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证券代码：600122 股票简称：宏图高科 公告编号：临 2012-004

江苏宏图高科技股份有限公司
关于全资子公司收购资产公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。



重要内容提示:
● 交易内容：本公司全资子公司宏图三胞高科技术有限公司以
人民币 5150 万元价格购置扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房
号 4、地下室和幢号 1-2 房产，以人民币 10135.54 万元价格收购南京
团结企业有限公司 100%股权
● 本次交易为变更募集资金投资项目，所取得的物业用于 IT 连
锁旗舰店在核心商业圈的经营
● 本次交易未构成关联交易
● 本次交易经公司第五届董事会第五次会议审议通过


一、购置扬州市文昌中路 372 号房产
（一）交易概述
江苏宏图高科技股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）
全资子公司宏图三胞高科技术有限公司（以下简称“宏图三胞”）与
扬州国脉通信发展有限责任公司（以下简称“国脉通信”）签订了《房
屋买卖协议》。根据协议，公司以人民币 5150 万元价格购置国脉通信
所拥有的扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房号 4、地下室和
幢号 1-2 房产（含其附属设备），房屋建筑面积合计 5070.31 平方米（以
房产证面积为准）。
本次购置物业事项为宏图高科 2010 年度非公开发行股份募集资

1
金中深圳南山物业购置项目变更事项，不存在关联交易。该事项经公
司第五届董事会第五次会议审议通过（详见公司临 2012-001 号公告）。
根据公司《章程》及上海证券交易所《上市公司募集资金管理规定》，
该事项需提交股东大会审批。

（二）交易对方当事人情况介绍
国脉通信成立于 1996 年 8 月 9 日，注册地点为扬州市文昌中路
68 号，法定代表人刘建和，注册资本 1015 万元。经营范围：软件开
发，软件维护，通信工程设计、施工、维护，信息网络系统集成、监
理、维护，弱点系统设计、施工、监理、维护，安防工程设计、施工、
监理、维护，电子产品的研发，电器、电工、电子产品的销售、安装、
维护和修理，办公设备、办公用品的销售与维护修理，计算机维护与
修理，建筑材料、装潢材料的销售，汽车、汽车配件销售，房地产中
介（房产中介），房产销售，公司自有房屋租赁，设备租赁，为市区
用人单位提供劳务服务。代理江苏省电信有限公司委托的电信业务。
国脉通信主要股东为刘建和、王杏军、王卫明、陆扬、伍莉、王
志君、王城、周树山等。
国脉通信与本公司及其全资子公司宏图三胞之间不存在产权、业
务、资产、债权债务、人员等方面的关联关系。

（三）交易标的的基本情况
1、交易标的情况
本次交易标的为扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房号 4、
地下室和幢号 1-2 房产，房屋建筑面积合计 5070.31 平方米，该产权
所有人为国脉通信，房屋所有权证号为扬房权证广字第 2009009674，
土地使用权证号为扬国用（2010）第 0069 号，地类用途为商用，使


2
用权类型为出让，土地使用权终止日期为 2044 年 7 月 26 日。
本次收购房产的总价款为人民币 5150 万元，交易范围包括房屋
及附属设备，不涉及任何债权债务转移。
2、交易标的评估情况
公司委托北京国融兴华资产评估有限责任公司（具有执行证券、
期货相关业务资格）对扬州市文昌中路 372 号房号 2、房号 3、房号
4、地下室和幢号 1-2 房产进行评估，并出具了国融兴华评报字[2011]
第 466 号《资产评估报告书》，其评估结果如下：
截止评估基准日 2011 年 10 月 31 日，在持续经营前提下，经市
场法和收益法评估，扬州国脉通信发展有限责任公司持有的位于扬州
市文昌路 372 号的房屋产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”
房产：账面价值 23,563,420.00 元，账面净值 19,874,530.00 元，评估
值 54,810,000.00 元，净值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。


（四）交易协议的主要内容
1、协议双方：
甲方（转让人）：扬州国脉通信发展有限责任公司
乙方（受让人）：宏图三胞高科技术有限公司
2、转让标的
房屋坐落在扬州市文昌中路 372 号，交易标的为扬州市文昌中路
372 号房号 2、房号 3、房号 4、地下室和幢号 1-2。房屋建筑总面积
为 5070.31 平方米。
其中，房号 2 的建筑面积为 896.07 平方米，房号 3 建筑面积为
1346.3 平方米，房号 4 建筑面积为 949.07 平方米，幢号 1-2 建筑面积
为 553.73 平方米，地下室房屋建筑面积为 1325.14 平方米。土地使
用权面积为 766.8 平方米，分摊面积为 766.8 平方米。

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3、甲方陈述与保证
1）甲方保证该房屋产权是甲方通过合法方式获得。
2）甲方保证对该房屋在本协议签订当日并持续到本次交易结束，
只对该房屋进行了本协议第一条第 2 款所陈述的抵押。
3）甲方保证除存在本协议第一条第 2 款的抵押和第一条第 3 款
出租外，在本协议签订当日并持续到本次交易结束，该房屋不存在其
他权利瑕疵，也没有任何利害关系人就该房屋主张权利（房屋抵押权
人除外）。也不存在与任何利害关系人就该房屋的权属纠纷。
4）甲方保证在该房屋整体协议履约完毕前（即房屋地下室土地
证过户前）扬州电信机房迁出至本协议交易标的范围外。
5）甲方保证对该房屋出售（过户）获得所有合法和必要的授权。
6）甲方承认本协议交易标的为不可分割的整体。交易标的全部
成交方才视为本协议履约完毕。甲方保证按照本协议约定完成本协议
交易标的出售，否则视为整体违约。
7）甲方保证在房屋 1-2 层房产证过户前按照本协议约定将本协
议第一条所述的房产证和土地证进行分割成房屋 1-2 层和房屋地下
室，以使能履行本协议。
4、乙方陈述与保证
1）乙方保证购买该房屋的资金来源合法。
2）乙方承认本协议交易标的为不可分割的整体。交易标的全部
成交方才视为本协议履约完毕。乙方保证按照本协议约定完成本协议
交易标的收购，否则视为整体违约。
3）乙方保证对该房屋的收购（过户）获得所有合法和必要的授
权。
5、转让总价款


4
双方一致同意本次房屋交易总价款为 5150 万元，交易范围包括
房屋及附属设备（见附件“设备清单”）。
6、生效条件
本协议一式二份，双方各执一份。经双方盖章、乙方支付房屋定
金后生效。

二、收购南京团结企业有限公司 100%股权
（一）交易概述
2011 年 12 月 29 日，本公司全资子公司宏图三胞与南京团结企
业有限公司（以下简称“团结企业”）股东王娟、周康签订了《股权
转让协议书》。根据协议，宏图三胞以人民币 5574.55 万元受让王娟
将所持有团结企业的 55%股权、以人民币 4560.99 万元受让周康所持
有团结企业 45%股权，转让总价款人民币 10135.54 万元，宏图三胞
收购完成后，宏图三胞将持有团结企业 100%股权，团结企业为宏图
三胞的全资子公司。
本次股权转让事项为宏图高科 2010 年度非公开发行股份募集资
金中南京国贸物业购置项目变更事项，不存在关联交易。该事项经公
司第五届董事会第五次会议审议通过（详见公司临 2012-001 号公告）。
根据公司《章程》及上海证券交易所《上市公司募集资金管理规定》，
该事项需提交股东大会审批。

（二）交易对方当事人情况介绍
王娟，身份证号 320324197805255929，团结企业股东，出资人
民币 2750 万元，持有该公司 55%股权。
周康，身份证号 320324198505172536，团结企业股东，出资人
民币 2250 万元，持有该公司 45%股权。


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（三）交易标的的基本情况
1、交易标的情况
本次交易标的为王娟、周康所持团结企业的 5000 万股股权，占
团结企业总股权的 100%，转让总价款为人民币 10135.54 万元。
2、团结企业基本情况
团结企业成立于 1998 年 5 月 27 日，注册地点为南京市白下区中
山东路 18 号 3103 室，法定代表人王娟，注册资本人民币 5000 万元，
公司类型：有限公司（自然人控股）。经营范围：生物工程技术、新
型药物及其他新产品的技术研究、开发；计算机及应用系统、辅助系
统、软件、测量探测仪器、电光源产品的研制、开发、生产、加工、
销售；鞋帽、服装、玩具、玻璃器皿、家用电器、通讯设备（不含卫
星地面接收设施）、文化用品、皮革及制品、土畜产、机械设备、电
子产品的生产、加工、销售；农作物开发、种植、加工；汽车配件、
金属材料、建筑材料、矿产品、日用百货销售；经济、科技、环保信
息咨询；自营和代理各类商品和技术进出口。
3、团结企业近一年及近一期的主要财务指标
经亚太（集团）会计师事务所有限公司（具有执行证券、期货相
关业务资格）出具的亚太审字[2011]第 134 号《审计报告》，其主要财
务指标如下：
截止 2010 年 12 月 31 日，团结企业总资产 10179.43 万元，净资
产 10004.49 万元；2010 年 1-12 月实现销售收入 217.47 万元，净利润
4782.06 万元。
截止 2011 年 9 月 30 日，团结企业总资产 6434.18 万元，净资产
5508.22 万元；2011 年 1-9 月实现销售收入 222.68 万元，净利润-46.27
万元。


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4、交易标的评估情况
根据北京国融兴华资产评估有限责任公司出具的国融兴华评报
字[2011]第 459 号《资产评估报告书》，截止评估基准日 2011 年 09
月 30 日，经资产基础法评估，南京团结企业有限公司净资产账面价
值 5508.22 万元，评估价值 15480.75 万元，增值 9972.53 万元，增值
率 181.05%。股东全部权益价值的评估价值为 15480.75 万元。


（四）交易协议的主要内容
1、协议双方：
甲方（转让人）：王娟
乙方（转让人）：周康
丙方（受让人）：宏图三胞高科技术有限公司
法定代表人：袁亚非
2、转让的定价依据
北京国融兴华资产评估有限责任公司出具了国融兴华评报字
[2011]第 459 号《评估报告》，团结企业资产评估基准日为 2011 年 9
月 30 日。
3、转让标的与转让金额：
本次股权转让总价款为人民币 10135.54 万元。丙方同意以人民
币 5574.55 万元受让甲方持有的 55%股权，以人民币 4560.99 万元受
让乙方持有 45%股权。
4、转让人承诺与保证
1）本协议签署时甲方、乙方是“转让股权”的合法所有者，其
具有权利签署本协议并将“转让股权”转让给丙方。
2）甲方、乙方并没有明知或故意向丙方隐瞒任何可能使丙方合
法持有“转让股权”遭受障碍的事实和情况。

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3）甲方、乙方保证，本次股权转让后，若丙方发现尚有未列示
于团结企业 2011 年 9 月 30 日经亚太（集团）会计师事务所有限责任
公司出具的亚太审字[2011]134 号《审计报告》中的或有负债、潜在
亏损等情形，由甲方、乙方自行承担相关负债或亏损的法律责任，此
等负债与亏损均与丙方无关。
4）甲方、乙方保证，如果因为其违反上述承诺与保证而导致丙
方遭受损失，甲方、乙方将对丙方的直接损失给予全额补偿。
5、受让人承诺与保证
1）丙方保证其将按本协议第五条规定的转让价款及支付方式，
如数支付转让价款。
2）丙方保证，如果因为其违反上述承诺与保证而导致甲方、乙
方遭受损失，丙方将对甲方、乙方的直接损失给予全额补偿。
6、转让价款的支付
1）本协议所指“转让股权”的总价款为人民币 10135.54 万元。
2）丙方自“转让股权”转让生效之日起 15 日内以现金方式分别
向甲方、乙方支付“转让股权”价款 7411.39 万元，甲方、乙方收到
该价款后 5 日内，与丙方到工商部门办理股权变更手续，剩余 2724.15
万元在工商变更办理完毕后 15 日内支付完毕。
3）本次股权转让所涉税款按照国家有关规定办理。
7、生效条件
本协议经三方签字盖章，且经丙方控股股东股东大会审议通过后
生效。

三、收购物业资产与股权资产的目的和对公司的影响
本次收购物业资产和股权资产事项为宏图高科 2010 年度非公开
发行股份募集资金中深圳南山物业购置项目、南京国贸物业购置项目

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的变更事项，所取得的物业用于 IT 连锁旗舰店在核心商业圈的经营。
本次收购资产有利于公司巩固在二三线城市核心商圈布局的策
略，增强品牌与市场影响力，提升 IT 连锁模式实践与服务创新能力；
通过获得核心商业圈物业，有利于公司资产的保值增值；在自有物业
投入经营后，有利于增加 IT 连锁自有物业比重，降低运营成本，增
强市场竞争力。

四、备查文件目录
1、公司第五届董事会第五次会议决议；
2、宏图三胞董事会决议及股东决议；
3、房屋买卖协议（购置扬州 IT 商业圈物业）；
4、国融兴华评报字[2011]第 466 号《资产评估报告》；
5、股权转让协议书（收购团结企业全部股权）；
6、亚太审字[2011]134 号《审计报告》；
7、国融兴华评报字[2011]第 459 号《资产评估报告》。


特此公告。




江苏宏图高科技股份有限公司董事会
二〇一一年十二月三十日




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审 计 报 告
亚会审字（2011）134号

南京团结企业有限公司：

我们审计了后附的南京团结企业有限公司（以下简称贵公司）财务报表，包括 2011

年 9 月 30 日的资产负债表、2011 年 1-9 月的利润表、现金流量表和所有者权益变动表

以及财务报表附注。

一、管理层对财务报表的责任

按照企业会计准则的规定编制财务报表是贵公司管理层的责任。这种责任包括：（1）

设计、实施和维护与财务报表编制相关的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错

误而导致的重大错报；（2）选择和运用恰当的会计政策；（3）作出合理的会计估计。

二、注册会计师的责任

我们的责任是在实施审计工作的基础上对财务报表发表审计意见。我们按照中国注

册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守职业

道德规范，计划和实施审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。

审计工作涉及实施审计程序，以获取有关财务报表金额和披露的审计证据。选择的

审计程序取决于注册会计师的判断，包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风

险的评估。在进行风险评估时，我们考虑与财务报表编制相关的内部控制，以设计恰当

的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。审计工作还包括评价管理层选

用会计政策的恰当性和作出会计估计的合理性，以及评价财务报表的总体列报。

我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、审计意见

我们认为，贵公司财务报表已经按照企业会计准则的规定编制，在所有重大方面公

允反映了贵公司2011年9月30日的财务状况和2011年1-9月的经营成果及现金流量。



亚太（集团）会计师事务所有限公司 中国注册会计师：赵庆军



中国北京 中国注册会计师：杨传岭


报告日期 ：2011年12月28日
资产负债表
编制单位：南京团结企业有限公司 2011年9月30日 金额单位：元
项 目 行次 期末余额 年初余额 项 目 行次 期末余额 年初余额
流动资产： 1 流动负债： 37
货币资金 2 50,585.76 3,419.95 短期借款 38
交易性金融资产 3 交易性金融负债 39
应收票据 4 应付票据 40
应收账款 5 1,594.00 应付账款 41
预付款项 6 预收款项 42
应收利息 7 应付职工薪酬 43
应收股利 8 应交税费 44 9,217,890.16 1,423,838.00
其他应收款 9 52,929,320.15 88,730,745.15 应付利息 45
存货 10 1,364,954.08 应付股利 46
一年内到期的非流动资产 11 其他应付款 47 41,666.55 325,544.00
其他流动资产 12 一年内到期的非流动负债 48
流动资产合计 13 52,981,499.91 90,099,119.18 其他流动负债 49
非流动资产： 14 流动负债合计 50 9,259,556.71 1,749,382.00
可供出售金融资产 15 非流动负债： 51
持有至到期投资 16 长期借款 52
长期应收款 17 应付债券 53
长期股权投资 18 长期应付款 54
投资性房地产 19 专项应付款 55
固定资产 20 11,360,257.85 11,695,150.54 预计负债 56
在建工程 21 递延所得税负债 57
工程物资 22 其他非流动负债 58
固定资产清理 23 非流动负债合计 59
生产性生物资产 24 负 债 合 计 60 9,259,556.71 1,749,382.00
油气资产 25 所有者权益（或股东权益）： 61
无形资产 26 实收资本（或股本） 62 50,000,000.00 50,000,000.00
开发支出 27 资本公积 63
商誉 28 减：库存股 64
长期待摊费用 29 专项储备 65
递延所得税资产 30 盈余公积 66 5,004,488.77 5,004,488.77
其他非流动资产 31 未分配利润 67 77,712.28 45,040,398.95
非流动资产合计 32 11,360,257.85 11,695,150.54 外币报表折算差额 68
33 归属于母公司所有者权益合计 69 55,082,201.05 100,044,887.72
34 少数股东权益 70
35 所有者权益合计 71 55,082,201.05 100,044,887.72
资 产 总 计 36 64,341,757.76 101,794,269.72 负债和所有者权益总计 72 64,341,757.76 101,794,269.72


法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
利润表

编制单位：南京团结企业有限公司 2011年1-9月 金额单位：元
项 目 行次 本期金额 上年金额

一、营业收入 1 2,226,827.82 2,174,745.00

减：营业成本 2 492,149.27 450,101.59

营业税金及附加 3 994.33

销售费用 4 5,955.00

管理费用 5 364,011.31 375,145.52

财务费用 6 294.60 75.95

资产减值损失 7

加：公允价值变动收益（损失以“-”号填列） 8

投资收益（损失以“-”号填列） 9

其中：对联营企业和合营企业的投资收益 10

二、营业利润（亏损以“-”号填列） 11 1,363,423.31 1,349,421.94

加：营业外收入 12 47,933,473.08

减：营业外支出 13 1,485,254.43 8,012.59

其中：非流动资产处置损失 14

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列） 15 -121,831.12 49,274,882.43

减：所得税费用 16 340,855.55 1,454,257.83

四、净利润（净亏损以“-”号填列） 17 -462,686.67 47,820,624.60

　　归属于母公司所有者的净利润 18

　　少数股东损益 19

五、每股收益 20

基本每股收益 21

稀释每股收益 22

六、其他综合收益 23

七、综合收益总额 24 -462,686.67 47,820,624.60


法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
股东权益变动表
编制单位：南京团结企业有限公司 2011年9月30日 金额单位： 元
本期金额
项目 归属于母公司所有者权益
实收资本（或股 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他
本）
一、上年年末余额 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
加：会计政策变更
前期差错更正
二、本年年初余额 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
三、本年增减变动金额
（一）净利润 -462,686.67 -462,686.67
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的
影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他
净利润及直接计入所有者权益的利得和损失小
计
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）专项储备提取和使用
1．提取专项储备
2．使用专项储备
（五）利润分配 -44,500,000.00 -44,500,000.00
1．提取盈余公积
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配 -44,500,000.00 -44,500,000.00
4．其他
（六）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本年年末余额 50,000,000.00 5,004,488.77 77,712.28 55,082,201.05
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
股东权益变动表
编制单位：南京团结企业有限公司 2011年9月30日 金额单位： 元
上年金额
项目 归属于母公司所有者权益
实收资本（或股 少数股东权益 所有者权益合计
资本公积 减：库存股 专项储备 盈余公积 未分配利润 其他
本）
一、上年年末余额 50,000,000.00 2,224,263.12 52,224,263.12
加：会计政策变更
前期差错更正 222,426.31 -222,426.31
二、本年年初余额 50,000,000.00 222,426.31 2,001,836.81 52,224,263.12
三、本年增减变动金额
（一）净利润 47,820,624.60 47,820,624.60
（二）直接计入所有者权益的利得和损失
1．可供出售金融资产公允价值变动净额
2．权益法下被投资单位其他所有者权益变动的
影响
3．与计入所有者权益项目相关的所得税影响
4．其他
净利润及直接计入所有者权益的利得和损失小
计
（三）所有者投入和减少资本
1．所有者投入资本
2．股份支付计入所有者权益的金额
3．其他
（四）专项储备提取和使用
1．提取专项储备
2．使用专项储备
（五）利润分配 4,782,062.46 -4,782,062.46
1．提取盈余公积 4,782,062.46 -4,782,062.46
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的分配
4．其他
（六）所有者权益内部结转
1．资本公积转增资本（或股本）
2．盈余公积转增资本（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
四、本年年末余额 50,000,000.00 5,004,488.77 45,040,398.95 100,044,887.72
法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
现金流量表
编制单位：南京团结企业有限公司 2011年1-9月 金额单位： 元

项 目 行次 本期金额 上年金额

一、经营活动产生的现金流量： 1

销售商品、提供劳务收到的现金 2 2,338,291.26 2,500,289.00

收到的税费返还 3

收到的其他与经营活动有关的现金 4 20,975,852.67 33,451,338.70

经营活动现金流入小计 5 23,314,143.93 35,951,627.70

购买商品、接受劳务支付的现金 6

支付给职工以及为职工支付的现金 7

支付的各项税费 8 2,068,999.65 5,340,610.56

支付的其他与经营活动有关的现金 9 21,197,978.47 86,622,240.23

经营活动现金流出小计 10 23,266,978.12 91,962,850.79

经营活动产生的现金流量净额 11 47,165.81 -56,011,223.09

二、投资活动产生的现金流量： 12

收回投资所收到的现金 13

取得投资收益所收到的现金 14

处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净 15 55,995,568.00

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 16

收到的其他与投资活动有关的现金 17

投资活动现金流入小计 18 55,995,568.00

购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 19

投资所支付的现金 20

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 21

支付其他与投资活动有关的现金 22

　　投资活动现金流出小计 23

投资活动产生的现金流量净额 24 55,995,568.00

三、筹资活动产生的现金流量： 25

吸收投资收到的现金 26

取得借款收到的现金 27

收到其他与筹资活动有关的现金 28

　　筹资活动现金流入小计 29

偿还债务支付的现金 30

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 31

支付其他与筹资活动有关的现金 32

　　筹资活动现金流出小计 33

筹资活动产生的现金流量净额 34

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 35

五、现金及现金等价物净增加额 36 47,165.81 -15,655.09

　　加：期初现金及现金等价物余额 37 3,419.95 19,075.04

六、期末现金及现金等价物余额 38 50,585.76 3,419.95



法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
现金流量表附注
编制单位：南京团结企业有限公司 2011年1-9月 金额单位： 元
项 目 行次 本期数 上年数
一、将净利润调节为经营活动现金流量： 1 —— ——
净利润 2 -462,686.67 47,820,624.60
加：资产减值准备 4
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 5 334,317.51 559,076.82
无形资产摊销 6
长期待摊费用摊销 7
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列） 10 -52,091,243.40
固定资产报废损失（收益以“－”号填列） 11 575.18 132,253.10
公允价值变动损失（收益以“－”号填列） 12
财务费用（收益以“－”号填列） 13
投资损失（收益以“－”号填列） 14
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 15
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） 16
存货的减少（增加以“－”号填列） 17 1,364,954.08 13,583.84
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 18 199,831.00 -53,900,923.67
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 19 -1,389,825.29 1,455,405.62
其他 20
经营活动产生的现金流量净额 21 47,165.81 -56,011,223.09
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动： 22
债务转为资本 23
一年内到期的可转换公司债券 24
融资租入固定资产 25
三、现金及现金等价物净变动情况： 26
现金的期末余额 27 50,585.76 3,419.95
减：现金的期初余额 28 3,419.95 19,075.04
加：现金等价物的期末余额 29
减：现金等价物的期初余额 30
现金及现金等价物净增加额 31 47,165.81 -15,655.09

法定代表人： 主管会计工作负责人： 会计机构负责人：
南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


南京团结企业有限公司
财务报表附注
截止 2011 年 9 月 30 日

（除特别说明外，金额以人民币元表述）




一、 公司基本情况
南京团结企业有限公司（以下简称本公司）营业执照主要登记事项为，注册号：320100000087278；

住所：南京市白下区中山东路 18 号 3103 室；注册资本：人民币 5,000.00 万元；实收资本：人民币

5,000.00 万元；公司类型：有限公司（自然人控股）。

所处行业：批发业。

经营范围：许可经营项目：无。

一般经营项目：生物工程技术、新型药物及其他新产品的技术研究、开发；计算机及

应用系统、辅助系统、软件、测量探测仪器、电光源产品的研制、开发、生产、加工、

销售；鞋帽、服装、玩具、玻璃器皿、家用电器、通讯设备（不含卫星地面接收设施）、

文化用品、皮革及制品、土畜产、机械设备、电子产品的生产、加工、销售；农作物

开发、种植、加工；汽车配件、金属材料、建筑材料、矿产品、日用百货销售；经济、

科技、环保信息咨询；自营和代理各类商品和技术进出口，但国家限定公司经营或禁

止出口的商品和技术除外。


二、 财务报表的编制基础
本财务报表按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则编制。

本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。


三、 遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成

果和现金流量等有关信息。


四、 公司的主要会计政策、会计估计

（一） 会计制度

本公司执行中华人民共和国财政部颁布的企 业 会 计 准 则 。



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（二） 会计年度

本公司采用公历年制，即自每年 1 月 1 日至 12 月 31 日为一个会计年度。

（三） 记账本位币

本公司采用人民币为记账本位币。

（四） 记账基础和计价原则

本公司会计核算以权责发生制为记账基础。

本公司在对会计要素进行计量时，一般采用历史成本，如所确定的会计要素金额能够取得并可靠

计量则对个别会计要素采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量。

1、本报告期采用的计量属性

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所

付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担

现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计

量。

本年度公司报表项目均采用历史成本计量。

2、计量属性在报告期发生变化的报表项目

报告期内计量属性未发生变化。

（五） 现金及现金等价物的确定标准

在编制现金流量表时，将同时具备持有的期限短（一般是指从购买日起三个月内到期）、流动性

强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资，确定为现金等价物。权益性投资不作为

现金等价物。

（六） 应收款项

1、 应收款项坏账准备的确认标准、计提方法：

本公司于资产负债表日，对应收账款余额采用个别认定法确认减值损失，计提坏账准备。

2、对于其他应收款项的确认标准、计提方法：

本公司于资产负债表日，对其他应收款项余额采用个别认定法确认减值损失，计提坏账。

（七） 存货

（1）存货的分类
本公司存货是指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在



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生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。包括库存商品、低值易耗品等大类。
（2）发出存货的计价方法
库存商品发出采用个别计价法核算。
低值易耗品发出采用先进先出法核算。
（3）存货的盘存制度
本公司存货采用永续盘存制。
（4）低值易耗品的摊销方法
低值易耗品采用一次摊销法。
（5）存货跌价准备的计提方法
资产负债表日，公司按存货的库存年限提取存货跌价准备。

（八） 长期股权投资

长期股权投资包括本公司持有的能够对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的权益性投
资，或者本公司对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允
价值不能可靠计量的长期股权投资。
（1)初始投资成本确定
本公司分别下列两种情况对长期股权投资进行初始计量：
① 合并形成的长期股权投资，按照下列规定确定其初始投资成本：
a、同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，公司以支付现金、转让非现金资产或承担债务
方式作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初
始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值
之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。公司以发行权益性证券作为合并
对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。
按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，
调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。为企业合并发生的各项直接相关费用，包括为
进行企业合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发生时计入当期损益。
b、非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，合并成本为在购买日为取得对被购买方的控
制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。企业合并成本大于合并中
取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为合并资产负债表中的商誉。企业合并成本
小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益（营业外收入）。为进
行企业合并发生的各项直接相关费用计入企业合并成本（债券及权益工具的发行费用除外）。
② 除企业合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其
初始投资成本：
a、以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成



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本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出，但实际支付的价款中包含的已宣
告但尚未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算。
b、以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
c、投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本，但合同或
协议约定价值不公允的除外。
d、通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，如果该项交换具有商业实质且换入资产或换出
资产的公允价值能可靠计量，则以换出资产的公允价值和相关税费作为初始投资成本，换出资产的公
允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；若非货币资产交换不同时具备上述两个条件，则按换出
资产的账面价值和相关税费作为初始投资成本。
e、以债务重组方式取得的长期股权投资，收购库存雪地靴,回收库存雪地靴，按取得的股权的公允价值作为初始投资成本，初始投
资成本与债权账面价值之间的差额计入当期损益。
(2)后续计量及损益确认方法
对子公司的长期股权投资采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进行调整。
对被投资单位不具有共同控制或重大影响且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长
期股权投资，采用的成本法核算。
对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。
a、采用成本法核算时，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。取得被投资单位宣告发放的
现金股利或利润，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润
外，按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。
b、采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益的份额，确认投资损益
并调整长期股权投资的账面价值。
当期投资损益为按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损的份额。在确
认应享有或应分担被投资单位的净利润或净亏损时，在被投资单位账面净利润的基础上，对被投资单
位采用的与本公司不一致的会计政策、以本公司取得投资时被投资单位固定资产及无形资产的公允价
值为基础计提的折旧额或摊销额，以及以本公司取得投资时有关资产的公允价值为基础计算确定的资
产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响进行调整，并且将本公司与联营企业及合营企业之间发
生的内部交易损益予以抵销，在此基础上确认投资损益。本公司与被投资单位发生的内部交易损失，
按照《企业会计准则第 8 号——资产减值》等规定属于资产减值损失的则全额确认。
在确认应分担的被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限（投资企业负有承担额外损失义务的除外）；如果被投资单位以后各期
实现盈利的，在收益分享额超过未确认的亏损分担额以后，按超过未确认的亏损分担额的金额，依次
恢复长期权益、长期股权投资的账面价值。
对于首次执行日之前已经持有的对联营企业和合营企业的长期股权投资，如存在与该投资相关的
股权投资借方差额，按原剩余期限直线法摊销，摊销金额计入当期损益。


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（3）确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
① 存在以下一种或几种情况时，确定对被投资单位具有共同控制：A.任何一个合营方均不能单独
控制合营企业的生产经营活动。B.涉及合营企业基本经营活动的决策需要各合营方一致同意。C.各合
营方可能通过合同或协议的形式任命其中的一个合营方对合营企业的日常活动进行管理,但其必须在
各合营方已经一致同意的财务和经营政策范围内行使管理权。当被投资单位处于法定重组或破产中，
或者在向投资方转移资金的能力受到严格的长期限制情况下经营时，通常投资方对被投资单位可能无
法实施共同控制。但如果能够证明存在共同控制，合营各方仍应当按照长期股权投资准则的规定采用
权益法核算。
② 存在以下一种或几种情况时，确定对被投资单位具有重大影响：A.在被投资单位的董事会或类
似权力机构中派有代表。B.参与被投资单位的政策制定过程,包括股利分配政策等的制定。C.与被投资
单位之间发生重要交易。D.向被投资单位派出管理人员。E.向被投资单位提供关键技术资料。
（4）长期股权投资减值测试方法及减值准备计提方法：
本公司在资产负债表日对长期股权投资进行逐项检查，根据被投资单位经营政策、法律环境、市
场需求、行业及盈利能力等的各种变化判断长期股权投资是否存在减值迹象。当长期股权投资可收回
金额低于账面价值时，将可收回金额低于长期股权投资账面价值的差额作为长期股权投资减值准备予
以计提。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。

（九） 固定资产

1、 固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的

有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该项固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

2、 固定资产分类

固定资产分类为：房屋及建筑物。

3、 固定资产计量

固定资产通常按照实际成本作为初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在使该固定资产可能流入企业的经济利益超过了原先的估计时，计

入固定资产账面价值，其增计后的金额不超过该固定资产的可收回金额。

4、 固定资产折旧方法：本公司固定资产从其达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法提

取折旧。各类固定资产的预计残值率、折旧年限和年折旧率如下：

固定资产类别 折旧年限（年） 预计残值率（%） 年折旧率（%）


房屋及建筑物 30 5% 3.17%


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已计提减值准备的固定资产在计提折旧时，按照该项固定资产的账面价值，以及尚可使用年限重

新计算确定折旧率和折旧额。

（十） 无形资产

（1）无形资产的计价方法
无形资产按成本进行初始计量。
（2）无形资产使用寿命及摊销
根据无形资产的合同性权利或其他法定权利、同行业情况、历史经验、相关专家论证等综合因素
判断，能合理确定无形资产为公司带来经济利益期限的，作为使用寿命有限的无形资产；无法合理确
定无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
①对使用寿命有限的无形资产，估计其使用寿命时通常考虑以下因素：①运用该资产生产的产品
通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；②技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发
展趋势的估计；③以该资产生产的产品或提供劳务的市场需求情况；④现在或潜在的竞争者预期采取
的行动；⑤为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；⑥
对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；⑦与公司持有其他资产使
用寿命的关联性等。
②使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式
系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。
（3）寿命不确定的无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法
① 公司在每年年度终了对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果重新复核后仍为
不确定的，应当在资产负债表日进行减值测试。当无形资产的可收回金额低于其账面价值时，将资产
的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相无形资
产减值准备。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。存在下列一项或多项以下情况
的，对无形资产进行减值测试：
A.该无形资产已被其他新技术等所替代，使其为企业创造经济利益的能力受到重大不利影响；
B.该无形资产的市价在当期大幅下跌，并在剩余年限内可能不会回升；
C.其他足以表明该无形资产的账面价值已超过可收回金额的情况。
（4）划分内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准

内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，
同时满足下列条件的，确认为无形资产：①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行
性；②具有完成该无形资产并使用或出售的意图；③无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运
用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，可证明其有
用性；④有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售
该无形资产；⑤归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。




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（十一） 借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间

本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同时满足下列条

件时予以资本化计入相关资产成本：

①资产支出已经发生；

②借款费用已经发生；

③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。

符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，

暂停借款费用的资本化。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其借款费用的资

本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。

（2）借款费用资本化金额的计算方法

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息

费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投资取得的投资收益后的

金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。

购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利息金额按累计

资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算。

（十二） 收入确认原则

收入确认原则和计量方法：
（1）商品销售收入
本公司商品销售收入同时满足下列条件时才能予以确认：
① 本公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 本公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
（2）提供劳务
① 本公司在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳
务收入。完工百分比法，是指按照提供劳务交易的完工进度确认收入与费用的方法。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：

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a、收入的金额能够可靠地计量；
b、相关的经济利益很可能流入企业；
c、交易的完工进度能够可靠地确定；
d、交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
② 提供劳务交易的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
a、已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，并
按相同金额结转劳务成本；
b、已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，将已经发生的劳务成本计入当期损益不确认劳务
收入。
（3）让渡资产使用权
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等，在同时满足以下条件时予以确认：
① 与交易相关的经济利益能够流入企业公司；
② 收入的金额能够可靠地计量。
利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。

（十三） 主要会计政策、会计估计的变更

本公司截止 2011 年 9 月 30 日未发生会计政策、会计估计变更及重大会计差错更正的相关事项。


五、 税项
公司适用的主要税种及税率如下：

税 种 计税依据 税率

增值税 产品、原材料销售收入 17%

城市维护建设税 应缴纳流转税额 7%

教育费附加 应缴纳流转税额 5%

企业所得税 应纳税所得额 25%

印花税 当月销售收入*50% 0.3‰

房产税 房屋租金、房产余值 12%、1.2%

土地使用税 占地面积 10元/平方米




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六、 财务报表主要项目注释（期末指 2011 年 9 月 30 日）

1、货币资金
期末数 年初数
项 目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额

库存现金

人民币 0.00 0.00

小 计 0.00 0.00

银行存款

人民币 50,585.76 3,419.95

小 计 50,585.76 3,419.95

其他货币资金

人民币 0.00 0.00

小 计 0.00 0.00

合 计 50,585.76 3,419.95


2、应收账款

（1）应收账款按种类披露
期末数

种 类 账面余额 坏账准备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的应收账款 0.00 0.00% 0.00 0.00%
单项金额不重大但按信用风险特征组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的应收账款

其他不重大应收账款 1,594.00 100.00% 0.00 0.00%

合 计 1,594.00 100.00% 0.00 0.00%

续表：
年初数

种 类 账面余额 坏账准备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的应收账款 0.00 0.00% 0.00 0.00%




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南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


单项金额不重大但按信用风险特征组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的应收账款

其他不重大应收账款 0.00 0.00% 0.00 0.00%

合 计 0.00 0.00% 0.00 0.00%

期末公司将单项金额在5万元以上的应收账款做为单项金额重大的应收款项。

（2）应收账款按账龄披露：
期末数 年初数
账 龄
账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例% 金额 比例%

1 年（含 1 年）以内 1,594.00 100.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00

合 计 1,594.00 100.00% 0.00 0.00 0.00% 0.00

（3）本报告期应收账款中不存在持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。

（4）应收账款金额前一名单位情况：

单位名称 与本公司关系 金额 年限 占应收账款总额比例%

南京金鹰商贸特惠中心有限公司 非关联方 1,594.00 一年以内 100.00%

合 计 1,594.00 100.00%


3、其他应收款

（1） 其他应收款按种类披露
期末数

种 类 账面余额 坏账准备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的其他应收款 52,924,320.15 99.99% 0.00 0.00%
单项金额不重大但按信用风险特征组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的其他应收款

其他不重大其他应收款 5,000.00 0.01% 0.00 0.00%

合 计 52,929,320.15 100.00% 0.00 0.00%

续表：
年初数

种 类 账面余额 坏账准备

金额 比例% 金额 比例%

单项金额重大的其他应收款 88,730,745.15 100.00% 0.00 0.00%


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南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注

单项金额不重大但按信用风险特征组合
0.00 0.00% 0.00 0.00%
后该组合的风险较大的其他应收款

其他不重大其他应收款 0.00 0.00% 0.00 0.00%

合 计 88,730,745.15 100.00% 0.00 0.00%

期末公司将单项金额在5万元以上的其他应收款做为单项金额重大的应收款项。

（2）其他应收款按账龄披露：
期末数 年初数
账 龄
账面余额 账面余额
坏账准备 坏账准备
金额 比例% 金额 比例%

1 年（含 1 年）以内 52,929,320.15 100.00% 0.00 20,150,553.87 22.71% 0.00

1－2 年（含 2 年） 0.00 0.00% 0.00 1,494,203.76 1.68% 0.00

3 年以上 0.00 0.00% 0.00 67,085,987.52 75.61% 0.00
合 计 52,929,320.15 100.00% 0.00 88,730,745.15 100.00% 0.00

（3）本报告期其他应收款中不存在持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股东单位的欠款。

（4）其他应收款金额前三名单位情况：
单位名称 与本公司关系 金额 年限 占其他应收款总额比例%

南京雷群贸易实业有限公司 非关联方 52,657,654.15 1 年内 99.49%

南京麦当劳餐饮有限公司 非关联方 266,666.00 1 年内 0.50%

南京金鹰商贸特惠中心有限公司 非关联方 5,000.00 1 年内 0.01%

合 计 52,929,320.15 100.00%


4、存货

（1）存货分类
期末数 年初数
项 目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值

库存商品 0.00 0.00 0.00 1,364,954.08 0.00 1,364,954.08

合 计 0.00 0.00 0.00 1,364,954.08 0.00 1,364,954.08


5、固定资产
项 目 年初数 本年增加额 本年减少额 期末数

一、固定资产原价合计 14,072,171.23 0.00 850.00 14,072,171.23




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南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注

项 目 年初数 本年增加额 本年减少额 期末数


其中：房屋及建筑物 14,072,171.23 0.00 850.00 14,072,171.23


二、累计折旧合计 2,377,020.69 334,317.51 274.82 2,711,063.38


其中：房屋及建筑物 2,377,020.69 334,317.51 274.82 2,711,063.38


三、固定资产账面价值合计 11,695,150.54 11,360,257.85

其中：房屋及建筑物 11,695,150.54 11,360,257.85


6、应交税费
项 目 期末数 年初数


增值税 215,722.46 -269.83


企业所得税 102,167.70 1,424,107.83


个人所得税 8,900,000.00


合 计 9,217,890.16 1,423,838.00



7、其他应付款

（1） 账龄分析

期末数 年初数
账 龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)

1 年以内 41,666.55 100.00% 325,544.00 100.00%


合 计 41,666.55 100.00% 325,544.00 100.00%


（2）截止 2011 年 9 月 30 日，其他应付款中不存在应付持有公司 5%(含 5%)以上表决权股份的股
东单位或关联方的欠款情况。

8、实收资本
持股比例
类 别 年初数 本年增加 本年减少 期末数


王溯航 2,750,000.00 0.00 0.00 2,750,000.00 55.00%


金志翀 2,250,000.00 0.00 0.00 2,250,000.00 45.00%


合 计 5,000,000.00 0.00 0.00 5,000,000.00 100.00%




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南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


本公司注册资本(实收资本)5,000.00 万元人民币，已经江苏天宇会计师事务所有限公司审验，并
于 2007 年 8 月 28 日出具天宇验字（2007）第 0063 号验资报告。

9、未分配利润
项 目 本期数 上年数

本年年初余额 45,040,398.95 2,001,836.81

本年增加额 -462,686.67 47,820,624.60

其中：本年净利润转入 -462,686.67 47,820,624.60

本年减少额 44,500,000.00 4,782,062.46

其中：分配股利 44,500,000.00 0.00

计提盈余公积 0.00 4,782,062.46

本年年末余额 77,712.28 45,040,398.95



10、 盈余公积

项 目 本期数 上年数

法定盈余公积 5,004,488.77 5,004,488.77

合 计 5,004,488.77 5,004,488.77



11、 营业收入及营业成本

（1）营业收入

项 目 本期数 上年数

主营业务收入 50,328.80 2,174,745.00

其他业务收入 2,176,499.02 0.00

营业收入合计 2,226,827.82 2,174,745.00

主营业务成本 95,998.42 450,101.59

其他业务成本 396,150.85 0.00

492,149.27 450,101.59
营业成本合计


12、 营业税金及附加

项 目 本期数 上年数

城建税 580.02 0.00

教育费附加 414.31 0.00




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南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注

项 目 本期数 上年数

合 计 994.33 0.00



13、 销售费用

项 目 本期数 上年数

账扣费用 5,955.00 0.00

合 计 0.00
5,955.00


14、 管理费用

项 目 本期数 上年数

福利费 0.00 -251,061.42

办公费 10,982.20 34,284.04

税金 711.60 32,846.08

折旧费 334,317.51 559,076.82

审计咨询费 18,000.00 0.00

合 计 375,145.52
364,011.31


15、 财务费用

项 目 本期数 上年数

利息支出 0.00 0.00

减：利息收入 -465.04 -738.10

加：手续费等支出 759.64 814.05

合 计 294.60 75.95


16、 营业外收入

项 目 本期数 上年数

出售固定资产净收益 0.00 47,933,473.08

合 计 0.00 47,933,473.08



17、 营业外支出

项 目 本期数 上年数

存货盘亏 1,484,678.12 8,012.59




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南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


项 目 本期数 上年数

固定资产盘亏 575.18 0.00

税收滞纳金 1.13 0.00

合 计 1,485,254.43 8,012.59



18、 所得税

项 目 本期数 上年数

企业所得税 340,855.55 1,454,257.83

合 计 340,855.55 1,454,257.83


19、 现金流量表项目注释


（1）现金流量表补充资料

补充资料 本期金额 上年金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

-462,686.67 47,820,624.60
净利润

0.00 0.00
加：资产减值准备

334,317.51 559,076.82
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧

0.00 0.00
无形资产摊销

0.00 0.00
长期待摊费用摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益 575.18 -52,091,243.40
以“－”号填列）
0.00 132,253.10
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
财务费用（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
投资损失（收益以“－”号填列）

0.00 0.00
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）

0.00 0.00
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）

1,364,954.08 13,583.84
存货的减少（增加以“－”号填列）

199,831.00 -53,900,923.67
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）

-1,389,825.29 1,455,405.62
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）

0.00 0.00
其他



第 15 页 共 16 页
南京团结企业有限公司 2011 年 9 月 30 日财务报表附注


经营活动产生的现金流量净额 47,165.81 -56,011,223.09

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本 0.00 0.00

一年内到期的可转换公司债券 0.00 0.00

融资租入固定资产 0.00 0.00

3.现金及现金等价物净变动情况：

现金的年末余额 50,585.76 3,419.95

减：现金的期初余额 3,419.95 19,075.04

加：现金等价物的年末余额 0.00 0.00

减：现金等价物的期初余额 0.00 0.00

现金及现金等价物净增加额 47,165.81 -15,655.09


（2）现金和现金等价物的构成

项 目 本期金额 上年金额

一、现金

其中：库存现金 0.00 0.00

可随时用于支付的银行存款 50,585.76 3,419.95

其他货币资金 0.00 0.00

可用于支付的存放中央银行款项 0.00 0.00

存放同业款项 0.00 0.00

拆放同业款项 0.00 0.00

二、现金等价物 0.00 0.00

其中：三个月内到期的债券投资 0.00 0.00

三、年末现金及现金等价物余额 50,585.76 3,419.95




七、财务报表的批准

本财务报表于 2011 年 12 月 23 日由董事会通过及批准发布。




公司名称：南京团结企业有限公司




第 16 页 共 16 页
 南京团结企业有限公司股东
拟股权转让项目

资产评估报告书

共1册 第1册
国融兴华评报字【2011】第 459 号




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 29 日
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书目录




目 录


声 明 ................................................................................................................1

资产评估报告书摘要........................................................................................2

资产评估报告书正文........................................................................................5

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者 ...5
二、评估目的 ...............................................................................................7
三、评估对象和评估范围 .........................................................................7
四、价值类型及其定义..............................................................................8
五、评估基准日 ...........................................................................................8
六、评估依据 ...............................................................................................8
七、评估方法 .............................................................................................10
八、评估程序实施过程和情况...............................................................13
九、评估假设和限制条件 .......................................................................14
十、评估结论 .............................................................................................15
十一、特别事项说明 ................................................................................16
十二、评估报告使用限制说明...............................................................17
十三、评估报告日.....................................................................................18
十四、尾部..................................................................................................19
资产评估报告书附件......................................................................................20




北京国融兴华资产评估有限责任公司
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书声明




资产评估报告书

声 明
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准
则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，
评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责
任。
二、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经
其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，及恰当使用评估报
告是委托方和相关当事方的责任。
三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与
相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及主要资产进行现场
调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关
注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发
现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足
出具评估报告的要求。
五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和
限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、
限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、 我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为
实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估
报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造
成的后果与我们无关。


北京国融兴华资产评估有限责任公司 第1页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书摘要



南京团结企业有限公司股东拟股权转让评估项目
资产评估报告书摘要

国融兴华评报字[2011]第 459 号


重 要 提 示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细
情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

南京团结企业有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，对贵公司
股东拟股权转让之事宜所涉及的南京团结企业有限公司股东全部权益价
值在评估基准日的市场价值进行了评估。
本次评估对象是股东全部权益价值，评估范围是南京团结企业有限公
司的全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产（固定资产）和流
动负债。
评估基准日为 2011 年 09 月 30 日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规和评估准则，遵循独立、
客观、公正、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代性原则等有
关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现行市场价
格标准，并参考资产的历史成本，以资产的持续使用和公开市场为前提进
行评估。采用资产基础法计算确定评估价值。
本次评估的价值类型为市场价值。
截止评估基准日 2011 年 09 月 30 日，在企业持续经营及资产继续使
用前提下，资产基础法评估结果如下：南京团结企业有限公司资产账面价
值 6,434.18 万元，评估价值 16,406.71 万元，增值 9,972.53 万元，增值率
154.99%；负债账面价值 925.96 万元，评估价值 925.96 万元，无增减值变

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第2页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书摘要

化；净资产账面价值 5,508.22 万元，评估价值 15,480.75 万元，增值 9,972.53
万元，增值率 181.05%。
评估结论详细情况见评估明细表。

被评估单位名称：南京团结企业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 5,298.15 5,298.15 - -
2 非流动资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
3 其中：固定资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
4 资产总计 6,434.18 16,406.71 9,972.53 154.99
5 流动负债 925.96 925.96 - -
6 非流动负债 - - - -
7 负债合计 925.96 925.96 - -
8 净资产（所有者权益） 5,508.22 15,480.75 9,972.53 181.05


经资产基础法评估，南京团结企业有限公司股东全部权益价值的评估
价值为 15,480.75 万元。
在使用本评估结论时，提请报告使用者关注评估报告中的特别事项。
根据国家目前有关规定，本评估结论的使用有效期为壹年，即自 2011
年 09 月 30 日至 2012 年 09 月 29 日有效。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第3页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书摘要

（此页无正文）




法 定 代 表 人： 赵向阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 29 日




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第4页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文




南京团结企业有限公司股东拟股权转让评估项目
资产评估报告书正文

国融兴华评报字[2011]第459号


南京团结企业有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必
要的评估程序，对贵公司股东拟股权转让之事宜而涉及的南京团结企业
有限公司股东全部权益价值在评估基准日 2011 年 09 月 30 日的市场价值
进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者
委托方及被评估单位均为南京团结企业有限公司。
（一）委托方及被评估单位简介
1、工商注册情况：
名 称：南京团结企业有限公司（以下或简称“南京团结”）
注 册 号：320100000087278
住 所：南京市白下区中山东路 18 号 3103 室
法定代表人：霍力
注册资本：5,000 万元人民币
实收资本：5,000 万元人民币
企业类型：有限公司（自然人控股）
成立日期：1998 年 5 月 27 日
营业期限：1998 年 05 月 27 日至 2018 年 05 月 27 日

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第5页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

经营范围：许可经营项目：无 一般经营项目：生物工程技术、
新型药物及其它新产品的技术研究、开发；计算机及应用系统、辅助系
统、软件、测量探测仪器、电光源产品的研制、开发、生产、加工、销
售；鞋帽、服装、玩具、玻璃器皿、家用电器、通讯设备（不含卫星地
面接收设施）、文化用品、皮革及制品、土畜产、机械设备、电子产品
的生产、加工、销售；农作物开发、种植、加工；汽车配件、金属材料、
建筑材料、矿产品、日用百货销售；经济、科技、环保信息咨询；自营
和代理各类商品和技术进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商
品和技术除外。
2、历史沿革：
南京团结企业有限公司经南京市工商行政管理局登记，成立于 1998
年 5 月 27 日；注册资本：人民币 580.00 万元；实收资本：人民币 580.00
万元。
截止评估基准日 2011 年 09 月 30 日，南京团结股权结构如下：
股东名称 持股数量（万股） 占股本总额比例（%）

王溯航 2,750.00 55


金志翀 2,250.00 45


合 计 5,000.00 100




3、近几年来企业的资产、负债、权益状况和经营业绩：

财务指标 2011 年 09 月 30 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日


总资产（元） 64,341,757.76 101,794,269.72 52,518,584.75

总负债（元） 9,259,556.71 1,749,382.00 293,976.38


股东权益（元） 55,082,201.05 100,044,887.72 52,224,608.37




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第6页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

经营业绩 2011 年度 1-9 月 2010 年度 2009 年度


营业收入（元） 2,226,827.82 2,174,745.00 1,475,000.00

利润总额（元） -121,831.12 49,274,882.43 579,614.13

净利润（元） -462,686.67 47,820,624.60 542,739.13


（二）委托方和被评估单位之间的关系
本次评估的委托方及被评估单位均为南京团结企业有限公司。
（三）评估报告使用者
本评估报告的使用者为本次评估的委托方、股权转让相关方，除国
家法律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个
人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

南京团结企业有限公司股东拟转让该公司股权，本次评估的目的是
对南京团结企业有限公司的股东全部权益价值进行评估，为上述经济行
为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围
本次评估对象为股东全部权益价值。
评估范围涉及南京团结的全部资产及相关负债，资产类型具体包
括：流动资产、非流动资产和流动负债，其中非流动资产具体包括固定
资产。
评估基准日南京团结的账面总资产为 6,434.18 万元，总负债为 925.96
万元，净资产为 5,508.22 万元。详见下表：


南京团结申报的资产和负债汇总表
金额单位：元
项目名称 账面价值 项目名称 账面价值

流动资产 52,981,499.91 流动负债 9,259,556.71

固定资产 11,360,257.85 非流动负债 -

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第7页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

无形资产 - 负债总额 9,259,556.71

资产总额 64,341,757.76 净资产 55,082,201.05


纳入本次评估范围内的房屋建筑物为位于江苏省南京市白下区中
山东路南京国际贸易中心一层 A1、A2、A3 室的商用房地产，总建筑面
积为 1,096.92 平方米。
纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。
纳入本次评估范围内的资产及负债相应的财务报表经亚太（集团）
会计师事务所有限公司审计，并已出具亚会审字［2011］134 号审计报告。

四、价值类型及其定义

根据本次评估目的等相关条件，经与委托方约定选用市场价值类型。
市场价值：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是 2011 年 09 月 30 日。
为了保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日
后的调整事项，尽可能与评估目的的实现日接近，并考虑企业财务出具
报表的时间，经与各方协商，确定评估基准日为 2011 年 09 月 30 日。
本评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。

六、评估依据

本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、
权属、取价及其他等依据，具体如下：

（一）经济行为依据
1、 资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

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南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

（二）法律法规依据
1、 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005
年 10 月 27 日）；
2、 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日);
3、 《中华人民共和国土地管理法》（2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）;
4、 国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》（1991 年 11 月 16 日）；
5、 原国家国有资产管理局 国资办发[1992]36 号《国有资产评估管
理办法施行细则》（1992 年 7 月 18 日）；
6、 国务院国有资产监督管理委员会令第 12 号《企业国有资产评估
管理暂行办法》（2005 年 8 月 25 日）；
7、 国务院国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管
理工作有关问题的通知》；
8、 其他与评估相关法律、法规和规章制度等。
（三）评估准则依据
1、 《资产评估准则—基本准则》（2004 年 5 月 1 日）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（2004 年 5 月 1 日）；
3、 《资产评估准则—评估报告》；
4、 《资产评估准则—评估程序》；
5、 《资产评估准则—业务约定书》；
6、 《资产评估准则—不动产》；
7、 《资产评估准则—无形资产》；
8、 《资产评估准则—工作底稿》；
9、 《资产评估价值类型指导意见》；
10、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（2003 年 3

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第9页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

月 1 日）；
11、 《企业价值评估指导意见（试行）》（2004 年 12 月 30 日）；
12、 《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218 号）。

（四）权属依据
1、 房屋所有权证；
2、 国有土地使用证；
3、 其他产权证明文件等。

（五）取价依据
1、 被评估单位提供的项目平面图、立面图等；
2、 《房地产估价规范》；
3、 房产周边的市场价格信息；
4、 同类物业市场租金水平；
5、 物业租赁合同；
6、 《资产评估常用数据与参数手册》（第二版）；
7、 被评估单位提供的资产评估清查明细表、账册凭证、会计报表等
其他评估相关资料；
8、 评估人员现场察看和市场调查取得的有关评估资料；
9、 其他取价依据等。

（六）其他参考依据
1、 亚太（集团）会计师事务所有限公司出具的评估基准日审计报
告；
2、 其他参考依据等。

七、评估方法

（一）评估方法的选择
北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 10 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
资产基础法三种方法。收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评
估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上
已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评
估对象价值的评估思路。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值
和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
因国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，且同类企业在业务
内容和主营业务构成方面差异较大，选取同类型市场参照物的难度极
大，故本次评估未采用市场法。
南京团结企业有限公司股东拟转让全部股权，管理团队会发生重大
变化，存在重大不确定性，很难根据企业的历史财务资料来测算真实反
应企业收益的各项指标及其变化趋势，对未来收益的估算也就缺乏合理
的依据，因此本次评估没有预测未来收益。因此无法用收益法准确可靠
地评估企业价值，故本次评估未采用收益法。
结合本次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采
用资产基础法进行评估。

（二）资产基础法简介
资产基础法即成本加和法，是以在评估基准日重新建造一个与评估
对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值
的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估价值加总减去负债
评估价值求得企业价值的方法。
1、 流动资产
流动资产评估范围包括货币资金、应收账款和其他应收款。
（1）货币资金：货币资金全部为人民币。对货币资金中的银行存
款的账面金额进行核实，以核实后的账面价值确定评估价值。
北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 11 页
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（2）应收款项：包括应收账款和其他应收款。对应收账款和其他
应收款，评估人员在核实其价值构成及债务人情况的基础上，具体分析
欠款数额、时间和原因、款项回收情况、债务人资金、信用、经营管理
现状等因素，主要以核实后的账面价值确定评估价值。
2、 非流动资产
本次对纳入评估范围的房地产采用收益法进行评估。
首先通过周边类似房产比较求得客观租金水平，然后估算出全部房
产各年收益，扣除相应的流转税、管理费用、保险费用、维修费用等得
到该项房产的年净收益额，再通过折现，最终估算出委估房地产的价值。
运用收益法按下列基本步骤进行：
A、搜集有关收入和费用的资料；
B、估算有效毛收入；
C、估算运营（管理）费用；
D、计算净收益（A）；
E、选用适当的资本化率（r）；
F、确定未来可收益的年限（n）；
G、选用与评估目的相匹配的计算公式求得收益价值。
收益法基本公式如下：




式中：
V –评估价值；
Ai–未来第i年的净收益；
r–资本化率；
n–收益年限。
北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 12 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

3、 负债
对企业负债的评估，主要是进行审查核实，评估人员对相关的文件、
合同、账本及相关凭证进行核实，确认其真实性后，以核实后的账面价
值或根据其实际应承担的负债确定评估价值。

（三）评估结果的确定方法

经过以上评估方法得出的初步结论进行比较、分析，综合考虑不同
评估方法和初步价值结论的合理性及使用数据的质量和数量，形成最终
评估结果。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估工作分为四个阶段。
（一）资产评估前期准备工作阶段
本阶段主要工作是：选派资产评估先遣人员进驻，根据行业的特点
制订资产评估前期工作计划，并根据资产评估操作规范的要求和我公司
资产评估工作的需要，向委托方及被评估单位布置资产评估申报表，协
助委托方及被评估单位进行资产评估的填报工作；同时了解企业及委估
资产的情况，收集资产评估所需文件、资料；制订资产评估工作计划。
（二）现场评估阶段
我们根据评估有关原则和规定，对评估范围的资产进行了评估和产
权调查核实，具体步骤如下：
1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史现状的介绍；
2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并对与企业有
关的财务记录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修
改；
3、根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物核实，并对资产

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 13 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

状况进行勘查、记录，并与管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理
状况；
4、根据委估资产的实际状况和特点，制定相应的评估方法；
5、查阅委估资产的产权证明文件等资料；
6、开展市场调查；
7、对企业资产进行评估，计算评估价值。
（三）评估汇总阶段
根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，确认评估工作中没
有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析情况，对资产评估结果进行
调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产
评估结果，并对评估结果进行充分沟通，在与委托方充分交换意见并经
评估公司三级审核之后，向委托方提交正式资产评估报告书。

九、评估假设和限制条件

1、 本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
2、 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关
资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
3、 本次评估假设被评估资产现有用途不变且企业持续经营；
4、 本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；
5、 本次评估假设被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准
确、完整；
6、 本次评估未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交
易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经


北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 14 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
7、 评估范围仅以被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑被评
估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。

十、评估结论

截止评估基准日 2011 年 09 月 30 日，南京团结企业有限公司的股东
全部权益价值评估结果如下：
截止评估基准日 2011 年 09 月 30 日，在企业持续经营及资产继续使
用前提下，资产基础法评估结果如下：南京团结企业有限公司资产账面
价值 6,434.18 万元，评估价值 16,406.71 万元，增值 9,972.53 万元，增值
率 154.99%；负债账面价值 925.96 万元，评估价值 925.96 万元，无增减
值变化；净资产账面价值 5,508.22 万元，评估价值 15,480.75 万元，增值
9,972.53 万元，增值率 181.05%。
评估结论详细情况见评估明细表。

资产评估结果汇总表
评估基准日：2011年09月30日

被评估单位名称：南京团结企业有限公司 金额单位：人民币万元
账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项 目
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 5,298.15 5,298.15 - -
2 非流动资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
3 其中：固定资产 1,136.03 11,108.56 9,972.53 877.84
4 资产总计 6,434.18 16,406.71 9,972.53 154.99
5 流动负债 925.96 925.96 - -
6 非流动负债 - - - -
7 负债合计 925.96 925.96 - -
8 净资产（所有者权益） 5,508.22 15,480.75 9,972.53 181.05

经资产基础法评估，南京团结企业有限公司股东全部权益价值的评
估价值为 15,480.75 万元。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 15 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

十一、特别事项说明

本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
1、 遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，对评估对象的法律权属状况给与必要的关注，但不对评估
对象的法律权属做任何形式的保证，本评估报告的结论仅为本次评估目
的服务，不能作为确认产权的依据。
2、提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，
恰当使用评估报告是委托方和当事方的责任。本评估报告中涉及的资产
状况原始资料及相关产权证明文件、财务数据及有关资料由委托方及被
评估单位提供，委托方及被评估单位对上述资料的真实性、合法性、准
确性及有效性已做出书面承诺。
3、本次评估中，我们查看了每项委估对象的外部状况，在情况允
许下对房屋建筑物实施了现场勘察鉴定，但仅借助了一般辅助性工具和
常规手段，未使用精密或专业仪器对结构进行测试和鉴定。由于条件所
限，对于危险部位及部分隐蔽工程无法实施勘察和观测，具体情况以被
评估单位介绍和评估人员经验判断为依据。
4、南京团结所申报的资产和负债已经亚太（集团）会计师事务所
有限公司审计，并已出具亚会审字［2011］134 号审计报告。本次评估是
在亚太（集团）会计师事务所有限公司审计的基础上进行的。本公司承
担引用数据正确的法津责任，但不承担审计的法律责任。
5、本次委估的房产 A1 室因南京团结企业有限公司为鸿国实业集团
有限公司向中国农业银行南京新街口支行贷款 1,500 万元提供抵押担保，
抵押合同号为 2011-005688，抵押期限自 2011 年 3 月 3 日起至 2012 年 3
月 2 日止；房产 A2 室因南京团结企业有限公司为南京美丽华鞋业有限
公司向中国工商银行南京汉府支行贷款 2,000 万元提供抵押担保，抵押

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 16 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

合同号为 2010-038675，抵押期限自 2010 年 12 月 10 日起至 2011 年 12 月
9 日止。
6、本次评估在确定南京团结的股东全部权益价值时，未考虑控股
权的溢价，亦未考虑少数股权的折价及股权流动性等特殊交易对股权价
值的影响。
7、评估基准日期后重大事项：
①评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发
生的重大事项；
②在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、
灭失，往来账款产生坏账等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用
评估结论；
③发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在
本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估
价值进行相应调整。

十二、评估报告使用限制说明

1、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进
行估算并发表专业意见，资产评估结果不应被认为是对评估对象可实现
价格的保证；
2、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
3、评估报告只能由评估报告中载明的评估报告使用者使用；
4、评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒
体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约
定的除外；
5、本评估报告使用有效期：根据评估准则，通常只有当评估基准


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南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

日与经济行为实现日相距不超过壹年时，才可以使用评估报告。即本评
估报告自 2011 年 09 月 30 日至 2012 年 09 月 29 日有效。

十三、评估报告日

本评估报告提出日期为 2011 年 12 月 29 日。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 18 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书正文

十四、尾部



评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司




法 定 代 表 人： 赵向阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司


2011年12月29日




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 19 页
南京团结企业有限公司股东拟股权转让项目 资产评估报告书附件


资产评估报告书附件

目 录



1. 南京团结企业有限公司企业法人营业执照复印件；
2. 南京团结企业有限公司评估基准日财务报表；
3. 房屋所有权证和国有土地使用证复印件；
4. 委托方及被评估单位承诺函；
5. 签字注册资产评估师承诺函；
6. 资产评估机构资格证书复印件；
7. 资产评估机构企业法人营业执照副本复印件；
8. 签字注册资产评估师资格证书复印件；
9. 资产评估明细表。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第 20 页
 宏图三胞高科技术有限公司
拟收购房产评估项目

资产评估报告书

共1册 第1册
国融兴华评报字【2011】第 466 号




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 28 日
宏图三胞高科技术有限公司拟收购房产评估项目 资产评估报告书目录




目 录


声 明 ................................................................................................................1

资产评估报告书摘要........................................................................................2

资产评估报告书正文........................................................................................5

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 ...5
二、评估目的 ...............................................................................................7
三、评估对象和评估范围 .........................................................................7
四、价值类型及其定义..............................................................................8
五、评估基准日 ...........................................................................................8
六、评估依据 ...............................................................................................8
七、评估方法 .............................................................................................10
八、评估程序实施过程和情况...............................................................12
九、评估假设和限制条件 .......................................................................14
十、评估结论 .............................................................................................14
十一、特别事项说明 ................................................................................15
十二、评估报告使用限制说明...............................................................16
十三、评估报告日.....................................................................................17
十四、尾部..................................................................................................18
资产评估报告书附件......................................................................................19




北京国融兴华资产评估有限责任公司
宏图三胞高科技术有限公司拟收购房产评估项目 资产评估报告书声明


资产评估报告书

声 明
一、 我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评
估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的
资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的
法律责任。
二、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报
并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，及恰当使用
评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、 我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关
系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在
偏见。
四、 我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及主要资产进行现
场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的
关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已
经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权
以满足出具评估报告的要求。
五、 我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假
设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的
假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、 我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济
行为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限
于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使
用不当造成的后果与我们无关。

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第1页
宏图三胞高科技术有限公司拟收购房产评估项目 资产评估报告书摘要




宏图三胞高科技术有限公司拟收购扬州国脉通信发展
有限责任公司房产单项资产评估项目

资产评估报告书摘要

国融兴华评报字[2011]第 466 号


重 要 提 示
以下内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细
情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。

宏图三胞高科技术有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，就贵公司
拟收购扬州国脉通信发展有限责任公司所持有的房产在评估基准日的
市场价值进行了评估。
本次评估对象为单项房地产，评估范围是扬州国脉通信发展有限责
任公司持有的位于扬州市文昌路 372 号的房屋产权证号为“扬房权证广
字第 2009009674 号”的房产（包含房号 2、房号 3、房号 4、地下室和
幢号 1-2 房）。
评估基准日为 2011 年 10 月 31 日。
本次评估遵照中国有关资产评估的法令、法规和评估准则，遵循独
立、客观、公正、科学的工作原则和产权利益主体变动原则、替代性原
则等有关经济原则，依据委估资产的实际状况、有关市场交易资料和现
行市场价格标准，并参考资产的历史成本，以资产的持续使用和公开市
场为前提，采用市场法和收益法确定评估价值。
本次评估的价值类型为市场价值。
截止评估基准日 2011 年 10 月 31 日，在持续经营前提下，经市场法

北京国融兴华资产评估有限责任公司 第2页
宏图三胞高科技术有限公司拟收购房产评估项目 资产评估报告书摘要

和收益法评估，扬州国脉通信发展有限责任公司持有的位于扬州市文昌
路 372 号的房屋产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”房产：账
面价值 23,563,420.00 元，账面净值 19,874,530.00 元，评估价值 54,810,000.00
元，净值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。
根据国家目前有关规定，本评估结论的使用有效期为壹年，即自 2011
年 10 月 31 日至 2012 年 10 月 30 日有效。




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第3页
宏图三胞高科技术有限公司拟收购房产评估项目 资产评估报告书摘要




（本页无正文）




法 定 代 表 人： 赵向阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011 年 12 月 28 日




北京国融兴华资产评估有限责任公司 第4页
宏图三胞高科技术有限公司拟收购房产评估项目 资产评估报告书正文


宏图三胞高科技术有限公司拟收购扬州国脉通信发展
有限责任公司房产单项资产评估项目

资产评估报告书正文

国融兴华评报字[2011]第466号


宏图三胞高科技术有限公司：
北京国融兴华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关
法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法和收益法，按
照必要的评估程序，对贵公司拟收购扬州国脉通信发展有限责任公司所
持有的房产事宜而涉及的位于扬州市文昌路 372 号的房屋产权证号为
“扬房权证广字第 2009009674 号”的房产（包含房号 2、房号 3、房号 4、
地下室和幢号 1-2 房）在 2011 年 10 月 31 日的市场价值进行了评估。现
将资产评估情况报告如下：

一、委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者

（一）委托方概况
名 称：宏图三胞高科技术有限公司
住 所：南京市玄武区太平北路 106 号
注册资本：116413.59 万元人民币
公司类型：有限公司（法人独资）内资
法定代表人：袁亚非
业务范围：许可经营项目：第二类增值电信业务中的因特网信息服
务业务（按许可证所列范围经营）。 一般经营项目：高新技术研制与开
发；计算机、打印机及网络设备、通信设备（不含卫星地面接收设施）、
激光音、视类产品研发、生产、销售（生产限分支机构经营）；计算机
北京国融兴华资产评估有限责任公司 第5页
宏图三胞高科技术有限公司拟收购房产评估项目 资产评估报告书正文

应用软件及系统集成、文教用品、文化办公机械、仪器仪表销售、技术
服务；投资咨询；电子网络工程设计、设备安装；电子计算机技术服务；
自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家限定公司经营或禁止进
出口的商品和技术除外）；电脑回收、维修；代理发展电信业务；家电
回收；一类及二类医疗器械、电子产品、安防产品、家用电器、日用百
货销售。
有效期：自 2000 年 10 月 13 日至 2015 年 10 月 12 日

（二）被评估单位概况
名 称：扬州国脉通信发展有限责任公司（以下简称扬州国脉）
住 所：扬州市梅岭东路 15 号
注册资本：1,015 万元人民币
营业执照号码：321000000030755
公司类型：有限责任公司（自然人控股）
法定代表人：刘建和
经营范围：许可经营项目：境内职业中介服务（由分支机构经营）。
一般经营项目：软件开发，软件维护，通信工程设计、施工、维护，信
息网络系统集成、监理、维护，弱电系统设计、施工、监理、维护，安
防工程设计、施工、监理、维护，电子产品的研发，电器、电工、电子
产品的销售、安装、维护与管理，办公设备、办公用品的销售与维护修
理，计算机维护与修理，建筑材料、装潢材料的销售，汽车、汽车配件
销售，房地产中介（房产中介），房产销售，公司自有房屋租赁，设备
租赁，长期现金收购库存手套，为市区用人单位提供劳务服务。代办江苏省电信有限公司委托的
电信业务。
成立日期：1996 年 8 月 9 日


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（三）评估报告使用者
本评估报告的使用者为本次评估的委托方、产权持有者，除国家法
律、法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不
能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

二、评估目的

根据宏图三胞高科技术有限公司与北京国融兴华资产评估有限责
任公司签订的《资产评估业务约定书》，宏图三胞高科技术有限公司拟
收购扬州国脉通信发展有限责任公司所持有的房产，本次评估的目的是
对该经济行为涉及的房产单项资产价值进行评估，为宏图三胞高科技术
有限公司的资产收购行为提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

本次评估对象单项房地产，评估范围为扬州国脉通信发展有限责任
公司所持有位于扬州市文昌路 372 号的房屋产权证号为“扬房权证广字
第 2009009674 号”的房产（包含房号 2、房号 3、房号 4、地下室和幢
号 1-2 房）。


委估资产明细
产权证号 房号 建筑面积（平方米） 规划用途 所处位置

2 896.07 非住宅 一层
1-2 幢房 553.73 非住宅 一层
扬房权证广字第
3 1346.3 非住宅 二层
2009009674 号
4 949.07 非住宅 二层
地下室 1325.14 非住宅 地下室
合计 5,070.31



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纳入评估范围的资产与委托评估时确定的资产范围一致。

四、价值类型及其定义

根据本次评估目的等相关条件，经与委托方约定选用市场价值类型。
市场价值：是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数
额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是 2011 年 10 月 31 日。
为了保证评估结果有效地服务于评估目的，减少和避免评估基准日
后的调整事项，尽可能与评估目的的实现日接近，并考虑企业财务出具
报表的时间，经与各方协商，确定评估基准日为 2011 年 10 月 31 日。
本评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。

六、评估依据

本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、
权属、取价及其他等依据，具体如下：

（一） 经济行为依据
1、股东会决议；
2、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。

（二）法律法规依据
1、 中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》(2005
年 10 月 27 日)；
2、 中华人民共和国主席令第 5 号《中华人民共和国企业国有资产
法》(2008 年 10 月 28 日)

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3、 国务院 1991 年 91 号令《国有资产评估管理办法》；
4、 国家国有资产管理局国资办发(1992)36 号《国有资产评估管理
办法施行细则》；
5、 国办发[2001]102 号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资
产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
6、 国务院 2003 年第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
7、 财政部第 14 号令《国有资产管理若干问题的规定》；
8、 国务院国资委第 12 号令《企业国有资产评估管理暂行办法》5
号
9、 国务院国资委产权[2006]274 号《关于加强企业国有资产评估管
理工作有关问题的通知》；
10、 中评协[2004]134 号关于印发《企业价值评估指导意见(试行)》
的通知；
11、 《中华人民共和国土地管理法》2004 年 8 月 28 日第十届全国
人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正）；
12、 《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994 年 7 月 5 日)；
13、 《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
14、 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例》；
15、 《国土资源部关于严格按照国家标准实施〈城镇土地分等定
级规程〉和〈城镇土地估价规程〉的通知》（国土资发[2002]195 号）；
16、 《国土资源部关于印发试行的通知》（国土资发
[2001]255 号）；
17、 有关法律、法规、通知文件等。
（三）评估准则依据

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1、 《资产评估准则—基本准则》（2004 年 5 月 1 日）；
2、 《资产评估职业道德准则—基本准则》（2004 年 5 月 1 日）；
3、 《资产评估准则—评估报告》；
4、 《资产评估准则—评估程序》；
5、 《资产评估准则—业务约定书》；
6、 《资产评估准则—不动产》；
7、 《资产评估准则—工作底稿》；
8、 《资产评估价值类型指导意见》；
9、 《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（2003 年
3 月 1 日）；

（四）权属依据
1、 房屋所有权证；
2、 国有土地使用证；
3、 其他产权证明文件等。

（五）取价依据
1、 《房地产估价规范》；
2、 《房屋建筑物完损等级和评定标准》；
3、 《鉴定房屋新旧程度参考依据》；
4、 《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》；
5、 产权持有者提供的有关土地资料；
6、 评估人员现场察看和市场调查取得的有关评估资料；
7、 其他取价依据等。

七、评估方法

（一）评估方法的选择
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依据资产评估准则的规定，房地产评估可以采用收益法、市场法、
成本法三种方法。收益法指通过被评估房产预期租金收益折现以确定评
估对象价值的评估思路。市场法是指将评估对象与参考在市场上已有交
易案例的房产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。成本法是指在
合理评估房产重置的基础上确定评估对象价值的评估思路。
因本次评估的房产属于整栋建筑的一部分，而且缺少建筑预决算资
料，所以不适合采用成本法；而被评估房产属于临街门面房，交易信息
的获取途径较多，选取同类型市场参照物比较容易获得,故本次评估采用
市场法；而该房产的租金收益也比较容易获取，比较适合采用收益法。
所以次资产评估对象、价值类型和评估师所收集的资料，确定采用市场
法和收益法进行评估。

（二）市场法简介
对于市场交易活跃，可取得同一地区类似房屋建筑物交易案例的建
筑物，采用市场比较法评估。
采用市场法得出的房地产评估价值包含了土地使用权价值。
市场法的计算步骤如下：
1、根据替代原理，以处于同一地区或同一供需圈的，具有相同或
相似用途的房地产交易实例价格为参照价格，通过比较待估房地产与交
易实例的区域状况、实物状况、权益状况、交易时间和交易情况等，对
交易实例的房地产价格进行区域状况修正、实物状况修正、权益状况修
正、交易日期修正和交易情况修正后，得出待评估房地产在评估基准日
的价格。
2、修正系数的确定
交易情况修正系数=正常市场价格指数/实际成交价格指数
交易日期修正系数=估价时点价格指数/成交日期价格指数
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区域状况修正系数=评估对象区域状况价格指数
可比实例区域状况价格指数
实物状况修正系数=评估对象实物状况价格指数
可比实例实物状况价格指数
权益状况修正系数=评估对象权益状况价格指数
可比实例权益状况价格指数
3、比准价格的求取
比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正
系数×区域状况修正系数×实物状况修正系数×权益状况修正系数
4、评估值的确定
根据具体情况，对选取的可比案例进行综合分析，再根据比准价
格，确定最终的评估值。

（二）收益法简介
收益现值法，系通过估算委估资产在未来的预期收益，并采用
适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的评估值的
一种资产评估方法。
收益法的基本公式如下：
t
Ai
V= ∑ i=1 (1 + R ) i1



式中 V ─ 收益价格（元）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元）；
R ─ 折现率（%）；

t ─未来可获收益的年限（年）。

八、评估程序实施过程和情况

本次评估工作分为四个阶段。
（一）资产评估前期准备工作阶段
本阶段主要工作是：选派资产评估先遣人员进驻，根据委估资产特
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点产评估前期工作计划，并根据资产评估操作规范的要求和我公司资产
评估工作的需要，向委托方及产权持有者布置资产评估申报表，协助委
托方及产权持有者进行资产评估的填报工作；同时了解企业及委估资产
的情况，收集资产评估所需文件、资料；制订资产评估工作计划。
（二）现场评估阶段
我们根据评估有关原则和规定，对评估范围的资产进行了评估和产
权调查核实，具体步骤如下：
1、听取企业有关人员对企业情况以及委估资产历史现状的介绍；
2、对企业填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并对与企业有关
的财务记录数据进行核对，对发现的问题进行了解，并请企业进行修改；
3、根据资产评估申报表的内容，到现场进行实物核实，并对资产状
况进行勘查、记录，并与管理人员进行交谈，了解资产的经营、管理和
维护状况；
4、根据委估资产的实际状况和特点，制定相应的评估方法；
5、查阅委估资产的产权证明文件等资料；
6、开展市场调查；
7、对企业资产进行评估，计算评估价值。
（三）评估汇总阶段
根据资产的初步评估结果，对市场法结果和收益法结果加权进行汇
总分析，确认评估工作中没有发生重评和漏评的情况后，根据汇总分析
情况，对资产评估结果进行调整、修改和完善。
（四）提交报告阶段
根据评估工作情况，起草资产评估报告书，向委托方提交初步资产
评估结果，并对评估结果进行充分沟通，在与委托方充分交换意见并经
评估公司三级审核之后，向委托方提交正式资产评估报告书。

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九、评估假设

本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提；
1、 本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有
关资产的现行市价以评估基准日的国内有效价格为依据；
2、 本次评估假设被评估资产现有用途不变且企业持续经营；
3、 本次评估假设评估基准日外部经济环境不变；
4、 本次评估假设产权持有者提供的基础资料和财务资料真实、
准确、完整；
5、 本次评估未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的
交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观
经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响；
6、 评估范围仅以产权持有者提供的评估申报表为准，未考虑产
权持有者提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。
当前述条件发生变化时，评估结果一般会失效。

十、评估结论

截止评估基准日 2011 年 10 月 31 日，扬州国脉通信发展有限责任公
司持有的位于扬州市文昌路 372 号的房屋产权证号为“扬房权证广字第
2009009674 号”房产价值评估结果如下：
（一）本公司对评估结果发表的结论：
截止评估基准日 2011 年 10 月 31 日，在持续经营前提下，经市场法
和收益法评估，扬州国脉通信发展有限责任公司持有的位于扬州市文昌
路 372 号的房屋产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”房产：账
面价值 23,563,420.00 元，账面净值 19,874,530.00 元，评估值 54,810,000.00
元，净值增值 34,953,470.00 元，增值率 175.78%。

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十一、特别事项说明
本评估报告书存在如下特别事项，提请报告使用者予以关注：
1、 遵循相关法律、法规，评估师仅对评估对象价值进行估算并
发表专业意见，对评估对象的法律权属状况给与必要的关注，但不对评
估对象的法律权属做任何形式的保证，本评估报告的结论仅为本次评估
目的服务，不能作为确认产权的依据。
2、 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整
性，恰当使用评估报告是委托方和当事方的责任。本评估报告中涉及的
资产状况原始资料及相关产权证明文件、财务数据及有关资料由委托方
及产权持有者提供，委托方及产权持有者对上述资料的真实性、合法性、
准确性及有效性已做出书面承诺。
3、 评估对象《房屋所有权证》证载估价对象 1-2、3 号房已抵押
给扬州市区农村信用合作联社双桥信用社，抵押面积为 1900.03 平方米，
抵押金额为 1800 万人民币，抵押期限为 36 个月，期限由 2010 年 10 月
14 日至 2013 年 10 月 13 日，备案证号为：2010 第 715 号；2 号房和 4 号
房已抵押给中信银行股份有限公司扬州分行，抵押面积为 1845.14 平方
米，抵押金额为 1200 万人民币，抵押期限为 60 个月，期限由 2010 年 11
月 9 日至 2015 年 11 月 8 日，备案证号为：2010 第 786 号；证载地下室
抵押给扬州市维扬区江扬农村小额贷款有限公司和将 2 号、4 号房又抵
押给李荣惠事项均已于取消。由于本次评估目的为了解该房地产正常状
态下的市场价值，故未考虑该部分抵押对估价对象市场价值的影响。
4、 本次评估的房屋建筑物和土地面积，在核实相关权证基础上
以资产评估申报表中注明的为准，评估机构未组织专门的机构或人员进
行实地测量。
5、 评估对象一层现出租给了委托方做商业使用，由于面积对整

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体面积较小，租赁期较短，对整体价值影响较小，所以本次评估未考虑
租赁期间收益对评估值的影响。
6、 本次评估的扬州国脉通信发展有限责任公司持有的位于扬州
市文昌路 372 号的房屋产权证号为“扬房权证广字第 2009009674 号”房
产是堡尼商务大厦的一层、二层、地下室的一部分，整栋房屋的国有土
地使用权 2648.3 平方米，委估房产分摊的土地使用面积 766.8 平方米，
由于本次评估的价值是房地合一的价值，未单独考虑土地价值。
7、 评估基准日期后重大事项：
①评估基准日期后事项系评估基准日至评估报告提出日期之间发
生的重大事项；
②在评估基准日后，当被评估资产因不可抗力而发生拆除、毁损、
灭失等影响资产价值的期后事项时，不能直接使用评估结论；
③发生评估基准日期后重大事项时，不能直接使用本评估结论。在
本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估
价值进行相应调整。

十二、评估报告使用限制说明

1、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行
估算并发表专业意见，资产评估结果不应被认为是对评估对象可实现价
格的保证；
2、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
3、评估报告只能由评估报告中载明的评估报告使用者使用；
4、评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的
除外；


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5、本评估报告使用有效期：根据评估准则，通常只有当评估基准日
与经济行为实现日相距不超过壹年时，才可以使用评估报告。即本评估
报告自 2011 年 10 月 31 至 2012 年 10 月 30 有效。

十三、评估报告日

本评估报告提出日期为 2011 年 12 月 28 日。




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十四、尾部



评估机构名称：北京国融兴华资产评估有限责任公司




法 定 代 表 人： 赵向阳




注册资产评估师： 宋 劼




注册资产评估师： 刘志强




北京国融兴华资产评估有限责任公司
2011年12月28日




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资产评估报告书附件

目 录

1、 委托方宏图三胞高科技术公司法人营业执照复印件；
2、 产权持有者扬州国脉通信发展有限责任公司法人营业执照复
印件；
3、 《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》复印件；
4、 委托方及产权持有者承诺函；
5、 签字注册资产评估师承诺函；
6、 资产评估机构资格证书复印件；
7、 资产评估机构企业法人营业执照副本复印件；
8、 签字注册资产评估师资格证书复印件；




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