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2017悲剧故事：那些高价拍下的地王 现在被套了
编辑：收购库存 浏览： 添加时间：2018-01-01 13:11
2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年，世界商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元，创下汗青新高。
与此同时，房企在地皮市场“猖獗抢地”，收购库存劳保鞋军靴溜冰鞋，也催生一波“地王潮”。
然而，到了2017年，跟着限购、限贷、限价等调控法子的一连发力，楼市渐趋安稳，多城楼市成交价量下滑，诸多“地王”竟然被套了。
12月中旬，南京一“地王”楼盘被曝因拖欠工程款全面歇工；而拿地近1年半，曾染指了上外洋环宅地成交楼板价之最的宝山顾村“地王”央玺项目，今朝仍未完全入市。而在苏州、合肥、东莞等地，许多“地王”都处于闲置状态。
上海宝山顾村“地王”：拿地近一年半，开盘时刻仍未定
2016年8月17日，宝山区顾村镇外环线内一宗总修建面积约12.6万平方米的宅地，被建发、首开、中粮连系体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得，而53727元/平方米的楼板价，不只夺得宝山顾村“地王”，也染指了上外洋环宅地成交楼板价之最。
12月27日，逐日经济新闻记者在到上述“地王”现场看到，上述项目案名为“央玺”，今朝，地块已被围挡困绕，围挡内10余座塔吊正在施工。
▲上海宝山顾村地王现场图
在项目展示中心，记者以购房者身份从一置业参谋处相识到，该项目约莫在本年3月阁下进场施工。
今朝我们只是开放了展示中心，详细什么时辰开盘、均价几何、户型怎么样，此刻我们还无法确定。
该名置业参谋说，来岁应该会开盘，可是上半年照旧下半年，此刻还不好说。
逐日经济新闻记者留意到，尽量上述地块的竞得楼面价为53727元/平方米，但按照出让条约，竞得方须配建不低于总修建面积5%（约0.63万平方米）的保障房，并无偿交给宝山区当局，另外，竞得方还须矜持不低于总修建面积15%（约1.8万平方米）的商品住宅作为租赁住房。这也意味着，扣除保障房和矜持物业的面积后，可售部分的楼面价高出6.6万元/平方米。
但值得留意的是，今朝，央玺周边的二手房价值高的有在6万元/平方米~6.6万元/平方米，价值低的有4.1万元/平方米~4.4万元/平方米。
可见，央玺项目可售部分高出6.6万元/平方米的楼面价，已经高出周边全部在售楼盘以及二手房均价，在当前严格调控的大配景下，操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”，生怕是大部分“地王”不得不面对的市场实际。
2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北，仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米，楼面单价38745元/平方米，溢价率81.03%，近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。
时隔近一年半，逐日经济新闻记者实地走访了该地块。项目现场，地块门口及前面安定已被改做姑且停车场。从姑且停车场向地块内里走可以看到整个地皮上面长满了杂草，远处尚有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机事变职员先容，他约莫是近十几天前来到这里，
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<p> “地王”变“闲王”</p>
<p> 在克而瑞提供的一份50宗规范“地王”名单中，逐日经济新闻记者发明，制止2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”项目中开盘的只占一成多，大都在建未售，今朝世界领域内至少有14宗“地王”未开工，他们首要齐集在广州、深圳、苏州和厦门等热门一二线都市。这些都市往往也是2017年当局“控房价”的重点地区，多个地区的“限价”乃至直逼“地王”的楼面价，这意味着当前若入市即赔本。</p>
<p> 上述14宗未开工“地王”里，举例来看：</p>
<p> 苏州的姑苏区干将东路北、仓街东地块（苏州2016-WG-46号地块），成交楼面价到达38960元/平方米，而今朝地区的最高限价标准为40000元/平方米；四面的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年；</p>
<p> 原题目：2017悲剧故事：那些高价拍下的“地王” 现在被套了</p>
<p> 2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块，闲置时刻也高出1年。</p>
<p> 东莞颐和翡翠花圃，今朝地区限价标准为20000元/平方米，远低于<a class="arc_keyword" href="/sgkcwg/5321.html">房企</a>拿地楼面价25264元/平方米，因而项目现也处于“缓开工”状态，估量2018年5月才会入市。</p>
<p> 在上述“地王”名单中，记者还留意到，有近60%的地块处于已开工但未开售阶段，罢了入市“地王”项目，销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示，杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘，当周定金签约率仅为43%。</p>
<p> 按当局规定，地块完成买卖业务后1年不开工罚款20%，两年不开工则由当局无偿收回。但实际是，多重原因牵绊了“地王”项目的入市步骤。</p>
<p> “此刻地皮增值慢、地皮支出多、利钱也多，以是企业必需做高周转，开发慢了利钱就大概很快高出建安本钱，不只不挣钱乃至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言，本年<a class="arc_keyword" href="/sgkcbl/2017/1215/5062.html">开发商</a>迎来了最坚苦的日子，尤其是在融资门槛晋升、限购限贷限价、预售证审批节制之下，房企资金回笼难度加大，资金不到位就大概造成工期拖延。</p>
<p> “<a class="arc_keyword" href="/sgkcbl/2017/1215/5062.html">开发商</a>对政策持张望立场，也从侧面影响了一些地块的开工。”安居客房产研究院首席说明师张波以为，另外，地皮不开工或歇工也大概因为房企的资金（尤其是现金流）呈现问题，但从实现情形来看，这种情形应该不多。尚有一种闪开发商选择主动拖延工期的原因则是守候利润。</p>
<p> “地王”怎样解套</p>
<p> 那么，在2016年降生的大批“地王”中，已开工的项目怎样缓解资金压力？可开售的“地王”项目如安在限价、贬价和限购之下拓宽前路？“守候”是否真能给“地王”一线朝气，而守候本钱又有多高？</p>
<p> 以史为鉴，回顾连年的房地产过程，差此外调控节点上均呈现过“地王之殇”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的长沙等，房企高价拿地后不久便遇行业下行周期，“地王”项目惨被套牢。而从这些被套项目的了局来看，有的以烂尾、企业休业了却；也有的幸运地获获抢救，得到新生。</p>
<p> 业内概念以为，2016年的“地王”项目多处于南京、上海、苏州、合肥、天津、武汉和嘉兴等地，差别量级的都市，面临的风险息争套的大概性也差别。而都市之外，则看企业的配景与气力。这包罗企业是否有手段办理今朝的现金流问题；是否有气力扛到这轮调控期已往。“地王”的解套，最终照旧拼气力、看机缘。</p>
<p> 安居客房产研究院首席说明师张波汇报逐日经济新闻记者，差别气力配景的房企对地块的变现要求、融资时刻、本钱预期存庞大差异。对付资金压力庞大且资金周转要求高的房企，三限之下“断腕求生”亦属正常，在开盘市价值靠近乃至低于盈利底线都是必走之路。</p>
<p> 张波进一步暗示，房企拿“地王”的最终目的照旧赚钱，但并非全部房源（尤其是前期开售的房源）售价必需高于本钱，这个时辰舍小取大，担保整个项目的盈利到达预期是更好的选择。</p>
<p> 而对大企业而言，“守候”大概是一种更好地到达盈利预期的步伐。</p>
<p> 一方面是拖延开工或入市的2016年“地王”项目，另一方面是2017年夸大控下地皮市场高开低走，热门都市溢价率回落。业内有声音称，跟着房地产长效机制的成立，“地王”现象或将消失。</p>
<p><p align="center"><img alt="2017悲剧故事：那些高价拍下的地王 此刻被套了" src="http://www.g33g.com/uploads/allimg/180101/1312304c0_0.jpg" ></p></p>
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