保利地产:收购保利置业强化资源整合核心地位,拿地积极、销售高增

1.保利地产现金收购保利置业20%股权,部分解决同业竞争、预计仍将继续收购剩余27%股权保利地产和保利置业均作为保利集团下属孙公司,均在中国从事房地产开发业务,存在潜在同业竞争问题。本次保利地产通过现金收购保利香港控股间接获得保利置业20.20%的股权,标志着同业竞争的逐步解决。并且由于保利集团通过全资子公司保利香港控股和保利南方分别持有保利置业的股权为40.39%和6.93%,合计持有47.32%,剔除本次收购股权之后,保利集团仍持有保利置业27.12%,为充分解决潜在同业竞争、同业为了推动以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,预计保利地产后续仍将继续收购保利置业。

2.收购PB仅为1.1倍、低于行业平均水平,并保利置业总货值3,452亿元、销售超400亿元17Q2末,保利置业归母净资产为223.68亿元,保利地产拟持有保利置业20.20%股权所对应权益净资产为45.18亿元,收购价对应PB仅为1.14倍,低于目前A股主流房企平均PB为1.95倍。17Q2末,保利置业持有未售土地储备为2,070万平米,总未售货值3,452亿元,分布于20个一二线核心城市,其中,一线:二线:三四线=11%:62%:27%,长三角:珠三角:西南:其他区域=16%:11%:50%:23%,结构合理、土储优质;2017年1-11月,保利置业378亿元,同比增长25%,全年有望超400亿元,因而,本次保利地产部分收购保利置业将也利于公司进一步扩大业务区域,有利于提升经营规模和市场占有率。

3.预计17年销售冲刺3000亿、同增43%,积极拿地、保利置业或并表推动18年销售或高增根据克而瑞数据,17年1-11月公司销售金额2,678亿元,同比增长42%,销售面积1,916万平米,同比增长34%;其中11月销售金额302亿元,同比增长97%,销售面积202万平米,同比增长71%。预计公司12月销售仍将保持约300亿元,对应同比增长约42%,全年销售实现近3,000亿元,同比增长近43%。拿地方面,公司下半年开始积极拿地,1-10月公司合计拿地1,750亿元,同比增长133%,拿地金额占比销售金额74%,较2016年全年56%提升17pct,属于加仓拿地,这将奠定公司2018年可售货值弹性较大,同时考虑保利置业超400亿元销售规模存在并表可能,共同将推动公司在2018年中继续获得较高销售增长。

4.收购保利置业强化资源整合核心地位,拿地积极、销售高增,重申强烈推荐保利地产本次通过现金收购保利置业将逐步解决同业竞争问题、强化以保利地产为核心对保利集团境内房地产业务进行整合,而并购保利置业也将为公司带来3,452亿元总未售货值和超400亿元的销售规模的增量,有利计17年全年销售或将冲刺3,000亿元,对应涨幅43%,同时公司自16年以来,持续加大拿地力度,17年1-10月拿地金额占比销售金额高达74%,尤其下半年以来,拿地销售金额比持续突破100%,同时公司抓住机遇积极通过招拍挂和并购方式扩充土地储备,未来将充分受益于后续市场集中度进一步提升。我们维持公司17-19年每股收益预测分别为1.13、1.44和1.81元,重申强烈推荐评级。

5.风险提示:房地产市场下行风险

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