编辑：义乌收购库存-义乌库存收购_收购库存-义   浏览：   添加时间：2020-07-17 15:04

　　

[发行]吉林制药(000545)定向增发股份涉及公司股东全部权益资产评估报告书

时间：2010年04月14日 01:13:31 中财网

信 息 页
（本页可不用打印，但切记不能删除）
写报告前请首先填写以下项目有关信息，填写时应注意的事项：
1、必须在“ ” 双引号内填写信息，然后才删除“ ”双引号。深灰色的[ ]号是书签标志（前提：在“工具”—“选项”—“视图”的“显示”中勾选“书签”），请确定保持书签存在和包括对应信息；
2、报告摘要和正文中凡有深色背影的地方都是自动引用的地方（前提：在“工具”—“选项”—“视图”的“显示”中选择“域底纹”为“始终显示”），不用进行修改，可用以下方式进行引用更新：
（1） 按鼠标右键，选择“更新域”，将更新选择之处
（2） 打印文件，将自动全部更新（前提：在“工具”—“选项”—“打印” 中勾选“更新域” ）
（3） 关闭文件，重新打开，将自动全部更新（前提：在“工具”—“选项”—
“常规” 中勾选“打开时更新自动方式的链接”）
委托方：广州广电房地产开发集团有限公司
产权持有单位/被评估单位：广州广电房地产开发集团有限公司
评估目的： 认购吉林制药定向增发股份
评估基准日： 二○○九年十二月三十一日
评估对象： 股东全部权益
价值类型： ：市场价值
评估报告号： [2010]羊资评字第688号
评协备案号： 评协备案号码＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿号
项目负责人： 欧阳文晋
签字注册资产评估师（一级复核）：邱军
报告复核注册资产评估师（二级复核）：胡东全
报告提出日期： 二○一○年三月二十五日
广州广电房地产开发集团有限公司及广州无线电集团有限公司拟
认购吉林制药定向增发股份涉及广州广电房地产开发集团有限公
司股东全部权益
资 产 评 估 报 告 书
[2010]羊资评字第688号
评协备案号码＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿号
广东立信羊城资产评估与土地房地产估价有限公司
YANGCHENG APPRAISAL CO., LTD.
签字评估师：邱军、胡东全
评估基准日：二○○九年十二月三十一日
评估报告日：二○一○年三月二十五日
羊城评估 资产评估报告书
羊城评估 资产评估报告书
第一部分 注册资产评估师声明
1. 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

2. 我们是按照资产评估有关法律、法规、准则、技术规范和行业指导意见等要求，根据执业过程中收集的资料进行分析、估算、判断和推论，形成评估意见和结论，撰写评估报告。

3. 本评估报告中所陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的情况和收集的资料基础上进行描述的。评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。

4. 本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、判断和结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中的评估假设和限定条件的限制，评估报告使用者应充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

5. 本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报告中载明的评估报告使用者于报告中所载明的评估目的下，在评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告的使用限制，并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果将与我们无关。

6. 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查，对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对其相关法律权属资料进行查验，但无法对评估对象及其所涉及资产法律权属的真实性做任何形式的保证；我们已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，并对已发现的问题进行如实披露。

7. 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与委托方或评估目的所涉及经济行为的相关当事方没有现存或者预期的利益关系，也对相关当事方不存在偏见。

电话：020-38010830 传真：38010829 第1页
羊城评估 资产评估报告书
广东立信羊城资产评估与 中国广东省广州市天河区林和西 电话：
(020)38010830
土地房地产估价有限公司 路9 号耀中广场A 座 11 楼 传真：
11/F, Tower A, China Shine Plaza, (020)38010829
YANGCHENG 9 Linhe Road West, Tianhe District, 电子邮箱：
APPRAISAL Co., Ltd. GuangZhou, P.R. China info@gdyca.com
第二部分 资产评估报告书摘要
重要提示
本摘要的内容摘自资产评估报告书第三部分《资产评估报告书正文》，欲了解本
评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当认真阅读资产评估报告书正文。
广东立信羊城资产评估与土地房地产估价有限公司接受委托，依据国家有关法律法规、资产评估准则、技术规范、指导意见和相关文件，遵循客观、公正、独立、科学的原则，通过制定相应的评估方案和工作计划，实施必要的评估程序，在基于报告所述特定的评估假设与限制条件下，采用与评估目的相匹配的评估标准与方法，对委估资产进行评估。资产评估情况摘要如下：
委托方：广州无线电集团有限公司、广州广电房地产开发集团有限公司
被评估单位：广州广电房地产开发集团有限公司
相关经济行为：委托方拟以广州广电房地产开发集团有限公司资产认购吉林制药定向增发股份
评估目的：认购吉林制药定向增发股份
评估对象：广州广电房地产开发集团有限公司的股东全部权益
评估范围：广州广电房地产开发集团有限公司评估基准日资产负债表所列示的各项资产、负债，以及未在账面列示的企业整体无形资产
价值类型：市场价值
评估基准日：二○○九年十二月三十一日
评估方法：采用收益法和资产基础法同时评估，相互验证
评估结论：
电话：020-38010830 传真：38010829 第2页
羊城评估 资产评估报告书
(一)采用资产基础法评估结果
采用资产基础法评估计算，委估广州广电房地产开发集团有限公司股东全部权益价值评估结果如下：
资产总计：账面值为人民币壹拾伍亿捌仟叁佰玖拾肆万贰仟肆佰元
(RMB158,394.24 万元) ，评估值为人民币贰拾捌亿柒仟零伍拾陆万叁仟元
(RMB287,056.30 万元) ，评估增值人民币壹拾贰亿捌仟陆佰陆拾贰万零陆佰元
(RMB128,662.06 万元)，增值率81.23%；
负债总计：账面值为人民币壹拾亿壹仟叁佰叁拾贰万叁仟柒佰元(RMB101,332.37
万元)，评估值为人民币壹拾亿壹仟叁佰叁拾贰万叁仟柒佰元(RMB101,332.37 万元)，没有发生评估增减值；
所有者权益（净资产）：账面值为人民币伍亿柒仟零陆拾壹万捌仟捌佰元
(RMB57,061.88 万元) ，评估值为人民币壹拾捌亿伍仟柒佰贰拾叁万玖仟叁佰元
(RMB185,723.93 万元) ，评估增值人民币壹拾贰亿捌仟陆佰陆拾贰万零伍佰元
(RMB128,662.05 万元)，增值率225.48%。

(二)采用收益法评估结果
经采用收益法评估，广州广电房地产开发集团有限公司的股东全部权益评估结果如下：
账面值为人民币伍亿柒仟零陆拾壹万捌仟捌佰元(RMB57,061.88 万元)，评估值为人民币壹拾捌亿柒仟壹佰柒拾肆万叁仟陆佰元(RMB187,174.36 万元)，评估增值人民币壹拾叁亿零壹佰壹拾贰万肆仟捌佰元(RMB130,112.48 万元)，增值率228.02%。

(三)评估结论的分析、确定
采用资产基础法和收益法两种评估方法评估，结果相差 1,450.43 万元。采用两种评估方法得出的结果基本接近。差异产生原因主要是两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，成本法是从资产的再取得途径考虑的。本次评估中主要资产为房地产类存货，资产基础法对其主要采用的是市价法，是站在评估时点，根据市场价格，扣减税金、费用、利润而得到的值，较好地反映了目前企业的资产市场价值。而收益法是对企业未来的房地产项目开发、销售进行合理预测，通过未来净现金流入折现加总得出评估结论，由于目前国家对房地产市场正在进行一
电话：020-38010830 传真：38010829 第3页
羊城评估 资产评估报告书系列的宏观调控，未来房地产政策具有一定的不可预计性，由此也会导致房地产企业未来项目开发进度、物业销售进度具有较大的不确定性，故本评估报告采用资产基础法的评估结果作为评估结论。
评估结论的有效期：
按照评估报告准则和其他现行规定，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，即二○○九年十二月三十一日起至二○一○年十二月三十日以内，才可以使用本评估报告。
对评估结论产生影响的特别事项：
1. 武汉广电房地产开发有限公司江堤村项目成交价格为1,061,000,000.00 元。截至评估基准日，企业已支付相关土地费用 264,190,295.00 元，后续尚需支付的地价款为 796,809,705.00 元，本评估报告使用者使用本评估结论时须注意该事项的影响。上述未缴款项以实际缴纳时相关部门实际收取数额为准。

2. 广电房地产为商品房承购人提供抵押贷款担保，根据广电房地产及控股子公司与按揭贷款银行签订的协议，广电房地产须为商品房承购人提供抵押贷款担保，该项担保是商品房承购人采用银行按揭抵押贷款方式，购房时已交清首期房款。在国土房管部门办理房产抵押登记后向银行申请抵押贷款，由广电房地产提供的抵押贷款担保，协议规定广电房地产为购房人，即借款人在领取《房地产权证》，办妥房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》交银行执管之日止，当借款人连续三个付款期限或累计六个付款期未按时偿还贷款本息时，广电房地产无条件对借款人所购的房产作回购还贷处理。

3. 根据2010 年2 月《吉林制药、广电集团、金泉集团关于吉林制药股份有限公司重大资产重组协议》、《吉林制药股份有限公司关于向广州无线电集团限公司等九名特定对象发行股份与资产购买框架协议》，吉林制药向金泉集团出售全部资产和负债，同时向广电集团和张柏龙等八位自然人股东发行股份购买其持有的广电地产 100%股权。

4. 广电房地产（包括下属子公司）抵押情况如下：
借款银行 借款单位 担保/抵押物情况
中国工商 广州广电房地
银行 产开发集团有 建筑面积1125.69㎡ 套内建筑面积593.8㎡ 天河区员村二横路
兰亭街2号3层
电话：020-38010830 传真：38010829 第4页
羊城评估 资产评估报告书
借款银行 借款单位 担保/抵押物情况
建筑面积3797.26㎡ 套内建筑面积3142.14㎡ 天河区员村二横
路兰亭街2号2层
建筑面积3811.2798㎡ 套内面积3096.1256㎡
限公司
海珠区昌岗中路164号商住地块在建工程C栋商业
大德路土地使用权
广州市纺织集
团金纶房地产 兰亭御园项目在建工程商业裙楼
开发公司
广州市天河区员村二横路兰亭街2号 负一层：F001A、F001—F003、
F005—F013、F015—F018、F023、F025—F030、F033、F036、F039、
广州广电房地 F050—F053、F055—F063、F065—F073、F075—F077、F079、F083、
中国农业
产开发集团有 F101—F103、F105—F109、F108A、F112、F120、F121、F125—F127、
银行
限公司 F131、F138、F139、F151、F152 首层：1015、1035、1065A、1067、
1068、1078A、1087、1088、1090、1092、1093A、1097A号商铺
德政南路土地使用权
评估结论的应用：
评估报告书摘要所披露的评估结论是作为委托方实现相关经济行为的参考依据，但并不保证相关经济行为的可实现性，仅限于委托方和其他报告使用者于报告所述评估目的下，在评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告中假设、特别事项说明、限定条件和对评估结论的影响，并恰当使用评估报告。
除法律、法规规定另有规定以外，未征得评估机构和注册资产评估师书面同意，本摘要内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体。

电话：020-38010830 传真：38010829 第5页
羊城评估 资产评估报告书
广东立信羊城资产评估与 中国广东省广州市天河区林和西 电话：
(020)38010830
土地房地产估价有限公司 路9 号耀中广场A 座 11 楼 传真：
11/F, Tower A, China Shine Plaza, (020)38010829
YANGCHENG 9 Linhe Road West, Tianhe District, 电子邮箱：
APPRAISAL Co., Ltd. GuangZhou, P.R. China info@gdyca.com
第三部分 资产评估报告书正文
[2010]羊资评字第688号
评协备案号码＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿号
广州无线电集团有限公司、广州广电房地产开发集团有限公司：
广东立信羊城资产评估与土地房地产估价有限公司接受贵公司委托，根据有关的法律、法规、资产评估准则、资产评估原则、技术规范和指导意见，以及相关的文件资料，遵守客观、公正、独立、科学的原则，通过制定相应的评估方案与工作计划，实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的评估程序，基于特定的评估假设与限制条件下，采用资产基础法和收益法，对广州广电房地产开发集团有限公司拟实施认购吉林制药定向增发股份所涉及的广州广电房地产开发集团有限公司股东全部权益在二○
○九年十二月三十一日的市场价值进行评估。现将资产评估情况报告如下：
一、 委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
(一)委托方
1. 基本情况
名称：广州无线电集团有限公司
注册地址：广州市天河区黄埔大道西平云路163号
法定代表人：赵友永
注册资本：伍亿元人民币
经营范围：经营授权管理的国有资产。出口本企业的产品；进出口本企业生产所需的设备及原辅材料。制造、加工通信设备、视频产品、音响设备、电工器材、无线
电话：020-38010830 传真：38010829 第6页
羊城评估 资产评估报告书电导航设备、电子测量仪器、电子玩具、电子防盗设备、计算机及配件、金属结构件、金属切削工具、模具、塑料制品。电子产品及通信设备的设计、安装、维修。电子技术服务。批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。代理进口生产电子产品所需的设备及原辅材料。
2. 企业情况简介
广州无线电集团前身是成立于1956年的广州无线电装修厂，后更名为广州无线电厂。工厂主要从事无线电通信设备的生产制造，是市场领先的无线电通信设备制造商、中国实力最强的ATM设备和服务供应商、业绩优良的房地产开发商，营业收入利润率多年名列中国信息电子百强企业首位。2008年进入了国家统计局发布的“2007年度中国最大1000家企业”、“2007年度中国大企业集团竞争力500强（第78名）”名单中，员工总数接近7000人。广州无线电集团地处中国广州CBD中心区域——珠江新城,两大生产基地已进驻广州科学城，在广州高新技术产业集群中占据了重要一席。企业始建于1956年，1995年设立企业集团，已历经了50多年的发展历史，现在产品和服务进入全球40多个国家和地区。广州无线电集团是以高科技制造业为主导、现代服务业为支撑的多元化发展的产业集团，业务涉及无线电通信、金融电子、智能交通、计量校准及产品检测、进出口贸易、房地产开发和现代物业经营与管理等多个领域，现有成员企业7家，2007年集团旗下广电运通在深圳A股成功上市。集团核心企业——广州无线电集团有限公司，为广州市属国有独资企业，主要从事高科技行业的投资运作，公司注册资本5亿元，先后被认定为国家520户重点企业、国家创新型试点企业和中国
自主创新能力连续二年行业十强企业等，设有国家认定的企业技术中心、博士后科研工作站，并获得全国五一劳动奖状、国家级企业技术中心成就奖、中国质量信誉AAA+等级、全国企业文化先进单位等殊荣。多年来，广州无线电集团坚持“高投入、高产出”的技术创新战略，追求向产业链高端和价值链高端迈进的发展路径。“十五”以来，集团平均研发投入占营业收入8%以上，并通过不断整合国内外优势技术资源，形成了较强的技术自主创新和新产品研发能力，新产品产值率超过80%，经济保持持续、快速发展，在同行业中建立了较明显的比较竞争优势。

(二)委托方及被评估单位
1. 基本情况
名称：广州广电房地产开发集团有限公司 （以下简称“广电房地产”或“公司”）
电话：020-38010830 传真：38010829 第7页
羊城评估 资产评估报告书
注册地址：广州市天河区员村一横路3 号
法定代表人：赵友永
注册资本：壹亿贰仟万元人民币
经营范围：房地产开发（持资质证经营）。房屋维修、室内装饰、建筑工程承包。销售：建筑材料、金属材料（不含贵金属）、日用杂品、汽车、摩托车零配件、普通机械、五金、交电、化工产品（除易燃易爆品）。
表1 公司股东及出资比例
持股比例
股东（投资人）名称 实收资本构成 备注
(%)
广州无线电集团有限公司 2,880.0000 万元 24.00%
李维荣 1,316.4544 万元 10.97%
郭静 1,288.8065 万元 10.74%
钟启恩 1,156.5772 万元 9.64%
汤诚忱 517.8671 万元 4.31%
张招兴 360.0000 万元 3.00%
张柏龙 2,264.2382 万元 18.87%
陈煜彬 1,856.0566 万元 15.47%
胡南华 360.0000 万元 3.00%
合计 12,000.0000 万元 100.00 %
控股子公司：
企业名称 注册地 业务性质 注册资本 持股情况
广州广电物业管理 广州广电房地产开发集团有限
广州 物业管理 800 万元
有限公司 公司持股51%
广州广电房产经营 物业管理及经 广州广电房地产开发集团有限
广州 308 万元
管理有限公司 营 公司持股100%
广州鑫广电物业管 广州广电物业管理有限公司
广州 物业管理 500 万元
理有限公司 100%
广州广电房产经营管理有限公
广州市纺织集团金
广州 房地产开发 838 万元 司持股 10%；广州广电房地产
纶房地产开发公司
开发集团有限公司持股90%
长沙广汇房地产开 广州广电房地产开发集团有限
长沙 房地产开发 5,000 万元
发有限公司 公司持股100%
长沙颖沅房地产开 长沙广汇房地产开发有限公司
长沙 房地产开发 1000 万元
发有限公司 持股 100%
长沙煜华房地产开 长沙广汇房地产开发有限公司
长沙 房地产开发 5000 万元
发有限公司 持股 100%
武汉广电房地产开 广州广电房地产开发集团有限
武汉 房地产开发 5,000 万元
发有限公司 公持股100%
武汉广电海格房地 武汉广电房地产开发有限公司
武汉 房地产开发 2,000 万元
产开发有限公司 持股70%
广州广电物业管理有限公司持
武汉鑫广电物业管
武汉 物业管理 102 万元 股 60%；广州广电房地产开发
理有限公司
集团有限公司持股40%
电话：020-38010830 传真：38010829 第8页
羊城评估 资产评估报告书
企业名称 注册地 业务性质 注册资本 持股情况
太原广汇房地产开 广州广电房地产开发集团有限
太原 房地产开发 6,000 万元
发有限公司 公司持股100%
山西时轮投资有限 太原广汇房地产开发有限公司
太原 房地产开发 1,000 万元
公司 持股75%
山西合众瑞通投资 山西时轮投资有限公司持股
太原 房地产开发 1,000 万元
有限公司 99%
2. 历史情况简介：
广州广电房地产开发集团有限公司成立于一九九六年八月，属于多元投资主体的有限责任公司，拥有一级城市房地产开发资质，公司注册资金为人民币壹亿贰仟万元。

二○○四年十月二十一日，广电地产集团正式挂牌成立。主要下属公司有广州广电房地产开发集团有限公司、广州市纺织集团金纶房地产开发公司、武汉广电房地产开发有限公司、长沙广汇房地产开发有限公司、广州广电房产经营管理有限公司、广州广电物业管理有限公司、太原广汇房地产开发有限公司，企业战略调整为立足广州、武汉、太原、长沙四地，以房地产开发为主，物业管理和物业经营为辅的产业集团，走适度化规模扩张的道路，集团已进入快速发展的阶段。

公司专业技术实力雄厚，工程、设计人员占公司人员的40%。公司经营班子全部是工程技术及管理专业背景出身，形成了一支具有广电特色的专业人才结构，确保公司在竞争中的技术及管理优势。

广州广电房地产开发集团有限公司的前身是广州广电房地产开发有限责任公司，广州广电房地产开发有限责任公司成立于一九九六年八月十九日，由广州无线电集团有限公司出资壹仟贰佰万元成立。

二○○○年四月，广州广电房地产开发有限责任公司变更注册资本及股东，变更后注册资本为壹仟叁佰捌拾万元，其中：广州无线电集团有限公司出资比例30%，广州无线电集团有限公司工会委员会出资比例 15%，广州广电房地产开发有限公司工会委员会出资比例36.5%，张柏龙出资比例10%，赵友永出资比例1.5%，汤诚忱出资比例1.5%，张招兴出资比例1.5%，陈煜彬出资比例4%。

二○○○年八月，广州广电房地产开发有限责任公司变更注册资本，变更后注册资本为贰仟万元，其中：广州无线电集团有限公司出资比例24%，广州无线电集团有限公司工会委员会出资比例17.5%，广州广电房地产开发有限公司工会委员出资比例
36.5%，张柏龙出资比例11%，赵友永出资比例2.5%，汤诚忱出资比例2%，张招兴出资比例2%，陈煜彬出资比例4.5%。

电话：020-38010830 传真：38010829 第9页
羊城评估 资产评估报告书
二○○二年六月，广州广电房地产开发有限责任公司变更注册资本，变更后注册
资本为叁仟伍佰万元，其中：广州无线电集团有限公司出资比例24%，广州无线电集
团有限公司工会委员会出资比例18.5%，广州广电房地产开发有限公司工会委员出资
比例31%，张柏龙出资比例12%，赵友永出资比例2.5%，汤诚忱出资比例2%，张
招兴出资比例3%，陈煜彬出资比例5%，胡南华出资比例2%。

二○○四年十月，广州广电房地产开发有限责任公司名称变更为广州广电房地产
开发集团有限公司。

二○○六年八月，广州广电房地产开发集团有限公司变更注册资本，变更后注册
资本为壹亿贰仟万元，其中：广州无线电集团有限公司出资比例24%，广州无线电集
团有限公司工会委员会出资比例18.5%，广州广电房地产开发集团有限公司工会委员
会出资比例31%，张柏龙出资比例12%，赵友永出资比例2.5%，汤诚忱出资比例2%，
张招兴出资比例3%，陈煜彬出资比例5%，胡南华出资比例2%。

根据广电房地产二○○九年六月股东会决议和修改后的章程的规定，广州无线电
集团有限公司工会委员会和广州广电房地产开发集团有限公司工会委员会、赵友永分
别将其在广电房地产的出资额全部转让给汤诚忱、张柏龙、陈煜彬、胡南华、李维荣、
钟启恩、郭静。股权转让后注册资本仍为 120,000,000.00 元，其中由无线电集团有限
公司出资2880 万元，占注册资本的24%；李维荣出资1316.4544 万元，占注册资本的
10.97%；郭静出资1288.8065 万元，占注册资本的 10.74%；钟启恩出资1156.5772 万
元，占注册资本的9.64%；汤诚忱出资517.8671 万元，占注册资本的4.31%；张招兴
出资 360.00 万元，占注册资本的 3%；张柏龙出资 2264.2384 万元，占注册资本的
18.87%；陈煜彬出资1856.0566 万元，占注册资本的15.47%；胡南华出资360.00 万元，
占注册资本的3%。

3. 企业的资产负债状况及财务状况
(1) 企业评估基准日和前3年的简要财务指标
资产、负债和所有者权益简表 单位：人民币万元
项 目 年 月 日 年 月 日 年 月 日 年 月 日
序号 2006 12 31 2007 12 31 2008 12 31 2009 12 31
1 总资产 64,053.50 80,889.16 143,727.06 158,394.24
2 总负债 36,363.16 56,667.89 105,154.80 101,332.37
3 净资产 27,690.34 24,221.27 38,572.26 57,061.88
电话：020-38010830 传真：38010829 第10页
☆ 羊城评估 资产评估报告书
利 润 简 表 单位：人民币万元
序号 项 目 2006年度 2007年度 2008年度 2009年1~12月
1 营业收入 40,463.77 6,757.09 1,493.60 42,123.87
2 营业利润 15,463.08 -1,273.76 17,255.66 23,369.88
3 利润总额 15,455.59 -1,183.43 17,634.29 22,927.10
4 净利润 12,444.89 -1,069.07 17,950.98 21,609.62
(2) 企业历史经营业绩分析
序号 项 目 2006年度 2007年度 2008年度 2009年 1~12月
1 营业收入增长率 N/A -83.30% -77.90% 2720.29%
2 营业利润率 38.21% -18.85% 1155.31% 55.48%
3 净利润率 30.76% -15.82% 1201.86% 51.30%
4 资产负债率 56.77% 70.06% 73.16% 63.97%
5 流动比 2.95 0.23 1.42 1.86
6 净资产利润率 44.94% -4.41% 46.54% 37.87%
7 总资产利润率 19.43% -1.32% 12.49% 13.64%
4. 企业经营状况
企业主要产品或服务：房地产开发产品，包括住宅、商铺、车位等
生产能力和近年的实际生产、销售量：
2008 年开发量30 万平方米，销售量 11 万平方米
2009 年开发量50 万平方米，销售量20 万平方米
主要市场分布：广州、武汉、长沙、太原
市场占有率和企业产品在同类产品市场的地位：具有区域优势的中型开发商
企业经营管理状况：完善科学决策机制和组织架构，有效制度建设和优化流程，
建立了符合公司发展的具有精简化、扁平化、高效化的内部运作机制，每年的开发规
模和销量呈快速增长。
(三)委托方以外的其他评估报告使用者
根据《资产评估业务约定书》，不存在除委托方和国家法律、法规规定的评估报
告使用者以外的其他评估报告使用者。

二、 评估目的
广州广电房地产开发集团有限公司拟认购吉林制药定向增发股份，本资产评估报
告是作为委托方拟以广州广电房地产开发集团有限公司资产认购吉林制药定向增发股
电话：020-38010830 传真：38010829 第11页
羊城评估 资产评估报告书份，提供广州广电房地产开发集团有限公司股东全部权益在评估基准日时市场价值的参考依据。
三、 评估对象和评估范围
根据委托，评估对象是广州广电房地产开发集团有限公司的股东全部权益，对应的评估范围是广州广电房地产开发集团有限公司二○○九年十二月三十一日资产负债表所列示的各项资产、负债，以及未在账面列示的企业整体无形资产。其资产负债表列示的主要内容如下：
账面(净)值
资产类型 简要说明
(人民币万元)
包括：货币资金、应收账款、预付账款、应收股利、其他
流动资产 136,083.13 应收款、存货等
其中：存货 47,403.20 包括：在产品、产成品等
长期股权投资 20,497.56
固定资产 1,256.53
2
其中：房屋建筑 869.37 共2,694.16m ，主要是办公楼、车位、商铺
机器设备 66.03 共209 台套，主要为办公用电子设备
车辆 321.13 共 11 台，主要是面包车、小轿车等
在建工程 0.00
生产性生物资产 0.00
无形资产 62.04
其中：土地使用权 62.04 共 1 宗，主要是华颖轩办公楼及车位等土地使用权
商誉 0.00
其他非流动资产 494.98 主要是递延所得税资产
资产总计 158,394.24
负债合计 101,332.37 主要包括流动负债、非流动负债
所有者权益合计 57,061.88
以上各项资产均由广州广电房地产开发集团有限公司控制，各项资产均正常使用，没有重大毁损和明显不可收回情况。
1. 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且本次纳入评估范围的资产、负债已经立信羊城会计师事务所有限公司进行专项审计。

2. 评估范围中对企业价值影响较大资产 （组合）的法律权属、经济、物理状况
存货主要为房地产，分类包括：开发产品（库存商品）、开发成本（在产品）。存货资产具体为公司自行开发的房地产项目以及通过设立项目公司合作开发的房地产项
目，具体包括预售商品房及待开发土地，分布在广州、太原、武汉、长沙。开发项目
（商品房/土地）基本上已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划
电话：020-38010830 传真：38010829 第12页
羊城评估 资产评估报告书许可证、建设用地批准书、国有土地使用权出让合同等文件，部分还领取了《房地产权证》或《权属证明书》等产权文件。

(1) 存货——库存商品：兰亭颖园车位和商铺
兰亭颖园位于广州江南大道前进路地铁站口（好又多旁），土地使用性质为出让，使用年限从2000 年6 月12 日起计算。总建筑面积：6.8 万平方米，总户数：568 户，半地下室车位：182 个。楼宇层数：14 栋 12 层电梯楼宅以岭南园林为主题的精品小区，坐落于江南大道及前进路交界之地，旁临"好又多"大型超市，近临市二宫地铁站，周边南园酒家，江南西商业街及多所中小学校满足生活需要；海珠、海印等桥梁飞架南北，内环路出口仅距200 米，交通更见畅捷。本次评估的存货资产属于广州广电房地产开发集团有限公司，现部分已领取《房地产权证》，没有领取《房地产权证》的资产已领取《广州市房地产权属证明书》。

(2) 存货——库存商品：华颖轩商铺、住宅
华颖轩位于广州市天河员村一横路，项目地下室两层，地上为三层裙楼及南北两塔楼，其中北塔楼二十一层，南塔楼二十五层。共用地面积为2,885.07 平方米，土地使用性质为出让，使用年限从2001 年7 月26 日起计算。总建筑面积32,344.1 平方米（其中地下室面积为4,013.8 平方米）。地下两层为汽车库和设备用房；首二层为商务商业用房，三层为办公场地；北塔楼四至二十一层为住宅，南塔楼四层为配套的居委会、文化站、卫生站和文体活动中心，五至二十五层为住宅。其中两房两厅占50%，三房两厅占50%。本次评估的存货资产属于广州广电房地产开发集团有限公司，该等存货已领取《广州市房地产权属证明书》，编号为分别为0004004 和0009223。

(3) 存货——库存商品：天河都市广场车位和商铺
天河都市广场位于广州市天河员村二横路兰亭街，共用地面积 3,613.0111 平方米，土地用途为商服用地，土地使用性质为出让，使用年限从 2002 年起计算。该楼宇地上五层、地下二层，地下负二层为大型停车场（约400 个），负一层、一层为都市名店城，二、三层为大型超市及洋快餐；四层为数码电器、购书中心、时尚快线；五层为主题美食城、大型酒楼；天台为网球场、露天酒吧。本次评估的存货资产属于广州广电房地产开发集团有限公司，为部分车位和商铺（位于首层、－1 层、2 层～5
层）。该等存货已领取《房地产权证》，编号为“粤房地证字第C4647515 号”等。

(4) 存货——库存商品：雅兰轩（兰亭上东）住宅和商铺
电话：020-38010830 传真：38010829 第13页
羊城评估 资产评估报告书
雅兰轩位于广州市天河区员村二横路 11 号、11 号之一、11 号之二，共用地面积
2,410.2515 平方米，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让，使用年限从 2005
年 10 月13 日起计算。楼宇总建筑面积为3,9875.5758 平方米；1-3 层为生活商业配套，4 层是领地会所与空中花园，南北双塔以65--88 平方米的2 房2 厅为主力户型，辅以35--65 平方米的多种可随意组合的房型。本次评估的存货资产属于广州广电房地产开发集团有限公司，为部分住宅和商铺。该等存货已领取《广州市房地产权属证明书》，编号为“No.B0001630”等。

(5) 存货——库存商品：聚贤阁住宅
聚贤阁位于广州市越秀区文德东聚仁坊，共用地面积为1,433.99 平方米，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让，使用年限从 1996 年8 月5 日起计算。该楼宇共 8 层，为框架结构建筑，总建筑面积为 10,805.444 平方米。该地距离公交车站约
150 米，距离农讲所地铁站约600 米，附近一带的其他配套有百佳超市、85 中、省实验中学等。本次评估的存货资产属于广州纺织集团金纶房地产开发公司，为聚仁坊 12
号804 房及706 房住宅，建筑面积分别为64.6123 和64.8758 平方米。该等存货已领取《房地产证》，编号为“粤房地权证穗字第0140048034 号”等。

(6) 存货——库存商品：金盈居车位
金盈居位于广州市荔湾区荔湾路 97 号之一、之二、之三、之四，共用地面积为
3,775.75 平方米，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让，使用年限从2002 年
1 月29 日起计算。该楼宇共20 层，总建筑面积为32,265.15 平方米。该地距离公交车站石路基站、地铁陈家祠站不远，附近一带的其他配套有世纪华联超市、荔湾区第一人民医院、荔湾体育馆、市十二中等。本次评估的存货资产属于广州纺织集团金纶房地产开发公司，为部分车位。该等存货已领取《广州市房地产权属证明书》，编号为“No.0004748”。

(7) 存货——库存商品：裕兴苑夹层
裕兴苑位于广州市荔湾区龙源新街，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让，使用年限从 1998 年 1 月15 日起计算。存货所在楼宇共9 层，为框架结构建筑，竣工时间为1999 年。该地距离公交车站陈家祠站约 150 米，距离陈家祠地铁站约350 米，附近一带的其他配套有世纪华联超市、荔湾区第一人民医院、荔湾体育馆、市十二中等。本次评估的存货资产属于广州纺织集团金纶房地产开发公司，为荔湾区龙源新街
电话：020-38010830 传真：38010829 第14页
羊城评估 资产评估报告书
28－56 号夹层及26 号夹层，建筑面积分别为293.93 和320.63 平方米。该两项存货已领取房地产权证，编号分别为“粤房地证字第 C0656426 号”和“粤房地证字第C0656427 号”。

(8) 存货——库存商品：兰亭大厦车位
兰亭大厦位于广州市荔湾区西华路 155－175 号（单号），共用地面积为974.5731
平方米，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让，使用年限从 2005 年 8 月 16
日起计算。存货所在楼宇共27 层，为框架结构建筑，竣工时间为2008 年。该地距离公交车站彩虹桥站很近，附近一带的其他配套有华侨小学、周门小学、广州市第十三中学、荔湾区第一人民医院、荔湾体育馆、万涛肉菜市场、家乐福、昌生生超市等。本次评估的存货资产属于广州纺织集团金纶房地产开发公司，为部分车位。该等存货已领取《广州市房地产权属证明书》，编号为“No.B0002480”。

(9) 存货——库存商品：兰亭御园商铺、车位及住宅和拆迁安置房
兰亭御园位于广州市海珠区南华中路南、漱珠江以西、同福中路小学北地段，共用地面积为 17,931 平方米，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让。小区内楼宇为框架结构建筑，总建筑面积约 10 万平方米，为 6 栋 30 层的建筑，竣工时间为
2009 年。该地距离公交车站彩虹桥站很近，附近一带的其他配套有同福路小学、南武中学（省一级）、南武小学（区一级）、广州市红十字医院、海幢公园、新一佳超市等。拆迁安置房则基本是海珠区的单体楼宇，位置稍差，竣工时间较早，装修较差。本次评估的存货资产属于广州纺织集团金纶房地产开发公司，为部分商铺、车位及住宅和拆迁安置房。该等存货已领取 《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售证》等，编号分别为“穗府国用（2007）第01100111 号，穗规建证〔2006〕
6766 号，穗规建证〔2007〕155 号，穗房预（网）字第20070125 号-2。”
(10)存货——库存商品：琴台颖园车位
琴台颖园位于武汉市汉阳大道华联超市东侧，占地面积约为4.7 万平方米，建筑面积约9 万平方米，以9 栋6 层和4 栋 11 层住宅为主，配以综合楼、会所、阳光地下停车场等完善设施，保证一个高质的居住空间。

琴台颖园地理位置优越，交通十分便利，它毗邻武汉动物园、龟山、龟元寺等特色景点，附近有 27 条公交线路，周边生活配套比较完善，附近有华联超市、家乐福及墨水湖中学、汉阳三中、铁路子弟小学、五里村小学等教育配套。

电话：020-38010830 传真：38010829 第15页
羊城评估 资产评估报告书
本次评估的存货资产属于武汉广电房地产开发有限公司，为该楼盘南区地下室剩余的98 个车位以及北区地下室剩余的 155 个车位，该等存货均已取得《武汉市商品房权属证明书》（武房商证阳字第2007002760 号、第2007002754 号）。

(11)存货——库存商品：都市兰亭住宅、车位
都市兰亭位于武汉市钟家村汉阳大道汉阳公园西侧，地处武汉三镇交汇的中心，东面毗邻汉阳公园，西面是铜锣湾商业广场，南临汉阳大道，北倚龟山。定位为“都市中央-东方园林名宅”。占地面积4 万多平方米，项目总建筑面积约 14 万平方米，由5
栋 18-26 层的高尚住宅组成。房型方正实用，面积由38 到 137 平方米，从小公寓到四房两厅，提供多种选择。

小区规划秉承以人为本的开发理念，巧妙利用地势北高南低的特点设置叠级瀑布，水景，踏步，形成“三园两台、内外有别”的空间布局，时时处处营造温馨祥和的气氛，给人以归属感，提供亲切宜人的休闲场地及交往空间。以荆楚文脉为底蕴，强调中式古典园林与现代造园手法的巧妙结合，讲究人与自然的和谐之美，营造出具现代气息的庭院空间，为都市精英打造一个舒适家园。

本次评估的存货资产属于武汉广电房地产开发有限公司，为该楼盘剩余的5 套住宅和 331 个车位，其中 5 套住宅已取得《武汉市商品房预售许可证》（武开管预售[2007]063 号）。

(12)存货——在产品：雅兰轩（兰亭上东）车位
雅兰轩位于广州市天河区员村一横路 11 号、11 号之一、11 号之二，共用地面积
2,410.2515 平方米，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让，使用年限从 2005
年 10 月13 日起计算。楼宇总建筑面积约4 万平方米；1-3 层为生活商业配套，4 层是领地会所与空中花园，南北双塔以65--88平方米的2 房2 厅为主力户型，辅以35--65
平方米的多种可随意组合的房型。本次评估的存货资产为车位，属于广州广电房地产开发集团有限公司。

(13)存货——在产品：兰亭熙园项目车位、商铺和住宅
兰亭熙园项目位于广州市海珠区昌岗中路 164 号，共用地面积 12817平方米，土地用途为住宅用地，土地使用性质为出让，使用年限从2007 年2 月2 日起计算。总建筑面积约4.7 万平方米，其中计算容积率建筑面积为38,439.3 平方米（住宅建筑面积 35,715.5 平方米，首层商业建筑面积 981 平方米），不计算容积率建筑面积为
电话：020-38010830 传真：38010829 第16页
羊城评估 资产评估报告书
7,539.6 平方米（地下室建筑面积6161 平方米）。本次评估的存货资产为部分车位、商铺和住宅，属于广州广电房地产开发集团有限公司。

(14)存货——在产品：大德路地块、豪贤路地块、德政南路地块（权属人为广州广电房地产开发集团有限公司）
大德路地块、豪贤路地块、德政南路地块于2007 年9 月29 日与广州市国土资源与房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》。

大德路地块已领取《国有土地使用证》，编号为穗府国用（2008）第01100218
号，土地使用权人为广州广电房地产开发集团有限公司，位于大德路45~71 号、尚果里 16~20 号、尚果新街 1~11 号、尚果新街4~8 号、大德街9~25 号、8~30 号，用地面积3,767 平方米，土地性质为出让。截至评估基准日，该地块正在挖基坑。

豪贤路地块已领取《国有土地使用证》，编号为穗府国用（2008）第 1100031
号，位于豪贤路 50~76 号、万福里 1~3 号，土地使用权人为广州广电房地产开发集团有限公司，用地面积 1564.624 平方米，现该地块上的建筑物已基本竣工。本次评估的存货资产属于广州广电房地产开发集团有限公司，为该项目所有的住宅、车位和商铺。

德政路地块位于德政南40-48 号及东园新街地段，用地面积1,634 平方米。根据广州市规划局规划批复，德政南地块根据其计算容积率建筑面积转移大德路项目，转移后，德政南地块作为城市公共绿地建设，并交还政府使用。但委托方称该批复现已作废，现时正与市政府作新的磋商。

(15)存货——在产品：江堤村(权属人为武汉广电房地产开发有限公司)
武汉市汉阳区江堤村项目位于汉阳区江堤乡马鹦路和马沧湖路，属武汉市政府确定的二环线内56 个“城中村”综合改造项目之一，2007 年3 月与汉阳区政府签定了《江堤村“城中村”改造项目招商意向书》，为武汉广电房地产开发有限公司重点拓展项目。该地块可用于商品房开发的总用地面积约300 亩，开发总建筑面积超过58 万平方米。

该地块已于2009 年 11 月3 日摘牌，并取得《国有建设用地使用权成交确认书》
（武土交确字[2009]第087 号），根据该确认书上的规划指标及企业提供的设计方案，该项目初步规划设计如下：
项目 K1地块 K2-K3地块 K4-K5地块
净用地面积： 35,844.00㎡ 122,300.00㎡ 40,581.00㎡
总建筑面积： 125,454.00㎡ 354,670.00㎡ 108,351.00㎡
电话：020-38010830 传真：38010829 第17页
羊城评估 资产评估报告书
项目 K1地块 K2-K3地块 K4-K5地块
住宅面积： 106,636.00㎡ 351,490.00㎡ 106,951.00㎡
商业面积： 18,818.00㎡ 0.00㎡ 0.00㎡
幼儿园面积： 0.00㎡ 3,180.00㎡ 0.00㎡
公建配套面积： 0.00㎡ 0.00㎡ 1,400.00㎡
容积率： 3.5 2.9 2.67
密度： 20% 18% 17%
绿化率： 35% 35% 35%
地下停车数： 636个 2000个 771个
合 计：
地上总建筑面积： 588,475.00㎡
平均容积率： 2.96
该项目预计2010 年开始销售，2014 年竣工。

(16)存货——在产品：江湾新城（权属人为武汉广电海格房地产开发有限公司）
“广电*江湾新城”住宅小区位于硚口区沿河大道与古田三路交叉口处，南面汉江，西临古文路。居于古田生活区核心位置，东临硚口宝丰商务区，西接吴家山产业带(台商投资区)。区域内配套齐全，交通便利，是硚口区最适宜居住的地区之一。项
目所在区域地处汉水之滨，是武汉的老城区中心。该区域将成为未来硚口政治、经济、文化、商业中心。
江湾新城占地约200 亩，总建筑面积约43 万平方米，拥有一公里长的优美临江岸线，由 30 栋错落有致的小高层和高层组成，在该片区内属于最大体量项目。项目内部园林由著名的“普邦园林”公司设计，以“浓缩自然与艺术的城市绿洲”为设计主题，体现亲和怡人，安逸宁静的悠闲度假式的生活空间。

该项目三块用地均已取得《国有土地使用证》，证号为武国用（2008）第348 号、武国用（2008）第831 号、武国用（2009）第517 号，土地使用权人为武汉广电海格房地产开发有限公司，土地用途为商住用地，总用地面积为 117,432.94 平方米。另有无偿公建学校的用地，土地面积21,936.10 平方米，证号为武国用（2009）第518
号。

根据《建设工程规划许可证》(武规建[2008]423 号)、《国有建设用地使用权出让合同》以及企业提供的相关设计资料，二、三期工程主要经济项目指标如下表：
项目 二期 三期
计算容积率面积 231,496.90 ㎡ 64,174.10 ㎡
住宅建筑面积 226,808.16 ㎡ 58,762.81 ㎡
商业建筑面积 1,984.12 ㎡ 5,411.29 ㎡
会所建筑面积 1,258.78 ㎡ 0.00 ㎡
幼儿园建筑面积 1,120.00 ㎡ 0.00 ㎡
学校建筑面积 0.00 ㎡ 0.00 ㎡
其他配套面积 325.84 ㎡ 0.00 ㎡
电话：020-38010830 传真：38010829 第18页
羊城评估 资产评估报告书
项目 二期 三期
不计容积率面积 41,147.30 ㎡ 11,021.39㎡
地下停车位 633 个 241 个
通道建筑面积 68.53 ㎡
架空建筑面积 5,807.10 ㎡ 783.86 ㎡
至基准日，一期产成品已基本售出，并结转了部分收入成本；二期工程的1、6—10
栋已封顶，其中 7-10 栋已基本销售完毕，第6 栋已销售过半，正准备销售第 1 栋，以上产成品均已取得《武汉市商品房预售许可证》（武开管预售[2008]212 号、武房开预售[2009]17 号、武开管预售[2008]085 号）二期项目的 16—22 栋正在施工中，预计 2010 开始销售；二期项目剩余的4 栋以及三期项目的 4 栋产品预计均会于 2010
年动工。

(17)存货——在产品：兰亭峰景项目（权属人为长沙广汇房地产开发有限公司）
长沙兰亭峰景项目用地，土地使用权面积为11,273.48平方米，该地另有规划路面积 2,383.7 平方米，该宗地为国有出让用地，根据长沙广汇房地产开发有限公司和长沙市国土资源局所签的《国有土地使用权出让合同》合同编号：20080019 号，该土地为商住用地，已办理《国有土地使用证》，证号为长国用（2008）第010440 号，商住用途，开发程度为“五通一平”，批准土地使用终止期限商业至2048 年 2 月3 日止共40 年，住宅至2078 年2 月3 日止共70 年。

土地位置：长沙市开福区德雅路邮电村；
土地权属性质：国有；
宗地号：0502070054-2；
土地用途：商业、住宅；
土地面积：11,273.48 平方米，（宗地另有2,383.7 平方米为规划路用地）；
房地产权证：长国用（2008 第010440 号）。

容积率：5.06
商业用途建筑面积：3,547.22 平方米；
住宅用途建筑面积：53,312.19 平方米；
地下室用途建筑面积：9,097.83 平方米（其中车位：201 个）；
其他用途建筑面积：203.69 平方米。

(18)存货——在产品：兰亭上筑项目（权属人为长沙广汇房地产开发有限公司）
兰亭上筑项目用地面积为 11,056.57 平方米，该用地另有规划路面积 1,957.92 平方
电话：020-38010830 传真：38010829 第19页
羊城评估 资产评估报告书米，绿化带面积283.76 平方米，该宗地为国有出让用地，土地使用权人为长沙广汇房地产开发有限公司，土地用途为商业、住宅用地，已办理《国有土地使用证》，证号为长国用（2009）第27754 号，开发程度为“五通一平”，批准土地使用终止期限商业至
2048 年2 月28 日止共40 年，住宅至2078 年2 月28 日止共70 年。
土地位置：长沙市雨花区车站南路；
土地权属性质：国有；
宗地号：0102060067；
土地用途：商业、住宅；
土地面积：11,056.57 平方米，（宗地另有规划路面积1,957.92 平方米，绿化带面积
283.76 平方米用地）；
土地产权证：长国用（2009 第27754 号）。

容积率：5.58
商业用途建筑面积： 3,201.85 平方米；
住宅用途建筑面积：58067.78 平方米；
地下室用途建筑面积：8795.1 平方米（其中车位：193 个），
其他用途建筑面积：418.52 平方米。

(19)存货——在产品：纺织机械厂项目（权属人为长沙煜华房地产开发有限公司）
长沙纺织机械厂项目用地共有两证，土地使用权面积为21,671.55 平方米（分别为21,359.63 平方米和311.92 平方米），该用地另有规划路面积4796.33 平方米（分别为3461.34 平方米和 1334.99 平方米），绿化带面积627.27 平方米，该宗地为国有出让用地，土地使用权人为长沙煜华房地产开发有限公司，土地用途为商业、住宅用地，已办理《国有土地使用证》，证号分别为长国用（2008）第 030539 号、长国用
（2008）第030540 号，开发程度为“五通一平”，批准土地使用终止期限商业至2048
年4 月9 日止共40 年，住宅至2078 年4 月9 日止共70 年。

土地位置：长沙市雨花区劳动东路380 号；
土地权属性质：国有；
宗地1 地号：0106040048；
土地用途：商业、住宅；
土地面积：311.92 平方米，（宗地另有1334.99 平方米为规划路用地）；
房地产权证：长国用（2008 第030540 号）。

电话：020-38010830 传真：38010829 第20页
羊城评估 资产评估报告书
宗地2 地号：0106040028；
土地用途：商业、住宅；
土地面积：21,359.63平方米，（另有规划路面积3,461.34平方米，绿化带面积
627.27平方米）；
房地产权证：长国用（2008 第030539 号）。

容积率：5.22
商业用途建筑面积：12,245.35 平方米；
住宅用途建筑面积：100,584.86 平方米；
地下室用途建筑面积：15,401.5 平方米（其中车位：366 个）。

(20)存货——在产品：香樟路项目（权属人为长沙颖沅房地产开发有限公司）
香樟路项目土地使用权面积为37,605.91 平方米，该宗地为国有出让用地，土地使用权人为长沙颖沅房地产开发有限公司，土地用途为商业、住宅用地，已办理《国有土地使用证》，证号为长国用（2009）第 055223 号；并签有《国有土地使用权出让合同》；合同编号：20070397 号，开发程度为五通一平，批准土地使用年限商业
40 年；住宅70 年。

容积率：4.35
商业用途建筑面积： 7,800 平方米；
住宅用途建筑面积：154,000.00 平方米；
地下室用途建筑面积：20,000.00 平方米（其中车位：630 个）。

(21)存货——在产品：太原项目（权属人为山西合众瑞通投资有限公司）
☆ 太原项目土地使用权面积为241,166 平方米，该宗地属于出让性质，土地使用权人为山西合众瑞通投资有限公司，土地用途为商务金融用地、城镇住宅用地，已办理
《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》等资料，批准土地使用年限商业40 年、住宅50 年，从2008 年6 月开始计算。根据委托方提供的《建设用地规划许可证》，该用地的总用地面积为241,166 平方米，净用地2,10920
平方米，容积率不大于3.5 （以净用地为标准计算），而根据《国有土地使用权出让合同》内的记载，该用地的总用地面积为241,165.8 平方米，净用地面积为 159397.61
平方米。根据《国有土地使用证》内的记载，该用地面积为 159,397.55 平方米，而根据委托方提供的《南堰住宅小区修建性详细规划规划图》，总用地面积为 228,400
电话：020-38010830 传真：38010829 第21页
羊城评估 资产评估报告书平方米，净用地 198,700 平方米。本次评估采用《建设用地规划许可证》内记载的面积作为其土地使用面积，采用 《建设用地规划许可证》内记载容积率作为其控制容积率，采用《南堰住宅小区修建性详细规划规划图》内的数据作为实际规划的建筑物设计方案评估数据，得出如下该地块的经济技术指标：
总用地面积（平方米） 241166
净用地面积（平方米） 210920
其中：计算容积率的最高可建设面积（平方米） 738,220.00
一 修建性详细规划确定的总建筑面积 800356 修建性详细规划确定的容积率 2.0921
1 修建性详细规划内计算容积率建筑面积 666,956.00 住宅总人数 19382
1) 低层、中层住宅建筑面积（平方米） 51,400.00 （规划）住宅户数 6057
2) 高层住宅面积 535,160.00 绿地率 38%
3) 地上商业建筑面积（平方米） 62,456.00 建筑密度 27%
4) 幼儿园 3,600.00 90平米以下户数 4927
5) 会所 6,000.00 总停车位 6539
6) 办公用房 8,340.00 地上停车位 348
7) 其他建筑（平方米） 地下非公建停车位 5709
2 不计算容积率建筑面积（平方米） 133,400.00 地下公建停车位 482
1) 建筑地下室 26,000.00 住宅停车率 1辆/户
2) 缓洪池地下车库 38,400.00
3) 其他地下车库 69,000.00
4) 其他建筑面积（平方米）
3. 固定资产
房屋建筑物主要为自用办公楼、车库及商铺，现状如下：
(1) 侨颖苑商铺及车位
侨颖苑位于广州市员村西街六号大院（昌乐小学旁），总建筑面积：4.5 万平方米，总户数：350 户，半地下室车位：83 个，楼宇层数：3 栋 12 层和 1 栋9 层电梯楼宅，该项目1999 年 10 月已正式竣工并交付使用。本次评估的该项固定资产为部分商铺及车位。该等存货已领取《广州市房地产权属证明书》、《房地产证》、《房地产权证》，编号分别为“No.107776”、“穗房地证字第0663028 号”、“粤房地证字第C4414435
号等”。

(2) 华颖轩办公楼及车位
华颖轩位于广州市天河员村一横路，项目地下室两层，地上为三层裙楼及南北两塔楼，其中北塔楼二十一层，南塔楼二十五层。共用地面积为2,885.07 平方米，土地使用性质为出让，使用年限从2001 年7 月26 日起计算。总建筑面积32,344.1 平方米（其中地下室面积为4,013.8 平方米）。地下两层为汽车库和设备用房；其中首二层为商务商业用房，三层为办公场地；北塔楼四至二十一层为住宅，南塔楼四层为配套的居委会、文化站、卫生站和文体活动中心，五至二十五层为住宅。其中两房两厅面积约 80 平方米，占 50%，三房两厅面积约 105 平方米，占 50%。本次评估的该
电话：020-38010830 传真：38010829 第22页
羊城评估 资产评估报告书项固定资产属于广州广电房地产开发集团有限公司，为部分首层商业用房、三楼的商业用房、地下室的车位，首层和三层已领取《广州市房地产权属证明书》，地下室车位已领取《房地产权证》，固定资产部分的首层和三层现用作广州广电房地产开发集团有限公司办公室使用，建筑面积分别为89.84 平方米和 1,356.48 平方米。

(3) 金纶大厦车位
金纶大厦位于广州市荔湾区荔湾路 97 号之一、之二、之三、之四，本次评估的该项固定资产属于广州纺织集团金纶房地产开发公司，为部分地下一层车位，已领取
《房地产证》，编号分别为“穗房地证字第0362123 号”等，建筑面积共315.9160
平方米。

(4) 琴台颖园办公楼
本次评估的固定资产属于武汉广电房地产开发有限公司，为琴台颖园办公楼，总建筑面积为 1,429.86 平方米，建成于2005 年。已领取《武汉市商品房权属证明书》。

4. 引用其他机构出具报告结论所涉及的资产
本次评估过程中未涉及资产引用任何其他机构出具的报告结论。

四、 价值类型及其定义
由于与本项目评估目的相关的经济行为实施各关联方均处于平等地位，是正常公平的市场交易行为，故本项目选取的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
“公平交易”是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。

本报告所称“评估价值”，是指所约定的评估范围与对象在本报告遵循的评估原则，基于一定的评估假设和前提条件下，按照本报告所述程序、方法和价值类型，仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。

五、 评估基准日
1. 本项目资产评估基准日为二○○九年十二月三十一日；
电话：020-38010830 传真：38010829 第23页
羊城评估 资产评估报告书
2. 评估基准日是由委托方考虑实现经济行为的需要、会计期末提供资料的便利和评估基准日前后利率和汇率的稳定等因素后确定；
3. 本次评估采用的价格均为评估基准日的有效价格或标准。

六、 评估原则
1. 遵循了真实性、科学性、可行性的工作原则；
2. 遵循产权利益主体变动原则，以待估资产的产权利益主体变动为前提，确定待估资产的价值；
3. 遵循预期收益原则，根据对待估资产的未来效用或获利能力来确定待估资产的价值；
4. 遵循供求原则，充分考虑和依据供求规律对商品价格形成的影响来确定待估资产价值；
5. 遵循贡献原则，根据待估资产对其他相关资产或资产整体的价值贡献，或者根据缺少待估资产时对整体价值下降的影响程度来衡量确定待估资产的价值；
6. 遵循替代原则，充分考虑与待估资产存在替代性的类似资产的价格来确定其价值；
7. 遵循合法原则，以待估资产的合法使用、合法处分为前提来确定其价值；
8. 遵循最高最佳使用原则，以待估资产的最高最佳使用为前提来确定其价值；
9. 遵循估价日期原则，以评估基准日的市场条件为基础来确定待估资产价值；
10. 评估操作恪守独立、客观、公正、实事求是的原则，维护评估目的对应经济行为关联各方的合法权益。

七、 评估假设和限制条件
(一) 评估基本假设
1. 假设评估对象处于交易过程中，评估师根据评估对象的交易条件等模拟市场
电话：020-38010830 传真：38010829 第24页
羊城评估 资产评估报告书进行估价，评估结果是对评估对象最可能达成交易价格的估计。

2. 假设评估对象所涉及资产是在公开市场上进行交易的，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行的。

3. 假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式在原址持续使用。

(二) 关于评估对象的假设
1. 假设评估对象所涉及资产的购置、取得、改良、建设开发过程均符合国家有关法律法规规定。

2. 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的国有土地使用权出让金、税费、各种应付款项均已付清。

3. 假设评估对象所涉及的土地、房屋建筑物等房地产无影响其持续使用的重大缺陷，相关资产中不存在对其价值有不利影响的有害物质，资产所在地无危险物及其他有害环境条件对该等资产价值产生不利影响。

4. 假设评估对象所涉及的机器设备、车辆等无影响其持续使用的重大技术故障，假设其关键部件和材料无潜在的质量缺陷。

5. 假设南堰项目的土地面积为《国有土地使用证》上记载的土地面积，可建建筑面积为《规划图》上记载的可建建筑面积。

6. 假设企业可以取得江堤村项目的《国有土地使用证》，企业提供的该地块土地面积等规划数据能获得政府有关部门批准。

(三) 关于企业经营和预测假设
1. 假设评估对象所涉及企业在评估目的经济行为实现后，仍将按照原有的经营
目的、经营方式、财务结构，以及所处行业状况及市场状况下持续经营下去，能连续获利，其收益可以预测。

2. 假设评估对象所涉及资产在评估目的经济行为实现后，仍按照预定之开发经营计划、开发经营方式持续开发或经营。

3. 假设国家的产业政策、金融政策、税收政策等宏观环境相对稳定。

电话：020-38010830 传真：38010829 第25页
羊城评估 资产评估报告书
4. 假设企业在持续经营期内的任一时点其资产的表现形式是不同的。

5. 假设评估对象所涉及企业将维持评估基准日的投资总额、财务杠杆等基本保持不变。

6. 假设评估对象所涉及企业按评估基准日现有的管理水平继续经营，不考虑该等企业将来的经营者的重大调整或管理水平优劣对企业未来收益的影响。

(四) 评估限制条件
1. 评估报告中所依据的由委托方提供的法律和相关经济行为文件、产权资料，以及技术、经营等评估相关文件、资料，其真实性由委托方或被评估单位负责。评估人员未向有关部门核实，亦不承担与评估对象所涉及资产产权有关的任何法律事宜。

2. 评估报告中所涉及房地产的所有面积、性质、形状等数据均依据房地产权属文件记载或由委托方提供，评估人员未对相关房地产的界址、面积进行测量，其真实性由委托方负责。

3. 评估人员已对评估对象所涉及房地产、设备等有形资产从其可见实体外部进行勘察，并尽职对其内部存在问题进行了解，但未对相关资产的技术数据、技术状态、结构、附属物等组织专项技术检测。

4. 除本报告有特别说明外，评估人员未考虑评估对象所涉及资产已经存在或将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影响。

5. 本评估报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见因素对资产价值的影响。

6. 评估人员已知晓资产的流动性对估价对象价值可能产生重大影响。但由于无法获得足够的行业及相关资产产权交易情况资料，缺乏对资产流动性的分析依据，故本次评估中没有考虑资产的流动性对评估对象价值的影响。

当上述限制条件以及评估中遵循的评估原则等其它情况发生变化时，将会影响并改变评估结论，评估报告将会失效。

八、 评估依据
（一）行为依据
电话：020-38010830 传真：38010829 第26页
羊城评估 资产评估报告书
1、《广州广电房地产开发集团有限公司股东会关于公司重组上市的决议》；
2、《资产评估业务约定书》。

（二）法律法规依据
1. 《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院发布的91 号令）；
2. 《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号）；
3. 《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第378 号）；
4. 《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令第14 号）；
5. 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第
12 号）；
6. 《转发财政部的通知》（国务院办公厅国办发[2001]102 号文）；
7. 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274 号）；
8. 《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42 号）；
9. 《中华人民共和国会计法》(中华人民共和国主席令第24 号)；
10. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29 号）；
11. 《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28 号）；
12. 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第 256
号）；
13. 《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50 号）；
14. 《企业会计准则—基本准则》（财政部令第33 号，2006 年颁布）；
15. 《企业财务通则》（财政部令第41 号）；
16.其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。

（三）评估准则和规范依据
1. 《资产评估操作规范意见(试行)》（原国家国有资产管理局国资办发[1996]23
号）；
2. 《资产评估准则—基本准则》和《资产评估职业道德准则—基本准则》（财政部财企[2004]20 号文）；
电话：020-38010830 传真：38010829 第27页
羊城评估 资产评估报告书
3. 《资产评估准则——评估报告》（中评协[2007]189 号 文）；
4. 《资产评估准则——评估程序》（中评协[2007]189 号 文）；
5. 《资产评估准则——不动产》（中评协[2007]189 号 文）；
6. 《资产评估准则——机器设备》（中评协[2007]189 号 文）；
7. 《资产评估准则——无形资产》（中评协〔2008〕217 号）；
8. 《企业价值评估指导意见(试行)》（中评协[2004]134 号文）；
9. 《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2007]189 号 文）；
10. 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（中国注册会计师协会会协[2003]18 号）；
11. 《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2008〕218 号）；
12. 《企业会计制度》（财政部财会[2005]25 号文）；
13. 《关于印发〈实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答〉的通知》（财会[2001]43 号）；
14. 《企业财务会计报告条例》（中华人民共和国国务院令第287 号）；
15. 《关于印发〈国有企业申请执行〈企业会计制度〉的程序及报送材料的规定〉的通知》（财会[2001]44 号）；
16. 《企业财产损失财务处理暂行办法》（财企[2003]233 号）；
17. 《企业会计准则第3 号——投资性房地产》；
18. 《企业会计准则第8 号——资产减值》
19. 《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）；
20. 《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）；
21. 《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）。

（四）权属依据
1. 《国有资产产权登记证书》；
2. 基准日股份持有证明和出资证明文件；
3. 《土地使用权证》、《国有土地使用权出让合同》和土地出让金缴交凭证；
4. 《房地产权证》；
5. 《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》；
电话：020-38010830 传真：38010829 第28页
羊城评估 资产评估报告书
6. 《机动车行驶证》；
7. 有关产权转让合同；
8. 固定资产购置发票、合同协议；
9. 进口设备合同、报关单、商检报告、发票；
10.企业经营相关业务合同、协议、发票；
11.委托方、被评估单位提供的资产清查评估明细表；
12.其他相关权属证明资料。

（五）取价依据
1. 广东省人民政府令第46 号《广东省地价管理规定》；
2. 《省物价局、省财政厅关于武汉市城市基础设施配套费收费标准的批复》（鄂价房服[2002]178 号）；
3. 《机电产品价格信息查询系统》（机械工业信息研究院）；
4. 最新《机电产品报价手册》（机械工业出版社）；
5. 本年度《全国汽车报价及评估》；
6. 《关于调整汽车报废标准的若干规定的通知》（国经贸资源[2000]1202 号）；
7. 《车辆购置税征收管理办法》（国家税务总局令第 15 号）；
8. 国家统计局《中国经济景气月报》相关统计数据；
9. 国务院国有资产监督管理委员会统计评价局制定的《2009 年企业绩效评价标准》；
10.中国债券信息网（）公布的债券交易资料；
11.中国人民银行颁布的金融机构存贷款利率；
12.相关上市公司公开信息资料；
13.上海万得信息技术有限公司的统计资料（WIND 咨讯）；
14.国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；
15.企业提供的资产负债表、损益表、资产评估明细表等有关申报资料及其他评估相关资料；
16.企业提供的有关经营预测资料及财务会计报表、其他财务经营资料；
17.近期机器设备和材料物资市场交易价格信息、互联网上和电话询价结果；
电话：020-38010830 传真：38010829 第29页
羊城评估 资产评估报告书
18.房地产所在地的房地产市场交易价格信息和征地补偿信息；
19.房地产所在地建筑安装工程预算定额、建筑安装工程费用定额等工程造价信息；
20.评估人员现场勘查、核实及市场调查资料。

九、 评估程序实施过程和情况
整个评估工作共分五个阶段进行。
(一) 前期准备阶段：
1. 明确此次评估的目的、对象、范围及评估基准日；
2. 签订委托业务约定书；
3. 依据初步调查了解的情况，拟定了评估的总体方案和现场实施方案。

(二) 资产清查核实阶段：
1. 根据评估需要，协助并指导企业进行资产清查，填报资产评估申报明细表；
2. 根据企业提供的资产评估申报表，核对各项目明细账与总账、报表的余额是否相符；
3. 听取被评估单位有关人员对企业及委估资产状况（包括历史和现状）的介绍；
4. 对被评估单位填报的资产评估申报表进行征询、核查，并与财务账表记录进行核对；
5. 核实被评估单位填报的有关资料及搜集产权证明文件；
6. 进行现场实物核实，对资产状况进行察看，作出记录，向资产管理人员了解资产的经营、管理状况。

(三) 评定估算阶段：
1. 根据委估资产的特点，选择制定具体的评估方法；
2. 查阅委估资产的产权证明文件、购建协议等有关资料；
3. 收集价格信息资料，开展市场调研询价工作；
4. 对各项委估资产进行数据处理，分项评定估算，并初步汇算出评估价值。

电话：020-38010830 传真：38010829 第30页
羊城评估 资产评估报告书
(四) 评估汇总阶段：
根据各专业评估小组对各类资产评估的初步结果，进行汇总分析，检查并确认有无错、漏、重评的情况，进行必要的调整、修改和完善。

(五) 提交报告阶段：
评估小组组织讨论并分析评估结果，撰写评估报告，组织审查评估报告，汇集工作底稿。最后，向委托方提交资产评估报告书。

十、 评估方法
(一) 企业价值资产评估的基本方法
企业价值资产评估基本方法有市场法、收益法与资产基础法。

1. 市场法
市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市场法适用于市场数据充分并有可比的参考企业或交易案例的条件下的企业价值评估。

其使用的基本前提：
(1) 存在一个活跃的公开市场；
(2) 公开市场上存在可比的参考企业等权益性资产及其交易活动。

2. 收益法
收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法适用于评估有获利能力的企业。应用收益法必须具备的基本前提：
(1) 被评估企业的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；
(2) 资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；
(3) 被评估企业的预期获利年限可以预测。

3. 资产基础法
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。企业各项资产价值评估是指首先估测被评估资产的现行再取得成本（重置成本），然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，
电话：020-38010830 传真：38010829 第31页
羊城评估 资产评估报告书并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值。采用资产基础法的前提条件：
(1) 企业各项被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；
(2) 可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。

(二) 评估方法的选择
由于本次评估的价值类型是市场价值，因此，资产评估的基本目标是实现资产的公平市场价值。作为实现资产公平市场价值的手段，市场法无疑是资产评估的首选方法。从形式上看，收益法似乎并不是一种估测资产公平市场价值的直接方法，但是收益法是从决定资产公平市场价值的基本要素——资产预期收益的角度“将利求值”，

库存玩具收购，收购大量库存玩具

库存玩具收购，收购大量库存玩具 1、 ……

求购深圳库存玩具收购价格，东莞库存玩具收购

公司采购急需求购深圳库存玩具收购价……

收购库存玩具玩具配件毛绒棉花布料衣服

广东全国填充/绒毛玩具求购信息,收购……

揭秘涨停板：基本金属走强 中孚实业等3股涨停

今日两市双双低开，早盘股指在有色汽……

[发行]吉林制药(000545)定向增发股份涉及公司

[发行]吉林制药(000545)定向增发股份……

[股东会]南纺股份(600250)2008年度股东大会会

[股东会]南纺股份(600250)2008年度股……