永辉超市：关于收购关联公司福建省永辉商业有限公司所有股权的关联买卖业务陈诉

证券代码：601933 证券简称：永辉超市 告示编号：临-2011-36



永辉超市股份有限公司

关于收购关联公司福建省永辉商业有限公司

所有股权的关联买卖业务陈诉


本公司及董事会全体成员担保陈诉内容不存在虚假记实、误导性告诉可能重大遗
漏，并对其内容的真实、精确和完整包袱个别及连带责任。
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重要内容提醒：

买卖业务内容：永辉超市股份有限公司（下称“永辉超市”）收购同一节制下关联方

福建省永辉商业有限公司（下称“永辉商业”，前身为福建省永辉商业股份有限

公司）100%股权，买卖业务金额为 18,796.61 万元。
本次买卖业务组成关联买卖业务。关联人张轩松、张轩宁、郑文宝、叶兴针、谢香镇、郑

景旺因涉及关联买卖业务须回避表决。
代价范例：市场代价
评估要领：资产基本法

本次买卖业务增加了永辉超市自有物业数量，镌汰关联租赁，有利于进步公司管理和
一连策划手段。
风险提醒：本次买卖业务如产生追缴地皮增值税的气象,永辉商业原股东理睬共同无

前提以现金全额付出上述税款, 担保永辉超市股份有限公司不因此受到任何损
失。
其他留意事项：张轩松债权银行浦发银行福州分行，谢香镇、张枝龙、张天云、

黄纪雨债权银行招商银行福州分行别离向永辉超市出具了同意本次股权转让及

附前提的打扫抵押协议；浦发银行福州分行出具了《浦发银行福州分行关于同意
福建省永辉商业有限公司股东转让股份的函》。




1-23
第一节 关联买卖业务概述

一、关联买卖业务的首要内容

本次买卖业务各方于 2011 年 9 月 7 日在福建省福州市协议签定了股权转让协议，交
易的内容为永辉超市收购张轩松、张轩宁、郑文宝、叶兴针、谢香镇、郑景旺持有的
永辉商业 100%股权。以上各方的买卖业务行为组成同一节制下的关联方归并，故组成关
联买卖业务。
买卖业务价值以经天健正信管帐师事宜全部限公司审计后的账面净资产 3,814.21 万

元以及经北京中企华资产评估有限责任公司评估后的净资产代价 21,250.34 万元作为
参考，协议定价为 18,796.61 万元。协议如获核准并经工商变换挂号后，永辉超市将

持有标的公司 100%的股权，张轩松、张轩宁、郑文宝、叶兴针、谢香镇、郑景旺将

不再持有永辉商业的股权。



二、关联买卖业务的核准

此项买卖业务尚须得到永辉超市董事会、股东大会的核准，与该关联买卖业务有好坏干系
的关联人将放弃在永辉超市董事会和股东大会上对该议案的投票权。
本次关联买卖业务不需要颠末其他有关部门核准。



第二节 收购方先容

一、 收购方根基情形

甲方：永辉超市股份有限公司
注册成本：76790 万元
法定代表人：张轩松

办公所在：福州市西二环路 436 号

工商挂号号： 350000400000278
企业范例：股份有限公司

税务挂号号：350102727900106



二、首要策划业务及财务数据


2-23
1、首要策划业务
以策划生鲜为特色、以大卖场、卖场及社区超市为核心业态、以便利店的特许加
盟为增补、以食物加工和现代农业相团结的连锁超市业务。

策划领域：农副产物、粮油及成品、食物饮料、酒及其他副食物、日用百货、家
用电器及电子产物、通信器械、针纺织品、打扮、文化体育用品及器械、音像成品、

出书物及电子出书物、珠宝、金银饰品、汽车摩托车零配件、汽车装潢、消防器械、

工艺品、五金交电、仪器仪表、五金家具及室内装修质料、花卉、玩具等的零售与批
发，以及提供相关的配套处事；预包装、散装食物、保健食物、零售香烟（限分支机

构在行业许可的限期和领域内开展策划勾当）；组织部分自营商品的加工及农副产物

收购；出租部分阛阓办法或分租部分阛阓的园地予分租户从事正当策划（以上所有项
目另设分支机构策划，涉及许可策划项目的，应在取得相关部门的许可后方可策划）；

信息咨询（证券、期货、金融等行业咨询除外）；以特许策划方法从事商业勾当；自
营商品的入口，采购国内产物的出口（以上商品收支口不涉及国营贸易、收支口配额
许可证、出口配额招标、出口许可证等专项打点的商品）。


2、2008 年-2010 年及 2011 年上半年财务数据
单位：元

资产负债表项目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 2009 年 2008 年

总资产 6,285,523,246.66 6,610,819,035.71 3,168,278,470.91 1,824,693,679.18

负债合计 2,254,769,593.17 2,793,191,530.52 2,097,955,182.65 1,002,839,869.97

归属于母公司所
4,020,148,910.30 3,813,882,940.45 1,055,041,107.24 808,748,210.31
有者权益

资产负债率 35.87% 42.25% 66.22% 54.96%

利润表项目 2011 年 1-6 月 2010 年 2009 年 2008 年

营业收入 8,027,943,503.94 12,316,503,735.92 8,474,815,787.28 5,678,162,169.46

营业本钱 6,493,798,181.41 9,961,855,261.89 6,957,994,410.61 4,662,637,409.87

营业利润 347,266,380.24 391,704,707.66 328,156,745.50 284,296,506.94

利润总额 350,332,091.06 399,097,157.90 331,585,430.29 283,060,232.43

净利润 269,696,148.30 305,083,530.29 256,869,479.05 216,629,337.61



3-23
资产负债表项目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 2009 年 2008 年

归属于母公司所
269,835,969.85 305,535,663.23 254,292,896.93 213,707,760.56
有者的净利润



第三节 出让方先容

乙方：张轩松 中国国籍，身份证号 35012119XX100910XX，住所：福建省福州市
鼓楼区东水路 18 号
丙方：张轩宁 中国国籍，身份证号 35012119XX061912XX，住所：福建省福州市
鼓楼区西江滨大道 66 号

丁方：郑文宝 中国国籍，身份证号: 3501211969012610XX, 住址: 福建省福州市
鼓楼区古田支路 176 号中城都会花圃 6 座 701;
戊方：叶兴针 中国国籍 身份证号: 3501211969022010XX, 住址: 福建省福州市

台江区高桥支路 13 号永新新村 2 座 701;
己方：谢香镇 中国国籍 身份证号: 3501211972071510XX, 住址: 福建省福州市鼓

楼区温泉公园路 53 号花圃台 1 座 1505;
庚方：郑景旺 中国国籍 身份证号: 3501211966051110XX, 住址: 福建省福州市
鼓楼区西二环北路 68 号梅海园 9 座 506;



第四节 关联买卖业务标的根基情形

一、标的公司根基情形

公司全称：福建省永辉商业有限公司
创立时刻：2003 年 8 月 14 日
注册成本：3,510 万元

注册地：福州市台江区鳌峰北侧、鳄鱼公园西侧三层

工商挂号号：350000100000627



二、注册成本及其变革、汗青沿革：

（一）2003 年 8 月 14 日设立


4-23
注册成本：1000 万元
股东结构：

股东名称 出资金额（元） 持股比例（%）

张轩松 350 万 35

张轩宁 250 万 25

郑文宝 100 万 10

叶兴针 100 万 10

谢香镇 100 万 10

郑景旺 100 万 10

董事会：张轩松（董事长）、郑文宝、叶兴针、谢香镇、郑景旺
监事会：张轩宁、林登秀、陈金成
总司理：谢香镇


（二）2004 年 9 月 8 日第一次增资

注册成本由 1000 万元增至 3500 万元
股东结构：

股东名称 出资金额（元） 持股比例（%）

张轩松 1225 万 35

张轩宁 875 万 25

郑文宝 350 万 10

叶兴针 350 万 10

谢香镇 350 万 10

郑景旺 350 万 10



（三）2010 年 5 月 31 日第三次增资
注册成本由 3500 万元增至 3510 万元
股东结构：

股东名称 出资金额（元） 持股比例（%）

张轩松 12,285,000 35

5-23
 张轩宁 8,775,000 25

郑文宝 3,510,000 10

叶兴针 3,510,000 10

谢香镇 3,510,000 10

郑景旺 3,510,000 10

合计 35,100,000 100



（四）策划领域等变换情形：

1、2006 年 6 月 16 日策划领域变换

原策划领域：“针纺织品、日用百货、文化体育用品、家用电器、打扮鞋帽的批发、
零售；农副产物的种养殖及销售；定型包装、散装食物、生肉及成品、面食、中西式

糕点、冷冻饮品、水产物、干鲜蔬菜、豆成品、粮油及成品的销售。中西式糕点、面
食的加工和香烟的零售（未取得前置审批的核准文件，不得从事该项目的出产策划）
（以上策划领域凡涉及国度有专项专营规定的从其规定）”；

变换后策划领域：“日用百货、家用电器、针纺织品的批发、零售。（以上策划范

围凡涉及国度有专项专营规定的从其规定）”。
2、2007 年 7 月 20 日策划领域、住所变换
（1）策划领域变换为“日用百货、家用电器、针纺织品的批发、零售；自有衡宇租赁

及物业打点。（以上策划领域凡涉及国度有专项专营规定的从其规定）
（2）住所由“福州市台江区中平路 156 号”变换为“福州市台江区鳌峰北侧、鳄鱼公园

西侧三层”。

3、2009 年 12 月 25 日策划领域变换
策划领域变换为“销售钟表、眼镜；自有衡宇租赁及物业打点、对商业、贸易业的

投资及其相关咨询处事。（以上策划领域涉及许可证策划项目的，应在取得有关部门

的许可后方可策划）”。
（五）2010 年 5 月 18 日改制为“福建省永辉商业有限公司”



三、首要策划业务及财务数据

1、首要策划业务


6-23
策划领域：销售钟表、眼镜；自有衡宇租赁及物业打点、对商业、贸易业的投资
及其相关咨询处事。
2、2008 年-2011 年上半年财务数据
单位：元

资产负债表项目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 2009 年 2008 年
78,562,773.86 79,686,072.89 77,474,409.18 81,584,422.24
总资产

负债合计 40,420,662.28 40,402,594.61 38,094,753.69 41,676,045.46

归属于母公司全部
38,142,111.58 39,283,478.28 39,379,655.49 39,908,376.78
者权益

全部者权益 38,142,111.58 39,283,478.28 39,379,655.49 39,908,376.78

利润表项目 2011 年 1-6 月 2010 2009 2008

营业收入 2,812,020.30 5,429,894.00 5,264,409.00 4,570,971.13

营业本钱 -

营业利润 -1,141,366.70 -195,047.88 -580,204.68 -615,126.39

利润总额 -1,141,366.70 -196,177.21 -527,883.47 -615,126.38

净利润 -1,141,366.70 -196,177.21 -527,883.47 -615,126.38

归属于母公司
-1,141,366.70 -196,177.21 -527,883.47 -615,126.38
全部者的净利润

上表 2010 年及 2011 年上半年财务数据由天健正信管帐师事宜全部限公司审计；
2008 及 2009 年财务数据由福建中诚信德有限责任管帐师事宜所审计。



四、评估陈诉首要内容

北京中企华资产评估有限责任公司接管永辉超市的委托，按照有关法令、礼貌和
资产评估准则、资产评估原则，回收资产基本法，根据须要的评估措施，对永辉超市
拟收购永辉商业 100%股权事件涉及的永辉商业股东所有权益在 2011 年 6 月 30 日的
市场代价举办了评估并出具资产评估情形陈诉。
该陈诉评估领域包罗永辉商业的所有资产和负债，详细包罗活动资产、牢靠资产、

无形资产、活动负债、非活动负债等。至评估基准日 2011 年 6 月 30 日，种种资产、

负债的账面金额如下表：
金额单位：人民币元

7-23
项目 账面代价
活动资产 7,550,776.12
非活动资产 71,011,997.74
耐久投资
牢靠资产 49,151,445.84
在建工程
无形资产 21,860,551.90
其他非活动资产
资产总计 78,562,773.86
活动负债 10,420,662.28
非活动负债 30,000,000.00
负债总计 40,420,662.28
净 资 产 38,142,111.58



评估领域内的衡宇修建物类资产分为家产用房和商业用房两类，对付家产用房，

由于当地类似衡宇修建物的买卖业务实例少少，不相宜回收市场法评估；由于评估领域内
的家产用房面积较大，租赁案例少少，难以确定其客观市场租金水平，不宜回收收益

法，因此，本次评估回收本钱法；对付商业用房，由于当地房地产市场较为成熟且可
网络到较多类似房地产近期买卖业务实例的，则回收市场法评估。
衡宇修建物评估中的本钱法是指求取待估衡宇修建物在评估基准日的重置价值

或重建价值，扣除折旧，以此估算待估衡宇修建物的客观公道价值或代价的要领。根
据本项目的性质和特点，本次评估回收房地分估。本钱法计较式如下：
评估值=重置本钱×成新率

(1)对付大型、代价高、重要的衡宇修建物
重置本钱=修建安装综合造价+前期用度及其他用度+资金本钱
(2)对付代价量小、结构简单的建(构)筑物首要回收单位较量法确定其重置单价。
衡宇修建物评估中的市场法是指将待估房地产与在评估基准日近期有过买卖业务的

类似房地产举办较量，对这些类似房地产的已知价值作恰当的批改，以此估算待估房
地产的客观公道价值或代价的要领。其计较式如下：
待估房地产单价=可比实例成立价值可比基本后单价×买卖业务情形批改系数×买卖业务

日期调解系数×地区身分调解系数×个别身分调解系数
本次收购标的永辉商业的首要代价为其所持有的牢靠资产，该评估陈诉对其牢靠

资产评估如下表：


8-23
牢靠资产—衡宇修建物评估明细表
评估基准日:2011 年 6 月 30 日
被评估单位：福建省永辉商业有限公司
所占宗地情形 修建 建成日 账面代价 评估代价
序 对应地皮证编 房产证编 房产证证 用 修建面 增值率
宗地 物名 具体所在 期(年/
号 宗地面积 号 号 载权力人 途 积(M2) 原值 净值 原值 净值 %
性质 称 月)
仓山区盖
榕国用（2010） 榕房权证 R 福建省永
工 山镇台屿 35,438,458.00
1 31435.9 出让 第 1538205277 字第 辉商业有 2#楼 4754.97 2007-6 33,494,908.65 27,738,114.53 32,603,381.00 17.54
业 路 99 号 2# （成新率 92%）
号 1054289 号 限公司
楼整座
仓山区盖
榕国用（2010） 榕房权证 R 福建省永
工 山镇台屿
2 31435.9 出让 第 1538205277 字第 辉商业有 1#楼 4754.95 2007-6
业 路 99 号 1#
号 1054673 号 限公司
楼整座
仓山区盖
榕国用（2010） 榕房权证 R 福建省永
工 山镇台屿
3 31435.9 出让 第 1538205277 字第 辉商业有 4#楼 5512.41 2007-6
业 路 99 号 4#
号 1054353 号 限公司
楼整座
仓山区盖
榕国用（2010） 榕房权证 R 福建省永
办 山镇台屿
4 31435.9 出让 第 1538205277 字第 辉商业有 6#楼 4052.57 2007-6
公 路 99 号 6#
号 1054858 号 限公司
楼整座




9-23
仓山区盖
榕国用（2010） 榕房权证 R 福建省永
工 山镇台屿
5 31435.9 出让 第 1538205277 字第 辉商业有 5#楼 5512.41 2007-6
业 路 99 号 5#
号 1054669 号 限公司
楼整座
仓山区盖
榕国用（2010） 榕房权证 R 福建省永
工 山镇台屿
6 31435.9 出让 第 1538205277 字第 辉商业有 3#楼 4732.4 2007-6
业 路 99 号 3#
号 1054672 号 限公司
楼整座
祖庙
商住 台江区群
楼 2、 众路 90 号
榕台国用（2010） 榕房权证 R 福建省永 3、4 祖庙商住
店
7 398.40 出让 第 00253611419 字第 辉商业有 座连 楼 2、3、4 2035.48 2004-1 12,566,000.00 8,885,209.14 73,342,415.00 73,342,415.00 725.44
面
号 1054864 号 限公司 接体 1 座毗连体 1
层 04 层 04 店面
店面 等
等
永安
五四
永房权证字 福建省永 五四路豪
永国用（2006） 路豪 店
8 6,030.00 出让 第 20106810 辉商业有 门御景三 1025.77 2006-11 17,699,551.00 12,528,122.17 122,294,924.00 122,294,924.00 876.16
第 40098 号 门御 面
号 限公司 区
景三
区




10-23
永安
五四
永房权证字 福建省永 五四路豪
永国用（2006） 路豪 店
9 6,030.00 出让 第 20106811 辉商业有 门御景三 3057.71 2006-11
第 40098 号 门御 面
号 限公司 区
景三
区
永安
五四
永房权证字 福建省永 五四路豪
永国用（2006） 路豪 店
10 6,030.00 出让 第 20106812 辉商业有 门御景三 3619.75 2006-11
第 40098 号 门御 面
号 限公司 区
景三
区
永安
五四
永房权证字 福建省永 五四路豪
永国用（2006） 路豪 店
11 6,030.00 出让 第 20106813 辉商业有 门御景三 3539.4 2006-11
第 40098 号 门御 面
号 限公司 区
景三
区




11-23
评估职员按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，根据须要的评估
措施，对委托评估的福建省永辉商业有限公司的股东所有权益代价举办了评估。本次
评估回收的代价范例为市场代价，并选用资产基本法举办评估。按照以上评估事变，
得出如下评估结论：
在评估基准日 2011 年 6 月 30 日，福建省永辉商业有限公司账面总资产为
7,856.28 万元，账面总负债为 4,042.07 万元，账面净资产为 3,814.21 万元；评估后
总资产为 25,292.41 万元，总负债为 4,042.07 万元，净资产(股东所有权益)为

21,250.34 万元，评估增值 17,436.13 万元，增值率 457.14%。资产评估功效汇总表
如下：
资产评估功效汇总表

金额单位：人民币万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活动资产 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活动资产 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
个中：耐久股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
牢靠资产 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
个中：地皮使用权 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活动资产 9 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活动负债 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00
非活动负债 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
负债总计 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
净 资 产 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14




12-23
出格事项声名

以下为在评估历程中已发明大概影响评估结论但非评估职员执业水平和手段所能评定估
算的有关事项(包罗但不限于)：
1. 该陈诉的评估结论是反应评估器材在本次评估的假设条件下，于评估基准日的市场
代价，当前述假设前提产生变革时，该陈诉评估结论应作相应调解后方可使用。
2. 按照中国注册管帐师协会《注册资产评估师存眷评估器材法令权属指导意见》，被评
估企业和相关当事人该当提供评估器材法令权属等资料，并对所提供的评估器材法令权属资
料的真实性、正当性和完整性包袱责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来历举办必
要的磨练和披露，不代表对评估器材的权属提供任何担保，对评估器材法令权属举办确认或
揭晓意见超出注册资产评估师执业领域。
3. 该陈诉评估结论不应当被以为是对评估器材可实现价值的担保。
4. 该陈诉评估结论未思量被评估企业股权穷乏活动性对其代价的影响。
5. 评估领域内坐落于福州市台江区群众路祖庙商住楼的房地产(衡宇修建物明细表第7
项)已抵押给上海浦东成长银行股份有限公司福州分行。
6. 无形资产地皮使用权明细表第3项永安五四路权门御景三区房地产所占用的地皮使
用权于2006年4月取得永国用（2006）第40098号《国有地皮使用证》，证载地皮使用权人尚未
变换，仍为被评估企业前身的名称（福建省永辉商业股份有限公司）。
7. 评估基准日后，若资产数量及作价标准产生变革，对评估结论造成影响时，不能直
接使用本评估结论，须对评估结论举办调解或从头评估。
8. 对被评估企业存在的大概影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方委托时未作非凡说
明而评估职员已推行评估措施仍无法获知的情形下，评估机构及评估职员不包袱相关责任。
评估陈诉使用者应留意以上的出格事项对评估结论大概发生的影响。



第五节 关联方干系

一、收购方永辉超市股份有限公司为独立承续的股份有限公司

1、截至 2011 年 6 月 30 日，公司总股本 76,790,000 股，前十名股东持股情形如下：


序号 股东名称 性质 持股数（股） 持股比例（%）

1 张轩松 天然人持股 159,754,750 20.80

2 张轩宁 天然人持股 114,110,540 14.86

3 郑文宝 天然人持股 22,822,110 2.97

4 叶兴针 天然人持股 22,822,110 2.97



13-23
5 谢香镇 天然人持股 22,822,110 2.97

6 黄纪雨 天然人持股 22,822,110 2.97

7 郑景旺 天然人持股 22,822,110 2.97

8 林登秀 天然人持股 22,822,110 2.97

9 张天云 天然人持股 22,822,110 2.97

10 张枝龙 天然人持股 22,822,110 2.97

11 汇银投资 内资法人股 43,557,830 5.67

12 民生超市 外资法人股 157,900,000 20.56

合计 657,900,000 85.65


2、现实节制人
公司的现实节制工钱张轩松和张轩宁，别离接受公司董事长和总裁。张轩松、张

轩宁及关联人郑文宝、郑景旺、谢香镇、叶兴针合计持有甲方 365,153,730 股，占公
司总股本的 47.55%。
（1） 收购前现实节制人张轩松、张轩宁兄弟节制的法人机构情形如下：


关联方名称 股权干系 首要策划业务

销售钟表、眼镜；自有衡宇
福建省永辉商业有限公司（前
张轩松持有 35%股权，张轩 租赁及物业打点、对商业、
身为：福建省永辉商业股份有
宁持有 25%股权 贸易业的投资及其相关咨询
限公司）
处事。

福建轩辉房地产开发有限公 张轩松持有 60%股权，张轩 房地产开发、自用房产租赁、
司 宁持有 20%股权 修建质料、装潢质料批发等

XUANHUI （ AUSTRALIA ）
张轩宁持有 50%股权 收支口贸易
PTY LTD

YONGHUI（AUSTRALIA）
张轩松持有 50%股权 收支口贸易
INVESTMENTS PTY LTD


（2）收购后现实节制人张轩松、张轩宁兄弟节制的法人机构情形如下：



14-23
关联方名称 股权干系 首要策划业务

福建轩辉房地产开发有限公 张轩松持有 60%股权，张轩宁 房地产开发、自用房产租赁、

司 持有 20%股权 修建质料、装潢质料批发等

XUANHUI （ AUSTRALIA ）
张轩宁持有 50%股权 收支口贸易
PTY LTD

YONGHUI（AUSTRALIA）
张轩松持有 50%股权 收支口贸易
INVESTMENTS PTY LTD


二、标的公司福建省永辉商业有限公司为独立承续的有限责任公司

1、收购前股权结构


序号 股东名称 性质 持股数（股） 持股比例

1 张轩松 天然人持股 12,285,000 35%

2 张轩宁 天然人持股 8,775,000 25%

3 郑文宝 天然人持股 3,510,000 10%

4 叶兴针 天然人持股 3,510,000 10%

5 谢香镇 天然人持股 3,510,000 10%

6 郑景旺 天然人持股 3,510,000 10%

合计 35,100,000 100%


公司的现实节制工钱张轩松先生和张轩宁先生。张轩松、张轩宁、郑文宝、郑景
旺、谢香镇、叶兴针合计持有标的公司 35,100,000 股，占公司总股本的 100%。


2、收购后股权结构


序号 股东名称 性质 持股数（股） 持股比例

永辉超市 法人持股 35,100,000 100%

合计 35,100,000 100%


三、出让方



15-23
张轩松、张轩宁、郑文宝、郑景旺、谢香镇、叶兴针同为收购方和标的公司的主
要股东。
本次买卖业务中，公司与同一节制下的关联方就同生平意业务标的的关联买卖业务到达 3000
万元以上；同时组成同一节制下的关联方归并。



第六节 关联买卖业务协议的首要条款


一、受让方：永辉超市股份有限公司

二、出让方：张轩松、张轩宁、郑文宝、郑景旺、谢香镇、叶兴针
三、协议签定日期：2011 年 9 月 7 日
四、买卖业务标的：出让方张轩松、张轩宁、郑文宝、郑景旺、谢香镇、叶兴针别离同意
放弃优先购买权，并一致同意将其所持 35%、25%、10%、10%、10%、10%永辉商

业股权所有转让给受让方。

五、买卖业务价值：以 2011 年 6 月 30 日为基准日，经天健正信管帐师事宜全部限公司审
计后的账面净资产 3,814.21 万元以及经北京中企华资产评估有限责任公司评估后的
净资产代价 21,250.34 万元作为参考，协议定价为 18,796.61 万元。

六、买卖业务结算方法：在代扣代缴相关税款后，出让方应从本协议见效之日起十五个工
作日内将转让款以银行转账方法别离一次性汇入张轩松、张轩宁、郑文宝、郑景旺、

谢香镇、叶兴针六方的指定账户，个中永辉商业对张轩松的其他应收款 3,677,124.48
元由永辉超市应先行扣除。别的出让方的结算方法参见第七节中的关联包管部分。

七、协议的见效前提：本买卖业务协议已经标的公司永辉商业 2011 年 8 月 23 日股东会审
议通过，尚需受让方永辉超市董事会和股东大会审议通过后方可见效。

八、买卖业务完成时刻：按照中王法令规定，治理完毕公司股权变换的工商挂号手续后，
则视为本次股权转让已完成。

九 、 定价政策 ： 根据财政部《关联方之间出售资产等有关管帐处理赏罚问题暂行规定》
（[2001]64 号文）及其他有关规定，买卖业务价值以经天健正信管帐师事宜全部限公司审

计后的账面净资产 3,814.21 万元以及经北京中企华资产评估有限责任公司评估后的

净资产代价 21,250.34 万元作为参考，协议定价为 18,796.61 万元。



第七节 对上市公司永辉超市的影响说明


16-23
一、关联买卖业务影响

如永辉超市完本钱次收购，将竣事收购前与永辉商业产生如下买卖业务行为：
1、耐久策划性关联租赁

（1）永安五四路店
2010 年 12 月 10 日，永辉商业向关联方永辉超市全资子公司永安永辉超市有限

公司签订租赁条约。按照该条约约定，永安永辉超市有限公司向永辉商业租赁永安市

五四路权门御景三区的负一层至三层，面积 8,892.24 平方米。租赁限期从 2008 年 1
月 1 日至 2015 年 1 月 2 日，年租金为 1,615,080 元。

（2）群众路店
2009 年 12 月 31 日，永辉商业与永辉超市签订租赁条约。按照该条约约定，永
辉超市向永辉商业租赁位于台江区茶亭街道群众路 90 号第 2、3、4 号毗连体一层 1
至 16、22、23 号衡宇，租赁面积共 2,093.34 平方米。租赁限期从 2010 年 1 月 1 日

至 2013 年 12 月 31 日，年租金为 840,000 元。
（3）现代食物家产园

2006 年 12 月 19 日，永辉商业与永辉超市全资子公司福建永辉家产成长有限公
司签订租赁条约，租赁位于福州市金山家产区福湾家产园台屿路 99 号的地皮使用权
及厂房，租赁物面积约 14,000 平方米，双方约定 1 年的免租金期，从 2011 年 1 月 1
日至 2013 年 12 月 31 日, 年租金为 1,000,800 元。

（4）大宗业务部
2008 年 10 月 1 日，永辉商业与永辉超市台江分公司（大宗业务部）签订租赁合
同，租赁位于福湾家产园台屿路 99 号厂房的五号楼第一层西南面，租赁面积为 2,000
平方米。租赁限期从 2008 年 10 月 1 日至 2013 年 10 月 1 日，年租金 312,000 元（2010
年 12 月起终止租赁，2010 年度现实租赁用度为 286,000 元）。

合计年租金：

1,615,080+840,000+1,000,800+286,000=3,741,880 元


2、关联包管
截至 2011 年 6 月 30 日，永辉商业福州市台江区茶亭街道群众路 90 号祖庙商住

楼 2#、3#、4#毗连体 1 层 04 店面等、永安市五四路权门御景三区商业大厦为关联方
向银行借钱提供担保包管，详细如下：

17-23
2011 年6 月30 日
被包管人 金 额
贷款银行 期 限 备注
(万元)

包管物为永辉商业位于福州市台江区茶亭街道群众
浦发银行 2010-9-30 至 路 90 号祖庙商住楼 2#、3#、4#毗连体 1 层 04 店面等
张轩松 1,800.00
福州分行 2015-9-30 （房产证号：“榕房权证 R 字第 1054864 号”、地皮使
用权证号：“榕台国用（2010）第 00252611419 号）

包管物为永辉商业位于永安市五四路权门御景三区
招商银行 2010-12-07 至
张枝龙 1,260.00 商业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106813 号，
福州分行 2015-12-07
地皮使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

包管物为永辉商业位于永安市五四路权门御景三区
招商银行 2010-12-07 至
张天云 270.00 商业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106810 号，
福州分行 2015-12-07
地皮使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

包管物为永辉商业位于永安市五四路权门御景三区
招商银行 2010-12-07 至
谢香镇 2,700.00 商业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106811 号，
福州分行 2015-12-07
地皮使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

包管物为永辉商业位于永安市五四路权门御景三区
招商银行 2010-12-07 至
黄纪雨 2,100.00 商业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106812 号，
福州分行 2015-12-07
地皮使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

合计 8,130.00




永辉超市兹收到关于打扫前述抵押包管的文件如下：

(1) 张轩松与浦发银行福州分行签订的《浦发银行福州分行小我私家贷款提前还款协
议》，个中：
张轩松同意将欠永辉商业的其他应收款 3,677,124.48 元由浦发银行福州分行先

行扣除后，剩余的转让款所有转入张轩松在浦发银行福州分行开设的指定银行账户；
上述划款完成后，浦发银行福州分行即扣除其向浦发银行福州分行的借钱本金 1,800
万元及利钱，并当即打扫前述借钱项下的永辉商业位于福州市台江区茶亭街道群众路

90 号祖庙商住楼 2#、3#、4#毗连体 1 层 04 店面等（房产证号：“榕房权证 R 字第
1054864 号”、地皮使用权证号：“榕台国用（2010）第 00252611419 号）的抵押担

保。

(2) 谢香镇与招商银行福州分行签订的《招商银行福州分行小我私家贷款提前还款协
议》，个中：
谢香镇同意将其所得的永辉超市转让款所有转入其在招商银行福州分行开设的
指定银行账户；不敷部分由永辉超市凭永辉商业股东郑景旺出具的付出令直接将郑景



18-23
旺所得转让款转入谢香镇以上银行账户；前述划款完成后，招商银行福州分行即扣除
谢香镇向招商银行福州分行的借钱本金 2,700 万元及利钱；
永辉超市股东张枝龙、张天云、黄纪雨及张轩宁与招商银行福州分行签订的《招

商银行福州分行小我私家贷款提前还款协议》，个中：

张轩宁同意以永辉超市股东张枝龙、张天云、黄纪雨三方别离向招商银行福州分
行的借钱本金及利钱为限将永辉超市的转让款别离转入甲方股东张枝龙、张天云、黄
纪雨三方别离在招商银行福州分行开设的指定银行账户；

招商银行福州分行同意在谢香镇、甲方股东张枝龙、张天云、黄纪雨四方偿还全
部借钱本金及利钱后当即打扫前述借钱项下的永辉商业位于永安市五四路权门御景

三区商业大厦（房产证号：永房权证字第 20106813 号，地皮使用权证号永国用（2010）
第 40054 号）的抵押包管。



二、买卖业务须要性说明

本次买卖业务永辉超市拟以自有资金 18,796.61 万元收购永辉商业 100%股权，收购
所涉及的房产为：
1、仓山区盖山镇台屿路 99 号福州家产园家产用地及房产：地皮使用权证编号榕

国用 2010 第 31538205277 号，使用权面积 31,435.90 平方米；房权证编号榕房权证
R 字第 1054289 号、1054673 号、1054353 号、1054858 号，1054669 号、1054672
号，产权面积合计 29,319.71 平方米。
永辉超市全资子公司福建永辉家产成长有限公司耐久租赁该项物业地皮使用权

及产房约 14,000 平方米用于出产策划。
2、永安市五四路权门御景三区商业房产：地皮使用权证编号永国用（2010）第
40054 号，使用权面积 4,892.31 平方米；房权证编号永房权证字第 20106810 号、

20106811 号、20106812 号、20106813 号，产权面积合计 11,242.63 平方米。
永辉超市全资子公司永安永辉超市有限公司耐久租赁该项物业负一层至三层约

8,892 平方米用于门店策划。
3、福州市台江区茶亭街道群众路 90 号祖庙商住楼 2#、3#、4#毗连体 1 层 04
店面等：地皮使用权证编号榕台国用（2010）第 00253611419 号，使用权面积 398.40

平方米；房产证编号榕房权证 R 字第 1054864 号，产权面积为 2035.48 平方米。

永辉超市耐久租赁该项物业及其隶属园地 2,093.34 平方米用于福州群众门店经

19-23
营。

买卖业务价值以天健正信管帐师事宜全部限公司审计后的账面净资产 3,814.21 万元

以及北京中企华资产评估有限责任公司评估后的净资产代价 21,250.34 万元作为参

考，协议定价 18,796.61 万元。

买卖业务所涉三处物业中，福州家产园位于福州三环路内，属于家产用地，首要增值
原因是地皮增值，故幅度较小；福州群众路物业位处该市世茂商圈中心及在建地铁口，

周围正筹建五星级宾馆，属于商业用地，首要增值原因是地皮增值；永安五四路物业

位居该县级市中心地区，具有不行更换的商业职位，系永辉商业购地自建，属于商业
用地，首要增值原因是地皮增值。

上述买卖业务及定价遵循公平、合理、公然原则，作价公允，没有侵害上市公司永辉

超市及其股东好处。买卖业务完成后，永辉超市将镌汰关联租赁三项，增加自有物业数量，

低夕阳益上涨的租金风险。此次买卖业务切合禁锢部门的要求和公司的长远好处及成长战

略，有利于进步公司的耐久策划效益。



三、买卖业务财务说明

按完整财务年度测算，估量本次买卖业务对永辉超市今年度财务状况的影响如下：

1、估量收入：收购后得到福州家产园、福州群众路(祖庙)房产、永安五四路权门

御景三区房产三处物业，增加租金收入 232.72 万元，回收库存服装面料，镌汰租赁用度等 355.60 万元。

2、估量支出：增加永辉商业贷款利钱 232.20 万元，牢靠资产折旧 326.88 万元，

无形资产摊销 60.30 万元，相关税费 104.39 万元，及其他支出估量增加约 40 万元。

估量整年将影响永辉超市净利润约-175 万元，对其每股收益的影响为-0.002 元/

股。

本次买卖业务如产生追缴地皮增值税的气象,永辉商业原股东理睬共同无前提以现金

全额付出上述税款, 担保永辉超市股份有限公司不因此受到任何丧失。

截至 2011 年 6 月 30 日，永辉超市总资产 628,552.32 万元，负债合计 225,476.96

万元，归属于母公司全部者权益 402,014.89 万元，资产负债率为 35.87%。上述买卖业务

完成后，以永辉超市 2011 年 6 月 30 日财务数据为基数测算，永辉超市归并后总资产

636,408.60 万元，负债合计 229,519.03 万元，归属于母公司全部者权益 405,829.10

万元，资产负债率 36.06%。

20-23
 永辉超市 2008-2010 年成个性支出合计 209,043.26 万元，估量将来三年成个性

支出将大于 100 亿元。该项成个性支出是将来总成个性支出构成部分之一。



四、同业竞争

永辉商业今朝首要业务为投资及资产策划打点，其自身无现实策划业务，与永辉
超市之间不存在同业竞争问题。
为停止与上市公司产生同业竞争问题，现实节制人张轩松、张轩宁及其所节制的

公司 2010 年 3 月理睬如下：

上述两位及其拥有权益的隶属公司及参股公司均未直接或间接策划任何与股份
公司策划的业务组成竞争或大概竞争的业务，也未参加投资于任何与股份公司策划的

业务组成竞争或大概组成竞争的其他企业；

自本理睬函签定之日起，上述两位及其拥有权益的隶属公司及参股公司将不直接
或间接策划任何与股份公司策划的业务组成竞争或大概竞争的业务，也不参加投资于
任何与股份公司策划的业务组成竞争或大概组成竞争的其他企业；
自本理睬函签定之日起，如股份公司进一步拓展其业务领域，上述两位及其拥有
权益的隶属公司及参股公司将不与股份公司拓展后的业务相竞争；若与股份公司拓展
后业务发生竞争，上述两位及其拥有权益的隶属公司及参股公司将以遏制策划相竞争

的业务的方法、可能将相竞争的业务纳入到股份公司策划的方法可能将相竞争的业务
转让给无关联干系第三方的方法停止同业竞争；

如本理睬函被证明是不真实或未被遵守，上述两位将向股份公司抵偿一切直接和

间接丧失。



第八节 独立董事的意见


依据《关于在上市公司成立独立董事制度的指导意见》、《上海证券买卖业务所股票上
市法则》及《公司章程》、《公司关联买卖业务打点步伐》的有关规定，作为永辉超市独立

董事，现就永辉超市收购永辉商业所有股权一项关联买卖业务，基于独立判断态度揭晓独

立意见如下：
一、上述关联买卖业务切合禁锢部门的要求，可镌汰公司耐久策划性关联买卖业务，加强

公司门店可一连性策划手段，切合公司的长远好处及成长计谋。

21-23
二、在审计、评估机构的选择上，通过较量北京中企华资产评估有限责任公司和
福建中兴资产评估房地产地皮估价有限责任公司两个以上有资格的评估机构后，确定
前者作为本次收购评估机构；确定天健正信管帐师事宜全部限公司作为本次收购审计
机构。以上评估、审计机构均具有证券从业资格，具有充实的独立性，选择措施切合

规定。上述审计机构出具的审计陈诉也如实反应永辉商业 2011 年 1-6 月的财务状况
及策划成就，审计功效切合永辉商业的现真相形；评估机构出具的评估陈诉切合客观、
合理、独立和科学的原则；评估要领相宜，评估措施严格，评估结论公道。

三、买卖业务价值以天健正信管帐师事宜全部限公司审计后的账面净资产以及北京中
企华资产评估有限责任公司评估后的净资产代价 21,250.34 万元作为参考，经各方协
商确定最终价值。买卖业务作价公允，定价遵循公平、合理、公然原则，所收购三处物业

商圈环境优越、配套办法不绝完善，用地需求上升，地皮使用权出让价值连年不绝攀
升。本次买卖业务切合公司的长远好处及成长计谋，有利于进步公司的策划效益，不存在

侵害公司及其股东，出格是中小股东好处的行为。上海通力状师事宜所出具了法令意

见书认定上述买卖业务有关条约及文件正当有效。
四、有关该项关联买卖业务的董事集会会议案中明晰了相关关联买卖业务的决定措施以及关联

董事的回避，议案的发起和表决切合有关法令礼貌和《公司章程》、《公司关联买卖业务管

理步伐》的规定。此议案经董事会审议通过后尚须提请公司股东大会审批。股东大会
表决此议案时，关联股东应予以回避。
综上所述，同意永辉超市对关联公司永辉商业所有股权举办收购。



第九节 备查文件目次


一、 永辉超市第一届董事会第二十八次集会会议决策；
二、 永辉超市独立董事关于公司收购关联公司永辉商业 100%股权的事前认可函及
独立意见；
三、 永辉超市第一届监事会第十次集会会议决策；

四、 中信证券股份有限公司关于永辉超市收购关联方福建省永辉商业有限公司
100%股权的保荐意见；

五、 永辉商业二〇一一年第一次姑且股东会决策；

六、 永辉商业股东放弃优先购买权的声明；


22-23
七、 永辉商业股东关于股权转让或有地皮增值税的理睬函；
八、 股权转让协议；
九、 天健正信审（2011）NZ 字第 070005 号《福建省永辉商业有限公司 2011 年 1-6

月财务报表的审计陈诉》；
十、 中企华评报字(2011)第 3267 号《永辉超市股份有限公司拟收购福建省永辉商业
有限公司 100%股权项目评估陈诉》；

十一、 《浦发银行福州分行关于同意福建省永辉商业有限公司股东转让股份的函》；

十二、 《浦发银行福州分行小我私家贷款提前还款协议》；《招商银行福州分行小我私家贷款
提前还款协议》（别离与谢香镇一人、与张枝龙、张天云、黄纪雨及张轩宁四人签订）；
十三、 《张轩宁关于永辉商业转让款的划款指令》；《郑景旺关于永辉商业转让款的

划款指令》。




永辉超市股份有限公司董事会
2011 年 9 月 9 日




23-23
 福建省永辉商业有限公司


2011 年 1-6 月财务报表的审计陈诉


天健正信审（2011）NZ 字第 070005 号




天 健 正 信 会 计 师 事 务 所

Ascenda Certified Public Accountants
审 计 报 告

天健正信审（2011）NZ 字第 070005 号

福建省永辉商业有限公司全体股东：
我们审计了后附的福建省永辉商业有限公司（以下简称永辉商业公司）财务报表，包罗 2011
年 6 月 30 日的资产负债表，2011 年 1-6 月的利润表、现金流量表、股东权益改观表以及财务报表
附注。
一、打点层对财务报表的责任
根据企业管帐准则的规定体例财务报表是永辉商业公司打点层的责任。这种责任包罗：（1）
计划、实行和维护与财务报表体例相关的内部节制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误而导致
的重大错报；（2）选择和运用适当的管帐政策；（3）做出公道的管帐预计。
二、注册管帐师的责任
我们的责任是在实行审计事变的基本上对财务报表揭晓审计意见。我们根据中国注册管帐师
审计准则的规定执行了审计事变。中国注册管帐师审计准则要求我们遵守职业道德类型，打算和
实行审计事变以对财务报表是否不存在重大错报获取公道担保。
审计事变涉及实行审计措施，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的审计措施
取决于注册管帐师的判断，包罗对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评估。在举办
风险评估时，我们思量与财务报表体例相关的内部节制，以计划适当的审计措施，但目的并非对
内部节制的有效性揭晓意见。审计事变还包罗评价打点层选用管帐政策的适当性和做出管帐预计
的公道性，以及评价财务报表的总体列报。
我们相信，我们获取的审计证据是充实、恰当的，为揭晓审计意见提供了基本。
三、审计意见
我们以为，永辉商业公司财务报表已经根据企业管帐准则的规定体例，在全部重大方面公允
反应了永辉商业公司 2011 年 6 月 30 日的财务状况以及 2011 年 1-6 月的策划成就和现金流量。




中国注册管帐师


天健正信管帐师事宜全部限公司 林新田


中国 北京 中国注册管帐师


陈裕成


陈诉日期： 2011 年 7 月 25 日
资产负债表

2011 年 6 月 30 日

体例单位：福建省永辉商业有限公司 单位：人民币元
注 注
资 产 2011-6-30 2010-12-31 负债和股东权益 2011-6-30 2010-12-31
释 释
活动资产： 活动负债：

货币资金 1 3,540,846.85 2,626,973.28 短期借钱 - -

买卖业务性金融资产 - - 买卖业务性金融负债 - -

应收单据 - - 应付单据 - -

应收账款 2 295,598.79 208,230.00 应付账款 - -

预付金钱 - - 预收金钱 6 4,500.00 -

应收利钱 - - 应付职工薪酬 7 2,230.00 2,230.00

应收股利 - - 应交税费 8 84,520.28 71,364.61

其他应收款 3 3,714,330.48 3,754,575.48 应付利钱 - -

存货 - - 应付股利 - -

一年内到期的非活动资产 - - 其他应付款 9 10,329,412.00 10,329,000.00

其他活动资产 - - 一年内到期的非活动负债 - -

活动资产合计 7,550,776.12 6,589,778.76 其他活动负债 - -

非活动资产： 活动负债合计 10,420,662.28 10,402,594.61
可供出售金融资产 - - 非活动负债：

持有至到期投资 - - 耐久借钱 10 30,000,000.00 30,000,000.00

耐久应收款 - - 应付债券 - -

耐久股权投资 - - 耐久应付款 - -

投资性房地产 - - 专项应付款 - -

牢靠资产 4 49,151,445.84 50,934,259.23 估量负债 - -

在建工程 - - 递延所得税负债 - -

工程物资 - - 其他非活动负债 - -

牢靠资产整理 - - 非活动负债合计 30,000,000.00 30,000,000.00

出产性生物资产 - - 负债合计 40,420,662.28 40,402,594.61

油气资产 - - 全部者权益（或股东权益）：

无形资产 5 21,860,551.90 22,162,034.90 实劳绩本（或股本） 11 35,100,000.00 35,100,000.00

开发支出 - - 成本公积 - -

商誉 - - 减：库存股 - -

耐久待摊用度 - - 专项储蓄 - -

递延所得税资产 - - 盈余公积 12 869,199.82 869,199.82

其他非活动资产 - - 未分配利润 13 2,172,911.76 3,314,278.46

外币报表折算差额 - -

非活动资产合计 71,011,997.74 73,096,294.13 全部者权益（或股东权益）合计 38,142,111.58 39,283,478.28

资产总计 78,562,773.86 79,686,072.89 负债和全部者权益（或股东权益）总计 78,562,773.86 79,686,072.89
利润表

2011 年 1-6 月
体例单位：福建省永辉商业有限公司 单位：人民币元

注
项 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
释

一、营业收入 14 2,812,020.30 5,429,894.00

减：营业本钱 - -

营业税金及附加 15 157,116.36 289,997.84

销售用度 - 1,171.00

打点用度 2,657,686.32 5,231,960.57

财务用度 16 1,105,740.01 101,812.47

资产减值丧失 17 32,844.31 -

加：公允代价改观收益（丧失以“-”号填列） - -

投资收益 - -

对联营企业和合营企业的投资收益 - -

二、营业利润（吃亏以“－”号填列） -1,141,366.70 -195,047.88

加：营业外收入 - -
减：营业外支出 18 - 1,129.33

个中：非活动资产处理丧失 - -

三、利润总额（吃亏总额以“－”号填列） -1,141,366.70 -196,177.21

减：所得税用度 - -

四、净利润（净吃亏以“－”号填列） -1,141,366.70 -196,177.21

五、每股收益：

（一）根基每股收益 - -

（二）稀释每股收益 - -

六、其他综合收益

七、综合收益总额 -1,141,366.70 -196,177.21
现 金 流 量 表
2011 年 1-6 月
体例单位：福建省永辉商业有限公司 单位：人民币元
注
项 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
释
一、策划勾当发生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,696,307.20 5,221,664.00
收到的税费返还 - -
收到其他与策划勾当有关的现金 9,557.16 7,030.45
策划勾当现金流入小计 2,705,864.36 5,228,694.45
购买商品、接管劳务付出的现金 - -
付出给职工以及为职工付出的现金 22,892.56 21,565.15
付出的各项税费 485,547.86 1,062,571.05
付出其他与策划勾当有关的现金 168,261.20 414,772.43
策划勾当现金流出小计 676,701.62 1,498,908.63
策划勾当发生的现金流量净额 2,029,162.74 3,729,785.82
二、投资勾当发生的现金流量：
收回投资收到的现金 - -
取得投资收益收到的现金 - -
处理牢靠资产、无形资产和其他耐久资产收回的现金净额 - -
处理子公司及其他营业单位收到的现金净额 - -
收到其他与投资勾当有关的现金 - -
投资勾当现金流入小计 - -
购建牢靠资产、无形资产和其他耐久资产付出的现金 - -
 投资付出的现金 - -
取得子公司及其他营业单位付出的现金净额 - -
付出其他与投资勾当有关的现金 - -
投资勾当现金流出小计 - -
投资勾当发生的现金流量净额 - -
三、筹资勾当发生的现金流量：
接收投资收到的现金 - 100,000.00
取得借钱收到的现金 - 30,000,000.00
收到其他与筹资勾当有关的现金 - 3,600,000.00
筹资勾当现金流入小计 - 33,700,000.00
送还债务付出的现金 - -
分配股利、利润或偿付利钱付出的现金 1,115,289.17 108,521.67
付出其他与筹资勾当有关的现金 - 35,000,000.00
筹资勾当现金流出小计 1,115,289.17 35,108,521.67
筹资勾当发生的现金流量净额 -1,115,289.17 -1,408,521.67
四、汇率改观对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 913,873.57 2,321,264.15
加：期初现金及现金等价物余额 2,626,973.28 305,709.13
六、期末现金及现金等价物余额 3,540,846.85 2,626,973.28

在附注中披露附表

增补资料 2011 年 1-6 月 2010 年度
1．将净利润调理为策划勾当现金流量：
净利润 -1,141,366.70 -196,177.21
资产减值筹备 32,844.31 -
牢靠资产折旧、油气资产折耗、出产性生物资产折旧 1,754,448.59 3,469,439.92
无形资产摊销 301,483.00 602,966.00
耐久待摊用度摊销 - -

处理牢靠资产、无形资产和其他耐久资产的丧失（收益以“－”号填列） - -

牢靠资产报废丧失（收益以“－”号填列） - -
公允代价改观丧失（收益以“－”号填列） - -
财务用度（收益以“－”号填列） 1,115,289.17 108,521.67
投资丧失（收益以“－”号填列） - -
递延所得税资产镌汰（增加以“－”号填列） - -
递延所得税负债增加（镌汰以“－”号填列） - -
存货的镌汰（增加以“－”号填列） - -
策划性应收项目的镌汰（增加以“－”号填列） -79,968.10 -3,962,805.48
策划性应付项目的增加（镌汰以“－”号填列） 46,432.47 3,707,840.92
其他 - -
策划勾当发生的现金流量净额 2,029,162.74 3,729,785.82
2．不涉及现金出入的重大投资和筹资勾当：
债务转为成本 - -
一年内到期的可转换公司债券 - -
融资租入牢靠资产 - -
3．现金及现金等价物净改观情形：
现金的期末余额 3,540,846.85 2,626,973.28
现金的期初余额 2,626,973.28 305,709.13
现金等价物的期末余额 - -
现金等价物的期初余额 - -
现金及现金等价物净增加额 913,873.57 2,321,264.15
股东权益改观表

2011 年 1-6 月

体例单位：福建省永辉商业有限公司
单位：人民币元
2011 年 1-6 月 2010 年度

项目
实劳绩本 成本 减：库 专项 全部者权益 实劳绩本 成本 减：库 专项 全部者权益
盈余公积 未分配利润 盈余公积 未分配利润
（或股本） 公积 存股 储蓄 合计 （或股本） 公积 存股 储蓄 合计

一、上年年尾余额 - - - 3,510,455.67
35,100,000.00 869,199.82 3,314,278.46 39,283,478.28 35,000,000.00 869,199.82 39,379,655.49
加：管帐政策变换 - -

前期过错矫正 - -

其他 - -

二、今年年头余额 - - - - - - 3,510,455.67
35,100,000.00 869,199.82 3,314,278.46 39,283,478.28 35,000,000.00 869,199.82 39,379,655.49
三、今年增减改观金额
- - - - - 100,000.00 - - - - -196,177.21 -96,177.21
（镌汰以“-”号填列） -1,141,366.70 -1,141,366.70
（一）净利润 -196,177.21 -196,177.21
-1,141,366.70 -1,141,366.70
（二）其他综合收益 - -

上述（一）和（二）小计 - - - - - - - - - - -196,177.21 -196,177.21
-1,141,366.70 -1,141,366.70
（三）全部者投入和镌汰成本 - - - - - - - 100,000.00 - - - - - 100,000.00

1．全部者投入成本 - 100,000.00 100,000.00

2．股份付出计入全部者权益的金额 - -

3．其他 - -

（四）利润分配 - - - - - - - - - - - - - -
1．提取盈余公积 - -

2．对全部者（或股东）的分配 - -

3．其他 - -

（五）全部者权益内部结转 - - - - - - - - - - - - - -

1．成本公积转增成本 - -

2．盈余公积转增成本 - -

3．盈余公积补充吃亏 - -

4．其他 - -

（六）专项储蓄 - - - - - - - - - - - - - -

1．本期提取 - -

2．本期使用 - -

四、今年年尾余额 - - - - - -
35,100,000.00 869,199.82 2,172,911.76 38,142,111.58 35,100,000.00 869,199.82 3,314,278.46 39,283,478.28
福建省永辉商业有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止财务报表附注




福建省永辉商业有限公司
2011 年 1-6 月财务报表附注
体例单位： 福建省永辉商业有限公司 金额单位：人民币元


一、 公司的根基情形

福建省永辉商业有限公司（以下简称“本公司”或“公司”）系由张轩松、张轩宁等人建设，于 2003
年 8 月取得福建省工商行政打点局颁发的 350000100000627 号法人营业执照。本公司初始注册成本
为 1,000 万元，经验次增资及接收新股东，公司注册成本变换为 3,510 万元，法定代表工钱张轩松。
本公司注册所在：福建省福州市台江区鳌峰北侧、鳄鱼公园西侧三层。
本公司属物业出租业，策划领域首要包罗：销售钟表、眼镜；自有衡宇租赁及物业打点、对
商业、贸易业的投资及其相关咨询处事。


二、 财务报表的体例基本

本公司以一连策划为基本，按照现实产生的买卖业务和事项，根据《企业管帐准则—根基准则》
和其他各项详细管帐准则、应用指南及准则表明的规定举办确认和计量，在此基本上体例财务报
表。体例切合企业管帐准则要求的财务报表需要使用预计和假设，这些预计和假设会影响到财务
陈诉日的资产、负债和或有负债的披露，以及陈诉时代的收入和用度。


三、 遵循企业管帐准则的声明

本公司体例的财务报表切合《企业管帐准则》的要求，真实、完整地反应了本公司的财务状
况、策划成就和现金流量等有关信息。


四、 重要管帐政策和管帐预计

（一） 管帐年度

本公司管帐年度为公积年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。

（二） 记账本位币

本公司以人民币为记账本位币。

（三） 记账基本

本公司以权责产生制为基本举办管帐确认、计量和陈诉，并回收借贷记账法记账。

（四） 计量属性

本公司在对管帐要素举办计量时，一般回收汗青本钱；对付根据准则的规定回收重置本钱、



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福建省永辉商业有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止财务报表附注

可变现净值、现值或公允代价等其他属性举办计量的气象，本公司将予以出格声名。

（五） 现金及现金等价物

本公司在体例现金流量表时所确定的现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于付出的
存款；现金等价物，是指本公司持有的限期短、活动性强、易于转换为已知金额现金、代价改观
风险很小的投资。

（六） 同一节制下和非同一节制下企业归并的管帐处理赏罚要领

1. 同一节制下的企业归并

对付同一节制下的企业归并，归并方在企业归并中取得的资产和负债，根据归并日在被归并
方的账面代价计量。归并方取得的净资产账面代价与付出的归并对价账面代价（或刊行股份面值
总额）的差额，调解成本公积；成本公积不敷冲减的，调解留存收益。

2. 非同一节制下的企业归并

对付非同一节制下的企业归并，归并本钱为购买方在购买日为取得对被购买方的节制权而付
出的资产、产生或包袱的负债以及刊行的权益性证券的公允代价。通过多次交流买卖业务分步实现的
企业归并，归并本钱为每一单项买卖业务本钱之和。购买方为举办企业归并产生的各项直接相关用度
计入企业归并本钱。
购买方对归并本钱大于归并中取得的被购买方可识别净资产公允代价份额的差额，确以为商
誉。购买方对归并本钱小于归并中取得的被购买方可识别净资产公允代价份额的，经复核后归并
本钱仍小于归并中取得的被购买方可识别净资产公允代价份额的差额，计入当期损益。

（七） 应收金钱

本公司应收金钱（包罗应收账款和其他应收款等）按条约或协议价款作为初始入账金额。凡
因债务人休业，依照法令清偿措施清偿后仍无法收回；或因债务人衰亡，既无遗产可供清偿，又
无义务包袱人，确实无法收回；或因债务人过时未能推行偿债义务，经法定措施考核核准，该等
应收账款列为幻魅账丧失。

1. 单项金额重大并单项计提幻魅账筹备的应收金钱

本公司将期末余额大于 100 万元（含 100 万元）的应收账款和期末余额大于 300 万元（含 300
万元）的其他应收款，归类为单项金额重大的应收金钱。
在资产负债表日，本公司对单项金额重大的应收金钱单独举办减值测试，经测试产生了减值
的，按其将来现金流量现值低于其账面代价的差额，确定减值丧失，计提幻魅账筹备；对单项测试
未减值的应收金钱，汇同对单项金额非重大的应收金钱，按类似的信用风险特性分别为多少组合，
再按这些应收金钱组合在资产负债表日余额的必然比例计较确定减值丧失，计提幻魅账筹备。

2. 按组合计提幻魅账筹备的应收金钱

本公司将应收金钱按金钱性质分为：组合 1，销售货款及其他；组合 2，房租履约担保金二个



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组合。对组合 1 回收账龄说明法计提幻魅账筹备，对组合 2 不计提幻魅账筹备，如有证据表白该等应
收金钱存在减值，则回收个别认定法计提幻魅账筹备；按应收账款和其他应收款以账龄为风险特性
分别信用风险组合，详细提取比譬喻下：

风险特性（账龄）
类 别
1 年以内 1-2 年 2-3 年 3 年以上
房租履约担保金 0 0 0 0
销售货款 10% 20% 50% 100%
其他 10% 20% 50% 100%
3. 单项金额虽不重大但单项计提幻魅账筹备的应收账款

本公司将期末余额小于 100 万元的应收账款和期末余额小于 300 万元的其他应收款且高出信
用期的金钱分类为单项金额不重大但单项计提幻魅账筹备的应收账款。本公司对该类应收账款按信
用风险特性分别为多少组合，再按这些应收账款组合在资产负债表日余额的必然比例计较确定减
值丧失，计提幻魅账筹备。

（八） 牢靠资产

牢靠资产指同时满足与该牢靠资产有关的经济好处很大概流入企业和该牢靠资产的本钱可以或许
靠得住地计量前提的，为营运出产或策划打点而持有的使用寿命高出一个管帐年度的有形资产。
牢靠资产以现实本钱计价；取得本钱包罗买价、运输和保险等相关用度，以及为使用牢靠资
产到达预定使用状态前所必需的支出。
公司按照牢靠资产的性质和使用情形，确定牢靠资产的使用寿命和估量净残值。并在年度终
了，对牢靠资产的使用寿命、估量净残值和折旧要领举办复核，如与原先预计数存在差异的，进
行相应的调解。
公司的牢靠资产种别、估量使用寿命、估量净残值率和年折旧率如下：

资产种别 估量使用寿命（年） 估量净残值率 年折旧率
衡宇修建物 20-35 5% 2.72%-4.75%
呆板装备 5-10 5 9.5－19
运输工具 5-10 5 9.5－19
电子装备 5 5 19
工具用具 5 5 19
与牢靠资产有关的后续支出，切合牢靠资产确认前提的，计入牢靠资产本钱；不切合牢靠资
产确认前提的，在产生时计入当期损益。
资产负债表日，牢靠资产根据账面代价与可收回金额孰低计价。若牢靠资产的可收回金额低
于账面代价，将资产的账面代价减记至可收回金额，减记的金额确以为资产减值丧失，计入当期
损益，同时计提相应的资产减值筹备。牢靠资产减值丧失一经确认，在今后管帐时代不再转回。
当牢靠资产被处理、可能预期通过使用或处理不能发生经济好处时，终止确认该牢靠资产。
牢靠资产出售、转让、报废或毁损的处理收入扣除其账面代价和相关税费后的金额计入当期损益。


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（九） 在建工程

本公司自行制作的在建工程按现实本钱计价，现实本钱由制作该项资产到达预定可使用状态
前所产生的须要支出组成。
已到达预定可使用状态但尚未治理竣工决算的牢靠资产，根据预计代价确定其本钱，并计提
折旧；待治理竣工决算后，再按现实本钱调解本来的暂估代价，但不调解原已计提的折旧额。
资产负债表日，本公司对在建工程根据账面代价与可收回金额孰低计量，按单项工程可收回
金额低于账面代价的差额，计提在建工程减值筹备，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
备。在建工程减值丧失一经确认，在今后管帐时代不再转回。

（十） 无形资产

无形资产是指本公司拥有可能节制的没有实物形态的可识别非货币性资产，包罗地皮使用权
和软件。
无形资产根据本钱举办初始计量。购入的无形资产，按现实付出的价款和相关支出作为现实
本钱。投资者投入的无形资产，按投资条约或协议约定的代价确定现实本钱，但条约或协议约定
代价不公允的，按公允代价确定现实本钱。
本公司无形资产均为使用寿命确定的无形资产，在使用寿命内回收直线法摊销，并在年度终
了，对无形资产的使用寿命和摊销要领举办复核，如与原先预计数存在差异的，举办相应的调解。
使用寿命有限的无形资产摊销要领如下：

种别 使用寿命 摊销要领
地皮使用权 地皮使用权有效期 直线摊销法
软件 5年 直线摊销法
资产负债表日，本公司对无形资产根据其账面代价与可收回金额孰低计量，按单项资产可收
回金额低于账面代价的差额计提无形资产减值筹备，相应的资产减值丧失计入当期损益。无形资
产减值丧失一经确认，在今后管帐时代不再转回。

（十一） 借钱用度

本公司产生的借钱用度，可直接归属于切合成本化前提的资产的购建可能出产的，予以成本
化，计入相关资产本钱；其他借钱用度，在产生时按照其产生额确以为用度，计入当期损益。符
合成本化前提的资产，是指需要颠末相当长时刻的购建可能出产勾当才华到达预定可使用可能可
销售状态的牢靠资产、投资性房地产和存货等资产。
同时满足下列前提时，借钱用度开始成本化：（1）资产支出已经产生，资产支出包罗为购建
可能出产切合成本化前提的资产而以付出现金、转移非现金资产可能包袱带息债务形式产生的支
出；（2）借钱用度已经产生；（3）为使资产到达预定可使用可能可销售状态所须要的购建可能生
产勾当已经开始。
在成本化时代内，每一管帐时代的成本化金额，为购建可能出产切合成本化前提的资产而借
入专门借钱的，以专门借钱当期现实产生的利钱用度，减去将尚未动用的借钱资金存入银行取得


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的利钱收入或举办临时性投资取得的投资收益后的金额确定。为购建可能出产切合成本化前提的
资产而占用了一般借钱的，按照累计资产支出高出专门借钱部分的资产支出加权均匀数乘以所占
用一般借钱的成本化率，计较确定一般借钱应予成本化的利钱金额。利钱成本化金额，不高出当
期相关借钱现实产生的利钱金额。
切合成本化前提的资产在购建可能出产历程中产生非正常间断、且间断时刻持续高出 3 个月
的，暂停借钱用度的成本化。在间断时代产生的借钱用度确以为用度，计入当期损益，直至资产
的购建可能出产勾当从头开始。若是间断是所购建可能出产的切合成本化前提的资产到达预定可
使用可能可销售状态须要的措施，借钱用度继续成本化。
购建可能出产切合成本化前提的资产到达预定可使用可能可销售状态时，遏制借钱用度成本
化。

（十二） 当局补贴

当局补贴，是指本公司从当局无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包罗当局作为企业
全部者投入的成本。
当局补贴为货币性资产的，根据收到或应收的金额计量；当局补贴为非货币性资产的，根据
公允代价计量；公允代价不能靠得住取得的，根据名义金额（人民币 1 元）计量。
与资产相关的当局补贴，本公司确以为递延收益，并在相关资产使用寿命内均匀分配，计入
当期损益。可是，根据名义金额计量的当局补贴，直接计入当期损益。
与收益相关的当局补贴，用于补偿本公司今后时代的相关用度或丧失的，确以为递延收益，
并在确认相关用度的时代，计入当期损益；用于补偿本公司已产生的相关用度或丧失的，直接计
入当期损益。
已确认的当局补贴需要返还的，存在相关递延收益的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

（十三） 收入

1. 销售商品
本公司销售商品在同时满足下列前提时，按从购货方已收或应收的条约或协议价款的金额确
认销售商品收入：（1）已将商品全部权上的首要风险和酬金转移给购货方；（2）既没有保存凡是
与全部权相接洽的继续打点权，也没有对已售出的商品实行有效节制；（3）收入的金额可以或许靠得住
地计量；（4）相关的经济好处很大概流入企业；（5）相关的已产生或将产生的本钱可以或许靠得住地计
量。
2. 提供劳务
在同一管帐年度内开始并完成的劳务，在完成劳务时确认收入；若是劳务的开始和完因素属
差此外管帐年度，在资产负债表日提供劳务买卖业务的功效可以或许靠得住预计的，回收落成百分比法确认
提供劳务收入。
3. 让渡资产使用权


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本公司在与让渡资产使用权相关的经济好处可以或许流入和收入的金额可以或许靠得住的计量时确认让
渡资产使用权收入。
物业出租收入在确定金钱可以收到的情形下根据条约约定收款时刻及金额确认收入。

（十四） 所得税用度

本公司的所得税回收资产负债表债务法核算。资产、负债的账面代价与其计税基本存在差异
的，根据规定确认所发生的递延所得税资产和递延所得税负债。
在资产负债表日，对付当期和以前时代形成的当期所得税负债（或资产），根据税礼貌定计较
的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量；对付递延所得税资产和递延所得税负债，按照税法
规定，根据预期收回该资产或清偿该负债时代的合用税率计量。
递延所得税资产简直认以公司很大概取得用来抵扣可抵扣临时性差异、可抵扣吃亏和税款抵
减的应纳税所得额为限。在无法明晰预计可抵扣临时性差异预期转回时代大概取得的应纳税所得
额时，不确认与可抵扣临时性差异相关的递延所得税资产。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面代价举办复核。除企业归并、直接在全部者权益中
确认的买卖业务可能事项发生的所得税外，公司将当期所得税和递延所得税作为所得税用度或收益计
入当期损益。


五、 管帐政策变换、管帐预计变换以及重大前期过错矫正的声名

（一） 陈诉期管帐政策变换

陈诉期内本公司未产生首要管帐政策变换事项。

（二） 陈诉期管帐预计变换

陈诉期内本公司未产生首要管帐预计变换事项。

（三） 重大前期过错矫正

陈诉期内本公司未产生重大管帐过错矫正事项。


六、 税项

本公司首要的应纳税项列示如下：

1. 流转税及附加税费

税目 纳税（费）基本 税（费）率
营业税 劳务收入 5%
城建税 应交换转税额 7%
教诲费附加 应交换转税额 4%

2. 企业所得税

本公司企业所得税税率为 25%。


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3. 房产税

房产税根据房产原值的 75%为纳税基准，税率为 1.2%，或以租金收入为纳税基准，税率为 12%。

七、 财务报表首要项目注释

1． 货币资金

（1）货币资金明细项目列示如下：

项 目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
现金 21,441.50 18,187.50
银行存款 3,519,405.35 2,608,785.78
合 计 3,540,846.85 2,626,973.28

（2）制止 2011 年 6 月 30 日止，本公司货币资金不存在抵押、冻结，或有潜伏收回风险的款
项。

2． 应收账款

（1） 应收账款按账龄说明列示如下：

2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
账龄结构
金额 幻魅账筹备 净额 金额 幻魅账筹备 净额
1 年以内 328,443.10 32,844.31 295,598.79 208,230.00 208,230.00
合计 328,443.10 32,844.31 295,598.79 208,230.00 208,230.00

（2）截至 2011 年 6 月 30 日应收账款明细列示如下：

2011 年 6 月 30 日
客户种别
账面余额 备注
广发华福证券有限责任公司
209,966.10 租金
永安燕江路证券营业部
福州三缘食物有限公司 45,000.00 租金
福州原味香食物有限公司 30,360.00 租金
中国通讯团体福建有限公司
12,000.00 租金
福州分公司
麦谷道(福州)食物有限公司 11,570.00 租金
合 计 308,896.10

（3）陈诉期内应收账款余额中无持有本公司 5%（含 5%）以上表决权股份的股东欠款。

3． 其他应收款

（1） 其他应收款按账龄说明列示如下：

2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
账龄结构
金额 幻魅账筹备 净额 金额 幻魅账筹备 净额
1 年以内 37,206.00 37,206.00 3,754,575.48 3,754,575.48



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1-2 年 3,677,124.48 3,677,124.48
合计 3,714,330.48 3,714,330.48 3,754,575.48 3,754,575.48

（2）截至 2011 年 6 月 30 日其他应收款明细列示如下：

2011 年 6 月 30 日
客户种别
账面余额 备注
张轩松 3,677,124.48 往来款
永安永辉超市有限公司 37,206.00 租金及代垫款
合 计 3,714,330.48
4． 牢靠资产

（1）牢靠资产及其累计折旧明细项目和增减改观如下：

2011 年 6 月 30
项目 2010 年 12 月 31 日 本期增加额 本期镌汰额
日
一、牢靠资产原值合计 63,788,824.45 -28,364.80 63,760,459.65
衡宇修建物 63,788,824.45 -28,364.80 63,760,459.65
二、累计折旧合计 12,854,565.22 1,754,448.59 14,609,013.81
衡宇修建物 12,854,565.22 1,754,448.59 14,609,013.81
三、牢靠资产减值筹备合计
衡宇修建物
四、牢靠资产账面代价合计 50,934,259.23 49,151,445.84
衡宇修建物 50,934,259.23 49,151,445.84
（2）公司衡宇修建物包罗：家产园厂房（房产证号：“榕房权证 R 字第 1054673 号”、“榕房
权证 R 字第 1054289 号”、“榕房权证 R 字第 1054672 号”、“榕房权证 R 字第 1054353 号”、“榕房权
证 R 字第 1054669 号”、“榕房权证 R 字第 1054858 号”；福州市台江区茶亭街道群众路 90 号祖庙商
住楼 2#、3#、4#毗连体 1 层 04 店面等（房产证号：“榕房权证 R 字第 1054864 号”）；永安市五四
路权门御景三区（房产证号：永房权证字第 20106810 号-第 20106813 号）;截至 2011 年 6 月 30 日，
上述衡宇修建物均已抵押，详见八“关联方干系及其买卖业务（二）关联方包管”、十“重大理睬事项”。

（3）期末牢靠资产未呈现减值迹象，无需计提减值筹备。



5． 无形资产

（1）无形资产明细项目根基情形及增减改观、摊销情形如下：

本期增加 本期减 2011 年 6 月 30
项目 2010 年 12 月 31 日
额 少额 日
一、无形资产原价合计 24,922,749.00 24,922,749.00
家产园地皮使用权
7,753,081.00 7,753,081.00
（榕国用 2010 第 31538205277 号）
永安市五四路权门御景地皮使用权
17,169,668.00 17,169,668.00
（永国用（2010）第 40054 号）




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二、无形资产累计摊销额合计 2,760,714.10 301,483.00 3,062,197.10
家产园地皮使用权
633,168.28 77,530.81 710,699.09
（榕国用 2010 第 31538205277 号）
永安市五四路权门御景地皮使用权
2,127,545.82 223,952.19 2,351,498.01
（永国用（2010）第 40054 号）
三、无形资产减值筹备累计金额合计
家产园地皮使用权
（榕国用 2010 第 31538205277 号）
永安市五四路权门御景地皮使用权
（永国用（2010）第 40054 号）
四、无形资产账面代价合计 22,162,034.90 21,860,551.90
家产园地皮使用权
7,119,912.72 7,042,381.91
（榕国用 2010 第 31538205277 号）
永安市五四路权门御景地皮使用权
15,042,122.18 14,818,169.99
（永国用（2010）第 40054 号）

（2）期末无形资产未呈现减值情形，无需计提减值筹备。


6． 预收账款

截至 2011 年 6 月 30 日，预收账款余额 4,500.00 元为预收业主租金。


7． 应付职工薪酬

2010 年 12 月 31 2011 年 6 月 30
项 目 今年增加额 今年付出额
日 日
人为、奖金、补助和津贴 2,230.00 15,310.00 15,310.00 2,230.00
社会保险费 7,582.56 7,582.56
合 计 2,230.00 22,892.56 22,892.56 2,230.00

8． 应交税费

种别 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
营业税 23,722.16 20,173.35
城建税 1,660.55 1,412.14
教诲附加费 948.88 806.94
防洪费 1,421.26 768.86
房产税 56,286.73 47,793.60
印花税 474.45 403.47
小我私家所得税 6.25 6.25
合计 84,520.28 71,364.61

9． 其他应付款

（1）其他应付款按账龄说明如下：

账龄结构 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日




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金额 比例 金额 比例
1 年以内 412 0.01% 10,000,000.00 96.81%
1-2 年 10,000,000.00 96.81%
2-3 年
3 年以上 329,000.00 3.18% 329,000.00 3.19%
合 计 10,329,412.00 100.00% 10,329,000.00 100.00%

（2）其他应付金钱前五名明细列示如下：

2011 年 6 月 30 日
客户种别
账面余额 备注
福建轩辉房地产开发有限公司 10,000,000.00 往来款
广发华福证券有限责任公司永
180,000.00 衡宇押金
安燕江路证券营业部
福州辉记食物有限公司 38,400.00 衡宇押金
麦谷道（福州）食物有限公司 32,000.00 衡宇押金
福州养生园食物有限公司 29,000.00 衡宇押金
合 计 10,279,400.00

10． 耐久借钱

（1）耐久借钱明细列示如下：

借钱种别 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
抵押借钱 30,000,000.00 30,000,000.00
（2）期末耐久借钱 3,000 万元系以本公司牢靠资产中衡宇修建物家产园厂房（房产证号：“榕
房权证 R 字第 1054673 号”、“榕房权证 R 字第 1054289 号”、“榕房权证 R 字第 1054672 号”、“榕房
权证 R 字第 1054353 号”、“榕房权证 R 字第 1054669 号”、“榕房权证 R 字第 1054858 号”、 地皮使
用权证号：“榕国用 2010 第 31538205277 号”作为抵押物，抵押限期为 2010 年 11 月 19 日至 2015
年 8 月 26 日。

（3）制止 2011 年 6 月 30 日止，本公司无过时未送还的耐久借钱。

11． 实劳绩本

股东名称 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
张轩松 12,285,000.00 12,285,000.00
张轩宁 8,775,000.00 8,775,000.00
郑文宝 3,510,000.00 3,510,000.00
郑景旺 3,510,000.00 3,510,000.00
谢香镇 3,510,000.00 3,510,000.00
叶兴针 3,510,000.00 3,510,000.00
合 计 35,100,000.00 35,100,000.00
注：公司注册成本 3,510 万元业经天健正信管帐师事宜全部限公司天健正信验（2010）综字第



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020057 号验资陈诉验证。

12． 盈余公积

项目 2011 年 6 月 30 日 2010 年 12 月 31 日
法定盈余公积 869,199.82 869,199.82
13． 未分配利润

未分配利润增减改观情形如下：

项目 2011 年 1-6 月 2010 年度
本期期初未分配利润 3,314,278.46 3,510,455.67
加：本期净利润 -1,141,366.70 -196,177.21
期末未分配利润 2,172,911.76 3,314,278.46
14． 营业收入、营业本钱

（1）营业收入明细如下：

项目 2011 年 1-6 月 2010 年度
主营业务收入 2,812,020.30 5,429,894.00

（2）按业务种别列示如下：

业务种别 2011 年 1-6 月 2010 年度
租赁收入 2,780,698.30 5,354,385.00
物业打点收入 31,322.00 75,509.00
合计 2,812,020.30 5,429,894.00
15． 营业税金及附加

税 种 2011 年 1-6 月 2010 年度
营业税 141,403.53 261,683.20
城建费附加 9,898.24 18,317.91
教诲费附加 5,656.16 9,996.73
防洪费 158.43
合计 157,116.36 289,997.84

16． 财务用度

项目 2011 年 1-6 月 2010 年度
利钱支出 1,115,289.17 108,521.67
减：利钱收入 -9,557.16 -7,030.45
手续费及其他 8.00 321.25
合 计 1,105,740.01 101,812.47
17． 资产减值丧失




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项目 2011 年 1-6 月 2010 年度
减值筹备 32,844.31
18． 营业外支出

项目 2011 年 1-6 月 2010 年度
罚款及滞纳金支出 1,129.33
19． 现金流量表注释

（1）收到的其他与策划勾当有关的现金

项 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
利钱收入 9,557.16 7,030.45
合 计 9,557.16 7,030.45

（2）付出的其他与策划勾当有关的现金

项 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
销售用度和打点用度 168,253.20 413,321.85
财务用度—金融手续费 8.00 321.25
罚款、赔款及滞纳金等营业外支出 1,129.33
合 计 168,261.20 414,772.43

（3）收到的其他与筹资勾当有关的现金

项 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
福建轩辉房地产开发有限公司 3,600,000.00
合 计 3,600,000.00

（4）付出的其他与筹资勾当有关的现金

项 目 2011 年 1-6 月 2010 年度
张轩松 20,550,000.00
张轩宁 8,500,000.00
郑文宝 450,000.00
谢香镇 5,500,000.00
合 计 35,000,000.00
20． 现金流量表增补资料

（1）回收间接法将净利润调理为策划勾当现金流量

增补资料 2011 年 1-6 月 2010 年度
1.将净利润调理为策划勾当现金流量：

净利润 -1,141,366.70 -196,177.21
加：资产减值筹备 32,844.31




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牢靠资产折旧、油气资产折耗、出产性生物资产折
1,754,448.59 3,469,439.92
旧
无形资产摊销 301,483.00 602,966.00
耐久待摊用度摊销
处理牢靠资产、无形资产和其他耐久资产的丧失（收
益以“－”号填列）
牢靠资产报废丧失（收益以“－”号填列）

公允代价改观丧失（收益以“－”号填列）

财务用度（收益以“－”号填列） 1,115,289.17 108,521.67
投资丧失（收益以“－”号填列）

递延所得税资产镌汰（增加以“－”号填列）

递延所得税负债增加（镌汰以“－”号填列）

存货的镌汰（增加以“－”号填列）

策划性应收项目的镌汰（增加以“－”号填列） -79,968.10 -3,962,805.48
策划性应付项目的增加（镌汰以“－”号填列） 46,432.47 3,707,840.92
其他

策划勾当发生的现金流量净额 2,029,162.74 3,729,785.82
2.不涉及现金出入的重大投资和筹资勾当：

债务转为成本

一年内到期的可转换公司债券

融资租入牢靠资产

3.现金及现金等价物净改观情形：

现金的期末余额

减：现金的年头余额 3,540,846.85 2,626,973.28
加：现金等价物的期末余额 2,626,973.28 305,709.13
减：现金等价物的年头余额

现金及现金等价物净增加额 913,873.57 2,321,264.15


八、 关联方干系及其买卖业务

（一） 关联方干系

1. 本公司现实节制人

姓名 与本公司干系
张轩松
二工钱兄弟干系，同为本公司现实节制人
张轩宁
2. 不存在节制干系的关联方



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关联方名称 与本公司干系
福建轩辉房地产开发有限公司 同一现实节制人
张枝龙 张轩松、张轩宁之叔叔
张天云 张轩宁之连襟
本公司股东，持有本公司 10.%股权，张轩松及
谢香镇
张轩宁之妹夫
黄纪雨 张轩松之内弟

（二） 关联方买卖业务


1. 为关联方提供包管

截至 2011 年 6 月 30 日，本公司衡宇修建物福州市台江区茶亭街道群众路 90 号祖庙商住楼 2#、
3#、4#毗连体 1 层 04 店面等、永安市五四路权门御景三区商业大厦为关联方向银行借钱提供担保
包管，详细如下：

2011 年6 月30 日
被包管人 金 额(万
贷款银行 期 限 备注
元)

包管物为本公司位于福州市台江区茶亭街道群众路
浦发银行 2010-9-30 至 90 号祖庙商住楼 2#、3#、4#毗连体 1 层 04 店面等（房
张轩松 1,800.00
福州分行 2015-9-30 产证号：“榕房权证 R 字第 1054864 号”、地皮使用权
证号：“榕台国用（2010）第 00252611419 号）

包管物为本公司位于永安市五四路权门御景三区商
招商银行 2010-12-07 至
张枝龙 1,260.00 业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106813 号，土
福州分行 2015-12-07
地使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

包管物为本公司位于永安市五四路权门御景三区商
招商银行 2010-12-07 至
张天云 270.00 业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106810 号，土
福州分行 2015-12-07
地使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

包管物为本公司位于永安市五四路权门御景三区商
招商银行 2010-12-07 至
谢香镇 2,700.00 业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106811 号，土
福州分行 2015-12-07
地使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

包管物为本公司位于永安市五四路权门御景三区商
招商银行 2010-12-07 至
黄纪雨 2,100.00 业大厦（房产证号：“永房权证字第 20106812 号，土
福州分行 2015-12-07
地使用权证号永国用（2010）第 40054 号）

2. 租赁

（1）本公司向关联方永辉超市股份有限公司全资子公司永安永辉超市有限公司出租福建省永
安市五四路权门御景三区超市商业大厦，面积为 11,243.24 平方米；2010 年度租赁收入为 1,615,080.00
元，2011 年 1-6 月租赁收入为 807,540.00 元。

（2）本公司向关联方永辉超市股份有限公司全资子公司福建永辉家产成长有限公司出租福州
市福湾家产区仓山园地皮使用权及衡宇修建物，面积为 13,900.00 平方米； 2010 年度租赁收入为
1,000,800.00 元，2011 年 1-6 月租赁收入为 550,440.00 元。

（3）本公司向关联方永辉超市股份有限公司群众店向出租位于福州市台江区茶亭街道群众路


第 14 页 共 16 页
福建省永辉商业有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止财务报表附注

90 号祖庙商住楼 2#、3#、4#毗连体 29 超市、04 店面、23 店面、22 店面(“榕房权证 R 字第 0519411
号”商住楼)，面积为 2,093.34 平方米； 2010 年度租赁收入为 840,000.00 元，2011 年 1-6 月租赁收入
为 420,000.00 元。

（4）本公司自 2008 年 10 月起向关联方永辉超市股份有限公司大宗业务部出租福湾家产区仓
山园地皮使用权及衡宇修建物，面积为 2000.00 平方米， 2010 年度租赁用度为 286,000.00 元（2010
年 12 月起终止租赁）。

（三） 关联方往来金钱余额


其他应收款

关联方名称 2011 年 6 月 30 日金额 2010 年 12 月 31 日金额


张轩松 3,677,124.48 3,754,505.48

永安永辉超市有限公司 37,206.00


九、 或有事项

截至 2011 年 6 月 30 日，本公司无应披露未披露的重大或有事项。


十、 重大理睬事项

1、本公司牢靠资产中衡宇修建物家产园厂房（房产证号：“榕房权证 R 字第 1054673 号”、“榕
房权证 R 字第 1054289 号”、“榕房权证 R 字第 1054672 号”、“榕房权证 R 字第 1054353 号”、“榕房
权证 R 字第 1054669 号”、“榕房权证 R 字第 1054858 号”、 地皮使用权证号：“榕国用 2010 第
31538205277 号”为本公司向浦发银行福州分行借钱人民币 3,000 万元提供抵押包管，抵押限期为
2010 年 11 月 19 日至 2015 年 8 月 26 日。

2、除上述理睬事项外，截至 2011 年 6 月 30 日本公司无应披露未披露的重大理睬事项。

十一、 资产负债表日后事项的非调解事项

截至本陈诉日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项的非调解事项。


十二、 其他重要事项

截至本陈诉日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项的非调解事项。




法定代表人： 主管管帐事变的认真人： 管帐机构认真人：


第 15 页 共 16 页
福建省永辉商业有限公司制止 2011 年 6 月 30 日止财务报表附注




福建省永辉商业有限公司


2011年7月25日




第 16 页 共 16 页
永辉超市股份有限公司（下称“公司”）独立董事
关于公司收购关联公司福建省永辉商业有限公司 100%股权
的独立意见
依据《关于在上市公司成立独立董事制度的指导意见》、《上海证券买卖业务所股票
上市法则》及《公司章程》、《公司关联买卖业务打点步伐》的有关规定，作为永辉超市
独立董事，现就永辉超市收购福建省永辉商业有限公司（下称“永辉商业”）100%
股权一项关联买卖业务，基于独立判断态度揭晓独立意见如下：
一、上述关联买卖业务可镌汰公司耐久策划性关联买卖业务，加强公司门店可一连性经
营手段，切合公司的长远好处及成长计谋。
二、经研究接头及盛大选择，公司礼聘天健正信管帐师事宜全部限公司作为本
次收购审计机构，北京中企华资产评估有限责任公司作为本次收购评估机构。以上
审计、评估机构均具有证券从业资格，具有充实的独立性。上述审计机构出具的审
计陈诉如实反应永辉商业 2011 年 1-6 月的财务状况及策划成就，审计功效切合永辉
商业的现真相形。上述评估机构出具的评估陈诉切合客观、独立、合理和科学的原
则；评估要领公认、相宜，评估措施严格，评估结论公道。
三、买卖业务价值以天健正信管帐师事宜全部限公司审计后的账面净资产以及北京
中企华资产评估有限责任公司评估后的净资产代价 21,250.34 万元作为参考，经各
方协商确定最终价值。上海通力状师事宜所出具了法令意见书认定上述买卖业务有关合
同及文件正当有效。买卖业务作价公允，定价遵循公平、合理、公然原则，所收购三处
物业商圈环境优越、大幅升值可期，切合公司的长远好处及成长计谋，有利于进步
公司的策划效益，不存在侵害公司及其股东，出格是中小股东好处的行为。
四、有关该项关联买卖业务的董事集会会议案中明晰了相关关联买卖业务的决定措施以及关
联董事的回避，议案的发起和表决切合有关法令礼貌和《公司章程》、《公司关联交
易打点步伐》的规定。此议案经董事会审议通过后尚须提请公司股东大会审批。股
东大会表决此议案时，关联股东应予以回避。
综上所述，同意永辉超市对关联公司永辉商业所有股权举办收购。


独立董事:


庄友松、毛嘉农、马萍




2011 年 9 月 7 日


北京中企华资产评估有限责任公司




永辉超市股份有限公司拟收购
福建省永辉商业有限公司 100%股权项目

评估陈诉
中企华评报字(2011)第 3267 号
（共 1 册，第 1 册）




北京中企华资产评估有限责任公司

二〇一一年八月十九日





福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉




目 录

注册资产评估师声明 ..................................... 2
摘 要 ................................................ 3
正 文 ................................................ 5
一、委托方、被评估企业和委托方以外的其他陈诉使用者 .............5
二、评估目的 ...................................................7
三、评估器材和评估领域 .........................................7
四、代价范例及其界说 ...........................................8
五、评估基准日 .................................................8
六、评估依据 ...................................................8
七、评估要领 ..................................................10
八、评估措施实行历程和情形 ....................................13
九、评估假设 ..................................................15
十、评估结论 ..................................................16
十一、出格事项声名 ............................................17
十二、评估陈诉使用限制声名 ....................................18
十三、评估陈诉日 ..............................................18

附件目次 .............................................. 19








北京中企华资产评估有限责任公司 1
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉




注册资产评估师声明

一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法令礼貌和资产评估
准则，固守独立、客观和合理的原则；按照我们在执业历程中网络的资
料，评估陈诉告诉的内容是客观的，并对评估结论公道性包袱相应的法
律责任。
二、评估器材涉及的资产、负债清单由委托方、被评估企业申报并
经其签章确认；所提供资料的真实性、正当性、完整性，适当使用评估
陈诉是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估陈诉中的评估器材没有现存可能预期的好处干系；
与相关当事方没有现存可能预期的好处干系，对相关当事方不存在成见。
四、我们已对评估陈诉中的评估器材及其所涉及资产举办现场观测；
我们已对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以须要的存眷，对
评估器材及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练，并对已经发明的
问题举办了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出
具评估陈诉的要求。
五、我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设
和限定前提的限制，评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假
设、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响。




北京中企华资产评估有限责任公司 2
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉




永辉超市股份有限公司拟收购
福建省永辉商业有限公司 100%股权项目
评估陈诉

摘 要


重要提醒
本摘要内容摘自评估陈诉正文，欲相识本评估项目的详
细情形和公道领略评估结论，该当真阅读评估陈诉正文。
北京中企华资产评估有限责任公司接管永辉超市股份有限公司的委
托，按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，根据须要的
评估措施，对福建省永辉商业有限公司股东所有权益在评估基准日的市
场代价举办了评估。现将评估陈诉摘要如下：
评估目的：永辉超市股份有限公司拟收购福建省永辉商业有限公司
100%股权，北京中企华资产评估有限责任公司接管永辉超市股份有限公
司的委托，对该股权收购行为所涉及的福建省永辉商业有限公司股东全
部权益代价举办评估，为上述股权收购行为提供代价参考。
评估器材：福建省永辉商业有限公司股东所有权益
评估领域：福建省永辉商业有限公司的所有资产及负债
评估基准日：2011 年 6 月 30 日
代价范例：市场代价
评估要领：资产基本法
评估结论：
在评估基准日 2011 年 6 月 30 日，福建省永辉商业有限公司账面总
资产为 7,856.28 万元，账面总负债为 4,042.07 万元，账面净资产为
3,814.21 万元；评估后总资产为 25,292.41 万元，总负债为 4,042.07
万元，净资产(股东所有权益)为 21,250.34 万元，评估增值 17,436.13
万元，增值率 457.14%。资产评估功效汇总表如下：


北京中企华资产评估有限责任公司 3
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉


资产评估功效汇总表
金额单位：人民币万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活动资产 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活动资产 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
个中：耐久股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
牢靠资产 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
个中：地皮使用权 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活动资产 9 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活动负债 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00
非活动负债 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
负债总计 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
净 资 产 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14
本陈诉评估结论使用的有效期自评估基准日起一年，自 2011 年 6 月
30 日至 2012 年 6 月 29 日止。
请评估陈诉的使用者留意陈诉中的出格事项对评估结论所发生的影
响。




北京中企华资产评估有限责任公司 4
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉



永辉超市股份有限公司拟收购

福建省永辉商业有限公司 100%股权项目
评估陈诉

正 文

永辉超市股份有限公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接管贵公司的委托，按照有关法
律、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，回收资产基本法，根据须要
的评估措施，对贵公司拟收购福建省永辉商业有限公司 100%股权事件涉
及的福建省永辉商业有限公司股东所有权益在 2011 年 6 月 30 日的市场
代价举办了评估。现将资产评估情形陈诉如下。

一、委托方、被评估企业和委托方以外的其他陈诉使用者

本陈诉委托方为永辉超市股份有限公司，被评估企业为福建省永辉
商业有限公司，委托方以外的其他评估陈诉使用者为法令规定的其他报
告使用者。
(一)委托方轮廓
1.企业名称：永辉超市股份有限公司
2.注册所在：福州市西二环中路 436 号
3.注册成本：人民币 76,790.00 万元
4.法定代表人：张轩松
5.企业范例：股份有限公司（台港澳与境内合伙、上市）
6.策划领域：农副产物、粮油及成品、食物饮料、酒及其他副食
品、日用百货、家用电器及电子产物、通信器械、针纺织品、打扮、文
化体育用品及器械、音像成品、出书物及电子出书物、珠宝、金银饰
品、汽车摩托车零配件、五金交电、仪器仪表、五金凉具及室内装修材
料、花卉、玩具等的零售和批发，以及提供相关的配套处事；零售香烟
（限分支机构在行业许可的限期领域内开展策划勾当）；组织部分自营
商品的加工及农副产物收购；出租部分阛阓办法或分租部分阛阓的园地
予分租户从事正当策划（以上所有项目另设分支机构策划，涉及许可经
营项目的，应在取得相关部门的许可后方可策划）；信息咨询（证券、
期货、金融等行业咨询除外）；以特许策划方法从事商业勾当；自营商

北京中企华资产评估有限责任公司 5
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉


品的入口，采购国内产物的出口（以上商品收支口不涉及国营贸易、进
出口配额许可证、出口配额招标、出口许可证等专项打点的商品）。
(二)被评估企业轮廓
1.企业名称：福建省永辉商业有限公司
2.注册所在：福州市台江区鳌峰北侧、鳄鱼公园西侧三层
3.注册成本：人民币 3,510.00 万元
4.法定代表人：张轩松
5.企业范例：有限责任公司
6.策划领域：销售钟表、眼镜；自有衡宇租赁及物业打点；对商业、
贸易业的投资及其相关咨询处事。（以上策划领域涉及许可策划项目的，
应在取得有关部门的许可后方可策划）
7.企业简介
福建省永辉商业有限公司于 2003 年 8 月 14 日取得福建省工商行政
打点局核发的 350000100000627 号《企业法人营业执照》，原注册成本
为人民币 3,500 万元，实劳绩本为人民币 3,500 万元。按照福建省永辉
商业有限公司 2010 年 5 月 18 日股东会决策和修改后的章程规定，福建
省永辉商业有限公司申请增加注册成本人民币 10 万元，由张轩松，张轩
宁，郑文宝，郑景旺，谢香镇，叶兴针等 6 位天然人缴足，变换后的注
册成本为人民币 3510 万元，个中张轩松出资 1,288.5 万元，占注册成本
的 35.00%；张轩宁出资 877.5 万元，占注册成本的 25.00%；郑文宝出资
351 万元，占注册成本的 10.00%；郑景旺出资 351 万元，占注册成本的
10.00%；谢香镇出资 351 万元，占注册成本的 10.00%；叶兴针出资 351
万元，占注册成本的 10.00%。
8.连年资产、财务和策划状况
评估基准日和前三年资产、负债及策划情形如下表：
金额单位：人民币万元
年份
2008 年 2008 年 2010 年 2011 年 1-6 月
项目
资产 8,158.44 7,747.44 7,968.61 7,856.28
负债 4,167.60 3,809.48 4,040.26 4,042.07
全部者权益 3,990.84 3,937.97 3,928.35 3,814.21
主营业务收入 0.00 0.00 0.00 0.00
净利润 -61.51 -52.79 -19.62 -114.14
9.被评估企业与委托方的干系



北京中企华资产评估有限责任公司 6
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉


委托方永辉超市股份有限公司拟收购被评估企业福建省永辉商业有
限公司的股权。

二、评估目的

永辉超市股份有限公司拟收购福建省永辉商业有限公司 100%股权，
北京中企华资产评估有限责任公司接管永辉超市股份有限公司的委托，
对该股权收购行为所涉及的福建省永辉商业有限公司股东所有权益代价
举办评估，为上述股权收购行为提供代价参考。

三、评估器材和评估领域

(一)评估器材
本陈诉评估器材为福建省永辉商业有限公司的股东所有权益。
(二)评估领域
1.评估领域内容
本陈诉评估领域包罗福建省永辉商业有限公司的所有资产和负债，
详细包罗活动资产、牢靠资产、无形资产、活动负债、非活动负债等。
至评估基准日 2011 年 6 月 30 日，种种资产、负债的账面金额如下表：
金额单位：人民币元
项目 账面代价
活动资产 7,550,776.12
非活动资产 71,011,997.74
耐久投资
牢靠资产 49,151,445.84
在建工程
无形资产 21,860,551.90
其他非活动资产
资产总计 78,562,773.86
活动负债 10,420,662.28
非活动负债 30,000,000.00
负债总计 40,420,662.28
净 资 产 38,142,111.58
上述账面值业经天健正信管帐师事宜全部限公司审计并揭晓标准无
保存意见。纳入评估领域的资产与上述经济行为所涉及的资产领域一致。
2.评估领域内重要资产的声名：
(1)关于地皮使用权
北京中企华资产评估有限责任公司 7
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉


评估领域内的地皮使用权共 3 宗，面积合计 37864.3 平方米，均已
治理地皮使用证，用途为家产和商业，使用权范例均为出让。个中位于
群众路的榕台国用（2010）第 00253611419 号地皮（面积 398.40 平方米），
现抵押给上海浦东成长银行股份有限公司福州分行；位于永安五四路豪
门御景三区的永国用（2006）第 40098 号地皮证载地皮使用权工钱福建
省永辉商业股份有限公司（被评估企业前身的名称）。
(2)关于衡宇修建物
纳入评估领域的衡宇修建物首要漫衍在福州仓山区盖山镇台屿路 99
号、福州台江区群众路 90 号、永安五四路权门御景三区。评估领域内的
衡宇共计 11 项，至评估基准日均已治理衡宇全部权证，证载衡宇全部权
人均为福建省永辉商业有限公司，个中福州市台江区群众路房产，面积
计 2035.48 平方米，现抵押于上海浦东成长银行股份有限公司福州分行。
3.企业申报的账面记录可能未记录的无形资产范例、数量
企业申报的无形资产共三项，为地皮使用权，地皮面积为 31,834.30
平方米，账面代价为 21,860,551.90 元。
4.企业申报的表外资产的范例、数量
无。
5.引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和账面
金额
无。

四、代价范例及其界说

综合思量本次评估目的、评估器材所处的市场前提、评估器材的自
身前提以及评估的假设条件，确定本陈诉评估结论的代价范例为市场价
值。
市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制
的情形下，评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日是 2011 年 6 月 30 日。
该基准日的选择是按照评估目的所对应的经济行为打算实行日期确
定的。

六、评估依据

(一)法令礼貌依据
北京中企华资产评估有限责任公司 8
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉


1. 《中华人民共和国公司法》；
2. 《中华人民共和国企业所得税法》；
3. 《中华人民共和国地皮打点法》；
4. 《中华人民共和京城市房地产打点法》;
5. 《企业国有资产监督打点暂行条例》(中华人民共和国国务院令第
378号)；
6. 《企业国有资产评估打点暂行步伐》(国务院国有资产监督打点委
员会令第12号)；
7. 《房地产估价类型》(GB/T 50291-1999)；
8. 《企业管帐准则》；
9. 其他相关法令、礼貌、关照文件等。
(二)准则依据
1. 《资产评估准则──根基准则》(财企[2004]20号)；
2. 《资产评估职业道德准则──根基准则》(财企[2004]20号)；
3. 《 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 》 ( 会 协
[2003]18号)；
4. 《企业代价评估指导意见(试行)》(中评协[2004]134号);
5. 《资产评估准则──评估陈诉》(中评协[2007]189号)；
6. 《资产评估准则──评估措施》(中评协[2007]189号)；
7. 《资产评估准则──业务约定书》(中评协[2007]189号)；
8. 《资产评估准则──事变稿本》(中评协[2007]189号)；
9. 《资产评估准则──不动产》(中评协[2007]189号)；
10. 《资产评估代价范例指导意见》(中评协[2007]189号)；
11. 《企业国有资产评估陈诉指南》(中评协[2008]218号)。
(三)权属依据
1.衡宇全部权证、地皮使用证；
2.企颐魅章程、基准日管帐报表、营业执照等；
3.相关业务条约或协议。
(四)取价依据
1.被评估企业提供的积年财务报表、审计陈诉；
2.被评估企业提供的出产策划、财务打点等相关政策资料；
3.评估职员市场观测获取的相关资料；
4.评估机构价值信息资料库；
5.其他相关资料。
(五)参考资料
1.被评估企业提供的资产评估申报明细表和有关资产观测表；
北京中企华资产评估有限责任公司 9
福建省永辉商业有限公司 100%股权评估项目评估陈诉


2.《资产评估常用数据与参数手册》(第二版)；
3.wind资讯；
4.其他相关资料。

七、评估要领

(一)评估要领的选择
资产评估根基要领有资产基本法、收益法和市场法，举办资产评估，
需要按照评估器材特点、代价范例、资料网络情形等相关前提，说明三
种根基要领的合用性，适当选择一种或多种资产评估要领。
企业代价评估中的资产基本法也称本钱法，是指在公道评估企业各
项资产代价和负债的基本上确定评估器材代价的评估思绪。资产基本法
合用的条件是：①被评估企业处于一连策划状态；②被评估企业具有预
期赢利潜力；③具备可操作的汗青资料。
企业代价评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益成本化
或折现以确定评估器材代价的评估思绪。收益法合用的条件是：①被评
估企业将来预期收益及得到预期收益所包袱的风险可以预测并可以用货
币衡量；②被评估企业预期赢利年限可以预测。
企业代价评估中的市场法，是指将被评估企业与参考企业、在市场
上已有买卖业务案例的企业、股东权益、证券等权益性资产举办较量以确定
评估器材代价的评估思绪。市场法合用的条件是：①存在一个活泼的公
开市场，且市场数据较量充实；②可网络到与被评估企业可比的参考企
业或买卖业务案例的相关市场数据，且相关数据充实、恰当、靠得住。
由于企业连年仅以出租物业收入维持策划，未从事其他商业策划活
动，已持续多年处于吃亏策划状态，将来预期收益及得到预期收益所承
担的风险难以预测，且无法网络到与被评估企业可比的参考企业或买卖业务
案例的市场数据，回收收益法和市场法评估的前提均不具备，而被评估
企业提供了评估领域内资产和负债的有关资料，运用资产基本法条件和
前提均具备，因此本次回收资产基本法举办评估。
(二)资产基本法简介
企业代价评估中的资产基本法又称本钱法，是在公道评估企业各项
资产代价和负债的基本上确定评估器材代价的评估思绪。各资产、负债
的详细评估要领如下：
1.活动资产
(1)货币资金：被评估企业货币资金的核算内容包罗现金和银行存
款。对付现金，评估职员通过对被评估企业评估现场事变日库存现金进

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行盘货，再按照评估基准日至盘货日的现金收支数倒推评估基准日现金
数的要领举办核实；对付银行存款，评估职员将银行存款的账面数额与
银行对帐单举办了查对，同时向银行函证举办核实。各科目经核实无误
后，以经核实后的账面值确定评估值。
(2)应收金钱(应收账款、其他应收款)：评估职员通过核实相关账簿、
原始凭据，同时对大额金钱举办函证，在举办经济内容和账龄说明的基
础上，按估量可采取金额确定应收金钱的评估值。
2.牢靠资产
评估领域内的衡宇修建物类资产分为家产用房和商业用房两类。
对付家产用房，由于当地类似衡宇修建物的买卖业务实例少少，不相宜
回收市场法评估；由于评估领域内的家产用房面积较大，租赁案例少少，
难以确定其客观市场租金水平，也不相宜回收收益法评估，因此本次采
用本钱法举办评估。
对付商业用房，由于当地房地产市场较为成熟且可网络到较多类似
房地产近期买卖业务实例，因此回收市场法评估。
◆本钱法简介
衡宇修建物评估中的本钱法是指求取待估衡宇修建物在评估基准日
的重置价值或重建价值，扣除折旧，以此估算待估衡宇修建物的客观合
理价值或代价的要领。按照本项目的性质和特点，本次评估回收房地分
估。本钱法计较式如下：
评估值=重置本钱×成新率
1.重置本钱简直定
(1)对付大型、代价高、重要的衡宇修建物
重置本钱=修建安装综合造价+前期用度及其他用度+资金本钱
①修建安装综合造价简直定
按照企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，团结当地执行的定
额标准和有关取费文件以及类似衡宇修建物的造价信息，回收分部分项
法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计较得出衡宇修建物
的修建安装综合造价。
②前期用度和其他用度简直定
按照行业标准和处所相关行政奇迹性收费规定，确定前期用度及其
他用度。
③资金本钱简直定
按照该项目的总体建树局限，参考《世界统一修建安装工程工期定
额》，以建树资金在建树期匀称投入为假计划较资金本钱。


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(2)对付代价量小、结构简单的建(构)筑物首要回收单位较量法确定
其重置单价。
2.成新率简直定
(1)对付大型、代价高、重要的衡宇修建物回收综合成新率法确定其
成新率，其计较公式如下：
综合成新率=勘测成新率×60%+年限法成新率×40%
个中：
年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%
勘测成新率：按照衡宇修建物的结构特点，将影响衡宇修建物新旧
程度的首要身分分为多少部分，个中衡宇分为结构(基本、墙体、承重构
件、屋面等)、装饰(表里装饰、门窗、楼地面等)、装备(水卫、电照等)
三大部分，综合思量各部分的重要程度及造价比例等身分确定权重，参
考《衡宇完损品级评定标准》，团结现场勘测现实近况确定各分项评估完
好值，在此基本上打分并计较得出勘测成新率。
(2)对付对付代价量小、结构简单的建(构)筑物，首要回收年限法确
定成新率，计较公式如下：
成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%
◆市场法简介
衡宇修建物评估中的市场法是指将待估房地产与在评估基准日近期
有过买卖业务的类似房地产举办较量，对这些类似房地产的已知价值作恰当
的批改，以此估算待估房地产的客观公道价值或代价的要领。其计较式
如下：
待估房地产单价=可比实例成立价值可比基本后单价×买卖业务情形修
正系数×买卖业务日期调解系数×地区身分调解系数×个别身分调解系数
3.无形资产—地皮使用权
通行的地皮评估要领有市场较量法、收益还原法、剩余法(假设开发
法)、本钱逼近法、基准地价系数修处死等。评估要领的选择应按照评估
器材的特点、详细前提和项目的现真相形，团结评估器材地址地区的土
地市场情形和评估师网络的有关资料，说明、选择相宜于评估器材地皮
使用权价值的要领。评估领域内单独评估的地皮使用权为家产用地，评
估职员通过综合说明，确定回收基准地价系数修处死和本钱逼近法，选
择上述两种要领的来由如下：
(1)由于评估领域内单独评估的地皮为家产用地，当地没有成熟的工
业用地的租赁市场，难以精确测算待估宗地的地皮客观收益，不宜回收
收益还原法评估；


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(2)由于近期与待估宗地类似的地皮买卖业务案例少少，不宜回收市场比
较法评估；
(3)待估宗地为家产用地，不属于房地产开发项目，且在待估宗地同
一供求圈领域内，类似家产房地产的租售案例少少，难以精确估算开发
完成后房地产总价，不宜回收剩余法评估；
(4)福州市发布了 2009 年基准地价并成立了地价批改体系，并且待
估宗地在基准地价包围领域内，因此可回收基准地价系数修处死；
(5)当地地皮取得费、地皮开发费等本钱资料可观测取得或可通过合
理估算确定，因此可回收本钱逼近法。
4.负债
对付负债的评估，评估职员按照企业提供的各项目明细表及相关财
务资料，对账面值举办核实，以核实后的账面值或企业现实应包袱的负
债确定评估值。

八、评估措施实行历程和情形

(一)接管委托及前期筹备
评估机构接管委托，起首举办以下事变：
1.相识此次经济行为及评估器材的有关情形，明晰评估目的、评估
基准日、评估器材和领域，对自身专业胜任手段和业务风险举办综合分
析和评价，确定是否接管业务委托；
2.按照评估器材的特点，向被评估企业提交“资产评估申报表”、“资
产观测表”和“资料清单”，并指导企业填写；
3.按照评估器材的特点以及项目时刻的总体要求，制订资产评估工
作打算，组织并确定评估职员。
(二)资产核实与观测
在被评估企业如实申报资产并对评估器材举办全面自查的基本上，
评估职员对纳入评估领域内的资产和负债举办了全面核实，对企业财务、
策划状况举办系统观测。资产核实与观测的时刻自 2011 年 7 月 20 日至
2011 年 7 月 22 日，详细内容与历程如下：
1.被评估企业总体情形的观测
评估职员与企业打点职员举办访谈，相识企业总体轮廓、汗青沿革、
策划近况、成长筹划和所处行业市场状况等；网络并查阅企业的公司章
程、验资陈诉、审计陈诉等法令性文件以及有关内部打点制度、人力资
源、核心技能、研发状况、销售收集、打点层组成等策划打点状况的资
料。

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2.种种资产、负债的核实与观测
种种资产、负债的核实与观测的历程如下：
(1)指导企业填报相关表格并筹备资料
指导被评估企业相关的财务与资产打点职员在资产清查的基本上，
根据评估机构提供的“申报评估明细表”、“资产观测表”、“资料清单”
及其填写要求，举办挂号填报，同时网络资产的权属证明文件、工程合
同资料、决算资料和反应机能、状态、经济技能指标等情形的文件资料。
(2)起源检察企业提供的申报表及相关资料
评估职员通过查阅有关资料及图纸，相识评估领域内种种资产、负
债的轮廓，然后检察资产评估申报表及相关资料，搜查有无填列不全、
资产项目不明晰、漏项等现象。
(3)现场核实与观测
依据资产评估申报表，评估职员对申报的种种资产及负债举办了现
场核实与观测。针对差此外资产、负债的性质及特点，回收了差此外核
实要领。
①非实物类资产及负债的核实
非实物类资产及负债核实内容首要包罗种种资产、负债的形成历程
和账面数据的精确性，核实要领首要包罗查阅并查对相关凭据及条约等
资料、询问有关职员以及函证等。
②实物类资产的核实
本次评估领域内实物类资产首要包罗现金、衡宇修建物类资产、土
地等，种种资产的核实要领如下：
Ⅰ.现金
评估职员通过对被评估企业评估现场事变日库存现金举办盘货，再
按照评估基准日至盘货日的现金收支数倒推评估基准日现金数的要领进
行核实。
Ⅱ. 衡宇修建物类资产
对付衡宇修建物类资产，按照企业提供的资产评估申报表对评估范
围内的衡宇修建物举办现场核实与观测，相识衡宇修建物的修建面积或
工程量、层数、层高、修建结构、竣工时刻、已使用年限、装修状况及
年限、维修情形以及今朝技能状态，作为评估时的参考依据。同时，收
集了当地同类衡宇修建物的造价以及相关市场信息等评估资料。
Ⅲ.地皮使用权
按照企业提供的资产评估申报表及其他相关资料对评估领域内的土
地使用权举办现场核实与观测，相识地皮位置、使用权范例、开发程度、


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权力状况、区位前提、操作状况以及账面值的组成等情形，同时观测了
当地同类地皮的市场信息。
(4)完善申报评估明细表
按照现场核实功效，进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)磨练权属资料
对评估领域内相关资产的权属资料和资料来历举办了须要的磨练。
(三)评定估算
通过说明，选用资产基本法举办评估。评估职员团结企业情形确定
种种资产及负债的详细评估参数和价值标准，开展资产基本法各项评定
估算事变。
(四)评估汇总及考核
1.将分项估算功效举办汇总，得出起源评估功效；
2.对起源评估功效举办说明(包罗总体功效、评估功效与账面值较量
改观情形及原因等)，并形成评估结论；
3.撰写评估陈诉与评估声名；
4.由公司内部考核委员会对评估陈诉、评估声名以及相关事变稿本
举办考核，项目组按照考核意见举办修改、增补。
(五)提交陈诉
评估陈诉经公司内部考核委员会复核后，推行会签手续，并加盖公
章后出具正式评估陈诉。

九、评估假设

(一)条件假设
1. 买卖业务假设
假设评估器材已经处在买卖业务历程中，评估师按照评估器材的买卖业务条
件等模拟市场举办估价。买卖业务假设是资产评估得以举办的一个最根基的
条件假设。
2. 公然市场假设
假设评估器材拟进入的市场是公然市场。公然市场是指一个有自愿
的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的职位划一，
都有获取足够市场信息的机遇和时刻，交易双方的买卖业务都是在自愿的、
理智的、非逼迫性或不受限制的前提下举办。
3. 一连策划假设
假设被评估企业根据今朝的策划方法、策划局限等前提下一连策划。

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(二)一般假设
1.假设委托方、被评估企业及其他相关当事方提供的有关评估资料
真实、完整、正当、有效。
2.假设影响被评估企业策划的国度现行有关法令、礼貌及被评估企
业所属行业的根基政策无重大变革。
3.假设在评估基准日的银行利率、汇率、税收政策等除已知的以外
无重大改变。
4.假设宏观经济形势不会呈现重大变革，被评估企业所处区域的政
治、经济和社会环境不会呈现重大变革，并且无其他不行预测和不行抗
力身分造成的重大影响。
5.假设被评估企业的管帐政策和核算要领无重大变革。
6.假设被评估企业打点团队无重大变革，并尽职尽责根据今朝的经
营方法和策划打算一连策划。
7.假设评估领域内的资产权属归被评估企业全部，不存在产权纠
纷。
若上述假设前提不创立，大概对评估结论发生重大影响，评估机构
及评估师将不包袱由于假设前提改变而推导出差别评估结论的责任。

十、评估结论

评估职员按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，按
照须要的评估措施，对委托评估的福建省永辉商业有限公司的股东所有
权益代价举办了评估。本次评估回收的代价范例为市场代价，并选用资
产基本法举办评估。按照以上评估事变，得出如下评估结论：
在评估基准日 2011 年 6 月 30 日，福建省永辉商业有限公司账面总
资产为 7,856.28 万元，账面总负债为 4,042.07 万元，账面净资产为
3,814.21 万元；评估后总资产为 25,292.41 万元，总负债为 4,042.07
万元，净资产(股东所有权益)为 21,250.34 万元，评估增值 17,436.13
万元，增值率 457.14%。资产评估功效汇总表如下：
资产评估功效汇总表
金额单位：人民币万元
账面代价 评估代价 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活动资产 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活动资产 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
个中：耐久股权投资 3 0.00 0.00 0.00

投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
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牢靠资产 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
个中：地皮使用权 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活动资产 9 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活动负债 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00
非活动负债 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
负债总计 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
净 资 产 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14


十一、出格事项声名

以下为在评估历程中已发明大概影响评估结论但非评估职员执业水
和善手段所能评定估算的有关事项(包罗但不限于)：
1.本陈诉的评估结论是反应评估器材在本次评估的假设条件下，于
评估基准日的市场代价，当前述假设前提产生变革时，本陈诉评估结论
应作相应调解后方可使用。
2.按照中国注册管帐师协会《注册资产评估师存眷评估器材法令权
属指导意见》，被评估企业和相关当事人该当提供评估器材法令权属等
资料，并对所提供的评估器材法令权属资料的真实性、正当性和完整性
包袱责任；注册资产评估师的责任是对该资料及其来历举办须要的磨练
和披露，不代表对评估器材的权属提供任何担保，对评估器材法令权属
举办确认或揭晓意见超出注册资产评估师执业领域。
3.本陈诉评估结论不应当被以为是对评估器材可实现价值的担保。
4.本陈诉评估结论未思量被评估企业股权穷乏活动性对其代价的影
响。
5.评估领域内坐落于福州市台江区群众路祖庙商住楼的房地产(房
屋修建物明细表第7项)已抵押给上海浦东成长银行股份有限公司福州分
行。
6.无形资产地皮使用权明细表第3项永安五四路权门御景三区房地
产所占用的地皮使用权于2006年4月取得永国用（2006）第40098号《国
有地皮使用证》，证载地皮使用权人尚未变换，仍为被评估企业前身的
名称（福建省永辉商业股份有限公司）。
7.评估基准日后，若资产数量及作价标准产生变革，对评估结论造
成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论举办调解或从头评


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估。
8.对被评估企业存在的大概影响资产评估值的瑕疵事项，在委托方
委托时未作非凡声名而评估职员已推行评估措施仍无法获知的情形下，
评估机构及评估职员不包袱相关责任。
评估陈诉使用者应留意以上的出格事项对评估结论大概发生的影
响。

十二、评估陈诉使用限制声名

1. 本评估陈诉只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途。
2. 本评估陈诉只能由评估陈诉载明的评估陈诉使用者使用。
3. 本评估陈诉系资产评估师依据国度法令礼貌出具的专业性结论，
在评估机构盖印，注册资产评估师具名后，方可正式使用。
4. 本评估陈诉的所有可能部分内容被摘抄、引用可能被披露于公然
媒体，需评估机构审阅相关内容，法令、礼貌规定以及相关当事方还有
约定除外。
5. 本陈诉评估结论使用的有效期自评估基准日起一年，自 2011 年 6
月 30 日至 2012 年 6 月 29 日止。

十三、评估陈诉日

评估陈诉日为注册资产评估师形成最终专业意见的日期，本次评估
陈诉日为 2011 年 8 月 19 日。

法定代表人：孙月焕



注册资产评估师：凌茂书 注册资产评估师：余文庆




. 北京中企华资产评估有限责任公司
.
. 二〇一一年八月十九日




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附件目次



附件一、 被评估企业审计陈诉
附件二、 委托方和被评估企业法人营业执照复印件
附件三、 被评估企业权属证明资料
附件四、 委托方和相关当事方的理睬函
附件五、 北京中企华资产评估有限责任公司资产评估资格证书复印
件
附件六、 北京中企华资产评估有限责任公司证券业天资证书复印件
附件七、 北京中企华资产评估有限责任公司营业执照副本复印件
附件八、 北京中企华资产评估有限责任公司评估职员资格证书复
印件




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永辉超市股份有限公司拟收购
福建省永辉商业有限公司 100%股权项目
评估声名
中企华评报字[2011]第 3267 号




























北京中企华资产评估有限责任公司
二○一一年八月十九日

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目 录
第一部分 关于《评估声名》使用领域的声明.......................... 1
第二部分 企业关于举办资产评估有关事项的声名...................... 2
第三部分 评估器材和评估领域声名 ................................. 3
一、评估器材与评估领域内容 ............................................... 3
二、实物资产的漫衍情形及特点 ............................................. 3
三、企业申报的账面记录可能未记录的无形资产情形 ........................... 4
四、企业申报的表外资产的范例、数量 ....................................... 4
五、引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和账面金额 ......... 4
第四部分 资产核真相形总体声名 ................................... 5
一、资产核实职员组织、实行时刻和历程 ..................................... 5
二、影响资产核实的事项及处理赏罚要领 ......................................... 6
三、核实结论 ............................................................. 6
第五部分 资产基本法评估技能声名 ................................. 7
一、活动资产评估技能声名 ................................................. 7
二、衡宇修建物类资产评估技能声名 ......................................... 9
三、无形资产—地皮使用权评估技能声名 .................................... 26
四、负债评估技能声名 .................................................... 43
第六部分 评估结论及说明 ........................................ 46
一、评估结论 ............................................................ 46
二、评估结论与账面代价较量改观情形及原因 ................................ 47




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第一部分 关于《评估声名》使用领域的声明

本评估声名仅供委托方、业务约定书约定的其他陈诉使用者以及相关监
管机构和部门使用。除法令礼貌规定外，质料的所有可能部分内容不得提供
给其他任何单位和小我私家，不得见诸公然媒体。




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第二部分 企业关于举办资产评估有关事项的声名

该部分内容由委托方与被评估企业共同撰写，并由法定代表人(或授权人)
具名，加盖公章，具体内容见附件一：《关于举办资产评估有关事项的声名》。




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第三部分 评估器材和评估领域声名

一、评估器材与评估领域内容

本项目评估器材为福建省永辉商业有限公司的股东所有权益。评估领域
包罗福建省永辉商业有限公司的所有资产及负债，包罗活动资产、牢靠资产
(衡宇修建物)、无形资产、活动负债以及非活动负债等。在评估基准日 2011
年 6 月 30 日，种种资产、负债的账面金额如下表：
金额单位：人民币元
项目 账面代价
活动资产 7,550,776.12
非活动资产 71,011,997.74
耐久投资
牢靠资产 49,151,445.84
在建工程
无形资产 21,860,551.90
其他非活动资产
资产总计 78,562,773.86
活动负债 10,420,662.28
非活动负债 30,000,000.00
负债总计 40,420,662.28
净 资 产 38,142,111.58

纳入评估领域的资产与经济行为涉及的资产领域一致。上述账面值业经
天健正信管帐师事宜全部限公司审计并出具标准无保存意见审计陈诉。

二、实物资产的漫衍情形及特点

纳入评估领域的实物资产首要为衡宇修建物类资产和无形资产-地皮使
用权，首要漫衍在福州仓山区盖山镇台屿路 99 号、福州台江区群众路 90 号、
永安五四路权门御景三区。
(一)衡宇修建物
评估领域内的衡宇共计 11 项，至评估基准日均已治理衡宇全部权证，证


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载衡宇全部权人均为福建省永辉商业有限公司，修建面积合计 42597.82 平方
米。
首要衡宇结构范例为钢混结构，少量隶属用房结构范例为砖混结构。主
要衡宇修建物建成于 2004-2007 年间，今朝各衡宇修建物基本根基不变，结
构构件根基完好；水、电及其他配套装备办法均可正常使用，未见有异常毁
损。
(二)地皮使用权
评估领域内的地皮使用权共 3 宗，面积合计 37864.30 平方米，均已治理
地皮使用证，用途为家产和商业，使用权范例均为出让。

三、企业申报的账面记录可能未记录的无形资产情形

企业申报的除地皮使用权外，未申报其他无形资产。

四、企业申报的表外资产的范例、数量

无。

五、引用其他机构出具的陈诉的结论所涉及的资产范例、数量和账
面金额

无。




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第四部分 资产核真相形总体声名

一、资产核实职员组织、实行时刻和历程

(一)资产核实组织事变及实行时刻
在接管委托后，评估机构创立了资产核实事变组，拟定了资产核实方案，
项目事变组分为房地产小组、财务小组、损益类小组及综合小组共四个小组
别离就企业的资产、负债及损益情形举办核实与观测。资产核实与观测事变
自 2011 年 7 月 20 日至 2011 年 7 月 22 日。
(二)资产核实首要历程
1.指导企业填报相关表格并筹备资料
指导被评估企业相关的财务与资产打点职员在资产清查的基本上，根据
评估机构提供的“申报评估明细表”、“资产观测表”、“资料清单”及其
填写要求，举办挂号填报，同时网络资产的权属证明文件、工程条约资料、
决算资料和反应机能、状态、经济技能指标等情形的文件资料。
2.起源检察企业提供的申报表及相关资料
评估职员通过查阅有关资料及图纸，相识评估领域内种种资产、负债的
轮廓，然后检察资产评估申报表及相关资料，搜查有无填列不全、资产项目
不明晰、漏项等现象。
3.现场核实与观测
评估职员根据评估措施准则和其他相关类型的要求，通过询问、查对、
函证、现场勘测、盘货等方法对种种资产及负债举办核实与观测。非实物资
产及负债核实内容首要包罗资产或负债的形成历程和账面数据的精确性；实
物资产核实内容首要为资产数量、技能状态、使用状况、产权状况及其他影
响代价的重要身分。在举办现场观测的同时，评估职员通过各类大概的途径
网络评估相关资料，包罗相关权属资料、使用状况资料、相关市场信息等。
4.完善申报评估明细表

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按照现场核实功效，进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”
相符。
5.磨练权属资料
对评估领域内相关资产的法令权属资料和资料来历举办了须要的磨练。

二、影响资产核实的事项及处理赏罚要领

无。

三、核实结论

评估职员对列入评估领域内资产的核实事变是与被评估企业共同举办
的，通过资产核实，经修改完善后，被评估企业提供的申报评估明细表与资
产核实功效相符，账面值与经天健正信管帐师事宜全部限公司审计后的基准
日管帐报表一致。个中位于永安五四路权门御景三区的永国用（2006）第 40098
号地皮证载地皮使用权工钱福建省永辉商业股份有限公司（公司改制前的名
称）；位于群众路的房地产（衡宇修建物面积 2035.48 平方米，地皮面积 398.40
平方米），现抵押给上海浦东成长银行股份有限公司福州分行。




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第五部分 资产基本法评估技能声名

一、活动资产评估技能声名

(一)评估领域
企业申报的活动资产包罗货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、
存货及待摊用度等科目。上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元

科目名称 账面值
货币资金 3,540,846.85
应收账款 295,598.79
其他应收款 3,714,330.48
活动资产合计 7,550,776.12

(二)各科目资产核实、评估的要领和功效
1.货币资金
货币资金由现金和银行存款构成，账面代价 3,540,846.85 元。
(1)现金
现金账面值 21,441.50 元，均为人民币，存放于企业财务部。评估职员
在企业出纳员的陪同下，于 2011 年 7 月 20 日对库存现金举办了盘货，并采
取倒推要领推算基准日现金余额，同基准日的现金日记账和总账现金账户余
额举办查对，倒推公式如下：
基准日现金评估值=盘货日库存现金数+基准日至盘货日前现金支出数-
基准日至盘货日前现金收入数+截至盘货日支付未记账-截至盘货日收入未记
账
经核实，倒推推算功效与基准日账面值相符，未发明异常情形，则以核
实后账面值作为评估值，现金评估值为 21,441.50 元。
(2)银行存款
银行存款账面值 3,519,405.35 元，是企业存放在当地交通银行、福州商
业银行、浦发银行的等处的人民币存款，包罗根基户、贴现户、一般存款户

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共 4 个账户。
评估职员将银行存款的账面数额与银行对帐单举办了查对，同时向银行
举办函证。经核实，各银行账户账面记录精确，未发明影响净资产的未达账
项事件，则人民币存款以核实后的账面值作为评估值。
银行存款评估值为 3,519,405.35 元。
2.应收账款
应收账款的核算内容为企业应收的物业租金，账面值 328,443.10 元，已
计提幻魅账筹备 32,844.31 元。
评估职员对应收账款中部分大额账户发出了询证函，对未函证或函证未
回覆的账户，评估职员执行了更换审验措施，通过核查相关记账凭据和原始
凭据，磨练现有条约等有关资料，说明相识债权的经济业务内容与相关质料
的勾稽情形和公道性，判断管帐记录的精确性、账面债权金额的存在性、真
实性；通过说明相识债权催收、债权账龄和债务人的相关情形，核对评估基
准日后应收款的已收回情形，判断账面债权的可采取性。
经核实，评估职员相识到应收账款账龄均为 1 年以内，未发明有账实不
符等异常情形。本次评估对付无确凿证据证明无法收回的金钱，参考企业及
审计师计提幻魅账筹备的要领对该部分应收款按账龄情形计提风险丧失，从而
计较出应收账款的可采取金额。幻魅账筹备评估为零。风险丧失计提情形见下
表：
金额单位：人民币元
账龄 账面余额 占总额比例 计提比例 风险丧失
1 年以内 328,443.10 100% 10% 32,844.31
合计 328,443.10 32,844.31

经评估，应收账款评估值为 295,598.79 元。
3.其他应收款
其他应收款账面值 3,714,330.48 元，未计提幻魅账筹备，其核算内容为除
物业租金以外应收的金钱，包罗关联方往来等。
评估职员对其他应收款中大额账户发出了询证函，对未函证或函证未回


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复的账户，评估职员执行了更换审验措施，通过核查相关记账凭据和原始凭
证，磨练现有条约及付款凭据等有关资料，说明相识债权的经济业务内容与
相关质料的勾稽情形和公道性，判断管帐记录的精确性、账面债权金额的存
在性、真实性；通过说明相识债权催收、债权账龄和债务人的相关情形，查
对评估基准日后应收款的已收回情形，判断账面债权的可采取性。
经核实，评估职员未发明有账实不符等异常情形，亦未发明有确凿证据
证明无法收回的金钱，则以核实后账面值作为评估值。
经评估，其他应收款评估值为 3,714,330.48 元。
(三)活动资产评估功效
活动资产评估功效如下：
金额单位：人民币元
增值
科目名称 账面值 评估值 增值额 率(%)
货币资金 3,540,846.85 3,540,846.85 0.00 0.00
应收账款 295,598.79 295,598.79 0.00 0.00
其他应收款 3,714,330.48 3,714,330.48 0.00 0.00
活动资产合计 7,550,776.12 7,550,776.12 0.00 0.00


二、衡宇修建物类资产评估技能声名

(一)评估领域
评估领域内的衡宇修建物类资产首要为衡宇修建物，账面原值
63,760,459.65 元，账面净值 49,151,445.84 元，未计提减值筹备。衡宇修建
物账面代价见下表：
金额单位：人民币元

项 目 项数 修建面积 账面原值 账面净值
合计 11 42597.82 63,760,459.65 49,151,445.84
衡宇修建物 11 42597.82 63,760,459.65 49,151,445.84

(二)衡宇修建物类资产轮廓
1.总体轮廓
评估领域内的衡宇修建物类资产首要位于福州仓山区盖山镇台屿路 99


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号、福州台江区群众路 90 号、永安五四路权门御景三区。衡宇修建物的修建
结构为钢混结构。以上衡宇修建物大大都于 2004 年至 2007 年间购建。
首要衡宇修建物轮廓如下：
① 永辉家产园家产厂房：
评估领域内的家产厂房坐落于福州市仓山区盖山镇台屿路 99 号的永辉工
业园，园区占地面积 31435.9 平方米，今朝已建成 6 幢总面积达 29319.71 平
方米的家产厂房及配套用房。各楼轮廓如下：
1#楼：该楼 2007 年建成投入使用，修建面积 4754.95 平方米，共 2 层，
钢混结构，基本回收静压预制方桩，主体结构为现浇钢筋混凝土柱梁板，各
层层高均为 4.5 米，外墙为涂料，装塑钢窗、铁门、木门，一层地面铺花岗
岩或玻化砖，二层水泥砂浆找平，墙面、天棚均为中级抹灰，上下楼梯为水
泥砂浆台阶面，装不锈钢扶手。
2#楼：该楼 2007 年建成投入使用，修建面积 4754.97 平方米，共 2 层，
钢混结构，基本回收静压预制方桩，主体结构为现浇钢筋混凝土柱梁板，各
层层高均为 4.5 米，外墙为涂料，装塑钢窗、铁门、木门，地面铺水磨石或
地砖，墙面、天棚均为中级抹灰，上下楼梯为水泥砂浆台阶面，装不锈钢扶
手，内设 2 部 2T 货梯。
3#楼：该楼 2007 年建成投入使用，修建面积 4732.4 平方米，共 2 层，
钢混结构，基本回收静压预制方桩，主体结构为现浇钢筋混凝土柱梁板，各
层层高均为 4.5 米，外墙为涂料，装塑钢窗、铁门、木门，地面铺水磨石或
地砖，墙面、天棚均为中级抹灰，上下楼梯为水泥砂浆台阶面，装不锈钢扶
手，内设 2 部 2T 货梯。
4#楼：该楼 2007 年建成投入使用，修建面积 5512.41 平方米，共 2 层，
钢混结构，基本回收静压预制方桩，主体结构为现浇钢筋混凝土柱梁板，各
层层高均为 4.5 米，外墙为涂料，装塑钢窗、铁门、木门，地面铺水磨石或
地砖，墙面、天棚均为中级抹灰，上下楼梯为水泥砂浆台阶面，装不锈钢扶
手，内设 2 部 2T 货梯。
5#楼：该楼 2007 年建成投入使用，修建面积 5512.41 平方米，共 2 层，

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钢混结构，基本回收静压预制方桩，主体结构为现浇钢筋混凝土柱梁板，各
层层高均为 4.5 米，外墙为涂料，装塑钢窗、铁门、木门，地面铺水磨石或
地砖，局部水泥砂浆找平，墙面、天棚均为中级抹灰，上下楼梯为水泥砂浆
台阶面，装不锈钢扶手，内设 2 部 2T 货梯。
6#楼：该楼 2007 年建成投入使用，修建面积 4052.57 平方米，共 5 层，
钢混结构，基本回收钢筋砼独立桩承台、预制钢筋砼管桩，主体结构为现浇
钢筋混凝土柱梁板，各层层高均为 3 米，外墙为涂料，装塑钢窗、铁门、木
门，地面铺花岗岩或玻化砖，墙面、天棚均为中级抹灰，上下楼梯为花岗岩
台阶面，装不锈钢扶手。
②商业用房：
祖庙商住楼房产：该房产坐落于福州市台江区茶亭街道群众路 90 号祖庙
商住楼 2、3、4 座毗连体 1 层，修建面积为 2035.48 平方米。祖庙商住楼位
于群众路以北、广达路以西、八一七中路以东、仁德路以南。周边地区路网
密度较大，有五一路、国货路、广达路、群众路等都市交通阶梯，阶梯通达
度较好。群众路上的群众路站公交趁魅站点有 2 路、6 路、33 路、36 路、38 路、
40 路、62 路、64 路、79 路、83 路、89 路、124 路等公交线路停靠，小区离
公交趁魅站点较近，公交便捷度较好。地区内水、电、通信、管道煤气等基本
办法完备，四面有银行营业网点（农行、建行、中行）、超市(永辉)、汽车南
站、邮政局等民众基本办法及糊口配套处事办法、配套齐备。四面有大利嘉
电脑城、阿波罗大旅店、儿童公园、世贸商城、汽车南站等，商业办法辐射
手段强且密度大，由于待估房产临群众路，商业富贵程度较好，环境景观一
般。
祖庙商住楼 2、3、4 座毗连体，约建成于 2004 年，钢混结构商业用房，
外墙面为釉面砖。待估房产位于第一层，包罗 04 店面、22 店面、23 店面、
29 超市，22 店面与 23 店面相连,沿群众路，采光透风前提较好，店面形状为
矩形，29 超市位于 22、23 店面后头,04 店面门面朝小区内部开,现 4 个店面
买通作为超市使用, 平凡装修，层高约为 4.5 米，层高较高。
永安(权门御景)房产：待估房产为坐落于永安市五四路权门御景三区的

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房地产，修建面积为 11242.63 平方米，临权门御景广场。权门御景三区位于
五四路以西、五一路以南。周边地区路网密度较大，收购库存鞋，有五一路、五四路、燕
江中路等都市交通阶梯，阶梯通达度较好。四面有多条公交线路停靠，该楼
宇离公交趁魅站点较近，公交便捷度较好。地区内水、电、通信、管道煤气等
基本办法完备，四面有银行营业网点（农行、建行、中行）、超市(永辉)、邮
政局等民众基本办法及糊口配套处事办法、配套齐备。该地区为永安市中心
地区，商业办法辐射手段强且密度大，由于待估房产临权门御景广场，商业
富贵程度较好，环境景观较好。
权门御景三区，约建成于 2006 年，钢混结构商业用房，4 层，外墙面为
釉面砖。待估房产位于负一层至第三层，形状为矩形，现大部分作为超市使
用,个中第三层有部分租赁给广发华福证券有限责任公司永安燕江路证券营
业部。平凡装修，层高约为 4.5 米，层高较高。
2.权属状况
评估领域内的衡宇共计11项，至评估基准日均已治理衡宇全部权证，证
载衡宇全部权人均为福建省永辉商业有限公司，修建面积合计42597.82平方
米。
评估领域内的部分衡宇已出租，已出租衡宇首要包罗永辉家产园14000平
方米厂房租赁给福建永辉家产成长有限公司，租期至2013年12月31日；永安
(权门御景)房产2330平方米租赁给广发华福证券有限责任公司永安燕江路证
券营业部，租期至2017年12月31日；福州台江群众路的袓 庙商住楼出租给永
辉超市股份有限公司福建福州群众超市，租期至2013年12月31日。
3.衡宇修建物近况
经评估职员现场勘测确认委估房产状况如下：
结构部分：房产基本根基不变，有足够承载力；承重构件根基毗连平稳，
无明明变形；承重墙墙面节点健壮严实，部分墙面呈现空鼓，开裂现象；屋
面不渗漏保温隔热层根基完好；地面根基健壮平整完好。




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装修部分：大部分门窗根基完整，开关机动，玻璃、五金俱全，部分破
损；表里墙体、顶棚根基完整平稳，无空鼓、割裂，勾缝砂浆密实，少数出
现空鼓、割裂。
装备部分：种种管道根基流通精采，用具根基完好；电气线路装置齐备，
绝缘一般；透风近况精采。
经评估职员现场勘测确认委估房产成新状况较新，均能正常使用。
4.账面原值的组成
评估领域内自建的衡宇修建物账面原值首要包罗建安造价、计划费、勘
察费、贷款利钱以及其他分摊的用度，外购的商品房账面原值首要为购置费
以及相关税费。
5.衡宇修建物占用的地皮情形
评估领域内的衡宇修建物占用的地皮使用权共3宗，宗地面积37864.3平
方米，均已治理《国有地皮使用证》，除位于永安五四路权门御景三区的永
国用（2006）第40098号地皮证载地皮使用权工钱福建省永辉商业股份有限公
司（公司改制前的名称），别的地皮证载地皮使用权工钱福建省永辉商业有
限公司，均已纳入本次评估领域。
(三)核实要领、历程与功效
1.核实要领与历程
(1)查对原始资料
将企业提供的衡宇产权证等资料，与企业填报的衡宇修建物申报评估明
细表举办了查对，对申报表中的错误、漏填等不切合要求的部分，提请企业
举办须要的修改和增补。
(2)现场勘测与核实
按照颠末起源查对的申报评估明细表，评估职员对评估领域内的衡宇建
筑物举办了现场勘测核实，对付衡宇修建物重点勘测其用途、层数、结构特
征、表里装饰、隶属办法装备等情形，对付构筑物重点勘测结构特性、材质
以及有关尺寸数据等，同时向企业有关职员相识衡宇修建物一样平常维护情形，
是否有腐化、过火、水患浸泡、被撞击等异常毁损情形，按照现场相识的各

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衡宇修建物完损状况举办了现场记录。
(3)市场观测
按照评估需要，评估职员通过市场观测，获取当地现行的工程概(预)算
定额和各项取费费率标准及相关政策性文件等资料，相识内区域首要修建材
料现行市场价值和工程造价信息，并对类似房地产的租售价值信息举办了调
查。
(4)完善申报评估明细表
按照现场勘测功效进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”相
符。
(5)磨练权属资料
对评估领域内衡宇修建物的权属资料举办磨练，磨练内容包罗全部权人、
修建面积、结构范例、建成时刻等，同时相识衡宇修建物所占用的地皮情形。
2.核实功效
经核实并提请企业修改完善后，衡宇修建物类资产申报评估明细表相关
数据与核实功效基内情符。
(四)评估要领
评估领域内的衡宇修建物类资产分为家产用房和商业用房两类。
对付家产用房，由于当地类似衡宇修建物的买卖业务实例少少，不相宜回收
市场法评估；由于评估领域内的家产用房面积较大，租赁案例少少，难以确
定其客观市场租金水平，也不相宜回收收益法评估，因此本次回收本钱法进
行评估。
对付商业用房，由于当地房地产市场较为成熟且可网络到较多类似房地
产近期买卖业务实例，因此回收市场法评估。
◆本钱法简介
衡宇修建物评估中的本钱法是指求取待估衡宇修建物在评估基准日的重
置价值或重建价值，扣除折旧，以此估算待估衡宇修建物的客观公道价值或
代价的要领。按照本项目的性质和特点，本次评估回收房地分估。本钱法计
算式如下：

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评估值=重置本钱×成新率
1.重置本钱简直定
(1)对付大型、代价高、重要的衡宇修建物
重置本钱=修建安装综合造价+前期用度及其他用度+资金本钱
①修建安装综合造价简直定
按照企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，团结当地执行的定额标
准和有关取费文件以及类似衡宇修建物的造价信息，回收分部分项法测算出
各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计较得出衡宇修建物的修建安装综
合造价。
②前期用度和其他用度简直定
按照行业标准和处所相关行政奇迹性收费规定，确定前期用度及其他费
用。 本项目计取的前期用度及其他用度项目及取费基数如下表：
序号 项目 取费依据 取费基数 费率
1 项目论证咨询费 原国度计委计价值［1999］1283 号文 建安造价 0.60%
2 招标署理费 财建[2002]394 号文 建安造价 0.35%
3 勘测计划费 计价值[2002]10 号 建安造价 3.46%
4 工程监理费 发改价值（2007）670 号 建安造价 2.40%
5 造价咨询处事费 闽价房[2002]457 号 建安造价 3.01%
6 建树单位打点费 计价值[2002]1980 号 建安造价 1.20%

③资金本钱简直定
按照该项目的总体建树局限，参考《世界统一修建安装工程工期定额》，
其公道建树工期约为 2 年，评估基准日同期贷款利率为 6.4%，以建树资金在
建树期匀称投入为假计划较资金本钱。
(2)对付代价量小、结构简单的建(构)筑物首要回收单位较量法确定其重
置单价。
2.成新率简直定
(1)对付大型、代价高、重要的衡宇修建物回收综合成新率法确定其成新
率，其计较公式如下：
综合成新率=勘测成新率×60%+年限法成新率×40%
个中：

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年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%
评估中回收的首要建(构)筑物的经济耐用年限见下表：
序号 结构范例 出产性 (年) 非出产性 (年)
1 钢筋砼结构 50 60

勘测成新率：按照衡宇修建物的结构特点，将影响衡宇修建物新旧程度
的首要身分分为多少部分，个中衡宇分为结构(基本、墙体、承重构件、屋面
等)、装饰(表里装饰、门窗、楼地面等)、装备(水卫、电照等)三大部分，综
合思量各部分的重要程度及造价比例等身分确定权重，参考《衡宇完损品级
评定标准》，团结现场勘测现实近况确定各分项评估完好值，在此基本上打
分并计较得出勘测成新率。
(2)对付对付代价量小、结构简单的建(构)筑物，首要回收年限法确定成
新率，计较公式如下：
成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%
◆市场法简介
衡宇修建物评估中的市场法是指将待估房地产与在评估基准日近期有过
买卖业务的类似房地产举办较量，对这些类似房地产的已知价值作恰当的批改，
以此估算待估房地产的客观公道价值或代价的要领。其计较式如下：
待估房地产单价=可比实例成立价值可比基本后单价×买卖业务情形批改系
数×买卖业务日期调解系数×地区身分调解系数×个别身分调解系数
(五)规范案例
案例 1(本钱法)：6#楼
明细表序号：牢靠资产—衡宇修建物评估明细表(表 4-6-1)序号 4
1.衡宇轮廓
该楼 2007 年建成投入使用，修建面积 4052.57 平方米，共 5 层，钢混结
构，基本回收钢筋砼独立桩承台、预制钢筋砼管桩，主体结构为现浇钢筋混
凝土柱梁板，各层层高均为 3 米，外墙为涂料，装塑钢窗、铁门、木门，地
面铺花岗岩或玻化砖，墙面、天棚均为中级抹灰，上下楼梯为花岗岩台阶面，
装不锈钢扶手。


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该楼房首要作为办公楼使用，至评估基准日已治理了榕房权证 R 字第
1054858 号《衡宇全部权证》。今朝该衡宇基本不变，结构构件完好，水、电
及其他配套装备办法均可正常使用，未见有异常毁损。
2.重置本钱简直定
(1)修建安装综合造价单价
按照企业提供的工程图纸、决算书等相关资料，通过实地勘测所把握的
衡宇工程特性、技法术据，将衡宇解析为多少分部分项工程，团结当地执行
的定额标准和有关取费文件以及类似衡宇修建物的造价信息，回收分部分项
法测算出各分部分项工程的综合造价并加以汇总，计较得出衡宇修建物的建
筑安装综合造价单价。该单价反应了同类衡宇在评估基准日及地址地正常的
施工水平、施工质量和平等装修标准下的均匀造价水平。测算历程如下表：
金额单位：元/平方米
序号 项目 工程特性 单方造价
1 基本工程 土石方、钢筋砼独立桩承台、预制钢筋砼管桩 134
2 砌筑工程 多孔砖 45
3 钢筋砼及钢筋工程 现浇柱、梁、板 312
4 门窗工程 胶合板门、镶板门；铝合金门、窗 58
5 表里装饰工程 地面砖；内墙面、天棚中级抹灰；外墙涂料 129
6 电气工程 电气照明、防雷接地等 43
7 给排水、消防工程 钢塑给水管、UPVC 排水管、消防栓 37
8 其他工程 屋面防水、保温、隔热及其他 67
9 法子项目费 模板、垂直运输、脚手架 118
10 规费 22
11 税金 33
12 合计 998

(2)前期用度及其他用度
序号 用度名称 计费基数 费率 计较值
1 项目论证咨询费 建安造价 0.60% 6
2 招标署理费 建安造价 0.35% 3
3 勘测计划费 建安造价 3.46% 35
4 工程监理费 建安造价 2.40% 24
5 造价咨询处事费 建安造价 3.01% 30
6 建树单位打点费 建安造价 1.20% 12
前期用度及其他用度合计 110

则前期用度及其他用度合计为 110 元/平方米。

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(3)资金本钱
按照该项目的总体建树局限，参考《世界统一修建安装工程工期定额》，
其公道建树工期约为 2 年，评估基准日同期贷款利率为 6.4%，以建树资金在
建树期匀称投入为假计划较资金本钱。
资金本钱=(修建安装综合造价+前期用度和其他用度)×工期×利率×1/2
=(998+110)×2×6.4%×1/2
=71(元/平方米)
(4)重置单价
重置单价=修建安装综合造价+前期用度及其余用度+资金本钱
=998+110+71
=1179(元/平方米)
(5)重置本钱
重置本钱=重置单价×修建面积
=1179×4052.57
=4,777,980(元)
3.综合成新率简直定
(1)年限法成新率简直定
该厂房为钢混结构出产性用房，经济耐用年限为 50 年，该厂房建成于 2007
年 6 月，至评估基准日已使用 3.9 年。
年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%
=(50-3.9)/50×100%
=92%
(2)勘测成新率简直定
按照该衡宇的结构特点，将影响衡宇新旧程度的首要身分分为结构(基
础、墙体、承重构件、屋面等)、装饰(表里装饰、门窗、楼地面等)、装备(水
卫、电照等)三大部分，综合思量各部分的重要程度及造价比例等身分确定权
重，参考《衡宇完损品级评定标准》，团结现场勘测现实近况确定各分项评估
完好值，在此基本上打分并计较得呈现场勘测成新率。勘测成新率打分表如

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下：
序号 项目 权重 项目 标准分 评定分 评定声名
1 基本 25 24 有足够承载力,没有高出答允领域的不匀称沉降
2 承重构件 30 28 节点平稳，无倾斜变形、缝隙、松动、腐化
3 结构 75% 墙体 15 13 无风化、缝隙
4 屋面 15 13 不渗漏、排水流通
5 其他 15 14 根基完好
A 小计 100 92 (1+2+3+4+5)×权重(75%)=69%
1 门窗 20 18 根基完整无损，开关机动，玻璃、五金齐备
2 外墙面 30 28 完整平稳，无空鼓、剥落、损坏和缝隙
3 装饰 15% 内墙面 20 19 完整平稳，局部有污损
4 天棚 15 14 完整平稳，无空鼓、缝隙、剥落的现象
5 楼地面 15 13 根基完好,局部轻微损坏
B 小计 100 92 (1+2+3+4+5)×权重(15%)=14%
1 水卫 25 23 上下水流通、无明明渗漏
2 电气 25 23 线路装置根基完好平稳，绝缘较好
装备 10%
3 消防 25 21 装备根基完好无明明堵漏、使用正常
4 其他 25 22 根基完好
C 小计 100 89 (1+2+3+4)×权重(10%)=9%
勘测成新率 (A+B+C)=92%

(3)综合成新率简直定
综合成新率=年限法成新率×40%+勘测成新率×60%
=92%×40%+92%×60%
=92%
4.评估值简直定
评估值=重置本钱×成新率
=4,777,980×92%
=4,395,740(元)
案例 2(市场法)：群众(祖庙)房产
明细表序号：牢靠资产—衡宇修建物评估明细表(表 4-6-1)序号 7
账面原值：12,566,000.00 元
账面净值：8,885,209.14 元
1.市场配景说明
福州是闽中、北的商业集散地、物流中心，基本商业非常旺盛，不少街


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区中低端消费需求量很大。浩瀚知名的商业巨头都很垂青福州这个市场，如
沃尔玛山姆会员店、沃尔玛、家乐福、特易购等都非常看好福州，从中可以
判断出福州的商业潜力。商贸旺盛催发了商业房地产需求，这也是近几年福
州商业房地产异军突起的原因。连年来福州商业房地产开发较热，宝龙都市
广场、冠亚广场、万象城的推出，以及群升国际工业第一街、南后街、茶亭
水街、万达广场商业房地产连续地亮相，纵然在 2008 年福州房地产成交量萎
缩，整体价值下滑，但商业房地产的成交量却稳中有升。
今朝福建赶上建树全面繁荣的海峡西岸经济区的大潮，且福州置身做大
做强海西省会都市的前景筹划。当商业赶上两岸三通，两岸干系回暖，商贸
与旅游业的对接，相信会给福州带来不少商机，我们以为福州市在此后的一
段时刻内商业房地产将泛起多名堂成长，个中街区商店、一站式消费的大型
阛阓等各类形式的商业房地产价值将按照各自的特点而涨跌纷歧，好的地段
较量紧俏，像群升的街区商店，位于福州都市的八一七路中轴大道，在价值
往上走的情形下销售也很好。街区商业的特点是住宅与商业一体化，因此自
然的人流量庞大，消费者较量看好，市场的需求较量大。
评估器材临群众路，位于五一商圈领域内，群众路作为毗连大利嘉电脑
城和世贸商城的毗连纽带，其代价将随世贸商城的成熟而升值。
2.地区身分说明
①交通便捷度：周边地区路网密度较大，有五一路、国货路、广达路、
儿童公园路、群众路等都市交通阶梯，阶梯通达度较好。群众路上的群众路
站公交趁魅站点有 2 路、6 路、33 路、36 路、38 路、40 路、62 路、64 路、79
路、83 路、89 路、124 路等公交线路停靠，小区离公交趁魅站点较近，公交便
捷度较好。
②商业富贵度：四面有大利嘉电脑城、阿波罗大旅店、儿童公园、世贸
商城、汽车南站等，商业办法辐射手段强且密度大，估价器材临儿童公园路，
商业富贵程度稍好。
③基本办法完备度：地区内水、电、通信、煤气等基本办法齐备。


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④民众配套办法完善度：四面有银行营业网点（农行、建行、中行）、超
市(永辉)、汽车南站、邮政局等民众基本办法及糊口配套处事办法、配套完
善。
⑤环境、景观前提：周边无水、大气等污染源，天然环境一般。
⑥地段品级：按照榕政综[2009]81 号文件，该楼房所处地段在福州市商
业用地蹊径价儿童公园路(广达路-五一中路)包围领域内。
3.个别身分说明
评估器材为坐落于福州市台江区茶亭街道群众路 90 号祖庙商住楼 2、3、
4 座毗连体 1 层 04 店面等的房地产，修建面积为 2035.48 平方米。评估器材
位于福州市台江区茶亭街道群众路 90 号祖庙商住楼 2、3、4 座毗连体 1 层，
临群众路，按照榕政综[2009]81 号文件，该楼房所处地段在福州市商业用地
蹊径价儿童公园路(广达路-五一中路)包围领域内。祖庙商住楼位于群众路以
北、广达路以西、八一七中路以东、仁德路以南。周边地区路网密度较大，
有五一路、国货路、广达路、群众路等都市交通阶梯，阶梯通达度较好。群
众路上的群众路站公交趁魅站点有 2 路、6 路、33 路、36 路、38 路、40 路、62
路、64 路、79 路、83 路、89 路、124 路等公交线路停靠，小区离公交趁魅站点
较近，公交便捷度较好。地区内水、电、通信、管道煤气等基本办法完备，
四面有银行营业网点（农行、建行、中行）、超市(永辉)、汽车南站、邮政局
等民众基本办法及糊口配套处事办法、配套齐备。四面有大利嘉电脑城、阿
波罗大旅店、儿童公园、世贸商城、汽车南站等，商业办法辐射手段强且密
度大，临群众路，商业富贵程度稍好，环境景观一般。
祖庙商住楼 2、3、4 座毗连体，约建成于 2004 年，钢混结构商业用房，
外墙面为釉面砖。评估器材店面位于第一层，为 04 店面、22 店面、23 店面、
29 超市，22 店面与 23 店面相连,沿群众路，采光透风前提较好，店面形状为
矩形，29 超市位于 22、23 店面后头,04 店面门面朝小区内部开,现 4 个店面
买通作为超市使用, 平凡装修，层高约为 4.5 米，层高较高。
4.评估测算历程
(1)选取可比实例

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评估职员按照更换原则，通过市场观测，选取三个与待估店面类似的房
地产买卖业务案例作为可比实例，可比实例见下表：
可比实例编号： A B C
项目名称 书香大第 9#楼 1 层 12 店面 温泉苑 1#2#连体 08 店面 书香大第 9#楼 1 层 13 店面
衡宇坐落 白马路与家产路交织口 鼓楼区温泉街道温泉路 35 号 白马路与家产路交织口
地皮使用权范例 出让 出让 出让
用途 商业 商业 商业
修建结构 钢混 钢混 钢混
修建面积(㎡) 45.05 48.71 57.42
成交单价(元/㎡) 38514.01 43317.59 38710
成交日期 2010-5-18 2010-5-26 2010-4-23

(2)可比实例轮廓
可比实例 A：台江区白马路与家产路交织口书香大第 9#楼 12 店面（1 层）：
位于家产路北侧，白马中路东侧，交通路以南，红庆里路以西。白马中路上
的白马河公交站点有 92、117、106、105、27、K3 路公交线路停靠，家产路
上的福建旅游集散中心公交站点有 7、10、112、124、105、130、82、15、202
夜班车、93、39 路等公交线路停靠，公交线路多，公交辐射领域较大，可比
实例间隔公交站点较近，交通便捷度较好。周边有银行营业网点（工行、建
行、招行）、学校、医院（省人民医院）、宝龙广场、万象城、白马河公园等，
公建树施及糊口配套处事办法完善，周边商业富贵度稍好，地区环境、景观
前提一般。
9#楼为钢混结构楼房，底层为店面，以上均为住宅，楼宇外墙面贴面砖，
建成于 2008 年。12 店面临家产路，单面临街，店内设有卫生间，店面形状呈
矩形，开间约 4.3m，进深约 10m，层高约 4.1m，不锈钢栅栏卷闸门。地皮使
用权范例为出让。
可比实例 B：鼓楼区温泉街道温泉路 35 号温泉苑 1#2#连体 08 店面，位
于湖东路以南、温泉路以东、温泉支路以北、金泉路以西。温泉路上的永安
街公交站点有 78、61 路等公交线路颠末，五四路上的闽江饭店有 5、69、2、
51、9、52、K3、76、128、55、72、51 夜班车、22 路等公交线路停靠，公交
辐射领域较大，可比实例间隔公交站点较近，交通便捷度较好。周边有银行
营业网点（兴业、建行）、学校、医院(省立医院)、超市（好又多）等，公建

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办法及糊口配套处事办法完善，周边商业富贵度稍好，地区环境、景观前提
一般。
温泉苑 1#2#连体为一层钢混结构，均为店面，楼宇外墙面贴面砖，建成
于 2004 年。08 店面临温泉路，单面临街，店内设有卫生间，店面形状呈矩形，
开间约 4m，进深约 12m，层高约 3.5m，铝合金卷帘门。地皮使用权范例为出
让。
可比实例 C：台江区白马路与家产路交织口书香大第 9#楼 13 店面（1 层）：
位于家产路北侧，白马中路东侧，交通路以南，红庆里路以西。白马中路上
的白马河公交站点有 92、117、106、105、27、K3 路公交线路停靠，家产路
上的福建旅游集散中心公交站点有 7、10、112、124、105、130、82、15、202
夜班车、93、39 等公交线路停靠，公交辐射领域较大，可比实例间隔公交站
点较近，交通便捷度较好。周边有银行营业网点（工行、建行、招行）、学校、
医院（省人民医院）、宝龙广场、万象城、白马河公园等，公建树施及糊口配
套处事办法完善，周边商业富贵度稍好，地区环境、景观前提一般。
9#楼为钢混结构楼房，底层为店面，以上均为住宅，楼宇外墙面贴面砖，
建成于 2008 年。13 店面临家产路，单面临街，店内设有卫生间，店面形状呈
矩形，开间约 5.5m，进深约 10m，层高约 4.1m，不锈钢栅栏卷闸门。地皮使
用权范例为出让。
可比实例与待估店面较量表如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
项目 估价器材 书香大第 9#楼 1 温泉苑 1#2#连体 书香大第 9#楼 1
层 12 店面 08 店面 层 13 店面
交通便捷度 较好 较好 较好 较好
区
商业富贵度 稍好 稍好 稍好 稍好
域
基本办法完备度 完备 完备 完备 完备
因
民众配套办法完善度 完善 完善 完善 完善
素
环境、景观前提 一般 一般 一般 一般
个 连接阶梯 群众路 家产路 温泉路 家产路
别 临街状况 一般 一般 一般 一般
因 临街范例 单面临街 单面临街 单面临街 单面临街
素 钢混结构档次一 钢混结构档次一 钢混结构档次一 钢混结构档次一
衡宇结构及档次
般 般 般 般
层高(米) 4.2 米 4.1 米 3.5 米 4.1 米

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店内配套办法 一般 一般 一般 一般
宽深比 0.56 0.43 0.33 0.55
修建面积(㎡) 45 45.05 48.71 57.42
衡宇成新状况 八成新以上 九成新以上 八成新以上 九成新以上
店面形状 矩形 矩形 矩形 矩形
室内装修 一般 一般 一般 一般

(3)成立价值可比基本
经观测，待估店面与各可比实例价值内涵均沟通或相似，各可比实例的
成交价值即为可比价值。
(4)买卖业务情形批改
可比实例 A、B、C 均为正常买卖业务，无需举办买卖业务情形批改。
(5)买卖业务日期调解
可比实例 A、B、C 成交日期距估价时点别离为 13 个月、13 个月、14 个
月，按照本公司把握的有关房地产价值指数以及对福州市房地产市场运行情
况说明，2010 年 4 月至 2011 年 6 月，此类房地产的价值每月比上月上涨幅度
均匀约为 0.3%，则可比实例市场状况调解系数如下：
13
可比实例 A：(1+0.3%) =1.04
13
可比实例 B：(1+0.3%) =1.04
14
可比实例 C：(1+0.3%) =1.043
(6)地区身分调解
以待估店面的地区身分为准(分值 100)，各可比实例别离与待估店面对比
较，确定各可比实例的调解值，可比实例优于待估店面的，调解值为正数，
反之为负数。地区身分调解系数表如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
地区身分分项
较量功效 调解值 较量功效 调解值 较量功效 调解值
交通便捷度 相似 0 相似 0 相似 0
商业富贵度 相似 0 相似 0 相似 0
基本办法完备度 相似 0 相似 0 相似 0
民众配套办法完善度 相似 0 相似 0 相似 0
环境、景观前提 相似 0 相似 0 相似 0
合计 0 0 0

(7)个别身分调解


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以待估店面的个别身分为准(分值 100)，各可比实例别离与待估店面对比
较，确定各可比实例的调解值，可比实例优于待估店面的，调解值为正数，
反之为负数。个别身分调解系数表如下：
可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
个别身分分项
较量功效 调解值 较量功效 调解值 较量功效 调解值
连接阶梯 相似 0 相似 0 相似 0
临街状况 相似 0 相似 0 相似 0
临街范例 相似 0 相似 0 相似 0
衡宇结构及档次 相似 0 相似 0 相似 0
层高 相似 0 较劣 -2 相似 0
店内配套办法 相似 0 相似 0 相似 0
宽深比 较劣 -1 劣 -2 相似 0
面积 优 16 优 16 优 16
衡宇成新状况 较优 3 相似 0 较优 3
店面形状 相似 0 相似 0 相似 0
合计 18 12 19

(8)比准单价简直定
比准单价=成立价值可比基本后可比实例的单价×买卖业务情形批改系数×
买卖业务日期调解系数×地区身分调解系数×个别身分调解系数。
比准单价计较历程如下表：
项目 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C
成立价值可比基本后单价(元/㎡) 38514.01 43317.59 38710
买卖业务情形批改系数 100/100 100/100 100/100
买卖业务日期调解系数 104/100 104/100 104.3/100
地区身分调解系数 100/100 100/100 100/100
个别身分调解系数 100/118 100/112 100/119
比准单价(元/㎡) 33945 40223 33928

各可比实例的比准单价较为靠近，且各可比实例与待估店面的可比性接
近，则本次回收简单算术均匀法求取待估店面的单价。
待估店面单价=(33945+40223+33928)/3
=36032(元/㎡)
5.评估值简直定
评估值=评估单价×修建面积
=36032×2035.48
=73342415(元，取整)

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(六)评估功效
1.衡宇修建物类资产评估功效
项目 账面原值 账面净值 评估原值 评估净值 原值增值率 净值增值率
衡宇修建
63,760,459.65 49,151,445.84 231,075,797.00 228,240,720.00 262.41 364.36
物类合计
衡宇修建
63,760,459.65 49,151,445.84 231,075,797.00 228,240,720.00 262.41 364.36
物



2.评估功效与账面代价较量改观情形及原因
评估增值原因：
(1)近几年由于修建本钱，出格是质料费、人工费的上涨造成评估增值；
(2)房地产市场买卖业务价值连年来一直增长，也是评估增值的首要原因。

三、无形资产—地皮使用权评估技能声名

(一)评估领域
评估领域内的地皮使用权共 3 宗，账面代价 21860551.90 元。
个中群众(祖庙)房产占地及永安五四路权门御景三区房产占地与衡宇房
地合估并入衡宇修建物的评估值，单独评估的地皮为永辉家产园用地。
(二)地皮使用权轮廓
地皮使用权挂号状况见下表：
序 使用权 面积
宗地名称 地皮证号 使用权人 证载用途 2
号 范例 (m )
永辉家产园 榕国用（2010）第 福建省永辉商 家产厂房及
1 出让 31435.9
用地 1538205277 号 业有限公司 配套办法



地皮权力状况及操作近况见下表：
序 剩余使
宗地名称 他项权力 现实开发程度 地皮操作近况
号 用年限
“五通一平”(即红线外通上 地上修建 2 幢，
永辉家产
1 45.6 年 无 水、通下水、通电、通路、通 面 积 合 计
园用地
讯，红线内园地平整) 29319.73m2




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各宗地地价界说见下表：
序 设定剩余 设定 设定容 设定使用
宗地名称 设定开发程度
号 使用年限 用途 积率 权范例
“五通一平”(即红线外通上
永辉家产
1 45.6 年 家产 水、通下水、通电、通路、通 0.9 出让
园用地
讯，红线内园地平整)

(三)核实要领、历程和功效
1.核实要领和历程
(1)查对原始资料
将企业提供的地皮证等资料，与企业填报的地皮使用权申报评估明细表
举办了查对，核实使用权人、证载用途、地皮面积、使用权范例、剩余使用
年限等数据，对申报表中的错误、漏填等不切合要求的部分，提请企业举办
须要的修改和增补。
(2)现场勘测与核实
按照颠末起源查对的申报评估明细表，评估职员对评估领域内的地皮使
用权举办了现场勘测核实，相识宗地的位置、四至、地块巨细、宗地形状、
操作近况及微观区位前提并行了现场记录，同时相识地上修建物的情形。
(3)市场观测
按照评估需要，评估职员通过市场观测，相识了当地当局发布的有关征
地补偿文件、基准地价文件、当地地皮开发费均匀水平、类似地皮市场买卖业务
信息等有关资料，取得地皮评估的计价依据。
(4)完善申报评估明细表
按照现场勘测与核实功效进一步完善申报评估明细表，以做到“表”、“实”
相符。
(5)磨练权属资料
对评估领域内陆皮使用权的权属资料举办磨练，首要核实使用权人、使
用权范例、地皮面积等内容。
2.核实功效
经核实并提请企业修改完善后，地皮使用权申报评估明细表相关数据与


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核实功效基内情符，地上修建物均已纳入本次评估领域。
(四)评估要领
通行的地皮评估要领有市场较量法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、
本钱逼近法、基准地价系数修处死等。评估要领的选择应按照评估器材的特
点、详细前提和项目的现真相形，团结评估器材地址地区的地皮市场情形和
评估师网络的有关资料，说明、选择相宜于评估器材地皮使用权价值的要领。
评估领域内单独评估的地皮使用权为家产用地，评估职员通过综合说明，确
定回收基准地价系数修处死和本钱逼近法，选择上述两种要领的来由如下：
1.由于评估领域内单独评估的地皮为家产用地，当地没有成熟的家产用
地的租赁市场，难以精确测算待估宗地的地皮客观收益，不宜回收收益还原
法评估；
2.由于近期与待估宗地类似的地皮买卖业务案例少少，不宜回收市场较量法
评估；
3.待估宗地为家产用地，不属于房地产开发项目，且在待估宗地同一供
求圈领域内，类似家产房地产的租售案例少少，难以精确估算开发完成后房
地产总价，不宜回收剩余法评估；
4.福州市发布了 2009 年基准地价并成立了地价批改体系，并且待估宗地
在基准地价包围领域内，因此可回收基准地价系数修处死；
5.当地地皮取得费、地皮开发费等本钱资料可观测取得或可通过公道估
算确定，因此可回收本钱逼近法。
(五)规范案例
案例：永辉家产园用地
明细表序号：无形资产—地皮使用权评估明细表(表 4-12-1)序号 1
账面代价：7,042,381.91 元
1.宗地轮廓
(1)地皮挂号状况
地皮使用权人：福建省永辉商业有限公司
位置：仓山区台屿路 99 号

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用途：家产厂房及配套办法
面积：31435.9 平方米(合 47.15 亩)
地皮使用权范例：出让
地皮使用权终止日期：2056 年 12 月 30 日
国有地皮使用证编号：榕国用（2010）第 1538205277 号
挂号时刻：2010 年 11 月 10 日
地籍图号：315382,315383 等
(2)地皮权力状况
待估宗地全部权属国度全部，福建省永辉商业有限公司以出让方法取得
地皮使用权，地皮核准用途为家产厂房及配套办法，使用权终止日期为 2056
年 12 月 30 日。制止评估基准日，估价器材未设定抵押、包管等他项权力。
(3)地皮操作状况
地上修建共 6 幢，为家产厂房及配套办法，修建面积合计 29319.73 平方
米，近况容积率 0.9。
2.地价影响身分说明
(1)一般身分
一般身分是影响都市地价总体水平的社会、经济政策和天然身分，包罗
地理位置、生齿与行政地区、天然前提、都市性质和筹划、社会经济状况和
房地产市场等。
①地理位置
福州市地处福建东部沿海，闽江下游，介于东经 110°08ˊ-120°31ˊ、
北纬 25°39ˊ-26°29ˊ，东濒东海，与台湾隔海相望。
②行政区划与生齿
福州市，是福建省省会，全省的政治、经济、科教、文化中心。福州现
辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾五个区，福清、长乐两个县级市，闽侯、
连江、闽清、罗源、永泰、平潭六个县。全市总面积 1.2 万平方公里，市区
面积 1043 平方公里，个中建成区面积 182.96 平方公里。常住总生齿 687 万
人，个中市区常住总生齿 271 万人。

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③天然前提
Ⅰ.气候前提
福州位于欧亚大陆东南边沿，东临平静洋，是规范的亚热带季民风候。
夏长冬短，霜冻少，除海拔较高的山地外大部分区域无霜期在 300 天以上。
市区年均匀气温 19.7℃，月均匀气温最低值是 10.6℃(1 月份)，最高是 28.8
℃(7 月份)。年均匀降水量 1348.8 毫米，年均匀日照 1755.4 小时。福州气温
相宜、雨水富裕，有利于农业出产；春、夏两季雨量充沛，得当水电出产；
秋、冬季沿海风力较强，气候干燥，利于风力发电和盐业出产。福州区域四
季分别：3-6 月为春季，7-9 月为夏季，10-11 月为秋季，12-2 月为冬季。
Ⅱ.地形地貌
福州区域西枕鹫峰-戴云山脉，东濒东海，闽江自西北向东南流经中部，
地貌上具有以下特性：
A.阵势西高东低，呈层状下降
境内西枕鹫峰-戴云山脉(闽中大山带)，阵势高大，海拔多至 800 米以上。
自西向东，地貌范例由中山而低山、而高丘陵、而低丘陵、而台地平原，直
至于海，作有规律的排布，阵势呈层状下降。沿海一带部分地区因断块隆起，
也形成一些较高的山峰，如鼓山大巅峰(海拔 919.1 米)、旗山(755.2 米)、五
虎山尾虎顶(611 米)等。
闽江自西北向东南流经本区中部，注入东海。安仁溪口以上，闽江横切
鹫峰-戴云山脉，形成峡谷，江面狭窄，水流湍急；安仁溪口以下，河谷逐渐
坦荡，水流平缓，形玉成区最大的福州平原。
B.以山地丘陵为主，平原面积较小
全区地貌范例多种多样，而以山地、丘陵为主，占全区地皮总面积的
72.68%，个中山地占 32.41%，丘陵占 40.27%。平原首要漫衍在闽江下游区域，
福州平原是全省沿海四大平原之一。另在鳌江和龙江下游以及山区盆地内也
有较多的小片平原漫衍。福州平原四周由鼓山(东)、旗山(西)、五虎山(南)
和莲花峰(北)所环围，地貌上是一个盆地，它和漳州盆地是福建省面积最大
的两个盆地。

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C.海岸曲折，海疆广阔，多港湾，多岛屿
境内海岸线漫长曲折，大陆海岸线自罗源的鉴江至福清的江兜，长 800.3
公里，两者直线间隔 118 公里，海岸曲折率为 1∶68，略高于全省海岸曲折率
(1∶57)的均匀水平。海疆广阔，面积约 1.0573 万平方公里，跨有闽东渔场
的南部和闽中渔场的北部。海底地形平展舒缓，自陆向外作缓和倾斜，坡降
为 10‰～12‰，并有阶地、峡谷等海底地貌，绝大部分为大陆架浅海。
曲折的海岸组成浩瀚的港湾。境内共有港湾 18 个，个中罗源湾是我省六
大深水良港之一，可建树 5～10 万吨泊位船埠。马尾港是世界十大口岸之一，
航线通 40 多个国度、区域和国内各大口岸，年货品吞吐量达 2425 万吨。沿
海岛屿星罗棋布，福州区域辖属岛屿有 545 个，面积 520.03 平方公里，岸线
长 1061.03 公里，均为基岩岛，其岩性布局与四面大陆一致，属于大陆岛性
质。个中海坛岛面积 274.33 平方公里，是福建省第一大岛、中国第五大岛。
海坛岛海蚀地貌发育完美，范例多，漫衍广，国内稀有，为国度重点风光名
胜区。
④都市性质与筹划
福州自古以来就是著名的商贸口岸都市，是我国“海上丝绸之路”的重
要派别。它正式成为口岸始于汉朝，鸦片战争后，福州被辟为五口通商港口
之一，是大宗收支口货品的集散地。福州优越的地理位置也给对外贸易带来
了得天独厚的优势，福州在对外经济保持安稳成长的同时，收购电子库存，还进一步朝着全
方位、宽规模、多条理的方向推进。出口商品结构调解力度进一步加大，呈
现出口市场多元化，对外贸易一连成长的精采大势。
福州作为一座汗青文假名城，素有“海滨邹鲁”之称，汗青上呈现过无
数象民族英雄林侧徐、文学各人谢冰心、科学家侯德榜等出类拔萃的人物。
福州还生涯有大量的文物、胜景、事迹，个中列为国度级文物掩护单位 6 处，
省级文物掩护单位 64 处，市级文物掩护单位 400 余处。
福州也是一座现代化的都市，都市建树日新月异。连年来，福州市当局
奉行“东扩南进西拓”计谋，将闽侯、连江、长乐等县、市的一些地域以及
琅歧经济区所有纳入中心都市筹划区，大力大举实行“小城镇、大计谋”，村镇

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建树不绝加快。2009 年 5 月，《国务院关于支持福建省加快建树海峡西岸经
济区的多少意见》出台，福州作为海峡西岸经济区的龙头都市，都市建树明
显加速。
连年来，跟着都市建树的不绝成长，福州初具经济繁荣、科教发家、设
施完善、环境美妙的现代都市风采，被评为中国一连成长最快的省会都市之
一。福州市还先后得到了国度卫生都市、中国优秀旅游都市、国度园林都市、
国度环保楷模都市、“天下特色魅力都市 200 强”、中国最具投资代价金融
生态都市等称呼,并持续三次得到世界建设文明都市事变先进都市、六次得到
世界科技前进先进市、五次得到世界双拥楷模城称呼。
⑤社会经济状况及房地产市场
连年来福州市黎民经济综合气力显著加强。2009 年，全市实现区域出产
总值 2524.28 亿元，比上年增长 12.8%；全市人均区域出产总值达 36851 元，
增长 11.9%；社会消费品零售总额 1335.79 亿元，比上年增长 18.0%；全社会
牢靠资产投资额 1646.72 亿元，比上年增长 31.5%；全市实现收支口总值
178.60 亿美元；处所级财政收入 195.26 亿元，增长 15.6%；整年城镇住民人
均可支配收入 20289 元，增长 9.1%，扣除价值身分，现实增长 10%。
在经济保持快速增长的同时，福州市的经济结构调解也取得了阶段性进
展，财富结构日趋公道，第一财富比重逐年下降，第二财富比重稳步上升，
第三财富比重根基不变，三大财富比例为 9.6∶47.4∶43.0。农业经济顺应市
场需求变革，大力大举调解出产结构，成长多种策划，改进农产物品种和质量，
农业结构进一法式整；家产经济竞争力明明进步，逐渐形成电子信息、汽车
及配件、纺织、冶金及冶金成品、修建建材、塑胶六大支柱财富，支柱财富
的产置魅占局限以上家产总产值的比重达 70%。软件等高新技能财富和旅游、会
展、金融、中介等现代处奇迹稳步成长。
在房地产市场方面，2009 年全市共完成房地产开发投资 361.80 亿元，增
长 15.4%，；商品住宅完成投资 252.19 亿元，增长 12.6%；商品房销售额 457.61
亿元，增长 123.8%；商品房销售面积 690.13 万平方米，增长 86.2%。据城乡
住户抽样观测，全市城镇住民人均现有住房修建面积 30.39 平方米，个中市

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区城镇住民人均现有住房修建面积 27.05 平方米；全市农村住民人均住房面
积 47.48 平方米。
(2)地区身分
地区身分是指地皮地址区域的天然前提与社会、经济前提，这些前提相
互团结所发生的区域特征，对区域内的地产价值水平有抉择性的影响。
①地区位置
待估宗职位于仓山区福湾家产园区，台屿路东侧、金洲南路南侧，在福
州市城区的南部地区，按照福州市四城区地皮定级估价成就，待估宗地地皮
级别属于Ⅲ级家产地， 其作为家产用地，其级差收益和总体价值水平在同级
同类用地中处于一般地区。
②基本办法状况
待估宗地地所处地区的供水由都市自来水公司供水，供水担保率较高，
排水毗连市政排污管网；供电由市供电局供应，供电担保率较高；地区内通
讯与市政通信网相连，市话遍及率高，通信线路流通。基本办法整体前提一
般，已达“五通”，根基可以或许满足用地需要。
③环境前提
地区环境质量属该区域中度污染区，首要污染物为大气污染及车辆排放
的尾气。该地区整体环境质量较劣，对地价稍有影响。
④交通前提
宗地地址地区内首要由交通型骨干道福湾、西三环路等首要阶梯组成交
通收集，阶梯通达度一般；宗地距福州火趁魅站 5 公里，对社交通一般。
⑤财富集聚局限
待估宗地所处的家产区内有较多同类家产企业用地，已形成必然的聚积
局限。
(3)个别身分
个别身分是指与宗地直接相关的天然前提、基本办法前提、地皮权力状
况、筹划前提等。
宗职位置：宗职位于福州市仓山区台屿路 99 号，东至安定、西至筹划路、

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南至台屿路、北至电子工场。
宗地面积、形状：宗地面积 31435.9 平方米(合 47.15 亩)，形状较法则，
对建树机关根基无影响。
地质前提：地质状况较不变，地基承载力对工程建树根基无影响。
阵势坡度：宗地阵势平展。
基本办法前提：宗地红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通
讯)，供水、供电等基本办法保障率 98%以上。
交通前提：宗地临台屿路，为一般阶梯，交通便捷度一般。
地皮权力状况：地皮全部权为国度全部，福建省永辉商业有限公司以出
让方法取得地皮使用权，证载使用权终止日期为 2056 年 12 月 30 日，证载用
途为家产厂房及配套办法。评估设定用途为家产，设定剩余使用年限为 45.6
年(至 2056 年 12 月 30 日)，设定无他项权力限制。
操作前提：宗地证载用途为家产，今朝地上建有 2 幢衡宇修建物，修建
面积合计约 29319.73 平方米，近况容积率 0.9。
地皮开发程度：待估宗地现实开发程度为“五通一平”(即红线外通上水、
通下水、通电、通路、通信，红线内园地平整)，估价设定开发程度为“五通
一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通信，红线内园地平整)。
3.地价界说
待估宗地证载用途为家产厂房及配套办法、现适用途为家产，现实开发
程度为“五通一平”(即红线外通上水、通下水、通电、通路、通信，红线内
园地平整)，证载使用权范例为出让，证载地皮使用权终止日期为 2056 年 12
月 30 日。按照本评估项目的性质及待估宗地的详细情形，本次评估设定宗地
用途为家产，设定使用权范例为出让，设定地皮剩余使用年限为 45.6 年，设
定在近况操作前提下(近况容积率 0.9)，设定地皮开发程度为“五通一平”(即
宗地红线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水、宗地红线内园地平整)。
综上，该宗地的评估功效是指待估宗地在满足上述设定的用途、使用年
期、操作前提、开发水划一各项评估设定前提，于评估基准日 2011 年 5 月×
31 日的公然市场前提下的地皮使用权价值。

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4.评估测算历程
经说明，本次回收基准地价系数修处死和本钱逼近法对待估宗地举办评
估，评估测算历程如下。
(1)基准地价系数修处死
基准地价系数修处死是通过对待估宗地地价影响身分的说明，操作宗地
地价批改系数，对各城镇已发布的同类用途同级或同一地区地皮基准地价进
行批改，估算待估宗地客观价值的要领。根基计较公式如下：
V = Vb × (1 ± ∑ K i )× K j
式中： V ──地皮使用权价值；

Vb ──待估宗地对应的基准地价；

∑K i ──宗地身分批改系数；

K j ──估价期日、容积率、地皮使用年期、地皮开发水划一其他批改系数。

①基准地价简直定
按照福州市人民当局于 2009 年 5 月 12 日宣布的《福州市人民当局关于
发布四城区地皮级别与基准地价调解功效的关照》(榕政综〔2009〕81 号文件)，
待估宗地所处地区为Ⅲ级家产用地，对应的基准地价为 480 元/平方米，宗地
地价批改幅度±5%。该基准地价设定地皮开发程度为“五通一平”(即宗地红
线外通路、通电、通电讯、通上水、通下水、宗地红线内园地平整)，地皮使
用年限为 50 年，标准容积率为 1.0，基准日为 2009 年 1 月 1 日。
②宗地身分批改系数简直定
Ⅰ.体例宗地身分声名表及批改系数表
参考《城镇地皮估价规程》及《 福州市都市地皮级别及基准地价更新技
术陈诉》的基准地价评估功效团结现场勘查，根据对待估宗地的影响程度，
体例宗地身分前提声名表及批改系数表。
宗地身分前提声名表
影响身分 优 较优 一般 较劣 劣
区 交通 临路级别 骨干道 次干道 一般阶梯 支路 小区内阶梯
域 前提 ≤59，＞36 ≤36，＞16
公交便捷 ＞59 分 ≤16 分 ≤16 分
因 分 分

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素 距主、次
＞1000，≤ ＞1500，≤ ＞2000，≤
干道间隔 ≤1000 ＞2500
1500 2000 2500
(米)
距火趁魅站 ＞2000，≤ ＞2500，≤ ＞3000，≤
＜2000 ＞3500
间隔(米) 2500 3000 3500
根基 给水担保
≤100 ≤100，＞90 ≤90，＞80 ≤80，＞70 ≤70
办法 率(％)
大气状况 无污染 根基五污染 轻微污染 中度污染 严重污染
声环境状
环境 ≤50 ＞50，≤55 ＞55，≤60 ＞60，≤65 ＞65
况
前提
绿化包围
＞30 ≤30，＞25 ≤25，＞20 ≤20，＞15 ≤15
率
工程地质
＞90 ≤90，＞70 ≤70，＞50 ≤50，＞30 ≤30
(分)
＜6°，≤16 ＞16°，≤26
天然 地形坡度 平展 ≤6° ＞26°
° °
前提
大水沉没
≤5.6，＞
(海拔， ＞6 ≤6，＞5.6 ≤5.2，＞4.5 ≤4.5
5.2
米)
筹划用途 家产用 行政奇迹用 旅游园林用
栖身用地 商服用地
个 影响 地 地 地
别 城镇 筹划阶梯 殽杂型 糊口型骨干 交通型骨干
次骨干道 支路
因 筹划 影响 骨干道 道 道
素 筹划办法
五通 四通 三通 二通 一通
影响
形状规 形状不规
形状较规 根基法则， 形状犯科则，
则，地皮 则，对企业
宗地形状 则，地皮利 对企业机关 对企业机关
操作率 机关有严重
宗地 用率 90％ 无影响 有必然影响
95％ 影响
形状
地皮达
地皮达较佳 对企业机关 面积过大，闲 面起劲大闲
宗地面积 最佳利
操作 无影响 置＞5％ 置＞10％
用

宗地身分批改系数表
影响身分 权重 优 较优 一般 较劣 劣
临路级别 0.1 0.005 0.0025 0 -0.0025 -0.005
公交便捷 0.04 0.002 0.001 0 -0.001 -0.002
交通前提
距主、次干道间隔(米) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
距火趁魅站间隔(米) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
根基办法 给水担保率(％) 0.1 0.005 0.0025 0 -0.0025 -0.005
大气状况 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
环境前提 声环境状况 0.04 0.002 0.001 0 -0.001 -0.002
绿化包围率 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025


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工程地质(分) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
天然前提 地形坡度 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
大水沉没(海拔，米) 0.05 0.0025 0.00125 0 -0.00125 -0.0025
筹划用途影响 0.11 0.0055 0.00275 0 -0.00275 -0.0055
城镇筹划 筹划阶梯影响 0.11 0.0055 0.00275 0 -0.00275 -0.0055
筹划办法影响 0.11 0.0055 0.00275 0 -0.00275 -0.0055
宗地形状 0.02 0.001 0.0005 0 -0.0005 -0.001
宗地形状
宗地面积 0.02 0.001 0.0005 0 -0.0005 -0.001
合计 1 0.05 0.025 0 -0.025 -0.05

Ⅱ.宗地身分批改系数
通过说明待估宗地的宗地身分，确定宗地身分批改系数如下表：
宗地身分批改系数表
影响身分 待估宗地指标值 指标是非度 批改系数
临路级别 一般阶梯 一般 0
公交便捷 ≤36，＞16 分 一般 0
距主、次干道间隔 ＞1500，≤2000 一般 0
距火趁魅站间隔 ＞3500 劣 -0.0025
给水担保率 ≤100 优 0.005
大气状况 中度污染 较劣 -0.00125
声环境状况 ＞55，≤60 一般 0
绿化包围率 ≤25，＞20 一般 0
工程地质 ≤70，＞50 一般 0
地形坡度 ≤6° 较优 0.00125
大水沉没 ≤6，＞5.6 较优 0.00125
筹划用途影响 家产用地 优 0.0055
筹划阶梯影响 交通型骨干道 一般 0
筹划办法影响 五通 优 0.0055
宗地形状 根基法则，对企业机关无影响 一般 0
宗地面积 对企业机关无影响 一般 0
合计 0.01475

则宗地身分批改系数为 1.475%。
③期日批改
该基准地价的基准日为 2009 年 1 月 1 日，距评估基准日 2.5 年，应举办
期日批改。评估职员通过观测、说明基准地价基准日至估价基准日之间该区
域同类地皮价值水平的改观情形，确定地价年上涨幅度为 5%。
2.5
期日批改系数=(1+5%)
=1.1297

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④年期批改
本次评估设定宗地剩余年限为 45.6 年，而基准地价设定的使用年限为 50
年，因此应举办年期批改。年期批改的计较式如下：
1 1
K = 1 n ÷ 1 m
(1 + r ) (1 + r )

式中： K 为年期批改系数， n 为待估宗地剩余使用年限， m 为基准地价设
定的使用年限，r 为地皮还原利率。个中地皮还原利率的测算回收安详利率加
风险调解值法，即将还原利率视为包括无风险酬金率和风险酬金率两大部分，
通过对估价器材和当地地产市场状况的综合说明，别离确定各部分取值，再
将它们相加得出。计较历程如下表：
项目 取值声名 取值
无风险酬金率 取一年期银行存款利率 3.25
投资者投资于收益不确定、具有必然风险性
投资风险补偿率 3.15
的房地产时，所要求的特别风险补偿
风
投资者投资房地产而支付特别打点所要求
险 打点承担补偿率 0.10%
的补偿
报
投资者所投入的资金由于缺乏活动性所要
酬 缺乏活动性补偿率 1.50%
求的补偿
率
投资房地产所带来的特别优惠，包罗易于获
投资所带来的优惠率 -1.00%
得融资、可得到所得税抵扣等
合计 7%
45.6 50
则年期批改系数=［1-1/(1+7%) ］/［1-1/(1+7%) ］
=0.9878
⑤容积率批改
本次估价设定宗地容积率为 0.9，基准地价设定的标准容积率为 1，二者
差距不大且对付家产用地而言，容积率的崎岖对地价影响不大，因此本次估
价不作容积率批改。
⑥开发程度批改
待估宗地开发程度设定为“五通一平”(即宗地红线外通路、通电、通上
水、通下水、通信，宗地红线内园地平整)，与基准地价设定的开发程度一致，
则不作开发程度批改。

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⑦基准地价系数修处死评估功效
待估宗地单价=480×(1+1.475%)×1.1297×0.9878
=543(元/平方米)
(2)本钱逼近法
本钱逼近法是以开发地皮所淹灭的各项客观用度之和为首要依据，再加
上必然的利润、利钱、应缴纳的税金和地皮增值收益来确定地皮价值的要领。
根基计较公式如下:
V = Ea + Ed + T + R1 + R2 + R3 = VE + R3
式中： V ──地皮使用权价值；

Ea ──地皮取得费(征地补偿费)；
Ed ──地皮开发费；

T ──税费;

R1 ──利钱；

R2 ──利润；

R3 ──地皮增值收益；

VE ──地皮本钱价值。

①地皮取得费(征地补偿费)
按照福州市人民当局 2011 年 05 月 12 日颁布的《福州市人民当局关于公
布福州市征地补偿标准的关照》(榕政综〔2011〕42 号)，仓山区征区域片综
合地价(含青苗补偿费)为 80000 元/亩，待估宗地所处地区为福州市仓山区，
则征地补偿费按征区域片综合地价计较，为 80000 元/亩。
征地补偿费=80000/666.67
=120(元/平方米)
②税费
Ⅰ.征地打点费
按照福建省物价局、省财政厅《关于从头类型地皮系统收取征地打点费
有关问题的关照》(闽价[2002]房 237 号)规定：在各设区市筹划区领域内征
用地皮的，征地打点费按征地费总额的 1.4％收取；在各设区市筹划区领域以

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外及其他县（市）领域内征用地皮的，征地打点费按征地费总额的 2.1％收取。
按照上述规定，本次评估征地打点费按 1.4%计较。
Ⅱ.耕地占用税
按照《福建省人民当局关于印发的关照》
(闽政［2008］17 号)，福州市仓山区耕地占用税按 35 元/平方米计较。
Ⅲ.耕地开垦费
按照疆域部门的有关资料，该区域人均耕地 0.06 亩，按照《关于福建省
耕地开垦费征收和使用规定》(闽政[2000]98 号)的规定，耕地开垦费取 15 元
/平方米。
Ⅳ.养老保障基金
按照福建省劳动和社会保障厅关于转发劳动和社会保障部、疆域资源部
《切实做好被征地农民社会保障事变有关问题的关照》(闽劳社文[2007]349
号), 养老保障基金为 3 万元/亩，即 45 元/平方米。
综上，各项税费如下表：
金额
项目序号 项目名称 费率或计较式
(元/㎡)
① 征地打点费 征地补偿费×1.4% 1.68
② 耕地占用税 每平方米 35 元 35.00
③ 耕地开垦费 每平方米 15 元 15.00
④ 养老保障基金 每平方米 45 元 45.00
税费合计 96.68

③地皮开发费
本次估价设定宗地开发程度为“五通一平”(即宗地红线外通上水、通下
水、通路、通电、通信，宗地红线内园地平整)，地皮开发费是指宗地红线外
的基本办法建树及宗地红线内的园地平整的开发用度，通过观测待估宗地所
在地区同类地皮的均匀开发用度水平团结待估宗地现真相形，确定地皮开发
费为 160 元/平方米。
④利钱
按照待估宗地的开发局限，确定其开发周期为 2 年。征地补偿费和税费
设定为开发期月朔次性投入，地皮开发费设定为在开发期内匀称投入，利率

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取基准日银行一至三年期贷款利率 6.4%。
⑤利润
利润是指在公然市场的条件下，应计取的同类投资项目的均匀投资利润。
通过观测当地同类地皮开发项目的均匀利润水平并综合思量待估宗地的用
途、地皮开发的局限、开发周期等身分，确定以征地补偿费、税费、地皮开
发费之和为基数，投资利润率取 5%。
⑥地皮增值收益
地皮增值收益是指农业用地转为建树用地并举办相应开发后，到达建树
用地的某种操作前提而产生的增值。本次估价通过观测当地同类地皮均匀增
值收益状况团结委估宗地现真相形，确定以征地补偿费、税费、地皮开发费、
投资利钱、投资利润为基数，地皮增值收益率取 30%。
⑦地价批改
Ⅰ.个别身分批改
个别身分批改是指按照待估宗地的身分，对地价测算功效举办批改。根
据基准地价系数修处死中对宗地身分的批改功效，确定该批改系数为 1.475%。
Ⅱ.年期批改
本次估价设定宗地剩余使用年限为 45.6 年，因此须举办年期批改。年期
批改的计较式如下：
1
K =1
(1 + r )n
式中： K 为年期批改系数， n 为待估宗地剩余使用年限， r 为地皮还原利
率。个中地皮还原利率的测算回收安详利率加风险调解值法，即将还原利率
视为包括无风险酬金率和风险酬金率两大部分，通过对估价器材和当地地产
市场状况的综合说明，别离确定各部分取值，再将它们相加得出。计较历程
如下：
项目 取值声名 取值
无风险酬金率 取一年期银行存款利率 3.25
风 投资者投资于收益不确定、具有必然风险性
投资风险补偿率 3.15
险 的房地产时，所要求的特别风险补偿


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报 投资者投资房地产而支付特别打点所要求
打点承担补偿率 0.10%
酬 的补偿
率 投资者所投入的资金由于缺乏活动性所要
缺乏活动性补偿率 1.50%
求的补偿
投资房地产所带来的特别优惠，包罗易于获
投资所带来的优惠率 -1.00%
得融资、可得到所得税抵扣等
合计 7%
45.6
则年期批改系数=1-1/(1+7%)
=0.9543
⑧本钱逼近法评估功效
本钱逼近法测算历程如下表：
计较值
项目序号 项目名称 计较式
(元/㎡)
① 征地补偿费 120.00
② 税费 96.68
③ 地皮开发费 160.00
(①+②)×［(1+贷款利率)开发期-1］
④ 利钱 38.86
+③×［(1+贷款利率)开发期/2-1］
⑤ 利润 (①+②+③)×5% 18.83
⑥ 地皮本钱价值 ①+②+③+④+⑤ 434.37
⑦ 地皮增值收益 ⑥×30% 130.31
⑧ 个别身分批改 (⑥+⑦)×1.01475 573.01
⑨ 年期批改 ⑧×0.9543 547

本钱逼近法评估功效为 547 元/平方米。
5.评估功效
颠末评估测算，基准地价系数修处死的评估功效为 543 元/平方米，本钱
逼近法的评估功效为 547 元/平方米。通过说明两种要领的计较历程及所使用
数据的质量，我们以为两种要领从差别角度展现了地价的内涵，并且两种方
法对估价器材均具有相宜性，测算功效也较靠近，因此本次回收两种要领测
算功效的简单算术均匀值作为估价功效。
宗地地价=(543+547)/2
=545(元/平方米)
则宗地总地价=545×31435.9


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=17,132,566(元，取整)
(六)评估功效
(1)地皮使用权评估功效
通过评估测算，评估领域内宗地于评估基准日在设定前提下的公然市场
代价为 17,132,566 元（大写金额：人民币壹仟柒佰壹拾叁万贰仟伍佰陆拾陆
元整）。
(2)评估功效与账面代价较量改观情形及原因
委估宗地地址地区经济及家产化的成长，配套办法不绝完善，企业不绝
增加，用地需求上升，可供开发操作的地皮镌汰，连年地皮使用权出让价值
的不绝攀升造成，故造成评估增值。

四、负债评估技能声名

(一)评估领域
负债首要包罗：预收金钱、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、长
期借钱等。
上述负债在评估基准日账面值如下所示：
金额单位：人民币元
科目 账面值
预收金钱 4,500.00
应付职工薪酬 2,230.00
应交税费 84,520.28
其他应付款 10,329,412.00
耐久借钱 30,000,000.00
负债合计 40,420,662.28


(二)活动负债各科目核实、评估的要领和功效
1.预收金钱
预收账款账面代价 4,500.00 元，为预收物业租金，经核实预收账款金钱
真实、金额精确，在将来应付出相应的权益。本次评估以核实后的账面代价
作为评估值。


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预收账款评估值为 4,500.00 元。
2.应付职工薪酬
应付职工薪酬账面值为 2,230.00 元，是企业已计提而未付的职工人为。
评估职员查阅了企业拟定的人为打点步伐，并查阅了相关账簿和凭据，
确认各项计提用度切合规定、金额无误，则以核实后账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为 2,230.00 元。
3.应交税费
应交税金账面值 84,520.28 元，内容包罗企业应交的营业税、城建税、
教诲费附加、小我私家所得税等。评估职员查阅了应交税金明细账，抽查企业的
完税凭据、纳税申报表等资料，核实无误后以账面值作为评估值。
应交税费评估值为 84,520.28 元。
4.其他应付款
其他应付款账面值 10,329,412.00 元，内容包罗企业应付的物业租赁保
证金、职工保险等。评估职员对其他应付金钱的有关票据、协议或条约举办
了抽审核实，并对部分项目发函询证。经核实，申报评估明细表各项内容均
精确无误，未发明有无需付出的金钱，则以核实后账面值作为评估值。
其他应付款评估值为 10,329,412.00 元。
5.耐久借钱
耐久借钱账面代价为 30,000,000.00 元，为企业向浦发银行福州支行借
入的金钱，借钱限期从 2010 年 11 月到 2015 年 8 月。评估职员查阅了相关借
款条约并发放函证，经核实该笔金钱真实，在将来应付出相应的权益或资产，
本次评估时以核实后的账面值作为评估值。
耐久借钱评估值为 30,000,000.00 元。
(三)负债评估功效
负债评估功效如下：
金额单位：人民币元
科目名称 账面值 评估值 增值额 增值率(%)
预收金钱 4,500.00 4,500.00 0.00 0.00


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应付职工薪酬 2,230.00 2,230.00 0.00 0.00
应交税金 84,520.28 84,520.28 0.00 0.00
其他应付款 10,329,412.00 10,329,412.00 0.00 0.00
耐久借钱 30,000,000.00 30,000,000.00 0.00 0.00
负债合计 40,420,662.28 40,420,662.28 0.00 0.00




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第六部分 评估结论及说明

一、评估结论

评估职员按照有关法令、礼貌和资产评估准则、资产评估原则，根据必
要的评估措施，对委托评估的福建省永辉商业有限公司的股东所有权益代价
举办了评估。本次评估回收的代价范例为市场代价，并选用资产基本法举办
评估。按照以上评估事变，得出如下评估结论：
在评估基准日 2011 年 6 月 30 日，福建省永辉商业有限公司账面总资产
为 7,856.28 万元，账面总负债为 4,042.07 万元，账面净资产为 3,814.21 万
元；评估后总资产为 25,292.41 万元，总负债为 4,042.07 万元，净资产(股
东所有权益)为 21,250.34 万元，评估增值 17,436.13 万元，增值率 457.14%。
资产评估功效汇总表如下：
资产评估功效汇总表
金额单位：人民币万元

账面代价 评估代价 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
活动资产 1 755.08 755.08 0.00 0.00
非活动资产 2 7,101.20 24,537.33 17,436.13 245.54
个中：耐久股权投资 3 0.00 0.00 0.00
投资性房地产 4 0.00 0.00 0.00
牢靠资产 5 4,915.14 22,824.07 17,908.93 364.36
在建工程 6 0.00 0.00 0.00
无形资产 7 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
个中：地皮使用权 8 2,186.06 1,713.26 -472.80 -21.63
其他非活动资产 9 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 7,856.28 25,292.41 17,436.13 221.94
活动负债 11 1,042.07 1,042.07 0.00 0.00

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非活动负债 12 3,000.00 3,000.00 0.00 0.00
负债总计 13 4,042.07 4,042.07 0.00 0.00
净 资 产 14 3,814.21 21,250.34 17,436.13 457.14


二、评估结论与账面代价较量改观情形及原因

1.衡宇修建物类资产评估增值原因：
(1)近几年由于修建本钱，出格是质料费、人工费的上涨造成评估增值；
(2)房地产市场买卖业务价值连年来一直增长，也是评估增值的首要原因。
2.地皮评估增值原因
委估宗地地址地区经济及家产化的成长，配套办法不绝完善，企业不绝
增加，用地需求上升，可供开发操作的地皮镌汰，连年地皮使用权出让价值
的不绝攀升造成，故造成评估增值。




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中信证券股份有限公司关于永辉超市收购关联公司福
建省永辉商业有限公司100%股权的保荐意见


永辉超市股份有限公司（以下简称“永辉超市”、“公司”）第一届董事会第
二十八次集会会议审议通过《关于公司收购关联公司福建省永辉商业有限公司 100%
股权的议案》。
中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）作为永辉超市初次公然发
行股票并在上海证券买卖业务所上市的保荐机构，按照《上海证券买卖业务所股票上市规
则》、《证券刊行上市保荐业务打点步伐》等有关规定，就永辉超市收购其关联方
福建省永辉商业有限公司（以下简称“永辉商业有限”）100%股权的关联买卖业务，
揭晓如下保荐意见：
（1）通过收购关联方永辉商业有限 100%股权，既有利于镌汰公司耐久经
营性关联买卖业务，又能增加公司的自有物业数量、低落租赁物业的策划风险和租金
上涨风险、加强公司门店可一连性策划手段，切合公司的长远好处及成长计谋；
（2）本次买卖业务标的经过天健正信管帐师事宜全部限公司出具审计陈诉（天
健正信审（2011）NZ 字第 070005 号）以及北京中企华资产评估有限责任公司
出具相应的评估陈诉（中企华评报字(2011)第 3267 号），买卖业务价值以评估后的净
资产代价 21,250.34 万元作为参考，经各方协商后确定买卖业务价值为人民币
18,796.61 万元。买卖业务作价公允，定价遵循公平、合理、公然原则，不存在侵害
公司及其股东的好处；
（3）独立董事揭晓了独立意见，同意永辉超市对关联公司永辉商业所有股
权举办收购。
保荐机构中信证券经核查后以为：
对付永辉超市收购关联方永辉商业有限 100%股权，我们以为该等关联买卖业务
事项的审议切合有关关联买卖业务决定权利与措施的相关规定，关联董事在审议关联
买卖业务时予以回避；关联买卖业务获得独立董事认可，并严格根据相关规定推行了关联
买卖业务信息披露义务；关联买卖业务经审计、评估后协商确定买卖业务价值，定价公允，不
存在侵害公司和中小股东好处的行为。
 （此页无正文，为《中信证券股份有限公司关于永辉超市收购关联公司福建
省永辉商业有限公司 100%股权的保荐意见》之具名盖印页）




保荐代表人：陈淑绵、秦成栋




中信证券股份有限公司
2011 年 9 月 8 日

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