设定的用途、使用年

期、操作前提、开发水划一各项评估设定前提，于评估基准日 2011 年 7 月 31

日的公然市场前提下的地皮使用权价值。

4.评估测算历程

经说明，本次采取基准地价系数修处死和本钱逼近法对待估宗地举办评

估，评估测算历程如下。



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(1)基准地价系数修处死

基准地价系数修处死是通过对待估宗地地价影响身分的说明，操作宗地

地价批改系数，对各城镇已发布的同类用途同级或同一地区地皮基准地价进

行批改，估算待估宗地客观价值的要领。根基计较公式如下：

V Vb 1 K i K j

式中： V ──地皮使用权价值；



Vb ──待估宗地对应的基准地价；



K i ──宗地身分批改系数；



K j ──估价期日、容积率、地皮使用年期、地皮开发水划一其他批改系数。



①基准地价简直定

按照玉山县人民当局于 2008 年 12 月 30 日宣布的《关于发布玉山县国有

地皮基准地价更新功效的关照》(玉府字[2008]108 号)，待估宗地所处地区为

四级家产用地，对应的基准地价为 90 元/平方米，宗地地价批改幅度＋5.94%～

-6.29%。该基准地价设定地皮开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、通

下水、通电、通路、通信，红线内园地平整)，地皮使用年限为 50 年，标准

容积率为 1.0，基准日为 2008 年 1 月 1 日。

②宗地身分批改系数简直定

Ⅰ.体例宗地身分声名表及批改系数表

参考《城镇地皮估价规程》及《玉山县国有地皮基准地价更新功效应用

方案》的基准地价评估功效团结现场勘查，根据对待估宗地的影响程度，编

制宗地身分前提声名表及批改系数表。

宗地身分前提声名表（家产四级）

是非程度

优 较优 一般 较劣 劣

影响身分

区 距火趁魅站间隔 2500

域 距汽趁魅站间隔 2100

因 地区街道品级 交通型骨干道 糊口型骨干道 交通型次干道 糊口型次干道 支路









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素 水、电、通信 水、电、通信 水、电、通信 水、电、通信等 水、电、通信

等各类基本设 等基本办法配 等基本办法配 基本办法配套 等基本办法配

基本办法完善度

施配套完善， 套完善，使用 套较完善，使 较完善，使用保 套较完善，使

使用担保率高 担保率较高 用担保率高 证率较高 用担保率一般

大中型企业分 零星企业漫衍 独立小企业分

财富集聚效益

布区 区 布区

周边地皮操作状

家产用地 公建用地 住宅用地 行政奇迹用地 商业用地

况

宗地面积 有利于操作 较有利于操作 无影响 有必然影响 有较大影响

个 形状法则，有 形状较法则， 对地皮操作无 形状犯科则，有 形状极不规

宗地形状

别 利于操作 有利于操作 不良影响 必然影响 则，严重影响

因 宗地临路状况 邻近多条阶梯 邻近一条阶梯 不临路

素 工程地质前提 工程地质前提 工程地质前提 工程地质前提 工程地质前提

宗地天然前提

好 较好 一般 较差 差









宗地身分批改系数表（家产四级）

是非程度

优 较优 一般 较劣 劣

影响身分

距火趁魅站间隔 0.618 0.309 0 -0.327 -0.654

距汽趁魅站间隔 0.529 0.264 0 -0.28 -0.56

区

地区街道品级 0.386 0.193 0 -0.204 -0.409

域

基本办法完善度 1.158 0.579 0 -0.613 -1.227

因

财富集聚效益 0.772 0.386 0 -0.409 -0.818

素

周边地皮操作状

0.386 0.193 0 -0.204 -0.409

况

个 宗地面积 0.416 0.208 0 -0.22 -0.44

别 宗地形状 0.416 0.208 0 -0.22 -0.44

因 宗地临路状况 0.737 0.368 0 -0.39 -0.78

素 宗地天然前提 0.523 0.261 0 -0.277 -0.554



Ⅱ.宗地身分批改系数

通过说明待估宗地的宗地身分，确定宗地身分批改系数如下表：

宗地身分批改系数表（家产四级）

是非程度

待估宗地指标值 指标是非度 批改系数

影响身分

距火趁魅站间隔 >2500 劣 -0.654

区

距汽趁魅站间隔 >2100 劣 -0.56

域

地区街道品级 交通型骨干道 优 0.386

因

素 水、电、通信等各类基本办法配套完善，使用

基本办法完善度 优 1.158

担保率高



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财富集聚效益 大中型企业漫衍区 优 0.772

周边地皮操作状

家产用地 优 0.386

况

个 宗地面积 无影响 一般 0

别 宗地形状 对地皮操作无不良影响 一般 0

因 宗地临路状况 邻近一条阶梯 一般 0

素 宗地天然前提 工程地质前提较好 较优 0.261

合计 1.749



则宗地身分批改系数为 1.749%。

③期日批改

该基准地价的基准日为 2008 年 1 月 1 日，距估价基准日 3.2 年，应举办

期日批改。评估职员通过观测、说明基准地价基准日至估价基准日之间该区

域同类地皮价值水平的改观情形，确定地价年上涨幅度为 12%。

期日批改系数=(1+12%)3.2

=1.4371

④年期批改

本次评估设定宗地剩余年限为 47.32 年，而基准地价设定的使用年限为

50 年，因此应举办年期批改。年期批改的计较式如下：

1 1

K 1 1 m

1 r 1 r

n









式中： K 为年期批改系数， n 为待估宗地剩余使用年限， m 为基准地价设

定的使用年限，r 为地皮还原利率。个中地皮还原利率的测算采取安详利率加

风险调解值法，即将还原利率视为包括无风险酬金率和风险酬金率两大部分，

通过对估价器材和当地地产市场状况的综合说明，别离确定各部分取值，再

将它们相加得出。计较历程如下表：

项目 取值声名 取值

无风险酬金率 取一年期银行存款利率 3.5

风 投资者投资于收益不确定、具有必然风险性

投资风险补偿率 2.9

险 的房地产时，所要求的特别风险补偿

报 投资者投资房地产而支付特别打点所要求

酬 打点承担补偿率 0.10%

的补偿





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率 投资者所投入的资金由于缺乏活动性所要

缺乏活动性补偿率 1.50%

求的补偿

投资房地产所带来的特别优惠，包罗易于获

投资所带来的优惠率 -1.00%

得融资、可得到所得税抵扣等

合计 7%



则年期批改系数=［1-1/(1+7%)47.32］/［1-1/(1+7%)50］

=0.9939

⑤容积率批改

本次估价设定宗地容积率为 0.11，基准地价设定的标准容积率为 1，对

于家产用地而言，容积率的崎岖对地价影响不大，因此本次估价不作容积率

批改。

⑥开发程度批改

待估宗地开发程度设定为“五通一平 ”(即宗地红线外通路、通电、通

上水、通下水、通信，宗地红线内园地平整)，与基准地价设定的开发程度一

致，则不作开发程度批改。

(2)本钱逼近法

本钱逼近法是以开发地皮所淹灭的各项客观用度之和为首要依据，再加

上必然的利润、利钱、应缴纳的税金和地皮增值收益来确定地皮价值的要领。

根基计较公式如下:

V Ea Ed T R1 R2 R3 VE R3

式中： V ──地皮使用权价值；



Ea ──地皮取得费(征地补偿费)；

Ed ──地皮开发费；



T ──税费;



R1 ──利钱；



R2 ──利润；



R3 ──地皮增值收益；



VE ──地皮本钱价值。





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①地皮取得费(征地补偿费)

评估职员通过观测宗地周边地皮操作情形及宗地原始用途，设定待估宗

地征地范例为耕地，其地皮取得费即征地补偿费，一般包罗地皮补偿费、安

臵补贴费及青苗补偿费。按照江西省人民当局 2010 年 12 月 6 日颁布的《关

于发布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的关照》 (赣府字

[2010]126 号)，玉山县冰溪镇耕地年产值为 1324 元，地皮补偿费和安臵补贴

费合计取该耕地年产值的 24.1 倍，青苗补偿费按该耕地年产值的 0.5 倍计较，

则征地补偿费合计取耕地年产值的 24.6 倍。

征地补偿费=1324×24.6/666.67

=48.85(元/平方米)

②税费

Ⅰ.征地打点费

按照江西省物价局、江西省财政厅《关于印发〈江西省征地打点费暂行

步伐〉的关照》（省物价局、财政厅赣价费字(2001)122 号）文件规定：（一）

征用没有产生征地用度的地皮，按同类地皮征地费总额 1%收取。个中直接用

于农、林、牧、渔出产的按同类地皮征地费总额 0.5%收取。（二）全包征处所

式：1、一次性征用耕地在 66.67 公顷 （1000 亩）以上，其余地皮 133.34 公

顷（2000 亩）以上按征地总额不高出 1.4%收取；2、征用耕地 66.67 公顷以

下，其余地皮 133.34 公顷以下按征地总额不高出 2.8%收取；（三）半包征地

方法：1、一次性征用耕地在 66.67 公顷以上，其余地皮 133.34 公顷以上按

征地总额不高出 1.4%收取；2、征用耕地 66.67 公顷以下，其余地皮 133.34

公顷以下按征地总额不高出 1.8%收取；（四）单包征处所式：1、一次性征用

耕地 66.67 公顷以上，其余地皮 133.34 公顷以上按征地总额不高出 1.1%收取；

2、征用耕地 66.67 公顷以下,其余地皮 133.34 公顷以下按征地总额不高出

1.4%收取。本次评估征地打点费拟取 2.8%。

征地打点费=48.85×2.8%=1.37 元/平方米

Ⅱ.耕地占用税



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按照《江西省人民当局关于发布〈江西省征收耕地占用税实行步伐〉的

关照》（江西省人民当局赣府发[2008]170 号，2008 年 12 月 17 日）及玉山县相

关行政奇迹收费依据，玉山县耕地占用税标准为 22.5 元/平方米。

Ⅲ.耕地开垦费

按照《江西省实行〈中华人民共和国地皮打点法〉的步伐》规定：经批

准占用根基农田以外耕地的，按被占用耕地前三年均匀年产值的8至10倍缴纳。

玉山县耕地被征用征地统一年产值标准为1324元／亩，在评估中按均匀年产值

的9倍补偿。

耕地开垦费=1324 元/亩×9=11916 元/亩，合 17.87 元/平方米

IV.防洪保安资金

按照江西省人民当局《江西省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府发

[1995]63号）文件的规定：非农业建树新征耕地的单位和小我私家缴纳的防洪资金，

由地皮打点部门在治理用地手续时一次性代收，并规定城镇筹划区内按每亩

1000元征集，城镇筹划区外按每亩500元征集，由于待估宗职位于城镇筹划区

外，以是防洪保安资金取每亩500元。

防洪保安资金=500÷666.67=0.75元/平方米

综上，各项税费如下表：

金额

项目序号 项目名称 费率或计较式

(元/㎡)

① 征地打点费 征地补偿费×2.8% 1.37

② 耕地占用税 每平方米 22.5 元 22.50

③ 耕地开垦费 每平方米 17.87 元 17.87

④ 防洪保安资金 每平方米 0.75 元 0.75

税费合计 42.49



③地皮开发费

本次估价设定宗地开发程度为“五通一平 ”(即宗地红线外通路、通电、

通上水、通下水、通信，宗地红线内园地平整)，地皮开发费是指宗地红线外

的基本办法建树及宗地红线内的园地平整的开发用度，通过观测待估宗地所

在地区同类地皮的均匀开发用度水平团结待估宗地现真相形，确定地皮开发

费为 50 元/平方米。

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④利钱

按照待估宗地的开发局限，确定其开发周期为 1 年。征地补偿费和税费

设定为开发期月朔次性投入，地皮开发费设定为在开发期内匀称投入，利率

取基准日银行 1 年期贷款利率 6.56%。

⑤利润

利润是指在公然市场的条件下，应计取的同类投资项目的均匀投资利润。

通过观测当地同类地皮开发项目的均匀利润水平并综合思量待估宗地的用

途、地皮开发的局限、开发周期等身分，确定以征地补偿费、税费、地皮开

发费之和为基数，投资利润率取 5%。

⑥地皮增值收益

地皮增值收益是指农业用地转为建树用地并举办相应开发后，到达建树

用地的某种操作前提而产生的增值。本次估价通过观测当地同类地皮均匀增

值收益状况团结委估宗地现真相形，确定以征地补偿费、税费、地皮开发费、

投资利钱、投资利润为基数，地皮增值收益率取 15%。

⑦地价批改

Ⅰ.个别身分批改

个别身分批改是指按照待估宗地的身分，对地价测算功效举办批改。根

据基准地价系数修处死中对宗地身分的批改功效，确定该批改系数为 1.749%。

Ⅱ.年期批改

本次估价设定宗地剩余使用年限为 47.32，因此须举办年期批改。年期修

正的计较式如下：

1

K 1

1 r n

式中： K 为年期批改系数， n 为待估宗地剩余使用年限， r 为地皮还原利

率。个中地皮还原利率的测算采取安详利率加风险调解值法，即将还原利率

视为包括无风险酬金率和风险酬金率两大部分，通过对估价器材和当地地产

市场状况的综合说明，别离确定各部分取值，再将它们相加得出。计较历程



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如下：





项目 取值声名 取值

无风险酬金率 取一年期银行存款利率 3.5

投资者投资于收益不确定、具有必然风险性

投资风险补偿率 2.9

的房地产时，所要求的特别风险补偿

风

投资者投资房地产而支付特别打点所要求

险 打点承担补偿率 0.10%

的补偿

报

投资者所投入的资金由于缺乏活动性所要

酬 缺乏活动性补偿率 1.50%

求的补偿

率

投资房地产所带来的特别优惠，包罗易于获

投资所带来的优惠率 -1.00%

得融资、可得到所得税抵扣等

合计 7%



则年期批改系数=1-1/(1+7%)47.32

=0.9593

⑧本钱逼近法评估功效

本钱逼近法测算历程如下表：

计较值

项目序号 项目名称 计较式

(元/㎡)

① 征地补偿费 48.85

② 税费 42.49

③ 地皮开发费 50.00

(①+②)×［(1+贷款利率)开发期-1］

④ 利钱 7.61

+③×［(1+贷款利率)开发期/2-1］

⑤ 利润 ①+②+③×5% 7.07

⑥ 地皮本钱价值 ①+②+③+④+⑤ 156.02

⑦ 地皮增值收益 ⑥×15% 23.40

⑧ 个别身分批改 (⑥+⑦)×1.01749 182.56

⑨ 年期批改 ⑧×0.9593 175



本钱逼近法评估功效为 175 元/平方米。

5.评估功效

颠末评估测算，基准地价系数修处死的评估功效为 131 元/平方米，本钱

逼近法的评估功效为 175 元/平方米，两种要领的测算功效有必然差距。通过

说明两种要领的测算历程和所使用数据的质量以及评估职员通过市场观测掌



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握的当地同类地皮的地价水平，我们以为本钱逼近法更能当令、精确地反应

当地地产市场状况、有关政策以及地皮质量等身分对宗地地价的影响。因此

本次评估采取加权均匀值做为评估功效，选取基准地价系数修处死的权重为

30%，本钱逼近法的权重为 70%，则：评估功效为 161.80 元/平方米。

(六) 评估功效与账面代价较量改观情形说明

1.地皮使用权评估功效

账面值 评估值 增值额 增值率%

4,565,916.53 16,513,486.00 11,947,569.47 261.67



2.评估功效与账面代价较量改观情形及原因

地皮使用权增值的首要原因:委估宗地地址地区经济的成长，配套办法不

断完善，用地需求不绝上升，可供开发操作的地皮镌汰，连年地皮使用权出

让价值的不绝攀升造成，是形本钱次评估增值的首要原因。



七、递延所得税资产评估技能声名



递延所得税资产账面值 222,364.08 元，核算内容为因企业执行的管帐政

策与税礼貌定差别，资产的账面代价与其计税基本发生的差异。评估职员通

过查阅相关账簿、凭据，相识差异发生的原因、形成历程并核实金额的精确

性。经核实，该科目核算的金额切合企业管帐制度及税法相关规定，评估时

按照对应科目的评估处理赏罚情形计较确认递延所得税资产。

经评估，递延所得税资产评估值为 222,364.08 元。



八、负债评估技能声名



(一)评估领域

负债首要包罗：短期借钱、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付

股利、应交税金、其他应付款、其他非活动负债等。

上述负债在评估基准日账面值如下所示：

金额单位：人民币元

科目 账面值



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短期借钱 7,500,000.00

应付账款 5,477,466.74

预收金钱 196,164.20

应付职工薪酬 774,682.45

应交税金 87,609.59

应付利钱 15,290.00

应付股利 6,905,081.02

其他应付款 452,238.19

其他非活动负债 3,050,000.00

活动负债合计 24,458,532.19



(二)负债各科目核实、评估的要领和功效

1.短期借钱

短期借钱账面值 7,500,000.00 元，是企业向银行借入的限期在 1 年以内的

各项借钱，所有为人民币借钱。评估职员通过查阅借钱条约、包管条约、进

账凭据、付款凭据等资料并对其举办函证，以核实放款单位、金额、限期和

利率等内容。经核实，申报评估明细表内容均精确无误，至评估基准日的利

息已所有计入应付利钱科目，账面值即为企业基准日后需现实送还的借钱额，

则以核实后账面值作为评估值。

短期借钱评估值为 7,500,000.00 元。

2.应付账款

应付帐款账面值为 5,477,466.74 元，核算内容是企业购买装备、质料等

业务应付供货方的金钱。

评估职员通过查阅有关条约、协议等资料，核实业务内容、结算方法、

限期、产生日期和金额等内容，并对部分大额金钱发函询证。经核实，申报

评估明细表各项内容均精确无误，未发明有无需付出的金钱，则以核实后账

面值作为评估值。

应付账款评估值为 5,477,466.74 元。

3.预收账款

预收账款账面值为 196,164.20 元，核算内容是预收甘肃泛植生物科技有

限公司、苏州逾世纪生物科技有限公司等企业的货款。



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江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估声名





评估职员通过查阅有关条约、协议等资料，核实业务内容、结算方法、

限期、产生日期和金额等内容，并对部分大额金钱发函询证。经核实，申报

评估明细表各项内容均精确无误，未发明有无需付出的金钱，则以核实后账

面值作为评估值。

预收账款评估值为 196,164.20 元。

4.应付职工薪酬

应付职工薪酬账面值为 774,682.45 元，是企业已计提而未付的职工人为

及养老保险、工会经费等。

评估职员查阅了企业拟定的人为打点步伐，并查阅了相关账簿和凭据，

确认各项计提用度切合规定、金额无误，则以核实后账面值作为评估值。

应付职工薪酬评估值为 774,682.45 元。

5.应交税金

应交税金账面值 87,609.59 元，内容包罗企业应交的房产税、地皮税、

城建税、教诲费附加以及预交留抵的增值税等。评估职员查阅了应交税金明

细账，抽查企业的完税凭据、纳税申报表等资料，核实无误后以账面值作为

评估值。

应交税金评估值为 87,609.59 元。

6.应付利钱

应付利钱账面值 15,290.00 元，是企业借入短期借钱至评估基准日已计提

应付未付的利钱。评估职员查阅了相关条约、计较比例、金额，核实无误后

以账面值作为评估值。

应付利钱评估值为 87,609.59 元。

7.应付股利

应付股利账面值 6,905,081.02 元，是企业应付股东新加坡三达投资有限

公司 2007 年度至 2010 年度的分配利润。评估职员查阅了董事会的相关年度

分配方案、分配决策，核实无误后以账面值作为评估值。

应付股利评估值为 6,905,081.02 元。



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江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估声名





8.其他应付款

其他应付款账面值 452,238.19 元，内容包罗企业应付的零星工程款、运

费、职工医药费等。评估职员对其他应付金钱的有关票据、协议或条约举办

了抽审核实，并对部分项目发函询证。经核实，申报评估明细表各项内容均

精确无误，未发明有无需付出的金钱，则以核实后账面值作为评估值。

其他应付款评估值为 452,238.19 元。

9.其他非活动负债

其他非活动负债账面值 3,050,000.00 元，内容为财政项目津贴款。评估

职员对非活动负债的相关文件资料举办了核实，该金钱为国度发改委下达的

节能技能改革项目款，则以核实后账面值作为评估值。

其他非活动负债评估值为 3,050,000.00 元。

(三)活动负债评估功效

1.活动负债评估功效如下：

金额单位：人民币元

增值率

科目名称 账面值 评估值 增值额 (%)

短期借钱 7,500,000.00 7,500,000.00 - 0

应付账款 5,477,466.74 5,477,466.74 - 0

预收金钱 196,164.20 196,164.20 - 0

应付职工薪酬 774,682.45 774,682.45 - 0

应交税金 87,609.59 87,609.59 - 0

应付利钱 15,290.00 15,290.00 - 0

应付股利 6,905,081.02 6,905,081.02 - 0

其他应付款 452,238.19 452,238.19 - 0

其他非活动负债 3,050,000.00 3,050,000.00 - 0

活动负债合计 24,458,532.19 24,458,532.19 - 0









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第六部分 收益法评估技能声名



一、评估器材



本陈诉评估器材为江西怀玉山三达活性炭有限公司股东所有权益代价。



二、收益法应用条件说明



企业代价评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益成本化或折

现以确定评估器材代价的评估思绪。收益法应用的条件是：①被评估企业未

来预期收益及得到预期收益所包袱的风险可以预测并可以用货币衡量；②被

评估企业预期赢利年限可以预测。

被评估企业提供了汗青年度的策划和财务资料以及将来策划收益预测的

有关数据和资料，评估职员通过说明企业提供的相关资料并团结对宏观经济

形势、企业所处行业的成长远景以及企业自身的策划近况的起源说明，被评

估企业具备一连策划的前提，将来预期收益、风险可以预测并可以用货币衡

量，预期收益年限可以预测。因此本项目具备采取收益法对江西怀玉山三达

活性炭有限公司股东所有权益代价举办评估的前提。



三、收益预测的尽职观测



收益预测尽职观测的步调及内容如下：

(1)查阅积年财务报表及其他相关资料，说明被评估企业积年的营业收

入、本钱及相关用度的组成及改观原因，说明企业各项经济技能指标、财务

指标改观原因；

(2)观测网络影响被评估企业策划的有关信息和资料，内容包罗宏观经济

形势、被评估企业所处行业的政策、近况及成长远景、被评估企业税收及其

他优惠政策等；



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江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估声名





(3)说明企业的资产和负债，核实是否存在溢余资产、非策划性资产或负

债；

(4)与被评估企业有关职员就被评估企业的将来策划筹划、成长远景举办

座谈；

(5)说明被评估企业提供的预测将来策划收益的有关数据和资料。



四、收益预测的假设前提



收益预测时遵循的假设前提如下：

1. 假设委托方、被评估企业及其他相关当事方提供的有关

评估资料真实、完整、正当、有效。

2. 假设影响企业策划的国度现行有关法令、礼貌及企业所

属行业的根基政策无重大变革。

3. 假设在评估基准日的银行利率、汇率、税收政策等除已

知的以外无重大改变。

4. 假设宏观经济形势不会呈现重大变革，企业所处区域的

政治、经济和社会环境不会呈现重大变革，并且无其他不行预测

和不行抗力身分造成的重大影响。

5. 假设被评估企业的管帐政策和核算要领无重大变革。

6. 假设企业打点团队无重大变革，并尽职尽责根据今朝的

策划方法和策划打算一连策划。



五、企业策划、财务说明



(一)行业配景说明

1.宏观经济说明

2010 年，面对巨大多变的国表里经济环境和各类重大挑衅，各区域、各

部门当真贯彻落实党中央、国务院决定部署，坚持实行应对国际金融危机冲

击的一揽子打算，加快转变经济成长方法和经济结构计谋性调解，黎民经济



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保持了安稳较快成长，各项社会奇迹取得新的前进。

2010 年国内出产总值 397,983 亿元，比上年增长 10.3%。按可比价值计

算，比上年增长 10.3%，增速比上年加快 1.1 个百分点。分季度看，一季度同

比增长 11.9%，二季度增长 10.3%，三季度增长 9.6%，四序度增长 9.8%；分

财富看，第一财富增加值 40,497 亿元，增长 4.3%；第二财富增加值 186,481

亿元，增长 12.2%；第三财富增加值 171,005 亿元，增长 9.5%。









总体来说，在收入增长、政策刺激、消费信心回升以及物价上升的影响

下，此后中国经济增速仍将安稳上行。

2.行业近况及成长远景

连年来，跟着我国经济的不绝成长和人们糊口水平的慢慢进步，活性炭

的应用越来越受到人们的重视，出格在国度不绝加大环境掩护力度的配景下，

我国国内活性炭需求量不绝增长，出口量也逐年上升。个中入口泛起出迅猛

的增长势头（见下图）。20 世纪 90 年月，我国的活性炭年均匀入口增长率约

为 8.8％，而在 2000-2009 年 10 年间，我国活性炭的年均匀入口增长率已达

到 34.6％，2009 年的入口量是 2000 年的 4.5 倍，是 1990 年的 12.4 倍。所

入口的产物首要是各类差别范例的高级活性炭，以颗粒活性碳占最大比例。

在价值方面，入口的高级产物比国内产物要高许多，2009 年入口均价到达

4116.0 美元/吨，是出口均价的 3.8 倍；而按照品种和用途的差别，其市场销

售价值的不同也很大，从每吨六、七元人民币，到上万元人民币，某些特定



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用途的高品级品种乃至到达每吨几十万元人民币的价值；由于国产非凡用途

的高级活性炭产物不能满足国内市场需求，使得这些入口高级活性炭价值出

人料想地耐久高涨。据预测，由于国内对高级活性炭的需求还在增长，这些

活性炭的价值在近几年内继续上涨的大概性极大。









我国活性炭入口数量迅猛增长，一方面当然是由于连年我国总体经济平

稳高速成长，拉动了对活性炭需求的快速增长；另一方面也是由于国内活性

炭财富的出产结构性抵牾这一原因所致；尽量我国的活性炭财富总体的出产

手段活着界上数一数二，但由于国内活性炭财富在短期内基础无法改变的生

产结构性抵牾，国内的一些新范例活性炭尤其是高级活性炭的产量无法跟上

其快速膨胀的需求。

在入口市场名堂方面，从美国入口的活性炭以中、高等次颗粒炭品种为

主，韩国、日本则一直以高等次的活性炭来打开我国市场，尤其是日本公司

的特定用途高级品种，占据了我国高品级品种的大部分市场，而从东南亚的

菲律宾、印度尼西亚、越南、马来西亚等国度入口的首要是果壳活性炭及其

原料。2009 年我国活性炭入口最多的国度是印度尼西亚，入口量到达 1685.3t，

比 2008 年增加 31.3％，其次是美国和荷兰。由于西方发家国度财富转移的原

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因，美、日、欧等国际著名活性炭公司纷纷加大了在东南亚国度的活性炭投

资出产，我国的果壳活性炭及其原料又极其缺乏，估量将来几年内从东南亚

国度入口的数量仍会保持增长。

中国事活性炭出产大国，据统计，2007 年产量到达 37 万吨，但消费仅为

10 万吨。而居天下活性炭产量第二的美国年产活性炭为 18 万吨，消费却高出

20 万吨，可见中国活性炭行业在国内也有较大的市场潜力。将来 10-20 年，

中国活性炭国内市场需求将进一步加大，因此，对付活性炭行业，21 世纪前

20 年是大有作为的重要计谋机会期。按照活性炭行业成长近况和表里部环境

的变革，通过科技创新和结构优化，使活性炭财富步入经济、环境、社会“三

赢”的可一连成长之路。在举办活性炭财富结构调解时，加快活性炭企业向规

模化、自动化和切合环保要求的方向成长，进步企业的技能含量，争取再形

成多少优势互补、表里团结、增值率高、创新手段强的活性炭经济增长点和

财富群，在保持活性炭财富一连成长的条件下，走出一条科技含量高、环境

污染小、人力资源获得充实行展的新型家产化之路。

尽量我国已成为天下活性炭出口大国，但间隔天下强国水平尚有很大差

距。2009 年我国出口活性炭均匀价值为 1077.9 美元/吨，而入口活性炭均匀

价值到达 4116.0 美元/吨。这就是说，我国出口的多半是中低端产物，出口

均价只相当于入口均价的 1/4。今朝国产活性炭大量低价出口，既造成优质资

源的庞大挥霍，也导致了环境污染，当前活性炭出口量上升的市场形势，实

际是以牺牲环境和淹灭大量优质煤炭资源为价钱的。而活性炭企业要做大做

强，必需以技能为核心，成长技能麋集型财富模式，这样才华实现技能与市

场的调和成长。也是企业实现可一连成长的一定选择。

今朝我国活性炭在气氛净化、水处理赏罚等规模应用较多，并泛起出应用量

增长的趋势。着实在很多高端规模有更大的挖掘空间，但却鲜有国内活性炭

出产企业可以或许提供。譬喻应用于气氛净化的活性炭微球、香烟滤嘴活性炭、

超等电容活性炭等高附加值的品种。以是延伸财富链，以应用发动市场，提

升活性炭附加值，促进产物更新换代和财富进级是企业成长壮大的有力本领。



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江西怀玉山三达活性炭有限公司股权评估项目评估声名





其它活性炭应用设备的开发是延伸财富链的一个新途径。海外企业许多是以

制造设备为重点，以此晋升产物附加值。国内活性炭企业应深入相识市场需

求，按照用户需要加工活性炭防护装备。活性炭应用设备在浩瀚规模都有应

用，可以先从环保办法入手，然后再向化工、冶炼、食物、电子等行业扩展。

开发活性炭使用综合技能，扩展活性炭的成果。通过联用技能的开发，在活

性炭应用上取得新打破，敦促活性炭财富的大成长。

(二)企业策划状况说明

江西怀玉山三达活性炭有限公司系外王法人独资的有限责任公司，首要

产物种别为 GA 系列活性炭、PA 系列活性炭、HA 系列活性炭、MA 系列活性炭，

个中以 GA 系列活性炭、PA 系列活性炭占首要销量。GA 系列产物以木屑等为

原料，采取氯化锌法出产，具有孔隙结构发家，比外貌积大、吸附容量高、

过滤速率快等特征。首要合用于各类氨基酸、味精、淀粉糖、精制糖、饮料、

化学助剂、染料中间体、食物添加剂、药品制剂等高色素溶液的脱色、提纯、

除臭、除杂。2010 年公司参加南京林化所的《活性炭微结构及其外貌基团定

向制备应用技能》项目荣获国度科技前进二等奖。

(三)企业积年财务数据及说明

1.汗青年度财务数据及指标

企业连年首要财务数据如下表：

金额单位：人民币万元

管帐时代 2008-12-31 2009-12-31 2010-12-31 2011-7-31

总资产 4,739 5,062 6,183 5,030

个中：活动资产 3,358 3,466 4,226 2,528

牢靠资产 400 446 445 443

总负债 956.46 868.71 1,670.95 2,426.24

净资产 3,782.21 4,193.32 4,511.56 2,603.95

2011 年 1 月-7

管帐时代 2008 年 2009 年 2010 年

月

主营业务收入 5,686.26 5,295.59 6,498.22 3,545.91

主营业务本钱 4,719.28 4,068.24 5,274.72 3,048.69

营业税金及附加 0.91 6.88

销售用度 501.67 542.61 560.80 295.15

打点用度 427.99 413.42 591.25 368.11

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财务用度 -15.30 4.33 45.62 30.23

利润总额 156.46 422.49 284.76 -212.32

净利润 122.21 411.11 297.30 -209.29









企业连年首要财务指标见下表：

2011 年

指标说明 指标表明 2008 年 2009 年 2010 年

1-7 月

盈利手段说明

净资产收益率 净利润/均匀净资产 3.23% 10.31% 6.83% -5.88%

总资产酬金率 息税前利润/均匀总资产 2.26% 8.48% 6.10% -3.19%

主营业务利润率 主营业务利润/主营业务收入 0.93% 5.04% -0.38% -6.25%

主营业务本钱率 主营业务本钱/主营业务收入 82.99% 76.82% 81.17% 85.98%

偿债手段说明

资产负债率 总负债/总资产 20.18% 17.16% 27.03% 48.23%

活动比率 活动资产/活动负债 3.51 3.99 3.09 1.19

速动比率 （活动资产-存货）/活动负债 3.10 3.60 2.67 0.96

利钱保障倍数 息税前利润/利钱用度

营运手段说明

应收账款周转率 主营业务收入/均匀应收账款 6.61 5.54 6.69 3.65

存货周转率 主营业务本钱/均匀存货 11.97 11.14 11.57 5.72

活动资产周转率 主营业务收入/均匀活动资产 1.69 1.55 1.69 1.05

总资产周转率 主营业务收入/均匀总资产 1.20 1.08 1.16 0.63



2.首要财务指标说明

1.企业的净资产收益率、总资产酬金率、主营业务利润率等盈利手段指

标从 2009 年起逐年低落，表白企业的盈力手段逐渐低落，至本年上半年已出

现净利润负数，企业盈力手段有待进步。

2.企业的积年资产负债率处于较低水平，活动比率处一较高水平，表白

企业财务状况不变，偿债手段强，2011 年 1-7 月资产负债率处于较高水平，

首要原因为计提的应付股利尚未付出。

3.企业的应收账款及存货周转率较高，反应企业应收账款及存货打点能

力较好。



六、收益模子的选取





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企业代价评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益成本化或折

现以确定评估器材代价的评估思绪。收益法详细包罗两种要领，一是收益资

本化法，二是将来收益折现法，本次收益法评估采取将来收益折现法，采取

的模子为企业自由现金流模子。该模子的计较式如下：

企颐魅整体代价=企业自由现金流量折现值+溢余资产代价+非策划性资产

代价+耐久股权投资代价

股东所有权益代价=企颐魅整体代价-有息负债

(一)企业自由现金流量折现值

企业自由现金流量折现值=明晰预测期内现金流量的折现值+明晰预测期

后现金流量(终值)折现值。计较式如下：

n

Rt

P Pn r

t 1 (1 i) t

式中： P ──企业自由现金流量折现值；

t ──预测年度；

i ──折现率；

Rt ──第 t 年现金流量；

n ──明晰预测期年限；

Pn ──明晰预测期后现金流量折算至明晰预测期末年的终值；

r ──终置魅折现系数。



1.收益限期简直定

通过说明企业所处行业的成长远景及企业自身的策划情形，本次评估设

定被评估企业永续策划。收益的预测采取两阶段模子，第一阶段明晰预测期

即自 2011 年 8 月至 2015 年，估量至明晰预测期末，企业的策划情形将趋于

不变；第二阶段为 2016 年至永续。

2.明晰预测期企业自由现金流量简直定

明晰预测期内各年企业自由现金流量的计较式如下：

企业自由现金流量=主营业务收入-主营业务本钱-主营业务税金及附加+

其余业务利润-时代用度(打点用度、营业用度)-所得税+折旧及摊销-成个性

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支出-营运资金改观额

3.折现率简直定

本次评估收益额口径为企业自由现金流量，根据收益额与折现率口径一

致的原则，折现率采取加权均匀成本本钱模子( WACC )确定。计较式如下：



1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E

式中： K e ──权益成本本钱；

K d ──债务成本本钱；

D / E ──按照市场代价预计的被评估企业的方针债务与股权比率；

T ──所得税率。



个中，权益成本本钱 K e 采取成本资产定价模子( CAPM )确定，计较式如

下：

K e R f L MRP Rc

式中： R f ──无风险酬金率；

L ──企业风险系数；

MRP ──市场风险溢价；

Rc ──企业特定风险调解系数。



4.终值简直定

终值是指明晰预测期后的现金流量折算至明晰预测期末年的代价，本次

评估设定被评估企业永续策划，则明晰预测期后(即永续期)的终值计较式如

下：

Rn1

Pn

i



式中： Pn ──永续期各年现金流量折算至明晰预测期末年的终值；



Rn 1 ──永续期年度的现金流量。



个中永续期年度的现金流量按照明晰预测期末年的现金流量调解确定。

(二)溢余资产

溢余资产是指与企业策划收益无直接干系的，高出企业策划所需的多余



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资产，本次评估按照资产的性质及特点，采取恰当的要领举办评估。

(三)非策划性资产

非策划性资产是指与企颐魅正常策划收益无直接干系的资产，包罗不发生

收益的资产以及与评估预测收益无关联的资产，第一类资产不发生收益，第

二类资产虽然发生收益但在收益预测中未加以思量。本次评估按照资产的性

质及特点，采取恰当的要领举办评估。

(四)有息负债

有息债务是指基准日账面上需要付息的债务，包罗短期借钱、一年内到

期的耐久借钱、耐久借钱等，以核实后的账面值或企业现实应包袱的负债确

定评估值。



七、测算历程



(一)明晰预测期企业自由现金流量的预测

1.主营业务收入的预测

江西怀玉山三达活性炭有限公司主营业务收入首要为 767 系列、GA 系列、

HA 系列、MA 系列、PA 系列、EA 系列等活性炭产物销售收入。

(1)汗青年度销售情形

① 史年度销售数量如下

数量单位：吨

数量

业务项目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

GA 系列活性炭 4,029.29 3,318.47 3,613.43 1,691.86

PA 系列活性炭 2,166.37 2,178.91 2,988.60 1,613.36

HA 系列活性炭 161.38 265.58 334.77 156.78

MA 系列活性炭 58.33 31.31 45.20 12.92

767 系列活性炭 804.61 984.70 1,247.84 645.73

合计 7,219.98 6,778.97 8,229.84 4,120.64



②汗青年度销售均匀单价如下：

单位：元/吨

业务项目 单价



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77

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2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

Ga 系列活性炭 7,769.81 7,544.42 7,632.44 8,512.19

PA 系列活性炭 7,494.41 7,175.68 7,389.56 8,017.95

HA 系列活性炭 11,203.03 11,500.81 11,593.53 11,444.11

MA 系列活性炭 7,989.27 10,927.71 8,151.13 11,261.07

767 系列活性炭 8,757.24 9,026.42 8,870.38 9,574.01



③汗青年度销售收入如下：

金额单位：人民币元

销售收入

业务项目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

Ga 系列活性炭 31,306,822.29 25,035,916.23 27,579,243.63 14,401,391.93

PA 系列活性炭 16,235,671.31 15,635,151.94 22,084,472.82 12,935,858.27

HA 系列活性炭 1,807,944.90 3,054,385.19 3,881,167.51 1,794,150.82

MA 系列活性炭 466,013.90 342,146.57 368,463.63 145,436.77

767 系列活性炭 7,046,165.11 8,888,320.16 11,068,811.32 6,182,263.95

合计 56,862,617.51 52,955,920.09 64,982,158.91 35,459,101.74



(2)将来年度销售情形

①销售量的预测

将来销售量的预测首要是按照企业提供的技改项目新增产能，市场容量

及企业的市场占有率以及企业的中耐久筹划的基本长举办预测的。按照上述

思绪，预测年度销售量如下：

数量单位：吨

数量

业务项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

Ga 系列活性炭 2,138.38 5,745.35 5,745.35 5,745.35 5,745.35

PA 系列活性炭 1,554.56 4,751.88 4,751.88 4,751.88 4,751.88

HA 系列活性炭 198.08 532.28 532.28 532.28 532.28

MA 系列活性炭 35.00 71.87 71.87 71.87 71.87

767 系列活性炭 676.98 1,984.06 1,984.06 1,984.06 1,984.06

合计 4,602.99 13,085.45 13,085.45 13,085.45 13,085.45



②明晰预测期内不含税销售价值的预测

将来不含税销售价值的预测首要是按照企业提供的企业 11 年 1-7 月的平

均单价及其他相关资料的基本长举办预测的，预测年度不含税销售价值如下：





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单位：元/吨

单价

业务项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

Ga 系列活性炭 8,512.19 8,937.80 8,937.80 8,937.80 8,937.80

PA 系列活性炭 8,017.95 8,418.84 8,418.84 8,418.84 8,418.84

HA 系列活性炭 11,444.11 12,016.32 12,016.32 12,016.32 12,016.32

MA 系列活性炭 11,261.07 11,824.13 11,824.13 11,824.13 11,824.13

767 系列活性炭 9,574.01 10,052.71 10,052.71 10,052.71 10,052.71



③明晰预测期内主营业务收入的预测

按照上述预测功效，明晰预测期内主营业务收入预测如下：

金额单位：人民币元

金额

业务项目

2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

Ga 系列活性炭 18,202,268.48 51,350,765.14 51,350,765.14 51,350,765.14 51,350,765.14

PA 系列活性炭 12,464,364.23 40,005,350.44 40,005,350.44 40,005,350.44 40,005,350.44

HA 系列活性炭 2,266,863.64 6,396,097.78 6,396,097.78 6,396,097.78 6,396,097.78

MA 系列活性炭 394,151.55 849,851.61 849,851.61 849,851.61 849,851.61

767 系列活性炭 6,481,368.86 19,945,221.68 19,945,221.68 19,945,221.68 19,945,221.68

合计 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64



2.主营业务本钱的预测

江西怀玉山三达活性炭有限公司汗青年度主营业务本钱如下：

金额单位：人民币元

本钱

业务项目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-7 月

Ga 系列活性炭 25,613,946.68 18,548,269.39 21,931,769.74 12,507,679.69

PA 系列活性炭 13,241,678.56 11,948,657.77 17,992,501.90 11,122,404.99

HA 系列活性炭 1,499,073.44 2,462,587.65 3,138,709.60 1,484,688.93

MA 系列活性炭 354,815.02 291,980.67 312,583.67 116,349.66

767 系列活性炭 6,483,271.76 7,430,944.74 9,371,661.78 5,255,744.29

合计 47,192,785.46 40,682,440.22 52,747,226.69 30,486,867.56



主营业务本钱预测时按当年投入的出产用度当年落成结转产制品，而且

产销平衡；

由于江西怀玉山三达活性炭有限公司打点模式较为单一，职员结构相对

不变，本次评估思量将来产能的增加，思量增加出产及打点层员工，人均工



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资按每年增长 3%举办预测。制造用度首要有修理费、水电费、热力费及其他

用度组成，按制造用度与产量存在相关干系，将来预测首要参考积年年度与

主营业务收入的比例确定预测值。原质料与产量存在相关干系，产量增长可

酿本钱也跟着增长，将来预测首要参考积年年度与主营业务收入的比例确定

预测值。

经计较，2011 年 8 月至 2015 年主营业务本钱如下









金额单位：人民币元

项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

原质料 27,915,211 83,027,381 83,027,381 83,027,381 83,027,381

人为 4,136,500 7,027,800 7,238,600 7,455,800 7,679,500

制造用度 1,437,487 4,280,694 4,280,694 4,280,694 4,280,694

主营业务本钱 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13



3.主营业务税金及附加的预测

主营业务税金及附加的预测首要是按照江西怀玉山三达活性炭有限公司

的增值税计较城建税、教诲费附加及处所教诲费附加，增值税按照销项税减

去可抵扣进项税缴纳售，个中增值税税率 17%，城建税税率为 5%，教诲费附

加税率为 5%。

明晰预测期内主营业务税金预测表

金额单位：人民币元

序号 税 种 税率 计税基数 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年



1 城建税 5% 应交增值税 101,097.35 301,919.20 301,919.20 301,919.20 301,919.20



2 教诲费附加 5% 应交增值税 101,097.35 301,919.20 301,919.20 301,919.20 301,919.20



主营业务税金及附加合计 202,194.70 603,838.39 603,838.39 603,838.39 603,838.39





4.销售用度的预测

江西怀玉山三达活性炭有限公司营业用度首要包罗业务费、差盘缠、商

检费、海运费、宣传费、运杂费等。个中业务费、海运费、运杂费等与产量

存在相关干系，产量增长可酿本钱也跟着增长，将来预测首要参考积年年度

与主营业务收入的比例确定预测值。

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依据以上要领和思绪，明晰预测期内营业用度的详细预测功效详见下表：

金额单位：人民币元

业务项目 2011 年 5-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

销售用度 3,435,342.86 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83



5.打点用度的预测

江西怀玉山三达活性炭有限公司打点用度首要包罗人为、办公费、税金、

劳动保险费、招待费差盘缠、无形资产摊销、折旧、其他等。

个中首要项目的测算思绪如下：

个中人为、福利费按照企业薪酬打点步伐、绩效查核制度，团结明晰预

测期内企业的策划情形，预测明晰预测期内人为按 3%增长。

折旧费为江西怀玉山三达活性炭有限公司出产及打点用牢靠资产折旧

费，将来年度折旧费首要包罗评估基准日存量资产、在建工程转固及将来新

增和更新资产折旧费，根据评估基准日的折旧政策举办预测，详见折旧费及

摊销预测。其他用度将来预测首要参考积年年度产生用度情形，并按照企业

相关打算来确定预测值。

依据以上要领和思绪，打点用度的详细预测功效详见下表：

将来打点用度的预测表

金额单位:人民币元

业务项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

打点用度 3,193,700.71 7,332,802.59 6,861,824.80 6,968,224.80 7,063,668.80



6.其他业务利润的预测

江西怀玉山三达活性炭有限公司汗青年度其他业务利润为少量包装物的

销售，今后年度无明晰打算和布置，且具有不确定性，故江西怀玉山三达活

性炭有限公司明晰预测期其他业务利润按零处理赏罚。

7.营业外出入的预测

江西怀玉山三达活性炭有限公司汗青年度营业外收入为津贴收入及零星

罚充公入，营业外支出首要为处臵牢靠资产净丧失等。

津贴收入为企业按照《国度税务总局关于以农林剩余物为原料的综合利



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用产物增值税政策的关照》，自 2009 年 1 月 1 日起至 2010 年 12 月 31 日，2011

年 1-7 月津贴收入为 10 年 12 月的增值税税款返还收入；今朝新的文件尚未

出台，将来年度能否得到税款返还，返还比例均不确定，故本次评估不做预

测。

8.所得税的预测

金额单位:人民币元

业务项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年

利润总额 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48

所得税税率 25% 25% 25% 25%

所得税 0.00 876,561.48 1,600,263.87 1,519,363.87



8.折旧和摊销的预测

按照国度税法及企业相关管帐制度对企业牢靠资产及无形资产摊销的有

关原则，团结企业资产的使用特点，思量企业装备已使用年限较长，很多项

资产折旧已经将在预测期内提完，故本次评估将折旧分为存量资产、在建工

程转固和新增资产，按照企颐魅折旧政策别离测算。

按照上述思绪及成个性支出预测表可以预测出将来策划年份的折旧及摊

销用度如下表所示：

金额单位:人民币元

牢靠资产种别 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

折旧 371,930 1,173,859 1,197,609 1,221,359 1,231,645

无形资产摊销 46,299 110,235 110,235 110,235 110,235

合计 418,228 1,284,093 1,307,843 1,331,593 1,341,879



9.成个性支出的预测

说明江西怀玉山三达活性炭有限公司的业务特点及成长筹划，企业的资

天性支出为在建工程尾款支出及更新办公装备等。明晰预测期内成个性支出

的预测如下：

明晰预测期内成个性支出预测表

金额单位：人民币元

项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

合计 0.00 560,704.16 200,000.00 200,000.00 200,000.00





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10.营运资金改观额的预测

营运资金的变革是现金流的构成部分，“营运成本”是指正常策划所需“活动

资产”(不包罗超额占用资金)和“无息活动负债”的差额。有息活动负债是融资现

金活动的内容，不属于“出产策划勾当”领域，该当从活动负债中扣除。

营运资金增加＝当年营运资金金额－前一年营运资金金额

作为化工制造企业，一般营运资金与主营业务收入呈线性干系，本次评

估，通过计较 2011 年 7 月营运资金占当期销售收入的比例及向企业相识说明，

综合确定明晰预测期内所需营运资金为当期销售收入的 10%，则明晰预测期内

营运资金改观额预测如下：

营运资金改观额预测表

金额单位：人民币元

项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年



期初营运资金 14,685,318.20 14,685,318.20 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66

营运资金追加额 - -2,830,589.54 - -

期末营运资金 14,685,318.20 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66 11,854,728.66



12.明晰预测期企业自由现金流量

按照上述各项预测，明晰预测期企业自由现金流量预测功效如下表：

金额单位：人民币元

项 目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年

一、营业收入 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64

个中：主营业务收入 39,809,016.76 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64 118,547,286.64

其他业务收入 - - - - -

减：营业本钱 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13

个中：主营业务本钱 33,489,197.98 94,335,875.13 94,546,675.13 94,763,875.13 94,987,575.13

其他业务本钱 - - - - -

营业税金及附加 202,194.70 603,838.39 603,838.39 603,838.39 603,838.39

营业用度 3,435,342.86 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83 10,133,892.83

打点用度 3,193,700.71 7,332,802.59 6,861,824.80 6,968,224.80 7,063,668.80

财务用度

资产减值丧失

加：公允代价改观收益

投资收益 - - - - -

二、营业利润 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48 5,758,311.48





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加：营业外收入 - - - - -

减：营业外支出 - - - - -

三、利润总额 -511,419.50 6,140,877.70 6,401,055.48 6,077,455.48 5,758,311.48

减：所得税 876,561.48 1,600,263.87 1,519,363.87 1,439,577.87

四、净利润 -511,419.50 5,264,316.21 4,800,791.61 4,558,091.61 4,318,733.61

加：折旧 371,929.95 1,173,858.79 1,197,608.79 1,221,358.79 1,231,644.79

摊销 46,298.53 110,234.59 110,234.59 110,234.59 110,234.59

减：成个性支出 - 560,704.16 200,000.00 200,000.00 200,000.00

营运成本增加额 - -2,830,589.54 - - -

五、企业自由现金流量 -93,191.03 8,818,294.97 5,908,634.99 5,689,684.99 5,460,612.99



(二)永续期年度企业自由现金流量的预测

永续期年度企业自由现金流量按照明晰预测期末年企业自由现金流量调

整确定，调解项目及金额如下：

1.成个性支出的调解

思量企业在一连策划条件下，应担保资产局限的相对不变，综合思量各

类资产的更新周期、价值改观趋势、资金时刻代价等身分并将成个性支出年

金化后确定永续期年度成个性支出为 85.95 万元。

2.折旧及摊销的调解

思量企业明晰预测期末存量资产的折旧和种种资产经济寿命年限到期后

更新的新增折旧，对明晰预测期末年的折旧举办调解并年金化后确定为 76.49

万元。

3.营运资金改观额的调解

思量在永续期企业策划局限趋于不变，明晰预测期末年的营运资金足够

支持企颐魅正常策划，因此永续期年度营运资金改观额调解为 0。

经上述调解后，永续期年度企业自由现金流为 465.68 万元。

(三)折现率简直定

本次评估收益额口径为企业自由现金流量，根据收益额与折现率口径一

致的原则，折现率选取加权均匀成本本钱( WACC )。计较式如下：

1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E

1.权益成本本钱 K e 简直定

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权益成本本钱 K e 的计较式如下：

K e = R f + L × MRP + Rc

式中： R f ──无风险酬金率；

L ──企业风险系数；

MRP ──市场风险溢价；



Rc ──企业特定风险调解系数。



(1)无风险酬金率 R f 简直定

经查询 Wind 资讯，评估基准日 10 年期国债均匀到期收益率为 3.7972%，

则本次评估无风险酬金率取 3.7972%。

(2)企业风险系数 L 简直定

企业风险系数 L 的计较式如下：

L 1 1 T D / E U

式中： T ──所得税率，取企业基准日执行的所得税率 25%；

D / E ──按照市场代价预计的被评估企业的方针债务与股权比率；

u ──无财务杠杆的企业风险系数。

通过查询 Wind 资讯，选取沪深 A 股同类上市公司作为可比企业，操作上

述计较式将各可比企业的带财务杠杆的企业风险系数 L 换算为无财务杠杆的

企业风险系数 u ，并取其均值作为被评估企业的 u ，被评估企业 D / E 同样取

上述可比企业的均匀 D / E 。

通过上述测算，确定 u 为 0.6542， D / E 为 13.18%。

L =[1+(1-25%)×13.18%]×0.6542



=0.7189

(3)市场风险溢价 MRP 简直定

市场风险溢价是对付一个充实风险分手的市场投资组合，投资者所要求

的高于无风险利率的回报率，按照我公司的研究成就，本次评估市场风险溢

价取 7.08%。

(4)企业特定风险调解系数 Rc 简直定

企业特定风险调解系数首要思量以下身分：

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① 企业局限风险

被评估企业与可比企业对比局限较小，将来抵制市场风险的手段较低，

经综合说明，确定局限风险系数取 1%。

②企业策划风险

企业今朝存在重大扩建工程，拟新增一条 3000 吨出产线，打算 2011 年

10 月份开始投产，从今朝市场情形来看，新出产线投产后，将来是否可以顺

利达产存在必然的不确定性，经综合说明，确定策划风险系数取 1%。

按照上述说明，企业特定风险系数 Rc 确定为 2%。

(5)权益成本本钱简直定

按照上述确定的参数，权益成本本钱计较如下：

K e =3.7972%+0.7189×7.08%+2%



=10.89%

2.债务成本本钱 K d 简直定

债务成本本钱取评估基准日企颐魅账面银行贷款利率 8.06%。

3.加权均匀成本本钱 WACC 简直定



1 T

E D

WACC K e Kd

D E D E



=10.89%×88.35%+8.06%×11.65%×（1-25%）

=10.32%

(四)企业自由现金流量折现值

企业自由现金流量折现值计较功效见下表：

金额单位：人民币万元

项目 2011 年 8-12 月 2012 年 2013 年 2014 年 永续期

净现金流量(年度) -93,191.03 8,818,294.97 5,908,634.99 5,689,684.99 4,656,816.81

折现率 10.32% 10.32% 10.32% 10.32% 10.32%

折现期(年) 0.21 0.92 1.92 2.92 -

折现系数 0.9797 0.9139 0.8284 0.7509 6.5959

折现值 -91,299.25 8,059,039.77 4,894,713.22 4,272,384.46 30,716,038.79

折现值合计 51,567,916.25





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(五)溢余资产简直定

经说明，企业基准日无溢余资产。

(六)非策划性资产

经说明，企业持有的非策划性资产(或负债)包罗：非策划性往来款、递

延所得税资产、应收股利、应付利钱、其他非活动负债等。对上述资产和负

债采取资产基本法中各资产和负债的评估功效作为评估值。评估功效见下表：

金额单位：人民币元

序号 所属科目 评估值 备注

一 非策划性资产

1 其他应收款 4,242,434.80 非策划性往来款款等

2 递延所得税资产 155,639.82 与一样平常策划无关

二 非策划性负债

1 其他应付款 452,238.19 非策划性往来款、应付装备款等

2 应付利钱 15,290.00 未纳入收益预测

3 应付股利 6,905,081.02 与一样平常策划无关

4 其他非活动负债 3,050,000.00 与一样平常策划无关

非策划性资产净值 -6,024,534.59



(七)耐久股权投资

江西怀玉山三达活性炭有限公司无耐久股权投资

(八)有息负债

有息负债包罗短期借钱、耐久借钱，采取资产基本法中有息负债的评估

功效为 7,500,000.00 元。



八、评估功效简直定



(一)企颐魅整体代价简直定

企颐魅整体代价=企业自由现金流量折现值+溢余资产代价+非策划性资产

代价+耐久股权投资代价

= 51,567,916.25+0.00-6,024,534.59+0.00

= 45,543,381.66

(二)股东所有权益代价



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股东所有股权代价=45,543,381.66－7,500,000.00

= 38,043,381.66







第七部分 评估结论及说明



一、评估结论



评估职员按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，

根据须要的评估措施，对委托评估的江西怀玉山三达活性炭有限公司

的股东所有权益代价举办了评估。本次评估采取的代价范例为市场价

值，并选用资产基本法和收益法举办评估。按照以上评估事变，得出

如下评估结论：

1.资产基本法评估功效

在评估基准日 2011 年 7 月 31 日，江西怀玉山三达活性炭有限公

司账面总资产为 5,049.81 万元，账面总负债为 2,445.85 万元，账面

净资产为 2,603.95 万元；评估后总资产为 6,552.96 万元，总负债为

2,445.85 万元，净资产(股东所有权益)为 4,107.11 万元，评估增值

1,503.16 万元，增值率 57.73%。资产评估功效汇总表如下：

资产评估功效汇总表

金额单位：人民币万



元

账面价 评估价

增减值 增值率％

值 值

项 目

D=C/A×

A B C=B-A

100%

2,547.4 2,546.3

活动资产 1 -1.07 -0.04

3 7

2,502.3 4,006.5 1,504.2

非活动资产 2 60.11

7 9 2



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个中：耐久股权投资 3 0.00 0.00 0.00

投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00

牢靠资产 5 443.12 759.71 316.59 71.44

1,381.5 1,374.4

在建工程 6 -7.12 -0.52

3 1

1,651.3 1,194.7

无形资产 7 456.59 261.67

5 6

个中：地皮使 1,651.3 1,194.7

8 456.59 261.67

用权 5 6

其他非活动资产 9 221.13 221.13 0.00 0.00

1 5,049.8 6,552.9 1,503.1

资产总计 29.77

0 1 6 6

1 2,140.8 2,140.8

活动负债 0.00 0.00

1 5 5

1

非活动负债 305.00 305.00 0.00 0.00

2

1 2,445.8 2,445.8

负债总计 0.00 0.00

3 5 5

1 2,603.9 4,107.1 1,503.1

净 资 产 57.73

4 5 1 6



在评估基准日 2011 年 7 月 31 日，江西怀玉山三达活性炭有限公

司股东所有权益代价收益法评估功效为 3,804.34 万元，评估增值

1,200.38 万元，增值率为 46.10%。

3.评估结论

本次评估别离采取资产基本法和收益法对江西怀玉山三达活性

炭有限公司的股东所有权益代价举办评估，两种评估要领的功效有一

定差异，发生差异的首要原因是：资产基本法评估是以企业资产负债

表为基本对企业代价举办评定估算，受企业资产重臵本钱、资产负债

水划一影响较大，而收益法评估首要从企业将来策划勾当所发生的净

现金流角度反应企业代价，受企业将来盈利手段、资产质量、企业经







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营手段、策划风险的影响较大，差此外影响身分导致了差此外评估结

果。

通过说明两种要领的测算历程和所采取数据的质量，我们留意

到，企业今朝投资 3000 多万元的技改项目正在实行中，估量技改投

产后年出产活性炭可达 14000 吨，从今朝市场情形来看，新出产线投

产后，将来是否可以顺遂达产存在必然的不确定性。评估师在采取收

益法测算时，按照评估企业自身情形对影响被评估企业将来收益及经

营风险的相关身分举办了盛大的职业说明与判断，但上述身分仍大概

对收益法评估功效的精确度造成必然影响。因此我们以为资产基本法

所采取数据的质量优于收益法，资产基本法的功效更为客观，则本次

评估采取资产基本法的评估功效作为被评估企业股东所有权益代价

的评估结论，即 4,107.11 万元(大写金额：人民币肆仟壹佰零柒万壹

仟壹佰元整)。



二、评估结论与账面代价较量改观情形及原因



1．活动资产评估增值

活动资产评估增值首要为存货中的产制谈论估增值和待摊用度

评估减值共同浸染的功效。

产制谈论估增值首要原因为评估值中包括了估量可实现的利润

导致评估值高于账面值；

待摊用度评估减值原因为账面摊销的 1-4 号炉改革用度已在固

定资产中反应。

2．装备类资产评估增值

(1)呆板装备评估增值，首要原因有：

①连年来装备质料价值、人工本钱上升，出产装备价值进步；

②企业管帐折旧年限低于评估所选取的经济寿命年限；

③企业大部分入账原值为收购时评估净值。





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(2)车辆评估原值与账面原值对比，评估减值的首要原因是：近

年来，轿车的价值逐年下降，形成评估原值减值。

车辆评估净值增值的首要原因为评估所使用经济年限高于企业

管帐折旧年限。

(3)电子装备评估原、净减值，首要原因是电子装备技能更新较

快，产物价值逐年下降，导致评估原、净值减值。

3．衡宇修建物评估增值

(1)衡宇修建物评估原值、净值均增值的原因是：

评估领域内的修建物在厂区早期制作，由于基准日修建质料、人

工费、机器使用费比制作时有较大幅度上涨，造成评估增值。

由于衡宇修建物盘盈部分未入企颐魅账面，导致评估增值。

(2)构筑物评估原值、净值均增值的原因是：

评估领域内的构筑物在厂区早期制作，由于基准日修建质料、人

工费、机器使用费比制作时有较大幅度上涨，造成评估增值。

企业纳入评估领域的构筑物原始投资未成本化，评估按实物举办

评估，故形成评估增值。

4.在建工程评估增值

(1)土建工程评估增值的原因是：

评估领域内的修建物为近期制作，已落成但未转入牢靠资产，本

次按牢靠资产评估，由于基准日修建质料、人工费、机器使用费比建

造时有必然幅度上涨，造成评估增值。

(2)装备安装工程评估减值的原因是：

评估领域内的装备的安装工程用度列在装备中评估，造成评估减

值。

5.地皮使用权评估增值

地皮使用权增值的首要原因:委估宗地地址地区经济的成长，配

套办法不绝完善，用地需求不绝上升，可供开发操作的地皮镌汰，近





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年地皮使用权出让价值的不绝攀升造成，是形本钱次评估增值的首要

原因。









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