钱江水利:控股子公司收购股权告示

股票简称:钱江水利 股票代码:600283 编号:临 2011—003

钱江水利开发股份有限公司控股子公司收购股权告示

本公司董事会及全体董事担保本告示内容不存在任何虚假记
载、误导性告诉可能重大漏掉,并对其内容的真实性、精确性和完整性包袱个别及连带责任。
重要提醒:
1、买卖业务扼要内容: 2011年 2月 25日浙江钱江水利置业投资有限公司(简称“水利置业”)与郑燕明先生签订《股权转让协议》,水利置业以 1亿元收购郑燕明持有的浙江锦天房地产开发有限公司(简称“锦天房产公司”) 36%的股权。
2、本次买卖业务不组成关联买卖业务。
一、买卖业务概述
1、钱江水利开发股份有限公司于 2011年 1月 25日以通迅方
式召开公司四届五次姑且董事会,审议并通过《关于公司子公司水
利置业收购郑燕明先生持有的锦天房产公司 36%股权的议案》,赞成:11票;弃权:0票;阻挡:0票;全票同意水利置业收购郑燕明 持 有 的 锦 天 房 产 公 司 36% 的 股 权 。 2011年 2月 25日,水利置业与天然人郑燕明正式签订协议。以坤元评报{2011}22号的资产评估陈诉为作价依据,以人民币 1亿元收购锦天房产公司 36%股权。按照协议,收购股权付出方法为:水利置业自本协议签署之日起五个事变日内付出给天然人郑燕明先生 6000万元人民币,方针公司将 36%股份转让治理落成商变换手续后十个事变日内,水利置业再付出转让方人民币 4000万元。
本次受让后,水利置业持有锦天房产公司 99%的股份,郑燕明1先生持有 1%的股份。
此次买卖业务不存在关联买卖业务。
公司独立董事揭晓独立意见:本次股权收购买卖业务所涉及内容切合相关法令礼貌及《公司章程》的规定,不存在侵害公司和中小股
东好处的气象;公司董事会对本次股权收购买卖业务的表决措施正当有
效;同意本次收购。
二、买卖业务双方先容:
1、浙江钱江水利置业投资有限公司住所:杭州市拱墅区祥符镇祥园路 33号 3楼法定代表人:张棣生注册成本:16000万元公司范例:有限责任公司策划领域;实业投资、房地产投资、建材电器、水资源开发、收集信息、环境工程及相关业务的咨询处事。
本公司持有水利置业 51%股权,为本公司的控股子公司。
2、天然人郑燕明:中国国籍,身份证:330106196402073016
三、买卖业务标的根基情形
1、浙江锦天房地产开发股份有限公司住所:杭州市葛岭路 1号二楼法人代表:王国龙注册成本:2000万元公司范例:有限责任公司策划领域:房地产开发策划、物产打点、修建质料、装饰材2料、水暖器械的销售。
该公司制止 2010年 10月 31日未经审计的管帐报表反应,公司总资产 50294.22万元,负债合计 52344.42万元,全部者权益-2050.20万元。
本次买卖业务股权不存在包管、抵押、质押及其他任何限制转让的情形,无涉及该项股权的诉讼、仲裁或司法逼迫执行及其他重大争议事项。
本次受让后,水利置业持有锦天房地产 99%的股权。
四、买卖业务的首要内容及定价情形
按照公司四届五次姑且董事会通过的《关于控股子公司浙江
钱江水利置业投资有限公司收购郑燕明先生持有的浙江锦天房地产开发有限公司 36%股权》的议案,及 2011年 1月 25日水利置颐魅召
开的董事会决策,水利置业与天然人郑燕明先生于2011年2月
25日正式签订股权转让协议,坤元资产评估有限公司出具坤元评报{2011}22号《资产评估陈诉书》,以 2010年 10月 31日为评估基准日,根据锦天房产公司提供的 2010年 10月 31日未经审计的的管帐报表反应,锦天房产公司资产的账面代价合计为502,942,229.52元,负债合计为 523,444,225.35元,股东权益为-20,501,995.83元。
以资产基本法评估,锦天房产公司的资产、负债及股东所有权益的评估功效为:资产评估代价 884,927,172.14元,评估增值 381,984,942.62元,增值率为 75.95%;股东所有权益评估代价为 361,482,946.79元,评估增值 381,984,942.62元,增值率3为 1,863.16%。
以收益法评估,采取收益法对锦天房产公司股东所有权益代价的评估功效为 362,819,357.00元。
两种要领评估功效颠末较量,坤元资产评估有限公司最终采取资产基本法功效 361,482,946.79元作为锦天房产公司股东所有权益的评估值。
上述评估为本次收购作价依据,以 1亿元人民币收购锦天房产公司 36%股权。按照协议,收购股权付出方法为:水利置业自本协议签署之日起五个事变日内付出给天然人郑燕明先生 6000万元人民币,方针公司将 36%股份转让治理落成商变换手续后十个事变日内,水利置业再付出转让方人民币 4000万元。
五、收购资产的目的和对公司的影响
本次股权收购后,有利于公司落实董事会的策划思绪,有利
于水利置业的成长。
六、备查文件
1、钱江水利公司四届五次姑且董事会决策;
2、《股权收购协议》;
3、公司独立董事的独立意见书;
4、坤元资产评估有限公司坤元评报{2011}22号《资产评估陈诉》;
5、浙江钱江水利置业投资有限公司董事会决策;

特此告示。
钱江水利开发股份有限公司董事会
2011年 2月 25日4浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目资 产 评 估 报 告坤元评报〔2011〕22号坤元资产评估有限公司二〇一一年一月十八日目 录注册资产评估师声明 ........................................................................................1
一、 委托方、被评估单位及其他评估陈诉使用者 ............................. 5
二、 评估目的 ........................................................... 7
三、 评估器材和评估领域 ................................................. 7
四、 代价范例及其界说 ................................................... 8
五、 评估基准日 ......................................................... 8
六、 评估假设 ........................................................... 8
七、 评估依据 ........................................................... 8
八、 评估要领 .......................................................... 10
九、 评估措施实行历程和情形 ............................................ 11
十、评估结论 ........................................................... 23
十一、出格事项声名 ..................................................... 25
十二、评估陈诉使用限制声名 ............................................. 26资产评估陈诉附件
一、委托方和被评估单位的理睬函 ......................................... 27
二、具名注册评估师理睬函 ............................................... 29
三、评估项目构成员名单 ................................................. 30
四、评估机构法人营业执照 ............................................... 31
五、评估机构及具名注册评估师资格证书 ................................... 32
六、委托方和被评估单位法人营业执照 ..................................... 36
七、被评估单位基准日资产负债表 ......................................... 38
八、评估器材涉及的首要权属证明资料 ..................................... 39
九、关于收购锦天房产公司部分股权事件集会会议纪要 ........................... 55
十、评估业务约定书 ..................................................... 56评估功效汇总表及明细表 ...............................................................................60浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中,遵循有关法令礼貌和资产评估准则,固守独立、客观和合理的原则,按照我们在执业历程中网络的资料,评估陈诉告诉的内容是客观的,并对评估结论公道性包袱相应的法令责任。
二、评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;所提供资料的真实性、正当性、完整性,适当使用评估陈诉是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系;与相关当事方没有现存可能预期的好处干系,对相关当事方不存在成见。
四、我们根据有关准则的要求对评估陈诉中的评估器材及其所涉及资产举办了须要的现场观测;我们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷,对评估器材及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练。但评估陈诉不能作为对评估器材及相关资产的法令权属简直认和担保。
五、我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的限制,评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。
1 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目资产评估陈诉坤元评报〔2011〕22号摘 要以下内容摘自评估陈诉正文,欲相识本评估项目的具体情形和公道领略评估结论,该当当真阅读评估陈诉正文。
一、委托方和被评估单位及其他评估陈诉使用者本次资产评估的委托方为浙江钱江水利置业投资有限公司(以下简称“水利置业公司”),本次资产评估的被评估单位为浙江锦天房地产开发有限公司(以下简称“锦天房产公司”)。
按照《资产评估业务约定书》,本评估陈诉使用者为委托方及本次拟实行经济行为所涉各相关当事方。
二、评估目的按照水利置业公司 2010年 10月 28日关于收购锦天房产公司部分股权事件集会会议纪要,水利置业公司拟收购锦天房产公司股权,为此需要对锦天房产公司的股东所有权益代价举办评估。
本次评估目的是为该经济行为提供锦天房产公司股东所有权益代价的参考依据。
三、评估器材和评估领域评估器材为锦天房产公司的股东所有权益。
评估领域为锦天房产公司的所有资产及相关负债,包罗活动资产、非活动资产(包罗耐久股权投资、装备类牢靠资产、其他无形资产)及活动负债和非活动负债。
根据锦天房产公司提供的 2010年 10月 31日未经审计的管帐报表反应,锦天房产公司资产的账面代价合计为 502,942,229.52元,负债合计为 523,444,225.35元,股2 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉东权益为-20,501,995.83元。
四、代价范例及其界说本次评估的代价范例为市场代价。
市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的情形下,评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。
五、评估基准日评估基准日为 2010年 10月 31日。
六、评估要领按照评估器材、代价范例、资料网络情形等相关前提,别离采取资产基本法和收益法举办评估。
七、评估结论
1、资产基本法评估功效在本陈诉所展现的假设条件前提基本上,锦天房产公司的资产、负债及股东所有权益的评估功效为:
资产账面代价 502,942,229.52元,评估代价 884,927,172.14元,评估增值381,984,942.62元,增值率为 75.95%;
负债账面代价 523,444,225.35元,评估代价 523,444,225.35元;
股东所有权益账面代价-20,501,995.83元,评估代价 361,482,946.79元,评估增值 381,984,942.62元,增值率为 1,863.16%。
2、收益法评估功效在本陈诉所展现的假设条件前提基本上,采取收益法对锦天房产公司股东所有权益代价的评估功效为 362,819,357元。
3、两种要领评估功效的较量说明和评估代价简直定锦天房产公司股东所有权益代价采取资产基本法的评估功效为361,482,946.79元 , 收 益 法 的 评 估 结 果 为 362,819,357.00元 , 两 者 相 差1,336,410.21元,差异率为 0.37%,二者存在必然差异。说明原因首要是两种评估要领思量的角度差别,收益法是从企业的将来赢利手段角度思量的,资产基本法是从资产的再取得途径思量的。
3 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉我们以为,本次委估资产首要为房地产类存货,资产基本法对其首要采取了静态假设开发法,即在评估基准日时,假设公司开发完成后按现时的市场价值和后续开发本钱,扣减税费、利钱、利润而获得其代价。而收益法是对企业将来的销售和开发本钱举办公道预测,通过将来净现金流入折现加总得出评估结论。房地产开发企业,因开发支出、预售价值及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时刻及历程均受诸多身分的影响(诸如宏观形势、行业成长状况、供求干系、销售计策、购房者心理等等),尤其是房地产项目公司策划限期相对制造业来说很短,收益法中将来不确定身分的改观对评估功效会发生较大的影响。采取静态假设开发法评估,则可以停止上述不确定身分的影响。故最终选取资产基本法得出的评估值作为最终评估功效。
因此,本次评估最终采取资产基本法评估功效 361,482,946.79元作为锦天房产公司股东所有权益代价的评估值。
八、评估结论的使用有效期本评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日 2010年 10月 31日起至 2011年 10月 30日止。
坤元资产评估有限公司法 定 代 表 人:
注册资产评估师:
陈诉日期:二○一一年一月十八日4 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目资产评估陈诉坤元评报〔2011〕22号浙江钱江水利置业投资有限公司:
坤元资产评估有限公司接管贵公司委托,按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则,别离采取资产基本法和收益法,根据须要的评估措施,对贵公司拟收购浙江锦天房地产开发有限公司股权涉及的该公司股东所有权益在 2010年 10月31日的市场代价举办了评估。现将资产评估情形陈诉如下:
一、委托方、被评估单位及其他评估陈诉使用者(一) 委托方轮廓
1、名称:浙江钱江水利置业投资有限公司(以下简称“水利置业公司”)
2、住所:杭州市拱墅区祥符镇祥园路33号3楼
3、法定代表人:张棣生
4、注册成本:壹亿陆仟万元人民币
5、公司范例:有限责任公司
6、企业法人营业执照注册号:330000000014710
7、发照构造:浙江省工商行政打点局
8、策划领域:实业投资、房地产投资,建材、电器、通信装备的销售,水资源开发、收集信息工程、环境工程及相关业务的咨询处事。
(二) 被评估单位轮廓一) 企业名称、范例与组织形式
1、名称:浙江锦天房地产开发有限公司(以下简称“锦天房产公司”)
2、住所:杭州市葛岭路1号二楼
3、法定代表人:王国龙5 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉
4、注册成本:贰仟万元
5、公司范例:有限责任公司
6、企业法人营业执照注册号:330000000021174
7、发照构造:浙江省工商行政打点局
8、策划领域:房地产开发策划、物产打点;修建质料、装饰质料、水暖器械的销售。
9、汗青沿革:锦天房产公司创立于 2003年 2月 25日,注册成本 1000万元,2003年 11月股东会决策,同意增资 1000万元,钱江水电控股有限公司(浙江钱江水利置业投资有限公司前身)成为股东。锦天房产公司于 2003年 2月至 2010年 12月之间,颠末股权变换,制止评估基准日,锦天房产公司的股权结构如下:
股东名称 出资额(万元) 出资比例浙江钱江水利置业投资有限公司 1260 63%浙江天泓投资有限公司[注] 740 37%合计 2,000 100%[注] 浙江天泓投资有限公司系郑燕明一人投资企业。
二) 公司前3年及制止评估基准日的资产、负债状况及策划业绩见下表:
单位:人民币元项目名称 2007年 2008年 2009年 基准日活动资产 107,089,062.82 174,991,950.09 265,515,694.58 439,578,767.56非活动资产 488,058.94 55,080,191.54 52,855,954.71 63,363,461.96耐久投资 61,000,000.00牢靠资产 435,176.26 22,847,361.44 24,071,598.90 2,335,886.50无形资产 52,882.68 32,232,830.10 28,784,355.81 27,575.46资产总计 107,577,121.76 230,072,141.63 184,823,758.15 502,942,229.52活动负债 85,372,701.07 221,598,141.07 86,454,652.43 223,444,225.35非活动负债 250,000,000.00 300,000,000.00负债合计 85,372,701.07 221,598,141.07 336,454,652.43 523,444,225.35全部者权益合计 22,204,420.69 8,474,000.56 -18,083,003.14 -20,501,995.83营业收入 20,850,164.00 3,591,241.30 4,156,937.08 528,500.00净利润 2,889,649.85 -13,730,420.13 -26,557,003.70 -9,506,439.20除基准日的财务报表未经审计外,上述年度的财务报表均已经注册管帐师审计,且均出具了无保存意见的审计陈诉。被评估单位下设本部和第一分公司,企业管帐报表由上述二级核算单位的报表汇总并经归并抵销得出。
6 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉(三) 委托方与被评估单位的干系委托方为被评估单位的控股股东。
(四) 其他评估陈诉使用者按照《资产评估业务约定书》,本评估陈诉使用者为委托方及本次拟实行经济行为所涉各相关当事方。
二、评估目的按照水利置业公司 2010年 10月 28日关于收购锦天房产部分股权事件集会会议纪要,水利置业公司拟收购锦天房产公司股权,为此需要对锦天房产公司的股东所有权益代价举办评估。
本次评估目的是为该经济行为提供锦天房产公司股东所有权益代价的参考依据。
三、评估器材和评估领域评估器材为锦天房产公司的股东所有权益。
评估领域为锦天房产公司的所有资产及相关负债,包罗活动资产、非活动资产(包罗耐久股权投资、装备类牢靠资产、其他无形资产)及活动负债和非活动负债。
根据锦天房产公司提供的 2010年 10月 31日未经审计的管帐报表反应,锦天房产公司资产的账面代价合计为 502,942,229.52元,负债合计为 523,444,225.35元,股东权益为-20,501,995.83元。详细内容如下:
项 目 账面代价(元)
一、活动资产 439,578,767.56
二、非活动资产 63,363,461.96耐久股权投资 61,000,000.00牢靠资产 2,335,886.50无形资产 27,575.46资产总计 502,942,229.52
三、活动负债 223,444,225.35
四、非活动负债 300,000,000.00负债合计 523,444,225.35全部者权益合计 -20,501,995.83委托评估器材和评估领域与上述经济行为涉及的评估器材和评估领域一致。
7 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉
四、代价范例及其界说本次评估的代价范例为市场代价。
市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的情形下,评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。
五、评估基准日为使得评估基准日与拟举办的经济行为和评估事变日靠近,确定以 2010年 10月 31日为评估基准日,并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
六、评估假设
1、买卖业务假设:假设评估器材已经处在买卖业务历程中。
2、公然市场假设:假设评估器材拟进入的市场为一个充实发家与完善的市场,即公然市场,评估器材在公然市场上实现的交流代价隐含着市场对该评估器材在当时前提下有效使用的社会认同。
3、项目策划假设:假设被评估单位开发完成现有项目后不再一连策划。
4、被评估单位的策划打点职员遵法尽职,所提供的资料真实、完整、正当,汗青财务资料所采取的管帐政策在重要方面根基一致。
七、评估依据(一) 经济行为依据
1、水利置业公司 2010年 10月 28日关于收购锦天房产部分股权事件集会会议纪要;
2、资产评估业务约定书。
(二) 法令礼貌依据
1、国务院 1991年 11月 16日 91下令《国有资产评估打点步伐》;
2、国务院国有资产监督打点委员会第 12下令《企业国有资产评估打点暂行步伐》(国务院国有资产监督打点委员会令第 3号);
3、国务院国有资产监督打点委员会国资委产权[2006]274号《关于增强企业国有资产评估打点事变有关问题的关照》;
4、《企业国有产权转让打点暂行规定》(国务院国有资产监督打点委员会令第 3号);
8 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉
5、2008年 10月 28日第 5号主席令发布的《中华人民共和国企业国有资产法》(2008年 10月 28日第十一届世界人民代表大会常务委员会第五次集会会议通过);
6、《公司法》、《条约法》;
(三) 评估准则依据
1、财政部以财企[2004]20号文宣布的《资产评估准则--根基准则》和《资产评估职业道德准则--根基准则》;
2、中国注册管帐师协会以会协[2003]18号文宣布的《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》;
3、中国资产评估协会以中评协[2004]134号文宣布的《企业代价评估指导意见》;
4、中国资产评估协会以中评协[2007]189号文宣布的《资产评估准则—评估陈诉》、《资产评估准则—评估措施》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—事变稿本》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估准则—呆板装备》;
5、中国资产评估协会以中评协[2008]218号文宣布的《企业国有资产评估陈诉指南》;
6、《房地产估价类型》GB/T 50291-1999(1999年 1月 12日颁布)。
(四) 权属依据
1、锦天房产公司提供的企业法人营业执照、公司章程和验资陈诉;
2、与资产及权力的取得及使用有关的经济条约、协议、资金拨付证明(凭据)、管帐报表及其他管帐资料;
3、建树用地筹划许可证、国有地皮使用权出让条约、国有地皮使用证、建树工程筹划许可证、修建工程施工许可证、商品房预售许可证、车辆行驶证等权属证明;
4、耐久投资协议、有关股权划转和转让文件、持股证明文件;
5、其他产权证明文件。
(五) 取价依据
1、锦天房产公司提供的委托评估资产清查明细表及相关的管帐资料;
2、锦天房产公司提供的条约、发票、工程预决算等原始资料;
3、锦天房产公司提供的项目开发本钱预测说明陈诉;
4、锦天房产公司提供的拟开发项目可销售面积统计表、开发进度打算及销售计9 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉划表;
5、锦天房产公司项目地址地的房地产市场价值的观测资料;
6、锦天房产公司提供的公司汗青策划资料、策划筹划和收益预测资料;
7、《世界资产评估价值信息》、《世界汽车报价及评估》、《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》及财政部、国度税务总局相关购置税的关照;及其他市场价值资料、询价记录;
8、财政部财税[2008]170号《国度税务总局关于世界实行增值税转型改良多少问题的关照》;国务院令第 538号《中华人民共和国增值税暂行条例》;财政部、国度税务总局令第 50号《中华人民共和国增值税暂行条例实行细则》;其他税收相关礼貌;
9、浙江省人民当局及相关当局部门颁布的有关政策、规定、实行步伐等礼貌文件;

10、行业统计资料、市场成长及趋势说明资料、类似业务公司的相关资料;

11、相关行业及市场容量、市场远景、定价计策及将来营销方法等资料;

12、从“Wind 资讯”终端查询的相关数据。

13、评估专业职员对资产核实、勘测、检测、说明等所汇集的佐证资料;

14、其他资料。
八、评估要领依据现行资产评估准则及有关规定,企业代价评估的根基要领有:资产基本法、市场法和收益法。
由于房地产项目的地域特点很明明,别墅项目开发公司在临安没有类似的买卖业务案例,故本次评估不宜用市场法。
锦天房产公司将来收益可以或许公道预测,与企业将来收益的风险程度相对应的收益率也能公道估算,与企业将来收益的风险程度相对应的收益率也能公道估算,团结本次资产评估的器材、评估目的和评估师所网络的资料,确定别离采取资产基本法和收益法对委托评估的锦天房产公司的股东所有权益代价举办评估。
资产基本法是指在公道评估企业各项资产代价和负债的基本上确定评估器材代价的评估要领。它是以重置各项出产要素为假设条件,按照委托评估的分项资产的详细情形选用相宜的要领别离评定估算各分项资产的代价并累加求和,再扣减相关10 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉负债评估值,得出股东所有权益的评估代价。
收益法是指通过将被评估企业预期收益成本化或折现以确定评估器材代价的评估要领。它是按照企业将来预期收益,按恰当的折现率将其换算成现值,并以此收益现值作为股东所有权益的评估代价。
九、评估措施实行历程和情形(一) 评估措施总体实行历程本项资产评估事变于 2010年11月15日开始,2011年1月18日正式出具评估陈诉。
整个评估事变分五个阶段举办:
一) 接管委托阶段
1、项目观测与风险评估,明晰评估业务根基事项,确定评估目的、评估领域和器材、评估基准日;
2、接管委托方的资产评估项目委托,签订业务约定书;
3、拟定资产评估事变打算;
4、构成项目小组,并对项目构成员举办培训。
二) 资产清审核实阶段
1、评估机构按照资产评估事变的需要,向被评估单位提供资产评估申报表表样,并协助其举办资产清查事变;
2、相识被评估单位根基情形及委估资产状况,并网络相关资料。
3、审视察对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料;
4、按照资产评估申报表的内容举办现场核实和勘测,查阅资产购建、运行、维修等相关资料,并对资产状况举办勘查、记录;
5、查阅委估资产的产权证、条约、发票等产权证明资料,核实资产权属情形;
6、网络房地产行业资料,相识被评估单位的竞争优势和风险;
7、网络并磨练资产评估所需的其他相关资料。
三) 评定估算阶段
1、按照委估资产的现实状况和特点,制订种种资产的详细评估要领;
2、开展市场调研、询价事变;
3、对委估资产举办评估,测算其评估代价;
4、按照被评估单位提供的将来策划收益预测表,团结被评估单位的现真相形,11 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉查阅有关资料,汇集相关评估要领、假设和参数,选择评估途径和详细计较要领,获得评估功效。
四) 功效汇总阶段
1、说明并汇总分项资产的评估功效,搜集评估稿本;
2、撰写评估声名和评估陈诉;
3、征求有关各方意见;
4、内部复核,验证评估功效;
5、评估功效的说明调解和评估陈诉的完善。
五) 出具陈诉阶段2011年1月18日,正式出具评估陈诉。
(二) 资产基本法评估中详细资产、负债评估措施实行情形资产基本法是指在公道评估企业各项资产代价和负债的基本上确定评估器材代价的评估要领。它是以重置各项出产要素为假设条件,按照委托评估的分项资产的详细情形选用相宜的要领别离评定估算各分项资产的代价并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东所有权益的评估代价。详细历程声名如下。
一) 活动资产
1、货币资款子币资金包罗库存现金、银行存款和其他货币资金,评估职员通过对库存现金举办盘货和查阅银行对账单、调理表及对所有银行存款余额举办函证等,按财务管帐制度核实,未发明不符情形。在货币资金评估中,对付人民币现金、存款和其他货币资金,按核实后账面值作为评估值。
2、预付账款、其他应收款和相应幻魅账筹备对有关明细账和总账举办了查对,对金钱的形成原因、账龄、债务人的资信情形等举办了观测,并举办了函证,对金钱或货品收回的大概性举办说明,按照每笔金钱大概收回的数额确定评估值。
预付金钱首要为企业预付的电梯款、工程款、租赁费等。按照所能收回的相应货品或处事,以能形成的资产或权益的代价确定评估值。评估职员查阅了双方签订的购货协议、付款凭据等原始凭据及明细账和总账,账账、账表相符,并对客户诺言举办相识,以确信金钱所对应的货品或权力是否可以收回。经评估职员核实,期12 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉后可以或许实现其相应的资产或权益,故以经核实后账面值确以为评估值。
其他应收款,首要为定金、代付电费、小我私家借钱等。评估职员通过磨练凭据、相关协议等相关资料的要领,确定债权的存在。评估时,对付大概有部分不能回收或有回收风险的金钱,评估职员举办了说明计较,预计其幻魅账丧失金额与应计提的幻魅账筹备差异不大,故将相应的幻魅账筹备金额确以为预估幻魅账丧失,该部分其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估幻魅账丧失后的净额。
企业按财务制度规定计提的幻魅账筹备评估为零。
3、存货存货包罗开发产物、开发本钱。

(1) 开发产物采取市场代价倒扣法举办评估。已经签署商品房销售(预售)条约的按照条约确定开发产物销售金额,尚未签署商品房销售(预售)条约的首要采取市场较量法确定开发产物销售金额,在此基本上扣除相关税费和恰当比例的利润确定评估值。
本次评估中的开发产物为公司 2005年开发完成锦天都市花圃项目的部分未售车位和柴间。由于项目已经落成并交付使用,企业对工程本钱已完成结算,故本次对开发产物采取以下要领举办评估:未售的车位和柴房参考近期已销售车位和柴房的销售单价确定估量售价,根据房源估量售价扣除销售用度、销售税金及附加、地皮增值税、估量的企业所得税和恰当利润后的余额确定开发产物评估值。
详细计较下列公式如下:
评估代价=开发产物销售金额-销售用度-销售税金及附加-地皮增值税-企业所得税-恰当数额的净利润(按照销售情形确定)
(2) 开发本钱开发本钱为位于临安青山湖太阳湾锦天岛上项目的开发本钱支出。列入本次评估领域的开发本钱为项目的地皮购置用度、成本化利钱以及开发前期筹备费、开发间接费、主体修建工程费等支出。
思量到项目已取适合地筹划部门核定的筹划建树指标,均为在建开发房地产项目,周边原有开发项目较多,可比性较强,具备选用假设开发法的前提,故选用假设开发法确定开发项目评估值。 假设开发法(静态)的根基道理是以房地产按筹划用途、前提开发后预期可得到的代价为基本,扣除尚需付出开发本钱、投资利钱、13 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉销售税费及公道的续建开发利润,计较出开发项目代价。计较公式为:
评估代价=税前评估代价-所得税-投资利润税前评估代价=开发后房地产代价-后续开发本钱-销售用度-打点用度-销售税金及附加-地皮增值税-投资利钱详细测算步调 a.观测待开发房地产的根基情形; b.选择最佳的开发操作方法;
c.预计开发建树期; d.预测开发完成后的房地产代价; e.估算开发本钱、投资利钱、销售税费、开发利润; f.确定开发本钱评估值。
二) 非活动资产
1、耐久股权投资我们查阅了上述股权投资的协议、章程、验资陈诉、企业法人营业执照等资料,相识了被投资单位的出产策划情形,获取了被投资单位制止 2010年 10月 31日的未经审计的管帐报表。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
评估时,对付投资全资子公司的股权投资,本次按同一标准、同一基准日对被投资单位举办现场核实和评估,以子公司评估后的股东权益中锦天房地产公司所占份额为评估值(详见本评估声名附件一、二),计较公式为:
耐久股权投资评估代价=被投资单位评估后的股东权益×股权比例
2、装备类牢靠资产按照本次资产评估的目的、相关前提和委估装备的特点,确定首要采取本钱法举办评估。
本钱法是指起首估测在评估基准日从头制作一个与评估器材沟通的资产所需的本钱即重置本钱,然后估测被评估资产存在的各类贬值身分,并将其从重置本钱中予以扣除而获得被评估资产代价的要领。根基公式为:
评估代价=重置代价×综合成新率1)重置代价的评定重置代价由装备现行购置价、运杂费、安装调试费、建树期打点费和成本化利钱以及其他用度中的多少项构成。
A.现行购置价a.对电脑、传真机及其他办公装备则通过向销售商询价等确认现行购置价。
b.车辆:通过上网查询、查阅《世界汽车报价及评估》等资料确定现行购置价。
14 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉B.相关用度按照装备的详细情形别离确定如下:
a.运杂费等其他相关用度:因本次委估装备均为办公装备,故不思量运杂费等其他相关用度。
b.车辆用度:车辆的相关用度思量购置附加税和和证照杂费。
C. 重置代价重置代价=现行购置价+运杂费+安装调试费+建树期打点费+资金本钱2)成新率简直定按照各类装备特点及使用情形,确定装备成新率。
A.本次委估装备首要为电脑、传真机等办公装备,首要以使用年限法为基本,团结装备的使用维修和外观近况,确定成新率。对更新换代速率、成果性贬值快的电子装备,思量技能更新快所造成的经济性贬值身分。
年限法计较公式=尚可使用年限/经济耐用年限×100%B.车辆的成新率以使用年限法为基本,并思量车辆的已行驶里程、维护保养情形等综合评定。
3、无形资产—其他无形资产无形资产—其他无形资产,系公司购入的用友财务软件和明源销售软件的摊销余额。我们查阅了相关账簿、凭据,相识上述无形资产的此刻使用情形,并对账面摊销情形举办了复核。按财务管帐制度核实,发明按企业管帐政策计较的应摊销金额与企业现实摊销额无差异。评估时,由于上述软件期后尚存在对应的代价或权力,以按企业管帐政策计较后的摊余额为评估代价。
三) 负债负债为活动负债和非活动认真,包罗应付账款、预收金钱、应付职工薪酬、应交税费、应付利钱、其他应付款及耐久借钱。通过查对明细账与总账的一致性、对金额较大的发放函证、查阅原始凭据等相关资料举办核实。经核实,以评估目的实现后的产权全部者现实需要包袱的负债项目及金额确定评估值。
(三) 收益法评估中详细项目评估措施实行情形收益法是指通过将被评估资产的预期收益成本化或折现以确定评估器材代价的评估要领。它是按照资产将来预期收益,按恰当的折现率将其换算成现值,并以此15 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉收益现值作为委托评估资产的评估代价。
一) 收益法的的应用条件
1、投资者在投资某个企业时所付出的价值不会高出该企业(或与该企业相当且具有平等风险程度的同类企业)将来预期收益折算成的现值。
2、可以或许对企业将来收益举办公道预测。
3、可以或许对与企业将来收益的风险程度相对应的收益率举办公道估算。
二) 收益法的模子团结本次评估目的和评估器材,采取折现现金流法确定股权现金流评估值,并说明公司非策划性资产、溢余资产的代价,对股权现金流评估值举办批改确定公司的股东所有权益代价。详细公式为:
股权代价=股权现金流评估值+非策划性资产评估代价+溢余资产评估代价本次评估采取分段法对股东的收益举办预测,即将企业将来收益分为明晰的预测期时代的收益。计较公式为:
nCFEt股权现金流评估值 = ∑t =1(1+ rt )t式中:n——明晰的预测年限CFEt ——第 t 年的股权现金流r——权益成本本钱t——将来的第 t 年Pn ——第 n 年今后的持续代价股权现金流=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量+筹资勾当现金净流量。
三) 收益期与预测期简直定制止评估基准日锦天房产公司已取得 8宗地皮,正待开发,尚有 1宗地皮已取得成交确认书和出让条约,尚未取得《国有地皮使用证》,整个项目的筹划计划根基完成,故本次评估对锦天房产公司整个开发项目的情形举办测算,假设锦天房产公司收益年限为项目开发完毕为止。按照评估假设及锦天房产公司今朝项目的销售进度预测,本次评估的收益年限采取有限年限,按照房地产开发企业现有开发项目及地皮储蓄情形,以及将来开发打算,预测期至现有项目完成开发后一年,后延一年16 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉首要是思量到房地产品业销售相对付房地产开发有必然滞后,即估量到锦天房产公司锦天岛上项目开发完毕为止。锦天岛上项目估量于 2014年底所有交付,故本次评估在思量锦天房产公司销售进度及期后的清理事项,本次评估确定的收益期估量到2015年。
四) 现金流的预测团结评估器材情形,本次评估中的预期收益采取股权现金流量。
股权现金流=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量+筹资勾当现金净流量
1、策划勾当发生的现金流量预测
(1) 策划勾当现金流入预测1) 销售商品、提供劳务收到的现金(房地产销售现金流入)A、项目销售打算及销售价值对付开发产物锦天都市花圃的存量车位、柴间和锦天岛上项目的开发房源,按照锦天房产公司的销售打算并团结对临安青山湖当地的房地产市场说明,估量 2011年开始销售,2014年公司的开发房源所有销售完毕,2015年收回所有金钱。
项目开发房源按照公司的最新销售定价、最近售价情形、周围类似房产市场观测情形,采取市场法说明晰定房产估量可实现售价。
B、销售商品、提供劳务收到的现金(房地产销售现金流入)按照公司的现实收款情形,对付锦天都市花圃(仅在第一年销售完成)和锦天岛上开发房源,估量每年销售条约金额的 10%于下个管帐年度收到,销售当年收到总销售条约金额的 90%。
2) 收到的其他与策划勾当有关的现金对付期中及期末营运资金的回收,除公司在基准日持有的货币资金于 2010年尾回收,计 23,129,697.57元;思量到 2015年锦天房产公司不再一连策划,因此占用的借钱等其他应收款到期可以回收,计入 2015年收到的其他与策划勾当有关的现金。
3) 策划勾当现金流入小计即为销售商品、提供劳务收到的现金与收到的其他与策划勾当有关的现金合计。

(2) 策划勾当现金流出预测1) 购买商品、接管劳务付出的现金(房地产开发明金流出)17 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉锦天岛上样板房根基结顶,仅付出少量本钱,锦天岛上剩余的开发项目参考类似衡宇的本钱支出。
在核实锦天房产公司账面支出的基本上,按照开发制作打算,估量剩余部分的本钱在今后年度的付款进度。
2) 付出的各项税费A、营业税金及附加营业税金及附加首要为营业税、水利建树专项资金、教诲费附加、城建税、印花税等,按照当地房地产公司税收政策,同时团结类似房地产公司税费征收情形,锦天房产公司项目预售现金流入需缴纳营业税(收入的 5%)、水利建树专项资金(收入的 0.1%)、教诲费附加(营业税的 3%)、处所教诲费附加(营业税的 2%)、城建税(营业税的 5%)、印花税(收入的 0.05%),综合取为销售收入的 5.65%。
按照锦天房产公司各年的收入测算及税金比例计较各年的营业税金及附加。
B、地皮增值税评估中假设各项目直至销售完毕后举办地皮增税清理,先按照当地房地产公司税收政策及锦天房产公司的预缴比例计较各年预缴的地皮增值税,项目完成后根据纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计较应缴地皮增值税。对付各年地皮增值税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后分次补交。
C、所得税税前利润=销售收入-销售本钱-销售税金及附加-销售用度-打点用度+其他业务利润所得税清理值=税前利润×所得税率假设各项目直至销售完毕后举办所得税清理,先按照当地房地产公司税收政策及公司的预缴比例计较各年预缴的所得税。并对付各年所得税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后分次补交。
D、付出的各项税费付出的各项税费为销售税金及附加、地皮增值税及所得税等税费各年现金流出的合计数。
3) 付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金A、销售用度现金流出预测18 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉房地产销售用度首要由两部分构成,即广告宣传费及其他用度。广告宣传费是公司为了促销而举办的广告、展会等方面的用度,其他用度首要指办公用度、销售职员人为、售楼部装修等。
各年销售用度按照公司销售打算及现实策划情形并团结房地产行业情形举办预测。
B、打点用度现金流出预测打点用度首要包罗人为福利费及其他打点费(业务招待费、办公费、通信用度、审计评估法令事宜费、折旧摊销等)。
锦天房产公司职员数量按照现实需要并团结着实际情形举办预测;对付其人为、福利费及保险费按锦天房产公司在基准日的现实金额,以每年递增 5%测算。
其他用度(业务招待费、办公费、通信用度、审计评估法令事宜费、折旧摊销等)根据公司各年的打点需要综合确定。
由于打点用度现金流出需要在打点用度基本上思量扣除折旧费等非现金流出,对付折旧费的计较,按照锦天房产公司基准日牢靠资产折旧情形计较而得。
C、其他与策划勾当有关的现金其他与策划勾当有关的现金系在基准日的应付职工薪酬,计入 2010年尾付出的其他与策划勾当有关的现金。
4) 策划勾当现金流出小计即为购买商品、接管劳务付出的现金、付出的各项税费、付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金的各年合计数。

(3) 策划勾当发生的现金流量净额预测将来各期策划勾当发生的现金流量净额为各年策划勾当现金流入与各年策划勾当现金流出的差额。
2、投资勾当发生的现金流量预测
(1) 现金流入预测投资勾当现金流入首要为处理牢靠资产收到的现金。系 2015年估量处理装备所得。

(2) 现金流出预测投资勾当现金流出为估量牢靠资产的更新支出。评估中按照公司打点需要对办19 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉公装备的更新需要举办了预测。

(3) 投资勾当发生的现金流量净额预测将来各期投资勾当发生的现金流量净额为各年投资勾当现金流入与各年投资勾当现金流出的差额。
3、筹资勾当发生的现金流量
(1) 借钱所收到的现金预测按照锦天房产公司的筹资打算测算其需借入的金钱.
(2) 送还债务所付出的现金按照锦天房产公司各年的资金需求及现金流测算各年可以送还的金额。

(3) 偿付利钱所付出的现金评估职员根据各年相应的黑白期借钱利率、借钱占用限期及当年占用的借钱数量计较了成本化利钱,并相应计入各项目的开发本钱中。

(4) 筹资勾当发生的现金流量净额预测将来各期筹资勾当发生的现金流量净额为各年筹资勾当现金流入与各年筹资勾当现金流出的差额。
五) 折现率简直定
1、折现率计较公式Ke=Rf1+Beta×MRP+Rc=Rf1+Beta×(Rm- Rf1)+ Rc个中:Ke—权益成本本钱Rf1—今朝的无风险利率Rm—市场回报率Beta—权益的系统风险系数MRP—市场的风险溢价Rc—企业特定风险调解系数
2、折现率简直定
(1) 无风险酬金率简直定。
国债收益率凡是被以为是无风险的,制止评估基准日,我们查阅了部分国债市场上耐久(高出 5年)国债的买卖业务情形,并取均匀到期年收益率为无风险利率。

(2) 贝塔系数简直定20 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉通过“万得资讯谍报终端”查询,沪、深两地 30家房地产开发公司基准日四面的近 24个月的 Beta 系数,取其均匀值确定 Beta 系数。

(3) 市场风险溢价证券买卖业务指数是用来反应股市股票买卖业务的综合指标,我们别离选用上证综指和深证成指为上交所和厚交所的股票投资收益的指标,为了计较股市投资回报率,我们网络了 1996年到 2010年上述两证交所的年度指数,别离计较上证综指和深证成指的年收益率。由于几许均匀值更能适当地反应年度均匀收益率指标,我们选用几许均匀值,按照基准日两证券市场市值比例加权均匀。

(4) 企业非凡风险特定企业风险溢价暗示非系统性风险,是由于被评估单位特定的身分而要求的风险回报。它反应了被评估单位所处的竞争环境说明,包罗外部行业身分和内部企业身分,以展现被评估单位地址的行业职位,以及具有的优势和劣势。影响特定企业风险溢价的身分首要有:
A、政策风险房地产行业是干系到国计民生的行业,近几年房地产行业成长速率较快,部分区域呈现房价快速上涨的情形,为引导和类型行业的康健成长,当局相继出台了一系列财富政策和信贷政策对房地产行业举办宏观调控,出格是近期房产增速过大过快,调控政策已连续出台,部分区域房产价值已快速下降。出格是跟着地皮增值税政策的已明晰,房产开发公司利润将不行停止受到较大的影响。
可见,当局相关调控政策对房地产行业的成长有重要的影响,如公司不能按照国度的调控政策及时地对策划计策和方法作出调解,公司的盈利水平有较大下降的风险。
B、项目开发风险房地产项目开发具有投资大、开发期长、涉及相助方多的行业特性。一个项目的开发要颠末前期论证、收购地皮、筹划计划、施工打点、销售等多个环节,个中筹划计划、修建施工等环节首要由项目公司礼聘相关的专业公司举办,在整个历程中,还涉及到多个当局部门的审批和禁锢。以上各环节的变革都大概对项目周期、项目本钱和销售组成影响。
公司今朝打点职员首要为水利置业公司下派职员,跟着水利置业公司下各房产21 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉公司开发局限的不绝扩大,公司打点职员数量将严重不敷,需要尽快雇用项目开发中各环节所得当职员;同时,跟着公司局限及修建品格不绝进步的要求,公司需要进步职工的业务水平,礼聘专业的公司举办施工、计划、打点。如个中任何环节呈现问题,将对公司项目开发造成不行估计的丧失。
C、销售风险购房支出凡是占平凡消费者生平支出的较大比重,平凡消费者购房凡是采取银行按揭的方法举办,若是中国人民银行进一步进步小我私家住房商业按揭基准利率和公积金按揭贷款利率,会进步购房的按揭融资本钱,低落潜伏客户的收购力。而跟着近期当局对房地产行业一系列调控政策的出台,商品房买卖业务本钱增加,从而加大锦天房产公司的销售风险。
在销售本钱上升同时,跟着周边将来几年楼盘数量的一连增加和高品格开发商的进入,公司销售需要一连进步用度投入及销售力度,改进销售方法和计策,担保公司的开发销售进度能按打算完成D、筹资风险房地产开发属资金麋集型行业,对项目资金的筹集是房地产项目顺遂实行的重要保障,今朝项目公司首要的资金来历为成本金、银行借钱和销售回款。
公司今朝资金压力相对较大,如在建树历程中遭遇意外的坚苦而使项目建树延期,或遇市场产生重大变革,投入资金不能准期回笼,则会影响公司的内部资金筹措。而财富政策、信贷政策和成本融资市场的政策调解,和成本市场的重大颠簸,也会对公司的外部资金筹措发生影响,从而存在对公司正常策划及成长发生较大影响的风险。
E、地皮风险地皮是不行再生的天然资源,地皮储蓄是公司一连不酿成长的重要身分,而公司在取得新地皮资源的历程中大概面临地皮政策和地皮市场变革的风险。由于都市打点的需要,当局大概调解都市筹划,使公司储蓄用地所处的环境产生倒霉变革,给公司策划带来风险。
同时,公司今朝的地皮储蓄面积较大,连年开发局限及压力较大,如碰着资金、销售、开发等任何一个环节或由于房地产市场的周期性颠簸等,将很有大概使公司面临地皮闲置的风险。按照国度《地皮打点法》规定,若是公司由于资金、市场等22 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉原因未能及时开发储蓄的用地,将面临缴纳地皮闲置费乃至无偿交回地皮使用权的风险。
经综合说明,确定企业特定风险调解系数。
六) 其他资产的评估代价简直定
1、溢余资产代价简直定溢余资产是指出产策划中不需要的资产,如多余现金、有价证券、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。在本次评估时,因思量企业项目开发完成后不再策划,已将报表反应的资产、负债按其发生现金流的大概性的时刻统一计入相关现金流量中,不再单独思量溢余资产。
2、非策划性资产资产和非策划性负债代价简直定非策划性资产或负债是指对主营业务没有直接“孝敬”或临时不能为主营“孝敬”的资产或负债。
本次评估,对锦天房产公司部属两家全资非房地产开发公司-杭州锦湖渡假村有限公司和杭州锦天物业打点有限公司的将来收益未在现金流预测历程思量,本次评估将上述耐久股权投资作为非策划性资产处理赏罚,并以其在资产基本法下的评估代价作为非策划性资产评估代价。
十、评估结论
1、资产基本法评估功效在本陈诉所展现的假设条件前提基本上,锦天房产公司的资产、负债及股东所有权益的评估功效为:
资产账面代价 502,942,229.52元,评估代价 884,927,172.14元,评估增值381,984,942.62元,增值率为 75.95%;
负债账面代价 523,444,225.35元,评估代价 523,444,225.35元;
股东所有权益账面代价-20,501,995.83元,评估代价 361,482,946.79元,评估增值 381,984,942.62元,增值率为 1,863.16%。
资产评估功效汇总如下表: 金额单位:人民币元项 目 账面代价(元) 评估代价 增减值 增值率%
一、活动资产 439,578,767.56 802,655,790.72 363,077,023.16 82.60
二、非活动资产 63,363,461.96 82,271,381.42 18,907,919.46 29.8423 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉耐久股权投资 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.67牢靠资产 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.61无形资产 27,575.46 27,575.46资产总计 502,942,229.52 884,927,172.14 381,984,942.62 75.95
三、活动负债 223,444,225.35 223,444,225.35
四、非活动负债 300,000,000.00 300,000,000.00负债合计 523,444,225.35 523,444,225.35全部者权益合计 -20,501,995.83 361,482,946.79 381,984,942.62 1,863.16评估结论按照以上评估事变得出,具体情形见评估明细表。
2、收益法评估功效在本陈诉所展现的假设条件前提基本上,采取收益法对锦天房产公司股东所有权益代价的评估功效为 362,819,357元。
3、两种要领评估功效的较量说明和评估代价简直定锦天房产公司股东所有权益代价采取资产基本法的评估功效为361,482,946.79元 , 收 益 法 的 评 估 结 果 为 362,819,357.00元 , 两 者 相 差1,336,410.21元,差异率为 0.37%,二者存在必然差异。说明原因首要是两种评估要领思量的角度差别,收益法是从企业的将来赢利手段角度思量的,资产基本法是从资产的再取得途径思量的。
我们以为,本次委估资产首要为房地产类存货,资产基本法对其首要采取了静态假设开发法,即在评估基准日时,假设公司开发完成后按现时的市场价值和后续开发本钱,扣减税费、利钱、利润而获得其代价。而收益法是对企业将来的销售和开发本钱举办公道预测,通过将来净现金流入折现加总得出评估结论。房地产开发企业,因开发支出、预售价值及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时刻及历程均受诸多身分的影响(诸如宏观形势、行业成长状况、供求干系、销售计策、购房者心理等等),尤其是房地产项目公司策划限期相对制造业来说很短,收益法中将来不确定身分的改观对评估功效会发生较大的影响。采取静态假设开发法评估,则可以停止上述不确定身分的影响。故最终选取资产基本法得出的评估值作为最终评估功效。
因此,本次评估最终采取资产基本法评估功效 361,482,946.79元作为锦天房产公司股东所有权益代价的评估值。
4、评估结论增减值原因说明24 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉本次评估增值首要包罗存货和耐久股权投资评估增值,增值率较高的首要原因为锦天房产公司首要资产是房地产开发项目及对其他公司的股权投资,锦天房产公司的房地产开发项目地皮取得较早,而今朝衡宇销售价值较高。

十一、出格事项声名
1、在对锦天房产公司股东所有权益代价评估中,本公司对锦天房产公司提供的评估器材和相关资产的法令权属资料及其来历举办了须要的磨练,从锦天房产公司提供的法令权证、管帐资料及其他有关资料看,评估器材和相关资产的权属属锦天房产公司全部。提供有关资产真实、正当、完整的法令权属资料是锦天房产公司的责任,我们的责任是对锦天房产公司提供的资料作须要的磨练,评估陈诉不能作为对评估器材和相关资产的法令权属简直认和担保。若被评估单位不拥有前述资产的全部权,或对前述资产的全部权存在部分限制,则前述资产的评估功效和锦天房产公司股东所有权益代价评估功效会受到影响。
2、制止评估基准日,锦天房产公司存在以下资产抵押事项,大概对相关资产发生影响,但评估时无法予以思量。
被包管 抵押物账面代价抵押物 抵押权人 包管借钱金额(元) 借钱到期日 备注单位 (元)锦天房产 最高额抵临国用(2009)第 03615号、第 70,000,000.00[注] 2012.09.23公司 押包管锦天房产 03631号、第 03636号、第 03638 最高额抵建行杭州分 180,000,000.00[注] 2012.10.25公司 号、第 03639号、第 03642号、第 136,624,561.23 押包管行高新支行03643号和第 03644号国有地皮使锦天房产 最高额抵用证 50,000,000.00[注] 2013.01.03公司 押包管[注]上述抵押物系为锦天房产公司自己向银行借钱包管,制止评估基准日的现实借钱余额为300,000,000元。
锦天房产公司理睬除上述资产抵押事项外,不存在其他资产抵押、质押、对外包管、法令诉讼等或有事项。
3、在资产基本法评估时,除存货类资产外,未对其他资产评估增值额作大概涉及的纳税筹备。
4、本评估功效是依据本次评估目的、以陈诉中展现的假设条件而确定的股东所有权益的现时市场代价,没有思量非凡的买卖业务方法大概追加或镌汰支付的价值等对评估代价的影响,也未思量宏观经济环境产生变革以及遇有天然力和其余不行抗力对资产价值的影响;本次评估器材为企业股东所有权益代价,部分股东权益代价并25 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 资产评估陈诉纷歧定便是股东所有权益代价和股权比例的乘积,大概存在控股权溢价或少数股权折价。
5、本次股东所有权益代价评估时,我们依据现时的现真相形作了我们以为须要、公道的假设,在资产评估陈诉中列示。这些假设是我们举办资产评估的条件前提。当将来经济环境和以上假设产生较大变革时,评估职员将不包袱由于条件前提的改变而推导出差别资产评估功效的责任。
6、本次评估对被评估单位大概存在的其他影响评估功效的瑕疵事项,在举办资产评估时被评估单位未作出格声名而评估师按照其执业履历一般不能获悉的情形下,评估机构和评估职员不包袱相关责任。
评估陈诉使用者应留意上述出格事项对评估结论的影响。

十二、评估陈诉使用限制声名
1、本评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途。
2、本评估陈诉的所有可能部分内容被摘抄、引用或披露于公然媒体,需本评估公司审阅相关内容,但法令、礼貌规定以及相关当事方还有约定的除外。
3、本评估结论的使用有效期为一年,即自评估基准日 2010年 10月 31日起至2011年 10月 30日止。
坤元资产评估有限公司法 定 代 表 人:
注册资产评估师:
陈诉日期:二○一一年一月十八日26 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目评 估 说 明坤元评报〔2011〕22号坤元资产评估有限公司二〇一一年一月十八日目 录第一部分、关于评估声名使用领域的声明 ........................................................... 1第二部分、企业关于举办资产评估有关事项的声名 ............................................. 2第三部分、资产评估声名 .................................................................................. 13浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名第一部分 关于评估声名使用领域的声明资产评估机构提供的《评估声名》仅供国有资产监督打点机构(含所出资企业)、相关禁锢机构和部门使用。除法令礼貌规定外,质料的所有可能部分内容不得提供给其他任何单位或小我私家,也不得见诸公然媒体。
坤元资产评估有限公司二〇一一年一月十八日1 坤元资产评估有限公司第二部分 企业关于举办资产评估有关事项的声名
一、委托方与被评估单位轮廓(一) 委托方轮廓
1、名称:浙江钱江水利置业投资有限公司(以下简称“水利置业公司”)
2、住所:杭州市拱墅区祥符镇祥园路33号3楼
3、法定代表人:张棣生
4、注册成本:壹亿陆仟万元人民币
5、公司范例:有限责任公司
6、企业法人营业执照注册号:330000000014710
7、发照构造:浙江省工商行政打点局
8、策划领域:实业投资、房地产投资,建材、电器、通信装备的销售,水资源开发、收集信息工程、环境工程及相关业务的咨询处事。
(二) 被评估单位轮廓一) 企业名称、范例与组织形式
1、名称:浙江锦天房地产开发有限公司(以下简称“锦天房产公司”)
2、住所:杭州市葛岭路1号二楼
3、法定代表人:王国龙
4、注册成本:贰仟万元
5、公司范例:有限责任公司
6、企业法人营业执照注册号:330000000021174
7、发照构造:浙江省工商行政打点局
8、策划领域:房地产开发策划、物产打点;修建质料、装饰质料、水暖器械的销售。
9、汗青沿革:锦天房产公司创立于 2003年 2月 25日,注册成本 1000万元,2003年 11月股东会决策,同意增资 1000万元,钱江水电控股有限公司(浙江钱江水利置业投资有限公司前身)成为股东。锦天房产公司于 2003年 2月至 2010年 122月之间,颠末股权变换,制止评估基准日,锦天房产公司的股权结构如下:
股东名称 出资额(万元) 出资比例浙江钱江水利置业投资有限公司 1260 63%浙江天泓投资有限公司[注] 740 37%合计 2,000 100%[注] 浙江天泓投资有限公司系郑燕明一人投资企业。
二) 公司前3年及制止评估基准日的资产、负债状况及策划业绩见下表:
单位:人民币元项目名称 2007年 2008年 2009年 基准日活动资产 107,089,062.82 174,991,950.09 265,515,694.58 439,578,767.56非活动资产 488,058.94 55,080,191.54 52,855,954.71 63,363,461.96耐久投资 61,000,000.00牢靠资产 435,176.26 22,847,361.44 24,071,598.90 2,335,886.50无形资产 52,882.68 32,232,830.10 28,784,355.81 27,575.46资产总计 107,577,121.76 230,072,141.63 184,823,758.15 502,942,229.52活动负债 85,372,701.07 221,598,141.07 86,454,652.43 223,444,225.35非活动负债 250,000,000.00 300,000,000.00负债合计 85,372,701.07 221,598,141.07 336,454,652.43 523,444,225.35全部者权益合计 22,204,420.69 8,474,000.56 -18,083,003.14 -20,501,995.83营业收入 20,850,164.00 3,591,241.30 4,156,937.08 528,500.00净利润 2,889,649.85 -13,730,420.13 -26,557,003.70 -9,506,439.20除基准日的财务报表未经审计外,上述年度的财务报表均已经注册管帐师审计,且均出具了无保存意见的审计陈诉。
三) 今朝执行的首要管帐政策管帐制度:执行《企业管帐准则》及其增补规定;
管帐时代:管帐年度采取公积年制,即公历1月1日起至12月31日止;
记账原则和计价基本:以权责产生制为记账原则,资产以现实本钱为计价基本;
记账要领:采取借、贷复式记账法;
记账本位币:人民币;
执行的牢靠资产折旧步伐为:直线法;
首要税项及税率:首要税项为营业税、都市维护建树税、教诲费附加、处所教诲附加、企业所得税等,个中营业税税率为5%、都市维护建树税税率为7%、教诲费3冈蹲悛3%、处所教诲冈蹲悛2%、企业所得税税率为25%。
锦天房产公司执行《企业管帐准则》及相关规定,出产策划不存在国度政策、礼貌的限制。
被评估单位下设本部和第一分公司,企业管帐报表由上述二级核算单位的报表汇总并经归并抵销得出。
(三) 委托方与被评估单位的干系委托方为被评估单位的控股股东。
二、关于经济行为的声名按照水利置业公司 2010年 10月 28日关于收购锦天房产公司部分股权事件集会会议纪要,水利置业公司拟收购锦天房产公司股权,为此需要礼聘评估机构对该经济行为涉及的锦天房产公司股东所有权益代价举办评估,为该经济行为提供锦天房产公司股东所有权益代价的参考依据。
三、关于评估器材和评估领域的声名评估器材为锦天房产公司的股东所有权益。
评估领域为锦天房产公司的所有资产及相关负债,包罗活动资产、非活动资产(包罗耐久股权投资、装备类牢靠资产、其他无形资产)及活动负债和非活动负债。
根据锦天房产公司提供的 2010年 10月 31日未经审计的管帐报表反应,锦天房产公司资产的账面代价合计为 502,942,229.52元,负债合计为 523,444,225.35元,股东权益为-20,501,995.83元。
四、关于评估基准日的声名为使得评估基准日与拟举办的经济行为和评估事变日靠近,确定以 2010年 10月 31日为评估基准日,并在资产评估业务约定书中作了相应约定。
五、大概影响评估事变的重大事项声名
1、制止评估基准日,锦天房产公司存在以下资产抵押事项,大概对相关资产发生影响。
4被包管抵押物 抵押权人 抵押物账面代价(元) 包管借钱金额(元) 借钱到期日 备注单位锦天房产 最高额抵临国用(2009)第 03615 70,000,000.00[注] 2012.09.23公司 押包管号、第 03631号、第 03636锦天房产 号、第 03638号、第 03639建行杭州分 最高额抵136,624,561.23 180,000,000.00[注] 2012.10.25公司 号、第 03642号、第 03643行高新支行 押包管号和第 03644号国有地皮锦天房产 最高额抵使用证 50,000,000.00[注] 2013.01.03公司 押包管[注]上述抵押物系为锦天房产公司自己向银行借钱包管,制止评估基准日的现实借钱余额为 300,000,000元。
锦天房产公司理睬除上述资产抵押事项外,不存在其他资产抵押、质押、对外包管、法令诉讼等或有事项。
2、按照临安市疆域资源局 2010年 10月 20日的《成交确认书》,锦天房产公司在 2010年 10月 8日至 2010年 10月 20日国有建树用地使用权挂牌出让勾当中,竞得青山湖街道锦湖渡假村地块地皮,并签订《国有建树用地使用权出让条约》,后续用度尚未付出,为本次评估,企业已暂估入账,但尚未取得相关地皮的《国有地皮使用证》,详细出让手续正在治理之中。
六、资产清查情形、将来策划和收益状况预测的声名(一) 资产负债清查情形声名为配合坤元资产评估有限公司对锦天房产公司举办的资产评估事变,摸清公司制止评估基准日的资产、负债状况和策划成就,锦天房产公司在 10月底对委托评估的资产、负债举办了全面的清查和盘货,现将清查情形声名如下:
1、列入清查领域的资产总计 502,942,229.52元,清查器材包罗活动资产、非活动资产(包罗耐久股权投资、装备类牢靠资产、其他无形资产);负债合计为523,444,225.35元,清查器材为活动负债和非活动负债。列入清查领域的实物资产首要为车辆和电子装备,电子装备首要为办公装备。
2、为使本次清查事变可以或许顺遂举办,2010年 10月 25日至 2010年 10月 31日,锦天房产公司由首要率领认真,组织财务、销售、施工打点等部门的相关职员举办了清查事变。对往来金钱举办清查、对账、并筹备了相关资料。对实物资产,相关职员举办了全面盘货。
在清审核实相符的基本上,财务和资产打点职员填写了有关资产评估申报明细表。
5
3、在资产清查历程中,按评估公司所提供的资产评估资料清单的要求网络筹备相关的产权证明文件、资产质量状况、汗青收入本钱用度明细资料及其他财务和经济指标等相关评估资料。
(二) 将来策划和收益状况预测声名一) 策划勾当发生的现金流量预测
1、策划勾当现金流入预测
(1) 销售商品、提供劳务收到的现金(房地产销售现金流入)A、项目销售打算及销售价值对付开发产物锦天都市花圃的存量车位、柴间和锦天岛上项目的开发房源,按照锦天房产公司的销售打算并团结对临安青山湖当地的房地产市场说明,估量 2011年开始销售,2014年公司的开发房源所有销售完毕,2015年收回所有金钱。
项目开发房源按照公司的最新销售定价、最近售价情形、周围类似房产市场观测情形,采取市场法说明晰定房产估量可实现售价。
B、销售商品、提供劳务收到的现金(房地产销售现金流入)(单位:人民币元,下同)按照项目销售打算,预测各年的销售情形如下:
销售金钱 2011年 2012年 2013年 2014年 小计岛上项目 240,362,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500 2,400,734,765都市花圃项目 1,188,000 1,188,000按照公司的现实收款情形,对付锦天岛上开发房源,估量每年销售条约金额的10%于下个管帐年度收到,销售当年收到总销售条约金额的 90%,故预测各年的现金流入如下表:
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年年销售额 241,550,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500现金流入 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500
(2) 收到的其他与策划勾当有关的现金对付期中及期末营运资金的回收,除公司在基准日持有的货币资金于 2010年尾回收,计 23,129,697.57元;思量到 2015年锦天房产公司不再一连策划,因此占用的借钱等其他应收款到期可以回收,计入 2015年收到的其他与策划勾当有关的现6金,计 8,732,877元。
项目 2010年尾 2011年 2012-2013年 2014年 2015年尾收到的其他与策划勾当有关的现金 23,129,698 8,732,877
(3) 策划勾当现金流入小计即为销售商品、提供劳务收到的现金与收到的其他与策划勾当有关的现金合计。
项目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年销售商品、提供劳务收到的现金 217,395,338482,402,088876,469,689678,870,150146,785,500收到的其他与策划勾当有关的现金 23,129,698 8,732,877现金流入小计 23,129,698217,395,338482,402,088876,469,689678,870,150155,518,377
2、策划勾当现金流出预测
(1) 购买商品、接管劳务付出的现金(房地产开发明金流出)锦天岛上样板房根基结顶,仅付出少量本钱,锦天岛上剩余的开发项目参考类似衡宇的本钱支出。
在核实锦天房产公司账面支出的基本上,按照开发制作打算,估量剩余部分的本钱在今后年度的付款进度。
各年预测数见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年购买商品、接管劳务付出的现金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016
(2) 付出的各项税费A、营业税金及附加营业税金及附加首要为营业税、水利建树专项资金、教诲费附加、城建税、印花税等,按照当地房地产公司税收政策,同时团结类似房地产公司税费征收情形,锦天房产公司项目预售现金流入需缴纳营业税(收入的 5%)、水利建树专项资金(收入的 0.1%)、教诲费附加(营业税的 3%)、处所教诲费附加(营业税的 2%)、城建税(营业税的 5%)、印花税(收入的 0.05%),综合取为销售收入的 5.65%。
按照锦天房产公司各年的收入测算及税金比例计较各年的营业税金及附加。
B、地皮增值税评估中假设各项目直至销售完毕后举办地皮增值税清理,先按照当地房地产公7司税收政策及锦天房产公司的预缴比例计较各年预缴的地皮增值税,项目完成后根据纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计较应缴地皮增值税。对付各年地皮增值税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后分次补交。
C、所得税税前利润=销售收入-销售本钱-销售税金及附加-销售用度-打点用度+其他业务利润所得税清理值=税前利润×所得税率假设各项目直至销售完毕后举办所得税清理,先按照当地房地产公司税收政策及公司的预缴比例计较各年预缴的所得税。并对付各年所得税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后分次补交。
D、付出的各项税费付出的各项税费为销售税金及附加、地皮增值税及所得税等税费各年现金流出的合计数。各年预测数见下表:
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年付出的各项税费营业税 10,869,767 24,120,104 43,823,484 33,943,508 7,339,275城建税 543,488 1,206,005 2,191,174 1,697,175 366,964教诲费附加 543,488 1,206,005 2,191,175 1,697,175 366,964水利建树专项资金 217,395 482,402 876,470 678,870 146,786印花税 108,698 241,201 438,235 339,435 73,393地皮增值税 4,347,907 9,648,042 17,529,394 13,577,403 2,935,710所得税 5,434,883 12,060,052 21,911,742 16,971,754 3,669,638应交税金预交数 22,065,626 48,963,811 88,961,674 68,905,320 14,898,730所得税清理 85,000,000 9,773,796增值税费补交款 135,000,000 8,837,945应交税金实交数 22,065,626 48,963,811 88,961,674 288,905,320 33,510,471
(3) 付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金A、销售用度现金流出预测房地产销售用度首要由两部分构成,即广告宣传费及其他用度。广告宣传费是公司为了促销而举办的广告、展会等方面的用度,其他用度首要指办公用度、销售8职员人为、售楼部装修等。
各年销售用度按照公司销售打算及现实策划情形并团结房地产行业情形举办预测。各年预测数见下表:
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年广告费 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900其他用度 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900合计 4,348,000 9,648,000 17,529,400 13,577,400 2,935,800B、打点用度现金流出预测打点用度首要包罗人为福利费及其他打点费(业务招待费、办公费、通信用度、审计评估法令事宜费、折旧摊销等)。
锦天房产公司职员数量按照现实需要并团结着实际情形举办预测;对付其人为、福利费及保险费按锦天房产公司在基准日的现实金额,以每年递增 5%测算。
其他用度(业务招待费、办公费、通信用度、审计评估法令事宜费、折旧摊销等)根据公司各年的打点需要综合确定。
由于打点用度现金流出需要在打点用度基本上思量扣除折旧费等非现金流出,对付折旧费的计较,按照锦天房产公司基准日牢靠资产折旧情形计较而得。各年预测数见下表:
明细 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年在职职员数 40 40 40 40 20 10人均月人为 4,200 4,400 4,600 4,800 5,000 5,300人为及福利人均月福利其他 1,900 2,000 2,100 2,200 2,300 2,400小计 488,000 3,072,000 3,216,000 3,360,000 1,752,000 924,000其他打点费 660,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,160,000合计 1,148,000 5,402,000 5,546,000 5,690,000 4,082,000 3,084,000折旧费 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 330,000打点现金流出 988,000 5,072,000 5,216,000 5,360,000 3,752,000 2,924,000C、其他与策划勾当有关的现金其他与策划勾当有关的现金系基准日的应付职工薪酬谢额,计入 2010年尾付出的其他与策划勾当有关的现金,计 60,995.39元。
9
(4) 策划勾当现金流出小计即为购买商品、接管劳务付出的现金、付出的各项税费、付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金的各年合计数。详细见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年购买商品、接管劳务付出的现金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016付出的各项税费 287,604 22,065,626 48,963,811 88,961,674288,905,320 33,510,471付出给职工的现金及付出的其他与经1,048,995 9,420,000 14,864,000 22,889,400 17,329,400 5,859,800营勾当有关的现金策划勾当现金流出小计 153,075,022184,363,192285,238,942326,514,269423,124,430156,175,287
3、策划勾当发生的现金流量净额预测将来各期策划勾当发生的现金流量净额为各年策划勾当现金流入与各年策划勾当现金流出的差额。详细见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年策划勾当现金流入小计 23,129,698 217,395,338 482,402,089 876,469,689 678,870,150 155,518,377策划勾当现金流出小计 153,075,022 184,363,192 285,238,942 326,514,269 423,124,430 156,175,287策划勾当发生的现金流量净额 -129,945,324 33,032,146 197,163,146 549,955,420 255,745,720 -656,910二) 投资勾当发生的现金流量预测
1、现金流入预测投资勾当现金流入首要为处理牢靠资产收到的现金。2015年估量处理装备所得为 2,335,887元。
2、现金流出预测投资勾当现金流出为估量牢靠资产的更新支出。评估中按照公司打点需要对办公装备的更新需要举办了预测。详细见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年购建牢靠资产和其他耐久资产所付出的现金 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000现金流出小计160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000
3、投资勾当发生的现金流量净额预测将来各期投资勾当发生的现金流量净额为各年投资勾当现金流入与各年投资勾当现金流出的差额。详细见下表:
10项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年投资勾当现金流入小计 2,335,887投资策划勾当现金流出小计 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000投资勾当发生的现金流量净额 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,000 2,175,887三) 筹资勾当发生的现金流量
1、借钱所收到的现金预测按照锦天房产公司的筹资打算测算其需借入的金钱。
流入项目 2010剩余期 2011年借钱所收到的现金 140,000,000 10,000,000
2、送还债务所付出的现金按照锦天房产公司各年的资金需求及现金流测算各年可以送还的金额。
支出项目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年送还债务所付出的现金 57,368,932 400,000,000 100,000,000
3、偿付利钱所付出的现金公司根据各年相应的黑白期借钱利率、借钱占用限期及当年占用的借钱数量计较了成本化利钱,并相应计入各项目的开发本钱中。
支出项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年偿付利钱所付出的现金 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000
4、筹资勾当发生的现金流量净额预测将来各期筹资勾当发生的现金流量净额为各年筹资勾当现金流入与各年筹资勾当现金流出的差额。
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年现金流入小计(借钱所收到的现金) 140,000,000 10,000,000现金流出小计 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000筹资勾当发生的现金流量净额 134,028,202 -22,921,188 -88,878,526 -417,880,000 -102,980,00011
七、资料清单委托方与被评估单位声明已提供了资产评估所必需的以下资料,并担保所提供资料的真实、正当、完整。
1、资产评估申报明细表;
2、资产清查情形声名;
3、相关经济行为文件;
4、资产权属证明文件、产权证明文件;
5、重大条约、协议等;
6、其他与委托评估资产相关的资料。
委托方:浙江钱江水利置业投资有限公司 被评估单位:浙江锦天房地产开发有限公司企业认真人: 企业认真人:
二○一○年十一月十五日 二○一○年十一月十五日12浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名第三部分 资产评估声名
一、评估器材和评估领域声名(一) 评估器材和评估领域内容
1、评估器材为浙江锦天房地产开发有限公司(以下简称“锦天房产公司”)的股东所有权益。评估领域为锦天房产公司的所有资产及相关负债。
2、委托评估资产范例,包罗活动资产、非活动资产(包罗耐久股权投资、装备类牢靠资产、其他无形资产)及活动负债和非活动负债。根据锦天房产公司提供的2010年 10月 31日未经审计的管帐报表反应,锦天房产公司资产的账面代价合计为502,942,229.52元,负债合计为 523,444,225.35元,股东权益为-20,501,995.83元。
3、按照锦天房产公司提供的评估器材及其所涉及资产的法令权属资料,评估器材及其所涉及资产的法令权证齐备,权属情形明晰,未发明存在权属资料瑕疵情形。
(二) 实物资产的漫衍情形及特点委托评估的实物资产包罗存货、装备类牢靠资产。
个中:装备类牢靠资产包罗车辆和电脑、空调、复印机、摄影机,数量合计 90台(套),别离漫衍于青山湖街道锦湖渡假村内的财务室、各办公室;存货包罗开发产物和开发本钱,个中开发产物为锦天都市花圃项目的未售车位和柴间,位于临安石镜街 511号,开发本钱为锦天岛上项目,位于临安青山湖太阳湾。
二、资产核真相形总体声名(一) 资产核实职员组织、实行时刻和历程为本次经济行为,锦天房产公司按有关规定对资产举办了全面清查,并组织财务、后勤打点等部门的相关职员,根据评估要求详细填写了委托评估资产清册和负债清册,网络了有关的资料。在此基本上,本评估公司的专业职员按照资产范例和漫衍情形分小组举办现场核实,时刻自 2010年 11月 15日--2010年 11月 19日,详细历程如下:
1、评估机构按照资产评估事变的需要,向被评估单位提供资产评估申报表表样,并协助其举办资产清查事变;
13 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名
2、相识被评估单位根基情形及委估资产状况,并网络相关资料。
3、审视察对被评估单位提供的资产评估申报表和有关测算资料;
4、按照资产评估申报表的内容举办现场核实和勘测,查阅资产购建、运行、维修等相关资料,并对资产状况举办勘查、记录;
5、查阅委估资产的产权证、条约、发票等产权证明资料,核实资产权属情形;
6、网络并磨练资产评估所需的其他相关资料。
(二) 影响资产核实的事项及处理赏罚要领本次资产核实历程中,由于部分车辆外出未在现场,导致我们无法实地核实该部分车辆的现真相形,我们采取了核查账目及凭据、要求锦天房产公司出具书面理睬等更换性措施,确认了上述资产的数量。
(三) 资产核实结论
1、经核实,我们未发明列入评估领域的资产和负债的现真相形与账面记录存在差异,企业填报的资产评估申报表能较正确、全面地反应委托评估资产和负债的账面代价情形。
2、按照锦天房产公司提供的评估器材和相关资产的法令权属资料,我们没有发明评估器材和相关资产的法令权属资料存在瑕疵情形,但我们的清审核实事变不能作为对评估器材和相关资产的法令权属简直认或担保。
三、评估技能声名(一) 资产基本法资产基本法是指在公道评估企业各项资产代价和负债的基本上确定评估器材代价的评估要领。它是以重置各项出产要素为假设条件,按照委托评估的分项资产的详细情形选用相宜的要领别离评定估算各分项资产的代价并累加求和,再扣减相关负债评估值,得出股东所有权益的评估代价。详细历程声名如下。
一) 活动资产
1、货币资金账 面 价 值 23,129,697.57元 , 包 括 库 存 现 金 8,166.83元 , 银 行 存 款3,120,557.42元,其他货币资金 20,000,973.32元。

(1) 库存现金库存现金账面代价 8,166.83元,均为人民币现金,存放于公司本部及部属分公14 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名司的财务审计部。我们对现金账户举办了实土地址,通过核查评估基准日至盘货日的现金日记账及未记账的收付款凭据倒推至评估基准日的库存数量,账实相符。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
故以核实后的账面值为评估值。库存现金评估代价 8,166.83元。

(2) 银行存款银行存款账面代价 3,120,557.42元,由存放于中国建树银行高新支行、中国银行临安支行、中信银行杭州分行等 6小我私家民币账户的余额构成。我们查阅了银行对账单及调理表,对所有银行存款余额举办函证,相识了未达金钱的内容及性质,未发明影响股东权益的大额未达账款。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
故以核实无误的账面值为评估值。银行存款评估代价 3,120,557.42元
(3) 其他货币资金其他货币资金账面代价 20,000,973.32元,为关照存款和存出投资款余额。我们查阅了银行对账单及调理表,对部分账户举办了函证,未发明影响股东权益的大额未达账款。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
故货币资金以核实后的账面值 20,000,973.32元为评估代价。
货币资金评估代价为 23,129,697.57元,包罗库存现金 8,166.83元,银行存款3,120,557.42元,其他货币资金 20,000,973.32元。
2、预付金钱账面代价 15,220,026.28元,内容包罗电梯款、工程款、租赁费等。个中账龄在 1年以内的有 15,185,026.28元,占总金额的 99.77%;账龄在 1-2年的有35,000.00元,占总金额的 0.23%。
评估职员抽查了原始凭据、条约、协议及相关资料,并择要举办函证。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核实,各金钱期后能形成相应资产或权力,以核实后的账面值为评估值。
预付金钱评估代价为 15,220,026.28元。
3、其他应收款和幻魅账筹备账 面 价 值 8,732,876.87元 , 其 中 账 面 余 额 9,277,217.36元 , 坏 账 准 备544,340.49元,内容包罗定金、代付电费、小我私家借钱等。个中账龄在 1年以内的有8,955,298.86元,占总金额的 96.53%;账龄在 3-4年的有 321,918.50元,占总金15 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名额的 3.47%。无关联方往来。
评估职员通过搜查原始凭据、基准日后收款记录及相关的文件资料、发函询证等方法确认金钱的真实性,被评估单位的幻魅账筹备政策采取账龄说明法,即账龄在1年以内的幻魅账筹备提 5%、1-2年提 10%、2-3年提 20%、3-4年提 30%、4-5年提50%、5年以上提 100%。
按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核实,其他应收款账面余额中,均大概有部分不能回收或有回收风险。
评估时,对上述金钱评估职员举办了说明计较,预计其幻魅账丧失金额与应计提的幻魅账筹备差异不大,故将相应的幻魅账筹备金额确以为预估幻魅账丧失,其他应收款的评估值即为其账面余额扣减预估幻魅账丧失后的净额。
同时,将计提的幻魅账筹备 544,340.49元评估为 0。
其他应收款评估代价为 8,732,876.87元,与其他应收款账面余额对比评估减值544,340.49元,减值率为 5.87%。
4、存货账面代价 392,496,166.84元。个中账面余额 392,496,166.84元,存货减价筹备 0.00元。包罗开发产物和开发本钱。

(1) 开发产物账面代价 2,134,717.39元,个中账面余额 2,134,717.39元,存货减价筹备 0.00元。系已开发完成的锦天都市花圃项目未售的车位和柴间。
锦天都市花圃项目为公司 2005年前开发完成的住宅开发项目。该项目地块位于临安石镜街 511号地块。
制止评估基准日,锦天都市花圃项目已落成并交付使用,未售部分仅为 23个车位和 19间柴间。
由于项目已经落成并交付使用,企业对工程本钱已完成结算,故本次对开发产物采取以下要领举办评估:未售的车位和柴房参考近期已销售车位和柴房的销售单价确定估量售价;销售用度根据估量售价的 2%测算;营业税金及附加根据估量收入的 5.65%计较(个中:营业税按估量收入的 5%,城建税、教诲费附加和处所教诲费附加根据营业税的 5%、5%,水利建树专项资金根据估量收入的 0.1%,印花税根据估量收入的 0.05%);企业所得税根据 25%税率测算;地皮增值税先按估量收入的 2%16 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名计较。
详细计较下列公式如下:
评估代价=开发产物销售金额-销售用度-销售税金及附加-地皮增值税-企业所得税-恰当数额的净利润(按照销售情形确定)开发产物评估代价为 1,073,358.00元,评估减值 1,061,359.39元,减值率为49.72%。

(2) 开发本钱账面代价为 390,361,449.45元,个中账面余额 390,361,449.45元,存货减价筹备 0.00元,系位于临安青山湖太阳湾锦天岛上项目的地皮用度和 6幢样板房开发本钱支出。
1) 项目轮廓锦天岛上项目位于临安青山湖太阳湾地块。整个项目用地面积约为 269,412.50平方米,筹划为栖身用地。今朝正在举办锦天岛上项目东区一期Ⅰ标样板房的制作,按照临安市建树局第 330185200909240101号《修建工程施工许可证》、《商品房预售证》及工程施工图,估量可售面积 6,780.00平方米,由 6幢别墅组成,其他地块按照出让条约规定,修建面积为 105,075.00平方米,合计 111,855.00平方米。
2) 开发项目账面本钱组成制止评估基准日,锦天岛上项目开发本钱合计为 390,361,449.45元,个中地皮本钱 257,586,566.43元,前期用度 42,695,020.28元,基本办法费 8,286,407.28元,修建安装工程费 15,708,168.25元,开发间接用度 7,219,972.93元,成本化利钱 53,775,037.28元,其他用度 5,090,277.00元。
评估职员在核拭魅账目的基本上,对开发项目的可行性研究陈诉、相关条约、相关权证、筹划文件、可售面积举办了核实,并举办实地勘查,未发明不符事项。
制止评估基准日,锦天房产公司存在以下资产抵押事项,大概对相关资产发生影响。
被包管 抵押物账面代价抵押物 抵押权人 包管借钱金额(元) 借钱到期日 备注单位 (元)锦天房产 最高额抵临国用(2009)第 03615号、第 70,000,000.00[注] 2012.09.23公司 押包管锦天房产 03631号、第 03636号、第 03638 最高额抵建行杭州分 180,000,000.00[注] 2012.10.25公司 号、第 03639号、第 03642号、第 136,624,561.23 押包管行高新支行03643号和第 03644号国有地皮使锦天房产 最高额抵用证 50,000,000.00[注] 2013.01.03公司 押包管17 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名上述抵押物系为锦天房产公司自己向银行借钱包管,制止评估基准日的现实借钱余额为 300,000,000元。
3) 开发本钱评估要领思量到项目已取适合地筹划部门核定的筹划建树指标,均为在建开发房地产项目,周边原有开发项目较多,可比性较强,具备选用假设开发法的前提,故选用假设开发法确定开发项目评估值。 假设开发法(静态)的根基道理是以房地产按筹划用途、前提开发后预期可得到的代价为基本,扣除尚需付出开发本钱、投资利钱、销售税费及公道的续建开发利润,计较出开发项目代价。计较公式为:
评估代价=税前评估代价-所得税-投资利润税前评估代价=开发后房地产代价-后续开发本钱-销售用度-打点用度-销售税金及附加-地皮增值税-投资利钱A、开发项目的可销售面积、单价、收入简直定:
通过对临安青山湖的地皮市场、房地产市场的近况及将来走向,综合说明预测锦天岛上别墅项目售价为 17,000-25,000元/平方米,花圃售价为 600.00元/平方米。
内容 销售面积(平方米) 均匀销售单价(元/平米) 金额(元)样板区 6,780.00 21,260 144,146,765.00东区 21,225.00 20,935 444,339,000.00中北区 29,025.00 20,501 595,053,000.00西北区 36,825.00 20,700 762,300,000.00南区 18,000.00 25,272 454,896,000.00合计 111,855.00 2,400,734,765.00B.税金及附加、打点用度、营业用度简直定按照公司税费产生情形并团结当地房地产近况,确定应缴纳的税金及冈蹲悛收入的 5.65%(营业税为应税收入的 5%、城建税为营业税的 5%、教诲费附加和处所教诲费冈蹲悛营业税的 5%、水利基金为收入 0.1%,印花税为收入的 0.05%),销售用度、打点用度按照公司现真相形确定为销售收入的 2%和 1.04%。
序号 名称 收入 费率 金额一 税金及附加 2,400,734,765.00 5.65% 135,641,514.0018 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名二 销售用度 2,400,734,765.00 2% 48,014,695.00三 打点用度 2,400,734,765.00 1.04% 24,952,000.00合计 208,608,209.00C.项目地皮本钱简直定由于锦湖渡假村地皮制止基准日已取得地皮成交确认书,并签订地皮出让条约,按照地皮成交确认书,该宗地皮尚需付出 17,362,964.00元的地皮用度(含契税)。
D.项目建安本钱简直定由于该开发项目刚开工,按照该项目的相关预算资料、制作条约及公司类似项目本钱,确定该开发项目的建安本钱由相关建安本钱账面值、尚未取得发票的预付工程款僧人需付出的工程款构成。
经测算,项目总修建本钱为 939,513,445.81元,剩余修建本钱 869,096,075.00元。
E.成本化利钱由于该开发项目刚刚开工,按照锦天房产公司开发本钱账面组成情形和对将来的预测,根据公司将来的借钱融资打算,本次评估估量该开发项目的成本化利钱为90,727,980.00元。
F.地皮增值税地皮增值税根据纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计较征收。计较公式为:
地皮增值税=∑(每级距的地皮增值额×使用税率)地皮增值税实施四级超率累进税率,增值额未高出扣除项目金额 50.00%的部分,税率为 30.00%;增值额高出扣除项目金额 50.00%、未高出扣除项目金额 100.00%的部分,税率为 40.00%;增值额高出扣除项目金额 100.00%、未高出扣除项目金额200.00%的部分,税率为 50.00%;增值额高出扣除项目金额 200.00%的部分,税率为 60.00%。
地皮增值额=估量总收入-地皮本钱-房地产开发本钱-房地产开发用度-与转让房地产相关的税金-其他扣除项目经测算项目的地皮增值税为 191,876,401.38元。
G.所得税19 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名序号 项目 金额 备注1 估量销售收入 2,400,734,765.002 地皮用度 17,362,964.00 锦湖地皮3 项目修建本钱 869,096,075.00 按本钱测算表金额4 销售税金 135,641,514.005 销售用度 48,014,695.006 打点用度 24,952,000.007 财务用度 90,727,980.008 地皮增值税 191,876,401.38 整个项目一同测算9 项目利润 1,023,063,136.00 =1-2-3-4-5-6-710 所得税 162,188,219.0025%,整个项目一同测算H.恰当利润评估职员对房地产行业的均匀投资利润率数据举办了说明测算,团结公司商业地产项目的现实风险,确定该比率为 12%。故:
恰当利润=(尚需付出的修建本钱+尚需付出的地皮本钱)×行业均匀投资利润率=(17,362,964.00+869,096,075.00)×12%=106,375,085.00元
(3) 项目评估值计较功效开发项目评估代价=销售收入-尚需付出的地皮用度-尚需付出的建安本钱-(销售用度+打点用度+销售税金及附加)-地皮增值税-投资利钱-所得税-恰当利润=2,400,734,765.00-17,362,964.00-869,096,075.00-208,608,209.00-191,876,401.38-90,727,980.00-162,188,219.00-106,375,085.00=754,499,832.00元(已取整)开发本钱评估代价为 754,499,832.00元,评估增值 364,138,382.55元 ,增值率为 93.28%。

(4) 存货评估功效账面代价 392,496,166.84元评估代价 755,573,190.00元20 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名评估增值 363,077,023.16元增值率 92.50%
5、活动资产评估功效账面代价 439,578,767.56元评估代价 802,655,790.72元评估增值 363,077,023.16元增值率 82.60%二) 非活动资产
1、耐久股权投资( 1)轮廓耐久股权投资账面代价 61,000,000.00元,个中账面余额 61,000,000.00元,减值筹备 0.00元。
被投资单位共 2家,均为全资子公司。根基情形如下表所示:
序号 被投资单位名称 投资日期 股权比例 账面余额 减值筹备 账面代价1 杭州锦天物业打点有限公司 2010年 4月 100% 1,000,000.00 0.00 1,000,000.002 杭州锦湖渡假村有限公司 2008年 5月 100% 60,000,000.00 0.00 60,000,000.00我们查阅了上述投资项目的协议、章程、验资陈诉、企业法人营业执照等相关公司设立文件,相识了被投资单位的出产策划情形,获取了被投资单位制止 2010年 10月 31日的未经审计的管帐报表。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
( 2)详细评估要领评估时,对付上述全资子公司,本次按同一标准、同一基准日举办现场核实和评估,详见本评估声名附件一、二,以上述子公司评估后的所有股东权益中锦天房产公司应占份额作为评估值。
耐久股权投资评估代价为 79,099,356.96元,评估增值 18,099,356.96元,增值率为 29.67%。
2、装备类牢靠资产
(1) 轮廓锦天房产公司列入评估领域的装备类牢靠资产共计 90台(辆/套/项),装备类牢靠资产合计账面原值 4,634,746.00元,账面净值 2,335,886.50元,减值筹备 0.0021 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名元。
按照锦天房产公司提供的《电子装备评估明细表》和《车辆评估明细表》,装备类牢靠资产在评估基准日的具体情形如下表所示:
编 计量 账面代价科目名称 数量号 单位原值 净值1 牢靠资产--电子装备 台(套/项) 82 503,399.00 230,952.552 牢靠资产--车辆 辆 8 4,131,347.00 2,104,933.95锦天房产公司对装备类牢靠资产的折旧及减值筹备的计量采取如下管帐政策:
牢靠资产折旧采取年限均匀法,种种呆板装备的使用寿命、估量净残值和年折旧率如下:
牢靠资产种别 使用寿命(年) 估量净残值 年折旧率(%)运输工具 10 原价的 5% 9.5电子/其他装备 5 原价的 5% 19.001) 装备的核实与维护打点锦天房产公司在自查基本上提供了《电子装备评估明细表》和《车辆评估明细表》。锦天房产公司系房地产开发公司。委评装备首要包罗复印机等电子类办公装备和奔驰轿车、别克商务车、雷克萨斯轿车等车辆。本公司评估专业职员针对装备类牢靠资产的设置情形,明晰勘查要领和核查重点,然后比较评估明细表对列入评估领域的装备类牢靠资产举办了须要的核查,以落实评估器材。
对付车辆,获取了车辆行驶证等有关资料,并对部分车辆的现实车况举办了检视。
经查,委评装备使用、维护情形正常。
2)权属情形评估职员查阅了装备购置条约、付款凭据、车辆行驶证等资料,对装备的权属相关资料举办了须要的磨练;还复印了有关装备购入的原始发票、订货条约等,同时被评估单位也对装备的权属作了书面理睬。经核实,没有发明装备类牢靠资产的权属资料存在瑕疵情形。

(2) 详细评估要领按照本次资产评估的特定目的、相关前提和委估装备的特点,确定以重置本钱22 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名法为主的评估要领,采取重置本钱法举办评估是指起首估测在评估基准日从头制作一个与评估器材沟通的资产所需的本钱即重置本钱,然后估测被评估资产存在的各类贬值身分,并将其从重置本钱中予以扣除而获得被评估资产代价的要领。重置本钱法的根基公式为:
评估代价=重置代价×综合成新率1)重置代价的评定重置代价由装备现行购置价、运杂费、安装调试费、建树期打点费和成本化利钱以及其他用度中的多少项构成。
A.现行购置价a.对电脑、传真机及其他办公装备通过向销售商询价等确认现行购置价。
b.车辆:通过上网查询、查阅《世界汽车报价及评估》等资料确定现行购置价。
B.相关用度按照装备的详细情形别离确定如下:
a.运杂费等其他相关用度:因本次委估装备均为办公装备,故不思量运杂费等其他相关用度。
b.车辆用度:车辆的相关用度思量车辆购置附加税和证照杂费。
C. 重置代价重置代价=现行购置价+相关用度2)成新率简直定按照各类装备特点及使用情形,确定装备成新率。
A.本次委估装备首要为电脑、传真机、空调等办公装备,首要以使用年限法为基本,团结装备的使用维修和外观近况,确定成新率。对更新换代速率、成果性贬值快的电子装备,思量技能更新快所造成的经济性贬值身分。
年限法计较公式=尚可使用年限/经济耐用年限×100%B.车辆的成新率以使用年限法为基本,并思量车辆的已行驶里程、维护保养情形等综合评定。

(4) 评估举例现以奔驰轿车(列《车辆评估明细表》第 2项)为例来声名对车辆的评估:
1) 车辆轮廓23 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名装备名称:奔驰轿车规格型号:WDDNG5GB出产厂家:德国梅赛德斯-奔驰启用日期:2009年 12月账面原值:1,508,803.00元账面净值:1,180,318.47元牌照号:浙 A8383N该轿车为德国梅赛德斯-奔驰出产的入口三厢轿车,其首要机能指标如下:
车身全长(mm) 5210车身全宽(mm) 1871车身全高(mm) 1485轴距(mm) 3165轮距(前/后) (mm) 1600/1606动员机范例 3.5L V 型 6缸 天然送气动员机排宇量(L) 3.498最大功率(Kw) 200最大扭矩(Nm/rpm) 350/2400-5000变速箱 7速 手动一体化加速机能 0-100km/h(s) 7.32) 重置全价简直定参考相关新车报价网站中近期报价并经说明,确定该车现市场售价约为1,398,000.00元。
相关用度依照有关现行规定取为:
购置附加税为 10%,计费基数为不含税的销售价。
证照杂费费率:1%则:重置代价 =1,398,000.00×(1+1/1.17×10%+1%)=1,531,500.00元(圆整后)3) 成新率简直定按照国度有关规定并团结该车现真相形,确定该车辆经济使用年限为 10年,24 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名公司于 2009年 11月购入,尚可使用年限初定为 9.08年。
成新率 K =尚可使用年限/耐用年限×100%=9.08/8×100%=91%思量现实车况,综合确定该车辆成新率为 90%。
4) 评估值简直定评估值=重置代价×综合成新率=1,531,500.00×90%=1,378,350.00(元)
(5) 装备类牢靠资产评估功效账面原值 4,634,746.00元账面净值 2,335,886.50元重置代价 4,746,850.00元评估代价 3,144,449.00元评估增值 808,562.50元评估增值率 34.61%
3、无形资产—其他无形资产
(1) 轮廓无形资产—其他无形资产账面代价 27,575.46元,个中账面余额 27,575.46元,减值筹备 0.00元。锦天房产公司列入《无形资产—其他无形资产评估明细表》的项目为公司购入的财务软件和餐饮软件的摊余额,企业按 5年摊销。
我们查阅了相关条约、账簿、原始凭据等,相识了上述无形资产的此刻使用情形,并对账面摊销情形举办了复核。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。

(2) 详细评估要领由于上述软件期后有对应权益,且金额不大,故本次评估以核实后账面值为评估值。

(3) 其他无形资产的评估功效账面代价 27,575.46元评估代价 27,575.46元
4、非活动资产评估功效25 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名账面代价 63,363,461.96元评估代价 82,271,381.42元评估增值 18,907,919.46元增值率 29.84%三) 活动负债
1、应付账款账面代价 390,263.06元,包罗应付的工程款和装备款。清查时通过查阅账簿及原始凭据,相识金钱产生的时刻、原因和期后付款情形,选取部分金钱举办函证,对未收到回函的样本项目,我们采取更换措施考核了债务的相关文件资料核实买卖业务事项的真实性。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核,各金钱均需付出,以核实后的账面值 390,263.06元为评估值。
2、预收金钱账面代价 10,000.00元,系预收的购车位定金。评估职员查阅了账簿及原始凭据,相识金钱内容和期后提供资产情形;检核对方是否按照条约、协议付出金钱。
按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核,该金钱期后需正常结算,以核实后的账面值 10,000.00元为评估值。
3、应付职工薪酬应付职工薪酬是账面代价 60,995.39元,系应付的人为。
我们搜查了该公司的劳动人为和嘉奖制度,查阅章程等相关文件规定,复核被评估单位计提依据,并搜查支用情形。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核应需付出,评估值为 60,995.39元。
4、应交税费账面代价 287,604.25元,包罗应交的营业税 1,071.85元,城建税 75.05元,处所教诲费附加 3,540.94元,水利建树基金 91.43元, 地皮增值税 280,576.83元,印花税 4,493.23元,代扣的小我私家所得税 14,359.96元;待抵扣的企业所得税14,877.46元和教诲费附加 1,727.58元。
被评估单位各项税负政策如下:
营业税按应税收入的 5%计缴, 企业所得税按应纳税所得额的 25%计缴,城建税按应交营业税的 7%计缴,教诲费附加按应交营业税的 3%计缴,处所教诲费附加按26 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名应交营业税的 2%计缴,地皮增值税按应税收入的 1.5%预缴,水利基金按应税收入的 0.1%计缴,印花税按应税收入的 0.05%计缴。
评估职员取得相应申报资料及其他证明文件,复核各项税金及附加的计、交情形,并相识期后税务稽查和税款缴纳情形。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
评估职员按被评估单位提供的有关资料核实无误,各项税费应需付出或可抵扣,以核实后的账面代价 287,604.25元为评估值。
5、应付利钱账面代价 534,600.00元,系预提的耐久借钱(本金 30,000万元)制止评估基准日应计未付的利钱。清查时按摄影关借钱条约、凭据等资料,按照借钱本金及条约利率对公司制止评估基准日应包袱的利钱举办了复核,相识了期后现实结算情形。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核实,各项利钱期后应需付出,以核实后的账面值 534,600.00元为评估值。
6、其他应付款账面代价 222,160,762.65元,包罗应付的关联方借钱、担保金等,个中关联方水利置业公司余额 107,438,932.42元,锦湖渡假村 94,498,972.75元。清查时通过查阅账簿及原始凭据,相识金钱产生的时刻、原因和期后付款情形,选取部分金钱举办函证,对未收到回函的样本项目,我们采取更换措施考核了债务的相关文件资料核实买卖业务事项的真实性。按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核,各金钱均需付出,以核实后的账面值 222,160,762.65元为评估值。
7、活动负债评估功效账面代价 223,444,225.35元评估代价 223,444,225.35元四) 非活动负债
1、耐久借钱账面代价 300,000,000.00元,为锦天房产公司向建行杭州高新支行借入的抵押加担保的借钱。系公司以拥有的 269,412.50平方米地皮使用权(账入开发本钱科目)为抵押物提供包管,并由浙江钱江水利置业投资有限公司等单位提供连带责任的担保。
我们查阅了有关借钱条约及相关资料,相识借钱前提、限期,通过查阅账簿、27 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名记账凭据等相识借钱、还款、过时情形,并对所有银行借钱举办了函证,回函相符。
按财务管帐制度核实,未发明不符情形。
经核实,中国建树银行的借钱利钱按月(每月 20日)付出,各项借钱制止评估基准日应计未付的利钱已计入应付利钱科目。经核各项借钱均需付出,以核实后的账面代价 300,000,000.00元为评估代价。
2、非活动负债评估功效账面代价 300,000,000.00元评估代价 300,000,000.00元(二) 收益法一) 评估器材收益法的评估器材为锦天房产公司股东所有权益代价。
二) 收益法的应用条件及选择的来由和依据
1、收益法的界说和道理收益法是指通过将被评估资产的预期收益成本化或折现以确定评估器材代价的评估要领。它是按照资产将来预期收益,按恰当的折现率将其换算成现值,并以此收益现值作为委托评估资产的评估代价。
收益法应用的技能思绪是把企业在将来特按时刻内的预期收益还原为当前的资产额或投资额,是以企业的整体赢利手段为标的举办的评估。
收益法在理论上是一种较量完善和全面的要领,它从整体上衡量某个企业资产的盈利手段,不只思量所评项目的有形资产,而且还思量一些无形资产的身分,如企业打点层的打点手段、客户收集、产物在市场的诺言等,这些身分有利于进步企业的一连盈利手段。
在收益现值法下,将企业的预期收益根据折现率折算为 2010年 10月 31日的净现值。为此,需要确定以下三个首要参数:

(1)公司的预期收益团结评估器材情形,本次评估中的预期收益采取股权现金流量。
股权现金流=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量+筹资勾当现金净流量
(2)折现率或成本化率28 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名本次评估采取的折现率为权益成本本钱(Ke)。

(3)预测时代:假设公司现有项目开发完成后不再一连策划,预测期为基准日至项目开发销售完毕日。
2、收益法的应用条件
(1) 投资者在投资某个企业时所付出的价值不会高出该企业(或与该企业相当且具有平等风险程度的同类企业)将来预期收益折算成的现值。

(2) 可以或许对企业将来收益举办公道预测。

(3) 可以或许对与企业将来收益的风险程度相对应的收益率举办公道估算。
3、收益法选择的来由和依据锦天房产公司正在举办锦天岛上项目的开发,今朝地皮的储蓄事变根基完成,且已经建成 6幢样板房并已取得预售证,将来收益可以或许公道预测,与企业将来收益的风险程度相对应的收益率也能公道估算,团结本次资产评估的器材、评估目的和评估师所网络的资料,确定采取收益法作为个中的一种要领对委托评估的锦天房产公司的股东所有权益代价举办评估。
三) 收益预测的假设前提
1、根基假设
(1) 宏观环境相对不变假设:国度现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的财富政策无重大变革,社会经济一连、康健、不酿成长;国度货币金融政策保持现行状态,不会对社会经济造成重大颠簸;国度税收保持现行规定,税种及税率无较大变革;国度现行的利率、汇率等无重大变革;

(2) 策划环境相对不变假设:企业首要策划场所及业务所涉及区域的社会、政治、法令、经济等策划环境无重大改变, 所执行的税赋、税率等政策无重大变革;
企业能在既定的策划领域内开展策划勾当,不存在任何政策、法令或工钱障碍。
2、详细假设
(1) 本评估预测是以被评估单位提供的公司成长筹划和盈利预测为基本举办;

(2) 假设被评估单位提供的积年财务资料所采纳的管帐政策和编写此份陈诉时所采取的管帐政策在重要方面根基一致;

(3) 假设被评估单位在将来的策划期内,其营业和打点等各项时代用度不会在现有基本上产生大幅的变革,仍将保持其近几年的变革趋势;
29 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名
(4) 假设被评估单位的策划打点班子是尽职认真的,且公司打点层有手段继承其职务,并有足够的手段敦促公司成长的打算,并继续保持现有的策划打点模式一连策划,保持公司精采成长态势;

(5) 假设被评估单位评估器材将来的策划打点班子尽职,并继续保持现有的策划打点模式一连策划首要策划业务内容保持相对不变,其主营业务不会遭遇重大妨害,总体名堂维持近况;

(6) 假设被评估单位每一年度的收入、本钱用度等,在年度内匀称产生;

(7) 假设被评估单位的将来收入首要来历于评估基准日已取得的房地产开发项目业务,对付房地产开发项目,不思量评估基准日尚未取得或将来大概取得的开发项目,现有项目开发完成后不再一连策划;

(8) 假设公司项目开发所需的资金能按打算融资,银行利率等政策不会产生重大变革,预测年限内将不会碰着重大的账款回收方面的问题(即幻魅账情形), 财务用度是企业在出产策划历程中,为筹集策划或建树性资金而产生的融资本钱用度。
并将短期借钱视同为维持正常策划的一种经常性的融资需求,这种策划性资金需求将以借新还旧的方法在将来的策划期内保持稳定;而将耐久借钱视同为开发项目所需的一种项目建树的融资需求,这种建树性资金需求在项目建树完成之后不再需求,将根据借钱约定付出利钱并送还本金。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在出产策划历程中频仍变革或变革较大,评估时不思量存款发生的利钱收入,也不思量付息债务之外的其他不确定性损益;

(9) 假设公司项目开发完成后的现实面积与筹划、计划确定的面积根基一致;
(10) 假设项目的开发和销售不会受到地皮抵押、包管事项的影响;
(11) 假设开发项目在建树历程中按现有的筹划、计划文件标准、概预算文件、国度和处全部关收费标准执行,项目用度的付出切合现行的有关条约、协议、文件及有关部门规定的用度标准;
(12) 无其他人力不行抗拒身分及不行预见身分,造成对公司重大倒霉影响。
(13) 本次估算不思量通货膨胀身分的影响。在本次评估假设条件下,依据本次评估目的,确定本次估算的代价范例为市场代价。估算中的一切取价标准均为估值基准日有效的价值标准及代价体系。
评估职员按照资产评估的要求,认定这些条件前提在评估基准日时创立,当以30 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名上评估条件和假设前提产生变革,评估结论将失效。
四) 我国房地产行业及临安房地产行业轮廓
1、2010年前三季度世界房地产市场情形
(1) 房地产开发投资完成情形前三季度,世界房地产开发投资 33,511亿元,同比增长 36.4%,个中,商品住宅投资 23,512亿元,增长 33.8%,占房地产开发投资的比重为 70.2%。9月当月,房地产开发投资 5,156亿元,增长 35.0%。世界房地产开发企业衡宇施工面积 35.54亿平方米,同比增长 28.1%;衡宇新开工面积 11.94亿平方米,增长 63.1%;衡宇竣工面积 3.69亿平方米,增长 10.4%,个中,住宅竣工面积 2.99亿平方米,增长8.1%。世界房地产开发企业完成地皮购置面积 29083万平方米,同比增长 35.6%,地皮购置费 7,111亿元,增长 83.7%。

(2) 商品房销售情形前三季度,世界商品房销售面积 6.32亿平方米,同比增长 8.2%,增幅比 1-8月进步 1.5个百分点。个中,商品住宅销售面积增长 5.8%,办公楼增长 27.0%,商业营业用房增长 33.2%。前三季度,商品房销售额 3.19万亿元,同比增长 15.9%,增幅比 1-8月进步 3.3个百分点。个中,商品住宅销售额增长 11.2%,办公楼和商业营业用房别离增长 49.9%和 48.2%。
9月当月,世界商品房销售面积 10446万平方米,同比增长 16.6%;世界商品房销售额 5498亿元,增长 35.2%。

(3) 70个大中都市衡宇销售价值指数9月份,世界 70个大中都市衡宇销售价值同比上涨 9.1%,涨幅比 8月份缩小0.2个百分点,环比上涨 0.5%;新建住宅销售价值同比上涨 11.3%,涨幅比 8月份缩小 0.4个百分点,环比上涨 0.5%;商品住宅销售价值上涨 12.6%,个中平凡住宅销售价值上涨 11.9%,高等住宅销售价值上涨 15.2%;经济合用房销售价值上涨 1.1%。

(4) 世界房地产开发景气指数9月份,世界房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为 103.52,比 8月份回落 0.59点,比客岁同期进步 2.44点。
31 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名商品房销售面积和销售额增长情形(2010年 1-9月)商品房销售面积 销售面积增速 商品房销售额 销售额增速地 区(万平方米) (%) (亿元) (%)世界总计 63150.23 8.2 31916.58 15.9
一、东部区域 31339.53 0.9 20580.75 7.9个中 浙 江 3030.02 -18.0 2780.82 -1.0
二、中部区域 14987.72 19.7 5244.63 39.2
三、西部区域 16822.98 13.7 6091.19 29.8七十个大中都市衡宇销售价值指数 (2010年 9月)衡宇销售价值指数 新建住宅价值指数 二手住宅价值指数区域同比 环比 同比 环比 同比 环比全 国 109.1 100.5 111.3 100.5 106.2 100.5杭 州 107.2 100.3 108.5 100.5 107.0 100.0宁 波 105.7 100.5 107.5 100.8 104.8 100.4
2、2010年前三季度杭州房地产市场情形2010年对付杭州的房地产市场而言,绝对是差别通俗的一年。从 08年的偏僻中走出来的楼市在 09年一路“高烧”,经验了一场过山车式的猖獗。从年代朔直到“4.17”的国十条,以及近期对购房者以家庭为单位限制购房的二次新政,无论是中央照旧处所,都没有放松调控楼市,2010年可谓是“房产政策年”。

(1) 前三季度成交量仅略高本年前三季度的成交量在政策的打压之下同比 2009年下跌 37%,同期仅比 08年略高。2010前三季度新房共成交了 28,438套,成交面积 308.7万方,均价到达32 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名确 18,545元/㎡,同比 09年的 738万方成交量一半不到。这样的成交总量与遭遇了号称“史上最严厉”的调控是分不开的,虽然不少政策的严厉程度依然到达了史上空前,但整个市场所面临的问题着实并不如 08年下半年那样严峻,因此这样的成交量恰恰声名确这样的一种较量优势。但在新政之下,行情也很是明晰地演绎出了几个特色光鲜的阶段,成交量的曲线已经打出了两个 V 字形。
凡是情形下,楼市存销比的值在 2-3阁下的话声名销售进入一个快速的上涨期,5-6的数值的话市场进入一个安稳期,而高出 20的话,楼盘销售压力就会很大。存销比可以或许很好的反应市场的供需变革,并且可以或许进一步预判后市走向。譬喻 2008年万科的贬价,很大原因是由于当时的存销比值持续几个月均处于岑岭。
2010年前三季度杭州八区市场存量总体上看较量不变,可是存销比颠簸很大,呈“M”型走势。呈现这种市场行情首要是与当局政策的效力和购房者信心的变革有关。一般 1、2月为销售淡季,3-5月为销售旺季,存销比在“4.17新政”前呈现较大颠簸,4月存销比仅为 2.2,市场呈现惊愕性购房。新政后,大量购房需求33 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名受到抑制,存销比快速增长;然后由于政策后续效力不敷,下半年存销比值反应出大量的市场需求逐渐苏醒,三季度市场供需较为安稳。9月存销比趋涨、存量倍增,加上二次调控的影响,购房者将从头陷入张望,四序度杭州楼市存销比将不绝放大。

(2) 成交结构分化成为主题成交结构情形依然是小户型成绝对市场主力,购买力从改进型向首置和高端市场转移。90方以下小户型自 08年起在整个市场中的份额就一直占据在半数以上,成为第一大细分市场。受冲击投资投机需求政策影响,改进型购房比例下降,购买力向首置和高端市场两头转移;从成交量上看,市场仍以首置和首改细分市场为主,刚性需求支撑首置均价高于首改。

(3) 总结:并非真正的回暖2010年无论是一手房市场照旧二手房市场均以“4.17新政”为分界点,呈现了料想之外的先热后冷。上半年市场示意跌荡升沉,泛起出“倒 V”型走势。新政前,楼市瞬时经验了“冷漠—假衰—井喷—猖獗”的阶段。4月 17日陪伴新“国十条”的出台,最后的猖獗戛然而止,市场进入冰冻期;按照量价规律,房价的下跌滞后于成交量的走低,新政后无论是一手房市场照旧二手房市场在成交量上均迅速萎缩,下跌幅度达 7-8成;7月之后以九堡的两个楼盘为前奏,以价换量的行情开始展开,局部地区的价值呈现了实质回调,但价值的整体趋势是分化,有些板块大幅回调,有些板块微调,也存在价值坚挺乃至略有上涨的板块,整体均价受到高端市场坚挺的影响,不降反涨。
虽然楼市在从 8月开始成交量有一个较量明明的“回暖”情形呈现,可是更多的是行情是以价换量,从供应、成交、存量的干系看:供应增加的速率仍然大于销售速率,存量快速积累,一些板块的价值呈现了明明的下跌。存销比的放大和调控34 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名的进一步加码,市场销售压力逐渐加大,“以价换量”或将成为四序度楼市的主基调。
3、临安市房地产市场情形今朝杭州市区房价较贵,因此许多人把眼光投向离杭州较量近的周边都市,而临何在杭州周边区域之中有着明明的价值优势,这必将会吸引更多的杭州人住惠临安。而究竟上,已经有不少杭州人选择在临安放业。临安所开发的楼盘的业主中就有不少就是杭州人,个中浙水房产开发的锦天花圃售完完毕后,业主中七成是杭州客。而据相识在青山湖的新项目直接从方案筹划阶段就明晰了方针:“产物要做杭州,乃至是上海市场。”临安的房产尚有一个吸引人的处所,那就是它的生态环境。在经济社会快速成长的同时,临安生态掩护、开发和建树取得了显著结果。全市森林包围率达 74.9%,有天目山、清凉峰两个国度级天然掩护区和青山湖国度级森林公园。境内山净水秀,风物迷人,名山、秀水、奇洞、大树、温泉、峡谷汇聚一身。二十世纪九十年月以来,以生态旅游为特性的旅游业获得迅猛成长,成为浙江省旅游大市。而为了适应都会住民回归大天然的心理需求,全力把临安建成杭州人、上海人的“生态故里”。
临安市由于受当前经济形势的影响,房地产市场开发形势首要泛起四个方面的迹象。
一是市场开发镌汰。全市 2009年上半年完成房地产开发投资 4.81亿元,与上年同比下降 37.6%;房地产施工面积 114.88万平方米,同比镌汰 20%。个中住宅施工面积 93.52万平方米,同比镌汰 22.8%;房地产新开工面积 5.56万平方米,同比镌汰 45.8%。个中住宅新开工面积 5.32万平方米,同比镌汰 33.2%。本年,商品房上市总量仅为 2.56万平方米,同比镌汰 81.43%。个中住宅上市 2.43万平方米,计178套,别离同比镌汰 78.94%和 74.09%。随上市量镌汰,市场可售房源的沉积量也相应被消化,预计我市另有可售房源 88.18万平方米,个中住宅 49.64万平方米,计 3505套。
二是市场销售回暖。全市 2009年上半年商品房销售面积 21.77万平方米,成交 9.65亿元,别离同比增加 48.49%和 50.81%。个中住宅销售 19.08万平方米,计1355套,成交金额 8.74亿元,别离同比增加 41.63%、51.4%和 47.9%。成交均价别离为,多层住宅成交 765套,均价 3140元/平方米;高层住宅成交 511套,均价 390035 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名元/平方米,别墅成交 79幢,均价 1.2万元/平方米。其间共有 32只楼盘销售,成交居前的楼盘别离是宝亿御景园(成交 3.55万平方米,计 286套)、吴越人家(成交 2万平方米,计 154套)、黄金水岸(成交 1.77万平方米,计 82套)、翠紫苑(成交 1.34万平方米,计 143套)、顺达丁香苑(成交 1.03万平方米,计 79套)。
三是外来购房增多。外地购房者购买临安市商品房住宅比例别离占销售总面积的 60.51%和销售总金额的 72.41%,而客岁同期这两者比例别离是 46.85%和 56.47%。
我们说明以为,外地购房者看中临安楼市首要是价值对比周边五县(市)并不高,再加上临安的生态环境和区位优势明明,光降安购房比例明明增加。
四是平凡住宅购买上升。本年以来,户型面积 90平方米以下的多高层住宅成交总面积较客岁同比增加 27.77%,90至 140平方米住宅成交总面积同比增加60.61%,140平方米以上住宅成交总面积同比仅上升 4.38%,平凡住宅占多。高层住宅成交总面积的比例由客岁同期的 59.40%进步到此刻的 68.66%。
从以上情形说明,由于受客观经济的倒霉影响,部分房地产企业放缓了楼市开发力度,造成投资量镌汰。从我市房地产市场的开发和销售情形来看,整个楼市趋向理性。为了进一步促进整个房地产市场的康健不酿成长,下一步,首要做好以下三方面事变:
一要加大临安生态房产物牌宣传促销力度。在市场营销计策上采取“当局搭台、企业唱戏”的做法,借助全市重大节庆和会展等勾当载体,整合我市的房地产资源优势,实行整体对外宣传,打响临安的生态房产物牌,依靠性价比优势吸引外来购房群体。
二要起劲营造有利于房地产企业的开发环境。必需加快基本配套办法建树步骤,出格是青山湖板块的楼盘,要进一步加快临余公路、供水供电、公用办法等配套建树,完善地区处事成果。同时,切实辅佐企业协调整决区块开发中遇到的征地拆迁等抵牾和问题,全力缔造更好的开发建树和施工环境,为房地产企业营造有利的开发前提。
三要起劲做好房地产企业的引导处事。按照临安市现代处奇迹成长三年动作打算,进一步用足用好已经制订出台的房地财富成长扶持政策,引导企业迎合当前市场实行项目开发,公道掌握楼盘定位、价值空间和营销计策,鼓励做好做优环境计划和修建计划,做大做强品牌房产、优质房产,真正满足市场消费需求。
36 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名五) 评预计较及说明历程
1、收益模子的选取团结本次评估目的和评估器材,采取折现现金流法确定股权现金流评估值,并说明公司溢余资产、非策划性资产等的代价,对股权现金流评估值举办批改确定公司的股东所有权益代价。详细公式为:
股东所有权益代价=股权现金流评估值+溢余资产评估值+非策划性资产评估值nCFEt股权现金流评估值 = ∑t =1(1+ rt )t式中:n——明晰的预测年限CFEt——第t年的股权现金流r——权益成本本钱t——将来的第 t 年股权现金流=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量+筹资勾当现金净流量
2、收益年限简直定制止评估基准日锦天房产公司已取得 8宗地皮,正待开发,尚有 1宗地皮已取得成交确认书和出让条约,尚未取得《国有地皮使用证》,整个项目的筹划计划根基完成,故本次评估对锦天房产公司整个开发项目的情形举办测算,假设锦天房产公司收益年限为项目开发完毕为止。按照评估假设及锦天房产公司今朝项目的销售进度预测,本次评估的收益年限采取有限年限,按照房地产开发企业现有开发项目及地皮储蓄情形,以及将来开发打算,预测期至现有项目完成开发后一年,后延一年首要是思量到房地产品业销售相对付房地产开发有必然滞后,即估量到锦天房产公司锦天岛上项目开发完毕为止。锦天岛上项目估量于 2014年底所有交付,故本次评估在思量锦天房产公司销售进度及期后的清理事项,本次评估确定的收益期估量到 2015年。
3、将来收益简直定
(1) 策划勾当发生的现金流量预测1) 策划勾当现金流入预测37 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名① 销售商品、提供劳务收到的现金(房地产销售现金流入)A、项目销售打算及销售价值对付开发产物锦天都市花圃的存量车位、柴间和锦天岛上项目的开发房源,按照锦天房产公司的销售打算并团结对临安青山湖当地的房地产市场说明,估量 2011年开始销售,2014年公司的开发房源所有销售完毕,2015年收回所有金钱。
项目开发房源按照公司的最新销售定价、最近售价情形、周围类似房产市场观测情形,采取市场法说明晰定房产估量可实现售价。
B、销售商品、提供劳务收到的现金(房地产销售现金流入)(单位:人民币元,下同)按照项目销售打算,预测各年的销售情形如下:
销售金钱 2011年 2012年 2013年 2014年 小计岛上项目 240,362,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500 2,400,734,765都市花圃项目 1,188,000 1,188,000按照公司的现实收款情形,对付锦天岛上开发房源,估量每年销售条约金额的10%于下个管帐年度收到,销售当年收到总销售条约金额的 90%,故预测各年的现金流入如下表:
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年年销售额 241,550,375 509,163,390 917,281,500 733,927,500现金流入 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500② 收到的其他与策划勾当有关的现金对付期中及期末营运资金的回收,除公司在基准日持有的货币资金于 2010年尾回收,计 23,129,697.57元;思量到 2015年锦天房产公司不再一连策划,因此占用的借钱等其他应收款到期可以回收,计入 2015年收到的其他与策划勾当有关的现金,计 8,732,877元。
项目 2010年尾 2011年 2012-2013年 2014年 2015年尾收到的其他与策划勾当有关的现金 23,129,698 8,732,877③ 策划勾当现金流入小计即为销售商品、提供劳务收到的现金与收到的其他与策划勾当有关的现金合计。
38 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名项目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年销售商品、提供劳务收到的现金 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500收到的其他与策划勾当有关的现金 23,129,698 8,732,877现金流入小计 23,129,698 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 155,518,3772) 策划勾当现金流出预测① 购买商品、接管劳务付出的现金(房地产开发明金流出)锦天岛上样板房根基结顶,仅付出少量本钱,锦天岛上剩余的开发项目参考类似衡宇的本钱支出。
在核实锦天房产公司账面支出的基本上,按照开发制作打算,估量剩余部分的本钱在今后年度的付款进度。各年预测数见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年购买商品、接管劳务付出的现金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016② 付出的各项税费A、营业税金及附加营业税金及附加首要为营业税、水利建树专项资金、教诲费附加、城建税、印花税等,按照当地房地产公司税收政策,同时团结类似房地产公司税费征收情形,锦天房产公司项目预售现金流入需缴纳营业税(收入的 5%)、水利建树专项资金(收入的 0.1%)、教诲费附加(营业税的 3%)、处所教诲费附加(营业税的 2%)、城建税(营业税的 5%)、印花税(收入的 0.05%),综合取为销售收入的 5.65%。
按照锦天房产公司各年的收入测算及税金比例计较各年的营业税金及附加。
B、地皮增值税评估中假设各项目直至销售完毕后举办地皮增税清理,先按照当地房地产公司税收政策及锦天房产公司的预缴比例计较各年预缴的地皮增值税,项目完成后根据纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计较应缴地皮增值税。对付各年地皮增值税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后分次补交。
C、所得税税前利润=销售收入-销售本钱-销售税金及附加-销售用度-打点用度+其他业务利润所得税清理值=税前利润×所得税率假设各项目直至销售完毕后举办所得税清理,先按照当地房地产公司税收政策39 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名及公司的预缴比例计较各年预缴的所得税。并对付各年所得税预缴数额与测算的总额差异在项目完成后分次补交。
D、付出的各项税费付出的各项税费为销售税金及附加、地皮增值税及所得税等税费各年现金流出的合计数。各年预测数见下表:
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年付出的各项税费营业税 10,869,767 24,120,104 43,823,484 33,943,508 7,339,275城建税 543,488 1,206,005 2,191,174 1,697,175 366,964教诲费附加 543,488 1,206,005 2,191,175 1,697,175 366,964水利建树专项资金 217,395 482,402 876,470 678,870 146,786印花税 108,698 241,201 438,235 339,435 73,393地皮增值税 4,347,907 9,648,042 17,529,394 13,577,403 2,935,710所得税 5,434,883 12,060,052 21,911,742 16,971,754 3,669,638应交税金预交数 22,065,626 48,963,811 88,961,674 68,905,320 14,898,730所得税清理 85,000,000 9,773,796增值税费补交款 135,000,000 8,837,945应交税金实交数 22,065,626 48,963,811 88,961,674 288,905,320 33,510,471③ 付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金A、销售用度现金流出预测房地产销售用度首要由两部分构成,即广告宣传费及其他用度。广告宣传费是公司为了促销而举办的广告、展会等方面的用度,其他用度首要指办公用度、销售职员人为、售楼部装修等。
各年销售用度按照公司销售打算及现实策划情形并团结房地产行业情形举办预测。各年预测数见下表:
项目 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年广告费 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900其他用度 2,174,000 4,824,000 8,764,700 6,788,700 1,467,900合计 4,348,000 9,648,000 17,529,400 13,577,400 2,935,800B、打点用度现金流出预测打点用度首要包罗人为福利费及其他打点费(业务招待费、办公费、通信用度、40 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名审计评估法令事宜费、折旧摊销等)。
锦天房产公司职员数量按照现实需要并团结着实际情形举办预测;对付其人为、福利费及保险费按锦天房产公司在基准日的现实金额,以每年递增 5%测算。
其他用度(业务招待费、办公费、通信用度、审计评估法令事宜费、折旧摊销等)根据公司各年的打点需要综合确定。
由于打点用度现金流出需要在打点用度基本上思量扣除折旧费等非现金流出,对付折旧费的计较,按照锦天房产公司基准日牢靠资产折旧情形计较而得。各年预测数见下表:
明细 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年在职职员数 40 40 40 40 20 10人为及 人均月人为 4,200 4,400 4,600 4,800 5,000 5,300福利 人均月福利其他 1,900 2,000 2,100 2,200 2,300 2,400小计 488,000 3,072,000 3,216,000 3,360,000 1,752,000 924,000其他打点费 660,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,330,000 2,160,000合计 1,148,000 5,402,000 5,546,000 5,690,000 4,082,000 3,084,000折旧费 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 330,000打点现金流出 988,000 5,072,000 5,216,000 5,360,000 3,752,000 2,924,000C、其他与策划勾当有关的现金其他与策划勾当有关的现金系基准日的应付职工薪酬谢额,计入 2010年尾付出的其他与策划勾当有关的现金,计 60,995.39元。
④ 策划勾当现金流出小计即为购买商品、接管劳务付出的现金、付出的各项税费、付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金的各年合计数。详细见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年购买商品、接管劳务付出的现金 151,738,423152,877,566221,411,131214,663,195116,889,710116,805,016付出的各项税费 287,604 22,065,626 48,963,811 88,961,674288,905,320 33,510,471付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当1,048,995 9,420,000 14,864,000 22,889,400 17,329,400 5,859,800有关的现金策划勾当现金流出小计 153,075,022184,363,192285,238,942326,514,269423,124,430156,175,2873) 策划勾当发生的现金流量净额预测将来各期策划勾当发生的现金流量净额为各年策划勾当现金流入与各年策划活41 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名动现金流出的差额。详细见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年策划勾当现金流入小计 23,129,698 217,395,338 482,402,089 876,469,689 678,870,150 155,518,377策划勾当现金流出小计 153,075,022 184,363,192 285,238,942 326,514,269 423,124,430 156,175,287策划勾当发生的现金流量净额 -129,945,324 33,032,146 197,163,146 549,955,420 255,745,720 -656,910
(2) 投资勾当发生的现金流量预测1) 现金流入预测投资勾当现金流入首要为处理牢靠资产收到的现金。2015年估量处理装备所得为 2,335,887元。
2) 现金流出预测投资勾当现金流出为估量牢靠资产的更新支出。评估中按照公司打点需要对办公装备的更新需要举办了预测。详细见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年购建牢靠资产和其他耐久资产所付出的现金 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000现金流出小计 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,0003) 投资勾当发生的现金流量净额预测将来各期投资勾当发生的现金流量净额为各年投资勾当现金流入与各年投资勾当现金流出的差额。详细见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年投资勾当现金流入小计 2,335,887投资策划勾当现金流出小计 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000投资勾当发生的现金流量净额 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,0002,175,887
(3) 筹资勾当发生的现金流量1) 借钱所收到的现金预测按照锦天房产公司的筹资打算测算其需借入的金钱。
流入项目 2010剩余期 2011年借钱所收到的现金 140,000,000 10,000,0002) 送还债务所付出的现金按照锦天房产公司各年的资金需求及现金流测算各年可以送还的金额。
42 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名支出项目 2010年尾 2011年 2012年 2013年 2014年送还债务所付出的现金 57,368,932 400,000,000 100,000,0003) 偿付利钱所付出的现金评估职员根据各年相应的黑白期借钱利率、借钱占用限期及当年占用的借钱数量计较了成本化利钱,并相应计入各项目的开发本钱中。
支出项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年偿付利钱所付出的现金 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,0004) 筹资勾当发生的现金流量净额预测将来各期筹资勾当发生的现金流量净额为各年筹资勾当现金流入与各年筹资勾当现金流出的差额。
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年现金流入小计(借钱所收到的现金) 140,000,000 10,000,000现金流出小计 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000筹资勾当发生的现金流量净额 134,028,202 -22,921,188 -88,878,526 -417,880,000 -102,980,000
(4) 股权现金流预测各年股权现金流量=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量+筹资勾当现金净流量详细计较历程见下表:
项目 2010剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年策划勾当现金净流量 -129,945,324 33,032,146 197,163,147 549,955,420 255,745,720 -656,910投资勾当现金净流量 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,000 2,175,887筹资勾当现金净流量 134,028,202 -22,921,188 -88,878,526 -417,880,000 -102,980,000股权现金流量 3,922,878 9,780,958 107,954,621 131,745,420 152,435,720 1,518,977
4、折现率简直定
(1) 折现率计较公式Ke=Rf1+Beta×MRP+Rc =Rf1+Beta×(Rm- Rf1)+ Rc个中:Ke—权益成本本钱Rf1—今朝的无风险利率Rm—市场回报率Beta—权益的系统风险系数43 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名MRP—市场的风险溢价Rc—企业特定风险调解系数
(2) 折现率简直定1) 无风险酬金率简直定。
国国债收益率凡是被以为是无风险的,制止评估基准日,我们查阅了部分国债市场上耐久(高出5年)国债的买卖业务情形,并取均匀到期年收益率为无风险利率。
故我们取均匀到期年收益率 3.53%为权益无风险利率。
2) 企业风险系数Beta:
通过“万得资讯谍报终端”查询,沪、深两地30家房地产开发公司基准日四面的近24个月的Beta见下表:
BETA 值(最近 BETA 值(最近序号 证券代码 证券简称 序号 证券代码 证券简称24个月) 24个月)1 600048.SH 保利地产 1.4114 16 000036.SZ 华联控股 1.08892 600052.SH 浙江广厦 1.4724 17 000040.SZ 深鸿基 1.38573 600173.SH 卧龙地产 1.1262 18 000042.SZ 深长城 1.65094 600208.SH 新湖中宝 1.4999 19 000043.SZ 中航地产 1.06935 600240.SH 华业地产 1.223 20 000046.SZ 泛海建树 1.81146 600246.SH 万通地产 1.2287 21 000150.SZ 宜华地产 1.17257 600663.SH 陆家嘴 1.3228 22 000502.SZ 绿景地产 0.96858 600743.SH 华远地产 1.4113 23 000514.SZ 渝开发 1.55679 600823.SH 世茂股份 1.3549 24 000517.SZ 荣安地产 0.99210 601588.SH 北辰实业 1.4034 25 000534.SZ 万泽股份 1.40811 000002.SZ 万科 A 1.3172 26 000537.SZ 广宇成长 1.292512 000006.SZ 深振业 A 1.627 27 000558.SZ 莱茵置业 1.186813 000014.SZ 沙河股份 1.3353 28 000638.SZ 万方地产 1.109814 000024.SZ 招商地产 1.4654 29 002133.SZ 广宇团体 1.40315 000031.SZ 中粮地产 1.6612 30 002244.SZ 滨江团体 1.5954总和 40.5515计数 30算术均匀 1.35173) 计较市场的风险溢价证券买卖业务指数是用来反应股市股票买卖业务的综合指标,我们别离选用上证综指和深证成44 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名指为上交所和厚交所的股票投资收益的指标,为了计较股市投资回报率,我们网络了1996年到2010年上述两证交所的年度指数,别离计较上证综指和深证成指的年收益率。计较功效如下:
深证成指算术均匀年收益率 25.69%几许均匀年收益率 10.84%上证综指算术均匀年收益率 19.87%几许均匀年收益率 8.89%由于几许均匀值更能适当地反应年度均匀收益率指标,我们选用几许均匀值,按照基准日两证券市场市值比例加权均匀,详见市场收益率计较表。
市场收益率 Rm 计较表序 上证综指 深证成指年份号 年尾收盘指数 指数收益率 年尾收盘指数 指数收益率1 1996 917.01 3215.822 1997 1194.10 30.22% 4184.84 30.13%3 1998 1146.70 -3.97% 2949.31 -29.52%4 1999 1366.58 19.18% 3369.61 14.25%5 2000 2073.47 51.73% 4752.75 41.05%6 2001 1645.97 -20.62% 3325.66 -30.03%7 2002 1357.65 -17.52% 2759.30 -17.03%8 2003 1497.04 10.27% 3479.80 26.11%9 2004 1266.50 -15.40% 3067.57 -11.85%10 2005 1161.06 -8.33% 2863.61 -6.65%11 2006 2675.47 130.43% 6647.14 132.12%12 2007 5261.56 96.66% 17700.62 166.29%13 2008 1820.81 -65.39% 6485.51 -63.36%14 2009 3277.14 79.98% 13699.97 111.24%15 2010.10 2978.83 -9.10% 13367.24 -2.43%算术均匀数 19.87% 25.69%几许均匀数 8.89% 10.84%深市市值(亿元) 83,118.17沪市市值(亿元) 187,015.00深市比例 30.77%沪市比例 69.23%Rm 9.49%4) Rc—企业特定风险调解系数简直定特定企业风险溢价暗示非系统性风险,是由于被评估单位特定的身分而要求的风险回报。它反应了被评估单位所处的竞争环境说明,包罗外部行业身分和内部企45 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名业身分,以展现被评估单位地址的行业职位,以及具有的优势和劣势。影响特定企业风险溢价的身分首要有:
A、政策风险房地产行业是干系到国计民生的行业,近几年房地产行业成长速率较快,部分区域呈现房价快速上涨的情形,为引导和类型行业的康健成长,当局相继出台了一系列财富政策和信贷政策对房地产行业举办宏观调控,出格是近期房产增速过大过快,调控政策已连续出台,部分区域房产价值已快速下降。出格是跟着地皮增值税政策的已明晰,房产开发公司利润将不行停止受到较大的影响。
可见,当局相关调控政策对房地产行业的成长有重要的影响,如公司不能按照国度的调控政策及时地对策划计策和方法作出调解,公司的盈利水平有较大下降的风险。
B、项目开发风险房地产项目开发具有投资大、开发期长、涉及相助方多的行业特性。一个项目的开发要颠末前期论证、收购地皮、筹划计划、施工打点、销售等多个环节,个中筹划计划、修建施工等环节首要由项目公司礼聘相关的专业公司举办,在整个历程中,还涉及到多个当局部门的审批和禁锢。以上各环节的变革都大概对项目周期、项目本钱和销售组成影响。
公司今朝打点职员首要为水利置业公司职员,跟着水利置业公司下各房产公司开发局限的不绝扩大,公司打点职员数量将严重不敷,需要尽快雇用项目开发中各环节所得当职员;同时,跟着公司局限及修建品格不绝进步的要求,公司需要进步职工的业务水平,礼聘专业的公司举办施工、计划、打点。如个中任何环节呈现问题,将对公司项目开发造成不行估计的丧失。
C、销售风险购房支出凡是占平凡消费者生平支出的较大比重,平凡消费者购房凡是采取银行按揭的方法举办,若是中国人民银行进一步进步小我私家住房商业按揭基准利率和公积金按揭贷款利率,会进步购房的按揭融资本钱,低落潜伏客户的收购力。而跟着近期当局对房地产行业一系列调控政策的出台,商品房买卖业务本钱增加,从而加大锦天房产公司的销售风险。
在销售本钱上升同时,跟着周边将来几年楼盘数量的一连增加和高品格开发商46 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名的进入,公司销售需要一连进步用度投入及销售力度,改进销售方法和计策,担保公司的开发销售进度能按打算完成。
D、筹资风险房地产开发属资金麋集型行业,对项目资金的筹集是房地产项目顺遂实行的重要保障,今朝项目公司首要的资金来历为成本金、银行借钱和销售回款。
公司今朝资金压力相对较大,如在建树历程中遭遇意外的坚苦而使项目建树延期,或遇市场产生重大变革,投入资金不能准期回笼,则会影响公司的内部资金筹措。而财富政策、信贷政策和成本融资市场的政策调解,和成本市场的重大颠簸,也会对公司的外部资金筹措发生影响,从而存在对公司正常策划及成长发生较大影响的风险。
E、地皮风险地皮是不行再生的天然资源,地皮储蓄是公司一连不酿成长的重要身分,而公司在取得新地皮资源的历程中大概面临地皮政策和地皮市场变革的风险。由于都市打点的需要,当局大概调解都市筹划,使公司储蓄用地所处的环境产生倒霉变革,给公司策划带来风险。
同时,公司今朝的地皮储蓄较大,面积较大,连年开发局限及压力较大,如碰着资金、销售、开发等任何一个环节或由于房地产市场的周期性颠簸等,将很有大概使公司面临地皮闲置的风险。按照国度《地皮打点法》规定,若是公司由于资金、市场等原因未能及时开发储蓄的用地,将面临缴纳地皮闲置费乃至无偿交回地皮使用权的风险。
经综合说明,取企业特定风险调解系数为 3%。
5) Ke简直定Ke=Rf1+Beta×(Rm- Rf1)+ Rc=3.53%+1.3517×(9.49%-3.53%)+3%=14.60%Ke 取值 14.60%。
六) 评估值测算历程与功效
1、股权现金流的计较股权现金流=策划勾当现金净流量+投资勾当现金净流量+筹资勾当现金净47 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名流量
2、按照预测情形,本次评估采取逐年折现加和对锦天房产公司的股权现金流代价举办预测,,计较公式为:
nCFEt股权现金流评估值 = ∑t =1(1+ rt )t式中:n——明晰的预测年限CFEt ——第 t 年的股权现金流r——权益成本本钱t——将来的第 t 年
3、按照上述测算及锦天房产公司股权现金流的评估值计较如下:
单位:元项目/年度 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年股权现金流量 3,922,878 9,780,958 107,954,621 131,745,420 152,435,720 1,518,977折现率 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60%折现期 0.083 0.6667 1.6667 2.6667 3.6667 4.6667折现额 3,880,000 8,930,000 86,020,000 91,600,000 92,490,000 800,000股权现金流评估值 283,720,000七) 非策划性资产及溢余资产评估值的计较
1、溢余资产代价简直定溢余资产是指出产策划中不需要的资产,如多余现金、有价证券、与预测企业收益现金流不相关的其他资产等。在本次评估时,因思量企业项目开发完成后不再策划,已将报表反应的资产、负债按其发生现金流的大概性的时刻统一计入相关现金流量中,不再单独思量溢余资产。
2、非策划性资产资产和非策划性负债代价简直定非策划性资产或负债是指对主营业务没有直接“孝敬”或临时不能为主营“孝敬”的资产或负债。
本次评估,对锦天房产公司部属两家全资非房地产开发公司-杭州锦湖渡假村有限公司和杭州锦天物业打点有限公司的将来收益未在现金流预测历程思量,本次评估将上述耐久股权投资作为非策划性资产处理赏罚,并以其在资产基本法下的评估价48 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名值 79,099,357元作为非策划性资产评估代价。
八) 收益法的评估功效企业股东所有权益代价=股权现金流评估值+溢余资产评估代价+非策划性资产评估代价=283,720,000+0+79,099,357=362,819,357元九) 测算表格见附表
四、评估结论及说明(一) 评估结论
1、资产基本法评估功效在本陈诉所展现的假设条件前提基本上,锦天房产公司的资产、负债及股东所有权益的评估功效为:
资产账面代价 502,942,229.52元,评估代价 884,927,172.14元,评估增值381,984,942.62元,增值率为 75.95%;
负债账面代价 523,444,225.35元,评估代价 523,444,225.35元;
股东所有权益账面代价-20,501,995.83元,评估代价 361,482,946.79元,评估增值 381,984,942.62元,增值率为 1,863.16%。
2、收益法评估功效在本陈诉所展现的假设条件前提基本上,采取收益法对锦天房产公司股东所有权益代价的评估功效为 362,819,357元。
3、两种要领评估功效的较量说明和评估代价简直定锦天房产公司股东所有权益代价采取资产基本法的评估功效为361,482,946.79元 , 收 益 法 的 评 估 结 果 为 362,819,357.00元 , 两 者 相 差1,336,410.21元,差异率为 0.37%,二者存在必然差异。说明原因首要是两种评估要领思量的角度差别,收益法是从企业的将来赢利手段角度思量的,资产基本法是从资产的再取得途径思量的。
我们以为,本次委估资产首要为房地产类存货,资产基本法对其首要采取了静态假设开发法,即在评估基准日时,假设公司开发完成后按现时的市场价值和后续49 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名开发本钱,扣减税费、利钱、利润而获得其代价。而收益法是对企业将来的销售和开发本钱举办公道预测,通过将来净现金流入折现加总得出评估结论。房地产开发企业,因开发支出、预售价值及预售面积、收入确认和税金的汇算清缴时刻及历程均受诸多身分的影响(诸如宏观形势、行业成长状况、供求干系、销售计策、购房者心理等等),尤其是房地产项目公司策划限期相对制造业来说很短,收益法中将来不确定身分的改观对评估功效会发生较大的影响。采取静态假设开发法评估,则可以停止上述不确定身分的影响。故最终选取资产基本法得出的评估值作为最终评估功效。
因此,本次评估最终采取资产基本法评估功效 361,482,946.79元作为锦天房产公司股东所有权益代价的评估值。
4、评估结论增减值原因说明本次评估增值首要包罗存货和耐久股权投资评估增值,增值率较高的首要原因为锦天房产公司首要资产是房地产开发项目及对其他公司的股权投资,锦天房产公司的房地产开发项目地皮取得较早,而今朝衡宇销售价值较高。
(二) 资产基本法下评估结论与账面代价较量改观情形及原因
1、活动资产评估增值 363,077,023.16元,增值率为 82.60%,系估量开发项目利润率较高所致。
2、耐久股权投资评估增值 18,099,356.96元,增值率为 29.67%,系锦天房产公司对全资子公司采取本钱法核算,账面投资本钱较低所致。
3、装备类牢靠资产评估增值 808,562.50元,增值率为 34.61%,系锦天房产公司车辆的财务折旧年限短于其经济耐用年限所致。
50 坤元资产评估有限公司浙江钱江水利置业投资有限公司拟收购股权所涉浙江锦天房地产开发有限公司股东所有权益代价评估项目 评估声名收 益 法 预 测 表项目 2010年剩余期 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年
一、策划勾当发生的现金流量销售商品、提供劳务收到的现金 217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 146,785,500收到的其他与策划勾当有关的现金 23,129,698 8,732,877现金流入小计 23,129,698217,395,338 482,402,088 876,469,689 678,870,150 155,518,377购买商品、接管劳务付出的现金 151,738,423152,877,566 221,411,131 214,663,195 116,889,710 116,805,016付出的各项税费 287,604 22,065,626 48,963,811 88,961,674 288,905,320 33,510,471付出给职工的现金及付出的其他与策划勾当有关的现金 1,048,995 9,420,000 14,864,000 22,889,400 17,329,400 5,859,800现金流出的小计 153,075,022184,363,192 285,238,942 326,514,269 423,124,430 156,175,287策划勾当发生的现金流量的净额 -129,945,324 33,032,146 197,163,146 549,955,420 255,745,720 -656,910
二、投资勾当发生的现金流量处理牢靠资产、无形资产和其他耐久资产所收到的现金 2,335,887现金流入小计 2,335,887购建牢靠资产、无形资产和其他耐久资产所付出的现金 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000现金流出的小计 160,000 330,000 330,000 330,000 330,000 160,000投资勾当发生的现金流量的净额 -160,000 -330,000 -330,000 -330,000 -330,000 2,175,887
三、筹资勾当发生的现金流量借钱所收到的现金 140,000,000 10,000,000现金流入的小计 140,000,000 10,000,000送还债务所付出的现金 57,368,932 400,000,000 100,000,000送还借钱利钱付出的现金 5,971,798 32,921,188 31,509,594 17,880,000 2,980,000现金流出小计 5,971,798 32,921,188 88,878,526 417,880,000 102,980,000筹资勾当发生的现金流量净额 134,028,202-22,921,188 -88,878,526-417,880,000-102,980,000股权现金净流量 3,922,878 9,780,958 107,954,621 131,745,420 152,435,720 1,518,977折现率 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60% 14.60%折现期 0.083 0.6667 1.6667 2.6667 3.6667 4.6667折现后净现金流量3,880,000 8,930,000 86,020,000 91,600,000 92,490,000 800,000溢余资产代价非策划性资产代价 79,099,357评估值 362,819,35751 坤元资产评估有限公司资 产 评 估 结 果 汇 总 表评估基准日:2010年10月31日表1被评估单位:浙江锦天房地产开发有限公司 金额单位:人民币万元账面代价 评估代价 增减值 增值率%项 目A B C=B-A D=C/A*100
一、活动资产 43,957.88 80,265.58 36,307.70 82.60
二、非活动资产 6,336.35 8,227.14 1,890.79 29.84个中:耐久股权投资 6,100.00 7,909.94 1,809.94 29.67投资性房地产修建物类牢靠资产装备类牢靠资产 233.59 314.44 80.86 34.61在建工程无形资产—其他无形资产 2.76 2.76商誉耐久待摊用度递延所得税资产资产总计 50,294.22 88,492.72 38,198.49 75.95
三、活动负债 22,344.42 22,344.42
四、非活动负债 30,000.00 30,000.00个中:递延所得税负债负债合计 52,344.42 52,344.42股东权益合计 (2,050.20) 36,148.29 38,198.49 1,863.16评估机构:坤元资产评估有限公司1资 产 评 估 结 果 汇 总 表评估基准日:2010年10月31日表1被评估单位:浙江锦天房地产开发有限公司 金额单位:人民币元账面代价 评估代价 增减值 增值率%项 目A B C=B-A D=C/A*100
一、活动资产 439,578,767.56 802,655,790.72 363,077,023.16 82.60
二、非活动资产 63,363,461.96 82,271,381.42 18,907,919.46 29.84个中:耐久股权投资 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.67投资性房地产修建物类牢靠资产装备类牢靠资产 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.61在建工程无形资产—其他无形资产 27,575.46 27,575.46商誉耐久待摊用度递延所得税资产资产总计 502,942,229.52 884,927,172.14 381,984,942.62 75.95
三、活动负债 223,444,225.35 223,444,225.35
四、非活动负债 300,000,000.00 300,000,000.00个中:递延所得税负债负债合计 523,444,225.35 523,444,225.35股东权益合计 (20,501,995.83) 361,482,946.79 381,984,942.62 1,863.16评估机构:坤元资产评估有限公司61资产评估功效分类汇总表评估基准日:2010年10月31日表2被评估单位:浙江锦天房地产开发有限公司 金额单位:人民币元序号 科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%1 一、活动资产2 货币资金 23,129,697.57 23,129,697.573 买卖业务性金融资产4 应收单据余额5 减:幻魅账筹备6 应收单据净额7 应收账款余额8 减:幻魅账筹备9 应收账款净额10 预付金钱余额 15,220,026.28 15,220,026.2811 减:幻魅账筹备12 预付金钱净额 15,220,026.28 15,220,026.2813 应收利钱14 应收股利15 其他应收款余额 9,277,217.36 8,732,876.87 (544,340.49) (5.87)16 减:幻魅账筹备 544,340.49 (544,340.49) (100.00)17 其他应收款净额 8,732,876.87 8,732,876.87 (0.00) (0.00)18 存货余额 392,496,166.84 755,573,190.00 363,077,023.16 92.5019 减:存货减价筹备20 存货净额 392,496,166.84 755,573,190.00 363,077,023.16 92.5021 一年内到期的非活动资产22 其他活动资产23 活动资产合计 439,578,767.56 802,655,790.72 363,077,023.16 82.602425二、非活动资产26 可供出售金融资产27 持有至到期投资28 耐久应收款29 耐久股权投资余额 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.6730 减:耐久股权投资减值筹备31 耐久股权投资净额 61,000,000.00 79,099,356.96 18,099,356.96 29.6732 投资性房地产33 牢靠资产原值 4,634,746.00 4,746,850.00 112,104.00 2.4234 个中:修建物类牢靠资产原值35 装备类牢靠资产原值 4,634,746.00 4,746,850.00 112,104.00 2.4236 减:累计折旧 2,298,859.50 1,602,401.00 (696,458.50) (30.30)37 牢靠资产净值 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.6138 个中:修建物类牢靠资产净值39 装备类牢靠资产净值 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.6140 减:牢靠资产减值筹备41 牢靠资产净额 2,335,886.50 3,144,449.00 808,562.50 34.6142 在建工程余额43 减:在建工程减值筹备44 在建工程净额45 工程物资余额46 减:减值筹备62资产评估功效分类汇总表评估基准日:2010年10月31日表2被评估单位:浙江锦天房地产开发有限公司 金额单位:人民币元序号 科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%47 工程物资净额48 牢靠资产整理49 未包管余值50 生物资产小计51 油气资产净额52 无形资产余额 27,575.46 27,575.4653 个中:地皮使用权54 其他无形资产 27,575.46 27,575.4655 减:无形资产减值筹备56 无形资产净额 27,575.46 27,575.4657 开发支出58 商誉59 耐久待摊用度60 递延所得税资产61 其他非活动资产62 非活动资产合计 63,363,461.96 82,271,381.42 18,907,919.46 29.8464三、资产总计 502,942,229.52 884,927,172.14 381,984,942.62 75.956566四、活动负债67 短期借钱68 买卖业务性金融负债69 应付单据70 应付账款 390,263.06 390,263.0671 预收金钱 10,000.00 10,000.0072 应付职工薪酬 60,995.39 60,995.3973 应交税费 287,604.25 287,604.2574 应付利钱 534,600.00 534,600.0075 应付股利76 其他应付款 222,160,762.65 222,160,762.6577 一年内到期的非活动负债78 其他活动负债79 活动负债小计 223,444,225.35 223,444,225.358081五、非活动负债82 耐久借钱 300,000,000.00 300,000,000.0083 应付债券84 耐久应付款85 专项应付款86 估量负债87 递延所得税负债88 其他非活动负债89 非活动负债小计 300,000,000.00 300,000,000.0091六、负债合计 523,444,225.35 523,444,225.359293七、股东权益合计 (20,501,995.83) 361,482,946.79 381,984,942.62 1,863.16评估机构:坤元资产评估有限公司63

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