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原问题:新疆天业:股份有限公司拟收购股权涉及的天伟水泥有限公司股东所有权益代价资产评估陈诉

本资产评估陈诉依据中国资产评估准则体例









新 疆 天 业 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 股 权

涉 及 的 天 伟 水 泥 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 价 值



资产评估陈诉

开元评报字[2020]653号

共1册，第1册



















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开 元 资 产 评 估 有 限 公 司

CAREA Assets Appraisal Co. , Ltd

二 零 二 零 年 十 一 月 十 日








目 录



声 明 -------------------------------------------------------------- 1
资产评估陈诉择要 ------------------------------------------------------- 3
资产评估陈诉 ----------------------------------------------------------- 6
一、委托人、被评估单元和其他评估陈诉行使者 ----------------------------- 6
二、评估目标 ---------------------------------------------------------- 13
三、评估工具和评估范畴 ------------------------------------------------ 13
四、代价范例 ---------------------------------------------------------- 14
五、评估基准日 -------------------------------------------------------- 14
六、评估依据 ---------------------------------------------------------- 15
七、评估要领 ---------------------------------------------------------- 18
八、评估措施实验进程和环境 -------------------------------------------- 35
九、评估假设 ---------------------------------------------------------- 37
十、评估结论 ---------------------------------------------------------- 39
十一、出格事项声名 ---------------------------------------------------- 42
十二、资产评估陈诉行使限定声名 ---------------------------------------- 42
十三、资产评估陈诉日 -------------------------------------------------- 43
资产评估陈诉附件 ------------------------------------------------------ 45 


声明



一、本资产评估陈诉是依据中华人民共和国财务部宣布的资产评估根基准则
和中国资产评估协会宣布的资产评估执业准则和职业道德准则体例的。


二、委托人可能其他资产评估陈诉行使人该当凭证法令、行政礼貌划定和本
资产评估陈诉载明的行使范畴依法行使资产评估陈诉；委托人可能其他资产评估
陈诉行使人违背前述划定行使资产评估陈诉的，本资产评估机构及具名资产评估
专业职员不包袱责任。


三、本资产评估陈诉仅供委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估
陈诉行使人和国度法令、行政礼貌划定的资产评估陈诉行使人行使；除此之外，
其他任何机构和小我私人不能成为资产评估陈诉的行使人。


四、资产评估陈诉行使人该当正确领略和行使评估结论，评估结论不等同于
评估工具可实现价值，评估结论不应当被以为是对评估工具可实现价值的担保。


五、本资产评估机构出具的资产评估陈诉中的说明、判定和功效受资产评估
陈诉中假设和限定前提的限定；资产评估陈诉行使人该当充实存眷并思量资产评
估陈诉中载明的假设条件、限定前提、出格事项声名及其对评估结论的影响，依
法公道行使评估结论。


六、本资产评估机构及其资产评估专业职员遵遵法令、行政礼貌和资产评估
准则，僵持独立、客观、合理的原则，并对所出具的资产评估陈诉依法包袱责任。


七、本次评估的评估工具所涉及的资产、欠债清单由委托人和相干当事人申
报并经其接纳具名、盖印或法令应承的其他方法确认；委托人和相干当事人依法
对其所提供资料的真实性、正当性、完备性认真；因委托人和相干当事人提供虚
假或不实的法令权属资料、财政管帐信息可能其他相干资料，资产评估专业职员
推行正常核查措施未能发明而导致的法令效果应由委托人和相干当事人依法承
担责任。


八、本资产评估机构及执行本项目标资产评估专业职员与资产评估陈诉中的
评估工具没有现存可能预期的好处相关；与相干当事人没有现存可能预期的好处
相关，对相干当事人不存在成见。


九、资产评估专业职员业已对本资产评估陈诉中的评估工具及其所涉及资产
举办了须要的现场观测；业已对评估工具及其所涉及资产的法令权属状况和资料


举办了磨练，并对已发明的产权资料瑕疵等题目举办了如实披露，但并非对评估
工具的法令权属提供担保。特提请委托人及相干当事人完美产权手续以满意本资
产评估陈诉经济举动的要求。


十、本资产评估陈诉中若有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差
异，系因电脑对各明细数据举办万元取整时遵循四舍五入法则处理赏罚所致，应以汇
总数据为准。







新 疆 天 业 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 股 权

涉 及 的 天 伟 水 泥 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 价 值

资产评估陈诉择要

开元评报字[2020]653 号



开元资产评估有限公司接管新疆天业股份有限公司（简称“委托人”或“天业
股份”）的委托，凭证有关法令、行政礼貌和资产评估准则的相干划定，僵持独
立、客观、合理原则，凭证须要的评估措施，对新疆天业股份有限公司拟收购股
权事件所涉及的天伟水泥有限公司股东所有权益在评估基准日的市场代价举办
了评估。现将资产评估陈诉择要如下：

一、 评估目标


按照新疆天业（团体）有限公司2020年第十五次董事会集会会议决策通过的《关
于新疆天业股份有限公司收购天伟水泥有限公司100%股权的议案》，新疆天业
股份有限公司拟收购天伟水泥有限公司股权事件，需对该经济举动所涉及的天伟
水泥有限公司于评估基准日2020年6月30日的股东所有权益的市场代价举办评
估，为上述经济举动提供代价参考依据。


二、 评估工具和评估范畴


评估工具为天伟水泥有限公司于评估基准日2020年6月30日的股东所有权益
代价。评估范畴为天伟水泥有限公司申报的在评估基准日的所有资产及欠债。


三、 代价范例


代价范例为市场代价。


四、 评估基准日


评估基准日为2020年6月30日。


五、 评估要领


评估要领为资产基本法、收益法。


六、 评估结论及其有用行使期


天伟水泥有限公司申报评估并经中审众环管帐师事宜所（非凡平凡合资）审
定的制止评估基准日2020年6月30日的资产总额为87,753.57万元；总欠债
71,784.47万元；全部者权益合计15,969.10万元。


经接纳资产基本法评估，制止评估基准日，天伟水泥有限公司的股东所有权
益账面值为15,969.10万元，评估值为23,385.81万元，评估增值7,416.71万元，


与评估工具的相关


无。


（九）本次资产评估对应的经济举动中，也许对评估功效发生重大影响的瑕
疵气象

无。


（十）其他必要出格声名的事项

无。


以上内容摘自资产评估陈诉正文，欲相识本评估项目标具体环境并正确理
解和行使评估结论，该当阅读资产评估陈诉正文。





新 疆 天 业 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 股 权

涉 及 的 天 伟 水 泥 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 价 值

资产评估陈诉

开元评报字[2020]653 号



新疆天业股份有限公司：

开元资产评估有限公司接管贵公司的委托，按照有关法令礼貌和资产评估准
则，僵持独立、客观、合理原则，接纳资产基本法和收益法，凭证须要的评估程
序，对贵公司拟收购股权事件所涉及的天伟水泥有限公司的股东所有权益于评估
基准日2020年6月30日的市场代价举办了评估。现将资产评估环境陈诉如下：

一、委托人、被评估单元和其他评估陈诉行使者

本次评估的委托工钱新疆天业股份有限公司，被评估单元为天伟水泥有限公
司。


（一）委托人轮廓

1．首要挂号事项

委托人于评估基准日的《业务执照》载明的首要挂号事项如下：

同一社会名誉代码：91650000228601443P

名称：新疆天业股份有限公司

范例：其他股份有限公司（上市）

住所：新疆石河子经济技能开拓区北三东路 36 号

法定代表人：宋晓玲

注册成本：人民币 97252.2352 万元

创立日期：1997 年 06 月 09 日

策划限期：1997 年 06 月 09 日至恒久

策划范畴：化工产物（含腐化品详细范畴以容许证为准）的出产和贩卖；汽
车运输；番茄酱的出产和贩卖（限所属分支机构策划）；塑料成品的出产和贩卖；
机电装备（小轿车及国度专项审批划定的产物除外）、构筑原料、五金交电、钢
材、棉麻产物、轻纺产物、汽车配件、畜产物、干鲜果品的贩卖；农业栽培、畜
牧养殖、农业水土开拓；柠檬酸、电石及副产物的出产和贩卖（上述策划项目仅


限所属分支机构策划）；废旧塑料回收、再加工、贩卖；货品及技能的收支口经
营（国度限制公司策划或榨取收支口的商品和技能除外）；农副产物的加工（国
家有专项审批的产物除外）；保温原料的出产、贩卖、安装；机器装备、衡宇、
车辆租赁；货品装卸、搬运处事；纸质包装袋、复合包装袋、塑料编织袋、塑料
袋的出产和贩卖。（依法须经核准的项目，经相干部分核准后方可开展策划勾当）

（二）被评估单元轮廓

1．首要挂号事项

被评估单元于评估基准日的《业务执照》载明的首要挂号事项如下：

同一社会名誉代码：9165900109550143XP

名称：天伟水泥有限公司

范例：有限责任公司（国有控股）

住所：新疆石河子北家产园区北十五路 6 号

法定代表人：周德立

注册成本：人民币 20000 万元

创立日期：2014 年 03 月 24 日

策划限期：2014 年 03 月 24 日至 2064 年 03 月 23 日

策划范畴：水泥制造；水泥成品的出产与贩卖；金属废物和碎屑加工处理赏罚；
热力出产和供给；装卸搬运处事；阶梯平凡货品运输。（依法须经核准的项目，
经相干部分核准后方可开展策划勾当）

2. 汗青沿革、首要股东及持股比例、产权布局和策划打点布局

（1）汗青沿革

天伟水泥有限公司系由新疆天业（团体）有限公司出资设立的法人独资有
限责任公司，于 2014 年 03 月 24 日创立。位于石河子市北家产园区，北临北十
五路，南临北十四路，属工贸建材行业，计划手段为年产硅酸盐水泥熟料 155
万吨，水泥 200 万吨，该工程于 2012 年 10 月开工，2013 年 12 月单线建成试
出产，2014 年 7 月两条线建成进入试出产期。2015 年 6 月 1 日正式投入出产。

首要设置为￠3.8×13m 中卸生料磨两台，￠4.3×64m 回转窑两台，￠4.2×13m 水
泥磨两台，是一家综合操作天业化工 20 万吨聚氯乙烯湿法线乙炔体系发生的湿
电石渣及三期化工 20 万吨/年聚氯乙烯配套的干法乙炔出产线所发生的干电石
渣 100%更换石灰石作钙质质料，及北家产园区硅粉、炉渣、粉煤灰、铜渣等工
业废渣作硅质、铝质校正质料和铁质质料，形成 2×2500t/d 水泥熟料新型干法水


泥出产线，年可消纳电石渣、粉煤灰、炉渣、石灰石碎屑、脱硫石膏、电石炉
收尘灰等家产废渣 170 万吨；且出产线上配备了 DCS 自动化、能源打点、智能
化自动节制体系，举办全面齐集节制打点，该公司驻足于绿色高质量成长，通
过重大技能创新，修建了煤-电-电石-聚氯乙烯-电石渣-水泥轮回经济财富链，
技能打破以废弃物资源化操作为焦点，成为家产废渣综合操作的行业标杆，荣
获国度级轮回经济“双百”主干企业称谓。是一个科技含量高、经济效益好、
资源耗损低、情形污染小、人力资源上风获得充实验展的新型家产化企业。


迄今为止公司现有员工 387 名，个中科技职员 71 名，含专业技强职员在内
62 名,专科以上学历人数 225 人，是一支各方面气力较强、人才步队较硬、较专
业的步队。


（2）股权改观、公司股东及持股比例

天伟水泥有限公司于 2014 年 03 月 24 日创立，由股东新疆天业（团体）有
限公司认缴出资组建。详细出资环境如下表：

股东名称

出资方法

认缴出资额（万元）

出资比例

出资时刻

新疆天业（团体）有限公司

钱币

20,000.00

100%

2014年3月24日

合计



20,000.00

100%





至评估基准日，天伟水泥有限公司股权布局未产生变革。


2014 年 3 月 31 日，公司策划范畴由水泥、水泥成品的出产与贩卖。改观
为：水泥、熟料、水泥成品的出产与贩卖。


2019 年 7 月 30 日，策划范畴改观为：水泥制造；水泥成品的出产与贩卖；
金属废物和碎屑加工处理赏罚；热力出产和供给；装卸搬运处事；阶梯平凡货品运
输。


（3）策划打点布局




3.被评估企业近几年策划、财政状况

被评估单元连年的资产、财政和策划状况如下表所示：

金额单元：人民币万元

项目

2017 年 12 月 31 日

2018 年 12 月 31 日

2019 年 12 月 31 日

2020 年 6 月 30 日

总资产

920,080,502.19

912,915,262.42

879,971,839.82

877,535,672.24

总欠债

855,584,989.93

825,292,593.91

722,624,886.15

717,844,670.74

全部者权益

64,495,512.26

87,622,668.51

157,346,953.67

159,691,001.50

项目

2017 年度

2018 年度

2019 年度

2020 年 1-6 月

业务总收入

245,899,471.16

333,590,431.17

393,469,553.59

138,146,677.58

利润总额

-53,311,766.91

23,127,156.25

97,957,248.36

23,939,821.75

净利润

-53,311,766.91

23,127,156.25

97,957,248.36

23,939,821.75

审计陈诉范例

无保存意见

无保存意见

无保存意见

无保存意见



上述 2017 年度财政数据业经新疆高博有限责任管帐师事宜所审计，并出具
新高会审字[2018]016 号审计陈诉，2018 年度财政数据业经新疆高博有限责任
管帐师事宜所审计，并出具新高会审字（2019）069 号审计陈诉，2019 年度财
务数据业经中审众环管帐师事宜所（非凡平凡合资）审计， 2020 年基准日财
务数据由中审众环管帐师事宜所（非凡平凡合资）审计，并出具众环审字


[2020]024319 号审计陈诉。


4.被评估单元的重要资产状况

（1）实物资产的范例、数目、漫衍环境和存放所在

实物资产为存货、装备类及建（构）筑物类牢靠资产、在建工程及工程物
资。


1）存货

存货账面代价 49,747,013.26 元，包罗原原料、在库周转原料、产制品，其
华夏原料为沫煤、铜渣、硅砂等，首要漫衍在天伟水泥有限公司厂区，在库周
转原料为出产用备品配件，首要漫衍在天伟水泥有限公司厂区库房，原原料和
在库周转原料数目多周转行使快；产制品为生料（半产物）、熟料、水泥等，
首要漫衍在天伟水泥有限公司的堆场及库房。存货库房保牵制度健全，物品按
大类堆放整齐，标签标示正确，收支库数目挂号卡片记录实时精确，公司对存
货实施按期盘存制度。


2）牢靠资产-衡宇建（构）筑物

衡宇构筑物账面原值 564,694,930.56 元，账面净值 490,397,040.53 元，
位于天伟水泥有限公司厂区内，包罗衡宇构筑物 54 项，修建物 14 项（现实 12
项），管道沟槽 1 项。衡宇构筑物首要包罗干电石渣储存及运送、质料调配库、
生料粉磨、电石渣干粉库、帮助质料储存及运送、钙质质料储存均化、湿电石
渣储存及运送、窑尾、生料均化库、窑头及熟料冷却、原煤堆棚及破裂、煤粉
制备、原煤预均化及运送、熟料库、熟料堆场及运送、石膏殽杂材库、水泥磨
房、水泥库、水泥散装库、中控化验办公楼等，修建物首要包罗降氯旁路放风
体系、窑尾烟气脱硝项目、熟料挡风逸尘网项目、情形管理熟料堆场全密闭改
造项目、地坪及阶梯等，管道沟槽首要指管网工程，建修建物资产首要建成于
2014 年下半年，入账在 2015 年，从 2015 年至 2020 年别离有少量技改项目形
成的建修建物资产，建修建物资产的首要布局为钢筋砼、框架、筒仓、轻钢架
构等布局。制止评估基准日，衡宇构筑物尚未治理产权证，天伟水泥有限公司
对构筑面积举办了申报，委估建（构）筑物处于正常行使状态，维护精采。


3）牢靠资产-装备

装备类资产账面原值 449,879,049.17 元，账面净值 243,129,870.89 元，
包罗呆板装备、车辆和电子装备三大类。呆板装备首要为生料磨、水泥磨、回
转窑、袋收尘、煤立磨、减速机、破裂机、电收尘器、篦冷机、辊压机、压缩


机等出产装备以及技改形成的装备体系等共计 842 项，呆板装备首要漫衍在天
伟水泥有限公司各出产车间内，并按出产工艺流程安装部署。首要购买于建树
期 2013 年至 2014 年间, 少数购买于 2015 年至 2020 年间，同时 2015 年至 2020
年间有部门技改形成的装备体系。车辆共计 3 项 4 辆，首要为自卸车、吸尘车、
多用途乘用车等，多购买于 2013 年至 2016 年。电子装备为电脑、复印机、打
印机、热水器、洗衣机、摄像器械、监控装备等共计 193 项，首要位于天伟水
泥有限公司办公场合。制止评估基准日，委估装备处于正常行使状态，维护保
养精采。


4）在建工程

在建工程账面代价 1,918,475.76 元，共计 2 个在建项目，2019 年技改天伟
水泥智能物流体系项目及 2017 年技改模子猜测节制 MPC 项目。2019 年技改天
伟水泥智能物流体系项目估量 2020 年 8 月尾落成，但今朝现实进度是自动取卡
机房施工中，2017 年技改模子猜测节制 MPC 项目估量 2020 年 9 月落成，今朝
现实进度模块体例中。


5）工程物资

工程物资账面值 24,683.77 元，共计 4 项，首要是减速机和低压异步电念头，
购买年限 2014 年到 2016 年不等，今朝全新未行使存放在天伟水泥有限公司库
房内。


制止评估基准日，委估实物资产均未设定抵押、包管等他项权力。


（2）实物资产的技能特点、现实行使环境、大补缀及改扩建环境等

公司存货及工程物资存放情形较为精采，标示清晰，企业对其打点较为规
范，均能正常行使和贩卖。委估装备与衡宇构筑物均正常在用，维修调养精采，
企业每年技改凭证打算举办，能满意正常办公、出产、交通等需求。委估的在
建工程盼望正常。


（3）企业申报的无形资产环境

本次评估产权持有人申报的无形资产为一宗出让取得的四级家产用地土地
行使权，土地权证编号师国用（2016）出字第开 21 号，坐落位置石河子北家产
园区，面积 170,580.00 平方米，开拓水平“六通”一平，取得日期 2016 年 4 月 18
日，终止日期 2061 年 11 月 17 日，制止评估基准日土地行使权证未设定抵押、
包管等他项权力。其它企业还申报了两项其他无形资产：ERP 和 APC 进程优化
节制体系软件，均在正常行使中。



5.被评估单元的首要管帐、税收政策及优惠

（1）管帐时代：管帐年度为自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止；

（2）记账本位币：以人民币为记账本位币；

（3）管帐制度：执行 2006 年 2 月发布的企业管帐准则、《企业管帐制度》
及其增补划定；

（4）记账基本和计价原则：管帐核算以权责产生制为基本，均以汗青本钱
为计价原则；

（5）存货简直认和计量：存货分类为原原料、在库周转原料、库存商品等。


企业取得存货按现实本钱计量，企业发出存货的本钱计量接纳先辈先出法；
低值易耗品凭证一次转销法举办摊销，包装物凭证一次转销法举办摊销。


（6）牢靠资产及折旧：牢靠资产计量基本为凭证本钱举办初始计量并按月
计提折旧。牢靠资产的折旧要领为年限均匀法。


种种牢靠资产折旧要领、折旧年限和年折旧率如下：

序号

种别

折旧要领

折旧年限(年)

估量残值率(%)

年折旧率(%)

1

衡宇及构筑物

年限均匀法

40

5

2.37%

2

呆板装备

年限均匀法

5-20

5

19-4.75%

3

运输装备

年限均匀法

2-8

5

47.5-11.87%

4

电子装备及其他

年限均匀法

5-10

5

19-9.5%



（7）税项

1）首要税种及税率：

税种

计税依据

税率

增值税

按税礼貌定计较的种种收入为基
础计较销项税额，在扣除当期应承
抵扣的进项税额后，差额部门为应
交增值税

9%、13%

都市维护建树税

应缴流转税税额

7%

教诲费附加

应缴流转税税额

3%

处所教诲附加

应缴流转税税额

2%

房产税

自用物业的房产税，以房产原值的
70%为计税依据

1.2%

土地行使税

凭证土地面积计较缴纳

3 元/平方米

企业所得税

应纳税所得额

15%



2）税收优惠

①按照《财务部海关总署国度税务总局关于深入实验西部大开拓计谋有关


税收政策题目的关照》（财税[2011]58号）第三条“设在西部地域的勉励类财富
企业减按15%税率计征企业所得税”的划定，自2015-2020年享受此税收优惠，并
经过石河子经济技能开拓区国度税务局存案（石建国税通[2016]378号）。同时
按照《中华人民共和国企业所得税法》中华人民共和国主席令第63号第二十九条，
享受民族自治处所的自治构造对本民族自治处所的企业应缴纳的企业所得税中
属于处所共享的部门减征免征，自2017年12月31日至2019年12月31日享受此税收
优惠，因此按12%税率缴纳企业所得税。


②按照《财务部 国度税务总局关于印发的关照》（财税[2015]78号）第一条“纳税人贩卖自产的资源综合操作
产物和提供资源综合操作劳务，可享受增值税即征即退政策”的划定，享受此税
收优惠。


6.委托人与被评估单元之间的相关

本次评估委托人拟收购被评估单元股权。


（三）资产评估委托条约约定的其他资产评估陈诉行使人

本资产评估陈诉的行使工钱委托人、被评估单元、经济举动相干的当事人
以及凭证有关法令礼貌划定的相干禁锢机构。除此之外，未经资产评估机构和委
托人确认的任何机构或小我私人不能因为获得本资产评估陈诉而成为本陈诉的行使
人。


二、评估目标

按照新疆天业（团体）有限公司2020年第十五次董事会集会会议决策通过的《关
于新疆天业股份有限公司收购天伟水泥有限公司100%股权的议案》，新疆天业
股份有限公司拟收购天伟水泥有限公司股权事件，需对该经济举动所涉及的天伟
水泥有限公司于评估基准日2020年6月30日的股东所有权益的市场代价举办评
估，为上述经济举动提供代价参考依据。


三、评估工具和评估范畴

（一）评估工具和评估范畴

评估工具为天伟水泥有限公司在评估基准日2020年6月30日的股东所有权益
代价。


评估范畴为天伟水泥有限公司申报的在评估基准日的所有资产及欠债。详细
环境如下：


制止评估基准日，天伟水泥有限公司申报评估的资产总额账面值为
87,753.57万元，欠债总额账面值为71,784.47万元，全部者权益账面值为
15,969.10万元。


上述账面值已经审计，详见《资产清查评估明细表》。


对企业代价影响较大的重要资产的详细环境，详见前述“（二）被评估单元
轮廓——4.被评估单元的重要资产状况”。


评估工具和评估范畴与委托人拟实验的经济举动所涉及的评估工具和评估
范畴同等。


（二）被评估单元申报的表外资产的范例、数目

本次申报评估的资产所有为企颐魅账面已记录的资产，无其他对评估工具代价
有重大影响的表外资产和可识别的无形资产。


（三）引用其他机构出具的陈诉结论环境

本项目无引用其他机构出具的陈诉结论环境。


四、代价范例

（一）代价范例及其选取

资产评估代价范例包罗市场代价和市场代价以外的代价范例。


在资产评估专业职员按照本次评估的评估目标、评估工具的详细状况及评估
资料的网络环境等相干前提、经与委托人充实雷同并就本次评估之评估结论的价
值范例选取告竣一请安见的条件下，选定市场代价作为本次评估的评估结论的价
值范例。


（二）市场代价的界说

本资产评估陈诉所称市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且
未受任何强制的环境下，评估工具在评估基准日举办正常公正买卖营业的代价预计数
额。


五、评估基准日

本次评估的评估基准日是2020年6月30日。该评估基准日由委托人选定并与
本次评估的《资产评估委托条约》载明的评估基准日同等。


确定评估基准日时首要思量了以下身分：

1.评估基准日尽也许与评估目标所对应的经济举动的打算实验日期靠近，使


评估基准日的时点代价对拟举办买卖营业的两边更具有代价参考意义，以利于评估结
论有用处事于评估目标。


2.评估基准日尽也许为与评估目标所对应的经济举动打算实验日期靠近的
管帐陈诉日，使资产评估专业职员可以或许较为全面地相识与评估工具相干的资产、
欠债和整体环境，并尽也许停止因利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性征收费
用率等方面的变革对评估结论的影响，以利于资产评估专业职员举办体系的现场
观测、网络评估资料、评定估算等评估措施的推行。


3.评估基准日尽也许与资产评估专业职员现实实验现场观测的日期靠近，使
资产评估专业职员能更好的掌握评估工具所包括的资产、欠债和企颐魅整体于评估
基准日的状况，以利于真实反应评估工具在评估基准日的代价。


六、评估依据

（一）经济举动依据

新疆天业（团体）有限公司 2020 年第十五次董事会集会会议决策通过的《关于
新疆天业股份有限公司收购天伟水泥有限公司 100%股权的议案》。


（二）法令礼貌依据

1.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号，2016
年7月2日第十二届世界人民代表大会常务委员会第二十一次集会会议通过）；

2.《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届世界人民代表大
会常务委员会第十五次集会会议第二次修订）；

3.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第62号主席令，2007年10
月1日起执行）；

4.《中华人民共和国土地打点法》（2019年8月26日第十三届世界人民代表
大会常务委员会第十二次集会会议修订）；

5.《中华人民共和京城市房地产打点法》（2019年8月26日第十三届世界人
民代表大会常务委员会第十二次集会会议修订）；

6.《国有资产评估打点步伐》（国务院令第91号）；

7.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年中华人民共和国主席令第5
号）；

8.《企业国有资产评估打点暂行步伐》（国务院国资委令第12号）；


9.《企业国有资产买卖营业监视打点步伐》（国务院国资委 财务部令第32号）；

10.《关于增强企业国有资产评估打点事变有关题目的关照》（国务院国有
资产监视打点委员会国资委产权[2006]274号）；

11.《关于企业国有资产评估陈诉考核事变有关事项的关照》（国务院国有
资产监视打点委员会国资产权（2009）941号）；

12.《关于印发的关照》（国务院国
有资产监视打点委员会国资发产权[2013]64号）；

13.《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届世界人民代表大
会常务委员会第六次集会会议第四次批改）；

14.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届世界人民
代表大会常务委员会第七次集会会议抉择修改）；

15.《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第691
号）；

16.《中华人民共和国增值税暂行条例实验细则》（财务部、国度税务总局
令第50号，经财务部、国度税务总局令第65号修订）；

17.《关于全面推开业务税改征增值税试点的关照》（财务部、国度税务总
局财税〔2016〕36号）；

18.财务部、税务总局、海关总署于2019年3月20日连系印发的《关于深化
增值税改良有关政策的通告》(2019年第39号)；

19.其他与资产评估相干的法令、礼貌。


（三）评估准则依据

1. 《资产评估根基准则》（财务部财资[2017]43号）；
2. 《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
3. 《资产评估执业准则——资产评估措施》（中评协[2018]36号）；
4. 《资产评估执业准则——资产评估要领》（中评协[2019]35号）；
5. 《资产评估执业准则——资产评估陈诉》（中评协[2018]35号）；
6. 《资产评估执业准则——资产评估委托条约》（中评协[2017]33号）；
7. 《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
8. 《资产评估执业准则——操作专家事变及相干陈诉》（中评协[2017]35号）；
9. 《资产评估执业准则——企业代价》（中评协[2018]38号）；



10. 《资产评估执业准则——呆板装备》（中评协[2017]39号）；


11.《资产评估执业准则——无形资产》（中评协[2017]37号）；

12.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；

13.《资产评估机构营业质量节制指南》（中评协[2017]46号）；

14.《资产评估代价范例指导意见》（中评协[2017]47号）；

15.《资产评估工具法令权属指导意见》（中评协[2017]48号）；

16. 《企业国有资产评估陈诉指南》（中评协[2017]42号）。


（四）资产权属依据

1．被评估单元的公司章程、业务执照等（复印件）；

2．被评估单元的营业策划容许证等（复印件）；

3．被评估单元的国有土地行使证及国有土地行使权出让条约、无邪车挂号
证及行驶证等（复印件）；

4．被评估单元重要资产的购买发票、条约和相干资料等（复印件）；

5．其他相干权属依据。


（五）评估取价依据

1.被评估单元评估基准日的管帐报表及审计陈诉；

2.委托人和被评估单元提供的汗青与现行资产价值资料；

3.资产评估专业职员通过市场观测及向出产厂商所网络的有关询价资料和
参数资料；

4.被评估单元地址行业的相干资料；

5.机器家产出书社出书的《资产评估常用数据与参数手册》；

6.评估基准日的银行贷款利率、国债利率、钱粮基准及税率等；

7.机器家产信息研究院体例的2020年《机电产物报价手册》；

8.《新疆自治区构筑工程计价定额》（XJFYDE-2010）、《新疆构筑工程消
耗量定额石河子地域单元估价表（2011）》、《新疆安装工程预算定额石河子
地域单元估价（2011）》、《新疆构筑工程耗损量定额石河子地域单元估价表》、
《世界同一装饰装修工程耗损量定额石河子地域单元估价表（2011）》；

9.《衡宇完损品级评定尺度》；

10. 新疆工程造价信息网发布的价值信息；

11. 被评估单元提供的工程施工条约、图纸、结算、决算资料等；

12.《根基建树项目建树本钱打点划定》（财建[2016]504号）；


13.《无邪车逼迫报废尺度划定》（商务部、发改委、公安部、情形掩护部
令（2012年第12号），2013年5月1日实验）；

14. 中华人民共和国国务院令（第294号）《中华人民共和国车辆购买税暂
行条例》；

15.土地市场网相同用地出让案例；

16.中国地价信息处事平台发布的地价监测数据；

17.被评估单元的将来投资打算与成长筹划；

18.被评估单元提供的汗青收益统计及将来收益猜测资料；

19.评估基准日证券市场有关资料；

20.Wind资讯金融终端查询价值、指数信息；

21.其他相干资料。


（六）其他参考依据

1．宏观经济说明资料；

2．行业统计资料及行业内专家研究陈诉；

3．被评估单元评估基准日财政资料；

4．wind资讯金融终端的相干资料；

5．其他相干参考资料。


七、评估要领

(一）评估根基要领简介

企业代价评估根基要领首要有收益法、市场法和资产基本法三种。


1.收益法

企业代价评估中的收益法是指将预期收益成本化可能折现，确定评估工具价
值的评估要领。常用的详细要领包罗股利折现法和现金流量折现法；股利折现法
是将预期股利举办折现以确定评估工具代价的详细要领，该要领凡是合用于缺乏
节制权的股东部门权益代价的评估；现金流量折现法是将预期现金净流量举办折
现以确定评估工具代价的详细要领，包罗企业自由现金流折现模子和股权自由现
金流折现模子两种。


2.市场法

企业代价评估中的市场法，是指将评估工具与可比上市公司可能可比买卖营业案
例举办较量，确定评估工具代价的评估要领。市场法常用的两种详细要领是上市


公司较量法和买卖营业案例较量法。


3.资产基本法

企业代价评估中本钱法称为资产基本法，是指以被评估单元评估基准日的资
产欠债表为基本，逐项评估表内及可识此外表外各项资产、欠债代价，确定评估
工具代价的评估要领。


（二）评估要领的选择

资产评估专业职员执行资产代价评估营业，该当按照评估目标、评估工具、
代价范例、资料网络环境等相干身分，盛大说明收益法、市场法和资产基本法三
种资产评估根基要领的合用性，恰内地选择一种或多种资产评估根基要领举办评
估。


1.评估要领的合用性说明

（1）收益法

①收益法应用的条件前提：

Ⅰ.评估工具的将来收益可以公道预期并用钱币计量；

Ⅱ.预期收益所对应的风险可以或许怀抱；

Ⅲ.收益限期可以或许确定可能公道预期。


②收益法的合用性说明

Ⅰ.被评估单元的汗青策划环境

从被评估单元近几年的营运环境来看，企业运营正常，其资产局限和红利
程度不绝扩大和进步，故被评估单元的汗青策划环境出格是最近2年一期的策划
业绩可以作为猜测其将来年度收益的参考数据。


从整体上看，被评估单元与评估工具相干的资产绝大部门系策划性资产，
其产权根基明了，资产状态较好；营运进程中能发生足够的现金流量保障各项
资产的不绝更新、赔偿，并保持其整体赢利手段，使被评估单元可以或许一连策划。


Ⅱ.被评估单元的将来收益可猜测环境

被评估单元近几年经审计的管帐报表数据表白：最近几年的业务收入、营
业利润、净利润、净现金流量等财政指标趋好，其来历真实公道，评估工具的
将来收益从其近几年的现实运行环境来看可以公道猜测。即：被评估单元的营
业收入可以或许以钱币计量的方法流入，相匹配的本钱用度可以或许以钱币计量方法流
出，其他经济好处的流入也可以或许以钱币计量，因此，评估工具的整体赢利手段
所带来的预期收益可以或许用钱币计量并可以公道猜测。



Ⅲ.评估资料的网络和获取环境

被评估单元提供的资料以及资产评估专业职员网络的与本次评估相干的资
料能根基满意收益法评估对评估资料充实性的要求。


Ⅳ.与被评估单元获取将来收益相干的风险猜测环境

被评估单元的风险首要有行业风险、策划风险、财政风险、政策风险及其他
风险。资产评估专业职员经说明后以为上述风险可以或许举办定性判定或能大致量
化，进而为折现率的估算提供基本。


综合以上说明结论后资产评估专业职员以为：本次评估在理论上和实务上适
宜接纳收益法。


（2）市场法

①市场法应用的条件前提：

Ⅰ.评估工具可能可比参照物具有果真的市场，以及相对活泼的买卖营业；

Ⅱ.可比参照物的买卖营业信息及买卖营业标的须要信息是可以得到的。


②市场法的合用性说明

Ⅰ.从股票市场的容量和活泼水平以嘉拷寮企业的数目方面判定

中国大陆今朝果真且活泼的主板股票市场有沪深两市，在沪深两市主板市
场买卖营业的上市公司股票有几千支之多，可以或许满意市场化评估的“市场的容量和活
跃水平”前提。


按照中国上市公司网和WIND资讯网站提供的上市公司果真宣布的市场信
息、颠末外部审计的财政信息及其他相干资料可知：在中国大陆成本市场上，
与被评估单元处于统一行业的上市公司较多，可以或许满意市场法评估的可比企业
（案例）的“数目”要求。


Ⅱ.从可比企业的可比性方面判定

在与被评估单元处于统一行业的上市公司中，按照其创立时刻、上市时刻、
策划范畴、企业局限、主营产物、营业组成、策划指标、策划模式、策划阶段、
财政数据或买卖营业案例的买卖营业目标、买卖营业时刻、买卖营业环境、买卖营业价值等与被评估
单元或评估工具举办较量后知：可查的上市公司为水泥建材行业，被评估单元
为水泥建材企业，但上市公司与被评估单元在主营产物、企业局限和营业组成
上均存在较大差别，故被评估单元与可比的上市公司根基没有可比性，不可以或许
满意市场法关于足够数目的可比企业的“可比”要求。


Ⅲ.只要满意有“果真且活泼的市场”和“足够数目的可比企业”以及“可比性”


三个根基要求，就可以选取市场法举办评估。


综合以上说明结论后资产评估专业职员以为：本次评估在理论上和实务上不
相宜接纳市场法。


（3）资产基本法

①资产基本法应用的条件前提：

Ⅰ. 评估工具能正常行使可能在用；

Ⅱ. 评估工具可以或许通过重置途径得到；

Ⅲ. 评估工具的重置本钱以及相干贬值可以或许公道估算。


②资产基本法的合用性说明

Ⅰ.从被评估资产数目的可确定性方面判定

被评估单元能起劲共同评估事变，且其管帐核算较健全，打点较为有序，
委托评估的资产不只可按照财政资料和构建资料等确定其数目，还可通过现场
勘稽核实其数目。


Ⅱ.从被评估资产重置价值的可获取性方面判定

委托评估的资产所属行业为较成熟行业，其行业资料较量完整；被评估资
产的重置价值可从其呆板装备的出产厂家、存货的供给商、其他供货商的相干
网站等多渠道获取。


Ⅲ.从被评估资产的成新率可估算性方面判定

评估工具所包括资产的成新率可以通过以其经济行使寿命年限为基本，估算
其尚可行使年限，进而估算一样平常意义上的成新率；在现场勘查和网络相干资料的
基本上，思量着实体性贬值率、成果性贬值率和经济性贬值率，进而估算其成新
率。


综合以上说明结论后资产评估专业职员以为：本次评估在理论上和实务上适
宜接纳资产基本法。


2.本次评估的评估要领的选取

按照本次评估的评估目标、评估工具、代价范例、委托人与被评估单元提供
的相干资料和现场勘查与其他途径网络的资料以及评估工具的详细环境等相干
前提，团结前述评估要领的合用性说明等综合判定，本次评估接纳资产基本法、
收益法两种要领举办评估。


（三）本次评估技能思绪及重要评估参数简直定

1.资产基本法评估中各首要资产（欠债）的详细评估要领


（1）活动资产

1）钱币资金

银行存款：对人民币账户以核实后账面值确定评估值。


2）预付账款

评估专业职员将预付账款总账余额与评估申报表查对同等，网络到货款支
付凭据、采购条约等原始入账资料，对预付款的原始入账凭据如付出凭据等进
行搜查，并搜查期后到货和结算环境。经核实，预付金钱账龄首要为1年以内，
没有证据表白其到期不能收回货品或形成响应权益，故以核实后账面值确定评
估值。


3）存货

①原原料

对原原料接纳重置本钱法举办评估，即以种种原料的现行市场价值为基本，
再加上公道的运杂费及其余公道用度，与现实数目相乘确定评估值。


②在库周转原料

对在库周转原料接纳重置本钱法举办评估，即以种种原料的现行市场价值
为基本，再加上公道的运杂费及其余公道用度，与现实数目相乘确定评估值。


③产制品

产制品均为能对外正常贩卖的产物，接纳市场法举办评估，即以不含税销
售单价扣除贩卖用度、贩卖税金及附加、所得税及部门净利润确定评估单价，
与现实数目相乘确定评估值。即：

产制谈论估值=产制品数目×基准日不含税单价×[1-贩卖用度率-贩卖税金及
附加率-业务利润率×所得税率-业务利润率×（1-所得税率）×利润扣除比率]

4）其他活动资产

其他活动资产为待抵扣的增值税进项税额，以清稽核实后账面值确认评估
值。


（2）牢靠资产

1）衡宇构筑物类牢靠资产

委估衡宇建（构）筑物首要为出产厂房及各类配套办法，因为同类资产交
易案例甚少，而委估资产亦不具有独立赢利手段，按照评估目标及委估资产的
现适用途、状况，相宜接纳本钱法举办评估。本钱法是在实际前提下从头购买
或制作一个全新状态的评估工具，所需的所有本钱减去评估工具的实体性贬值、


成果性贬值和经济性贬值后的差额，以其作为评估工具实际代价的一种评估方
法。评估公式如下：

评估值＝重置全价×综合成新率

重置全价＝建安综合造价+前期用度+其他用度+资金本钱-可抵扣的增值税
进项税

（1）重置全价的估算

①建安综合造价

首要指构筑物工程直接或间接淹灭的各类原料、机器台班和人工用度等，
参照地址地域相同构筑造价或委估构筑完工结算资料及基准日价值确定。


②前期用度及其他用度

首要指工程勘测计划费、招投标委托费、工程监理费、基本办法配套费、
建树打点费、工程保险费等，按照衡宇建（构）筑物地址地域的现实环境予以
弃取。


③资金本钱

一样平常按整体工程项目公道工期的贷款利率估算。建安造价按匀称投入思量，
计息期按公道工期的一半计较；前期及其他用度按一次性投入思量，计息期按
整个公道工期计较。评估基准日贷款利率依据中国人民银行授权世界银行间同
业拆借中心发布的贷款市场报价利率（LPR）确定：建树期一年以内（含一年）
为3.85%，建树期一年至五年（含五年），利率为4.65%，本项目公道建树期为
两年，贷款利率取均匀值为4.25%。则：

资金本钱＝综合建安费×[(1+合用贷款利率)^公道工期/2-1]＋前期及其他
用度×[(1+合用贷款利率)^公道工期-1]

④可抵扣的增值税进项税

按照建安综合造价、前期及其他用度合用的增值税率别离计较可抵扣的增
值税进项税。


（2）成新率的估算

经说明，委估衡宇建（构）筑物不存在成果性贬值和经济性贬值，故首要
接纳年限成新率、勘查成新率综合确定委估资产的实体综合成新率，其估算公
式为：

①综合成新率的估算公式

综合成新率＝勘测成新率×50%+理论成新率×50%


②理论成新率的估算公式

理论成新率＝尚可行使年限/（已行使年限＋尚可行使年限）×100%

③现场勘测成新率的估算

起首，评估专业职员进入现场，对衡宇构筑物一一举办实地勘测；对构筑
物各部位质量和近况作出判断，按照判断功效对构筑物各部位质量举办百分制
评分。


其次，按照衡宇构筑物各部位在总体布局中的重要水平，确定其分项评分
在总体勘测成新率中的权重系数；权重系数合计为100%。


最后，以各分项的评分乘以响应的权重系数，得出该分项勘测成新率的评
估分，汇总后得出总体勘测成新率，总体勘测成新率满分为100分。


（3）评估值的估算

评估值＝重置全价×成新率

2）呆板装备类牢靠资产

按照本次评估目标，凭证种种资产的现行用途一连行使原则，以市场价值
为依据，团结委估装备的特点和网络资料等环境，首要接纳本钱法举办评估作
价。部门电子装备接纳二手价直接确认评估值，个体装备接纳市场法评估。


A、本钱法

委估装备资产评估值根基计较公式为：

评估代价=重置全价×综合成新率

（1）重置全价的估算

⑴国产装备重置全价简直定

重置全价＝装备购买价＋运杂费＋装备基本费+安装调试费＋资金本钱＋
其他用度-可抵扣增值税进项税

个中：

①装备购买价：通过向出产厂家、经销商及收集询价、查询机电产物报价
手册等取得；

②运杂费：按照装备的重量、运距以及包装难易水平，按装备购买价的
0%—5%计费；

③安装调试费：按照装备安装的庞洪水平，按装备购买价的 0%—45%计费；

④资金本钱：对装备代价高、安装建树期较长的装备，方思量其资金本钱；

建树期六个月以下，一样平常不思量资金本钱；


建树期一年以下（含一年），按中国人民银行授权世界银行间同业拆借中
心发布的1年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%估算资金本钱；

建树期五年以上（含五年），按中国人民银行授权世界银行间同业拆借中
心发布的1年期贷款市场报价利率（LPR）4.65%估算资金本钱；

建树期为一年至五年（含五年）的，按中国人民银行授权世界银行间同业
拆借中心发布的1年期和5年期以上两种品种的贷款市场报价利率（LPR）的均匀
值4.25%估算资金本钱。


本次评估建树期为两年，取上述利率的均匀值4.25%。


⑤其他用度：按详细环境思量。


⑥可抵扣增值税进项税额简直定

委估企业为增值税一样平常纳税人，重置本钱中的装备购买价、运杂费、安装
调试费及其他用度等应扣除增值税进项税。


⑵对付运输装备，按照车辆现行购价，车辆购买税费及牌照手续费确定其
重置全价。其计较公式：

运输车辆重置全价=车辆不含税购价+车辆购买税+牌照手续用度

⑶电子装备以计较机、办公桌椅、五金配件等小型装备为主，装备购买价
首要通过市场询价取得，运杂费和安装调试费因装备供给商一样平常都提供免费送
货和安装调试处事，可以忽略不计，以是从市场上所询得装备不含税价即为其
评估重置全价。


（2）综合成新率的估算

⑴呆板装备成新率

①首要装备：接纳行使年限法成新率（N1）和技能判断法成新率（N2）确
定综合成新率（N）。


N1=（1-已行使年限/经济寿命年限）×成新率

N2 简直定要领是经评估职员现场勘测，在充实相识装备的负荷、维修调养、
补缀、技能改革、行使情形前提、已落成事变量等环境的基本上，与装备行使
单元的技强职员通过监测和分部判断的要领判定装备的各类消费与技能经济指
标，并与全新装备举办较量，用打分的要领确定技能判断成新率。


N=N1×50%+N2×50%

②一样平常装备：接纳年限法成新率，即按照装备的已行使年限和经济寿命年


限，团结现场勘测环境，装备技能状况以及维修调养环境等综合确定成新率。

其公式为：

成新率（N）=（1-已行使年限/经济寿命年限）×100%

③对靠近经济寿命年限或超期服役的装备：

N=[尚可行使年限/（已行使年限+尚可行使年限）]×100%

式中：经济行使寿命年限按行业的有关划定和装备制造厂的技能要求确定。

装备的已行使年限不能完全以日历时刻计较，应按照装备的操作率，行使负荷
综合确定。尚可行使年限按照装备的维护调养、大补缀、技能改革、行使情形
前提或行业技能专家判断确定。


⑵车辆成新率

首要按照《无邪车逼迫报废尺度划定》（商务部、发改委、公安部、情形
掩护部令 2012 年第 12 号）以及委托评估车辆的范例确定。


①当委估车辆为非营运的小、微型客车及大型轿车，上述文件中未划定其
逼迫报废年限，成新率凭证里程法成新率与勘测法成新率熟低确定；

②当委估车辆为非营运中、大型客车，营运的载货车、载客车、专项功课
车时，上述文件划定了行使年限、行驶里程参考值，则成新率以理论年限法、
行驶里程成新率、勘测成新率熟低确定。


成新率＝Min（行使年限成新率，行驶里程成新率，勘测成新率）

行使年限成新率＝（1－已行使年限／划定或经济行使年限）×100%

行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／划定行驶里程）×100%

现场勘查成新率＝（动员机及变速器总成得分＋前后桥总成得分＋车身总
成及内部办法得分＋车架总成保险装置安详办法及随车器材配件）/100×100%

个中：现场勘查成新率的估算步调为：起首按照车辆各部位的重要水平，
凭证百分制尺度确定车辆各部位的尺度分值，然后对车辆各部位质量举办评分，
评分加总确定现场勘查成新率。


⑶电子装备成新率

接纳尚可行使年限法确定其成新率。


成新率=尚可行使年限/（现实已行使年限+尚可行使年限）×100%

B、市场法

对本次评估范畴内的个体呆板装备、少数电子装备，因为海内沟通或相似
资产二手市场买卖营业活泼，故本次评估接纳市场法。



市场法是指操作市场上同样或相同资产的近期买卖营业价值,颠末直接较量或
类比说明，以估测资产代价的各类评估技能要领的总称。详细评估措施如下：

①可比买卖营业案例简直定

在举办呆板装备、电子装备市场法评估时，通过较量二手市场相同资产的
买卖营业环境，通过说明直接凭证市场买卖营业的二手价确认评估值；在举办装备市场
法评估时，按照被估装备的特点，从现行市场买卖营业中汇集的浩瀚装备买卖营业案例
中选择切合必然前提的买卖营业实例，作为较量参照的买卖营业实例。


②身分批改

身分批改包罗:买卖营业环境批改、日期批改、动态身分批改、静态身分批改等。


（a）买卖营业环境批改思量买卖营业两边是否有非凡好坏相关、非凡买卖营业念头、对
市场行情的相识以及其他非凡买卖营业气象、买卖营业方法等环境,通过买卖营业环境批改，
将可比买卖营业实例批改为正常买卖营业环境下的价值。


（b）买卖营业日期批改将买卖营业实例的装备价值批改为评估基准日的装备市场价
格。


（c）静态指标批改是对被评估装备的各项静态指标做静态搜查的功效与交
易实例的各项静态指标加以较量,找出因为静态指标的不同而引起的待估装备
价值与买卖营业实例装备的差别,对买卖营业实例装备价值举办批改。


（d）动态指标批改是对被评估装备的各项动态指标做动态搜查的功效与交
易实例装备的各项动态指标加以较量,找出因为动态指标的不同而引起的买卖营业
实例装备与待评估装备价值的差别，对买卖营业实例装备价值举办批改。


评估值的计较

P=P′×A×B×C×D

P—被估装备评估价值

P′—可比买卖营业实例价值

A—买卖营业环境批改系数

B—买卖营业日期批改系数

C—静态指标批改系数

D—动态指标批改系数

（3）在建工程

评估专业职员查对在建工程明细账、建树条约、工程金钱付出环境，并通
过现场勘核对在建工程的进度举办相识，对建树期较长的土建工程，在账面值


清稽核实的基本上，剔除建树期不公道用度，思量时代造价指数变革和资金成
本及前期用度后确定评估值，详细公式如下：

评估值＝（核实后账面代价-建树期不公道用度）×开工日至评估基准日的工
程建安造价指数+资金本钱+前期用度

（4）工程物资

工程物资接纳重置本钱法评估，详细评估要领同呆板装备。


（5）无形资产

1）无形资产-土地行使权

委估宗地地址地区近期有较多相同宗地成交案例，故对土地行使权接纳市
场较量法确定市场代价。市场较量法是指在求取委估地块土地价值时，将委估
地块与近期内产生买卖营业的相同土地举办较量，并按照其土地价值，颠末各类因
素批改并思量买卖营业契税后，获得委估地块土地价值的一种要领。根基公式如下：

P＝PB×A×B×C×D×E ×（1+契税税率）

式中：P：待估宗地价值；

PB：较量实例价值；

A：待估宗地环境指数／较量实例宗地环境指数

B：待估宗地评估基准日地价指数／较量实例宗地买卖营业日期地价指数

C：待估宗地域域身分前提指数／较量实例宗地域域身分前提指数

D：待估宗地个体身分前提指数／较量实例宗地个体身分前提指数

E：待估宗地年期批改指数／较量实例宗地年期批改指数

2）无形资产-其他无形资产

无形资产-其他无形资产为企业外购 ERP 和 APC 进程优化节制体系软件。以
市场上同类或相同的产物的现行购买价确认其评估值。


（6）欠债

在清稽核实的基本上，以核实后账面值并思量现实需付出环境确定其评估
值。


2.收益法的详细模子及重要评估参数简直定

（1）收益法的详细模子及估算公式

本次评估选用企业自由现金流量折现模子，在详细的评估操纵进程中，选用
分段收益折现模子。即：将以一连策划为条件的被评估单元的将来收益分为明晰
猜测期和永续年期两个阶段举办猜测，起首逐年明晰猜测期各年的企业自由现金


净流量；再假设永续年期保持明晰猜测期最后一年的预期收益额程度，估算永续
年期不变的企业自由现金净流量。最后，将被评估单元将来的企业自由现金流量
举办折现后求和，再加上单独评估的非策划性资产、溢余资产评估值总额，即得
被评估单元的整体（收益）代价，在此基本上减去付息欠债即得股东所有权益价
值。


按照被评估单元的策划模式、所处成长阶段及趋势、行业周期性等环境，本
次将被评估单元的将来收益猜测分为以下两个阶段，第一阶段为2020年7月1日至
2025年12月31日，共5.5年，此阶段为被评估单元的增添时期；第二阶段为2026
年1月1日至永续年限，在此阶段，被评估单元将保持2025年的净收益程度。


其根基估算公式如下：

股东所有权益代价＝企颐魅整体代价－付息债务代价

企颐魅整体代价＝将来收益期内各期净现金流量现值之和＋单独评估的非经
营性资产、溢余资产评估、猜测期后代价评估值总额

即：


B
(1 ) (1 )
1
1
+
+
+
+
= +
= Σ
t
t
t
i
i
i
r r
A
r
P A
上式中：

P－企颐魅整体代价；

r－折现率；

t- 前阶段猜测期，本次评估取评估基准日后5.5年；

Ai－前阶段猜测期第i年预期企业自由现金净流量；

At－将来第t年预期企业自由现金净流量；

i－收益折现期（年）；

B－单独评估的非策划性资产（欠债）、溢余资产（欠债）、猜测期后
代价的评估值总额。


企业自由现金净流量＝税后净利润＋折旧及摊销＋利钱×（1－所得税率）
－成个性支出－净营运资金追加额

（2）收益法重要评估参数简直定

①收益限期

国度法令以及被评估单元的章程划定：企业策划限期届满前可申请延期，故
被评估单元的策划限期可假设为在每次届满前均依法延期而推证为尽也许长；从


企业代价评估角度说明，被评估单元地址的行业，被评估单元策划正常，且不存
在肯定终止的前提；本次评估设定被评估单元的将来收益限期为永续年。


按照被评估单元的策划模式、所处成长阶段及趋势、行业周期性等环境，本
次将被评估单元的将来收益猜测分为以下两个阶段，第一阶段为2020年7月1日至
2025年12月31日，共5.5年，此阶段为被评估单元的增添时期；第二阶段为2026
年1月1日至永续年限，在此阶段，被评估单元将保持2025年的净收益程度。


②收益指标的选取

在收益法评估实践中，一样平常接纳净利润或现金流量（企业自由现金流量、股
权自由现金流量）作为被评估单元的收益指标；因为净利润易受折旧等管帐政策
的影响，而现金流量更具有客观性，故本次评估选取现金流量——企业自由现金
流量作为收益法评估的收益指标。


a、业务收入的猜测

天伟水泥有限公司主营产物为水泥及熟料，同时多余的蒸汽贩卖给天业集
团内部公司。水泥及熟料由新疆天业（团体）有限公司水泥贩卖打点中心同一
贩卖，2020年已经签定了整年的贩卖条约，个中水泥贩卖90万吨，熟料贩卖35
万吨，由于疫情影响，调解贩卖量为熟料贩卖18万吨，水泥贩卖85万吨。新疆
天业（团体）有限公司水泥贩卖打点中心凭证公司内部策划打算方针，在说明
切实可行的基本上提供了将来五年的贩卖量打算，并团结2019年及2020年产物
的售价环境，对水泥的贩卖价值以2019年10月至2020年9月的均匀价值确定，后
期未思量市场变革对价值造成的颠簸，对下半年熟料的贩卖价值有一个明明的
进步，是基于熟料量调减的首要是行业间置换熟料量的思量，市场贩卖的熟料
价值高于行业协会和谐的置换熟料价，2021年及往后熟料价值的猜测回归于
2019年的程度。


b、业务本钱的猜测

对将来年度的业务本钱估测，首要团结天伟水泥有限公司自身本钱组成特
点及汗青本钱数据思量。公司汗青年度本钱构因素根基出产本钱和帮助出产成
本，个中根基出产本钱包罗直接原料、直接人工、燃料动力、制造用度。对付
直接原料和燃料动力，凭证2018年2019年的均匀单耗团结2020年基准日近期的
原料价值及动力用度计较确定，制造用度及帮助出产本钱中的补缀费、机物料


耗损、燃料及动力、租赁费、运杂费及其他，凭证汗青年度最近一个完全年度
2019年各项占收入的比率确定，对付直接人工思量3%的增添幅度，折旧及摊销
依据汗青年度2018年、2019年总累计折旧在制造用度、帮助出产本钱、打点费
用、研发用度中的占比均匀确定。


c、税金及附加猜测

被评估企业计缴增值税，差异产物、差异营业增值税税率不等。本次评估
猜测期内城建税、教诲附加费额与处所教诲费附加额、印花税团结内地税收政
策举办猜测；别的附加税包罗城镇土地行使税、房产税、车船行使税、情形保
护税凭证划定税率测算。


d、贩卖用度猜测

天伟水泥有限公司的产物由新疆天业（团体）有限公司水泥贩卖打点中心
同一贩卖，天伟水泥有限公司不设贩卖部分及贩卖职员，本次评估对贩卖用度
不猜测。


e、打点用度猜测

打点用度首要为人为薪酬、中介机构费、办公费、招待费、差盘缠、维修
费、劳保费、交通运输费、研发费等。个中，职工薪酬猜测参考汗青年度产生
额并思量职员数目的变革、人为增添比例团结疫情影响猜测；中介处事费在2018
年、2019年均匀基本上思量了2020年下半年付出本次审计评估用度，部门与营
业收入有关的项目凭证距基准日最近一个完全年度的占比确定，部门相对变革
较小的用度凭证2018年、2019年均匀值猜测。牢靠资产折旧和无形资产摊销按
照公司现有牢靠资产和无形资产局限，思量将来牢靠资产和无形资产的增进额
计较新增折旧摊销。


f、财政用度

本次财政用度中的利钱支出按企业基准日程度猜测。


g、其他营业收入

被评估单元账面其他营业收入项有调拨原料收入、蒸汽收入、贩卖原料收
入、废旧物资收入、告退劳保收入、手续费收入、电费收入、种质钙碱粉收入
等，除蒸汽收入外，其他各项收入具有不确定性，本次评估不予猜测，蒸汽收
入的猜测凭证企业将来的蒸汽产销量乘以蒸汽订价计较确定。



h、业务外出入的猜测

被评估单元连年来有当局补贴等业务外收入，因为其为一次性的、偶尔的、
很是常性的收入或支出，将来业务外出入存在很大的不确定性，本次评估不予
猜测。


i、其他收益猜测

本次评估将水泥、熟料及蒸汽贩卖的的增值税退税计入其他收益举办猜测。

个中水泥、熟料的增值税退税为70%，蒸气的增值税退税为100%。


j、所得税猜测

公司享受西部大开拓所得税优惠政策，本次评估所得税率凭证15%猜测将来
所得税额。


k、折旧、摊销额猜测

公司牢靠资产首要包罗管网、衡宇建（构）筑物类资产和装备类资产，无
形资产首要为公司的土地行使权及其他软件；本次评估中牢靠资产折旧和无形
资产摊销的猜测基于四个方面的思量，一是被评估单元牢靠资产和无形资产折
旧摊销的管帐政策；二是牢靠资产和无形资产代价的组成及局限；三是牢靠资
产和无形资产投入行使的时刻；四是牢靠资产和无形资产的将来投资打算（未
来年度的成个性支出形成的牢靠资产和无形资产）；猜测中折旧摊销额与其相
应资产占用保持响应匹配；估量昔时投入行使的成个性支出所形成的牢靠资产
在下月起开始计提折旧。


l、须追加的成个性支出的猜测

基于本次的评估假设，成个性支出系为保障企业出产策划手段所需的牢靠
资产更新支出及新增装备的支出。经说明被评估单元的牢靠资产组成范例、使
用时刻、行使状况以及种种牢靠资产更新的周期，按本次评估的折现率，经终
值年金化处理赏罚，估量每年所需分类的牢靠资产更新支出。


m、营运资金变换猜测

营运资金（净营运资金增进额）猜测，按照被评估企业策划特点、年度付
现本钱及资金的周转环境估算出公道营运资金，思量到公司产物布局的调解、


汗青策划数据存在必然颠簸，故以被评估单元2018年和2019年财政数据计较相
应的营运资金，与上期末公道营运资金的差额，即为当期追加营运资金数额。


③折现率的选取和测算

折现率亦称祈望投资回报率，是接纳收益法评估所行使的重要参数。本次评
估所接纳的折现率的估算，是在思量评估基准日的利率程度、市场投资回报率、
公司特有风险收益率（包罗局限超额收益率）和被评估单元的其他风险身分的基
础上运用成本资产订价模子（Capital Asset Pricing Model 或CAPM）综合估算
其权益成本本钱，并以此作为评估工具的所有成本的自由现金净流量的折现率。

其估算进程及公式如下：

权益成本本钱按成本资产订价模子的估算公式如下：

CAPM 或 Re＝ Rf＋β（Rm－Rf）＋Rs

＝Rf＋β×ERP＋Rs

上式中：Re：权益成本本钱；

Rf：无风险收益率；

β：Beta系数；

Rm：成本市场均匀收益率；

ERP：即市场风险溢价（Rm－Rf）；

Rs：特有风险收益率（企业局限超额收益率）。


加权均匀成本本钱（WACC）的估算公式如下：

WACC＝E/（D＋E）×Re＋D/（D＋E）×（1－t）×Rd

＝1/（D/E＋1）×Re＋D/E/（D/E＋1）×（1－t）×Rd

上式中：WACC：加权均匀成本本钱；

D：债务的市场代价；

E:股权市值；

Re：权益成本本钱；

Rd：债务成本本钱；

D/E：成本布局；

t：企业所得税率。


a、无风险酬金率简直定：

凡是以为国债收益是无风险的，由于持有国债到期不能兑付的风险很小,小
到可以忽略不计，故评估界一样平常以国债持有期收益率作为无风险收益率。思量到


股权投资一样平常并非短期投资举动，我们在中国债券市场选择从评估基准日至“国
债到期日”的剩余限期高出10年的国债作为估算国债到期收益率的样本，经计
算，评估基准日切合上述样本选择尺度的国债均匀到期收益率为4.0565%，以此
作为本次评估的无风险收益率。


b、估算成本市场均匀收益率及市场风险溢价ERP

股市投资收益率是成本市场收益率的典范代表，股市风险收益率是投资者投
资股票市场合祈望的高出无风险收益率的部门，亦可以为是市场风险溢价的典范
代表。正确地估算股市风险收益率一向是很多股票说明师的研究课题。譬喻：在
美国，Ibbotson Associates 的研究发明：从1926 年到1997 年，股权投资到大
企业的年均复利回报率为11.0％，高出恒久国债收益率约5.8％阁下；这个差别
的几许均匀值被业界以为是成熟市场股权投资的风险收益率ERP。


参照美国相干机构估算ERP的思绪，我们必然方法估算中国股市的投资收益
率及风险收益率ERP为6.23%。


c、Beta系数的估算

有财政杠杆β=无财政杠杆β×[1+（1-T）（欠债%/权益%）]

从类比企业取得其剔除财政杠杆后（Un-leaved）的β系数，计较其均匀值
作为被评估单元的剔除财政杠杆后（Un-leaved）的β系数。以类比企业成本结
构的均值作为被评估单元的“方针成本布局”。


d、估算被评估单元特有风险收益率（包罗企业局限超额收益率）Rc

对付特有风险回报率（超额局限风险）模子为基于总资产局限、总资产酬金
率与超额局限回报率之间的相关。对付局限超额收益率，海内评估界参考国际研
究的思绪，对沪、深两市的1000多家上市公司多年来的数据举办了说明研究，采
用线性回归说明的方法得出资产局限超额收益率与总资产局限、总资产酬金率之
间的回归方程如下：

Rs ＝3.73%－0.717%×Ln（S）－0.267%×ROA

个中：

Rs:公司特有风险超额回报率；

S :公司总资产账面值（按亿元单元计较）；

ROA：总资产酬金率；

Ln：天然对数。


对付其他特有风险回报率，今朝海内没有一个定量的估算模子，一样平常接纳定


性说明的要领估算，思量的身分包罗：（1）客户聚积渡过跨越格风险；（2）产
品单一出格风险；（3）市场过于齐集出格风险；（4）打点者出格风险。这类特
别风险，假如没有充实来由，一样平常环境不予出格思量。


对付其他特有风险收益率，综合说明思量企业在行业中的局限、所处策划阶
段、行业打点政策、首要供给商及客户环境、企业首要产物所处的竞争情形、企
业内部打点机制及节制机制、打点职员及人力资源程度、企业所包袱的风险和企
业红利手段等各项身分，估算企业其他特有风险为0%。


e、估算被评估单元的权益成本本钱（股权收益率）

股权收益率＝无风险收益率＋超额风险收益率（Rm -Rf）×被评估单元具有
财政杠杆的BETA＋公司特有风险超额收益率（Rc）

f、债务本钱

按中国人民银行授权世界银行间同业拆借中心发布的五年期贷款市场报价
利率（LPR）确定。


g、折现率简直定

折现率＝Re×E/（D+E）+Rd×D/（D+E）×（1－T）

本次评估折现率为11.56%。


八、评估措施实验进程和环境

本评估机构接管委托后，即选派资产评估专业职员相识与本次评估相干的基
本环境、拟定评估事变打算，并部署和帮忙被评估单元举办资产清查事变；随后
评估小组进驻被评估单元，对评估工具及其所包括的资产、欠债实验现场观测，
网络并说明评估所需的所有资料，选择评估要领并确定评估模子，进而估算评估
工具的代价。自接管评估项目委托起至出具评估陈诉分为以下五个评估事变阶
段：

（一）评估项目洽商及接管委托阶段

本评估机构通过洽商、评估项目风险评价等前期事变措施并抉择接管委托
后，即与委托人举办充实雷同、相识本评估项目标基才干项——评估目标、评估
工具与评估范畴、评估基准日等，制定评估事变方案和拟定评估打算，并与委托
人签署《资产评估委托条约》。


（二）现场观测和网络资料阶段

该阶段的首要事变内容是: 提交《资产评估须提供资料清单》；指导被评估
单元清查资产、筹备评估资料；网络并验证评估资料；尽职调察访谈、现场核查


资产与验证评估资料、市场观测及网络市场信息和相干资料等。


1.提交《资产评估须提供资料清单》

按照委托评估资产的特点，提交有针对性的《资产评估须提供资料清单》、
《资产评估申报明细表》等，要求委托人和被评估单元起劲举办评估资料筹备工
作。


2.指导被评估单元清查资产、筹备评估资料

与委托人和被评估单元相干事恋职员接洽，部署并向导其凭证资产评估的要
求填列《资产评估申报明细表》和筹备评估所必要的相干资料。


3.网络并验证委托人、被评估单元提供的资料

对委托人和被评估单元提供的资料举办验证、查对，对发明的题目协同其解
决。


4.现场勘查与重点清查

对评估工具所涉及的资产举办全面（或抽样）核实，对重要资产举办具体勘
查、并体例《现场勘查事变稿本》。


5.尽职调察访谈

按照评估工具的详细环境、委托人和被评估单元提供的资料，与被评估单元
管理层、打点层、技强职员通过座谈、接头会以及电话访谈等情势，就与评估对
象相干的事项以及被评估单元及其地址行业的汗青环境与将来成长趋势等方面
的领略告竣共鸣。


6.市场观测及网络市场信息和相干资料

在网络委托人和被评估单元按照《资产评估须提供资料清单》提供的资料的
基本长进一步网络市场信息、行业资料、宏观资料和地域资料等，以满意评定估
算的必要。


（三）评定估算阶段

该阶段的首要事变内容是：

1.选择评估要领及评估模子

按照评估工具的现实状况和详细特点以及资料网络环境，确定选择的评估方
法、详细评估模子。


2.评定估算

按照选择的评估要领及详细模子，公道确定评估模子所需评估参数，测算评
估工具的起源评估功效，形成资产评估明细表和资产评估声名以及相干评估事变
稿本。



（四）汇总评估功效及撰写起源资产评估陈诉阶段

对起源的评估功效举办说明、汇总，对评估功效举办须要的调解、批改和完
善，确定起源的汇总评估功效，并草拟起源资产评估陈诉并连同资产评估明细表、
资产评估声名和评估事变稿本提交本资产评估机构内部考核。


（五）出具资产评估陈诉

经本资产评估机构内部考核通事后的资产评估陈诉，在不影响对评估结论进
行独立判定的条件下，与委托人可能委托人赞成的其他相干当事人就资产评估报
告有关内容举办雷同，并对雷同环境举办独立说明，按本公司质量节制制度和程
序，并抉择是否对资产评估陈诉举办调解，在对必要调解的内容修改完美资产评
估陈诉后，由本资产评估机构出具并提交正式资产评估陈诉。


九、评估假设

按照评估准则的划定，资产评估专业职员在充实说明被评估单元的成本结
构、策划状况、汗青业绩、成长远景，思量宏观经济和地区经济影响身分、地址
行业近况与成长远景对被评估单元代价影响等方面的基本上，对委托人可能相干
当事方提供的资料举办须要的说明、判定和调解，在思量将来各类也许性及其影
响的基本上公道设定如下评估假设。


（一）条件前提假设

1.公正买卖营业假设

公正买卖营业假设是假定评估工具已处于买卖营业进程中，评估师按照评估工具的交
易前提等按公正原则模仿市场举办估价。


2.果真市场假设

果真市场假设是假定评估工具处于充实竞争与完美的市场（地区性的、世界
性的或国际性的市场）之中，在该市场中，拟买卖营业两边的市园职位互相划一，彼
此都有得到足够市场信息的手段、机遇和时刻；买卖营业两边的买卖营业举动均是在自愿
的、理智的而非逼迫的或不受限定的前提下举办的，以便于买卖营业两边对买卖营业标的
之成果、用途及其买卖营业价值等作出理智的判定。在充实竞争的市场前提下，买卖营业
标的之互换代价受市场机制的制约并由市场行情抉择，而并非由个体买卖营业价值决
定。


3.一连策划假设

一连策划假设是假定被评估单元（评估工具所及其包括的资产）按其今朝的
模式、局限、频率、情形等一连不绝地策划。该假设不只设定了评估工具的存续


状态，还设定了评估工具所面对的市场前提或市场情形。


（二）一样平常前提假设

1.假设国度和处所（被评估单元策划营业所涉及地域）现行的 有关法令礼貌、
行颐魅政策、财富政策、宏观经济情形等较评估基准日无重大变革；本次买卖营业的交
易各方所处地域的政治、经济和社会情形无重大变革。


2.假设被评估单元策划营业所涉及地域的财务和钱币政策以及所执行的有
关利率、汇率、钱粮基准及税率、政策性征收用度等不产生重大变革。


3.假设无其他人力不行抗拒身分和不行预见身分对被评估单元的一连策划
形成重大倒霉影响。


（三）非凡前提假设

1. 假设被评估单元在现有的打点方法（模式）和打点程度的基本上，其经
营范畴、策划方法、产物布局、决定措施等与今朝根基保持同等，且其营业的未
来成长趋势与地址行业于评估基准日的成长趋势根基保持同等。


2.假设被评估单元的策划者是认真的，且其打点层有手段继续其职务和推行
其职责。


3.假设委托人及被评估单元提供的资料（基本资料、财政资料、运营资料、
猜测资料等）均真实、精确、完备，有关重大事项披露充实。


4.假设被评估单元完全遵守现行全部有关的法令礼貌。


5.假设西部大开拓政策从2021年1月1日延期至2030年12月31日后，以世界经
济成长的状况处所差别如故明明，2031年后西部大开拓税收优惠政策继承延期。


6.假设被评估单元的策划天资到期后均可以或许继承被容许行使。


7.假设猜测期现金流入、流出于期中发生，收益的计较以管帐年度为基准。


8.假设评估工具的策划单元将来将采纳的管帐政策和编写此份陈诉时所采
用的管帐政策在重要方面根基同等。


9.假设被评估单元在将来的出产策划进程中能顺遂得到出产策划所需的原
辅料、水、电等能源，公司出产策划所耗损的首要原原料、辅料、动力的供给及
价值无重大变革。


10.假设被评估单元存在产权瑕疵的资产可以或许连续今朝的状态正常行使，本
次不思量产权瑕疵对评估功效的影响。


11. 假设公司将来仅举办简朴再出产，牢靠资产在经济寿命到期后按基准日
重置价值举办更新。


（四）上述评估假设对评估功效的影响


设定评估假设前提旨在限制某些不确定身分对被评估单元的收入、本钱、费
用以致其营运发生的难以量化的影响，上述评估假设设定了评估工具所包括资产
的行使前提、市场前提等，对评估值有较大影响。按照资产评估的要求，资产评
估专业职员认定这些假设前提在评估基准日创立且公道；当将来经济情形产生较
大变革时，本资产评估机构及其署名资产评估专业职员不包袱因为上述假设前提
的改变而推导出差异评估功效的责任。当将来经济情形产生较大变革可能上述评
估假设不复完全创立时，评估结论即告失效。


十、评估结论

天伟水泥有限公司申报评估并经中审众环管帐师事宜所（非凡平凡合资）
核定的制止评估基准日 2020 年 6 月 30 日的资产总额为 87,753.57 万元；总负
债 71,784.47 万元；全部者权益合计 15,969.10 万元。


（一） 资产基本法评估功效


天伟水泥有限公司的股东所有权益按资产基本法（本钱法）评估的市场价
值为 23,385.81 万元，较被评估单元基准日报表股东所有权益 15,969.10 万元，
评估增值 7,416.71 万元，增值率 46.44%。


天伟水泥有限公司的股东所有权益（净资产）代价资产基本法评估功效

评估基准日：2020 年 6 月 30 日 计量单元：人民币万元

项 目

账面代价

评估代价

增减值

增值率％

A

B

C=B-A

D=C/A×100%

1

活动资产

10,888.90

12,260.51

1,371.61

12.60

2

非活动资产

76,864.67

82,285.02

5,420.35

7.05

3

个中：可供出售金融资产

-

-

-



4

持有至到期投资

-

-

-



5

恒久应收款

-

-

-



6

恒久股权投资









7

投资性房地产

-

-

-



8

牢靠资产

73,352.69

77,931.24

4,578.55

6.24

9

在建工程

191.85

194.29

2.44

1.27

10

工程物资

2.47

2.43

-0.04

-1.62

11

牢靠资产整理

-

-

-



12

出产性生物资产

-

-

-



13

油气资产

-

-

-



14

无形资产

3,317.66

4,157.06

839.40

25.30

15

开拓支出












项 目

账面代价

评估代价

增减值

增值率％



A

B

C=B-A

D=C/A×100%

16

商誉

-

-

-



17

恒久待摊用度

-

-

-



18

递延所得税资产









19

其他非活动资产









20

资产总计

87,753.57

94,545.53

6,791.96

7.74

21

活动欠债

71,036.26

71,036.26

-

-

22

非活动欠债

748.21

123.46

-624.75

-83.50

23

欠债合计

71,784.47

71,159.72

-624.75

-0.87

24

净资产（全部者权益）

15,969.10

23,385.81

7,416.71

46.44



（二）收益法评估功效

经接纳收益法评估，制止评估基准日，天伟水泥有限公司的股东所有权益账
面值为15,969.10万元，评估值为30,652.56万元，评估增值为14,683.46万元，
增值率为91.95%。


天伟水泥有限公司的股东所有权益（净资产）代价收益法评估功效


公司股权代价计较表
被评估单元：天伟水泥有限公司
序号 项目/年度 2020年7-12月 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 永续
1 公司自由现金流 6,676.30 10,299.94 9,973.85 10,220.83 10,229.35 10,471.93 10,569.13
2 折现率 11.560% 11.560% 11.560% 11.560% 11.560% 11.560% 11.560%
3 折现期 0.25 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
4 折现系数 0.9730 0.8964 0.8035 0.7202 0.6456 0.5787
5 折现值 6,496.04 9,232.87 8,013.99 7,361.04 6,604.07 6,060.11 52,910.00
6 公司策划性资产代价
评估基准日：2020年6月30日
单元：人民币万元
96,678.12

公司净现金流量猜测表：


十一、出格事项声名

（一）引用其他机构出具陈诉结论的环境

本项目没有引用其他机构出具陈诉结论的环境。


（二）权属资料不全面可能存在瑕疵的气象

本次委估的衡宇构筑物均未治理衡宇全部权证。


（三）委托人未提供的其他要害资料环境或评估资料不完备的气象

无。


（四）评估基准日存在的未决事项、法令纠纷等不确定身分

本项目未发明被评估单元于评估基准日存在的未决事项、法令纠纷等环境。


（五）重要的操作专家事变及相干陈诉环境

委托人就本次经济举动礼聘中审众环管帐师事宜所(非凡平凡合资)对被评
估单元基准日财政数据举办了审计，并出具了众环审字[2020]024319号《审计报
告》。本次评估是在审计的基本长举办的，并操作了上述《审计陈诉》相干信息
及数据。


（六）重大期后事项

无。


（七）评估措施受限的有关环境、评估机构采纳的补充法子及对评估结论影
响的环境

无。


（八）抵押、包管、租赁及其或有欠债（或有资产）等事项的性子、金额及
与评估工具的相关

无。


（九）本次资产评估对应的经济举动中，也许对评估功效发生重大影响的瑕
疵气象

无。


（十）其他必要出格声名的事项

无。


十二、资产评估陈诉行使限定声名

（一）本资产评估陈诉需经国有资产监视打点部分可能被评估企业有关主管
部分许诺或存案后方可正式行使。



（二）本资产评估陈诉只能用于本陈诉载明的评估目标和用途。同时，本次
评估结论是在本次评估假设和限定前提条件下，为本资产评估陈诉载明的评估目
的而出具的评估工具于评估基准日的市场代价参考意见，该评估结论没有思量将
来也许包袱的抵押、包管事件，以及非凡的买卖营业方法等环境的影响，也未思量国
家宏观经济政策产生变革以及遇有天然力和其余不行抗力的影响。当评估假设和
限定前提产生变革时，评估结论一样平常会失效。本资产评估机构不包袱因为这些情
况变革而导致评估结论失效的相干法令责任。


（三）委托人可能其他资产评估陈诉行使人未凭证法令、行政礼貌划定和资
产评估陈诉载明的行使范畴行使资产评估陈诉的，资产评估机构及其署名资产评
估专业职员不包袱责任。


（四）除委托人、资产评估委托条约中约定的其他资产评估陈诉行使人和法
律、行政礼貌划定的资产评估陈诉行使人之外，其他任何机构和小我私人不能成为资
产评估陈诉的行使人。


（五）资产评估陈诉行使人该当正确领略和行使评估结论。评估结论不等同
于评估工具可实现价值，评估结论不应当被以为是对评估工具可实现价值的保
证。


（六）若未征得本资产评估机构书面容许，任何单元和小我私人不得复印、摘抄、
引用本资产评估陈诉的所有或部门内容或将其所有或部门内容披露于任何媒体，
法令、礼貌划定以及相干当事人还有约定的除外。


（七）评估结论的有用行使期

按现行划定，本资产评估陈诉的评估结论的有用行使期为壹年，该有用行使
期从评估基准日2020年6月30日起至2021年6月29日止。


十三、资产评估陈诉日

本资产评估陈诉日为 2020 年 11 月 10 日。


















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