2017或成房企并购年：“强强连系”将是主旋律

地皮供给收紧叠加楼市区际分化，催生了房企通过并购扩充优质地皮储蓄的念头。而在高库存和存量期间，基于“轻资产化”和“走出去”的计谋转型，在融资本钱上升、融资渠道收窄、活动性收紧的情形下，通过并购重组得到低价高息资产，扩充成本金充裕度和晋升行业齐集度成为房企理性之选。

多种迹象表白，房企并购重组将在本年暴发。

从根基面看，地皮供给收紧叠加楼市区际分化，催生了房企通过并购方法以较低的本钱扩充一二线都市优质地皮储蓄的念头。当前房地产市场分化已到了“冰火两重天”的程度。“火”齐集于一线都市。客岁12月，深圳、北京、上海二手房均价别离为每平方米4.73万、5.92万、5.32万，三个都市的衡宇均价均高过日本都城圈(东京及四面区域);而三座都市的高价区房价已高出韩国首尔，北京高房价区域已高出纽约最贵的曼哈顿区域。“冰”齐集于三四线都市，世界近7亿平方米库存70%漫衍在哪里，其均匀去化周期为22.5个月。与此同时，一线都市迫于生齿压力等身分，地皮供给逐年递减。据估算，至2030年前，我国年均新增建树用地局限较“十二五”将下滑33%，这意味着大都都市将在本年进一步收紧地皮供应，而京、沪等都市相继提出建树用地负增长方针，这都大大限制了一线都市新增地皮供应。

一线都市的严供给和高门槛，逼得企业涌入一线都市周边、有交通和计谋支撑的部分二线中心 都市，收购库存帽，致使高地价区域由一线都市向部分二线都市延伸。华夏地产研究中心统计数据显示，制止2016年尾，世界卖地总额高出千亿的都市到达9个(苏州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武汉、重庆、深圳)，革新了汗青最高记载。而在2015年，世界卖地总额高出千亿的都市数量只有3个。市场呈大分化名堂。

地皮供给“存量为王”的期间也在倒逼大型房企或通过连系，或并购中小型房企间接“拿地”补库存。客岁，中海、万达、万科、恒 大领衔的四大房企的收并购金额占20大房企收并购总额的50%以上。如中国地产史上最大并购案——中海地产以310亿元收购中信地产漫衍在中国内陆25个都市的总计126个房地产项目。融创中国前后接办莱蒙国际、遐想控股等浩瀚物业项目，整年有三分之二的地皮储蓄来自并购。

从企业层面来看，房企实现“轻资产化”和“走出去”的计谋转型，并购重组是要害抓手。尽量2016年世界商品房销售面积增速高达22.5%(较2015年加快16个百分点)，但整年累计商品房待售面积6.95亿平方米，若以待售面积除以12个月的均现房销售面积计较，则2016年尾世界商品房可售库存去化周期为19.5个月，大幅高出8至10个月公道去化周期底线。另外，“隐性库存”(以累计新开工面积减去累计销售面积计较)则更令人担心，制止2016年底，世界商品房广义库存为43.2亿平方米，去化周期为32.9个月。

在高库存和存量期间，行业第一梯队的房企凡是通过“轻资产化”和投资多元化来实现风险缓释和转型成长。万达这些年的转型成长之路及依托并购针对快速崛起的地产基金新贵如高和翰同、鼎信长城等就是较为突出的案例。与此同时，大型房企针对海外利率下行、资产代价走低的窗口期，竞相走出国门收购资产，机关外洋市场。2016年20大房企外洋投资总额近200亿，如万科斥巨资拿下英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court，初次进入英国写字楼市场;万达也在环球化机关的需求下收购了美国第四大影院运营商Carmike Cinemas Inc和美国著名电视节目建造公司Dick Clark Productions。

再从政策层面看，跟着融资禁锢政策趋严，通过并购重组得到低价高息资产，扩充成本金充裕度和晋升行业齐集度，成为房产类企业的理性之选。客岁10月以来，针对房企融资的禁锢政策明明趋严，公司债、私募资管产物、地皮款融资等多种旧有融资渠道倏然封锁。本年1月，40家上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，收购库存泳装，环比2016年12月的717.97亿元镌汰44.63%。来自华夏地产研究部的数据则显示，本年1月世界房企包罗私募债、公司债、中期单据等的融资合计仅133.08亿元，延续了客岁四序度以来的低迷状态，对比2016年1月同期下降幅度达92%。

2017年房企将面临融资本钱上升、融资渠道极速收窄、活动性收紧等诸多倒霉情形，行业内并购重组将渐趋剧烈且泛起必然水等分化。证监会《证券期货策划机构私募资产打点打算存案打点类型第4号》克制了私募产物进入16个房价上涨过快的地区，《刊行禁锢问答—关于引导类型上市公司融资行为的禁锢要求》更是以限额定增和18个月融资隔断击中房企融资的“七寸”。祈望通过“借壳上市”大局限融资，以及在“资产荒”配景之下加码地产投资的企业无疑需要从头审视。

即便不是禁锢政策收紧，从汗青履素来看，房企“定增”也已成嫡黄花。“定增”凡是要有牛市作为支撑要素，2006年至2015年房企的定增高风口已过，在防风险的大配景之下，股市无法再提供强有力支撑。而与此相对应的是，公司债、银行开发贷收紧，以及表外理财资金在16个都市的限制，开启了并购融资的成长窗口期。对大型房企更是云云，借助其强大的资金优势和配景资源，通过并购重组实现局限化扩张，担保行业领先职位和市场齐集度，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强连系”将是将来我国地产市场的主旋律。

基于根基面维度、企业维度和政策维度的综合说明，市场分化和存量期间是耐久趋势，而禁锢政策凡是具有3年的一连稳按期，且企业并购实现轻资产化早在2014年已局限化鼓起，因而笔者预判从本年开始的房企并购热潮或将延续3年阁下。

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