中央“去库存”基调已定 楼市后续政策怎样加码

　　决定层此番提去库存，是不变经济，防御系统性风险的重要设施。而下一步的政策也应重点存眷高库存的三四线都市，从增加住房需求、低落购房门槛和低落房企融资难度、镌汰地皮供应等多管齐下，不变房地产市场。

　　21世纪宏观研究院说明师 纪睿坤

　　特约说明师 葛逸瑶

　　继11月10日，中央财经率领小组第十一次集会会议上，习近平总书记初次表态要化解房地产库存，促进房地财富一连成长。11月11日，国务院常务集会会议上李克强夸大要“以加快户籍制度改良发动住房等消费”。12日，中央财经率领小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考查时，再次夸大“化解房地产库存”的问题。

　　持续几日中央对付去库存的夸大，在当前房地产市场库存高企、投资一连下滑的形势下，开释出猛烈的政策信号。

　　21世纪宏观研究院比拟国度统计局本年以来的数据和2013年纪据，并团结各地地皮市场示意和政策走向研究发明，决定层此番提去库存，是不变经济，防御系统性风险的重要设施。而下一步的政策也应重点存眷高库存的三四线都市，从增加住房需求、进一步低落购房门槛和低落房企融资难度、镌汰地皮供应等多管齐下，不变房地产市场。

　　决定层为什么在这个时刻点频提去库存？

　　21世纪宏观研究院以为，决定层此番提出化解楼市库存，是不变经济，防御系统性风险的重要设施。

　　1.房地产投资增速一连下滑，创21个月来最低

　　房地产投资数据在2014年头急转直下，并一连下滑，截至到2015年10月的数据，房地产投资的同比增速已经创汗青新低，同比增速仅2%。从世界和处所的数据来看，房地产投资增速的下滑无疑拖累着牢靠资产投资的增速，并成为影响GDP的重要身分之一。

　　2.房地产库存仍在不绝攀升，且销售增长呈现疲态

　　截至到10月底，世界商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创汗青新高。

　　销售无疑是去库存的最直接的方法，但最新的数据却并不乐观且已显现出疲软的态势，1-10月商品房累计销售面积和销售额同比别离增长7.2%和14.9%，涨幅较前9月别离收窄0.3和0.4个百分点。从单月情形来看，自7月以来，销售面积同比增速在不绝收窄，9月（9.0%）、10月（5.5%）的同比增速均远低于近6个月13.2%的均匀增速。

　　再反观2013年，制止2013年9月末，世界商品房待售面积44636万平方米，也就是说，两年以来，世界待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。

　　3.卖地收入骤降，加剧处所债务危机

　　本年1-10月，房地产开发企业地皮购置面积17847万平方米，同比下降33.8%；地皮成交价款5794亿元，下降25.2%，这也是十几年来稀有的低迷。

　　地皮收入的一连下滑将加剧处所当局的债务危机，在房地产投资下滑之时，基本办法投资成为对冲房地产投资下滑不变宏观经济的重要砝码，可是许多处所却面临无钱吸引社会成本进入的近况。在确保地价和防御金融风险的配景下，处所当局只能紧缩地皮供应以稳地价。

　　4.房地产去库存成为经济痛点，干系金融体系风险

　　21世纪宏观研究院以为，收购库存饰品，和此前房地产投资一连增长拉动宏观经济增长的趋势差别，当前的房地产投资无疑成为拖累牢靠资产投资，以致宏观经济增长的痛点。

　　另一方面，楼市的高库存也将给金融体系带来风险。众所周知，我国银行业对房地产抵押物有很强的依赖性，库存拉杆箱包，开发贷、小我私家房贷、当局平台贷，根基都以不动产作为抵押物，乃至连平凡公司贷款和小微企业贷款的抵押物也多为不动产。

　　2012年上半年，世界银行业贷款不良率为0.94%，2013年略有增长，2014年以来开始加速增长，至本年前三季度达1.59%。

　　下一步去库存政策将往那边去？

　　鉴于当前中国的生齿活动，楼市供需干系状况，生齿净流出的三四线都市无疑是高库存的重点地区。以下的政策方向也将首要针对楼市库存较严重的三四线都市，而非火爆的一线都市。

　　1.增加住房需求

　　21世纪宏观研究院以为，增加住房需求是不变住房消费的一个重要设施，将来增加住房需求将从力推农民工、外籍人士、收购存量商品房为保障房品类中发力。

　　（1）户籍制度改良拉动住房消费：发力点为力推农民工购房

　　可以或许拉动三四线购房消费的主力群体无疑是农民工，支持农民购房是推进新型城镇化的需要，也是消化商品房库存的有效法子。也因此，安徽、河南、河北等生齿大省都在研究出台促进农民进城购房的勉励政策和支持法子。

　　（2）收购存量商品房为保障房可能棚户区住房

　　在房地产开发投资增速一连走低的配景下，国务院抉择进一步强化城镇棚户区改革，并提出实行三年动作打算，改革局限空前，加大棚改力度无疑将在必然程度对冲房地产投资下滑对上下游财富以及宏观经济带来的负面影响，买通商品房和保障房的通道，收购存量商品房为保障房也是办理房地产库存，不变投资的重要方向。

　　（3）各地连续打消限外令

　　8月27日，六部委连系发文公布调解房地产市场外资准入和打点政策。关照明晰了有资格的境外机构和小我私家可在中国境内购房。这是 “限外令”自2006年颁布以来，初次在世界领域内松绑。年底，各地将连续出台落拭魅政策。

　　2.进一步低落购房门槛，出台刺激性的政策刺激住房消费

　　（1）后续购房的首付比例及房贷本钱有望进一步低落

　　自2014年11月以来，央行已六次降息，四次全面降准。按照6次降息购房根据基准利率计较，百万20年利钱镌汰幅度高达22.57万。

　　另外，购房的首付比例进一步低落，也将对晋升房地产市场销售热度起到起劲影响。此前的9月30日，住建部和央行连系发文称非限购都市的首付低落到25%。

　　（2）处所将继续加大对住房公积金的松绑，进步公积金的使用效率。

　　（3）平凡住宅标准调解，低落税费

　　（4）后续三四线都市或连续出台购房减免税费+津贴性的政策

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