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*ST张铜：制定向增发股票收购江苏沙钢团体有限公司持有的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司63.79%的股权项目评估陈诉
编辑：义乌库存公司 浏览： 添加时间：2018-02-06 20:43
目 录
注册资产评估师声
明............................................................................................................1
评估陈诉摘
要.............................................................................................................
..........2
评估报
告.............................................................................................................
.................5
一、 委托方、被评估企业、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉使用者轮廓...........5
二、 评估目
的.............................................................................................................
....12
三、 评估器材和评估范
围...............................................................................................12
四、 代价范例及其定
义...................................................................................................13
五、 评估基准
日.............................................................................................................
.13
六、 评估依
据.............................................................................................................
....13
七、 评估方
法.............................................................................................................
....15
八、 评估措施实行历程和情
况........................................................................................22
九、 评估假
设.............................................................................................................
....24
十、 评估结
论.............................................................................................................
....25
十一、 出格事项说
明......................................................................................................27
十二、 评估陈诉使用限制说
明........................................................................................30
十三、 评估陈诉
日..........................................................................................................30
陈诉附
件.............................................................................................................
...............32评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 1
注册资产评估师声明
我们在执行本评估业务历程中，遵循相关法令礼貌和资产评估准则，固守独立、
客观和合理的原则；按照我们在执业历程中网络的资料，评估陈诉中所告诉的内容
是客观的，并对评估结论的公道性包袱相应的法令责任。
注册资产评估师在评估器材中没有现存的或预期的好处，同时与委托方和相关
当事方没有小我私家好处干系，对委托方和相关当事方不存在成见。
注册资产评估师及其地址评估机构具备本评估业务所需的执业天资和相关专业
评估履历。除已在评估陈诉中披露的运用评估机构或专家的事变外，评估历程中没
有运用其他评估机构或专家的事变成就。
注册资产评估师本人或其业务助理职员对评估器材举办了现场勘查。
注册资产评估师执行资产评估的目的是对评估器材代价举办估算并揭晓专业意
见，并不包袱相关当事人决定的责任。评估结论不应当被以为是对评估器材可实现
价值的担保。
遵守相关法令、礼貌和资产评估准则，对评估器材代价举办估算并揭晓专业意
见，是注册资产评估师的责任；提供须要的资料并担保所提供的资料的真实性、合
法性和完整性，适当使用评估陈诉是委托方和相关当事方的责任。
注册资产评估师对评估器材及其所涉及资产的法令权属状况给以了须要的关
注，对评估器材及其所涉及资产的法令权属资料举办了磨练，并对已经发明的问题
举办了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估陈诉的要
求，上述事变并不组成对评估器材及其所涉及资产的法令权属的任何担保。
我们出具的评估陈诉中的说明、判断和结论受评估陈诉中假设和限定前提的限
制，评估陈诉使用者该当充实思量评估陈诉中载明的假设、限定前提、出格事项说
明及其对评估结论的影响。
注册资产评估师：评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 2
高新张铜股份有限公司
制定向增发股票收购江苏沙钢团体有限公司持有的
江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司63.79%的股权项目
天衡评报字（2009）第0015 号
评估陈诉摘要
本摘要与评估陈诉正文具有平等法令效力。摘要内容所有摘自评估陈诉，欲了
解本评估项目的全面情形，该当真阅读评估陈诉全文。
江苏天衡资产评估有限公司接管高新张铜股份有限公司的委托，按照国度有关
资产评估的法令礼貌，本着独立、客观、合理、科学的原则，根据公认的资产评估
要领，对因高新张铜股份有限公司拟向江苏沙钢团体有限公司定向增发股票，收购
江苏沙钢团体有限公司持有的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司63.79%的股权而涉及
的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司的股东部分权益于评估基准日2008 年12 月31 日
在一连策划条件下的市场代价举办了评估。
本陈诉所称“市场代价”是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何
强制的情形下，评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。
本次评估所采取的评估要领为收益法和本钱法，并选择采取本钱法的功效，确
定高新张铜股份有限公司拟收购的江苏沙钢团体有限公司持有的江苏沙钢团体淮钢
特钢有限公司63.79%股权的评估值。
在评估历程中，江苏天衡资产评估有限公司评估职员对评估领域内的资产，按
照行业类型要求，推行了须要的评估措施，详细包罗：对委托方及被评估企业提供
的法令权属资料及其来历举办了须要的磨练，并网络了相关的产权证明文件复印件；
对包罗管帐记录在内的相关资料举办了验证考核；对实物资产实行了实地勘测与核
对。同时，按照委估资产的详细特点，举办了须要的市场观测与征询，等等。
在实行了上述评估措施后，高新张铜股份有限公司拟收购的江苏沙钢团体有限公
司持有的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司63.79%股权在评估基准日2008 年12 月31
日的公允市场代价为210,087.27 万元。评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 3
上述评估结论没有思量控股权身分大概发生的溢价，也没有思量活动性对评估
器材代价的影响。
评估功效的创立依赖于各类假设和限定前提，请评估陈诉使用者当真阅读评估
陈诉全文，并请存眷出格事项声名对评估结论的影响。
按现行规定，评估结论的有效使用限期为一年，即自评估基准日2008 年12 月
31 日起，至2009 年12 月30 日止，评估陈诉使用者该当按照评估基准日后的资产状
况和市场变革情形公道确定评估陈诉使用限期。
[以下无正文]评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 4
[本页无正文]
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
江苏天衡资产评估有限公司
2009 年4 月28 日评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 5
高新张铜股份有限公司
制定向增发股票收购江苏沙钢团体有限公司持有的
江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司63.79%的股权项目
评估陈诉
天衡评报字（2009）第0015 号
江苏天衡资产评估有限公司接管高新张铜股份有限公司的委托，按照国度有关
法令、礼貌和资产评估准则，本着客观、独立、合理、科学的评估原则，采取本钱
法和收益法两种要领，对因高新张铜股份有限公司拟向江苏沙钢团体有限公司定向
增发股票，收购江苏沙钢团体有限公司持有的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司
63.79%的股权于评估基准日2008 年12 月31 日在一连策划条件下的市场代价举办了
评估。现将评估情形陈诉如下：
一、 委托方、被评估企业、产权持有者和委托方以外的其他评估陈诉使用者轮廓
（一）委托方
公司名称：高新张铜股份有限公司（以下简称：高新张铜）
法定住所：江苏省张家港市杨舍家产新区
策划场所：江苏省张家港市杨舍家产新区
法定代表人：韩大力大举
注册成本：39600 万元
策划领域：有色金属加工。本企业自产产物及技能的出口业务；署理出口将
本企业自行研制开发的技能转让给其他企业所出产的产物；策划本企业出产、科研
所需的原辅质料、仪器仪表、机器装备、零配件及技能的入口业务（国度限定公司
策划和国度克制收支口的商品和技能除外）；策划进料加工和三来一补业务。
高新张铜系2001 年12 月26 日经江苏省人民当局苏政复[2001]223 号文核准，在
高新张铜金属质料有限公司的基本上整体变换设立的股份有限公司。2006 年9 月经
中国证券监督打点委员会证监刊行字〔2006〕81 号文答应，高新张铜向社会公家发
行人民币平凡股（A 股）90,000,000 股，并于2006 年10 月25 日在深圳证券买卖业务所
挂牌买卖业务，证券代码002075。
（二）产权持有者
公司名称：江苏沙钢团体有限公司（以下简称：沙钢团体）
法定住所：江苏省张家港市锦丰镇评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 6
策划场所：江苏省张家港市锦丰镇
法定代表人：沈文荣
注册成本：132100 万元
1996 年6 月19 日，沙钢团体由江苏沙钢团体公司改组设立，注册成本现为
132,100 万元，首要业务涉及钢铁冶炼、钢材轧制、金属结构及其构件制造、加
工与销售。出产的产物首要包罗：钢坯、“沙钢”牌高速线材、热轧带肋钢筋、
热轧卷板、宽厚板等；个中，“沙钢”牌高速线材、热轧带肋钢筋等产物均荣获
“冶金产物实物质量到达国际先进水平金杯奖”、“世界用户满意产物”称呼，
并被列为江苏省重点掩护产物和省重点名牌产物；沙钢宽厚板中管线钢、船板
钢，热轧卷板中管线钢、电工钢、船卷，帘线钢等产物在市场上都有必然市场
占有率，此类产物多为专利产物，附加值高、盈利手段强，具有不行复制性，
受市场价值改观的影响较小，进步了沙钢团体的盈利手段。
2007 年度沙钢团体首要产物铁、粗钢、钢材的产量别离到达1,847.84 万吨、
2,289.37 万吨、2,069.21 万吨，别离比上年增长19.1%、16.7%、26.6%。按照中
国企业连系会和中国企业家协会2008 年宣布的公然信息，2007 年沙钢团体在中
国大团体企业500 强中名列第36 位，在中国制造业500 强中名列第12 位，在
全黎民企中名列第3 位。按照英国《金属导报》的统计，2007 年沙钢团体钢产
量名列世界十大钢厂第3 位，名列环球十大钢厂第7 位。
2008 年，原质料、钢材价值颠簸较大，沙钢团体采纳了节能降耗、优化产
品结构等法子，使得主营业务收入和盈利水平仍保持了精采的增长势头。2008
年度沙钢团体首要产物铁、粗钢、钢材的产量别离到达1,877.35 万吨、2,288.39
万吨、2,024.93 万吨，别离比上年增长1.60%、-0.05%、-2.14%，产能根基保持
安稳。
（三）被评估企业
1）轮廓
公司名称：江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司（以下简称：淮钢特钢）
法定住所：江苏省淮安市化工路53 号
策划场所：江苏省淮安市西安南路188 号
法定代表人：沈文荣
注册成本：97029 万元
首要策划领域：钢铁产物的开发、冶炼、出产、销售；冶金炉料的出产、销售
等。
汗青沿革：淮钢特钢位于江苏省淮安市西南部，占地面积约为240 万平方米，
凌驾京杭大运河，紧邻京沪、同三、宁连、盐徐等高速公路和新长铁路，地理位置
优越，交通非常便捷。评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 7
淮钢特钢是经江苏省打算经济委员会《关于组建江苏淮冶团体的批复》（省计经
企[1996]46 号）及淮阴市经济委员会《关于同意市冶金家产公司改制改名为“江苏淮
钢特钢有限公司”的批复》（淮经企[1996]232 号文）核准，于1996 年12 月11 日设
立。设立时，淮钢特钢名称为江苏淮钢团体有限公司，注册成本为27,281.42 万元，
现实节制工钱淮阴市经济委员会。2000 年2 月，按照江苏省人民当局《省当局关于
同意南京钢铁团体有限公司和江苏淮钢团体有限公司实行细密型连系的批复》（苏政
复[2000]40 号），淮钢特钢成为南京钢铁团体有限公司的控股子公司，2003 年1 月，
淮钢特钢新增注册成本34,827.58 万元，增资后的注册成本变换为62,109.00 万元，
现实节制人仍为南京钢铁团体有限公司，淮钢特钢改名为南京钢铁团体江苏淮钢有
限公司。2005 年5 月经省当局核准，国有股权又从南京划回到淮安市当局持有，企
业名称又规复为江苏淮钢团体有限公司。2006 年6 月，淮钢特钢原有部分股东将持
有公司的64.40%股权转让给江苏沙钢团体有限公司，股权转让完成后，淮钢特钢成
为江苏沙钢团体有限公司的控股子公司。2006 年12 月，淮钢特钢改名为江苏沙钢集
团淮钢特钢有限公司。2008 年12 月23 日，淮钢特钢举办增资，注册成本由62109
万元变换为97029 万元，并于2008 年12 月29 日取得江苏省淮安工商行政打点局颁
发的注册号为320800000001951 的企业法人营业执照。个中江苏沙钢团体有限公司
出资61896 万元，占注册成本总额比例为63.79%；江阴市万德贸易有限公司出资
14993.004 万元，占注册成本总额比例为15.45%；天然人何达平出资6507.096 万元，
占注册成本总额比例为6.71%；天然人刘祥出资7641.10 万元，占注册成本总额比例
为7.88%；天然人陶俊发出资2808.10 万元，占注册成本总额比例为2.89%；天然人
唐明兵出资2708.70 万元，占注册成本总额比例为2.14%；天然人陈建龙出资1105.00
万元，占注册成本总额比例为1.14%。
多年以来，淮钢特钢坚持“成长是硬原理”，不绝推进技能前进，深入开展技能
改革，成长至今成为年产钢300 万吨级的苏北区域最大的现代化钢铁连系企业，设
备设备水平国内领先，成为淮安市家产企业的排头兵。
2008 年，淮钢特钢整年产钢270.21 万吨，同比增长33.22%；钢材234.72 万吨，
同比增长26.58%；生铁251.33 万吨，同比增长33.97%。
今朝，淮钢特钢及其控股子公司拥有的首要出产装置包罗（一）淮钢特钢淮安
基地年计划出产手段80 万吨捣固焦炉焦化出产线一条、144M2 和162 M2 带式烧结生
产线两条、450 M3 和580M3 高炉各两座、从意大利引进的具有国际先进水平的“70
吨超高功率电炉－精辟炉－连铸－热送/热装－连轧”四位一体的短流程优钢中小型
棒型材出产线一条、100 吨转炉－LF 钢包精辟炉－RH 真空脱气炉－连铸－配套中、
小型棒型材连轧出产线各一条、可出产直径380－500mm 的天下第一大圆坯出产线
一条及与之配套的直径90－250mm 特钢大棒材出产线。年产齿轮钢、弹簧钢、轴承
钢、船用锚链钢、合金管坯钢、非调质钢与易切削钢等优特钢、材300 万吨。（二）评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 8
河南安阳144M2 烧结出产线一条、450 M3 高炉两座、30T 转炉及连铸出产线两条。
淮钢特钢组织结构图：
策划层
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江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司组织结构图
工
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设
备
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源
处
团体公司董事局
董事会监事会
2）近三年企业的资产、财务和策划状况
（1）近三年资产、负债状况（单位：人民币万元）
序
号
项 目 2006 年12 月31 日2007 年12 月31 日 2008 年12 月31 日
1 活动资产 303,733.48 488,514.98 698,582.17
2 非活动资产 283,525.55 275,992.87 273,723.79
3 个中：可供出售金融资产 25,700.00
4 持有至到期投资
5 耐久股权投资 71,765.41 126,882.29 142,894.78评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 9
6 投资性房地产
7 牢靠资产 75,435.58 57,579.59 74,536.39
8 在建工程 76,376.13 58,816.86 19,297.08
9 无形资产 33,144.55 32,415.38 31,686.20
10 递延所得税资产 1,103.87 298.75 5,309.33
11 资产合计 587,259.03 764,507.86 972,305.96
12 活动负债 408,561.02 609,770.26 789,080.65
13 非活动负债 77,000.00 67,000.00 49,000.00
14 负债合计 485,561.02 676,770.26 838,080.65
15 净 资 产 101,698.01 87,737.59 134,225.31
（2）近三年损益状况（单位：人民币万元）
序
号
项 目 2006 年 2007 年 2008 年
1 营业收入 684,864.85 1,001,787.86 1,691,502.73
2 营业本钱 676,212.56 969,959.96 1,666,723.47
3 营业税金及附加 183.35 345.38 747.02
4 销售用度 1,581.51 10,415.27 11,584.39
5 打点用度 6,995.66 6,908.78 10,215.81
6 财务用度 2,347.29 11,174.65 13,548.54
7 资产减值丧失 2,637.20 6,280.99 12,807.91
8 公允代价改观收益 0.00 0.00 1,363.02
9 投资收益 18,541.04 -107.32 1,763.81
10 营业利润 13,448.32 -3,404.48 -20,997.58
11 营业外收入 2,290.10 1,818.00 1,872.13
12 营业外支出 1,182.70 2,238.86 317.42
13 利润总额 14,555.73 -3,825.34 -19,442.87
14 所得税用度 -244.86 -554.98 -5,010.58
15 净利润 14,800.58 -3,270.36 -14,432.28
上述数据已经江苏天衡管帐师事宜所审计，并出具了“天衡审字（2009）570
号 《江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司2007 年、2008 年度财务报表审计陈诉》”，报
告范例为无保存意见审计陈诉，个中2006 年的数据为2007 年报表的期初数。
3）公司提供的产物或处工作况
（1）设备、产物品种及质量
设备方面：今朝国际上特钢成长的方向是采取转炉+LF 精辟+RH 真空精辟+大断
面连铸机+连轧的出产工艺流程，这种工艺流程具有出产本钱低、钢质纯净、钢材质评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 10
量高的特点，而这条先进的工艺出产流程的实行必需要有先进的设备予以担保。国
内特钢企业由于设备水平的限制无法采取以上工艺流程，淮钢特钢特钢出产采取全
套引进意大利DANIELI 公司的具有国际先进水平的超高功率电炉→炉外精辟炉→连
铸→热送/热装→连轧四位一体的短流程出产线及转炉→LF 钢包精辟→RH 真空精辟
炉→连铸（引进意大利）→配套大、中、小型棒型材连轧出产线是国内设备最先进
的出产线；个中，淮钢特钢特钢的大园坯连铸机是国内弧型半径最大、断面最大、
自动化水平最高的连铸机，其全套引进意大利DANIELI 公司的大棒材连轧出产线也
是今朝国内设备最先进的连轧出产线。因此，在国内特钢企业中淮钢特钢特钢的装
备水平国内领先。
出产的品种方面：今朝淮钢特钢特钢出产的钢种已到达230 多个，品种包罗轴
承钢、弹簧圆钢、齿轮钢、高质量合金结构钢、高压锅炉管坯钢、高质量油井管坯
钢、冷镦钢、碳素结构钢、锚链钢、高强度紧固件用圆钢和巨细规格扁钢等，个中，
连铸坯规格有120 方、150 方、200 方、Φ160mm、Φ180mm、Φ230mm、Φ280mm、Φ
330mm、Φ380mm、Φ450mm、Φ500mm；棒材规格Φ12～250mm，扁钢规格6～ 80mm
×50～150mm；开坯方钢规格为120 方、150 方、200 方、230 方、250 方，是国内品
种、规格较全的优特钢企业，品种规格上与兴澄特钢并驾齐驱在国内处于领先职位。
产物质量方面：淮钢特钢特钢产物具有以下特点：①产物清洁度高：一般高碳
钢氧含量≤ 10×10-6 ，中碳钢氧含量≤ 15×10-6 ，低碳钢氧含量≤18×10-6，
硫≤80×10-6 ；②组织和因素匀称性高；③组织超细；④外貌质量和尺寸精度高。
产物质量在国内处于领先职位。
（2）行业内首要企业及其市场份额情形
棒材出产企业近3 年总体市场份额及排行
2006 年 2007 年 2008 年
单位
产量 占有率 排行产量 占有率排行产量 占有率 排行
淮钢特
钢
1538985 5.7% 4 1750193 5.4% 4 2012379 7.5% 1
兴澄 1629918 6.0% 3 2009539 6.2% 2 1870520 6.97% 2评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 11
石钢 1984768 7.3% 1 2021947 6.2% 1 1627942 6.06% 4
新冶钢 1333919 4.9% 5 1392947 4.3% 5 1256161 4.68% 5
杭钢 1834166 6.8% 2 1944024 6.0% 3 1838634 6.85% 3
东北特 1132046 4.2% 7 1241469 3.8% 7 1034577 3.85% 7
湘钢 1306742 4.8% 6 1332608 4.1% 6 1249078 4.65% 6
以上数据来历于《中国钢铁家产统计月报》。
公司的市场份额、行业排名
淮钢特钢 兴澄 石钢 新冶钢 杭钢 东北特 湘钢
品种 占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有率
排
名
占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有率
排
名
占有
率
排
名
优碳
钢
2.6% 3 0.9% 6 1.7% 4 1.1% 5 3.5% 2 0.1% 7 3.6% 1
合结
钢
3.9% 4 7.5% 1 3.6% 5 4.8% 2 3.5% 6 4.3% 3 2.1% 7
弹簧
钢
4.3% 4 8.4% 1 4.7% 5 5.5% 3 7.1% 2 1.5% 6 /
轴承
钢
3.2% 5 16.1% 1 12.1% 3 8.7% 4 / 14.7% 2 /
按照《中国钢铁家产统计月报》中1-11 月份统计数据，个中弹簧钢部分剔除弹
簧扁钢部分，和结钢部分按合金钢部分统计，只管保持数据统计的精确性。
淮钢特钢棒材类出口数量不多，整年预计有60000 吨阁下，占世界出口棒材类
的1.1%。
（3）常识产权、技能及研发方面
2001 年被认定为江苏省博士后技能创新中心，2002 年被认定为省级技能中心；
2006 年人事部文件国人部发[2006]53 号核准淮钢特钢设立国度级博士后科研事变
站，淮钢特钢技能中心下设总工办（包罗科技打点处、研发处、技能处、试验车间）、
钢铁研究所、信息中心、技改工程部、理化检测中心。技能中心现常设体例161 人
个中高级工程师15 人，享受当局补助专家5 名、博士后2 名，博士1 名，在读博士
生2 名，在读工程硕士16 名，省有突出孝敬中青年专家5 名，市级有突出孝敬的中
青年专家9 名，并有江苏省“333”工程学科带头人6 名。技能中心主任由团体公司
副总司理兼任，公司现有技能中心专门从事钢铁冶炼、节能等新技能的研究和新产评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 12
品开发。
淮钢特钢拥有“电炉铁水热装新工艺及其高炉铁水运输车”等共计23 项专利。
个中7 项发现专利，16 项适用新型专利。 1998 年通过中国ISO9002 质量体系认证，
2003 年头，又通过2000 版ISO9001 质量打点体系认证；“船用锚链圆钢” 获中国、
英国、美国、挪威、日本等多国船级社认可证书；“淮钢特钢团体理化检测中心” 通
过中国尝试室国度认可委员会认可(2002 年)。
4）委托方、被评估单位、产权持有者之间的干系
委托方高新张铜拟向产权持有者沙钢团体定向增发股票，收购其持有的被评估
单位淮钢特钢63.79%的股权。
（四）委托方以外的其他评估陈诉使用者
高新张铜拟向沙钢团体定向增发股票，收购沙钢团体持有的淮钢特钢63.79%的
股权，属重大资产重组，陈诉使用者包罗高新张铜举办重大资产重组股权转让各方，
相关中介机构及相关的当局打点部门。
二、 评估目的
高新张铜股份有限公司拟向江苏沙钢团体有限公司定向增发股票，收购江苏沙
钢团体有限公司持有的淮钢特钢63.79%的股权。本次评估的目的是确定淮钢特钢
63.79%股东权益于评估基准日2008 年12 月31 日的市场代价，为高新张铜股份有限
公司定向增发股票收购股权提供代价参考。
三、 评估器材和评估领域
本次资产评估的器材是沙钢团体持有的淮钢特钢的63.79%股东权益。
评估器材涉及的评估领域是淮钢特钢在评估基准日2008 年12 月31 日的所有资
产及负债，详细范例包罗：活动资产、房地产、呆板装备、在建工程、耐久股权投
资、无形资产、其他非活动资产和负债。列表如下（单位：人民币元）：
资产范例 评估前账面金额
活动资产 6,985,821,676.97
非活动资产 2,737,237,919.22
个中：可供出售金融资产 0.00
持有至到期投资 0.00
耐久股权投资 1,428,947,844.45评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 13
投资性房地产 0.00
牢靠资产 745,363,906.46
在建工程 192,970,776.29
无形资产 316,862,044.36
递延所得税资产 53,093,347.66
活动负债 7,890,806,519.95
非活动负债 490,000,000.00
净资产 1,342,253,076.24
上述数据已经江苏天衡管帐师事宜所审计，并出具标准无保存审计陈诉。
委托评估器材和评估领域与经济行为涉及的评估器材和评估领域一致。
四、 代价范例及其界说
资产评估的代价范例取决于评估特定的目的、市场前提和评估器材的使用状况。
本次评估是在一连策划假设条件下，通过充实思量评估目的、市场前提、评估器材
自身前提等身分，评估淮钢特钢股东部分权益代价。本次评估对市场前提和评估对
象的使用等无出格限制和要求，因此选择的评估代价范例为市场代价。
市场代价是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强制的情形下，
评估器材在评估基准日举办正常公一买卖业务的代价预计数额。
五、 评估基准日
为担保评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估陈诉的时效性，经与
委托方商定，本次评估基准日为2008 年12 月31 日。
在确定评估基准日时，思量了相关经济行为的打算布置，详细说明确经济行为
的性质，并尽大概与评估目的的实现日靠近，以便于有效地清审核实资产并公道选
取评估作价依据，镌汰或停止评估基准日后的调解事项。
在评估中所采取的价值，均为评估基准日有效的价值标准。
六、 评估依据
（一）礼貌依据
1、 国务院[1991]91 下令《国有资产评估打点步伐》；
2、 原国有资产打点局国资办发[1992]第36 号《国有资产评估打点步伐施行细
则》；
3、 中国资产评估协会中评协[1996]03 号《资产评估操纵类型意见(试行)》；评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 14
4、 财政部财评字[1999]91 号《资产评估陈诉根基内容与名目的暂行规定》；
5、 国资委财政部令(2004)3 号《企业国有产权转让打点暂行步伐》；
6、 国资委令第12 号《企业国有资产评估打点暂行步伐》（2005 年）；
7、 国资委产权[2006]274 号《关于增强企业国有资产评估打点事变有关问题的通
知》。
（二）准则依据
1、 财政部财会[2001]1051 号《资产评估准则—无形资产》；
2、 中国注册管帐师协会会协[2003]18 号《注册资产评估师存眷评估器材法令权
属指导意见》；
3、 财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—根基准则》、《资产评估职业道德准
则—根基准则》；
4、 中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业代价评估指导意见（试行）》；
5、 中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估陈诉》、《资产评
估准则—评估措施》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—事变稿本》、
《资产评估准则—呆板装备》、《资产评估准则—不动产》和《资产评估代价范例指
导意见》。
（三）权属依据
1、 淮钢特钢及子公司的注册资料、企业法人营业执照；
2、 淮钢特钢及子公司的房产证、地皮使用权证、筹划许可证、施工许可证等；
3、 淮钢特钢的车辆行驶证；
4、 淮钢特钢首要装备购置条约、发票，以及有关协议、条约书、修建施工预决
算书等财务资料；
5、 淮钢特钢及子公司提供的其他相关权属证明文件。
（四）行为依据
1、 高新张铜第三届董事会第九次集会会议决策；
2、 江苏沙钢团体有限公司股东会决策；
3、 高新张铜与本评估机构签订的“资产评估业务约定书”。
（五）取价依据
1、 淮钢特钢提供的资产评估申报明细表；
2、 淮钢特钢提供的管帐报表及财务帐册；
3、 淮钢特钢提供的公司总平面图；
4、 淮钢特钢提供的项目竣工结算资料；
5、 江苏省建树厅颁发的《江苏省修建与装饰工程计价表》（2004 年）；评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 15
6、 江苏省建树厅颁发的《江苏省安装工程计价表》（2004 年）；
7、 江苏省建树厅颁发的《江苏省修建工程概算定额（2005）》；
8、 江苏省建树厅颁发的《江苏省修建工程造价估算指标（2002）》；
9、 国度有关部门及江苏省建委、筹划等部门颁发的有关修建、安装工程前期收
费标准；
10、 建树部颁发的世界统一安装工程单位估价表各册(2000)；
11、 冶金家产建树工程预算定额（2001）；
12、 淮安市建委宣布的修建与装饰质料价值(2009 年1 月)；
13、 原城乡建树环境掩护部关于颁布的《衡宇完损品级评分标准》；
14、 2008“机电产物报价手册”；
15、 淮钢特钢提供的首要装备、质料近期的订购条约；
16、 评估职员就种种装备向原出产厂商和经销商的询价记录；
17、 《淮安市市区地皮级别调解与基准地价（含更新）》（基准日2004 年1
月1 日）；
18、 本所网络、清算的其他相关价值资料。
七、 评估要领
股东所有权益代价评估的根基要领包罗市场法、本钱法和收益法。
市场法是指将评估器材与参考企业、在市场上已有买卖业务案例的企业、股东权益、
证券等权益性资产举办较量以确定评估器材代价的评估思绪。
收益法是指通过将被评估企业预期收益成本化或折现以确定评估器材代价的评
估思绪。
本钱法是指是指在公道评估企业各项资产代价和负债的基本上确定评估器材价
值的评估思绪。
受国内畅通市场前提的限制，我们无法取得足够的、可参照的、与淮钢特钢类
似的公司买卖业务案例资料，在上市公司中寻找在现金流量、增长潜力和风险等方面与
淮钢特钢类似的参考公司也很坚苦，不具备市场法评估的较量前提，在确定淮钢特
钢的股权代价时，无法采取市场法举办评估。
针对评估的特定目的、评估器材的自身前提、所评详细资产的市场前提和代价
影响身分、评估的代价范例，团结网络把握的资料情形，确定本次评估同时采取了
本钱法和收益法。
（一）本钱法
本钱法也称资产基本法，是指在公道评估企业各项资产代价和负债的基本上确
定评估器材代价的评估思绪。详细模子如下：评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 16
股东所有权益评估代价＝所有资产评估值－所有负债评估值
运用本钱法举办评估，各项资产的代价按照其详细情形选用恰当的评估要领得
出。详细评估要领如下：
1、 活动资产的评估
(1) 货币资金
货币资金包罗现金、银行存款和其他货币资金。
现金为人民币。评估职员现场监盘了现金的盘货历程，并按照现金日记账记录
及未入账的原始凭据举办倒推计较，得出评估基准日的实有现金余额，并以清审核
实后的现金现实金额确定评估值。
银行存款包罗人民币和美元存款，评估职员对银行存款账户举办了函证，考核
了银行存款对账单和余额调理表，对影响净资产的未达账项作出恰当调解，并以清
查调解后的金额确定评估值。外币存款按核实的外币金额与基准日汇率折算成人民
币的金额。
其他货币资金为银行汇票担保金人民币存单，评估职员对存单举办了盘货、函
证，对持有期应计未计利钱举办核实，以清审核实的金额确定评估值。
(2) 应收金钱
应收金钱包罗应收单据、应收账款、预付金钱、其他应收款。
1) 应收单据为银行承兑汇票。评估职员起首查对了应收单据明细表与明细账、
管帐报表的金额，查对单据实物与单据挂号簿的有关内容，考核评估基准日之后票
据背书、承兑或贴现的原始凭据，以确定相关经济业务的真实性。在此基本上，以
清审核实后账面值确认评估值。
2) 应收账款、其他应收款。应收账款首要为应收的销货收入，其他应收款首要
是与淮钢特钢子公司的往来款和银行承兑担保金等。评估职员查对了应收账款明细
表、其他应收款明细表与明细账、管帐报表的金额，并对重大项目举办函证，同时，
通过抽查原始凭据，相识、说明业务产生的时刻和原因，通过搜查评估基准日后发
生的帐务记录，判断应收金钱的真实性、完整性。在清审核实的基本上，借助汗青
资料和清查相识的情形详细说明金钱回笼情形、欠款人的资金及信用、策划打点状
况等，通过个别认定及账龄说明相团结，综合说明金钱将来可收回的金额及大概无
法收回的风险丧失，对无风险丧失的金钱以核实后帐面金额确定应收账款的评估值。
3) 预付账款包罗预付购货款、预付征用地皮款及预付购房款。在清审核实的基
础上，按照所能收回的相应货品形成资产或权力的代价确定评估值。
(3) 存货
存货包罗原质料、质料采购、在用低值易耗品、库存商品，均为外购。
原质料、质料采购首要为煤炭、铁矿石和铁矿矿粉，库存商品为从淮钢特钢下评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 17
属子公司采购的种种钢材和钢坯，该部分质料物资在评估基准日前后，市场价值波
动较大。
1) 原质料、在途质料（质料采购）
参考市场价值确认评估值，按照清审核实后的数量乘以现行市场购买价，再加
上公道的运杂费、消耗、验收清算入库费及其他公道用度，得出资产的评估值。
2) 库存商品
参考市场价值确认评估值，按照清审核实后的数量乘以现行市场售价，扣除相
关的销售用度、税费等，计较公式如下：评估值=市场销售价值×（1-销售用度率-
有关税费扣除率-利润扣除率）×数量
3) 在用低值易耗品
在用低值易耗品采取重置本钱法评估，按清查盘货功效，以低值易耗品的现行
购置价加上公道的其他用度得出重置代价，再按照现实状况确定成新率，相乘后得
出低值易耗品的评估值。
2、 非活动资产的评估
(1) 耐久股权投资的评估
淮钢特钢的耐久股权投资包罗11 家子公司和4 家联营公司，各项投资轮廓如下：
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期投资比例账面代价
1 江苏银行股份有限公司 2002 年前 0.64% 50,200,000.00
2 上海沪昌非凡钢股份公司 2002 年前 67,900.00
3 淮安市区农村信用相助联社 2005.07 3.79% 4,500,000.00
4 北京高淮冶金新技能开发有限 2002.12 49.00% 1,747,354.83
5 江苏利淮钢铁有限公司 1993.06 75.00% 187,977,000.00
6 江苏淮特钢铁有限公司 2003.09 75.00% 183,750,000.00
7 江苏淮澳钢铁有限公司 2003.09 75.00% 172,500,000.00
8 江苏淮龙新型建材有限公司 2005.11 60.00% 69,600,000.00
9 淮安热能高科有限公司 2005.04 60.00% 62,561,250.00
10 淮安市淮钢物业打点有限公司 1998.08 60.00% 300,000.00
11 上海淮钢贸易有限公司 2002.03 90.00% 45,000,000.00
12 镇江鑫达收支口有限公司 2005.12 90.00% 45,000,000.00
13 江苏金康实业团体有限公司 57.08% 82,000,377.30
14 上海楚江投资成长有限公司 2003.06 90.625% 196,823,471.72
15 沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司 2007.11 80.00% 337,000,000.00
评估职员在磨练了相关的出资凭据、投资协议和章程、验资陈诉、营业执照等
资料的基本上，按照投资项目的详细情形，别离采取差此外要领举办评估：
1) 控股耐久投资评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 18
控股子公司共11 家，见上述耐久股权投资明细表第5-15 项，对该类投资，我们
对被投资企业举办了股东所有权益代价的评估，将得到的股东所有权益代价乘以淮
钢特钢所持有的股权比例计较得出被评估股权的代价。
2) 非控股耐久投资
对上海沪昌非凡钢股份公司的投资，该公司原为上海证券买卖业务所上市公司，现
已重组变换为天地源股份有限公司，证券代码600665，原为法人股，现已全畅通，
我们以基准日收盘价与所持股份数的乘积确定该投资的评估值；对淮安市区农村信
用相助联社的投资，由于淮钢特钢所占股权微小，无法提供淮安市区农村信用相助
联社相关财务报表，思量到该事项对评估结论影响微小，因此我们按清审核实后的
账面值作为评估值；对江苏银行股份有限公司和北京高淮冶金新技能开发有限的投
资，我们依据网络到的评估基准日审计后资产负债表中净资产数额，按投资比例分
摊计较该项投资的评估值。
(2) 牢靠资产—衡宇修建物的评估
本次委估申报的衡宇修建物共约23.15 万m2（母公司），首要为住宅、办公综合
楼、厂房、客栈、附房等，个中5038.25 m2 老环烧厂房因整套环烧装置裁减处于闲
置，面临裁减；构筑物首要为船埠、厂区阶梯、管道、沟槽、原料场、烟囱、围墙
等。经核查，至评估陈诉日已治理或申报治理衡宇全部权证的房产共23.14 万 m2。
评估时，对化工新村住宅采取收益法评估，评估代价中包括其占有的地皮使用
权代价；别的衡宇修建物采取重置本钱法评估，评估代价中不包括地皮使用权代价。
收益现值法是估量估价器材将来年度的正常收益,选用恰当的成本化率将其折
现到估价时点后累加,以此估算估价器材的客观公道价值。
重置本钱法：由专业用度、综合造价、其他用度、资金本钱和利润组成重置价
值；按照计划使用年限、修建质量、现行状况思量修建物的陈旧贬值，计较成新率；
以重置全价与成新率的乘积确定委估修建物的评估值。
1) 重置全价简直定
在现场勘测说明的基本上，依据工程决算等资料，按评估基准日的价值标准和
措施计较衡宇修建物的工程综合造价；或选取修建局限、结构、用途等各方面与评
估器材类似的参照修建物，与评估器材举办较量，说明两者在结构、安装、装饰等
方面的差异，对参照修建物已确定的工程造价举办批改，确定评估器材的工程造价，
然后思量须要的专业用度、配套规费、建树打点用度与资金本钱等确定重置全价。
2) 成新率简直定
采取直接调查法团结耐用年限法综合确定。
(3) 牢靠资产—呆板装备的评估
淮钢特钢首要从事股权投资及对投资子公司的打点和处事事变，因此首要装备
为维修检测装备、公用工程装备，办公装备和车辆等；除此以外，当初以淮钢特钢评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 19
名义立项的项目，后现着实子公司实行举办，这些项目中因享受免税的入口装备尚
处于禁锢期，今朝帐务记录在淮钢特钢核算，而现实由子公司在出产使用；其它，
淮钢特钢早期购置的一套制氧装备和烧结装备，因不切合国度财富政策，今朝已停
用多年，属裁减待处理赏罚装备。
待报废的装备按其整理变现后的净额作为评估值；无可回收代价的电子办公类
装备评估为零。
对正常使用的呆板装备采取重置本钱法评估。
计较公式：评估代价=重置全价×成新率
1) 重置全价简直定
1）国产装备
对付国产装备，或以人民币购买的入口装备，我们举办须要的市场观测，团结
我们把握的价值信息资料，留意解除评估基准日时点价差及买卖业务身分等的影响，以
现行时价（运杂费）加计安装调试费来确定其重置全价。即：
重置全价=装备购置价+安装调试费
2）入口装备
对入口呆板装备，我们举办须要的市场观测，团结我们把握的价值信息资料，
留意解除评估基准日时点价差及买卖业务身分等的影响，以现行CIF 价加长入口环节税
费和须要的国内运杂费、安装调试费作为重置全价，则：
装备重置全价= CIF 价(按基准日汇率换算)+外贸手续费+银行财务费+海关禁锢
费+国内运杂费+安装调试费
淮特公司入口装备切合国度鼓励投资财富目次，免关税和增值税。
入口装备运杂费按照装备的重量和外形尺寸及运输间隔的远近确定，安装调试
费参照冶金行业的概算指标或决算资料确定，小型装备及电子装备不计安装调试费。
对大型装备或出产线装置，重置全价中还加计了资金本钱和前期用度。
3）车辆
对运输车辆，按基准日市场价值，加上车辆购置税和办证杂费(如牌照费)来确
定其重置全价，对厂内使用车辆视同呆板装备评估。
2) 成新率简直定
呆板装备：大型装备采取年限法和勘测法别离计较成新率，再加权均匀计较综
合成新率；别的装备采取年限法计较确定成新率。
车辆：按照使用及维护、保养情形，团结现行的车辆报废标准，按使用年限、
行驶里程别离计较年限成新率和事变量成新率，以个中较低的功效确定最终成新率。
(4) 在建工程的评估
在建工程共4 项，包罗精整修磨工程、油井督工程、船埠扩建工程以及展览厅评估陈诉
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工程。个中精整修磨工程属80 万吨大棒材项目的一部分，对轧制后的钢材举办外貌
处理赏罚，估量总投资25000 万元；油井督工程首要通过引进装备，建成年产40 万吨大
口径无缝钢管（油井管）的出产手段，估量总投资290856 万元；船埠扩建工程是对
淮钢现有的南岸船埠举办扩建，向西耽误220 米，新建3 个800 吨级泊位，新增2
台500t/h 卸船机、2 台15 吨牢靠吊机，年新增吞吐手段500 万吨，估量投资5000 万
元。
上述在建工程尚未落成，处于正常施工建树期，对账面代价组成举办说明和核
查，对不公道的用度举办剔除，以核实后账面值作为评估值。
(5) 无形资产
1) 地皮使用权
本次申报的地皮共13 宗，总面积2250419.21 平方米（详见评估明细表）。均为
出让方法取得，并取得了地皮使用权证书。个中第3 项为商住用地，与淮钢大厦房
产合一评估，此处评估为零。第4 项东郊热电轮埠路地块在基准日后已出售，按出
售价扣除相关税费后的净收益作为评估值。别的11 宗地皮，一宗为城镇住宅用地，
地皮证面积1132.11 平方米，10 宗为家产出让用地，地皮证总面积2229805.8 平方
米。按照评估器材的地皮操作特点和估价目的，待估宗地的地皮估价不相宜运用收
益还原法、蹊径价法和假设开发法等举办评估，同时近期也没有与委估地块可比的
成交案例，因此亦无法采取市场较量法评估。参照淮安市的基准地价成就，本次评
估采取了基准地价系数修处死和本钱法。评估时团结被评估地皮的详细情形和当地
地皮出让金的现实征收水平，具体相识基准地价的构成部分、合用领域及其他有关
规定，留意与修建物评估的跟尾、停止地皮的征用、开发和配套用度的频频计较或
漏算，确定地皮使用权的评估值。
2) 其他无形资产
其他无形资产首要为申报的账外资产---专利权和商标等，这些无形资产的代价
浮现于其能给拥有者带来高出同行均匀水平的超额收益。按照淮钢特钢提供的资料
和市场观测，尚无数据表白上述无形资产能给淮钢特钢带来超额收益，评估代价为
零，该部分无形资产最终未列入评估明细表。
(6) 递延所得税资产
递延所得税资产是由幻魅账筹备、存货减价筹备、耐久投资减值筹备、预提用度、
买卖业务性金融资产公允代价改观、未补充以前年度吃亏和直接计入全部者权益成本公
积原因发生的，按照可抵扣临时性差异、可补充吃亏发生的原因和对应资产、负债
的评估功效，确定是否加减恰当的差异，确定将来现实可收回的金额计较评估值。
3、 负债的评估
负债包罗短期借钱、应付单据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税
费、应付利钱、其他应付款、一年内到期的非活动负债、其他活动负债以及耐久借评估陈诉
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款等。
在清审核实各项负债的现实债权人、负债额的基本上，以评估目的实现后产权
持有者现实需要包袱的金额确定评估值。详细资产项目有关联的负债项目，同时考
虑相关资产的评估功效对现实需包袱金额的影响后确定评估值，停止评预计较时有
频频或漏掉。
（二）收益法
收益法是指通过将被评估企业预期收益成本化或折现以确定评估器材代价的评
估要领。其根基思绪是，通过估算企业将来的预期收益，并采取恰当的折现率折算
成现值，然后累加求和，计较出被估企业的代价。
收益法合用的条件前提包罗：(1) 将来祈望收益可以正确预测并能用货币计量；
(2) 将来包袱的风险也能用货币衡量；(3) 资产与策划收益之间存在不变的比例干系，
并可以计较。
1、 评估模子
按照淮钢特钢的现真相形，本次评估采取将来收益折现法，选择间接法成本资
产定价模子，先按照企业自由现金流折现模子计较企颐魅整体代价，再扣减企业的付
息债务，加计溢余资产、非策划性资产或负债的评估值，得出股东所有权益代价。
计较公式为：
公式为：
式中：
P： 股东所有权益评估值；
i： 收益计较期（年）；
Ri： 预测期内第i 期的收益额（企业自由现金流量）；
r： 为折现率，本次评估采取加权均匀成本本钱作为折现率；
D： 付息债务；
O： 溢余资产、非策划性资产或负债的评估值。
本次评估中未思量控股股权或非控股股权的溢价或折价及股权的活动性对评
估值的影响。
2、 收益额
本次评估采取的收益额为企业自由现金流，是归属于包罗股东和付息债务的债
权人在内的全部投资者的现金流量，计较公式为：
企业自由现金流量＝息税前利润×(1－所得税率)＋折旧与摊销－成个性支出－
净营运资金增加。
= + . . D + O
= Σ
P R (1 r) i
i 1
i
n评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 22
按照淮钢特钢的出产策划特点，本次收益法评估预测领域为其主营业务的核心
资产，包罗淮钢特钢、淮澳钢铁、淮特钢铁、利淮钢铁和金鑫球团等公司构成的资
产组合，不属于上述资产组合领域内的资产，作为溢余资产、非策划性资产或负债
采取资产基本法的功效确定其评估。在评估预测时，将上述资产组合视为一个预测
主体举办收入、本钱和用度的预测。由于资产组合内的企业存在少数股权，在把资
产产组看成一个盈利整体时需要计较少数股权所拥有的权益，预测时按照资产组内
个公司的盈利水平及少数股权比例别离预测后汇总，在计较净现金流量时直接扣除。
3、 折现率
与企业自由现金流量相匹配，本次评估采取加权均匀成本本钱（WACC）作为
企业自由现金流的折现率。计较公式为：
WACC=E/(E+D)×Ke+D/(E+D)×(1-T)×Kd
个中：
E：权益的代价，D：债务的代价，Ke:权益成本本钱，Kd：债务成本本钱，
T：所得税税率
4、 收益期
评估职员按照资产组前几年的策划状况、产物在市场上的销售情形，预测资产
组将来5 年的收益，并假定从第6 年开始，资产组的收益将保持稳定。由于企业经
营到期后可以续展，本次评估时采取按永续策划的假定举办评预计较。
八、 评估措施实行历程和情形
遵照国度相关法令规定和评估的类型化要求，以及与委托方签订的《资产评估
业务约定书》所约定的事项，本公司评估职员按照资产评估类型和管帐核算的一般
原则，实行了包罗对淮钢特钢提供的法令性文件与管帐记录资料的验证考核，对相
关资产举办了须要的产权磨练、实地察看与查对，举办了须要的市场观测、买卖业务价
格的较量、财务说明和预测、评估值计较等一系列措施。资产评估的具体历程如下：
1、 接管委托及筹备阶段
起首，听取委托方先容委估资产的领域、种别、评估目的和时刻进度要求，初
步相识委估资产的状况。在此基本上，思量本公司的职员结构和业务履历，抉择接
受委托，签订《资产评估业务约定书》。
其次，按照《资产评估业务约定书》约定的内容，起源制定评估事变方案，确
定拟采取的评估要领。按照事变需要，提请淮钢提供做好资产评估前的各项筹备工
作，完成资产清查，填写各项资产清查评估明细表，筹备与评估相关的各类技能经
济资料。
第三，评估职员网络和清算与评估器材有关的市场价值信息资料。评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 23
2、 现场清查阶段
(1) 评估领域内资产真实性和正当性的查证
按照淮钢特钢提供的资产清查评估明细表，评估职员针对货币性资产、实物资
产、债权及债务的差别特点，别离采取差此外核查方法举办查证，以确认资产和负
债的真实精确。
对付货币资金，评估职员通过查阅日记账，盘货库存现金、考核银行对账单及
银行存款余额调理表等方法举办核实。
对付债权和债务，评估职员采纳查对总账、明细账、抽查条约凭据等方法确定
债权、债务的真实性。
对付存货，评估职员查对了总账、明细账，网络了大宗物资的采购条约，并对
质料物资的周转流程举办相识、对本钱的核算历程举办验证，在此基本上，对存货
举办抽查盘货，并存眷积存、毁损的情形，从而确定存货资产真实性。
对付耐久投资，评估职员在磨练了相关的出资凭据、投资协议和章程、验资报
告、营业执照等。
对付牢靠资产，评估职员对该类资产举办了全面查问，重点核查衡宇修建物、
重要装备等资产，通过查阅相关工程的计划与施工文件、工程承包条约、工程金钱
结算资料、衡宇全部权证、装备购置条约和发票等，以确定资产的正当性、真实性。
淮钢特钢衡宇首要包罗现由子公司使用的出产用厂房，办公用房、后勤处事用
房、职工住房及构筑物等，部分出产用房因出产装置裁减属闲置待处理赏罚房产。
淮钢特钢装备首要为办公打点用装备、共用工程装备、运输车辆，当初以公司
名义立项的项目，后在子公司实行，这些项目中享受免税的入口装备处于禁锢期，
今朝在公司核算。其它，公司早期购置的一套制氧装备和烧结装备，不切合国度产
颐魅政策，今朝已停用多年，属裁减待处理赏罚装备。
对付地皮使用权，评估职员网络了地皮使用权证，并逐一举办现场核查。
对付在建工程，评估职员网络了相关的项目批文，施工文件、施工条约、和物
资采购条约等，并举办现场核查。
(2) 资产现实状态的观测
装备运行状态的观测采取重点和一般相团结的原则，重点观测出产用办法、设
备，首要通过查阅装备的运行记录，在装备打点职员的配合下现场实地调查装备的
运行状态等方法举办，在观测的基本上填写重要装备观测表。对衡宇修建物逐项进
行现场勘测，对衡宇的结构、用途、首要特性参数举办网络，在此基本上对首要房
产填写衡宇观测表。除少量属裁减的装备闲置外，别的装备和衡宇正常使用。
(3) 实物资产代价组成及业务成长情形的观测
按照淮钢特钢的资产特点，观测其资产代价组成的公道性和合规性。重点核查
牢靠资产账面金额的真实性、精确性、完整性和合规性。查阅了有关管帐凭据、会评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 24
计账簿以及工程决算、工程施工条约、装备采购条约、牢靠资产移交表等资料。
(4) 企业收入、本钱等出产策划情形的观测
网络淮钢特钢以前年度的管帐核算资料，举办须要的说明、测算和帐务抽查，
观测企业经济勾当的首要内容和收入、本钱、用度的首要组成项目，在核实策划成
果的同时为体例将来现金流预测作筹备。
通过彼此交换相识企业将来成长的假想和筹划，通过网络企业信息和宏观经济
信息，对淮钢特钢策划业务的远景、市场环境、将来所面临的竞争、成长趋势等进
行说明和预测。
3、 评定估算及综合处理赏罚阶段
(1) 评估功效简直定
按照评估职员在评估现场勘测的情形以及市场观测所网络的价值资料、取费标
准及依据，举办须要的测算，确定委托评估资产的本钱法和收益法功效。
(2) 评估功效的说明和评估陈诉的撰写
对差别评估要领得出的评估结论举办说明，在此基本上确定本项目最终采信的
评估结论，根据江苏天衡资产评估有限公司类型化要求体例相关资产的评估陈诉书。
评估功效及相关资产评估陈诉按本公司业务打点的规定措施举办三级复核，经具名
注册资产评估师最后复核无误后，完成并提交陈诉。
(3) 事变稿本的清算归档
评估业务完成后，按照评估业务特点和事变稿本的种别，体例事变稿本目次和
索引号，考核人考核事变稿本时，书面暗示考核意见并具名。事变稿本和评估陈诉
一起归入评估业务档案。
九、 评估假设
（一）一般假设
1、 买卖业务假设：全部待评估资产已经处在买卖业务历程中，评估师按照待评估资产的
买卖业务前提等模拟市场举办估价。
2、 公然市场假设：存在一个充实发家与完善的市场前提，在这个市场上，买方
和卖方的职位划一，都有获取足够市场信息的机遇和时刻，交易双方的买卖业务都是在
自愿的、理智的、非逼迫性或不受限制的前提下举办。
3、 一连使用假设：被评估资产正处于使用状态并将按今朝用途和使用的方法、
局限、频度、环境等情形继续使用下去，没有思量资产用途转换可能最佳操作前提，
其评估功效的使用领域受到评估目的的限制。
4、 企业一连策划的假设：企业作为策划主体，在所处的外部环境下，将根据经
营方针一连策划下去。策划者认真并有手段继承责任，企颐魅正当策划并可以或许获取适评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 25
当的利润以维持一连策划手段。
（二）收益法评估假设
1、 一般假设
(1) 淮钢特钢所遵循的国度有关法令、礼貌、政策、制度仍如现时状况而无重大
改变；
(2) 淮钢特钢地址区域以及经济业务涉及区域的社会政治、经济环境无重大变
化；
(3) 淮钢特钢将依法一连性策划，并在策划领域、方法和决定措施上与现时大方
向保持一致；
(4) 有关金融信贷利率、钱粮基准及税率、外汇汇率及市场行情在正常或当局既
定的领域内变革；
(5) 无其他人力不行抗拒身分及不行预见身分，造成对淮钢特钢出产策划勾当重
大倒霉影响。
2、 非凡假设
国表里金融形势不再继续恶化，与钢铁出产细密相关的原质料供应和产物销售
市场在基准日后保持相对不变，并慢慢好转。
资产评估假设与评估功效亲近相关，因条件、假设差别，被评估资产的情形和
企业的策划状况差别，其资产、负债的现行市场代价、重置本钱支出、收益期所能
发生的收入水平、需支付的本钱、各类税费，所选用的利率、折现率和风险系数等
城市不尽沟通，并因此得出差此外评估功效。
若是上述假设不能创立，将对评估结论发生重大影响。
十、 评估结论
在评估假设和限定前提创立的条件下，评估职员在实行了上述评估措施后，采
用本钱法得出的淮钢特钢所有资产及负债的评估功效如下：
1、资产：账面代价972,305.96 万元，调解后账面值972,305.96 万元，评估代价
1,167,304.36 万元，评估增值194,998.4 万元，增值率20.06%。
2、负债：账面代价838,080.65 万元，调解后账面值838,080.65 万元，评估代价
837,962.35 万元，评估增值-118.3 万元，增值率-0.01%。
3、净资产：账面代价134,225.31 万元，调解后账面值134,225.31 万元，评估价
值329,42.01 万元，评估增值195,116.7 万元，增值率145.37%。
资产评估功效汇总表如下： （单位：人民币万元）
项 目 账面代价 调解后账面值评估代价 增减值 增值率％评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 26
活动资产 698,582.17 698,582.17 717,479.55 18,897.38 2.71
非活动资产 273,723.79 273,723.79 449,824.81 176,101.02 64.34
个中：可供出售金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
持有至到期投资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
耐久股权投资 142,894.78 142,894.78 260,890.42 117,995.64 82.58
投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
牢靠资产 74,536.39 74,536.39 78,010.47 3,474.08 4.66
在建工程 19,297.08 19,297.08 19,297.08 0.00 0.00
无形资产 31,686.20 31,686.20 91,292.21 59,606.01 188.11
其他非活动资产 5,309.33 5,309.33 334.64 -4,974.70 -93.70
资产合计 972,305.96 972,305.96 1,167,304.36 194,998.40 20.06
活动负债 789,080.65 789,080.65 788,962.35 -118.30 -0.01
非活动负债 49,000.00 49,000.00 49,000.00 0.00 0.00
负债合计 838,080.65 838,080.65 837,962.35 -118.30 -0.01
净 资 产 134,225.31 134,225.31 329,342.01 195,116.70 145.37
按照上述功效，淮钢特钢股东所有权益采取本钱法得出的评估功效为329,342.01
万元人民币。
在评估假设和限定前提创立的条件下，评估职员在实行了上述评估措施后，采
用收益法得出的淮钢特钢股东所有权益的评估功效为332,852.89 万元人民币。
钢铁行业作为周期性行业严格受控于国度财富政策，从国度财富政策和行业发
展来看，近期国内钢铁行业结构调解的方针是：加快裁减落伍出产手段，严格节制
钢铁家产新增产能，调解钢铁家产机关不公道的排场。财富齐集方面，新的财富政
策鼓励钢铁企业通过连系重组实现跨区域的资产活动，进步财富齐集度。国度发改
委提出的方针是：到2010 年，我国前10 大钢铁企业产量应到达总产量的50％，到
2020 年要到达70％。并提出要造就一到两个3000 万吨级的企业与几个1000 万吨级
的企业。这些政策将对国内钢铁行业发生起劲影响，为钢铁行业的成长带来新的机
会。从行业层面，中国钢铁行业的外向式扩张竣事，转向行业内部的整合，吞并重
组将是将来企业扩张的首要模式，就企业层面而言，按照市场需求，产物结构的调
整将是企业的重要方针，整个行业结构将在将来几年产生大的调解，将影响到每一
个钢铁企业的保留和成长。另一方面，淮钢特钢属特种钢材制造业，受美国次贷危
机引起的国际金融风暴影响，环球经济阑珊，各个国度的诸多规模、诸多行业呈现
信用危机、需求萎缩，产物积存，市场萧条，乃至资金链断裂，企业休业倒闭。这
场风暴波及领域之广、影响程度之深、攻击强度之大，实为上个世纪30 年月以来所
稀有。为了阻止金融海啸继续进级，西欧央行及其他各国央行纷纷推出降息、注资评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 27
等救市方案。在环球经济减速的配景下，我国的出口贸易削弱，经济增幅回落，钢
材需求低迷。短短的几个月，钢铁行业就从本年上半年的风物无限，转到下半年的
风雨飘摇。2008 年，国内国际钢铁市场波涛巨变，首要原质料铁矿石和产制品钢材
价值从上半年的一路走高，到下半年的直线下滑，最高价和最低价相差一倍以上。
在这种形势下，各国当局主导部门及行业专业人士对行业成长远景存在庞大的分歧，
收益法评估中对此后多少年举办的盈利预测及相关风险折现数据的选取面临极大的
坚苦，所选数据的不确定性大大进步，收益法评估功效可信度难以令人满意，其风
险不问可知。因此，基于稳健性原则，本次评估我们选用本钱法的评估功效作为评
估结论，即：
淮钢特钢股东所有权益在评估基准日2008 年12 月31 日的公允市场代价为
329,342.01 万元。基于此，高新张铜股份有限公司拟收购的江苏沙钢团体有限公司
持有的淮钢特钢63.79%股权的公允市场代价为210,087.27 万元。
上述评估结论没有思量控股权身分大概发生的溢价，也没有思量活动性对评估
器材代价的影响。
十一、 出格事项声名
1、 产权瑕疵
(1) 在本陈诉存案时代，截至2009 年6 月5 日，淮钢特钢申报评估的衡宇中，尚
有45.5M2 衡宇未治理衡宇全部权证（详见附件-地皮衡宇确权情形统计表），对未办
理权证房产，在估算其代价时，未计较配套规费。江苏沙钢团体有限公司出具了“关
于江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司及其控股子公司治理房产证及地皮使用权证产生
用度问题的理睬”（见附件），因此对基准日后治理权证的衡宇和地皮，评估时视
同权证齐备的资产举办评估；
(2) 地皮使用权评估申报明细表第三项淮国用（2001）字第P0232 号是淮钢大厦
所占用的地皮，淮钢大厦是商住两用商品房，除16 套住宅（衡宇评估明细表55 项）
外别的衡宇均已出售。评估职员对16 套住宅按房地合一的原则，采取市场较量法进
行评估，对申报的淮国用（2001）字第P0232 号地皮不再单独评估；
(3) 淮钢特钢控股子公司江苏淮澳钢铁有限公司、江苏利淮钢铁有限公司、江苏
淮特钢铁有限公司、江苏淮龙新型建材有限公司、淮安热能高科有限公司、淮安市
淮钢物业打点有限公司等公司衡宇所占用的地皮使用权均为淮钢特钢全部；截至
2009 年6 月5 日，这些子公司的衡宇绝根基已治理衡宇全部权证，但子公司已包办
理的衡宇全部权证中，除部分全部权证载明的权属工钱江苏淮澳钢铁有限公司和江
苏利淮钢铁有限公司，别的权属人均为淮钢特钢（详见附件-地皮衡宇确权情形统计
表）。本次评估，我们视同为各子公司自有房产举办评估，未思量房产权属人与现实评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 28
使用人纷歧致大概发生的对衡宇代价的影响。
(4) 淮钢特钢子公司沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司地皮使用权账面原值
231,177,498.00 元，截至基准日尚未取得国有地皮使用权证，对该地皮使用权，我们
按账面值保存。2009 年3 月9 日，沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司取得安阳县疆域
资源局颁发安阳县集用（2009）第（2009）6 号、安阳县集用（2009）第（2009）7
号、安阳县集用（2009）第（2009）8 号、安阳县集用（2009）第（2009）9 号、安
阳县集用（2009）第（2009）10 号等集团地皮使用权证；
(5) 淮钢特钢车辆申报序号8 号苏HAP718 和9 号沪BJ1650 两辆车为抵债车辆，
挂号的车主不是淮钢特钢，我们视同淮钢特钢自有产权车辆举办评估，淮钢特钢提
供了相关情形的声名（见附件）。
2、 未决事项、法令纠纷等不确定身分
(1) 2004 年11 月13 日，淮钢特钢与淮安清浦振昌金属成品成长有限公司签订《高
炉及装备租赁条约》，限期5 年，因国度财富政策调解，淮钢特钢将其拆除，原租
赁条约无法继续推行，淮安清浦振昌金属成品成长有限公司诉讼至江苏省高级人民
法院，哀求抵偿20,016.96 万元丧失及诉讼用度，江苏省高级人民法院已于2009 年3
月27 日开庭审理此案，截至陈诉日，上述案件尚未讯断；
(2) 淮钢特钢子公司沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司（以下简称安阳公司）诉安
阳市昌泰纺织有限公司（以下简称昌泰公司）借钱纠纷一案，安阳公司与昌泰公司
于2003 年4 月14 日签订《合伙相助条约》设立安阳市永泰纺织有限公司，按照双
方于2007 年3 月3 日签订的《退股协议》，双方协商一致昌泰公司受让安阳公司持
有安阳市永泰纺织有限公司的所有股权，转让价款为2,544.00 万元，该股权转让款
由安阳公司借给昌泰公司使用，同时双方约定昌泰公司最迟还款限期为2008 年3 月
底，并自2004 年1 月1 日起至借钱付清日按年利率16%计息。截至2008 年5 月31
日，昌泰公司尚未送还股权转让款2,544.00 万元。安阳公司于2008 年5 月31 日向
安阳县人民法院提起诉讼，要求昌泰公司送还2,544.00 万元股权转让款、2007 年12
月31 日前利钱246.51 万元及2008 年1-5 月169.96 万元利钱并包袱诉讼用度，今朝
案件尚在审理之中。
(3) 按照1997 年3 月26 日，淮钢特钢与天津普莱克斯适用气体有限公司签署的
《真空变压吸附（VPSA）氧气产物供应条约》，由天津普莱克斯适用气体有限公司
提供3000m3 真空变压吸附制氧产物装备（VPSA）一套，向淮钢特钢提供炼钢用氧
气，条约限期15 年，自1998 年1 月气体产物第一次运送日一连15 年，运行15 年
后条约终止，全部运行装备免费转移给淮钢特钢。因无法判断该条约是否能正常持
续15 年，以及条约正常终止后上述装备的代价，评估中未思量该事项对评估代价的
影响。
受客观前提的限制，本次评估均未思量上述不确定身分对评估基准日淮钢特钢评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 29
整体资产代价的影响。
3、 抵押、质押、包管、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及
与评估器材的干系
(1)淮钢特钢及其控股子公司的首要出产装备、厂房及地皮使用权大部分举办了
贷款抵押，抵押情形详见附件；
(2)截至2008 年12 月31 日，淮钢特钢对外提供包管情形如下：
被包管的子公司 包管金额 备 注
一、淮钢特钢单独为子公司提供包管
江苏淮澳钢铁有限公司 40,000.00 开具银行承兑汇票
江苏利淮钢铁有限公司 14,000.00 开具银行承兑汇票
江苏利淮钢铁有限公司 6,100.00 银行借钱，以公司地皮抵押
镇江鑫达收支口有限公司 10,000.00 开具银行承兑汇票
上海楚江投资成长有限公司 20,000.00 开具银行承兑汇票
小 计 90,100.00
二、淮钢特钢及子公司共同为其他子公司提供包管
江苏淮澳钢铁有限公司 26,000.00 银行借钱,
小 计 26,000.00
三、子公司为淮钢特钢提供包管
江苏淮澳钢铁有限公司 20,270.00 银行借钱
江苏利淮钢铁有限公司 21,770.00 银行借钱
江苏利淮钢铁有限公司 14,000.00 开具银行承兑汇票
小 计 56,040.00
四、子公司单独为子公司提供包管 8,500.00 银行借钱
五、淮钢特钢为其他公司提供包管 130,000.00 银行借钱
合 计 310,640.00
对付上述抵押、包管等事项，本次评估均未思量其对评估基准日淮钢特钢股东
权益代价的影响；
截至评估陈诉日，上表中第五项“淮钢特钢为其他公司提供包管”130,000 万元
的包管已经打扫。
4、 其他事项
淮钢特钢呆板装备评估申报表中，第377 项大连铸、RH 炉入口装备，今朝由江
苏淮特钢铁有限公司使用；第378 项四轧厂入口装备，今朝由江苏淮澳钢铁有限公
司使用，上述装备切合国度鼓励投资的财富政策，免关税和增值税，截至评估基准
日尚处于海关禁锢期。评估师未思量现实使用人变换对评估代价大概发生的影响；
5、 重大期后事项
按照财政部财税[2008]170 号文，2009 年1 月1 日起，购进可能廉价牢靠资产发评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 30
生的进项税额，可按照有关规定，从销项税额中抵扣，本次评估基准日为2008 年12
月31 日，全部装备评估中选取的市场价均为含税价。
以上出格事项大概对评估功效发生影响，提请评估陈诉使用者充实存眷出格事
项大概对评估结论发生的影响。
十二、 评估陈诉使用限制声名
1、 本评估陈诉书只能用于评估陈诉载明的评估目的和用途；
2、 本评估陈诉书只能由评估陈诉载明的评估陈诉使用者使用；
3、 未征得出具评估陈诉的评估机构同意，评估陈诉的内容不得被摘抄、引用或
披露于公然媒体，法令、礼貌规定以及相关当事方还有约定的除外；
4、 按现行规定，评估结论的有效使用限期为一年，即自评估基准日2008 年12
月31 日起，至2009 年12 月30 日止，评估陈诉使用者该当按照评估基准日后的资
产状况和市场变革情形公道确定评估陈诉使用限期。
十三、 评估陈诉日
本评估陈诉陈诉日为2009 年4 月28 日。
[以下无正文]评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 31
[此页无正文]
评估机构法定代表人：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
江苏天衡资产评估有限公司
2009 年4 月28 日评估陈诉
江苏天衡资产评估有限公司 32
陈诉附件
1．与评估目的对应的经济行为文件
2．被评估单位审计后报表
3．委托方及被评估单位营业执照
4. 委托方及相关当事方理睬函
5．具名注册资产评估师理睬函
6．资产评估机构资格证书
7．评估机构法人营业执照副本
8．介入本评估项目的职员名单
9．具名注册评估师资格证书
10．评估业务约定书
11．抵押情形一览表
12．淮钢特钢及其子公司衡宇办权情形统计表
13．关于公司部分车辆使用情形的声名
14．关于大股东对公司新增投入情形的声名
15．关于公司治理房产证及地皮使用权证产生用度问题的理睬
13. 评估器材涉及的首要权属证明资料（附件）高新张铜股份有限公司
制定向增发股票收购江苏沙钢团体有限公司持有的
江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司63.79%的股权项目
评估声名
天衡评报字（2009）0015 号
江苏天衡资产评估有限公司
JIANGSU TALENT ASSETS APPRAISAL Co.,LTD.评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 1
目 录
关于《评估声名》使用领域的声明............................................................................1
企业关于举办资产评估有关事项的声名....................................................................2
资产清审核真相形说
明..............................................................................................15
评估依听说
明.............................................................................................................
.22
评估技能说
明.............................................................................................................
.24
评估要领合用性分
析..................................................................................................25
本钱法评估技能说
明..................................................................................................26
第一部分 活动资产评估声名............................................................................26
第二部分 非活动资产评估声名........................................................................32
耐久股权投资评估声名..............................................................................32
衡宇修建物评估声名..................................................................................36
呆板装备评估声名......................................................................................51
在建工程评估声名......................................................................................58
地皮使用权评估声名..................................................................................59
第三部分负债评估声名......................................................................................99
第四部分 本钱法评估结论............................................................................103
收益法评估技能说
明................................................................................................104
评估结论及其分
析....................................................................................................148评估技
术声名
江苏天衡资产评估有限公司 1
关于《评估声名》使用领域的声明
本《评估声名》仅供财产评估主管构造、企业主管部门检察评估
陈诉和搜查评估机构事变之用，非为法令、行政礼貌规定，质料的全
部或部分内容不得提供给其他任何单位和小我私家，不得见诸于公然媒
体。
江苏天衡资产评估有限公司评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 2
企业关于举办资产评估有关事项的声名
一、委托方与被评估单位轮廓
（一）委托方
公司名称：高新张铜股份有限公司；
法定住所：江苏省张家港市杨舍家产新区
策划场所：江苏省张家港市杨舍家产新区
法定代表人：韩大力大举
注册成本：39600 万元
策划领域：有色金属加工。本企业自产产物及技能的出口业务；署理出口将
本企业自行研制开发的技能转让给其他企业所出产的产物；策划本企业出产、科
研所需的原辅质料、仪器仪表、机器装备、零配件及技能的入口业务（国度限定
公司策划和国度克制收支口的商品和技能除外）；策划进料加工和三来一补业务。
高新张铜股份有限公司系2001 年12 月26 日经江苏省人民当局苏政复
[2001]223 号文核准，在高新张铜金属质料有限公司的基本上整体变换设立的股
份有限公司。2006 年9 月经中国证券监督打点委员会证监刊行字〔2006〕81 号
文答应，公司向社会公家刊行人民币平凡股（A 股）90,000,000 股，并于2006
年10 月25 日在深圳证券买卖业务所挂牌买卖业务，证券代码002075。
（二）被评估单位
1．公司轮廓
1）轮廓
公司名称：江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司
法定住所：淮安市化工路53 号
策划场所：淮安市西安南路188 号
法定代表人：沈文荣
注册成本：97029 万元
首要策划领域：钢铁产物的开发、冶炼、出产、销售；冶金炉料的出产、销
售等。
汗青沿革：江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司（以下简称“淮钢特钢”），位于
江苏省淮安市西南部，占地面积约为240 万平方米，凌驾京杭大运河，紧邻京沪、
同三、宁连、盐徐等高速公路和新长铁路，地理位置优越，交通非常便捷。
淮钢特钢创立于1996 年，其前身——清江钢铁厂始建于1970 年10 月，1986
年4 月经当时淮阴市人民当局核准创立企业性的淮阴市冶金家产公司，附属于市
经委打点。1996 年12 月改制为国有控股企业——江苏淮钢团体有限公司。2000评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 3
年2 月经省当局批复将国有股权无偿划拨给南钢，企业改名为南京钢铁团体江苏
淮钢有限公司，淮钢特钢成为南钢控股子公司。2003 年1 月企业通过增资扩股，
注册成本增至62109 万元。2005 年5 月经省当局核准，国有股权又从南京划回
到淮安市当局持有，企业名称又规复为江苏淮钢团体有限公司。2006 年6 月江
苏沙钢团体有限公司出资收购了64.4%的社会法人股，成为淮钢特钢第一大股
东。2006 年12 月18 日，江苏淮钢团体有限公司改名为江苏沙钢团体淮钢特钢
有限公司。2008 年12 月23 日，淮钢特钢举办增资，注册成本由62109 万元变
更为97029 万元，并于2008 年12 月29 日取得江苏省淮安工商行政打点局颁发
的注册号为320800000001951 的企业法人营业执照。个中江苏沙钢团体有限公司
出资61896 万元，占注册成本总额比例为63.79%；江阴市万德贸易有限公司出
资14993.004 万元，占注册成本总额比例为15.45%；天然人何达平出资6507.096
万元，占注册成本总额比例为6.71%；天然人刘祥出资7641.10 万元，占注册资
本总额比例为7.88%；天然人陶俊发出资2808.10 万元，占注册成本总额比例为
2.89%；天然人唐明兵出资2708.70 万元，占注册成本总额比例为2.14%；天然
人陈建龙出资1105.00 万元，占注册成本总额比例为1.14%。
淮钢特钢创始的电炉铁水热装工艺与低纯度氧、二次燃烧技能在电炉上的应
用成就获江苏省科技前进一等奖，国度科技前进二等奖。淮钢特钢在驻足于自主
技能创新的基本上，起劲借助外脑，与钢铁研究总院相助成立淮钢特钢博士后工
作站，江苏省人事厅和省经贸委核准在江苏省冶金行业首家创立博士后创新中
心。淮钢特钢包袱的国度“973”重大基本研究项目“新一代超等钢铁质料”中
的“全等轴晶技能开发”和“400PMa 超细晶碳素钢筋”两专题，并已取得打破
性希望，到达了美国、德国等同类研究的先进水平。淮钢特钢长流程出产线中的
高炉热风炉采取了俄罗斯卡鲁金先进热风技能，具有能耗低、本钱低、无污染的
优势
2008 年，淮钢特钢整年产钢270.21 万吨，同比增长33.22%；钢材234.72
万吨，同比增长26.58%；生铁251.33 万吨，同比增长33.97%。
今朝，淮钢特钢及其控股子公司拥有的首要出产装置包罗（一）淮钢特钢本
部：年计划出产手段80 万吨捣固焦炉焦化出产线一条、144M2 和162 M2 带式烧
结出产线两条、450 M3 和580M3 高炉各两座、从意大利引进的具有国际先进水
平的“70 吨超高功率电炉－精辟炉－连铸－热送/热装－连轧”四位一体的短流
程优钢中小型棒型材出产线一条、100 吨转炉－LF 钢包精辟炉－RH 真空脱气炉
－连铸－及配套中、小型棒型材连轧出产线各一条、可出产直径380－500mm 的
天下第一大圆坯出产线一条及与之配套的直径90－250mm 特钢大棒材出产线。
年产齿轮钢、弹簧钢、轴承钢、船用锚链钢、合金管坯钢、非调质钢与易切削钢
等优特钢、材300 万吨。（二）河南安阳：144M2 烧结出产线一条、450 M3 高炉评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 4
两座、30T 转炉及连铸出产线两条，年产普钢钢坯100 万吨。
2) 淮钢特钢（母公司本体）近三年来的资产、负债状况和策划业绩如下：
（1）近三年资产、负债状况（单位：人民币万元）
序
号 项 目 2006 年12 月31 日2007 年12 月31 日2008 年12 月31 日
1 活动资产 303,733.48 488,514.98 698,582.17
2 非活动资产 283,525.55 275,992.87 273,723.79
3 个中：可供出售金融资产 25,700.00
4 持有至到期投资
5 耐久股权投资 71,765.41 126,882.29 142,894.78
6 投资性房地产
7 牢靠资产 75,435.58 57,579.59 74,536.39
8 在建工程 76,376.13 58,816.86 19,297.08
9 无形资产 33,144.55 32,415.38 31,686.20
10 其他非活动资产 1,103.87 298.75 5,309.33
11 资产合计 587,259.03 764,507.86 972,305.96
12 活动负债 408,561.02 609,770.26 789,080.65
13 非活动负债 77,000.00 67,000.00 49,000.00
14 负债合计 485,561.02 676,770.26 838,080.65
15 净 资 产 101,698.01 87,737.59 134,225.31
（2）近三年损益状况（单位：人民币万元）
序号 项 目 2006 年 2007 年 2008 年
1 营业收入 684,864.85 1,001,787.86 1,691,502.73
2 营业本钱 676,212.56 969,959.96 1,666,723.47
3 营业税金及附加 183.35 345.38 747.02
4 销售用度 1,581.51 10,415.27 11,584.39
5 打点用度 6,995.66 6,908.78 10,215.81
6 财务用度 2,347.29 11,174.65 13,548.54
7 资产减值丧失 2,637.20 6,280.99 12,807.91
8 公允代价改观收益 0.00 0.00 1,363.02
9 投资收益 18,541.04 -107.32 1,763.81
10 营业利润 13,448.32 -3,404.48 -20,997.58
11 营业外收入 2,290.10 1,818.00 1,872.13
12 营业外支出 1,182.70 2,238.86 317.42
13 利润总额 14,555.73 -3,825.34 -19,442.87
14 所得税用度 -244.86 -554.98 -5,010.58
15 净利润 14,800.58 -3,270.36 -14,432.28
上述数据已经江苏天衡管帐师事宜所审计，并出具了“天衡审字（2009）
570 号 《江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司2007 年、2008 年度财务报表审计陈诉》”
并出具标准无保存意见审计陈诉。评估技能声名
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3）公司提供的产物或处工作况，如产物品种、产能、产量、市场等相关信
息
（1）设备、产物品种及质量
设备方面：今朝国际上特钢成长的方向是采取转炉+LF 精辟+RH 真空精辟+
大断面连铸机+连轧的出产工艺流程，这种工艺流程具有出产本钱低、钢质纯净、
钢材质量高的特点。而这条先进的工艺出产流程的实行必需要有先进的设备予以
担保。国内特钢企业由于设备水平的限制无法采取以上工艺流程，淮钢特钢采取
全套引进意大利DANIELI 公司的具有国际先进水平的超高功率电炉→炉外精辟
炉→连铸→热送/热装→连轧四位一体的短流程出产线及转炉→LF 钢包精辟→RH
真空精辟炉→连铸（引进意大利）→配套大、中、小型棒型材连轧出产线是国内
设备最先进的出产线；个中，淮钢特钢的大园坯连铸机是国内弧型半径最大、断
面最大、自动化水平最高的连铸机，其全套引进意大利DANIELI 公司的大棒材连
轧出产线也是今朝国内设备最先进的连轧出产线。因此，在国内特钢企业中淮钢
特钢的设备水平国内领先。
出产的品种方面：今朝淮钢特钢出产的钢种已到达230 多个，品种包罗轴
承钢、弹簧圆钢、齿轮钢、高质量合金结构钢、高压锅炉管坯钢、高质量油井管
坯钢、冷镦钢、碳素结构钢、锚链钢、高强度紧固件用圆钢和巨细规格扁钢等，
个中，连铸坯规格有120 方、150 方、200 方、Φ160mm、Φ180mm、Φ230mm、Φ
280mm、Φ330mm、Φ380mm、Φ450mm、Φ500mm；棒材规格Φ12～250mm，扁钢规
格6～ 80mm×50～150mm；开坯方钢规格为120 方、150 方、200 方、230 方、250
方，是国内品种、规格较全的优特钢企业，品种规格上与兴澄特钢并驾齐驱在国
内处于领先职位。
产物质量方面：淮钢特钢产物具有以下特点：①产物清洁度高：一般高碳
钢氧含量≤ 10×10-6 ，中碳钢氧含量≤ 15×10-6 ，低碳钢氧含量≤18×10-6，
硫≤80×10-6 ；②组织和因素匀称性高；③组织超细；④外貌质量和尺寸精度
高。产物质量在国内处于领先职位。
总之，在国内特钢行业中，淮钢特钢产能高、设备先进、品种齐备、质量
优良，其竞争力优于其余国内特钢企业。评估技能声名
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（2）行业内首要企业及其市场份额情形
棒材出产企业近3 年总体市场份额及排行
2006 年 2007 年 2008 年
单位
产量 占有率 排行产量 占有率排行产量 占有率 排行
淮钢特
钢
1538985 5.7% 4 1750193 5.4% 4 2012379 7.5% 1
兴澄 1629918 6.0% 3 2009539 6.2% 2 1870520 6.97% 2
石钢 1984768 7.3% 1 2021947 6.2% 1 1627942 6.06% 4
新冶钢 1333919 4.9% 5 1392947 4.3% 5 1256161 4.68% 5
杭钢 1834166 6.8% 2 1944024 6.0% 3 1838634 6.85% 3
东北特 1132046 4.2% 7 1241469 3.8% 7 1034577 3.85% 7
湘钢 1306742 4.8% 6 1332608 4.1% 6 1249078 4.65% 6
以上数据来历于《中国钢铁家产统计月报》。
公司的市场份额、行业排名
淮钢特钢 兴澄 石钢 新冶钢 杭钢 东北特 湘钢
品种 占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有
率
排
名
优碳
钢 2.6% 3 0.9% 6 1.7% 4 1.1% 5 3.5% 2 0.1% 7 3.6% 1
合结
钢 3.9% 4 7.5% 1 3.6% 5 4.8% 2 3.5% 6 4.3% 3 2.1% 7
弹簧
钢 4.3% 4 8.4% 1 4.7% 5 5.5% 3 7.1% 2 1.5% 6 /
轴承
钢 3.2% 5 16.1% 1 12.1% 3 8.7% 4 / 14.7% 2 /
按照《中国钢铁家产统计月报》中1-11 月份统计数据，个中弹簧钢部分剔除弹
簧扁钢部分，和结钢部分按合金钢部分统计，只管保持数据统计的精确性。
淮钢特钢棒材类出口数量不多，整年预计有60000 吨阁下，占世界出口棒
材类的1.1%。
（3）常识产权、技能及研发方面
2001 年被认定为江苏省博士后技能创新中心，2002 年被认定为省级技能中
心；2006 年人事部文件国人部发[2006]53 号核准淮钢特钢设立国度级博士后科
研事变站，淮钢特钢技能中心下设总工办（包罗科技打点处、研发处、技能处、
试验车间）、钢铁研究所、信息中心、技改工程部、理化检测中心。技能中心现评估技能声名
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常设体例161 人个中高级工程师15 人，享受当局补助专家5 名、博士后2 名，
博士1 名，在读博士生2 名，在读工程硕士16 名，省有突出孝敬中青年专家5
名，市级有突出孝敬的中青年专家9 名，并有江苏省“333”工程学科带头人6
名。技能中心主任由团体公司副总司理兼任，公司现有技能中心专门从事钢铁冶
炼、节能等新技能的研究和新产物开发。
淮钢特钢拥有“电炉铁水热装新工艺及其高炉铁水运输车”等共计23项专利。
个中7项发现专利，16项适用新型专利。 1998年通过中国ISO9002 质量体系认证，
2003年头，又通过2000版ISO9001质量打点体系认证；“船用锚链圆钢” 获中国、
英国、美国、挪威、日本等多国船级社认可证书；“淮钢特钢团体理化检测中心”
通过中国尝试室国度认可委员会认可(2002年)。
2、首要原质料、能源供应情形如下：
物料
08 年1-12 月采
购量（万吨）
08 年1-12 月采购
金额（万元）
首要客户
主焦煤 14.87 22,103.30
瘦煤 15.32 15,539.52
肥煤 20.15 26,261.90
1/3 焦煤 56.81 70,192.01
气煤 3.9 4,684.68
喷吹煤 42.08 40,708.46
山西竞杰物贸有限公司
等、山西潞安环保能源开
发股份有限公司、枣庄市
业源燃料有限公司
焦炭 36.1 73,026.93
济宁盛发、山东海化等
矿粉
322.87 413,922.70
江苏沙钢国贸、营口宏发
矿产物公司
废钢
44.55 143,439.97
淮安市废旧金属买卖业务市
场、临沂市江河再生资源
电（千瓦时） 118442.83 65143.0
淮安市供电公司
3、 环境污染及管理情形。产物在出产历程中首要污染源和污染物及采纳的
环保管理法子如下：
1) 废水：公司采纳“分级供应、分级使用、分级轮回”的用水方案，各公
厂用水均实现了用水轮回，对少少部分家产用水颠末污水处理赏罚后，直接排入都市
管网。评估技能声名
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2) 废气：公司的焦炉、高炉煤气颠末净化用于公司的内部出产使用，对付
电炉及转炉的烟尘公司均配有除尘系统，颠末除尘系统对外排放的气体均切合排
放标准。
4．形成企业出产手段的状况，正在举办可能打算举办的投资项目简况，企
业首要资产状况
公司本部首要资产状况与出产手段状况
装备名称 规格 台（座）数投产时刻
出产手段
(万吨)
烧结机1# 144m2 1 2004.2.28 160
烧结机2# 162m2 1 2007.5.31 180
球团 回转窑直径4.3 米 1 2006.04.11 75
450m3 2 2004 年2 月25 日、
4 月6 日 120
高炉
580m3 2 2007 年2 月12 日、
11 月18 日 145
转炉 100t 1 2004 年4 月9 日 120
100t 1 2007 年11 月1 日 110
电炉 70t 1 1996.01 70
轧钢：一轧 1 2002 年2 月 65
二轧 1 2000 年3 月 65
三轧 1 2005 年12 月 70
四轧 1 2008 年元月 70
焦化 4350D 型 1 2007 年3 月 78
淮钢特钢的“微细粉二期工程”、“烧结机余热发电”、“船埠二期建树”、及
Φ600mm大圆坯改革项目等正在紧锣密鼓地举办。09年，淮钢特钢将打算与今朝
天下最大的无缝管出产厂家天管签定相助建树150万吨的大无缝钢管项目，项目
打算总投资30亿元。项目建成投产后，淮钢特钢将实现销售收入300亿元，力图
500亿元的方针，成为新型的非凡钢出产基地。
5. 淮钢特钢执行的首要管帐政策
(1) 管帐制度：现执行的管帐制度是财政部2006年颁布的企业管帐准则、
应用指南和其他相关规定体例。
(2) 采取公积年度制，即自每年1月1日至12月31日止为一个管帐年度。评估技能声名
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(3) 记账本位币：以人民币为记账本位币。
(4) 记账基本和计价原则：以权责产生制为记账基本，除某些金融工具外，
均以汗青本钱法为计价原则。资产若是产生减值，则根据相关规定计提相应的
减值筹备。
(5) 幻魅帐核算要领：对付单项金额重大的应收金钱，当存在客观证据表白
本公司将无法按应收金钱的原有条款收回全部金钱时，按照其估量将来现金流
量现值低于其账面代价的差额，单独举办减值测试，计提幻魅账筹备。对付单项
金额非重大的应收金钱，与经单独测试后未减值的应收金钱一起按信用风险特
征分别为多少组合，团结现时情形确定以下各项组合计提幻魅账筹备的比例，据
此计较当期应计提的幻魅帐筹备。
(6) 存货核算要领
1) 存货包罗原质料、委托加工物资、在产物、廉价半制品、包装物、产制品、
低值易耗品等。
2) 原质料、低值易耗品及包装物采取现实本钱计价，发出原质料、产制品的
存货本钱以加权均匀法计较确定。包装物出产领用时一次性计入本钱，低值易耗
品采取一次摊销。
3) 存货盘货实施永续盘存制。
(7) 耐久投资核算要领：耐久股权投资在取得时按初始投资本钱计量，本
公司对其他单位投资采取本钱法核算。
(8) 牢靠资产核算要领：
1) 牢靠资产是指为出产商品、提供劳务、出租或策划打点而持有的，使用
寿命高出一个管帐年度的有形资产。与该牢靠资产有关的经济好处很大概流入企
业，并且该牢靠资产的本钱可以或许靠得住计量时，牢靠资产才华予以确认。
2) 牢靠资产折旧采取年限均匀法计提，在不思量减值筹备的情形下，按固
定资产种别、估量使用寿命和估量残值，确定其折旧率。
3) 牢靠资产的种别和折旧年限如下：
衡宇修建物 30年
呆板装备 10年
电子及办公装备 5年
运输装备 6年
(9) 在建工程核算要领
在建工程按现实本钱核算：工程到达预定可使用状态后，将该项工程完
工到达可使用状态所产生的须要支出结转，作为牢靠资产的入账代价。
(10)收入确认原则评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 10
1) 商品销售
①公司已将商品全部权上的首要风险和酬金转移给购货方，不再对该商品实
施继续打点权和现实节制权。
②相关的收入已经取得了或取得了收款的凭证，且与销售该商品有关的本钱
可以或许靠得住地计量时，本公司确认商品销售收入的实现。
2) 提供劳务
在对提供的劳务买卖业务的功效可以或许靠得住预计的情形下，本公司在期末按落成百
分比法确认收入。
(10) 所得税管帐处理赏罚要领：包罗当期所得税和递延所得税，当期所得税是
根据当期应纳税所得额计较的当期应交所得税金额；本公司按照资产与负债于
资产负债表日的账面代价与计税基本之间的临时性差异，采取资产负债表债务
法计提递延所得税。
5．税项（首要税种及税率）
税种 计税依据 税率
增值税 应税收入 17%
营业税 应税收入 5%
都市维护建树税 应纳流转税额 7%
企业所得税 应纳税所得额 25%
（三）委托方与被评估单位干系
委托方拟向被评估单位的控股股东—江苏沙钢团体有限公司定向增发
股票，收购江苏沙钢团体有限公司持有的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司
63.79%的股权。
二、评估目的
高新张铜股份有限公司拟向江苏沙钢团体有限公司定向增发股票，收购江苏
沙钢团体有限公司持有的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司63.79%的股权。本次评
估的目的是确定江苏沙钢团体淮钢特钢公司的63.79%股东权益于评估基准日
2008年12月31日的市场代价，为高新张铜股份有限公司定向增发股票收购股权提
供代价参考。
三、评估器材及评估领域
本次资产评估的器材是淮钢特钢的股东部分权益代价。
评估器材涉及的评估领域是淮钢特钢在评估基准日2008 年12 月31 日的的
所有资产及负债，详细范例包罗：活动资产、房地产、呆板装备、在建工程、长评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 11
期股权投资、无形资产、其他非活动资产和负债。列表如下（单位：人民币元）：
资产范例 评估前账面金额
活动资产 6,985,821,676.97
非活动资产 2,737,237,919.22
个中：可供出售金融资产 0.00
持有至到期投资 0.00
耐久股权投资 1,428,947,844.45
投资性房地产 0.00
牢靠资产 745,363,906.46
在建工程 192,970,776.29
无形资产 316,862,044.36
递延所得税资产 53,093,347.66
活动负债 7,890,806,519.95
非活动负债 490,000,000.00
净资产 1,342,253,076.24
上述数据已经江苏天衡管帐师事宜所审计，并出具标准无保存意见审计报
告。
委托评估器材和评估领域与经济行为涉及的评估器材和评估领域一致。
除上述申报账面资产外，企业申报了23 项专利、7 项专有技能和在用低值
易耗品等账外资产。
四、评估基准日
为担保评估所需资料的真实性、完整性、公允性以及评估陈诉的时效性，经
与委托方商定，本次评估基准日为2008 年12 月31 日。
在确定评估基准日时，思量了相关经济行为的打算布置，详细说明确经济行
为的性质，并尽大概与评估目的的实现日靠近，以便于有效地清审核实资产并合
理选取评估作价依据，镌汰或停止评估基准日后的调解事项。
在评估中所采取的价值，均为评估基准日有效的价值标准。
五、大概影响评估事变的重大事项
1、淮钢特钢公司于2002 年举办企业改制时对当时的资产举办了评估，剥离
核销了一批不良资产，并对当时的地皮、牢靠资产按评估代价举办了相应调解。
2. 淮钢特钢大概影响出产策划勾当和财务状况的重大诉官司项
1）2004 年11 月13 日，淮钢特钢与淮安清浦振昌金属成品成长有限公司签
订《高炉及装备租赁条约》，限期5 年，因国度财富政策调解，淮钢特钢将其拆评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 12
除，原租赁条约无法继续推行，淮安清浦振昌金属成品成长有限公司诉讼至江苏
省高级人民法院，哀求抵偿20,016.96 万元丧失及诉讼用度，江苏省高级人民法
院已于2009 年3 月27 日开庭审理此案，截至陈诉日，上述案件尚未讯断；
2）淮钢特钢子公司沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司（以下简称安阳公司）
诉安阳市昌泰纺织有限公司（以下简称昌泰公司）借钱纠纷一案，安阳公司与昌
泰公司于2003 年4 月14 日签订《合伙相助条约》设立安阳市永泰纺织有限公司，
按照双方于2007 年3 月3 日签订的《退股协议》，双方协商一致昌泰公司受让安
阳公司持有安阳市永泰纺织有限公司的所有股权，转让价款为2,544.00 万元，
该股权转让款由安阳公司借给昌泰公司使用，同时双方约定昌泰公司最迟还款期
限为2008 年3 月底，并自2004 年1 月1 日起至借钱付清日按年利率16%计息。
截至2008 年5 月31 日，昌泰公司尚未送还股权转让款2,544.00 万元。安阳公
司于2008 年5 月31 日向安阳县人民法院提起诉讼，要求昌泰公司送还2,544.00
万元股权转让款、2007 年12 月31 日前利钱246.51 万元及2008 年1-5 月169.96
万元利钱并包袱诉讼用度，今朝案件尚在审理之中；
3、淮钢特钢及其控股子公司的大部分地皮和部分衡宇修建物及呆板装备已
抵押。
4、截至评估基准日，淮钢特钢及其控股子公司正在治理部分厂房及商业住
房房产证。另外，淮钢特钢控股子公司包罗江苏淮澳钢铁有限公司、江苏利淮钢
铁有限公司、江苏淮特钢铁有限公司、江苏淮龙新型建材有限公司、淮安热能高
科有限公司、淮安市淮钢物业打点有限公司等公司衡宇所占用的地皮使用权均为
淮钢特钢全部。
5、截至评估基准日，淮钢特钢为其母公司江苏沙钢团体提供包管11亿元。
6、截至评估基准日，淮钢特钢化工新村房产无地皮使用权证。
7、截至评估基准日，淮钢特钢部分因抵债而来的车辆未治理产权过户。
六、资产负债清查情形
为配合评估机构顺遂开展评估事变，江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司根据有
关规定和措施对列入此次评估领域的资产举办了清查。
本次是对淮钢特钢公司的所有资产和负债举办评估，故列入评估清查领域的
资产为淮钢特钢公司的所有资产和负债。
在本次清查历程中，我们举办了详尽的部署，由单位首要认真人直接率领，评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 13
以财务部门为主，有关部门亲近配合，对列入评估领域内的资产举办清查。清查
事变根据资产的差别种种别离举办，首要分为现金和银行存款的清查、债权和债
务的清查、牢靠资产的清查盘货等。
银行存款首要是查对评估基准日的银行对帐单，并团结财务职员体例的银行
存款余额调理表举办清查。对现金举办了盘货，并团结盘货日期和评估基准日所
产生的现金收付情形倒推到评估基准日的现金金额，以确定评估基准日的现金金
额。
债权和债务首要是通过核查往来财务原始资料及条约并对重要债权函证进
行清查，相识债务人单位的财务状况确定是否存在呆幻魅帐及无需偿付的债务。
存货的清查盘货首要是依据2008 年12 月31 日淮钢特钢公司的存货明细进
行全面盘货，与存货的申报数相查对，并按照盘货情形举办调解。
牢靠资产的清审核实历程中，盘货比例为实物数量100%、占账面代价的100%。
七、资料清单
在本次资产评估历程中，我们详尽提供了所需的资产评估资料，并担保所提
供的资料真实、完整、靠得住。
1．资产评估申报表
2. 相关经济行为核准文件（项目批文、营业执照、组织机构代码证、股东
会决策等）
3. 审计陈诉
4．资产权属证明文件、产权证明文件
5．重要条约、协议等
6. 银行对帐单及调理表；
7．银行存、贷款询证函、首要往来的询证函；
8．耐久投资的清单，投资条约、章程、子公司近三年的审计陈诉或财务报
表；
9．出产策划统计资料
10．其他资料评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 14
[本页无正文]
被评估单位：江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司
法定代表人或委托署理人：
2009 年2 月24 日评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 15
资产清审核真相形声名
一、 资产清审核实的内容
评估职员对江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司（以下简称“淮钢特钢”）提供
的“企业关于举办资产评估有关事项声名”中确定的评估领域内的资产及负债进
行了抽查复核，清查的内容为淮钢特钢的所有资产及负债，详细情形如下：
1. 活动资产，包罗货币资金、买卖业务性金融资产、应收单据、应收账款、预
付金钱、其他应收款、存货和其他活动资产等,评估前帐面金额6,985,821,676.97
元；
2. 耐久股权投资，淮钢特钢的耐久股权投资包罗11 家子公司和4 家联营公
司，评估前帐面金额1,428,947,844.45 元。详细投资轮廓见下列“耐久股权投
资明细表”
金额单位：人民币元
序号 被投资单位名称 投资日期投资比例账面代价
1 江苏银行股份有限公司 2002 年前 50,200,000.00
2 上海沪昌非凡钢股份公司 2002 年前 67,900.00
3 淮安市区农村信用相助联社 2005.07 4,500,000.00
4 北京高淮冶金新技能开发有限 2002.12 49.00% 1,747,354.83
5 江苏利淮钢铁有限公司 1993.06 75.00% 187,977,000.00
6 江苏淮特钢铁有限公司 2003.09 75.00% 183,750,000.00
7 江苏淮澳钢铁有限公司 2003.09 75.00% 172,500,000.00
8 江苏淮龙新型建材有限公司 2005.11 60.00% 69,600,000.00
9 淮安热能高科有限公司 2005.04 60.00% 62,561,250.00
10 淮安市淮钢物业打点有限公司 1998.08 60.00% 300,000.00
11 上海淮钢贸易有限公司 2002.03 90.00% 45,000,000.00
12 镇江鑫达收支口有限公司 2005.12 90.00% 45,000,000.00
13 江苏金康实业团体有限公司 2000.12 57.08% 82,000,377.30
14 上海楚江投资成长有限公司 2003.06 90.625% 196,823,471.72
15 沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司 2007.11 80.00% 337,000,000.00
投资减值筹备--热能高科 -10,079,509.40
3. 牢靠资产，包罗装备和衡宇修建物，装备包罗呆板装备、车辆及电子设
备，评估前帐面净值246,813,057.09 元；衡宇修建物包罗修建物、构筑物及其
他帮助办法，评估前帐面净值498,550,849.37 元；
4. 在建工程， 包罗土建工程和装备安装工程， 评估前帐面净值
192,970,776.29 元；
5. 无形资产，为地皮使用权，评估前帐面值316,862,044.36 元；
6. 递延所得税资产，为存货减值筹备、幻魅账筹备、耐久投资减值筹备等形评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 16
成的可抵扣临时性差异，评估前帐面净值53,093,347.66 元；
7. 活动负债，包罗短期借钱、应付单据、应付账款、预收金钱、应付职工
薪酬、应交税费、应付利钱、其他应付款、一年内到期的非活动负债和其他活动
负债，评估前帐面金额7,890,806,519.95 元；
8. 非活动负债，为耐久借钱，评估前帐面金额490,000,000.00 元。
评估职员深入到存货、牢靠资产等实物资产的存放现场，对其数量、品格进
行了清查和判定。同时，比较企业撰写的《关于举办资产评估有关事项的声名》，
团结在清查中相识的情形，对大概影响资产评估值的重大事项举办了存眷。
二、 实物资产的漫衍情形及特点
首要出产用资产，包罗衡宇、呆板装备和存货安放在老厂区淮安市化工路
53 号和新厂区西安南路188 号院内，车辆停驶时亦停放在公司院内，少量住宅
漫衍在淮安市区、宁波市及北京市。
三、 影响资产清查的事项
评估职员已尽所能对本评估领域内资产及相关负债举办了清审核实，除部分
房产未治理衡宇全部权证外，未发明影响资产清查的事项。淮钢特钢理睬上述房
产为其正当拥有，权属清晰，不存在争议。
四、 资产清查的历程与要领
按照国度有关部门关于资产评估的规定和管帐核算的一般原则，依据国度有
关部门有关法令规定和类型化要求，根据资产评估约定书所约定的事项，江苏天
衡资产评估有限公司评估职员实行了对委托评估资产的清审核实。基于本次委托
评估资产的特点以及时刻上的总体要求，项目认真人制订了具体的资产清查方
案，将评估职员按专业分成活动资产及负债小组，认真活动资产、负债的清审核
实；装备小组，认真牢靠资产-装备的清审核实事变；房地产小组，认真衡宇建
筑物及地皮的清审核实；综合小组，认真综合协调、产权磨练及其他相关事件。
江苏天衡资产评估有限公司评估职员对淮钢特钢打点政府提供的法令性文件、会
计记录以及相关资料举办了磨练，对资产举办了实地察看与查对，并取得了相关
的产权证明文件。详细实行上，清查事变由评估职员和江苏天衡管帐师事宜所审
计职员通过度工协作共同完成。评估职员重点认真牢靠资产的全面核查事变，审
计职员参加；存货核查由审计、评估职员共同完成；债权、债务的核查则以审计
职员为主，评估职员参加。在核查历程中对一些非凡、重要的资产则不受上述分
工限制，举办了重点核查。
参加协助清审核实的企业职员首要包罗：财务职员、装备打点职员、出产人
员、档案打点职员、技能及产物研发职员等。详细清查历程如下：
1、前期筹备
在进入事变现场之前，项目认真人就本项目的详细情形与介入本项目的评估
职员举办了相同，起源明晰清查的重点和难点，对职员举办分组分工，统一时刻评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 17
打算进度。
2、检审核实资产与验证资料
进入现场后，评估职员对淮钢特钢提供的资产清查评估申报表及评估基准日
资产负债表举办查对，在此基本上，各项目组职员按照本组清查资产的特点，在
淮钢特钢有关打点职员的配合下，别离实行实物资产现场勘测、原始入账凭据抽
查等一系列清查事变措施，以验证账账、账实、账表、账证的一致性、真实性、
可信性。
3、磨练产权文件
对付地皮使用权、衡宇修建物及车辆等，评估职员逐一查对了地皮使用权证、
衡宇全部权证及车辆行驶证的原件，同时网络相关权属文件的复印件。
4、首要资产运行和使用状态的观测
评估职员现场事变历程中，对付首要装备、车辆及衡宇修建物举办了现场勘
查，网络了相关资料，对其运行状态、维修情形、大修记录、特种装备按期检测
情形等向企业相关技能打点职员举办了具体的观测相识。
制止评估基准日，纳入评估领域的资产清查情形如下：
（1）货币资金
淮钢特钢货币资金包罗现金、银行存款和其他货币资金，货币资金清查过
程和要领如下：
1）查对现金、银行存款、其他货币资金评估明细表与日记帐、总帐、报表
的金额是否相符；
2）会同被评估单位主管管帐职员监盘库存现金，体例“库存现金盘货表”，
并调解至评估基准日的金额，与现金日记帐余额举办查对；
3）获取评估基准日的经开户行签章的“银行对帐单”和“银行存款余额调
节表”；搜查“银行存款余额调理表”中的未达帐项的真实性，以及评估基准日
后的进帐情形,同时对银行帐户举办函证，确认其真实性。
（2）买卖业务性金融资产
买卖业务性金融资产包罗从证券公司的购买的集公道财产品和从银行购买的外
集中约理财产品，清查历程如下：
1）取得购买理财产品的条约、协议等，以确定其真实性；
2）查对相关买卖业务凭据，并与财务明细账查对；
3）网络评估基准日，相关理财产品的买卖业务价值。
（3）应收单据
应收单据首要是货品销售发生的未到期单据，清查历程和要领如下：
1）查对应收单据明细帐与总帐、报表的余额是否相符；
2）抽查部分单据，核实其内容是否正确，并与有关记录查对；
3）监盘库存单据，与应收单据挂号簿的有关记录查对；评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 18
4）抽取部分单据向出票人函证，以证实其存在性和可回收性；
5）查对已贴现的应收单据，搜查其贴现额是否精确，管帐处理赏罚是否适当。
（4）应收金钱
淮钢特钢应收金钱包罗应收账款和其他应收款，应收账款首要为销货款，
其他应收款首要为子公司的借钱、银行承兑担保金利钱、未结的小我私家借钱和与子
公司的销售往来款，应收金钱清查历程和要领如下：
1）查对应收帐款、其他应收款评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是
否相符；
2）对大额应收金钱举办函证；
3）抽查大额应收金钱的原始凭据内容是否完整，有无授权核准，并查对相
关帐户的期后进帐情形；
4）对应收金钱的帐龄及幻魅账的汗青产生情形举办说明；
5）对淮钢特钢的幻魅帐政策举办相识，对幻魅帐筹备的计提情形举办核实。
（5）预付账款
淮钢特钢预付账款首要为购买货品、装备、衡宇和地皮等预付的金钱，清
查历程和要领如下：
1）查对预付账款评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）抽查大额预付金钱的原始凭据内容是否完整，有无授权核准，并查对相
关帐户的期后情形。
（6）存货
淮钢特钢的存货包罗质料采购、原质料、产制品及在用低值易耗品，个中，
质料采购首要为采购的主焦煤和铁矿石，原质料首要为各类矿石、精矿粉、多种
合金质料、五金配件和筑炉质料等，产制品首要为螺纹钢、各类管坯和各类圆坯
等，存货的清查历程和要领如下：
1）查对存货评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）获取并搜查淮钢特钢在评估基准日的存货盘货明细表，选择重点的存货
项目举办抽查盘货，并倒推计较评估基准日的存货数量。借以确定淮钢特钢申报
存货的真实、完整性；
3）存眷各类原质料、产制品的出产日期及有效限期，搜查是否有残次、变
质失效、积存过期及其他近等候报废的存货；
（7）其他活动资产
淮钢特钢的其他活动资产所有为车辆保险费，清查历程和要领如下：
1）查对其他活动资产评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）网络车辆保险费原始单据，查对报废金额和保险收益区间。
（8）耐久投资
淮钢特钢的耐久投资所有为耐久股权投资，清查历程和要领如下：评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 19
1）查对“耐久投资清查评估明细表”与报表、帐面记录的金额是否一致；
2）网络各投资项目的投资条约、章程和验资陈诉，相识投资配景、原始投
资金额、投资收益的分配要领、占被投资企业注册成本的比例等资料；网络被投
资企业的管帐报表和审计陈诉，相识评估基准日时的投资余额、策划情形及汗青
收益情形。
（9）牢靠资产
淮钢特钢牢靠资产包罗衡宇修建物和呆板装备，衡宇修建物首要为住宅、
办公综合楼、厂房、客栈、附房等。构筑物首要为船埠、厂区阶梯、管道、沟槽、
原料场、烟囱、围墙等，呆板装备首要为维修检测装备、公用工程装备，办公设
备和车辆等，当初以公司名义立项的项目，后在子公司实行，这些项目中享受免
税的入口装备处于禁锢期，今朝在公司核算，现实由子公司使用，个中大连铸设
备在江苏淮特钢铁有限公司使用，四轧装备在江苏淮澳钢铁有限公司使用。牢靠
资产清查历程和要领如下：
1）将牢靠资产评估申报明细表与牢靠资产帐册、卡片举办查对，并与明细
帐、总帐、报表金额查对相符；
2）网络衡宇修建物权证资料、车辆行驶证、重点装备购置发票等，并与评
估明细表查对相符；
3）对牢靠资产的帐面本钱组成举办抽查说明；
4）按照淮钢特钢提供的牢靠资产清查评估明细表，对所有呆板装备、衡宇
修建物逐台、逐项举办现场勘查、核实。
（10）在建工程
在建工程包罗土建工程和安装工程，包罗精整修磨工程、油井督工程、码
头扩建工程和展览厅工程，在建工程资产清查历程和要领如下：
1）将在建工程评估申报明细表与在建工程帐册举办查对，并与明细帐、总
帐、报表金额查对相符；
2）网络在建工程的项目可研陈诉、筹划许可证、制作条约、装备购置条约
等；
3）对在建工程的帐面本钱组成举办抽查说明；
4）按照在建工程清查评估明细表，逐项举办现场勘查、核实。相识工程形
象进度，开工日期和落成日期等；
（11）地皮使用权
淮钢特钢本次申报的地皮共13 宗，总面积2250419.21 平方米（详见评估
明细表）。个中第4 项东郊热电轮埠路地块评估基准日后已出售，现实评估地块
共12 宗，个中家产出让用地10 宗，住宅出让用地2 宗。清查历程和要领如下：
1）查对地皮使用权评估明细表与明细账、总账、报表的余额是否相符；
2）获取地皮使用权出让条约、地皮使用权转让协议，网络地皮使用权证书，评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 20
搜查地皮使用权的权力状况是否完备；
3）对影响地皮使用权代价的个别身分、地区身分举办实地踏勘，并网络相
关资料。
（12）递延所得税资产
淮钢特钢递延所得税资产由计提幻魅账筹备、存货减价筹备、投资减值筹备
预提用度、未补充以前年度吃亏、买卖业务性金融资产公允代价改观和直接计入全部
者权益成本公积等形成，清查历程如下：
1）查对递延所得税资产评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）查对相关资产减值筹备的金额；
3）查对递延所得税资产计较的精确性。
（13）淮钢特钢申报的账外资产包罗：23 项专利和7 项专有技能。清查过
程如下：
1）网络相关专利证书、专有技能判定证书；
2）搜查其权属状况是否完整、正当和有效；
3）相识专利和专有技能使用的现实状况。
（14）短期借钱
淮钢特钢的短期借钱为银行贷款，短期借钱清查历程和要领如下：
1）查对评估明细表与日记帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）查阅短期借钱的借据或条约，收购库存劳保鞋军靴溜冰鞋，核实其借钱限期、利率等，并对短期借钱
基准日余额举办函证，同时，我们对淮钢特钢公司利钱用度的计说起付出情形按
一般公认的措施和要领举办测算。
（15）应付金钱、预收账款
淮钢特钢应付金钱包罗应付单据、应付帐款和其他应付款，应付单据首要
为购货开具的承兑汇票，应付账款首要为货款和工程款，其他应付款首要为代收
款、与子公司的往来款等；预收账款首要为预收客户的货款。清查历程和要领如
下：
1）查对评估明细表与日记帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）对大额应付金钱举办函证，同时采取更换措施，确定其是否真实，包罗：
搜查决算日后应付帐款明细帐及现金日记帐，核实其是否已支出；
搜查该笔债务的相关凭据资料，核实买卖业务事项的真实性；
3）确定其正确性,包罗：
搜查是否存在未入帐的应付金钱、预收账款；
搜查评估基准日后有收货凭据但未收到购货发票的经济业务；
搜查评估基准日后收到的购货发票，确认其入帐时刻是否正确；
4）搜查评估基准日后应付金钱、预收账款明细帐贷方产生额的相应凭据，
确认其入帐时刻是否正确；
（16）应付职工薪酬评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 21
1）查对应付职工薪酬评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）搜查年度内应付职工薪酬计提标准是否切合有关规定，计提金额是否正
确；
3）抽查支用应付职工薪酬的原始凭据，搜查其是否切合规定用途，报销是
否切合审批措施。
（17）应交税费
淮钢特钢应交税费首要为增值税和所得税，应交税费清查历程和要领如下：
1）查对应交税费评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）查阅被评估单位纳税判定或纳税关照及征、免、减税的领域与限期，确
认其应纳税项的内容；
3）搜查有关帐簿记录和缴税凭据，确认已缴税款和未缴税款是否真实。
（18）应付利钱
淮钢特钢应付利钱为应付银行、股东方利钱，清查历程和要领如下：
1）查对应付应付利钱评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）查阅借钱的借据或条约，核实其借钱限期、利率等，并对借钱基准日余
额举办函证，同时，我们对淮钢特钢公司利钱用度的计说起付出情形按一般公认
的措施和要领举办测算。
（19）其他活动负债
其他活动负债为已产生未结算的运费，清查历程和要领如下：
1）查对其他活动负债评估明细表与明细帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）搜查策划用度-运费的产生额与销售额是否匹配；
3）复核运费计较和管帐处理赏罚的正确性。
（20）一年到期非活动负债
一年到期非活动负债为一年到期的银行借钱，清查历程和要领如下：
1）查对评估明细表与日记帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）查阅借钱的借据或条约，核实其借钱限期、利率等，并对借钱基准日余
额举办函证，同时，我们对淮钢特钢公司利钱用度的计说起付出情形按一般公认
的措施和要领举办测算。
（21）耐久借钱
清查历程和要领如下：
1）查对评估明细表与日记帐、总帐、报表的金额是否相符；
2）查阅借钱的借据或条约，核实其借钱限期、利率等，并对借钱基准日余
额举办函证，同时，我们对淮钢特钢公司利钱用度的计说起付出情形按一般公认
的措施和要领举办测算。
五、 清审核实结论
在实行上述清审核实措施后，淮钢特钢申报评估资产及负债与核定金额一
致。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 22
评估依听声名
在资产评估事变中，评估机构及其评估职员所遵行的法令礼貌、行为文件、
产权资料和取价标准等依据首要包罗：
一、法令依据
1、 国务院[1991]91 下令《国有资产评估打点步伐》；
2、 原国有资产打点局国资办发[1992]第36 号《国有资产评估打点步伐施行
细则》；
3、 中国资产评估协会中评协[1996]03 号《资产评估操纵类型意见(试行)》；
4、 财政部财评字[1999]91 号《资产评估陈诉根基内容与名目的暂行规定》；
5、 财政部令第33 号《企业管帐准则—根基准则》（2006 年）；
6、 国资委令第12 号《企业国有资产评估打点暂行步伐》（2005 年）；
7、 国资委产权[2006]274 号《关于增强企业国有资产评估打点事变有关问题
的关照》；
二、准则依据
1、 财政部财会[2001]1051 号《资产评估准则—无形资产》；
2、 中国注册管帐师协会会协[2003]18 号《注册资产评估师存眷评估器材法
律权属指导意见》；
3、 财政部财企[2004]20 号《资产评估准则—根基准则》、《资产评估职业道
德准则—根基准则》；
4、 中国资产评估协会中评协[2004]134 号《企业代价评估指导意见（试行）》；
5、 中国资产评估协会中评协[2007]189 号《资产评估准则—评估陈诉》、《资
产评估准则—评估措施》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—事变
稿本》、《资产评估准则—呆板装备》、《资产评估准则—不动产》和《资产评估价
值范例指导意见》。
三、权属依据
1、 淮钢特钢及子公司的注册资料、企业法人营业执照；
2、 淮钢特钢及子公司的房产证、地皮使用权证、筹划许可证、开工证等；
3、 淮钢特钢的车辆行驶证；
4、 淮钢特钢首要装备购置条约、发票，以及有关协议、条约书、修建施工
预决算书等财务资料；
5、 淮钢特钢及子公司提供的其他相关权属证明文件。
四、行为依据
1、 高新张铜股份有限公司第三届董事会第九次集会会议决策；
2、 江苏沙钢团体有限公司股东会决策；评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 23
3、 高新张铜股份有限公司与本评估机构签订的“资产评估业务约定书”。
五、取价依据
1、 淮钢特钢提供的资产评估申报明细表；
2、 淮钢特钢提供的管帐报表及财务帐册；
3、 淮钢特钢供的公司总平面图；
4、 淮钢特钢提供的项目竣工结算资料；
5、 江苏省建委宣布的修建与装饰质料价值(2008 年12 月)；
6、 国度有关部门及江苏省建委、筹划等部门颁发的有关修建、安装工程前
期收费标准；
7、 江苏省建委颁发的江苏省修建与装饰工程计价表（2004）；
8、 建树部颁发的世界统一安装工程单位估价表各册(2000)；
9、 冶金家产建树工程预算定额（2001）；
10、 淮安市建委宣布的修建与装饰质料价值(2008 年12 月)
11、 原城乡建树环境掩护部关于颁布的《衡宇完损品级评分标准》；
12、 2008“机电产物报价手册”；
13、 淮钢特钢提供的首要装备、质料近期的订购条约；
14、 评估职员就种种装备向原出产厂商和经销商的询价记录；
15、 《淮安市市区地皮级别调解与基准地价更新》（基准日2004 年1 月1
日）；
16、 本所网络、清算的其他相关价值资料。
、评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 24
评估技能声名评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 25
评估要领合用性说明
股东所有权益代价评估的根基要领包罗市场法、本钱法和收益法。
市场法是指将评估器材与参考企业、在市场上已有买卖业务案例的企业、股东权
益、证券等权益性资产举办较量以确定评估器材代价的评估思绪。
收益法是指通过将被评估企业预期收益成本化或折现以确定评估器材代价
的评估思绪。
本钱法是指是指在公道评估企业各项资产代价和负债的基本上确定评估对
象代价的评估思绪。
受国内畅通市场前提的限制，我们无法取得足够的、可参照的、与淮钢特钢
公司类似的公司买卖业务案例资料，在上市公司中寻找在现金流量、增长潜力和风险
等方面与淮钢特钢公司类似的参考公司也很坚苦，不具备市场法评估的较量条
件，在确定淮钢特钢公司的股权代价时，无法采取市场法举办评估。
针对评估的特定目的、评估器材的自身前提、所评详细资产的市场前提和价
值影响身分、评估的代价范例，团结网络把握的资料情形，确定本次评估同时采
用了本钱法和收益法。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 26
本钱法评估技能声名
第一部分 活动资产评估声名
一、评估领域
淮钢特钢的活动资产包罗货币资金、应收单据、应收账款、其他应收款、预
付账款、存货等。该部分资产评估基准日账面代价和调解后账面值如下表所示：
金额单位：人民币元
编号 科目名称 账面代价 调解后账面值
3-1 货币资金 2,091,824,616.57 2,091,824,616.57
3-2 买卖业务性金融资产 18,630,218.82 18,630,218.82
3-3 应收单据 629,757,115.89 629,757,115.89
3-4 应收账款 23,908,407.04 23,908,407.04
3-4 减：应收账款幻魅账筹备 1,195,696.35 1,195,696.35
3-4 应收账款净额 22,712,710.69 22,712,710.69
3-5 预付金钱 220,491,730.87 220,491,730.87
3-6 应收利钱
3-7 应收股利
3-8 其他应收款 3,670,978,800.99 3,670,978,800.99
3-8 减：其他应收款幻魅账筹备 190,209,273.33 190,209,273.33
3-8 其他应收款净额 3,480,769,527.66 3,480,769,527.66
3-9 存货 516,810,407.24 516,810,407.24
3-10 一年内到期的非活动资产
3-11 其他活动资产 4,825,349.23 4,825,349.23
活动资产合计 6,985,821,676.97 6,985,821,676.97
二、评估历程
评估历程首要分别为以下三个阶段：
第一阶段：筹备阶段
对评估领域内活动资产的组成情形举办起源相识，提交换动资产评估资料准
备清单和评估申报明细表的类型名目，根据江苏天衡资产评估有限公司评估类型
化的要求，指导淮钢特钢的有关职员填写相关评估明细表。
第二阶段：现场观测阶段
起首，由淮钢特钢有关职员先容活动资产的根基情形。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 27
其次，按照淮钢特钢提供的活动资产申报表，评估职员举办了须要的清审核
实事变。包罗对实物资产举办了抽查盘货，对存货存放地举办现场勘测，相识仓
储保管、内部节制制度及是否存在毁损等情形。
第三阶段：综合处理赏罚阶段
按照清审核实的情形，针对差别资产的特点，选取恰当的评估要领，举办评
预计较。同时体例活动资产评估技能声名。
三、评估要领
1、关于货币资金的评估
淮钢特钢纳入评估领域的货币资金调解后账面值为2,091,824,616.57 元，其
中：现金调解后账面值2,601.31元，银行存款调解后账面值122,047,424.49 元，
其他货币资金1,969,774,590.77 元。
对付人民币现金，评估职员查对了有关账册并举办了现场监盘，同时按照现
金日记账记录举办公道的倒推计较，即基准日账面值=盘货日实盘现金+评估基
准日至盘货日现金支出-评估基准日至盘货日现金收入。经清审核实，账实相符。
评估职员以调解后账面值2,601.31元为现金的评估值。
对付银行存款，评估职员查对了有关账册，搜查了相关管帐凭据，考核了银
行对账单及银行存款余额调理表，对银行存款账户举办了函证，并对未达账项的
产生原因、产生时刻等举办观测，对金额较大和影响净资产的未达账项举办了清
查调解。对美元存款，网络了基准日美元对人民币的基准汇率，将美元金额折算
成人民币金额。经核实，未发明异常，评估职员以调解后账面值122,047,424.49 元
作为银行存款的评估值。
其他货币资金为银行担保金和关照存款，其利钱在其他应收款核算。评估人
员查对了有关账册，搜查了相关管帐凭据，考核了银行存单，对银行存款账户进
行了函证，经核实，未发明异常，评估职员以调解后账面值1,969,774,590.77 元
作为其他货币资金的评估值。
货币资金的评估值为2,091,824,616.57 元。
2、关于买卖业务性金融资产的评估
淮钢特钢纳入评估领域的买卖业务性金融资产调解后账面值为18,630,218.82元，
个中华泰证券步步为盈理财产品5001350份，银行外集中约共6份，详见明细表。
对5001350份步步为盈理财产品，评估职员查阅了2008-12-31该产物的净值
为1.02元，因此评估值=5001350*1.02=5,080,871.47元。
对外集中约，在评估现场事变日时代，该产物已到期并结算，取得必然的收评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 28
益，评估职员将基准日汇率与约定汇率的差乘以所持数量作为该合约的评估值。
买卖业务性金融产物评估值为18,630,218.82。
3、关于应收单据的评估
淮钢特钢纳入评估领域的应收单据调解后账面值为629,757,115.89 元，评估
职员按照淮钢特钢提供的应收单据评估明细表，查对应收单据明细帐与总帐、报
表的余额是否相符；抽查部分单据，核实其内容是否正确，并与有关记录查对，
监盘库存单据，与应收单据挂号簿的有关记录查对，并抽取部分单据向出票人函
证，以证实其存在性和可回收性；查对已贴现的应收单据，搜查其贴现额是否准
确，管帐处理赏罚是否适当。经清查，淮钢特钢的单据均为不带息的承兑汇票，评估
职员根据核实后的金额确定评估值。
经评估，应收单据的评估值为629,757,115.89 元
4、关于应收账款、其他应收款的评估
淮钢特钢纳入评估领域的应收账款调解后账面值为23,908,407.04 元，应收
账款幻魅账筹备1,195,696.35 元，其他应收款调解后账面值为3,670,978,800.99元，
其他应收账款幻魅账筹备190,209,273.33元。评估职员按照淮钢特钢提供的应收账
款、其他应收款明细表，对其举办了逐笔查对，详细说明确金钱的产生时刻和原
因，且举办了须要的函证，评估职员在确定应收金钱将来可收回金额时，根据各
单位应收款产生时期黑白、欠款器材，采取账龄说明法说明发生丧失的大概性。
对基准日计提的幻魅账筹备评估为零，对存在账龄较长、回函差异较大大概产生坏
账丧失的单位，评估职员按账龄黑白和种别，逐项评估应收账款、其他应收款坏
账丧失率，进而计较出大概产生的幻魅账丧失合计值，作为对应收账款、其他应收
款总额的抵减得出应收账款、其他应收款评估值。相应地将幻魅账筹备评估为零。
淮钢特钢的应收帐款中帐龄在1年以内的共计23,905,647.04元， 1-2年2,760.00元，
幻魅账丧失为零；其他应收款中账龄在1年以内的共计3,663,126,385.35元，2-3年
2,000,000.00元，为替打点层代交的奖金所得税，三年以上的共6笔5,852,415.64
元。三年以上的其他应收款中有3笔是应收淮安市住房基金打点中心与售房相关
的金钱和维修基金，1笔为增补养老保险，1笔为淮安市市政公用奇迹打点局的借
款，1笔为扶贫基金。个中增补养老保险297000.00元为已经上交的用度，扶贫基
金53000.00元为已付出的用度，两笔合计发生幻魅账丧失350000.00元，思量到首要
债务工钱控股子公司及当局相关职能部门，别的应收金钱评估职员以为丧失的风
险较小。
经上述测算，应收账款、其他应收款评估值别离为23,908,407.04 元和
3,671,251,923.49 元。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 29
5、关于预付账款的评估
纳入评估领域的预付账款调解后账面值220,491,730.87元，首要为购买原材
料、备件、衡宇、地皮等预付的金钱，评估职员按照淮钢特钢提供的预付账款评
估明细表举办了清查。
在清查的基本上，对当期应包袱的用度性质的预付账款，评估为零，别的以
核实无误的调解后账面值作为评估值，部分应付账款的负数重分类到预付账款中
评估。
预付账款的评估值为219,933,924.63元。
6、关于存货的评估
淮钢特钢纳入评估领域的存货调解后账面值为532,678,433.57元，存货减价
筹备15,868,026.33元，调解后账面净值为516,810,407.24元，包罗质料采购、原材
料、库存商品及在用低值易耗品。对付上述存货，评估职员相识了淮钢特钢的存
货财务制度和实物打点制度，查阅了存货的相关管帐资料、订购条约和记录，对
存货举办了抽查盘货。
（1）质料采购和原质料
纳入评估领域的质料采购调解后账面值为71,896,995.30 元，原质料调解后
账面值为163,949,532.34 元。质料采购首要为采购的主焦煤和铁矿石，原质料主
要为各类矿石、精矿粉、多种合金质料、五金配件和筑炉质料等。帐面金额为实
际本钱，外购原质料按照清审核实后的数量乘以基准日四面现行市场购买价，再
加上公道的运杂费、消耗、验收清算入库费及其他公道用度，得出各项原质料的
评估值。评估公式如下：
评估值＝现行市场价（含运输费、装卸费等）×现实数量
对原质料中在基准日前一段时刻价值变革不大的品种(如五金配件等)，以清
审核实后的账面值作为评估值。
案例：主焦煤（存货—质料采购清查评估明细表3-9-1，序号1）
产物名称：主焦煤
账面代价：32,743,702.59 元
数 量：21130.034 吨
该主焦煤基准日存放在邳州客栈，按照我们的观测和淮钢特钢提供的信息，
基准日前后在邳州客栈交货的主焦煤市场价值（不含税）每吨1510.23 元。
评估值＝21130.034×1510.23
=31,906,351.34元评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 30
经评估原质料的评估值为75,248,694.90 元。
（2）库存商品
纳入评估领域的产制品调解后账面值为296,831,905.93元 ，产制品首要为螺
纹钢、各类管坯和各类圆坯等，详细评估要领如下：
评估值=数量×不含税销售单价×(1－销售用度率－销售税金及附加率－所
得税率－恰当的利润率)
上述公式中销售用度率来历于淮钢特钢经审计的2007 年及2008 年利润表，
该等数据反应了在产能相对不变的情形下的销售用度率。
由于基准日产物价值大幅下降，产物根基无利润，现实估价时我们不思量利
润扣除。
案例：优碳圆钢45#（存货—产制品清查评估明细表3-9-5，序号5）
产物名称：优碳圆钢45#
数 量：43027.609 吨
评估职员按照淮钢特钢提供的基准日前后的优碳圆钢45#的均匀销售价值
（不含税）每吨3418.80 元，作为委估商品的评估单价。
通过对经审计后的淮钢特钢2007 年及2008 年利润表的说明，计较得出销售
用度率1.1%，附加税率0.035%，所得税率0.05%。
评估值＝3418.80×（1 – 1.1% – 0.035% – 0.05%）×43027.609
=145,359,621.59元
经评估，库存商谈论估值为287,011,015.34 元。
存货减价筹备15,868,026.33 元评估为零。
（4）在用低值易耗品
在用低值易耗品采取一次摊销, 调解后账面值为零元，评估职员按照评估基
准日该等在用低值易耗品的市场公然价值确定重置全价，并综合思量年限成新率
及现场勘测成新率确定综合成新率，重置全价与综合成新率的乘积即为评估值。
案例：办公桌（存货—周转质料（在用低值易耗品）清查评估明细表3-9-3，
序号61）
产物名称：办公桌
数量：11张
按照市场观测，市场处使用的办公桌基准日时价350元/张，现场勘测成新率评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 31
60%，
评估值=基准日时价×成新率×数量=350×60%×11=2,310.00（元）
评估职员确定在用低值易耗谈论估值为221,218.00元。
经评估，淮钢特钢的存货评估值为514,663,907.38 元。
四、评估结论及说明
编号 科目名称 调解后账面值 评估代价 增值额
3-1 货币资金 2,091,824,616.57 2,091,824,616.57 0.00
3-2 买卖业务性金融资产 18,630,218.82 18,630,218.82
3-3 应收单据 629,757,115.89 629,757,115.89 0.00
3-4 应收账款 23,908,407.04 23,908,407.04 0.00
3-4 减：应收账款幻魅账筹备 1,195,696.35 0.00 -1,195,696.35
3-4 应收账款净额 22,712,710.69 23,908,407.04 1,195,696.35
3-5 预付金钱 220,491,730.87 219,933,924.63 -557,806.24
3-6 应收利钱
3-7 应收股利
3-8 其他应收款 3,670,978,800.99 3,671,251,923.49 273,122.50
3-8 减：其他应收款幻魅账筹备 190,209,273.33 0.00 -190,209,273.33
3-8 其他应收款净额 3,480,769,527.66 3,671,251,923.49 190,482,395.83
3-9 存货 516,810,407.24 514,663,907.38 -2,146,499.86
3-10 一年内到期的非活动资产
3-11 其他活动资产 4,825,349.23 4,825,349.23 0.00
3 活动资产合计 6,985,821,676.97 7,174,795,463.05 188,973,786.08
1、应收账款、其他应收款增值是因为幻魅账筹备评估为零及应付利钱负数转入
到其他应收款评估；
2、预付账款增值值是因为应付账款中的负数重分类转到应付账款中评估；
3、存货减值是因为基准日首要原质料和库存商品均呈现价值下跌。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 32
第二部分 非活动资产评估声名
耐久股权投资评估声名
一、评估领域
列入此次评估领域的耐久股权投资共15 项，个中控股的有11 项，非控股
的为4 项，详细情形如下表所示：
金额单位：人民币元
序
号
被投资单位名称 投资日期
投资比
例
账面代价 调解后账面值
1 江苏银行股份有限公司 2002 年前 0.64% 50,200,000.00 50,200,000.00
2 上海沪昌非凡钢股份公司 2002 年前 67,900.00 67,900.00
3 淮安市区农村信用相助联社 2005.07 3.79% 4,500,000.00 4,500,000.00
4 北京高淮冶金新技能开发有限 2002.12 49.00% 1,747,354.83 1,747,354.83
5 江苏利淮钢铁有限公司 1993.06 75.00% 187,977,000.00 187,977,000.00
6 江苏淮特钢铁有限公司 2003.09 75.00% 183,750,000.00 183,750,000.00
7 江苏淮澳钢铁有限公司 2003.09 75.00% 172,500,000.00 172,500,000.00
8 江苏淮龙新型建材有限公司 2005.11 60.00% 69,600,000.00 69,600,000.00
9 淮安热能高科有限公司 2005.04 60.00% 62,561,250.00 62,561,250.00
10 淮安市淮钢物业打点有限公司 1998.08 60.00% 300,000.00 300,000.00
11 上海淮钢贸易有限公司 2002.03 90.00% 45,000,000.00 45,000,000.00
12 镇江鑫达收支口有限公司 2005.12 90.00% 45,000,000.00 45,000,000.00
13 江苏金康实业团体有限公司 2000.12 57.08% 82,000,377.30 82,000,377.30
14 上海楚江投资成长有限公司 2003.06 90.625% 196,823,471.72 196,823,471.72
15 沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司2007.11 80.00% 337,000,000.00 337,000,000.00
投资减值筹备--热能高科 -10,079,509.40 -10,079,509.40
合计 1,428,947,844.45 1,428,947,844.45
二、耐久投资轮廓
上述耐久投资明细表中第1 项到第4 项耐久投资轮廓如下：
1、江苏银行股份有限公司是由江苏省多家都市商业银行归并而成，原被投
资单位为淮阴市商业银行；
2、上海沪昌非凡钢股份公司原为上海证券买卖业务所上市公司，证券代码
600665，现已重组变换为天地源股份有限公司，原为法人股，现已全畅通，共持
股26000 股；
3、淮安市区农村信用相助联社是淮安市处所金融机构，淮钢特钢2005 年7
月出资450 万元入股；评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 33
4、北京高淮冶金新技能开发有限责任公司是2003 年1 月注册创立的企业
法人单位，并于2006 年11 月取得了北京市工商行政打点局海淀区分局换发的营
业执照。注册成本人民币300 万元。个中淮钢特钢出资147 万元，占注册成本的
49%，钢铁研究总院出资153 万元，占注册成本的51%。法定代表人：黄容生；
企业法人营业执照注册号：1101081522716；住所：北京市海淀区大柳树南村19
号南院冶金工艺大楼810 房间；所处行业：冶金技能行业。策划领域：法令、法
规克制的，不得策划；应经审批的，未获审批前不得策划；法令、礼貌未规定审
批的，企业自主选择策划项目，开展策划勾当。
北京高淮冶金新技能开发有限责任公司近三年资产负债情形（单位：人民
币万元）：
项 目 2006-12-31 2007-12-31 2008-12-31
活动资产 557.92 372.67 348.65
非活动资产
个中：可供出售金融资产
持有至到期投资
耐久股权投资
投资性房地产
牢靠资产
在建工程
无形资产
其他非活动资产
资产合计 557.92 372.67 348.65
活动负债 137.66 19.75 -7.96
非活动负债
负债合计 137.66 19.75 -7.96
净资产 420.25 356.52 356.60
北京高淮冶金新技能开发有限责任公司近三年损益状况（单位：人民币元）
项 目 2006年 2007年 2008年
营业收入 1,208,763.78 1,944,462.36 277,231.00
营业本钱 1,205,006.10 2,516344.87 297,231.00
营业税金及附加 4,236.85 17,461.24
其他业务利润 -479.17
打点用度 -60,511.40 78,200.00 4,706.83
销售用度
财务用度 -22,342.31 -33,579.72 -25,692.19
营业利润 82,374.54 -633,964.03 985.36评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 34
5、上述耐久投资明细表中第5 项到第15 项共11 家被投资企业，均为淮钢
特钢控股子公司，本次评估中，对上述11 家控股子公司股东所有权益代价，均
采取恰当的评估要领举办了评估，并体例了股东所有权益评估声名作为本评估报
告声名的附件，各子公司的根基情形详见“资产评估声名附件—子公司股东所有
权益评估声名”。
三、评估历程
评估职员按照淮钢特钢填报的“耐久投资清查评估明细表”，起首举办了清
审核实事变，详细为：
（1）查对“耐久投资清查评估明细表”与报表、帐面记录的金额是否一致；
（2）网络各投资项目的投资条约、章程和验资陈诉，相识投资配景、原始
投资金额、投资收益的分配要领、占被投资企业注册成本的比例等资料；
（3）网络被投资企业的管帐报表和审计陈诉，相识评估基准日时的投资余
额、策划情形及汗青收益情形。
其次，按照各子公司的详细情形，选择恰当的要领举办评预计较，确定各子
公司股东所有权益代价。
最后，按照各子公司股东所有权益代价评估功效，团结淮钢提供的持股比例，
计较确定相应股权投资的代价。
四、评估要领
评估职员对纳入评估领域的耐久投资—股权投资，核实了委估投资占被投资
单位股权的比例，按照被投资企业详细情形，区分以下四种情形别离举办评估：
1．控股耐久投资
控股投资包罗上述投资明细表中的序号5 至15 项，共11 家，对该类耐久投
资，采取恰当的要领举办股东所有权益代价评估，将股东所有权益代价乘以股东
所持有的股权比例计较得出拟评估股权的代价。
2．非控股耐久投资
该类投资包罗江苏银行股份有限公司、北京高淮冶金新技能开发有限公司，
依据被投资单位评估基准日资产负债表中净资产乘以股权比例确定耐久投资评
估值。
投资收益
利润总额 82,374.54 -633,964.03 985.36
所得税 6178.09 3,321.87 197.07
净利润 76,196.45 -637,285.90 788.29评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 35
3．对付无法获取被投资单位基准日资产负债表的淮安市区农村信用相助联
社的投资，按清查后账面值列示；
4. 对上海沪昌非凡钢股份公司的投资，共持股26000 股，基准日收盘价
2.88 元，评估值为：26000*2.88=74880.00 元。
五、评估案例
评估案例参见“资产评估声名附件—子公司股东所有权益评估声名”。
六、评估结论及说明
耐久投资评估功效见下表： 单位：人民币元
序号 账面代价 调解后账面值 评估代价 增值率％
1 江苏银行股份有限公司 50,200,000.00 79,316,000.00 58.00
2 上海沪昌非凡钢股份公司 67,900.00 74,880.00 10.28
3 淮安市区农村信用相助联社 4,500,000.00 4,500,000.00 0.00
4 北京高淮冶金新技能开发有限 1,747,354.83 1,747,354.83 0.00
5 江苏利淮钢铁有限公司 187,977,000.00 357,772,600.41 90.33
6 江苏淮特钢铁有限公司 183,750,000.00 331,021,258.27 80.15
7 江苏淮澳钢铁有限公司 172,500,000.00 1,016,900,988.22 489.51
8 江苏淮龙新型建材有限公司 69,600,000.00 98,158,683.97 41.03
9 淮安热能高科有限公司 62,561,250.00 76,001,122.13 21.48
10 淮安市淮钢物业打点有限公司 300,000.00 438,065.90 46.02
11 上海淮钢贸易有限公司 45,000,000.00 58,476,223.55 29.95
12 镇江鑫达收支口有限公司 45,000,000.00 47,917,559.27 6.48
13 江苏金康实业团体有限公司 82,000,377.30 159,573,699.27 94.60
14 上海楚江投资成长有限公司 196,823,471.72 248,208,112.66 26.11
15 沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司 337,000,000.00 128,797,653.10 -61.78
投资减值筹备--热能高科 -10,079,509.40 0.00 0.00
合计 1,428,947,844.45 2,608,822,388.76 82.57
序号5 至15 项耐久投资是淮钢特钢控股耐久投资，按照现行的管帐准则，
该类耐久投资在母公司报表中按本钱法核算，被投资企业实现的累积损益不回响
在母公司个别财务报表中。因此序号5-14 项增值的原因是：
（1）被投资企业至评估基准日发生累积策划收益；
（2）被投资企业在评估基准日举办评估，资产的计价时点差别，发生评估
增值。
序号15 项减值的原因首要是沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司至评估基准日
累积策划吃亏。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 36
江苏银行股份有限公司为淮钢特钢参股企业，耐久投资账面值为原始投资
额，江苏银行股份有限公司至评估基准日发生累积策划收益，从而使该项耐久投
资发生增值。
衡宇修建物评估声名
一、评估领域
列入本次评估领域的衡宇修建物包罗衡宇修建物、构筑物及其他帮助办法，
该部分资产评估基准日账面代价和调解后账面值如下表所示：
单位：人民币元
编账面代价 调解后账面值
码
科目名称
原值 净值 原值 净值
4-6-1 牢靠资产-衡宇修建物 534,166,309.93 482,514,421.51 534,166,309.93 482,514,421.51
4-6-2 牢靠资产-构筑物及其他帮助办法 21,791,115.21 16,036,427.86 21,791,115.21 16,036,427.86
4-6 衡宇修建物类合计 555,957,425.14 498,550,849.37 555,957,425.14 498,550,849.37
二、衡宇轮廓
1、位置：本次评估的首要建、构筑物位于公司厂区内，部分住宅在厂区外。
2、根基状况：
江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司共分两个厂区：老厂区（京航大运河北岸）
和新厂区（京航大运河南岸）。老厂区内的厂房首要建成与八十年月至九十年月
初，厂区内原有落伍裁减的工艺办法被不绝裁减，慢慢被新的出产工艺和办法所
代替，部分老车间已停产，只有少部分老车间还在出产。在新厂区内，于1994
年至2008 年连续建成年产300 万吨钢的现代化烧结、高炉、转炉、连铸、连轧、
发电等出产线。
江苏淮钢特钢有限公司所属的建、构筑物大部分位于新厂区，少部分位于
老厂区内。其它在厂区外淮安市区内有大量职工宿舍等，在宁波、上海等外地有
几套房产做为住外地办事处。
1) 老厂区内首要有以下衡宇和办法：
一轧车间、矽钢片车间、环烧车间、制氧车间等。其它有办公综合楼、食
堂、宿舍楼等配套糊口办法。
个中一轧车间内安装18 机架小型连轧机一套，计划局限60 万吨/年。衡宇
及构筑物有钢结构主厂房、室外配套有油泵房、沉淀池及加压泵房、轮回水泵房、
烟囱、水塔等。
矽钢片车间内安装1200MM 叠轧薄板轧机2 套，出产手段5.5 万吨/年。厂评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 37
房首要包罗排架结构主厂房、砖混结构加工场厂房等。矽钢片车间已停产，厂房
已出租。
环烧车间首要有框排架结构主厂房及环冷平台、原料库及配料室、主轴风
机房，框架结构机尾除尘，砖混结构煤气加压站等。环烧车间因技能落伍，现已
停产，厂房已闲置多年。
制氧车间：现已停产，厂房已拆除，只剩下砖混结构制氧办公室等少量房
屋。
2) 新厂区内首要有以下衡宇和办法：
轧钢车间有三轧车间（中棒）、四轧车间（大棒），还有1#余热发电、2#余
热发电、大连铸、RH 真空处理赏罚装置等。
轧钢车间：安装2 套连轧机组，计划出产局限各类钢材240 万吨/年。室外
配套有综合楼、一次沉淀池及加压泵房、污泥调理池、轮回水泵房、烟囱、水塔
等。
余热发电车间：1#余热发电：2 台12.5MW 高炉、焦炉、转炉煤气余热发
电机组。2#余热发电：1 台25MW 高炉、焦炉、转炉煤气余热发电机组。首要发
电主厂房、发电化水车间、烟囱及烟道、冷却塔等配套办法构成。个中冷却塔由
两个发电车间公用。厂房首要为框架结构。
大连铸：计划年出产连铸坯120 万吨/年，单层钢结构多跨炼钢、连铸主厂
房。
RH 真空处理赏罚装置：计划年处理赏罚手段100 万吨/年。单层钢结构主厂房。
3、建、构筑物特性：
一轧、三轧、四轧车间厂房内别离在恰当位置设多个操纵室、配电室等小
屋子。局部地下设电缆沟、排水沟和冷却轮回水管道,地上设操纵平台观光走道
及为轧钢工艺配套的钢结构平台。大连铸、RH 真空处理赏罚车间首要为单层钢结构
多跨主厂房。
矽钢片车间、环烧车间主厂房、余热发电车间主厂房首要为框排架结构。
4、配套办法状况：今朝厂区内阶梯平整，给排水、通信、电力等供出发生
活办公使用的基本办法齐备。
5、产权状况：按照淮钢特钢提供的资料，公司房产根基治理了衡宇全部权
证（详见附件衡宇地皮确权统计表）。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 38
淮钢特钢所占有使用的地皮都治理了地皮使用权证，老厂区所占用的地皮
有三宗，权证编号别离为淮A 国用（2009 出）第479 号，淮A 国用（2009 出）
第480 号，淮A 国用（2008 出）第226 号，位于化工路53 号、54 号；公司新
厂区所占用的地皮有六宗，权证编号别离为淮A 用（2008 出）字第380 号，淮
A 用（2008 出）字第381 号，淮A 用（2008 出）字第383 号，淮A 国用（2007
出）字第3090 号，淮A 国用（2007 出）字第3091 号，淮A 国用（2007 出）字
第3092 号。
上述地皮使用权为江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过股权受让或出让方
式得到的国有地皮使用权，用途为家产用地。
三、评估依据
1、淮钢特钢所提供的资产评估申报明细表；
2、淮钢特钢提供的有关基建方面的资料，包罗工程起源计划、概算、图纸、
施工条约、考核后的工程决算等；
3、淮钢特钢提供的衡宇全部权证与国有地皮使用权证；
4、中华人民共和国建树部颁布的《房地产估价类型》（GB/T50291—1999）；
5、江苏省建树厅与江苏省物价局连系宣布的《江苏工程建树质料价值信
息》（2008 年12 月）；
6、国度及江苏省有关部门颁布的有关修建工程专业收费的文件；
7、江苏省建树厅颁发的《江苏省修建与装饰工程计价表》（2004 年）；
8、江苏省建树厅颁发的《江苏省安装工程计价表》（2004 年）；
9、江苏省建树厅颁发的《江苏省修建工程概算定额（2005）》；
10、 江苏省建树厅颁发的《江苏省修建工程造价估算指标（2002）》；
11、 本所网络、清算的其他有关资料。
四、评估历程
1、请淮钢特钢对委估物举办申报，在获取清查评估明细表后，与报表、明
细帐查对是否相符；
2、相识委估物的详细用途及维护保养状况，拟定现场核实、勘测事变打算；
3、逐项勘审核实，同时向有关职员观测委估物的使用、维修等情形；
4、按照淮钢特钢提供的产权资料对委估房产举办产权界定；
5、选取评估依据，确定评估代价的组成，计较评估值；
6、对评估功效举办查对、调解、清算、汇总，体例评估明细表，撰写评估
声名。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 39
五、评预计较
按照本次评估的目的以及委估修建物的内容和性质，本次评估采取重置本钱
法、收益法举办评估。对自建厂区内的修建采取重置本钱法评估，对购置的商品
住宅采取收益现值法举办评估。
1、重置本钱法
重置本钱法是用现时前提下从头购置或制作一个全新状态的被评资产所需
的所有本钱，减去被评估资产已经产生的实体性陈旧贬值、成果性陈旧贬值和经
济性陈旧贬值，获得的差额作为被评估资产的评估值的一种房地产估价要领。
计较公式：评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价简直定
我们所确定的修建物重置全价由工程综合造价、专业用度、配套规费、建树
打点用度、资金本钱等几部分构成，各部分计较历程如下：
① 工程综合造价
评估职员在对修建物举办现场勘测说明的基本上，依据工程结算、估算指标
及修建安装工程定额等资料，确定修建安装工程量并计较定额基价，然后按现行
的修建安装工程造价计较措施及评估基准日的价值标准计较该修建物的工程综
合造价；
② 专业用度
我们按照建树部及江苏省有关部门颁布的有关修建工程前期收费的标准及
一般老例，别离计较了勘测计划费、工程监理费与质量监督费等。上述用度的计
算标准如下：
· 工程监理费：按工程造价的1%(苏建定（1998）73 号)；
· 勘测计划费：工程造价的2.5%(国度计委、建树部颁发的计价值（2002）
第10 号文关于《工程勘测计划收费打点的规定》)；
· 质量监督费：工程造价的0.17%(苏政发（2002）105 号)；
上述用度合计为工程造价的3.67%。
③ 配套规费
对有衡宇全部权证的修建物，我们首要计较了人防易地建树费、墙体质料成长基
金、白蚁防治费与筹划技能处事费等，上述用度的计较依据及计较标准如下：
· 白蚁防治费：2.3 元/㎡（苏价工（96）422 号)；
· 筹划技能处事费：1.0 元/㎡（苏价服（2003）42 号)；
· 上述用度合计为3.3 元/㎡（非民用）。
· 对构筑物与尚未治理权证的修建物，不计此项用度。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 40
④ 建树打点用度
建树打点用度首要是指开办费和开发建树历程中打点职员人为等用度。本次
评估，按照所估物业开发建树局限，确定建树打点用度为开发建树本钱（工程综
合造价+前期工程用度+配套用度）的2%。
⑤ 资金本钱
根据建树工程的公道工期、工程款投入老例和基准日中国人民银行发布的固
定资产贷款利率计较利钱。计较公式如下：
资金本钱=（工程综合造价+前期工程用度+配套用度+建树打点用度）×公道
工期×0.5×贷款利率
（2）成新率简直定
采取直接调查法团结耐用年限法综合确定。
① 直接调查法
我们把修建物按结构、装修和水电等配套办法中分成多少个评分项目，设立
标准分，将修建物的近况比较评分标准，评定各部分得分，将各部分的得分相加
即得委估修建物的综合得分。
成新率＝结构部分得分×G＋装修部分得分×S＋配套办法部分得分×B
式中：G—结构部分的权重
S—装修部分的权重
B—配套办法部分的权重
② 耐用年限法
按照委估修建物的尚可使用年限和已使用年限，按年限法确定其成新率。
成新率＝Σ尚可使用年限×权重/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
对两种要领计较的成新率举办加权均匀，综合确定委估修建物的成新率。
（3）评估值简直定
评估值=重置全价×成新率
2、收益现值法
收益现值法是估量估价器材将来年度的正常收益,选用恰当的成本化率将其
折现到估价时点后累加,以此估算估价器材的客观公道价值。
计较公式：物业评估代价=
项目可出租面积×Σ=
. ×
n
i 1
(物业每平方米年总收益年每平方米总用度） 折现系数
上式中，n 为物业的收益年限
其评估历程如下:评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 41
1) 汇集有关收入和用度的资料：
2) 估算潜伏毛收入：
3) 估算有效毛收入：
4) 估算运营用度：
5) 估算净收益：
6) 选用恰当的成本化率：
7) 选用相宜的计较公式求出收益价值。
六、评估案例
例一、四轧主厂房（衡宇修建物清查评估明细表 表4-6-1 序号171）
1、修建物轮廓：
权证编号：淮房权证清浦字第200910388
修建物结构：轻型钢结构
建成年代：2008 年2 月
修建面积：60097.5 平方米
建树工期：四轧车间所有建树工期为1.5 年
四轧主厂房修建物为单层钢结构，共分制品跨、轧机跨、炉子跨三部分构成。
制品跨有一跨（即A-B 跨），跨度36 米，轧机跨有三跨，跨度别离为36 米、30
米、30 米，各跨彼此毗连，平行陈设；炉子跨有两跨（即Z-Y 跨），跨度皆为
27 米，与制品跨、轧机跨彼此垂直。制品跨檐高为18.1 米、轧机跨檐高为21.3
米，炉子跨檐高为21.5 米。
厂房内别离在恰当位置设多个操纵室、配电室等小屋子，(各小屋子另列项
目),局部地下设电缆沟、排水沟和冷却轮回水管道,地上设操纵平台观光走道及
为轧钢工艺配套的钢结构平台。
结构部分：厂房柱基采取杯口式钢筋混凝土基本，平台柱基采取现浇钢筋混
凝土独立基本，装备基本采取钢筋混凝土块式基本； 全钢双肢柱，钢吊车梁，
均采取钢板焊接的工字型钢；屋面为桁架结构钢屋架，桁架旋杆采取焊接的T
型钢。冷弯型钢结构天窗架、屋面檩条、墙皮檩条；查验平台、安详走道的梁和
柱采取H 型钢。钢结构部分所有举办防锈油漆、防腐处理赏罚。屋面采取0.8MM 厚
压型钢板，墙面采取0.6MM 厚压型钢板。门窗采取钢门窗，玻璃钢采光带，横
向天窗屋面板为2MM 厚阳光板；地面采取钢筋混凝地皮面，水泥砂浆面层。1.07
标高以下为砖墙,以上为0.6MM 厚820 型彩钢板。
水电等安装工程部分：厂房内含配电、照明、防雷等安装工程，照明系统具
为防爆日光灯。还有给排水等办法。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 42
2、重置全价简直定
重置全价包罗工程综合造价、前期工程用度、配套规费、建树单位打点费、
资金本钱等。
工程综合造价简直定：本工程有完整的考核后的竣工决算资料，我们操作该
决算资料所确定的工程量，按现行的修建安装工程造价计较措施及评估基准日的
人工、质料、机器价值标准对决算造价举办调解，确定该工程调解后的工程综合
造价。
工程竣工决算执行《江苏省修建与装饰工程计价表》（2004 年）。我们操作
该决算资料所确定的工程量和决算造价，按现行的修建安装工程造价计较措施及
评估基准日的人工、质料、机器价值标准对决算造价举办调解，确定该工程调解
后的工程综合造价。
该工程决算由两大部分构成：钢结构工程、土建工程，个中钢结构工程又分：
1-20 线工程，Z-Y 轴工程，21-39 线工程三部分，各部分工程实施工程量清单报
价，综合单价为中标施工企业的综合报价。
以钢结构1-20 线工程工程为例，如企业综合报价下表：
分部分项工程量综合单价
序
号
分部分项工程名
称 人工费 质料费 机器费
打点
费
利润 小计
分摊的
法子费
规费 税金
综合单
价
1 钢屋盖系统 570.00 3979.24 577.00 57.35 57.35 5240.94 235.84 238.79 196.62 5912.18
2 钢柱系统 620.00 4529.05 687.00 65.35 65.35 5966.75 268.5 271.86 223.84 6730.95
3 钢吊车梁系统 620.00 4500.00 687.00 65.35 65.35 5937.70 267.2 270.53 222.75 6698.19
4 钢墙架系统 570.00 3934.30 477.00 52.35 52.35 5086.00 228.87 231.73 190.80 5737.40
5 钢平台、钢梯等 620.00 4192.13 407.00 51.35 51.35 5321.83 239.46 242.47 199.65 6003.41
6 采光板 3.00 95.00 3.00 0.30 0.30 101.60 4.61 4.63 3.81 114.65
7 钢窗 12.00 168.00 5.00 0.85 0.85 186.70 8.4 8.51 7.00 210.61
8 墙面彩光板 3.00 57.39 3.00 0.30 0.30 63.99 2.88 2.92 2.40 72.19
9 屋面彩光板 3.00 81.96 2.00 0.25 0.25 87.46 3.94 3.99 3.28 98.67
钢结构工程决算造价：
分部分项工程量综
合单价
分部分项工程量合价
序
号
分部分项工程名
称
单
位
审后工
程量 个中:人
工费
个中:机
械费
人工费 机器费
综合单
价
决算总价
1 钢屋盖系统 T 1009.08 570.00 577.00 575175.60 582239.16 5912.18 5965865.76
2 钢柱系统 T 846.14 620.00 687.00 524606.80 581298.18 6730.95 5695327.20
3 钢吊车梁系统 T 779.37 620.00 687.00 483209.40 535427.19 6698.19 5220367.22
4 钢墙架系统 T 158.95 570.00 477.00 90601.50 75819.15 5737.40 911959.94评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 43
5 钢平台、钢梯等 T 616.78 620.00 407.00 382403.60 251029.46 6003.41 3702784.25
6 采光板 M2 4643.86 3.00 3.00 13931.58 13931.58 114.65 532435.63
7 钢窗 M2 1412.81 12.00 5.00 16953.72 7064.05 210.61 297552.51
8 墙面彩光板 M2
17484.2
2 3.00 3.00 52452.66 52452.66 72.19 1262118.60
9 屋面彩光板 M2
16793.2
6 3.00 2.00 50379.78 33586.52 98.67 1656928.58
小计
2189715.0
0
2132847.9
5 25245339.68
质料价差 377125.00
决算造价 25622464.68
重置全价各部分计较如下：
项目名称 计较表达式或取价依据 计较功效 单位
1.工程综合造价 A+B+C 94,340,268.47 元
A.钢结构工程用度合计 1)+2)+3) 52,012,862.72 元
1).钢结构工程用度合计 a+b 25,825,247.06 元
a、1-20 线工程决算 25,622,464.68 元
b、差价 (1)+(2) 202,782.38 元
①人工费差价 59181 工日×(现价-决算价) 414,270.34 元
②机器费差价 机器费×10% 213,284.80 元
(1)、以上两项取费
(①+②)×(1+0.25+0.12)×
1.0436×1.0344
928,100.56 元
③质料费差价 质料数量×(现价-决算价) -701,197.00 元
(2)、质料费差价取费 ③×1.0344 -725,318.18 元
2).Z-Y 轴工程用度合计 10,169,104.42 元
3).21-39 线工程用度合计 16,018,511.24 元
B、土建工程用度 16,724,128.05 元
C、A-B 跨工程用度 25,603,277.70 元
2.专业用度 1×3.67% 3,922,356.67 元
3.配套规费 3.3 元/平方米×面积 198,321.75 元
4.建树打点费 (1+2+3)×2.00% 1,963,639.79 元
5.资金本钱 (1+2+3+4)×1-3 年期贷款利率×1.5×0.5 4,055,897.98 元
6.重置全价 1+2+3+4+5 104,201,527.13 元
7.重置全价(取整) 104,201,500.00 元
3、成新率简直定
（1）直接调查法
按照对委估修建物的结构、装修及其配套办法的现场勘探，评分如下：
分部名称 成新判定 标准分评定分 权重 合计
基本 完好 20 19 G
承重构件 完好 40 39
非承重墙 完好 10 10 0.85 结
构
屋面 完好,排水通畅 15 15
82.1评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 44
楼地面 轻度磨损 15 14
门窗 完好 30 29 S
外装修 完好 30 29
内装修 完好 25 24 0.05
装修
顶棚 完好 15 15
4.9
水卫 使用精采 30 29 B
电照 使用精采 30 29 0.10
装备
其他 使用精采 40 39
9.7
调查法确定的成新率 96.70%
（2）耐用年限法
轧钢车间常年处于高温状态，并且轧钢对厂房发生很大震动，受高温震动腐
蚀，因此确定该修建物可使用年限为30 年，至基准日已使用0.83 年，尚可使用
年限为29.17 年；表里装饰部分可使用年限为20 年，至基准日已使用0.83 年，
尚可使用年限为19.17 年；水电等安装部分可使用年限为20 年，至基准日已使
用0.83 年，尚可使用年限为19.17 年。各部分均不计残值，因此，其成新率=Σ
尚可使用年限×权重/(尚可使用年限+已使用年限)
=29.17×0.85/(29.17+0.83)+19.17×0.15/(19.17+0.83)+19.17×0.1/(19.17+0.83)=97.0%
。
综上所述，该修建物的综合成新率=97.0%×0.4+96.7%×0.6=97%(取整)。
4、评估值简直定
评估值=重置全价×综合成新率
=104,201,500×97%
=101,075,455 元。
例二、2#发电主厂房（衡宇修建物清查评估明细表表4-6-1 序号86）
1、修建物轮廓：
权证编号：淮房权证清浦字第200908756
修建物结构：框架
建成年代：2007 年12 月
修建面积：4204.25 平方米
建树工期：发电厂所有工程建树工期为1 年
该厂房由汽机房、除氧煤仓间、锅炉房三部分构成，共分三跨。汽机房部分
为排架结构,单层，檐高21.60 米，厂房中局部有单层框架结构装备层，标高7.9
米；除氧煤仓间为框架结构，共4 层，总檐高25.2 米；锅炉房部分下部为框架
结构，檐高7.0 米，上部为敞开式钢结构装备层。评估技能声名
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结构部分：
1）排架结构：混凝土垫层，钢筋混凝土杯形独立基本，预制钢筋混凝土柱，
柱上带牛腿，牛腿上有吊车梁，轻钢结构屋架，彩钢板屋面，砖墙维护。
2）框架结构：混凝土垫层，钢筋混凝土独立基本，条形基本，钢筋混凝土
框架梁、柱，砖墙维护，现浇楼板及屋面板,柔性防水。
厂房内有大量装备基本，底层地面上有大量电缆沟。
表里装饰部分：外墙采取殽杂砂浆抹面，内墙刷涂料，水泥地面，塑钢窗，
钢门。
安装工程：给排水、配电照明等办法完善。照明系统灯具为防爆日光灯。
2、重置全价简直定
重置全价包罗工程综合造价、前期工程用度、配套规费、建树单位打点费、
资金本钱等。
工程综合造价简直定：本工程有完整的考核后的竣工决算资料，我们操作该
决算资料所确定的工程量，按现行的修建安装工程造价计较措施及评估基准日的
人工、质料、机器价值标准对决算造价举办调解，确定该工程调解后的工程综合
造价。
工程竣工决算执行《江苏省修建工程综合定额》《江苏省修建工程单位估价
表》（2001 年），定额直接费为3425139 元，个中：人工费566889 元，机器费459675
元。经测算，《江苏省修建与装饰工程计价表》（2004 年）与《江苏省修建工程
综合定额》《江苏省修建工程单位估价表》（2001 年）定额水平靠近，因此，我
们确定定额直接费的调解系数为1.0，调解后的人工费566889 元，机器费459675
元。
各部分计较如下：
项目名称 计较表达式或取价依据 计较功效 单位
1.工程综合造价 A+B+C 7,189,222.56 元
A.土建工程用度(批改后)
合计
f 5,959,943.86 元
a、分部分项工程费 ①+②+③+④+⑤＋⑥+⑦ 4,405,614.25 元
①人工费 566,888.00 元
②质料费 2,398,576.00 元
③机器费 459,675.00 元
④人工费差价 392,460.92 元
⑤机器费差价 45,967.50 元
⑥企业打点费 （①+③+④+⑤）×25.0%（三类） 366,247.86 元
⑦利润 （①+③+④+⑤）×12% 175,798.97 元
b、法子项目费 a×15.0% 660,842.14 元评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 46
c、其余项目费 a×0% 0.00 元
d、规费 (a+b+c)×4.36% 220,897.50 元
e、质料费差价 474,386.11 元
f、税金 (a+b+c+d+e)×3.44% 198,203.86 元
g、上述用度(批改前)合计 a+b+c+d+e 5,959,943.86 元
B．钢结构工程用度 827,296.20 元
C、基本及地沟工程用度 401,982.50 元
2.专业用度 1×3.67% 263,844.47 元
3.配套规费 13,874.03 元
4.建树打点费 (1+2+3)×2.00% 149,338.82 元
5.资金本钱 (1+2+3+4)×1 年期贷款利率×1×0.5 202,212.23 元
6.重置全价 1+2+3+4+5 7,818,492.11 元
7.重置全价(取整) 7,818,500.00 元
（1）直接调查法
按照对委估修建物的结构、装修及其配套办法的现场勘探，评分如下：
分部名称 成新判定
标准
分
评定
分
权重 合计
基本 根基完好 20 19 G
承重构件 根基完好 40 39
非承重墙 根基完好 10 10
0.7
5
屋面 根基完好,排水通畅 15 15
结构
楼地面 轻度磨损 15 14
73.5
门窗 完好 30 29 S
外装修 完好 30 29
内装修 根基完好 25 24
0.1
5
装修
顶棚 根基完好 15 115
14.7
水卫 使用精采 30 29 B
电照 使用精采 30 29
0.1
0
装备
其他 使用精采 40 39
9.8
调查法确定的成新率 98.00%
（2）耐用年限法
发电车间常年处于高温状态，受高温影响很大，因此确定该修建物可使用年
限为35 年。至基准日已使用1 年，尚可使用年限为34 年；表里装饰部分可使用
年限为20 年，至基准日已使用1 年，尚可使用年限为19 年；水电等安装部分可评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 47
使用年限为20 年，至基准日已使用1 年，尚可使用年限为19 年。各部分均不计
残值，因此，其成新率=Σ尚可使用年限×权重/(尚可使用年限+已使用年限)
=34×0.85/(29+1)+19×0.05/(19+1)+19×0.1/(19+1)=96.8%。
综上所述，该修建物的综合成新率=96.8%×0.4+98%×0.6=98%（取整）。
4、评估值简直定
评估值=重置全价×综合成新率
=7,818,500.00×98%=7,662,130 元
例三、1#发电发电冷却塔（衡宇修建物清查评估明细表表4-6-1 序号97）
1、修建物轮廓：
冷却塔为双曲逆流天然透风冷却塔，竣工于2004 年6 月。高75.000 米，出
口半径16.700 米，环基最泰半径31.897 米。底部为人字形支柱。
结构部分：混凝土基本垫层，现浇钢筋混凝土环形倒T 形基本，现浇钢筋
混凝土塔筒壁、水池底板。淋水装置采取预制装配结构。冷却塔筒外壁装铁爬梯。
表里装饰部分：内筒壁涂防水专用涂料，外筒壁涂硅酸盐水泥浆。
外筒壁配置防雷接地等办法。
2、重置全价简直定
重置全价包罗工程综合造价、前期工程用度、配套规费、建树单位打点费、
资金本钱等。
工程综合造价简直定：本工程有完整的考核后的竣工决算资料，我们操作该
决算资料所确定的工程量，按现行的修建安装工程造价计较措施及评估基准日的
人工、质料、机器价值标准对决算造价举办调解，确定该工程调解后的工程综合
造价。
工程竣工决算执行《江苏省修建工程综合定额》《江苏省修建工程单位估价
表》（2001 年），定额直接费为5,159,176 元，个中：人工费619,101.14 元，机器
费928,651.71 元。经测算，《江苏省修建与装饰工程计价表》（2004 年）与《江
苏省修建工程综合定额》《江苏省修建工程单位估价表》（2001 年）定额水平接
近，因此，我们确定定额直接费的调解系数为1.0，调解后的人工费619,101.14
元，机器费928,651.71 元。
各部分计较如下：
项目名称 计较表达式或取价依据 计较功效 单位
1.工程综合造价 A 10,357,179.71 元
A.土建工程用度(批改后)
合计
g 10,357,179.71 元
a、分部分项工程费 ①+②+③+④+⑤＋⑥+⑦ 7,894,016.25 元评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 48
①人工费 619,101.14 元
②质料费 4,852,253.31 元
③机器费 928,651.71 元
④人工费差价 428,608.48 元
⑤机器费差价 92,865.17 元
⑥企业打点费 （①+③+④+⑤）×25.0%（三类） 724,229.27 元
⑦利润 （①+③+④+⑤）×12% 248,307.18 元
b、法子项目费 a×15.0% 1,184,102.44 元
c、其余项目费 a×0% 0.00 元
d、规费 (a+b+c)×4.36% 395,805.98 元
e、质料费差价 538,816.74 元
f、税金 (a+b+c+d+e)×3.44% 344,438.30 元
g、上述用度(批改前)合计 a+b+c+d+e+f 10,357,179.71 元
2.专业用度 1×3.67% 380,108.50 元
3.配套规费 0.00 元
4.建树打点费 (1+2+3)×2.00% 214,745.76 元
5.资金本钱 (1+2+3+4)×1 年期贷款利率×1×0.5 290,776.50 元
6.重置全价 1+2+3+4+5 11,242,810.47 元
7.重置全价(取整) 11,242,800.00 元
3、成新率简直定
采取耐用年限法测算其成新率。预计该构筑物可使用年限为30 年，至基准
日已使用4.5 年，尚可使用年限为25.50 年，因此：
成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)=4.5/（25.50+4.5）×
100%=85%。
4、评估值简直定
评估值=重置全价×成新率
=11,242,800×85%=9,556,380 元
例四：化工新村7 幢102 室（衡宇修建物清查评估明细表表4-6-1 序号65）
1、评估器材轮廓：
1) 修建物周边根基情形
该房产位于江苏淮安清浦区化工新村7 幢。化工新村社区位于淮安市清浦区
西南家产区，东至北京南路、西至城西路、南至延安西路、北至化工新村1 号路。
社区共有住户2235 户，总生齿为6350 人；辖区内有橡胶厂宿舍、石化厂宿舍、
化肥厂宿舍、淮钢冶金大院等8 个糊口大院，该地区属住宅区，交通便捷、配套
齐备，四面配套有医院、保健站、幼儿园、小学、中学、菜场等，被评为2005-2006
年度清浦区文明社区。
2) 衡宇修建特性
该房产地址衡宇主体建成于1986 年，砖混结构，地上五层。该房产修建面评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 49
积45.13 平方米，位于第一层，主体结构为钢筋砼条形基本，砖墙承重，预制钢
筋砼空心板楼屋面，现浇钢筋砼布局柱，现浇钢筋砼圈梁，240mm 砖外墙，水
泥珍珠岩保温层，油毡防水。外墙装饰为殽杂砂浆、钢窗，内墙及天棚为殽杂砂
浆，衡宇内部水、电、气、通信等糊口办法齐全。
3) 房地产权属状：
挂号的全部权工钱南京钢铁团体江苏淮钢有限公司，产别为自管公产。衡宇
全部权权证编号：淮清浦字第200900405 号，已治理国有出让地皮使用权证。
2.评预计较历程
1) 确定各年总收益（有效毛收入）
a) 年租金收入预测
委估物为公司职工住宅，由公司租赁给职工并收取租金，在评估基准日，公
司对该套住宅设定的租金标准为889.20 元/年，且该租金中不包括物业维护费及
物业打点费，物业维护费及物业打点费由承租职工自行包袱。由于委估物的租金
较不变且将来空置的大概性很是小，因此，将该租金标准定为该委估物的年租金
收入，出租率设定为100%，租金增长率设定为零。
2) 确定各年总用度
按照委估物业在评估基准日近期现适用度的产生情形，计较将来可估量的应
包袱的用度，计较的用度包罗：营业税及附加、印花税、房产税、地皮使用税。
a) 营业税及附加：营业税为年租金收入的5%，都市建树维护费为营业税的10%，
教诲费冈蹲悛营业税的1%，因此营业税及附加合计为年租金收入的5.55%，即
889.20×5.55%=49.35 元；
b) 印花税：按年租金收入的0.1%，即889.20×0.1%=0.89 元；
c) 房产税：按租金收入的12%；即889.20×12%=106.70 元
d) 城镇地皮使用税：按照淮安市标准，按每平方米地皮4 元计，该委估物所占
用的地皮面积为9.026 平方米，因此，城镇地皮使用税=9.026×4=36.10 元；
上述年总用度合计为193.05 元。
3) 确定每年净收益
年净收益=年总收益-年总用度=889.20-193.05=696.15 元。
4) 确定折现率
由于委估物为公司内部职工住宅，租金不变且租期长，其影响收益的潜伏风
险很是小，因此，直接以评估基准日时点的五年期金融机构人民币存款基准利率
3.60%作为其折现率。
5) 确定物业收益年限评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 50
委估物业地皮使用权范例为出让，终止日期为2079 年6 月1 日，至评估基
准日2008 年12 月31 日，地皮剩余使用年限为70.42 年；又该修建物的耐用年
限为70 年，至评估基准日已使用23 年，修建物的剩余使用年限为47 年。由于
修建物的剩余使用年限小于地皮使用权的剩余使用年限，故取修建物的剩余使用
年限47 年为该物业的收益年限。
6) 确定物业评估代价
按照如下收益现值法的计较公式：
委估物评估代价= ..
.
..
.
+
. n
Y Y
A )
1
1 ( 1 = ..
.
..
.
+
. )47
1 3%
1 ( 1
3%
696.15 =15668.94 元。
上式中，n 为物业的收益年限，取47 年；
A 为年总收益-年总用度；
Y 为折现率。
因此，委估物的评估值为15668.94 元，取整为15,700.00 元
六、 评估结论及说明
单位：人民币元
调解后账面值 评估代价 增值额
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
-衡宇修建物 534,166,309.93 482,514,421.51 576,901,200.00 514,106,025.00 42,734,890.07 31,591,603.49
构筑物及其他
帮助办法
21,791,115.21 16,036,427.86 22,270,200.00 16,649,692.00 479,084.79 613,264.14
-管道及沟槽
衡宇修建物类
合计
555,957,425.14 498,550,849.37 599,171,400.00 530,755,717.00 43,213,974.86 32,204,867.63
修建物评估增值原因如下：
（1）与修建物购建年月对比，评估基准日建安用度和质料用度上涨；
（2）评估师预计的修建物使用寿命大于修建物折旧年限；
八、出格事项
1、申报评估的衡宇中，另有少部分衡宇未治理衡宇全部权证（详见附件房
屋地皮确权情形统计表），对该部分房产，在计较重置全价时，我们未计较配套
规费，除此以外，我们视同权证齐备的住房举办评估，未思量治理权证的其他
用度对付衡宇代价的影响；
3、老厂区内环烧车间和制氧车间因工艺落伍被裁减，在评估基准日时点，
这两个车间已处于停产状态。本次评估，这两个车间的衡宇代价按残值计较；
4、淮钢特钢为引进人才，在北京市购买了一套商品住宅，权证编号为“京评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 51
海私移字第0001462 号”，由于该房产产权工钱小我私家，本次评估，将该房产代价
评估为零。
呆板装备评估声名
一、评估领域
列入本次评估领域的装备包罗呆板装备、运输车辆和电子装备，该部分资
产评估基准日账面代价和调解后账面值如下表所示：
单位：人民币元
账面代价 调解后账面值
编码 科目名称
原值 净值 原值 净值
4-6-4 牢靠资产-呆板装备 285,823,590.65 241,613,064.79 285,823,590.65 241,613,064.79
4-6-5 牢靠资产-车辆 7,690,990.97 5,186,663.35 7,690,990.97 5,186,663.35
4-6-6 牢靠资产-电子装备 47,544.00 13,328.95 47,544.00 13,328.95
4-6 装备类合计 293,562,125.62 246,813,057.09 293,562,125.62 246,813,057.09
二、装备轮廓
江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司（以下简称“淮钢特钢”）首要从事投资管
理及对子公司的处事事变，首要装备为维修检测装备、公用工程装备，办公装备
和车辆等。当初以公司名义立项的项目，后在子公司实行，这些项目中享受免税
的入口装备处于禁锢期，今朝在淮钢特钢核算，首要为大连铸装备，此刻子公司
江苏淮特钢铁有限公司使用，四轧厂入口装备，首要是轧机在子公司江苏淮澳钢
铁有限公司使用。其它，公司早期购置的一套制氧装备和烧结装备，不切合国度
财富政策，已停用多年，属裁减待处理赏罚装备。
三、评估依据
1．淮钢钢铁提供的“呆板装备评估明细表”；
2．淮钢钢铁提供的装备采购条约，财务凭据及相关技能资料；
3．淮钢钢铁提供的车辆行驶证；
4．淮钢钢铁提供的特种装备检讨合格证；
5．中国机器家产出书社出书的《2008 年机电产物价值信息》；
6．淮钢钢铁提供的装备采购条约；
7．装备询价记录；
8．冶金家产建树预算定额（2001）
9．本所把握的其他相关价值资料。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 52
四、评估历程
1．听取淮钢钢铁装备打点职员对委估装备出格是大型出产装备的总体情形
及工艺流程的先容，并赏识了首要出产车间；
2．将呆板装备评估申报表与报表、牢靠资产帐册、卡片举办查对，对装备帐
面代价的组成举办抽查说明；
3．按照淮钢钢铁呆板装备评估明细表，团结装备漫衍的特点，将评估职员进
行公道分工，分车间、工段对待估装备逐台举办现场勘查、核实，首要核
对装备名称、规格型号、出产厂家、出厂时刻等，同时对装备现实操作情
况、运行的环境前提、运行状况、工艺满足度、维护保养情形等对装备价
值影响较大的身分举办了具体相识；
4．对现场核查情形举办汇总，并按照盘货情形，区别盘亏、闲置、待报废等
差别情形，提请淮钢钢铁推行相关处理赏罚措施或提供相关证据质料；
5．查阅装备档案资料，对大型装备的购置条约、运行记录、大修理改革记录、
特种装备技能检测陈诉等资料举办网络清算；
6．对呆板装备的权属状况举办抽审核实，网络相关权证资料；
7．举办装备价值调研；
8．举办评预计较，并对评估功效举办汇总、说明、批改；
9．体例呆板装备评估声名。
五、评估要领
按照委估装备的特点，本次评估采取重置本钱法。
计较公式为：评估值=重置全价×成新率
对裁减待报废装备按残值评估。
详细的评估要领先容如下：
1．重置全价简直定
1）国产装备
对付国产装备，或以人民币购买的入口装备，我们举办须要的市场观测，
团结我们把握的价值信息资料，留意解除评估基准日时点价差及买卖业务身分等的影
响，以现行时价（运杂费）加计安装调试费来确定其重置全价。
即：重置全价=装备购置价+安装调试费
2）入口装备
对入口呆板装备，我们举办须要的市场观测，团结我们把握的价值信息资
料，留意解除评估基准日时点价差及买卖业务身分等的影响，以现行CIF 价加长入口
环节税费和须要的国内运杂费、安装调试费作为重置全价，则：评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 53
装备重置全价= CIF 价(按基准日汇率换算)+外贸手续费+银行财务费+海关
禁锢费+国内运杂费+安装调试费
淮特公司入口装备切合国度鼓励投资财富目次，免关税和增值税。
入口装备运杂费按照装备的重量和外形尺寸及运输间隔的远近确定，安装
调试费参照冶金行业的概算指标或决算资料确定，小型装备及电子装备不计安装
调试费。
对大型装备或出产线装置，重置全价中还加计了资金本钱和前期用度。
3）运输车辆
对运输车辆，按基准日市场价值，恰当调解后加上车辆购置税和其余公道
的用度(如牌照费)来确定其重置全价，即车辆重置全价=购置价+购置价×
10%/(1+17%)+办证杂费。
2．成新率简直定
（1）年限成新率简直定
通过对装备使用状况的现场考查，查阅有关装备的运行状况、首要技能指
标等资料，以及向有关工程技强职员、操纵维护职员查询该装备的技能状况、大
修次数、维修保养的情形，并思量装备的已使用年限，估量装备的尚可使用年限，
从而计较出装备的成新率。
成新率1= 尚可使用年限/( 尚可使用年限+ 已使用年限)
（2）调查法成新率简直定
在确定调查法成新率时，我们通过现场勘测、向装备打点职员询问装备状
况以及查阅相关记录，给装备各构成单元打分，用各单元得分乘以权重后求和，
即：
成新率2=Σ（单元得分×权重）
评估时，对付大型装备或出产线装置，采取年限法和调查法别离计较出各
自成新率，用加权均匀法计较出装备的最终成新率。即
成新率=成新率1×0.4+成新率2×0.6
别的装备，直接采取年限法确定其成新率，即：
成新率= 尚可使用年限/( 尚可使用年限+ 已使用年限)
对付运输车辆，按照使用及维护、保养情形，团结现行的车辆报废标准，
按使用年限、行驶里程别离计较年限成新率和事变量成新率，以个中较低的结
果确定最终成新率。
(3)评估值简直定
评估值=重置全价×成新率
六、评估案例
案例1．8565 轧机（呆板装备清查评估明细表表4-6-4 序号378-1）评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 54
1)装备轮廓
规格型号：8565
出产厂家：达涅利冶金装备有限公司
始用日期：2008 年1 月
装备编号：142-24-4
数 量：3
2)现场查勘
该装备为无牌坊短应力线水平/立式轧机,共有3 架,平/立瓜代陈设,轧辊尺
寸￠910*1200，轧辊径向调解：液压马达自动和手动对称调理辊缝,轧制线牢靠
轧辊轴向调解：内藏式蜗杆—齿轮—前后双螺纹结构.短应力线轧机机心为四拉
杆结构，轴承为四列圆柱辊子轴承，导卫梁牢靠在机架上，当改换孔槽时通过扳
手手动调解导卫位置，轧辊压下装置通过液压马达可对成调解，也可以单独调解。
用于轧制Φ70-Φ250 圆钢，装备工艺先进，事变不变性较好，操纵利便，国内
尚无更换产物。
4)评预计较
采取重置本钱法，评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价简直定
经我们的观测和相识，该装备现行CIF 价为566000.00 欧元/台，2008 年
12 月31 日欧元对人民币汇率为1:9.659。该装备切合国度鼓励投资财富目次，
享受免关税和增值税的政策，安装费参照冶金家产建树预算定额（2001）
3-24-012，计较每吨安装费如下：
序号 用度项目 计较要领与措施 用度计较功效
1 定额基价 827.72
2 个中定额人工费(1) 405.42
3 人工费调增(2) (1)/23.22*（44-23.22） 362.82
4 其他直接费 ((1)+(2))×23% 115.24
5 姑且办法费 ((1)+(2))×15% 145.97
6 现场打点费 ((1)+(2))×19% 57.52
7
直接
工程
费 现
场
经
费
远地施工增加
费 0 0
8 企业打点费 ((1)+(2))×59% 453.26
9 财务用度 ((1)+(2))×4% 30.73
10
间接
费
其他用度 ((1)+(2))×7% 53.78
11 直接费和间接费之和 1+3+4+5+6+7+8+9+10 2047.02
12 打算利润 ((1)+(2))×36% 276.57
13 质料价差 质料现实价-质料预算价70.23评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 55
14 税金 （11+12+13）×3.41% 81.63
15 每吨安装工程费小计 11+12+13+14 2475.45
三台轧机重104 吨，安装费=104*2475.45=257447.00（取整）
外贸手续费、银行财务费、海关禁锢费、国内运杂费别离按装备CIF 价的
1.5%、0.4%、0.3%、0.5%计取，工程其他用度为5.41%。
该装备的公道建树工期为1 年，按照中国人民银行颁布的2008 年12 有23
日贷款年利率为5.4%，资金按匀称投入的简化模子，资金本钱率=5.4%×
12/2=2.7%
则重置全价为：
装备重置全价=CIF 人民币价+外贸手续费+银行财务费+海关禁锢费+国内运
杂费+安装调试费+前期用度+资金本钱
=（566000.00×3×9.659×（1+1.5%+0.4%+0.3%+0.5%）+257447）（1+5.41%）
（1+2.7%）
=18513147.00 元，取整为18513100.00 元
（2）综合成新率简直定
该装备至评估基准日已使用11 个月，各项技能指标到达工艺要求，公司注
重一样平常的维护保养并执行按期的查验打算，按照现场勘查情形，参考《呆板装备
评估常用数据与参数》等资料，估量使用年限为15 年，则：
年限法成新率=(180-11)/180×100%=94%（取整）
在向装备打点职员相识装备使用状况后，按照现场勘查，
序号 现实状况 设定分 现场勘查分
1
结构完整、零部件齐备，万向轴及万向轴支
撑装置完好，
30 30
2
卡盘机架装备完好，各旋转举动部分润滑良
好，无卡阻现象
20 19
3
液压系统事变正常，无渗漏现象，各类液压
缸运行机动，无卡阻现象，
15 14
4
供电系统安详靠得住，节制系统安详靠得住。各
电机事变正常，自动节制正常，无异常声响。
15 15
5 水冷系统事变正常， 10 10
6 导卫及其余帮助装置完好得当出产要求 10 10
合计 100 97
调查法成新率=97%评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 56
综合成新率=年限法成新率×权重+调查法成新率×权重
=97%×0.6+94%×0.4%
=96%（取整）
4)评估功效
评估值=重置全价×综合成新率
=18513100.00×96%=17772576.00 元
案例2．主机及收集装备（呆板装备清查评估明细表表4-6-4 序号222）
1)装备轮廓
规格型号：IBMeServerp5550
出产厂家：IBM、思科
始用日期：2007 年6 月
2)现场查勘
该装备由淮安前景德盛科技成长有限公司计划、制造、经销,企业于2007
年6 月购建并投入使用，是公司计较机运行和打点的核心装备。调解后帐面原值
20384000.00 元，帐面净值为1732640.00 元。
该装备首要技能参数如下:处理赏罚器范例POWER5、主频1650，主板最大内存
64GB、硬盘数量15.2TB，交流机采取企业级、传输速度10/100/1000/10000Mbps、
背板带宽100Gbps。
3)评预计较
(1)重置全价简直定
经向经销商淮安前景德盛科技成长有限公司询价，主机及收集装备现行时价
为2038400.00 元。该价值包罗装备的运输费和安装调试费，因此
重置全价=装备购置价=2038400.00 元
(2)成新率简直定
采取年限法确定该装备成新率。该装备经济使用年限为10 年，至评估基准
日该装备已运行了1.5 年，则
成新率=（1-现实已使用年限/经济使用年限）×100%
=（1-1.5/10）×100%
=85%
4)评估功效
评估值=重置全价×成新率
=2038400.00 元×85%
=1732640.00 元
案例3．奥迪轿车（车辆清查评估明细表表4-6-5 序号17）
1)轮廓评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 57
规格型号：FV7201T
出产厂家：一汽奥迪
车牌号码：苏H09999
挂号日期：2008 年6 月
2)现场查勘
该车动员机号为098460，车架号为LFV3A14F583028393，额定载客5 人，
至评估基准日为止，该车已行使约35000 公里，车辆有专人驾驶，并注重一样平常保
养。
3)评预计较
采取重置本钱法，即：评估值=重置全价×成新率
（1）重置全价简直定
按照我们的观测和所把握的价值信息资料，该车今朝时价为340000.00 元，
按国度有关部门的规定，车辆购置附加费为税前车价的10%，即29059.00 元，
牌照费等约500.00，则重置全价为：
340000.00+29059.00+500.00=369559.00 元。取整369600.00 元
（2）成新率简直定
该车2008 年6 月挂号使用，至评估基准日已使用0.5 年，行使里程35000
公里，参考原国度经贸委、公安部等四部委《关于调解汽车报废标准多少规定的
关照》的有关规定，该车的逼迫报废年限标准为15 年，寿命里程为50 万公里。
我们按照其已使用年限及其寿命年限确定其成新率为：
（15-0.5）/15×100%≈97%
按照其已行使里程及其寿命里程确定的成新率为：
（50-3.5）/50×100%=93%
按孰低原则确定成新率,我们确定该车的成新率为93%。
4）评估功效
评估值=重置全价×成新率=369600.00×93%=343728.00 元
七、评估结论及说明
单位：人民币元
调解后账面值 评估值 增值额
科目名称
原值 净值 原值 净值 原值 净值
呆板装备 285,823,590.65 241,613,064.79 268,259,400.00 245,086,701.00 -17,564,190.65 3,473,636.21
车辆 7,690,990.97 5,186,663.35 6,006,500.00 4,245,863.00 -1,684,490.97 -940,800.35
电子装备 47,544.00 13,328.95 37,500.00 16,399.00 -10,044.00 3,070.05
合计 293,562,125.62 246,813,057.09 274,303,400.00 249,348,963.00 -19,258,725.62 2,535,905.91评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 58
呆板装备原值（重置全价）所有减值的原因有三个：
（1）办公电子装备及车辆现行时价凡是呈下降趋势；
（2）淮钢特钢入口的大连铸及四轧装备基准日比购买日市场价值有小幅下
降。
（3）部分闲置装备直接评估残余值，未评估重置全价
呆板装备评估值略有增值的原因是，呆板装备折旧年限较短，评估中选用的
装备使用寿命年限凡是大于折旧年限。
八、出格事项声名
车辆申报序号8 号苏HAP718 和9 号沪BJ1650 两辆车为抵债车辆，挂号的
车主不是淮钢特钢，至评估基准日尚未治理过户，摩托车和部分货车在厂内使用，
未治理车辆行驶证，我们视同淮钢特钢自有产权车辆举办评估，未思量产权过户
对评估代价的影响。
在建工程评估声名
一、评估领域
列入本次评估领域的在建工程包罗土建工程和装备安装工程，该部分资产
评估基准日账面代价和调解后账面值如下表所示：
单位人民币元
编号 科目名称 账面代价 调解后账面值
4-7-1 在建工程—土建工程 78,555,194.58 78,555,194.58
4-7-2 在建工程—装备安装工程 114,415,581.71 114,415,581.71
4-7 在建工程合计 192,970,776.29 192,970,776.29
二、工程轮廓
在建工程共4 项，包罗精整修磨工程、油井督工程、船埠扩建工程和展览厅
工程。个中精整修磨工程属80 万吨大棒材项目的一部分，对轧制后的钢材举办
外貌处理赏罚，估量总投资25000 万元，至评估基准日，土建工程根基竣事，首要设
备根基到货，正在举办安装调试；油井督工程首要通过引进装备，建成年产40
万吨大口径无缝钢管（油井管）的出产手段，估量总投资290856 万元，项目只
举办前期预征地皮等事变，尚未正式启动；船埠扩建工程是对淮钢现有的南岸码
头举办扩建，向西耽误220 米，新建3 个800 吨级泊位，新增2 台500t/h 卸船机、
2 台15 吨牢靠吊机，年新增吞吐手段500 万吨，估量投资5000 万元，至基准日
土建正在举办施工；展览厅工程是在办公楼中改革部分办公用房用于公司产物展
示，至基准日正在正常施工。
上述在建工程尚未落成，处于正常施工建树期，对账面代价组成举办说明和评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 59
核查，对不公道的用度举办剔除，以核实后账面值作为评估值。
三、评估历程
1．获取在建工程评估明细表，并与总帐、明细帐举办查对；
2．对首要在建工程项目的帐面本钱举办抽审核实；
3．听取淮钢特钢相关职员对在建工程项目根基情形的先容，同时网络与工
程相关的各类信息资料，包罗项目批文、可行性研究陈诉、环境评价陈诉、工程
计划文件、修建安装条约、装备定货条约等；
4．在淮钢特钢相关职员的配合下，对所有工程项目举办实土地查，相识各
工程项目的现实希望情形；
5．按照差别项目的特点，团结所网络资料的情形，选择恰当的要领举办评
预计较；
6．对评估功效的公道性举办说明评价，体例相应评估技能声名。
四、评估要领
对土建项目，我们按照基准日时的形象进度，对所估工程项目的帐面代价构
成举办说明，对不公道的用度予以剔除。该部分土建在建工程项目的现实产生时
间在2007 年下半年和2008 年，2008 年工程质料价值颠簸较大，上半年价值一
路上涨，但6 月份后开始快速回落，基准日时点价值与该工程施工时代的质料价
格已经较量靠近。装备安装工程首要为装备购置款、预付的装备款、预付的安装
历程进度款、建树期资金本钱，建树单位打点费等，凡是装备价值随质料价值变
化而变革，但变革的幅度较小，响应速率滞后，价值相对安稳。其它，思量到工
程项目尚未最终竣工交付，其未入帐负债难以完整归集，本着稳健的原则，我们
以其帐面值为基本，在剔除不公道用度的基本上，以核实后的账面数作为评估值。
五、评估结论及说明
在建工程评估功效如下（单位：人民币元）：
科目名称 调解后账面值评估代价 增值额 增值率％
在建工程—土建工程 78,555,194.58 78,555,194.58 0.00 0.00
在建工程—装备安装工程 114,415,581.71 114,415,581.71 0.00 0.00
合计 192,970,776.29 192,970,776.29 0.00 0.00
地皮使用权评估声名
一、评估领域
列入本次评估领域的地皮使用权资产评估基准日账面代价和调解后账面值评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 60
如下表所示（单位：人民币元）：
序
号
地皮权证编号 地皮位置 取得日期 用地性质
准用
年限
剩余
年限
开发程度面积(m2) 账面代价
1
洪国用(2002)字第
002636 号
洪泽县城浔河路南侧
社会福利院西侧
2002.05.10
城镇住宅
用地出让
70 63.33 五通一平1132.11 302,549.92
2
淮A 国用（2008 出）
第4156 号
淮安市清浦区城南乡
福田村
2000.07.26
家产作价
出资
50 41.57 六通一平332,025.50 77,596,046.55
3
淮国用（2001）字
第90232 号
淮安市解放东路60 号 2001.08.15 商住出让 50 42.4 六通一平8,127.50 6,066,100.00
4
淮市国用（2002 出）
字第404 号
东郊热电轮埠路 2002.12.16 六通一平11,353.80 2,305,081.08
5
淮A 国用（2009 出）
第479 号
淮安市清浦区化工路
53 号
2001.12.18
家产作价
出资
50 42.97 六通一平353,095.00
6
淮A 国用（2009 出）
第480 号
淮安市清浦区化工路
53 号
2001.12.18
家产作价
出资
50 42.97 六通一平5,801.00
97,050,730.13
7
淮A 国用（2008 出）
第226 号
淮安市清浦区化工路
53 号
2000.07.25
家产作价
出资
50 41.57 六通一平17,839.00 4,782,108.08
8
淮A 用（2008 出）
字第381 号
淮安市清浦区城南乡
韩城村
2002.12.04 家产出让 50 43.95 六通一平470,001.00
9
淮A 国用（2007 出）
字第3090 号
淮安市清浦区城南乡
韩城村
2002.12.04 家产出让 50 43.95 六通一平405,597.00
69,216,180.00
10
淮A 国用（2007 出）
字第3091 号
淮安市清浦区城南乡
韩城村
2004.04.27 家产出让 50 45.25 六通一平70,196.50
11
淮A 国用（2008 出）
字第380 号
淮安市清浦区城南乡
韩城村
2004.04.27 家产出让 50 45.5 六通一平74,480.80
11,762,402.60
12
淮A 国用（2007 出）
字第3092 号
淮安市清浦区城南乡
福田村、韩城村
2005.09.12 家产出让 50 46.67 六通一平91,150.00
13
淮A 国用（2009 出）
第283 号
淮安市清浦区城南乡
韩城村
2005.09.12 家产出让 50 46.67 六通一平409,620.00
47,780,846.00
合 计 2,250,419.21 316,862,044.36
二、委估地皮轮廓
本次申报的地皮共13 宗，总面积2,250,419.21 平方米,个中第3 项为商住
用地，与淮钢大厦房产采取房地合一评估，此处评估为零。第4 项东郊热电轮埠
路地块在基准日后已出售，按出售价扣除相关税费后的净收益作为评估值。别的
11 宗地皮，一宗为城镇住宅用地，地皮证面积1,132.11 平方米，另10 宗为工
业用地，地皮证总面积2,229,805.8 平方米。
委估地皮第1 项为1 宗住宅用地，位于洪泽县社会福利院西侧，为抵债所得，
地皮面积1132.11 平方米，地块面积较小，形状狭长，倒霉于开发操作。今朝闲评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 61
置，权力工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司，未设定抵押权。
委估地皮第5、6、7 项，三地块相邻，共同构成淮钢老厂区，今朝作为家产
用地使用，操作状况精采，个中,5、6 项地块已设定两项抵押权，别离为淮市他
项(2004)第163 号，抵押金额7200 万元，抵押权人淮安市中行，抵押限期
2004.7.30-2009.7.31；淮市他项(2004)第162 号，抵押金额4000 万元，抵押权
人淮安市工行城南支行，抵押限期2004.9.23-2009.9.22。
委估地皮第2、8-13 项，七地块相邻，共同构成淮钢新厂区，今朝作为家产
用地使用，操作状况精采，个中第2 项已设定抵押权，抵押金额10000 万元，抵
押权人淮安市中行，抵押限期2008.12.12-2011.12.12；第8 项已设定抵押权，
淮市他项(2004)第164 号，抵押金额10500 万元，抵押权人徐州、南京、淮安商
行银团，抵押限期2004.9.22-2009.9.22；第9 项已设定抵押权，抵押金额7200
万元，抵押权人招商银行南京分行营业部，抵押限期2008.12.24-2009.12.24；
第13 项已设定抵押权，抵押金额8822 万元，抵押权人淮安市商行清河支行，抵
押限期2004.7.7-2014.7.6。
各宗地的根基情形如下：
宗地一：详见评估案例二
宗地二：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市清浦区城南乡福田村。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：作价出资。
d 宗岛至：东至西安路，南至京杭大运河，西至淮安市橡胶厂，北至化工
路。详见宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2008 出）第4156 号。
f 地皮挂号面积：总面积332025.5 米2。
g 地皮级别：淮安市家产二级地。
h 地皮终止日期：2050 年7 月25 日，至评估基准日剩余使用年限41.57 年。
i 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程评估技能声名
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度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过作价出资方法得到的国有
地皮使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，已设定抵押权，抵
押金额10000 万元，抵押权人淮安市中行，抵押限期2008.12.12-2011.12.12。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约149400 平米，容积率约0.45，利
用率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
宗地五：详见评估案例一。
宗地六：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市化工路54 号。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：作价出资。
d 宗岛至：东至西安路，南至淮钢团体老厂区，西至淮钢团体老厂区，北
至淮钢团体老厂区。详见宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2009 出）第480 号。
f 地皮挂号面积：总面积5801 米2。
g 地皮级别：淮安市家产一级地。
h 宗地号：1-54-92。
i 地皮终止日期：2051 年12 月18 日，至评估基准日剩余使用年限42.97
年。
i 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过作价出资方法得到的国有评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 63
地皮使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，未设定抵押权。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约2320 平米，容积率约0.40，操作
率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
宗地七：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市化工路53 号。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：作价出资。
d 宗岛至：东至西安路，南至淮钢团体老厂区，西至淮钢团体老厂区，北
至淮钢团体老厂区。详见宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2008 出）第226 号。
f 地皮挂号面积：总面积17839 米2。
g 地皮级别：淮安市家产一级地。
h 宗地号：1-54-92。
i 地皮终止日期：2050 年7 月25 日，至评估基准日剩余使用年限41.57 年。
j 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过作价出资方法得到的国有
地皮使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，未设定抵押权；
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约7136 平米，容积率约0.40，操作
率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 64
宗地八：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市清浦区城南乡韩城村。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：宗地为国有出让地皮。
d 宗岛至：东至淮钢团体，南至淮钢团体，西至安定，北至大运河。详见
宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2008 出）第381 号。
f 地皮挂号面积：总面积470001 米2。
g 地皮级别：淮安市家产二级地。
h 地皮终止日期：2052 年12 月11 日，至评估基准日剩余使用年限43.95
年。
i 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过出让方法得到的国有地皮
使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，已设定抵押权，他
项权证为“淮市他项(2004)第164 号”，抵押金额10500 万元，抵押权人徐州、
南京、淮安商行银团，抵押限期2004.9.22-2009.9.22。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约211500 平米，容积率约0.45，利
用率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
宗地九：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市清浦区城南乡韩城村。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 65
c 取得方法：宗地为国有出让地皮。
d 宗岛至：东至淮钢团体，南至淮钢团体，西至安定，北至大运河。详见
宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2007 出）第3090 号。
f 地皮挂号面积：总面积405597 米2。
g 地皮级别：淮安市家产二级地。
h 地皮终止日期：2052 年12 月11 日，至评估基准日剩余使用年限43.95
年。
i 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过出让方法得到的国有地皮
使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，已设定抵押权，抵
押金额7200 万元， 抵押权人招商银行南京分行营业部， 抵押限期
2008.12.24-2009.12.24；
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约182500 平米，容积率约0.45，利
用率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
宗地十：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市清浦区城南乡韩城村。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：宗地为国有出让地皮。
d 宗岛至：东至淮钢团体，南至安定，西至淮钢团体，北至淮钢团体。详
见宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2007 出）第380 号。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 66
f 地皮挂号面积：总面积70196.5 米2。
g 地皮级别：淮安市家产二级地。
h 地皮终止日期：2054 年3 月9 日，至评估基准日剩余使用年限45.19 年。
i 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过出让方法得到的国有地皮
使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，未设定抵押权。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约31600 平米，容积率约0.45，利
用率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
宗地十一：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市清浦区城南乡韩城村。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：宗地为国有出让地皮。
d 宗岛至：东至淮钢团体，南至淮钢团体，西至安定，北至淮钢团体。详
见宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2008 出）第3091 号。
f 地皮挂号面积：总面积74480.8 米2。
g 地皮级别：淮安市家产二级地。
h 地皮终止日期：2054 年6 月29 日，至评估基准日剩余使用年限45.5 年。
i 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 67
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过出让方法得到的国有地皮
使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，未设定抵押权。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约34260 平米，容积率约0.46，利
用率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
宗地十二：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市清浦区城南乡韩城村。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：宗地为国有出让地皮。
d 宗岛至：东至西安路，南至淮钢团体，西至淮钢团体，北至淮钢团体。
详见宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2007 出）第3092 号。
f 地皮挂号面积：总面积91150 米2。
g 地皮级别：淮安市家产二级地。
h 地皮终止日期：2055 年9 月2 日，至评估基准日剩余使用年限46.67 年。
j 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过出让方法得到的国有地皮
使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，未设定抵押权。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约41020 平米，容积率约0.45，利评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 68
用率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
宗地十三：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市清浦区城南乡韩城村。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：宗地为国有出让地皮。
d 宗岛至：东至淮钢团体，南至安定，西至安定，北至淮钢团体。详见宗
舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2009 出）第283 号。
f 地皮挂号面积：总面积409620 米2。
g 地皮级别：淮安市家产二级地。
h 地皮终止日期：2055 年9 月2 日，至评估基准日剩余使用年限46.67 年。
j 开发程度：现实开发程度“六通一平”，即宗地红线外通路、通电、通信、
通上水、通下水、通气，宗地红线内陆皮平整，评估设定开发程度与现实开发程
度一致。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过出让方法得到的国有地皮
使用权。今朝为该公司使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，已设定抵押权，抵
押金额8822 万元，抵押权人淮安市商行清河支行，抵押限期2004.7.7-2014.7.6。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约184300 平米，容积率约0.45，利
用率较低。修建物和地上附着物的权属工钱江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司。
三、估价依据
1. 《中华人民共和国地皮打点法》；
2. 《中华人民共和京城市房地产打点法》；
3. 《中华人民共和国地皮打点法实行条例》；
4. 《中华人民共和国城镇国有地皮使用权出让和转让暂行条例》；评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 69
5. 江苏省人民当局和原江苏省疆域打点局及疆域资源厅颁发的有关文件；
6. 淮安市人民当局和淮安市疆域打点局颁发的有关文件；
7. 《国度国有资产评估操纵类型》；
8. 《城镇地皮估价规程》；
9. 《淮安市市区地皮级别调解与基准地价更新》（基准日2004 年1 月1 日）；
10. 《洪泽县地皮级别调解与基准地价更新》（基准日2004 年1 月1 日）；
11. 淮安市都市总体筹划（1995—2010 年）；
12. 评估师网络的有关待估宗地征地、开发等方面的资料；
13. 评估师网络的有关待估宗地权属、地区身分前提、个别身分等方面的资料。
四、 估价要领
1．地皮估价要领的选择
地皮估价要领首要有收益还原法、市场较量法、基准地价系数修处死、假设
开发法、本钱逼近法、蹊径价法等。
a. 宗地二、宗地五至宗地十三
按照评估器材的地皮操作特点和估价目的，待估宗地的地皮估价不相宜运用
收益还原法、蹊径价法和假设开发法等举办评估。同时近期没有与委估地块可比
的成交案例，因此亦无法采取市场较量法评估。因此，本次评估采取基准地价系
数修处死与本钱逼近法举办评估。
b. 宗地一
宗地一为住宅用地，且面积很小，形状狭长，很难单独操作。按照评估器材
的地皮操作特点和估价目的，待估宗地的地皮估价不相宜运用收益还原法、蹊径
价法、本钱逼近法和假设开发法等举办评估。同时近期没有与委估地块可比的成
交案例，因此亦无法采取市场较量法评估，因此本次评估采取基准地价系数批改
法。
2．地皮估价的技能蹊径
a. 基准地价系数修处死
起首说明待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采取的基准地价在评估
期日方面的差异，测算经期日批改后所引用的基准地价；然后按照更换原则，分
析待估宗地与地址地区基准地价行成的地区身分和个别身分的差异，评估批改系评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 70
数由基准地价经一系列批改获得待估宗地的地价。最后说明待估宗地地价内涵与
评估所采取的地价在地价内涵方面差异，经年期批改和开发水平批改后获得待估
宗地运用基准地价系数修处死的最终地价。即：
地价=基准地价×期日批改系数×（1+综合批改系数）×年期批改系数+开
发水平差异批改
b. 本钱逼近法
本钱逼近法是以开发地皮所淹灭的各项用度之和为首要依据，再加上必然的
利润、利钱、应缴纳的税金和地皮全部权收益来确定地皮价值的要领。本钱逼近
法的一般地价公式如下：
计较公式为：地皮价值=（重置地皮取得费+地皮开发费+利钱+利润+地皮增
值收益）×年期批改系数×（1+区位批改系数）
五、评估的假设和限制前提
1. 在评估基准日的不动产市场为公然、划一、自愿的买卖业务市场。
2. 任何有关估价器材的运作方法、措施切合国度、处所的有关法令、礼貌。
3. 如在有效期内假设开发前提、经济、政策、市场行情产生变革、都市筹划或
委估器材用途的改变以及遇有天然力和其他不行抗力的影响，估价代价作相
应的调解，乃至重估。
4. 本次评估功效是反应评估器材在本次评估目的下，按照市场原则确定的现行
公允时价，没有思量基准日已设定抵押权、未来大概包袱的抵押及包管事件
以及非凡的买卖业务方法大概追加支付的价值等对评估代价的影响。
5. 委估领域内的宗地二、宗地五、宗地六及宗地七共四宗地皮使用权（地皮面
积共计708760.59 平方米）的取得方法均为作价出资，本次评估时，均将其
按出让用途思量，未思量其取得方法对评估代价的影响。
6. 委托方真实、完整地提供评估申报资料并担保资产安详、完整、属实，所提
供的有关法令性文件及有关凭据是真实、正当的，并应对其提供资料的真实
性、正当性认真
7. 估价时点后头积数量若产生变革，估价代价应作相应的调解，乃至重估。
8. 此次评估未思量非凡买卖业务方法对评估结论的影响。
六、评估案例评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 71
案例一、淮A 国用（2009 出）第479 号地块（地皮使用权评估明细表第5 项）：
1、地皮轮廓：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于淮安市化工路53 号。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为家产用地，本次评估设定为家产用途。
c 取得方法：作价出资。
d 宗岛至：东至西安路，南至京杭大运河，西至淮安市橡胶厂，北至化工
路。详见宗舆图。
e 地皮挂号证书号：淮A 国用（2009 出）第479 号地块。
f 地皮挂号面积：总面积353,095.00 米2。
g 地皮级别：淮安市家产一级地。
h 宗地号：1-54-220。
i 地皮终止日期：2051 年12 月18 日，至评估基准日剩余使用年限42.97
年。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过出让方法得到的国有地皮
使用权。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，已设定2 项抵押权。
第一项：淮市他项(2004)第163 号，抵押权人：淮安市中行，抵押限期：
2004.7.30-2009.7.31，抵押金额7200 万；第二项：淮市他项(2004)第162 号，
抵押权人：淮安市工行城南支行，抵押限期：2004.9.23-2009.9.22，抵押金额
4000 万元。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地内已建成厂房约164000 平米，操作率一般。
2、地价影响身分
2.1 一般身分
1) 地理位置：评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 72
淮安市地处江苏省北部中心地域。位于北纬32°43ˊ00"～34°06ˊ00",东
经118°12ˊ00"～119°36ˊ30"之间。北接连云港市，东毗盐都市，南连扬州
市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。对象最大直线间隔132 公里，南北最大直线
间隔150 公里，面积10072 平方公里。2004 年，市区建成区面积80 平方公里。
下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。
淮安市地跨淮河两岸。淮河是我国重要的南北地理分边界，淮安的气候、物
候、植被、生物资源等具有明明的过渡特性。
2) 交通前提：
公路方面，京沪、宁连、宁宿徐、徐淮盐、同三五条高速公路在境内交汇，
每百平方公里高速公路里程已达3.48 公里，相当于德国高速公路的密度。铁路
方面，江苏新沂—浙江长兴的新长铁路纵贯全境，淮安设有货运站、客运站，开
通了至北京、成都、西安等地的客运列车。水路方面，境内京杭大运河、淮河、
淮沭新河、盐河、古黄河五水相交，淮河入海水道是毗连淮河与黄海最便利的水
上交通大动脉。航空方面，淮安周边有4 个机场（上海浦东机场、南京禄口机场、
徐州观音机场、连云港机场），个中到上海浦东机场和南京禄口机场别离只需5
小时和2.5 小时路程。
3) 气候及天然前提：
横贯淮安市境内的淮河苏北灌溉总渠一线是我国暖温带和亚热带的分边界，
因此淮安市兼有南北气候特性，一般说来，苏北灌概总渠以南区域属北亚热带湿
润季民风候，以北区域为北温带半潮湿季民风候。受季民风候影响，四序理解，
雨量齐集，雨热同季，冬冷夏热，春温多变，天高气爽，光能富裕，热量富饶。
全市年均匀气温为14.1℃ —14.8℃ ，根基呈南高北低状，受洪泽湖水体
影响，在洪泽湖区形成一暖中心。气温年漫衍以7 月最高，l 月最低。全市年无
霜期一般在210 天一225 天阁下，北短南长，受洪泽湖区水体影响，洪泽县无霜
期最长达236 天。
4) 城镇基本办法状况：
中心都市加快成长，都市空间机关进一步优化，起源形成了家产向开发区和
园区齐集，商贸、金融向淮海中心商业区和水渡口中央商务区齐集，栖身向社区
齐集，高校科研单位向高教园区齐集的空间名堂；都市承载力明明加强，市区“七评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 73
纵八横”和“一圈二环三连”的阶梯主框架已经形成，都市供水、供电、排涝、公
交、路灯以及污水网络管网建树等配套工程顺遂实行，钵池山公园、大运河广场
等大型休闲广场相继建成；都市环境明明改进,环绕“四城”建设方针，都市绿化、
美化、亮化、市民素质、文明水和善都市综合打点水平等都有了新的进步。县城
和重点中心镇建树成效显著，涟水、盱眙、洪泽、金湖4 个县城在局限扩大的同
时,本性特色越发明明, 向生态教诲城、山水旅游城、湖滨旅游城和水乡园林城的
方针不绝迈进。
5) 都市经济成长状况：
2008 年整年实现区域出产总值910 亿元，同比增长13.5%；财政总收入170.5
亿元，增长38.2%，个中处所一般预算收入71.3 亿元，增长38.8%；全社会牢靠
资产投资825 亿元，增长35.2%；社会消费品零售总额335 亿元，增长24.5%；
金融机构本外币存贷款余额710 亿元、467 亿元，别离增长18.3%、14.1%；城镇
住民人均可支配收入14000 元、农民人均纯收入5700 元，别离增长15.1%和
13.8%，首要经济指标增幅位于全省火线。
6) 地皮市场状况：
连年来，跟着经济的不绝成长，基本办法前提的不绝改进和地皮使用制度改
革的不绝深入，市域内的地皮买卖业务日益活泼，地皮市场慢慢类型。新的地皮打点
法的实行，加大了耕地掩护的力度，严格节制新增建树用地此举一方面使新增建
设用地征地本钱增加，新增用地获得有效节制，从而使地价有小幅上扬的趋势。
2.2 地区身分
1) 位置与交通前提：
待估宗地地址地区地处淮安市西南角田园产区。距淮安市中心间隔约5 公
里，距汽车南站约2 公里。 待估宗地地址地区有公交车，总体而言，交通前提
较好。
2) 基本办法配套：
该地区通路、通电、通水、排水、通信等办法能满足企颐魅正常出产需要。
3) 家产聚积状况：
待估宗地所处地区家产企业较多，分属差别行业，配套程度一般，集聚状况
较好。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 74
4) 环境质量：
待估宗地所处地区有明明的大气污染，地区内绿化状况一般，环境质量较差
般。
5) 都市筹划：按照淮安市总体筹划，将来地皮操作以家产用地为主。
6) 天然灾害：待估宗地所处地区根基不受天然灾害影响。
2.3 个别身分
1) 位置：待估宗职位于淮安市化工路53 号，紧临化工路、西安路，距淮安市
中心约3KM。
2) 宗地面积：地皮挂号面积为353095 平方米，面积较大，对机关无倒霉影响。
3) 宗地形状：形状为近似长方形，法则。
4) 地形坡度与地基：该宗地地形平展，阵势低，地基承载力一般。
5) 基本办法前提：待估宗地基本办法完备。
6) 地皮使用年期：在评估基准日，待估宗地为国有地皮使用权。至评估基准日
剩余使用年限为42.97 年。
7) 地皮操作强度：待估宗地容积率约为0.46，操作强度较差。
8) 宗地周围地皮操作范例：宗地周围以家产用地为主。
3. 地价界说
本次评估的宗地的地价界说为：在近况开发程度的前提下，宗地红线外六通
（通路、通电、通上水、通下水、通信、通气），宗地红线内陆皮平整，用途为
家产用地，剩余出让年限为42.97年，在评估基准日的地皮使用权价值。
4. 地皮评预计较
a. 基准地价系数修处死
计较公式：地皮使用权价值=基准地价×期日批改系数×（1+综合批改系数）
×年期批改系数+开发水平差异批改
待估宗地地皮品级为淮安市家产用地一级。按照淮安市已发布实行的最新
基准地价标准（基准日2004 年1 月1 日）为1 级家产用地基准价450 元/平米。
其内涵为宗地红线外通路、通上水、通电、通下水、通信、通气和宗地红
线内陆皮平整即“六通一平”的开发前提下，50 年使用期的均匀地价。本次评评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 75
估的待估宗地地价是指宗地红线外到达通路、通上水、通下水、通电、通信、通
气的开发前提，红线内园地平整，剩余使用年期为42.97 年的地价。开发水平一
致，无需批改；剩余年限差别，需要举办年限批改。
家产用地基准地价批改系数声名表
批改系数
影响身分
优 较优 一般 较劣 劣
阶梯
范例
骨干道为主
骨干道与次
干道并重
此干道为主
此干道与支
路并重
支路为主
道
路
状
况
阶梯
宽度 〉40 米 30-40 米 20-30 米 10-20 米 〈10 米
交
通
状
况 交通便捷
程度
公交线路4
条以上
有公交线路
4 条
有公交线路
3 条
有公交线路
2 条
公交线路
1 条以下
供水状况
担保率达
99%以上
担保率达
95%-99%以
上
担保率达
90%-95%以
上
担保率达
85%-90%以
上
担保率
〈85%
供电状况
担保率达
99%以上
担保率达
95%-99%以
上
担保率达
90%-95%以
上
担保率达
85%-90%以
上
担保率
〈85%
排水状况
雨污分流，
管网办法好
雨污分流，
管网办法一
般
雨污合排，
有管网
雨污合排，
管网较差
直排入附
近河流
基
础
设
施
状
况
通信状况
地区装机容
量大，通信
状况好
地区装机容
量较大，通
讯状况较好
地区装机容
量一般，通
讯状况一般
地区装机容
量较小，通
讯状况较差
地区装机
容量小，
通信状况
差
污染排放
及管理状
况
污染物排放
达标，污染
管理状况好
污染物排放
根基达标，
污染管理状
况较好
污染物排放
略有超标，
污染管理状
况一般
污染物排放
超标较严
重，污染治
理状况较差
污染物排
放严重超
标，污染
管理状况
差
环
境
因
素
危险办法
状况
无影响 根基无影响有必然影响影响较大 影响大
区
域
因
素
天然前提
地形平展，
无淹水现
象，天然条
件好
地形较平
坦，根基无
淹水现象，
天然前提较
好
地形略有起
伏，持续大
雨后有淹水
现象，天然
前提一般
地形有必然
升沉，大雨
后有淹水现
象，天然条
件较差
地形升沉
较大，常
有淹水现
象，天然
前提差评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 76
产
业
集
聚
类
型
以一般财富
为主，企业
间财富接洽
细密，或以
一般财富为
主
以一般财富
为主，企业
间接洽一般
以一般产
业为主，
企业间联
系疏松
产
业
集
聚
程
度
高 较高 一般 较低 低
集聚
及配
套状
况
配
套
协
作
状
况
好 较好 一般 较差 差
工
业
区
成
熟
度
家产将来
成长趋势
好 较好 一般 较差 差
都市筹划
限制
将来地皮利
用以家产用
地为主
将来地皮利
用以家产、
市政公用设
施用地为主
将来地皮利
用以市政公
用办法、住
宅用地为主
将来地皮利
用以住宅、
商业用地为
主
将来地皮
操作以其
他用地为
主
当局非凡
政策与产
业牵制
鼓励成长第
二财富，并
有相应的优
惠政策
对成长第二
财富无优惠
政策，亦无
限制法子
对成长第
二财富无
优惠政
策，且有
限制法子
行
政
因
素
交通牵制 无交通牵制
对客车通行
无限制，对
货车限时通
行
克制货车
通行
其他地区身分状
况
有利 较有利 无影响 有必然影响 影响较大
宗地地形前提
地面平展 地面较平展
地面略有起
伏
地面有必然
升沉
地面升沉
较大
个
别
因
素
宗地地基前提
地基好，承
载力大，一
般家产修建
建树时只需
做简单的基
础处理赏罚
地基较好，
承载力较
大，一般工
业修建建树
时需做较简
单的基本处
理
地基较一
般，承载力
一般，一般
家产修建建
设时需做一
般的基本处
理
地基较差，
承载力较
小，家产建
筑建树时需
做较巨大的
基本处理赏罚
地基差，
承载力
小，家产
修建建树
时需做桩
基本处理赏罚评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 77
宗地形状 矩形 近似矩形
较犯科则，
但对地皮利
用无影响
犯科则，对
地皮操作有
必然影响
很不规
则，对土
地操作影
响较大
宗地面积
面积适中，
对地皮操作
有利
面积较适
中，对地皮
操作较有利
对地皮操作
略有影响
对地皮操作
影响较大
面积过
大、过小，
对地皮利
用影响大
总地操作状况
容积率>1.0
容积率
0.7-1.0
容积率
0.5-0.7
容积率
0.4-0.5
容积率
〈0.4
宗地临路状况
临交通型主
干道
临殽杂型主
干道
临糊口型主
干道或交通
型次干道
临糊口型次
干道
临支路或
巷道
宗职位置
距市中心距
离〈4000 米
距市中心距
离
4000-4700
米
距市中心距
离
4700-5400
米
距市中心距
离
5400-6000
米
距市中心
间隔〉
6000 米
地皮操作限制
筹划用途工
业，筹划对
地皮操作强
度根基无限
制
筹划用途工
业，筹划对
地皮操作强
度略有限制
筹划用途工
业，筹划对
地皮操作强
度有必然限
制
筹划用途工
业，筹划对
地皮操作强
度限制较大
筹划改变
地皮用途
宗地基本办法条
件
供水、供电
担保率达
99%以上，通
讯状况好
供水、供电
担保率达
95%-99%以
上，通信状
况较好
供水、供电
担保率达
90%-95%以
上，通信状
况一般
供水、供电
担保率达
85%-90%以
上，通信状
况较差
供水、供
电担保率
〈85%，通
讯状况差
距火趁魅站
间隔 〈2500 米
2500-5000
米
5000-7500
米
7500-10000
米 〉10000 米
距汽趁魅站
间隔
距船埠距
离 〈1300 米
1300-2600
米
2600-3900
米
3900-5200
米 〉5200 米
距公交站
点间隔 〈200 米 200-400 米 400-700 米700-1000 米 〉1000 米
接
近
交
通
设
施
程
度
距高速公
路进出口
间隔 〈11000 米
11000-13500
米
13500-16000
米
16000-18500
米 〉18500 米
距危险办法间隔 〉500 米 〉400 米 300-400 米200-300 米 100-200 米
其他个别身分状
况
有利 较有利 无影响 有必然影响 影响较大
家产用地基准地价批改系数表评估技能声名
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批改系数
影响身分
优 较优 一般 较劣 劣
阶梯范例 +0.0122 +0.0061 0.0000 -0.0061 -0.0122
阶梯状况
阶梯宽度 +0.0121 +0.0061 0.0000 -0.0061 -0.0121
交
通
状
况
交通便捷程度 +0.0186 +0.0093 0.0000 -0.0093 -0.0186
供水状况 +0.0134 +0.0067 0.0000 -0.0067 -0.0134
供电状况 +0.0140 +0.0070 0.0000 -0.0070 -0.0140
排水状况 +0.0106 +0.0053 0.0000 -0.0053 -0.0106
基
础
设
施
状
况
通信状况 +0.0055 +0.0027 0.0000 -0.0027 -0.0055
环污染排放及管理状况 +0.0117 +0.0059 0.0000 -0.0059 -0.0117
境
因
素
危险办法状况 +0.0091 +0.0045 0.0000 -0.0045 -0.0091
天然前提 +0.0081 +0.0040 0.0000 -0.0040 -0.0081
财富集聚类
型
+0.0121 +0.0060 0.0000 -0.0060 -0.0121
财富集聚程
度
+0.0121 +0.0060 0.0000 -0.0060 -0.0121
集聚及配
套状况
配套协作状
况
+0.0103 +0.0051 0.0000 -0.0051 -0.0103
工
业
区
成
熟
度
家产将来成长趋势 +0.0087 +0.0043 0.0000 -0.0043 -0.0087
都市筹划限制 +0.0077 +0.0039 0.0000 -0.0039 -0.0077
当局非凡政策与财富管
制
+0.0086 +0.0043 0.0000 -0.0043 -0.0086
行
政
因
素 交通牵制 +0.0029 +0.0015 0.0000 -0.0015 -0.0029
区
域
因
素
其他地区身分状况 +0.0016 +0.0008 0.0000 -0.0008 -0.0016
宗地地形前提 +0.0043 +0.0022 0.0000 -0.0022 -0.0043
宗地地基前提 +0.0058 +0.0029 0.0000 -0.0029 -0.0058
宗地形状 +0.0049 +0.0024 0.0000 -0.0024 -0.0049
宗地面积 +0.0081 +0.0041 0.0000 -0.0041 -0.0081
宗地操作状况 +0.0047 +0.0024 0.0000 -0.0024 -0.0047
宗地临路状况 +0.0061 +0.0030 0.0000 -0.0030 -0.0061
宗职位置 +0.0070 +0.0035 0.0000 -0.0035 -0.0070
地皮操作限制 +0.0055 +0.0028 0.0000 -0.0028 -0.0055
宗地基本办法前提 +0.0083 +0.0042 0.0000 -0.0042 -0.0083
距火趁魅站间隔 +0.0061 +0.0031 0.0000 -0.0031 -0.0061
距船埠间隔 +0.0067 +0.0034 0.0000 -0.0034 -0.0067
距公交站点间隔 +0.0034 +0.0017 0.0000 -0.0017 -0.0034
个
别
因
素
靠近交通
办法程度
距高速公路进出
口间隔
+0.0072 +0.0036 0.0000 -0.0036 -0.0072评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 79
距危险办法间隔 +0.0052 +0.0026 0.0000 -0.0026 -0.0052
其他个别身分状况 +0.0041 +0.0021 0.0000 -0.0021 -0.0041
按照淮安市市区家产用地基准地价批改系数表和批改系数声名表，对待估
宗地各项身分前提举办评价，确定身分批改系数和综合批改系数，功效见下表：
待估宗地地价批改系数评估功效表
影响身分 身分前提 评估品级 批改系数
阶梯阶梯范例骨干道为主 优 0.0122
状况 阶梯宽度35 米 较优 0.0061
交通状
况
交通便捷程度 有3 条公交线路 一般 0.0000
供水状况 担保率98% 较优 0.0067
供电状况 担保率98% 较优 0.0070
排水状况 雨污分流，办法一般较优 0.0053
基本设
施状况
通信状况
装机容量较大，通信
状况较好
较优 0.0027
污染排放及管理状
况
污染物略有超标，治
理状况一般
一般 0.0000
环境因
素
危险办法状况
四面有化工场，影响
较大
较劣 -0.0045
天然前提
地形较平展，根基无
淹水现象，天然前提
较好
较优 0.0040
财富集聚
范例
一般财富为主，接洽
较少
一般 0.0000
财富集聚
程度 一般
一般 0.0000
集聚
及配
套状
况 配套协作
状况 一般
一般 0.0000
家产区
成熟度
家产将来成长趋势将来成长趋势为家产较优 0.0043
都市筹划限制
将来地皮操作以家产
用地为主
优 0.0077
当局非凡政策与产
业牵制
鼓励成长第二财富，
并有相应优惠政策
一般 0.0000
行政因
素
交通牵制 地区内无交通牵制 优 0.0029
区
域
因
素
其他地区身分状况 无影响 一般 0.0000
宗地地形前提 地面平展 优 0.0043
宗地地基前提
地基承载力一般，收购库存外贸童装，无
需处理赏罚
一般 0.0000
宗地形状 近似矩形 较优 0.0024
个
别
因
素
宗地面积
面积较大，对地皮利
用无倒霉影响
一般 0.0000评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 80
宗地操作状况
地皮操作强度较小，
容积率0.45
较差 -0.0018
宗地临路状况 临骨干道 优 0.0061
宗职位置 距市区中心5 公里 一般 0.0000
地皮操作限制
筹划用途为家产，规
划对地皮操作强度有
必然限制
一般 0.0000
宗地基本办法前提
供水、供电担保率
98%,通信状况较好
较优 0.0042
距火趁魅站间隔 距火趁魅站10 公里 劣 -0.0061
距船埠间隔 靠运河船埠 优 0.0067
距公交站点间隔 临公交站 优 0.0034
靠近交
通办法
程度 距高速公路进出口
间隔
约5 公里 优 0.0072
距危险办法间隔 距危险办法200 米 劣 -0.0052
其他个别身分状况 无影响 一般 0.0000
合计 0.0756
基准地价的拟定基准日为2004 年1 月1 日，比拟淮安市最新基准地价（基
准日2007 年1 月1 日，尚未正式发布实行），家产用地一级地均匀上涨1.044，
近两年家产用地价值水平不变，因此期日批改系数确定为1.044。
地皮还原利率实质上是地皮投资本钱的收益率，评估时采取投资复合收益法
确定。
按照今朝的家产用地地皮市场，购买地皮使用权，银行凡是提供70%的贷款，
一年期贷款利率为5.31%，地皮投资商自有资金的收益率一般要求12%~15%，
按照投资复合收益法测算地皮还原率为7.32%~8.10%，综合思量，本次评估地皮
还原利率取8%。因此：
地块年期批改系数=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）50]
= [1-1/（1+8%）42.97]/ [1-1/（1+8%）50]
=0.9634/0.9787=0.9844
上式中，n为剩余地皮使用年限，取42.97年
故基准地价修处死的评估功效为：
地块单价：450×1.044×（1+0.0756）×1.0×0.9844=497.43 元/M2。
地块总价：497.43×353095=175,640,045.85 元，取整为175,640,000.00
元。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 81
b. 本钱逼近法
1) 重置地皮取得用度
按照“淮安市当局关于调解征地补偿标准的关照（淮政发〔2004〕56 号）“及
“江苏省征地补偿和被征地农民根基糊口保障步伐（江苏省人民当局令第 26
号）”文件的有关规定，计较如下表：
用度项目 计较公式 收费标准 单位 收费文件
①补偿费
青苗补偿费 1,000.00 元/亩 淮政发〔2004〕56 号
地皮补偿费 1800×10 倍 18,000.00 元/亩 淮政发〔2004〕56 号
地面附着物补偿
费
80,000.00 元/亩
安放补贴费 13,000.00 元/亩 淮政发〔2004〕56 号
②有关税费
农业重点开发资
金
1,600.00 元/亩 苏政办发[1995]62 号
地皮用途变换费
666.667×2 元/平方
米
1,333.33 元/亩 苏价涉〔1995〕155 号
耕地开垦费
666.667×9 元/平方
米
6,000.03 元/亩
省当局办公厅转发省国
土资源厅关于调解耕地
开垦费征收标准请问的
关照(苏政办发[2006]32
号)
耕地占用税
666.667×30 元/平方
米
20,000.10 元/亩
江苏省实行《中华人民共
和国耕地占用税暂行条
例》步伐
③其他用度
不行预见费
（①+②-耕地占用
税）×3%
3,628.00 元/亩
地皮打点费
（①+②-耕地占用
税）×3%
3,628.00 元/亩
上述用度合计（①+②+③）为148,189.35 元/亩，折合222.28 元/ 米2
2) 地皮开发用度
包罗宗地红线外地皮开发费和宗地内陆皮开发费。按照淮安市当局有关部
门颁布的文件规定，淮安市每平方米修建面积市政公用基本办法配套费为105
元/米2 ，待估宗地筹划容积率为不高出1.0，故待估宗地的宗地红线外地皮开发
费为105×1.0=105.0 元/米2,宗地内陆皮平整用度约为10 元/米2 ，因此，地皮
开发费为105.0+10=115.0 元/ 米2评估技能声名
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3) 利钱计较
取银行一年期贷款利率5.31%，地皮取得费与宗地红线外地皮开发用度计息
期取1 年，宗地红线内陆皮平整费计息期取半年。
利钱=（地皮取得费+宗地红线外地皮开发用度）×年利钱率×1+地块内开发
费×年利钱率×0.5
=（222.28 +105.0）×5.31%+10×5.31%×0.5=17.64 元/米2
4) 利润计较
思量淮安市地皮开发及家产系统投资利润率及该企业投资收益的现真相形，
利润率取10%。
利润=（地皮取得费+地皮开发费）×年利润率×地皮开发周期
=（222.28 +115.0）×10%×1=33.73 元/米2
5) 地皮增值收益
地皮增值收益是待估地皮因用途改变或举办地皮开发，到达建树用地的某种
操作程度而产生的代价增值，该收益属于国度全部权收益金，是地皮开发后市场
价值与本钱价值之间的差额。经向淮安市疆域资源局有关地皮开发部门相识，目
前，淮安市家产用地地皮增值均匀收益一般为10-15%，本次评估，对该地块，
地皮增值收益率取12%。
地皮增值收益=(地皮取得费+地皮开发费+利钱+利润)×地皮增值收率
=（222.28 +115.0+17.64+33.73）×12%=46.64 元/米2
因此，宗地无期限使用年限地皮价值=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=435.29 元/米2
6) 年期批改系数计较
按照今朝的家产用地地皮市场，购买地皮使用权，银行凡是提供70%的贷款，
贷款年利钱率为5.31%，地皮投资商自有资金的收益率一般要求12%~15%，根
据投资复合收益法测算地皮还原率为7.32%~8.10%，综合思量，本次评估地皮还
原利率取8%。因此：
地块年期批改系数=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）50]
= [1-1/（1+8%）42.97]/ [1-1/（1+8%）50]
=0.9844
上式中，n为剩余地皮使用年限，取42.97年评估技能声名
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因此，经年期批改后的地价=435.29×0.9844=428.50 元/ 米2。
7) 区位批改
上述评估的地价为待估宗地地址地区的均匀地价，应按照待估宗地所处的区
位前提和宗地自身前提举办区位批改。批改系数如下：
影响身分 身分前提 评估品级 批改系数
阶梯阶梯范例骨干道为主 优 0.0122
交通状况 状况 阶梯宽度35 米 较优 0.0061
交通便捷程度 有3 条公交线路 一般 0.0000
供水状况 担保率98% 较优 0.0067
供电状况 担保率98% 较优 0.0070
排水状况
雨污分流，办法一
般
较优 0.0053
基本办法
状况
通信状况
装机容量较大，通
讯状况较好
较优 0.0027
污染排放及管理状
况
污染物略有超标，
管理状况一般
一般 0.0000
环境身分
危险办法状况
四面有化工场，影
响较大
较劣 -0.0045
天然前提
地形较平展，根基
无淹水现象，天然
前提较好
较优 0.0040
财富集聚
范例
一般财富为主，联
系较少
一般 0.0000
财富集聚
程度 一般
一般 0.0000
集聚
及配
套状
况 配套协作
状况 一般
一般 0.0000
家产区成
熟度
家产将来成长趋势
将来成长趋势为工
业
较优 0.0043
都市筹划限制
将来地皮操作以工
业用地为主
优 0.0077
当局非凡政策与产
业牵制
鼓励成长第二产
业，并有相应优惠
政策
一般 0.0000
行政身分
交通牵制 地区内无交通牵制 优 0.0029
区
域
因
素
其他地区身分状况 无影响 一般 0.0000
宗地地形前提 地面平展 优 0.0043
宗地地基前提
地基承载力一般，
无需处理赏罚
一般 0.0000
个
别
因
素 宗地形状 近似矩形 较优 0.0024评估技能声名
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宗地面积
面积较大，对地皮
操作无倒霉影响
一般 0.0000
宗地操作状况
地皮操作强度较
小，容积率0.45
较差 -0.0018
宗地临路状况 临骨干道 优 0.0061
宗职位置 距市区中心5 公里 一般 0.0000
地皮操作限制
筹划用途为家产，
筹划对地皮操作强
度有必然限制
一般 0.0000
宗地基本办法前提
供水、供电担保率
98%,通信状况较好
较优 0.0042
距火趁魅站间隔 距火趁魅站10 公里 劣 -0.0061
距船埠间隔 靠运河船埠 优 0.0067
距公交站点间隔 临公交站 优 0.0034
靠近交通
办法程度
距高速公路进出口
间隔
约5 公里 优 0.0072
距危险办法间隔 距危险办法200 米 劣 -0.0052
其他个别身分状况 无影响 一般 0.0000
合计 0.0756
因此，待估宗区域位批改系数合计为+0.0756。
8) 评估代价简直定
地皮评估单价=（重置地皮取得费+地皮开发费+利钱+利润+地皮增值收益）
×年期批改系数×（1+区位批改系数）=428.50×（1+0.0756）=460.89 元/米2。
因此， 地块评估总价=460.89 × 353095=162,737,955.0 元， 取整为
162,738,000.00 元。
5.评估功效
采取本钱逼近法评估委估地块时，其开发本钱（地皮取得用度、地皮开发费
用及资金本钱等）首要依据淮安市家产用地开发的一般均匀水平确定。地皮的市
场代价首要受供求干系、区位前提、个别身分等影响，而开发本钱的崎岖与地皮
的市场代价并无强对应干系，因此，本钱逼近法确定的评估值更多浮现的是对土
地开发人的补偿原则，在地皮市场日趋成熟的现时前提下，无法真实回响委估地
块的市场代价；城镇基准地价是当局宏观节制地价，调控地产市场，公道引导投
资方向和地皮操作方法的重要依据，又淮安市基准地价的基准白天隔评估基准日
较近，且各项批改系数客观详实，因此，本次评估，以基准地价系数修处死的评
估功效作为委估地块的评估值。
因此，委估地块的评估功效=175,640,000.00 元。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 85
案例二、洪国用（2002）字第002636 号地块（地皮使用权评估明细表第1 项）：
1、地皮轮廓：
1.1 地皮挂号状况
a 宗职位置：宗职位于洪泽县洵河路南侧福利院西侧。
b 宗地用途：宗地的挂号用途为住宅用地，本次评估设定为住宅用途。
c 取得方法：宗地为国有出让地皮。
d 宗岛至：东至洪泽县福利院，南至民居，西至民居，北至洵河路。详见
宗舆图。
e 地皮挂号证书号：洪国用（2002）字第002636 号。
f 地皮挂号面积：总面积1132.11 米2。
g 地皮级别：洪泽县住宅一级地。
h 宗地号：08-005-31。
i 地皮终止日期：2072 年04 月28 日，至评估基准日剩余使用年限63.33
年。
1.2 地皮权力状况
待估宗地是江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司通过抵债转让方法得到的国有
地皮使用权。今朝为安定未使用。
按照委托方提供资料，在评估基准日2008 年12 月31 日，该地块权属明晰，
未有地皮权属纠纷，不存在共同使用情形，不曾作价入股，未设定抵押权。
1.3 修建物和地上附着物状况
至评估基准日,待估宗地为安定，尚未使用。
2、地价影响身分
2.1 一般身分
1）地理位置
洪泽县地处江苏省中部，位于东经 118°28＇~119°9＇、北纬 33°02＇
~34°24 ＇间，西依洪泽湖，与泗洪、泗阳隔湖相望，东挽白马湖，与楚州、
宝应、金湖水陆相依，南临淮河入江水道，与盱眙邻接，北濒苏北灌溉总
渠，与清浦交界。对象长63 公里，南北宽39.4 公里，水陆总面积1394 平评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 86
方公里，个中水域面积757 平方公里，陆地面积637 平方公里，除洪泽湖
西岸不连片低丘、南岸垄岗及西顺河冲积平原外，皆为黄淮冲积平原。
2） 交通前提
洪泽是苏北的南大门，区位优越。公路交通发家，宁连一级公路和宁淮高速
公路穿境而过，京沪、宁徐、徐淮盐高速擦肩而行。1 小时多可达到南京或连云
港，距南京禄口机场一个半小时车程，抵达上海只需4 小时，北上北京、南下温
州均为8 小时阁下，距京沪高速、新长（新沂—淮安—浙江长兴）铁路半小时车
程。洪泽的水上运输更是得天独厚，洪泽湖是毗连淮河、京杭大运河和长江的水
上交通关节，洪泽湖向南经三河闸入江水道至扬州东南三江营注入长江，向东出
高良涧船闸经苏北灌溉总渠直扑黄海器量。距南京、扬州、镇江等重要口岸均在
200 公里阁下；境内现有种种水运船埠21 座，最大停靠吨位为700 吨，装卸能
力已高出万吨。年吞吐量200 万吨的洪泽港正在筹划建树之中。治理报关手续，
可就近到淮安、连云港、南京、扬州等海关，个中淮安海关半小时就可达到。
3） 气候及天然前提：
洪泽县属北亚热带和暖温带过渡性地带，具有季风性和兼受洪泽湖水体调理
的气候特点。四序理解，气候温和，无霜期长，雨量充沛， 日照富裕。四序分
明。 冬季严寒干燥，春季冷暖多变，夏季 湿 热多雨，秋季温和明朗。年均匀
气温 14.9 摄氏度，与同纬度县份较量，夏季气温临近，冬季气温跨越0.4-0.7℃。
1 月份最冷，均匀气温1.5℃，极度最低气温-16.1℃（1969 年2 月6 日）。7 月份
最暖，均匀气温27.2℃，极度最高气温39.8℃。
4） 城镇基本办法状况：
都市阶梯纵横，供水、排水、供电、供气、通信、等基本办法完善。商业、
金融、文化财富、体育办法齐备。
5） 都市经济成长状况：
2008 年全县实现区域出产总值72.51 亿元，比上年增长23.9%。第一财富完
成增加值13.67 亿元，增长4.6%；第二财富完成增加值33.79 亿元，增长32.5%，
个中家产完成增加值27.94 亿元，增长33.1%；第三财富完成增加值25.05 亿元，
增长25.6%。人均区域出产总值21023 元，按当年汇率折算高出3000 美元。经
济结构进一步优化。三次财富增加值比例调解为18.9∶46.6∶34.5。全县财政总评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 87
收入10.04 亿元，比上年增长45％。中央财政收入4.07 亿元,增长50.4％。处所
财政收入5.97 亿元，增长41.6％。处所一般预算收入4.31 亿元，增长36.3％。
6） 地皮市场状况：
连年来，跟着经济的不绝成长，基本办法前提的不绝改进和地皮使用制度
改良的不绝深入，市域内的地皮买卖业务日益活泼，地皮市场慢慢类型。新的地皮管
理法的实行，加大了耕地掩护的力度，严格节制新增建树用地此举一方面使新增
建树用地征地本钱增加，新增用地获得有效节制，从而使地价有小幅上扬的趋势。
2.2 地区身分
1）天然身分：
待估宗地地址地区地处洪泽县次中心地区，接近二级地，地形较平展，基
本无淹水现象。
2）社会身分：
待估宗地所处地区社区局限小、生齿密度较小，文化程度广泛较低。
3）交通前提：
待估宗地所处地区离市中心较远，距公交趁魅站较远。
4）基本办法状况：
待估宗地所处地区供水、供电、通信状况一般，排水状况较差。
5）公用办法处事状况：
待估宗地所处地区内有小学、幼儿园，文化办法、体育办法、医疗办法等，
状况一般。
6）经济成长水平：
待估宗地所处地区经济局限小，住民收入水平低。
7）行政身分：
待估宗地所处地区经济政策对房地财富无影响，将来用地以公用办法为主。
8）环境身分：
待估宗地所处地区修建式样一般，绿化一般，根基无污染，无危险办法。
2.3 个别身分说明
1）宗地前提：待估宗地地形平展，面积很小，形状狭长，日照、透风不好，不
临街，间隔商服中心较远。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 88
2）筹划限制：地皮筹划为住宅用途，对操作强度有必然限制。
3）宗地基本办法：供水、供电、排水、通信状况一般。
4）靠近交通办法：间隔汽趁魅站、船埠、公交趁魅站均较远。
5）靠近民众办法：间隔小学、幼儿园、菜场、医院、邮局、影剧院、公园等均
较远。
6）相邻地皮操作状况：公用办法用地。
7）距污染源间隔：四面没有污染源。
8）距危险办法间隔：四面没有危险办法。
3. 地价界说
本次评估的宗地的地价界说为：在近况开发程度的前提下，宗地红线外五通
（通路、通电、通上水、通下水、通信），宗地红线内陆皮平整，用途为家产用
地，剩余出让年限为63.33年，在评估基准日的地皮使用权价值。
4. 地皮评预计较
由于委估地块为抵债转让所得，面积很小，形状狭长，很难单独操作，类似
地块的可比买卖业务案例较难获取，因此本次评估采取基准地价系数修处死。
计较公式：地皮使用权价值=基准地价×期日批改系数×（1+综合批改系数）
×年期批改系数+开发水平差异批改
待估宗地地皮品级为洪泽县住宅用地一级。按照洪泽县已发布实行的最新基
准地价标准（基准日2004 年1 月1 日）为1 级住宅用地基准价480 元/平米。
其内涵为宗地红线外通路、通上水、通电、通下水、通信和宗地红线内陆皮
平整即“五通一平”的开发前提下，70 年使用期的均匀地价。本次评估的待估
宗地地价是指宗地红线外到达通路、通上水、通下水、通电、通信的开发前提，
红线内园地平整，剩余使用年期为63.33 年的地价。开发水平一致，无需批改；
剩余年限差别，需要举办年限批改。
一级住宅用地基准地价批改系数声名表
批改系数
影响身分 优 较优 一般 较劣 劣
区
域
自
然
因
地区在城
市中的位
置
位于洪泽县城
市中心地区
位于洪泽县
都市中心区
域边沿
位于洪泽县
都市次中心
地区，接近评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 89
二级地
素
天然前提
地形平展、无
淹水现象、自
然前提好
地形较平
坦、根基无
淹水现象、
天然前提
较好
地形略有起
伏，持续大
雨后有淹水
现象、天然
前提一般
地形有起
伏，大雨后
有淹水现
象、天然条
件较差
地形升沉较
大，常有淹
水现象、自
然前提差
社区局限
与安详保
障
社区局限大，
安详保障高
社区局限
较大，安详
保障较高
社区局限一
般，安详保
障一般
社区局限较
小，安详保
障较低
社区局限
小，安详保
障低
生齿密度
1.0-1.1 万人
/km2
0.9-1.0 万
人/km2，或
1.1-1.2 万
人/km2
0.8-0.9 万人
/km2 ， 或
1.2-1.3 万人
/km2
0.7-0.8 万人
/km2 ， 或
1.3-1.4 万人
/km2
1.4
万人/km2
社
会
因
素
文化程度
与糊口方
式
住民文化程度
高、糊口方法
现代
住民文化
程度较高、
糊口方法
较现代
住民文化程
度一般、生
活方法一般
住民文化程
度较低、生
活方法较传
统
住民文化程
度低、糊口
方法传统
距市中心
的间隔
位于市中心 300 米
道
路
类
型
糊口型为主
殽杂型与
糊口型并
重
殽杂型为主
殽杂型与交
通型并重
交通型为主
阶梯
状况 道
路
宽
度
>30 米 25-30 米 20-25 米 15-20 米 800 米 600-800 米400-600 米 200-400 米 500 米 350-500 米220-350 米 100-220 米 250 米 劣 -0.0037评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 96
宗地临街阶梯品级及通达性
临交通型骨干道或生
活型次干道，阶梯通达
性一般 一般 0.0000
筹划限制
筹划用途住宅，筹划对
操作强度有必然限制一般 0.0000
宗地基本办法状况
供水、供电担保率达
98%-99%，通信状况一
般 一般 0.0000
地上修建物状况 修建物成新度一般 一般 0.0000
距商服中心间隔
距一级商服中心>300
米 劣 -0.0152
距汽趁魅站间隔 2500 米 劣 -0.0044
距船埠间隔 1800 米 劣 -0.0033 靠近交
通办法
程度 距公交站点间隔 500 米 劣 -0.0055
距幼儿园间隔 1500 米 劣 -0.007
距小学间隔 1500 米 劣 -0.007
距中学间隔 1200 米 劣 -0.0051
距医院间隔 700 米 劣 -0.007
距菜场间隔 900 米 劣 -0.0085
距邮局间隔 1300 米 劣 -0.0045
距影剧院间隔 900 米 劣 -0.0018
距文化宫间隔 700 米 劣 -0.0011
距图书馆间隔 1150 米 劣 -0.0007
距体育办法间隔 900 米 劣 -0.0034
靠近公
共办法
间隔
距公园间隔 1500 米 劣 -0.0041
相邻地皮操作状况 其他用地 劣 -0.0027
距危险办法间隔 四面无危险办法 优 0.0034
距污染源间隔 300 米 一般 0.0000
其他个别身分状况 无影响 一般 0.0000
合计 -0.1411
基准地价的拟定基准日为2004 年1 月1 日，按照洪泽县疆域部门统计资料，
至基准日该地区住宅用地地价均匀上涨20%，期日批改系数取1.2。
地皮还原利率实质上是地皮投资本钱的收益率，评估时采取投资复合收益法评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 97
确定。
按照今朝的住宅用地地皮市场，购买地皮使用权，银行凡是提供70%的贷款，
贷款年利钱率为5.31%，地皮投资商自有资金的收益率一般要求12%~15%，根
据投资复合收益法测算地皮还原率为7.32%~8.10%，综合思量，本次评估地皮还
原利率取8%。因此：
地块年期批改系数＝[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）50]
= [1-1/（1+8%）63.33]/ [1-1/（1+8%）70]
=0.9924/0.9954=0.9969
上式中，n为剩余地皮使用年限，取63.33年
故基准地价修处死的评估功效为：
地块单价：480×（1-0.1411）×1.2×1.0×0.9969=493.19 元/M2。
地块总价：493.19×1132.11=558358.05 元，取整为558,300.00 元。
七、评估结论
所有13 块地皮，除第3 项地皮采取房地合一另行评估外，别的12 块地皮的
评估值为912,798,324.00 元，如下表所示：
委估地皮评估功效一览表
序号 地皮权证编号 地皮位置
地皮面积
(m2)
评估单价
(元/m2)
评估值（元）
1
洪国用(2002)字
第002636 号
洪泽县城浔河路
南侧社会福利院
西侧
1,132.11 493.19 558,300.00
2
淮A 国用（2008
出）第4156 号
淮安市清浦区城
南乡福田村
332,025.50 385.20 127,896,200.00
3
淮国用（2001）
字第90232 号
淮安市解放东路
60 号
8,127.50 0.00
4
淮市国用（2002
出）字第404 号 东郊热电轮埠路
11,353.80 480.00 5,449,824.00
5
淮A 国用（2009
出）第479 号
淮安市清浦区化
工路53 号
353,095.00 497.43 175,640,000.00
6
淮A 国用（2009
出）第480 号
淮安市清浦区化
工路53 号
5,801.00 497.16 2,884,000.00
7
淮A 国用（2008
出）第226 号
淮安市清浦区化
工路53 号 17,839.00
500.14
8,922,000.00
8
淮A 用（2008
出）字第381 号
淮安市清浦区城
南乡韩城村
470,001.00 387.95 182,336,900.00评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 98
9
淮A 国用（2007
出）字第3090
号
淮安市清浦区城
南乡韩城村
405,597.00 387.95 157,351,400.00
10
淮A 国用（2007
出）字第3091
号
淮安市清浦区城
南乡韩城村
70,196.50 389.25 27,324,000.00
11
淮A 国用（2008
出）字第380 号
淮安市清浦区城
南乡韩城村
74,480.80 389.48 29,008,800.00
12
淮A 国用（2007
出）字第3092
号
淮安市清浦区城
南乡福田村、韩
城村
91,150.00 390.50 35,594,100.00
13
淮A 国用（2009
出）第283 号
淮安市清浦区城
南乡韩城村
409,620.00 390.50 159,956,600.00
合 计 912,922,124.00
七、出格事项声名
淮钢特钢申报的地皮部分由控股子公司江苏淮澳钢铁有限公司、江苏利淮钢
铁有限公司、江苏淮特钢铁有限公司、江苏淮龙新型建材有限公司、淮安热能高
科有限公司、淮安市淮钢物业打点有限公司等公司使用，评估中我们未思量该事
项对评估代价的影响。
递延所得税资产评估声名
一、递延所得税资产轮廓
淮钢特钢递延所得税资产所有为因幻魅账筹备、存货减价筹备、耐久投资减值
筹备、预提用度、买卖业务性金融资产公允代价改观、未补充以前年度吃亏和直接计
入全部者权益成本公积等原因发生的递延所得税资产，账面金额为53,093,347.66
元。
三、评估历程
1．获取递延所得税资产清查评估明细表，并与总帐、明细帐举办查对；
2．听取淮钢特钢财务职员先容递延所得税资产形成原因及确定依据；
3．对按照递延资产形成原因的差别，对资产减值筹备、买卖业务性金融资产公
允代价改观、未补充以前年度吃亏等影响递延所得税资产的项目金额举办核实；
4．按照对应资产负债项目的评估功效，区别情形计较确定相应递延所得税
资产的评估值。
四、评估要领
递延所得税资产是由幻魅账筹备、存货减价筹备、耐久投资减值筹备、预提费
用、买卖业务性金融资产公允代价改观、未补充以前年度吃亏和直接计入全部者权益评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 99
成本公积原因发生的。对因资产减值发生的递延资产，按相应资产评估减值额乘
以所得税率作为评估值，对可补充吃亏发生的递延资产，按照估量将来可补充的
大概性，予以保存或核销。
五、评估结论及说明
经评预计较， 递延所得税资产评估值为3,327,133.48 元， 评估减值
49,766,214.18 元。首要由于应收款评估减值很少，而耐久投资评估无减值，相应
的递延所得税资产也评估为零。
第三部分负债评估声名
一、评估领域
纳入评估领域的负债中活动负债，包罗短期借钱、应付单据、应付账款、预
收账款、其他应付款、应付职工薪筹、应交税费、应付利钱、其他应付款、一年
内到期的非活动负债、其他活动负债；耐久负债包罗耐久借钱，清查调解情形见
下表：
金额单位：人民币元
科目名称 账面代价 调解后账面值
活动负债
短期借钱 3,429,593,429.74 3,429,593,429.74
买卖业务性金融负债
应付单据 2,250,000,000.00 2,250,000,000.00
应付账款 568,221,576.44 568,221,576.44
预收金钱 219,754,084.79 219,754,084.79
应付职工薪酬 27,585,496.05 27,585,496.05
应交税费 43,033,597.44 43,033,597.44
应付利钱 58,968,202.21 58,968,202.21
应付股利
其他应付款 1,104,584,618.88 1,104,584,618.88
一年内到期的非活动负债 180,000,000.00 180,000,000.00
其他活动负债 9,065,514.40 9,065,514.40
活动负债合计 7,890,806,519.95 7,890,806,519.95
非活动负债
耐久借钱 490,000,000.00 490,000,000.00
应付债券
耐久应付款
专项应付款
估量负债
递延所得税负债
其他非活动负债评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 100
非活动负债合计
负债合计 8,380,806,519.95 8,380,806,519.95
二、评估历程
评估历程首要分别为以下三个阶段：
第一阶段：筹备阶段
对确定的评估领域内的负债的组成情形举办起源相识，提交评估筹备资料清
单和评估申报明细暗树模名目，根据江苏天衡资产评估有限公司评估类型化的要
求，指导企业填写负债申报明细表。
第二阶段：现场观测阶段
由企业财务等部门的有关职员先容各项负债的形成原因等情形，对各项负债
举办抽查，查阅条约和相关凭据。
第三阶段：综合处理赏罚阶段
按照清审核实的情形，针对差别负债的特点，选取恰当的评估要领，举办评
预计较。同时体例负债评估技能声名。
三、评估要领
对付负债的评估采取清审核实的步伐，以评估目的实现后产权持有者现实需
要包袱的数额确定相关负债的评估值。
1、关于短期借钱的评估
淮钢特钢纳入评估领域的短期借钱调解后账面代价为3,429,593,429.74元，
首要是向银行金融机构的借钱。评估职员查察了相关的借钱凭据，未发明异常。
故短期借钱评估值为3,429,593,429.74元。
2、关于应付单据的评估
淮钢特钢纳入评估领域的应付单据调解后账面代价为2,250,000,000.00
元，所有是应付江苏淮澳钢铁有限公司的货款。评估职员查察了相关的条约及
付款凭据，，未发明异常。故应付单据评估值为2,250,000,000.00元
3、关于应付账款的评估
淮钢特钢纳入评估领域的应付账款调解后账面值为568,221,576.44元，首要
为应付的质料款、装备款等。评估职员查阅了相关的管帐记录，对债权人的状况
举办了相识，未发明有债权人放弃债权的情形。颠末清审核实，该等应付账款为
企业应包袱的现实债务，评估职员将核查无误的调解后账面值作为评估值。
应付账款评估值为568,221,576.44 元。
4、关于预收账款的评估评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 101
淮钢特钢纳入预收账款的调解后账面代价为219,754,084.79元，所有为预收
的货款。评估职员相识了金钱的产生时刻及形成原因，并按照金钱的性质举办了
观测。部分预收账款挂账时刻较长，经核查未发明异常，按调解后的账面值确定
为评估值。
预收账款评估值为219,754,084.79元。
5、关于其他应付款的评估
淮钢特钢纳入评估领域的其他应付款调解后账面值为1,104,584,618.88元，
首要为履约担保金、与子公司的往来、工会改制用度等。评估职员查阅了相关的
原始凭据，抽查了部分条约，详细相识了各金钱的产生时刻及原因，对大额的款
项举办了函证，将基准日非现实承担的其他应付款评估为零。
其他应付款评估值为1,102,778,499.82 元。
6、关于应付职工薪酬的评估
淮钢特钢纳入评估领域的应付职工薪酬调解后账面值为27,585,496.05元，
首要为制止基准日应付的职工人为，应付职教费、统筹费和住房公积金等，评估
职员对人为、职教费等的计说起支出情形举办了观测，并抽查了原始凭据。经查，
应付人为和职教费等核算无误，评估职员以调解后账面值作为评估值。
应付职工薪酬评估值为27,585,496.05元。
7、关于应交税费的评估
淮钢特钢纳入评估领域的应交税费调解后账面值为43,033,597.44元。首要
为制止评估基准日应交的增值税、城建税、所得税、房产税等。经核实，各项税
款计较精确，并按相关的税收政策计提,系淮钢特钢的真实负债。因此，评估人
员以调解后账面值作为评估值。
应交税费评估值为43,033,597.44元。
8、关于应付利钱的评估
淮钢特钢纳入评估领域的应付利钱调解后账面代价为58,968,202.21元，主
要为借钱计提的利钱用度。评估职员相识了计提依据，抽查了相关的管帐凭据和
条约，对能确以为企业现实应该包袱的利钱用度，评估职员按核实后的调解后账
面值作为评估值，负数转入其他应收款中评估。
应付利钱评估值为59,591,324.71元。
9、关于一年内到期的非活动负债的评估
纳入评估领域的一年内到期的耐久负债调解后账面值为180,000,000.00元。
首要为借入银行1年内到期的耐久借钱，评估职员查察了相关的借钱凭据，核实评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 102
无误。故一年内到期的耐久负债评估值为180,000,000.00元
10、关于其他活动负债的评估
纳入评估领域的其他非活动负债调解后账面值为9,065,514.40元。首要为预
提的12月份运费，评估职员相识了用度的预提依据，抽查了相关的管帐凭据和合
同，对能确以为企业现实应该包袱的负债的预提用度，评估职员按核实后的调解
后账面值作为评估值。其他活动负债为9,065,514.40元。
11、关于耐久借钱的评估
纳入评估领域的耐久借钱调解后账面值为490,000,000.00元。首要为借入银
行的5-7年耐久借钱，评估职员查察了相关的借钱凭据，核实无误。故耐久借钱
评估值为490,000,000.00元。
四、评估结论及说明
具体评估功效见负债清查评估明细表。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 103
第四部分 本钱法评估结论
在实行了上述评估措施后，高新张铜委托评估的淮钢特钢股东所有权益价
值采取本钱法评估后获得的、在评估基准日2008 年12 月31 日所示意的市场价
值为329,342.01 万元，详细情形如下表所示。
资产评估功效汇总表如下： （单位：人民币万元）
项 目 账面代价 调解后账面值评估代价 增减值 增值率％
活动资产 698,582.17 698,582.17 717,479.55 18,897.38 2.71
非活动资产 273,723.79 273,723.79 449,814.71 176,090.92 64.33
个中：可供出售金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
持有至到期投资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
耐久股权投资 142,894.78 142,894.78 260,882.24 117,987.45 82.57
投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
牢靠资产 74,536.39 74,536.39 78,010.47 3,474.08 4.66
在建工程 19,297.08 19,297.08 19,297.08 0.00 0.00
无形资产 31,686.20 31,686.20 91,292.21 59,606.01 188.11
其他非活动资产 5,309.33 5,309.33 332.71 -4,976.62 -93.73
资产合计 972,305.96 972,305.96 1,167,294.26 194,988.30 20.05
活动负债 789,080.65 789,080.65 788,962.35 -118.30 -0.01
非活动负债 49,000.00 49,000.00 49,000.00 0.00 0.00
负债合计 838,080.65 838,080.65 837,962.35 -118.30 -0.01
净 资 产 134,225.31 134,225.31 329,331.90 195,106.60 145.36评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 104
收益法评估技能声名
一、 收益现值法应用简介
收益法是指通过将被评估企业预期收益成本化或折现以确定评估器材代价
的评估要领。其根基思绪是，通过估算企业将来的预期收益，并采取恰当的折现
率折算成现值，然后累加求和，计较出被估企业的代价。
收益法合用的条件前提包罗：(1) 将来祈望收益可以正确预测并能用货币计
量；(2) 将来包袱的风险也能用货币衡量；(3) 资产与策划收益之间存在不变的
比例干系，并可以计较。
1、 评估模子
按照淮钢特钢的现真相形，本次评估采取将来收益折现法，选择间接法成本
资产定价模子，先按照企业自由现金流折现模子计较企颐魅整体代价，再扣减企业
的付息债务，加计溢余资产、非策划性资产或负债的评估值，得出股东所有权益
代价。计较公式为：
公式为：
式中：
P： 股东所有权益评估值；
i： 收益计较期（年）；
Ri： 预测期内第i 期的收益额（企业自由现金流量）；
r： 为折现率，本次评估采取加权均匀成本本钱作为折现率；
D： 付息债务；
O： 溢余资产、非策划性资产或负债的评估值。
本次评估中未思量控股股权或非控股股权的溢价或折价及股权的活动性
对评估值的影响。
2、 收益额
本次评估采取的收益额为企业自由现金流，是归属于包罗股东和付息债务的
债权人在内的全部投资者的现金流量，计较公式为：
企业自由现金流量＝息税前利润×(1－所得税率)＋折旧与摊销－成个性支
出－净营运资金增加。
按照淮钢特钢的出产策划特点，本次收益法评估预测领域为其主营业务的核
心资产，包罗淮钢特钢、淮澳钢铁、淮特钢铁、利淮钢铁和金鑫球团等公司构成
= + . . D + O
= Σ
P R (1 r) i
i 1
i
n评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 105
的资产组合，不属于上述资产组合领域内的资产，作为溢余资产、非策划性资产
或负债采取资产基本法的功效确定其评估。在评估预测时，将上述资产组合视为
一个预测主体举办收入、本钱和用度的预测。由于资产组合内的企业存在少数股
权，在把资产产组看成一个盈利整体时需要计较少数股权所拥有的权益，预测时
按照资产组内个公司的盈利水平及少数股权比例别离预测后汇总，在计较净现金
流量时直接扣除。
3、 折现率
与企业自由现金流量相匹配，本次评估采取加权均匀成本本钱（WACC）作
为企业自由现金流的折现率。计较公式为：
WACC=E/(E+D)×Ke+D/(E+D)×(1-T)×Kd
个中：
E：权益的代价，D：债务的代价，Ke:权益成本本钱，Kd：债务成本本钱，
T：所得税税率
4、 收益期
评估职员按照资产组前几年的策划状况、产物在市场上的销售情形，预测
资产组将来5 年的收益，并假定从第6 年开始，资产组的收益将保持稳定。由于
企业策划到期后可以续展，本次评估时采取按永续策划的假定举办评预计较。
二、 江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司轮廓
江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司（以下简称“淮钢特钢”），位于江苏省淮安
市西南部，占地面积约为240 万平方米，凌驾京杭大运河，紧邻京沪、同三、宁
连、盐徐等高速公路和新长铁路，地理位置优越，交通非常便捷。
淮钢特钢创立于1996 年，其前身为清江钢铁厂始建于1970 年10 月，1986
年4 月经当时淮阴市人民当局核准创立企业性的淮阴市冶金家产公司，附属于市
经委打点。1996 年12 月改制为国有控股企业——江苏淮钢团体有限公司。2000
年2 月经省当局批复将国有股权无偿划拨给南钢，企业改名为南京钢铁团体江苏
淮钢有限公司，淮钢特钢成为南钢控股子公司。2003 年1 月企业通过增资扩股，
注册成本增至62109 万元。2005 年5 月经省当局核准，国有股权又从南京划回
到淮安市当局持有，企业名称又规复为江苏淮钢团体有限公司。2006 年6 月江
苏沙钢团体有限公司出资收购了64.4%的社会法人股，成为淮钢特钢第一大股
东。2006 年12 月18 日，江苏淮钢团体有限公司改名为江苏沙钢团体淮钢特钢
有限公司。
2008 年12 月23 日，淮钢特钢举办增资，注册成本由62109 万元变换为97029
万元，并于2008 年12 月29 日取得江苏省淮安工商行政打点局颁发的注册号为评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 106
320800000001951 的企业法人营业执照。个中江苏沙钢团体有限公司出资61896
万元，占注册成本总额比例为63.79%；江阴市万德贸易有限公司出资14993.004
万元，占注册成本总额比例为15.45%；天然人何达平出资6507.096 万元，占注
册成本总额比例为6.71%；天然人刘祥出资7641.10 万元，占注册成本总额比例
为7.88%；天然人陶俊发出资2808.10 万元，占注册成本总额比例为2.89%；自
然人唐明兵出资2708.70 万元，占注册成本总额比例为2.14%；天然人陈建龙出
资1105.00 万元，占注册成本总额比例为1.14%。
淮钢特钢首要策划领域：钢铁产物的开发、冶炼、出产、销售；冶金炉料的
出产、销售等。
三、 淮钢特钢的策划优势、策划业绩和策划劣势
1、策划优势
（1）淮钢特钢具有设备技能、规格品种及产物质优的优势
今朝国内特钢行业中具有竞争力的特钢企业首要有淮钢特钢、抚顺特钢、大
连特钢、北满特钢（合称东北特钢）、兴澄特钢公司、新冶钢、石钢（合称中信
泰富特钢团体）、西宁特钢、锡钢，莱芜特钢和贵阳特钢，其各企业设备状况以
及年出产手段如下：
出产厂
出产手段(万
吨)
出产工艺流程及连铸坯断面（mm） 首要品种
淮钢特钢 300
LD→LF→RH→CC(φ500) →连轧；
EAF→LF→CC→连轧
轴承、弹簧、齿轮、合结、
碳结、管坯钢
兴澄
250
EAF-LF-VD-CC(320×340) →连轧;
LD→LF→RH→CC（φ500）→连轧
轴承、弹簧、合结、碳结
新冶钢
200
EAF-LF/VD→CC(350×470) →连轧；
EAF→LF/VD→模铸→铸造(轧制)
轴承、齿轮、合结、碳结
中信泰
富特钢
集 团
石钢
200
LD→LF→VD→CC→连轧
EAF-LF/VD→CC →连轧
碳结、合结、齿轮、轴承
锡钢 50 EAF-LF-VD-CC(180×220) →连轧 轴承、弹簧、合结、碳结
长城特钢 30 EAF-LF-VD-CC(200×200) →连轧 弹簧、合结、碳结
莱芜特钢 50 EAF-LF-VD-CC(260×300) →连轧 轴承、齿轮、合结、碳结
西宁特钢 100
EAF-LF-VD-CC(235×265) →连轧；
EAF-LF-VD-IC→开坯轧制
轴承、合结、碳结
抚顺 EAF-LF-VD-CC(280×320) →连轧 轴承、齿轮、合结、碳结
东北特 大连 EAF→LF→VD→IC→开坯轧制 轴承、齿轮、合结、碳结
钢
北满
170
EAF-LF-CC(240×240) →连轧 轴承、齿轮、合结、碳结
贵阳特钢 30 DCEAF-LF(VD)-CC(200×200) →连轧 轴承、齿轮、合结、碳结评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 107
产能方面淮钢特钢具有必然的竞争力。
设备方面：今朝国际上特钢成长的方向是采取转炉+LF 精辟+RH 真空精辟+
大断面连铸机+连轧的出产工艺流程，这种工艺流程具有出产本钱低、钢质纯净、
钢材质量高的特点。而这条先进的工艺出产流程的实行必需要有先进的设备予以
担保。国内特钢企业由于设备水平的限制无法采取以上工艺流程，淮钢特钢采取
全套引进意大利DANIELI 公司的具有国际先进水平的超高功率电炉→炉外精辟
炉→连铸→热送/热装→连轧四位一体的短流程出产线及转炉→LF 钢包精辟→
RH 真空精辟炉→连铸（引进意大利）→配套大、中、小型棒型材连轧出产线是
国内设备最先进的出产线；个中，淮钢特钢的大园坯连铸机是国内弧型半径最大、
断面最大、自动化水平最高的连铸机，其全套引进意大利DANIELI 公司的大棒材
连轧出产线也是今朝国内设备最先进的连轧出产线。因此，在国内特钢企业中淮
钢特钢的设备水平国内领先。
出产的品种和产物质量方面：今朝淮钢特钢出产的钢种已到达230 多个，品
种包罗轴承钢、弹簧圆钢、齿轮钢、高质量合金结构钢、高压锅炉管坯钢、高质
量油井管坯钢、冷镦钢、碳素结构钢、锚链钢、高强度紧固件用圆钢和巨细规格
扁钢等，个中，连铸坯规格有120 方、150 方、200 方、Φ160mm、Φ180mm、Φ
230mm、Φ280mm、Φ330mm、Φ380mm、Φ450mm、Φ500mm；棒材规格Φ12～250mm，
扁钢规格6～ 80mm×50～150mm；开坯方钢规格为120 方、150 方、200 方、230
方、250 方，是国内品种、规格较全的优特钢企业，品种规格上与兴澄特钢并驾
齐驱在国内处于领先职位。
产物质量方面，淮钢特钢产物具有以下特点：①产物清洁度高：一般高碳钢
氧含量≤ 10×10-6 ，中碳钢氧含量≤ 15×10-6 ，低碳钢氧含量≤18×10-6，
硫≤80×10-6 ；②组织和因素匀称性高；③组织超细；④外貌质量和尺寸精度
高。产物质量在国内处于领先职位。
（2）非凡钢与平凡钢对比，市场远景广阔，更具竞争优势
非凡钢是具有非凡的化学因素及机能、采取非凡的工艺出产，具有非凡用途
的钢种。非凡钢对付平凡钢而言，具有更高的强度和韧性等机器机能、优良的物
理和化学机能、工艺机能等，被普及应用于机器制造、汽车制造、油气开采、电
力供应、家电制造、电子技能、生物医学、航空航天、核家产和国防军工等各个
规模。因此，非凡钢一般都对钢质有更高的要求。在竞争方面，更具有竞争优势。
非凡钢是家产成长的基石，与平凡钢对比由于非凡钢具有更高的强度和韧性评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 108
等机器机能、优良的物理和化学机能、工艺机能等，因此，非凡钢被普及应用于
机器制造、汽车制造、油气开采、电力供应、家电制造、电子技能、生物医学、
航空航天、核家产和国防军工等各个规模。今朝发家国度非凡钢的产量将占整个
钢铁总产量的15%～20%，个中美国到达25%，日本到达20%，中国属于成长中国度，
非凡钢的产量仅占整个钢铁总产量的7%～8%，因此，从重要性上讲，在黎民经济
和钢铁行业中占有很重要位置；从产量上讲，我国特钢行业在整个钢铁行业中产
量较低。
（3）淮钢特钢在科技创新、科技兴企、人才强企方面的优势
淮钢特钢有一支气力雄厚的研发队伍和技能开发机构，设有国度级博士后科
研事变站及省级企业技能中心。
淮钢技能中心自1998 年运行以来，在团体资金、人力、政策等方面的大力大举
支持下，获得了不绝完善和成长，2001 年被认定为江苏省博士后技能创新中心，
2002 年被认定为省级技能中心；2006 年人事部核准淮钢设立国度级博士后科研
事变站。淮钢技能中心下设总工办（包罗科技打点处、研发处、技能处、试验车
间）、钢铁研究所、信息中心、技改工程部、理化检测中心。技能中心现常设编
制161 人个中高级工程师15 人，享受当局补助专家5 名、博士后2 名，博士1
名，在读博士生2 名，在读工程硕士16 名，省有突出孝敬中青年专家5 名，市
级有突出孝敬的中青年专家9 名，并有江苏省“333”工程学科带头人6 名。技
术中心主任由团体公司副总司理兼任，公司现有技能中心专门从事钢铁冶炼、节
能等新技能的研究和新产物开发。
淮钢特钢拥有“电炉铁水热装新工艺及其高炉铁水运输车”等共计17项专利。
个中3项发现专利，14项适用新型专利。 1998年通过中国ISO9002 质量体系认证，
2003年头，又通过2000版ISO9001质量打点体系认证；“船用锚链圆钢” 获中国、
英国、美国、挪威、日本等多国船级社认可证书；“淮钢团体理化检测中心” 通
过中国尝试室国度认可委员会认可(2002年)； 2000年省人事厅和省经贸委核准
创立“江苏淮钢团体博士后技能创新中心”；与钢铁研究总院成立了耐久的技能
协作干系，连系创立了“钢铁研究总院博士后活动事变站”
（4）行业内首要企业及其市场份额情形
棒材出产企业近3 年总体市场份额及排行
单位 2006 年 2007 年 2008 年
产量 占有率 排行产量 占有率 排行产量 占有率 排行评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 109
淮钢特钢 1538985 5.7% 4 1750193 5.4% 4 2012379 7.5% 1
兴澄 1629918 6.0% 3 2009539 6.2% 2 1870520 6.97% 2
石钢 1984768 7.3% 1 2021947 6.2% 1 1627942 6.06% 4
新冶钢 1333919 4.9% 5 1392947 4.3% 5 1256161 4.68% 5
杭钢 1834166 6.8% 2 1944024 6.0% 3 1838634 6.85% 3
东北特 1132046 4.2% 7 1241469 3.8% 7 1034577 3.85% 7
湘钢 1306742 4.8% 6 1332608 4.1% 6 1249078 4.65% 6
以上数据来历于《中国钢铁家产统计月报》，淮钢特钢属于专业的优特钢棒
材出产企业，从上述表格数据来看，在此规模，淮钢特钢产能及市场占有率一直
排名靠前，2008 年更是到达单厂世界第一。
（5）淮钢特钢首要产物的市场份额、行业排名
品淮钢特钢 兴澄 石钢 新冶钢 杭钢 东北特 湘钢
种 占有
率
排
名
占有率
排
名
占有率
排
名
占有
率
排
名
占有
率
排
名
占有率
排
名
占有
率
排
名
优
碳
钢
2.6% 3 0.9% 6 1.7% 4 1.1% 5 3.5% 2 0.1% 7 3.6% 1
合
结
钢
3.9% 4 7.5% 1 3.6% 5 4.8% 2 3.5% 6 4.3% 3 2.1% 7
弹
簧
钢
4.3% 4 8.4% 1 4.7% 5 5.5% 3 7.1% 2 1.5% 6 /
轴
承
钢
3.15% 5 16.14% 1 12.12% 3 8.73% 4 / 14.71% 2 /
按照《中国钢铁家产统计月报》中1-11 月份统计数据，个中弹簧钢部分剔
除弹簧扁钢部分，和结钢部分按合金钢部分统计，只管保持数据统计的精确性。
淮钢棒材类出口数量不多，整年预计有60000 吨阁下，占世界出口棒材类的
1.1%。根基以合金钢为主，下一步将继续扩大出口数量，开辟外洋市场，也是我
们2009 年的销售的重点之一。
2、策划业绩
2008年淮钢特钢整年产钢270.21万吨，同比增长33.22%；钢材234.72万吨，
同比增长26.58%；生铁251.33万吨，同比增长33.97%。实现销售收入132.4亿元，
同比增长29.16%，利税13.09亿元，同比增长15.13%。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 110
3、策划劣势
淮钢特钢在产能和局限上不弱于任何同类厂家，但在品种方面与竞争对手
对比存在剧烈的竞争。
四、资产组结构及其首要财务指标
为了更好地反应淮钢特钢核心资产的代价，按照淮钢特钢的出产策划特点，
本次收益法评估预测领域为其主营业务的核心资产，包罗淮钢特钢、淮澳钢铁、
淮特钢铁、利淮钢铁和金鑫球团等公司构成的资产组合，不属于上述资产组合范
围内的资产，作为溢余资产、非策划性资产或负债，采取资产基本法的功效确定
其评估。在评估预测时，将上述资产组合视为一个预测主体举办收入、本钱和费
用的预测。
1、该资产组的组织结构图
江苏淮澳钢铁有限公司矿粉江苏沙钢团体
烧结机2台轧钢出产线第1-3条
烧结矿轧钢出产线第4条
2
2 钢 材
江苏利淮钢铁有限公司
大
圆
坯
江苏沙钢团体淮钢特
钢有限公司
对外统一销售
淮钢特钢核心资产出产组织结构图
高炉4座
炼钢铁
焦炉2座
江苏淮特钢铁有限公司
焦 炭
转炉2座
钢坯
电炉1座
钢坯
回转窑1座 球团矿
淮安金鑫球团矿业有限公司
从上图可以看出上述资产组形成一个完整的财富轮回。
2、资产组包罗的企业
该资产组包罗母公司淮钢特钢、江苏淮澳钢铁有限公司、江苏淮特钢铁有
限公司、江苏利淮钢铁有限公司、淮安金鑫球团矿业有限公司和淮安热能高科有
限公司。
（1）江苏淮澳钢铁有限公司（简称：淮澳）
淮澳创立于2003 年09 月，注册成本23000 万元，江苏沙钢团体淮钢特钢有
限公司和合富成长有限公司别离持有75%和25%的股份，淮澳为中外合伙策划企
业，公司首要从事钢铁产物的开发、冶炼、出产、销售。
（2）江苏淮特钢铁有限公司（简称：淮特）评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 111
淮特创立于2003 年9 月注册成本24500 万元，江苏沙钢团体淮钢特钢有限
公司和丰荣有限公司别离持有75%和25%的股份，淮特为中外合伙策划企业，公
司首要从事钢铁产物的开发、冶炼、出产、销售。
（3）江苏利淮钢铁有限公司（简称：利淮）
利淮创立于1993 年6 月，注册成本2998 万美元，江苏沙钢团体淮钢特钢有
限公司和丰荣有限公司别离持有75%和25%的股份，利淮为中外合伙策划企业，
公司首要从事出产销售低合金钢、普碳钢、钢棒材等玄色有色金属及炉料等。
（4）淮安金鑫球团矿业有限公司（简称：金鑫球团）
金鑫球团创立于2005 年8 月，注册成本4530 万元，淮安热能高科有限公司
和丰荣有限公司别离持有57.73%和42.27%的股份， 金鑫球团为中外合伙策划
企业，公司首要从事加工、出产球团，销售本公司产物等。
（5）淮安热能高科有限公司（简称：热能高科）
热能高科创立于2005 年4 月，注册成本4530 万元，江苏淮澳钢铁有限公司
和江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司别离持有40%和60%的股份， 公司首要从事
高炉煤气余压透平发电。钢铁产物的开发、研制；金属质料、炉料、矿产物、建
筑及装潢质料、化工原料、木料、电脑及配件、通信装备、电线电缆、平凡机器、
电子机器及器械、日用百货、五金交电、汽车及摩托车配件、制冷装备、塑料制
品、音响器械、纺织原料及产物销售；投资打点、咨询，财务咨询。
热能高科的首要出产策划资产已转给淮澳，2008 年起已遏制出产，由于其
持有金鑫球团57.73%的股份，为便于归并计较资产组的资产负债状况及盈利水
平也将其纳入资产组一并评估。
3、资产组的资产负债状况及收益情形如下表
（1）资产负债状况 (单位:人民币万元)
2007 年 2008 年 2007 年 2008 年
资 产
12 月31 日 12 月31 日
负债及股东权益
12 月31 日 12 月31 日
活动资产： 活动负债：
货币资金 260,535.05 305,832.09 短期借钱 379,145.27 411,290.19
买卖业务性金融资产 - 1,863.02 应付单据 243,958.34 380,156.40
应收单据 83,033.35 79,665.08 应付账款 158,841.02 156,980.01
应收账款 2,398.20 2,271.27 预收金钱 40,603.34 24,349.97
预付金钱 101,366.86 67,647.50 应付职工薪酬 4,628.67 6,288.90
其他应收款 56,947.30 215,818.00 应交税费 16,816.23 -790.60
买入返售金融资
产
- - 应付利钱
1,424.24 6,018.32
存货 167,346.57 175,689.50 其他应付款 61,942.58 60,929.32
其他活动资产 275.44 303.24 一年内到期的非活动负债 10,000.00 18,000.00
活动资产合计 671,902.77 849,089.70 其他活动负债 3,230.21 2,831.42
非活动资产： 活动负债合计 920,589.90 1,066,053.94评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 112
耐久股权投资 70,975.91 69,220.87 非活动负债：
牢靠资产 370,633.26 430,975.34 耐久借钱 67,000.00 49,000.00
在建工程 64,706.90 24,314.81 递延所得税负债 2,073.18 5,337.62
无形资产 32,415.38 31,686.20 非活动负债合计 69,073.18 54,337.62
递延所得税资产 3,056.89 9,576.34 负债合计 989,663.09 1,120,391.55
非活动资产合计 541,788.34 565,773.57 股东权益：
股本(实劳绩本） 62109.00 97,029.00
成本公积 7354.94 33,757.90
盈余公积 6218.68 6,218.68
未分配利润 96591.84 100,143.35
外币报表折算差额 0.00 -
归属于母公司全部者权益合计172,274.46 237,148.93
少数股东权益 51753.57 57,322.79
股东权益合计 224,028.03 294,471.72
资产总计 1,213,691.11 1,414,863.27 负债和股东权益总计 1,213,691.11 1,414,863.27
（2）盈利水平如下表(单位:人民币万元)
项 目 2007 年 2008 年
一、营业收入 826,242.59 1,255,969.07
个中：主营业务收入 731,483.56 1,191,970.04
二、营业本钱 708,510.27 1,141,533.59
个中：主营业务本钱 620,904.23 1,081,158.89
营业税金及附加 686.64 1,290.16
销售用度 10,777.46 11,662.82
打点用度 9,296.19 12,631.94
财务用度 22,955.55 33,498.22
资产减值丧失 3,968.48 29,344.41
加：公允代价改观收益 - 1,363.02
投资收益 3,610.97 -12,503.72
个中：对联营企业和合营企业的投资收益 -666.40 -12,920.53
三、营业利润 73,658.98 14,867.23
加：营业外收入 1,880.83 1,929.43
减：营业外支出 4,925.74 1,020.16
个中：非活动资产处理丧失 3,007.69 -
四、利润总额 70,614.07 15,776.50
减：所得税用度 1,437.58 2,580.29
五、净利润 69,176.49 13,196.21
税后计提的职工福利及嘉奖基金
归属于母公司全部者的净利润 52,280.09 3,724.03
少数股东损益 16,896.40 9,472.18评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 113
表中“税后计提的职工福利及嘉奖基金”，系中外合伙企业按有关礼貌规定
在所得税后的净利润上钩提的用于职工福利及嘉奖的专门基金，因在体例2007
年和2008 年的归并管帐报表时，已在采取权益法核算投资收益时扣除，故表中
未能反应。在采取收益法评估，因收益预测时不作权益法核算而直接归并，故该
项单独反应，并在计较现金流量时扣除。
（3）首要财务指标
资产组近两年的首要财务指标情形如下：
类 别 指标名称 2007 年度 2008年
1． 偿债手段指标 资产负债率（%） 82 79
活动比率（%） 73 80
2． 营运手段指标 应收帐款周转率（次） 29 25
存货周转率（次） 6 7
3． 盈利手段指标 营业收入利润率（%） 8.37 1.05
净资产利润率（%） 35.73 5.09
从表中可知该资产组合的负债率较高，盈利水平受环球金融危机的影响急剧
下降。营业收入利润率由8.37%下降到1.05%，净资产利润率由35.73%下降到
5.09%。
五、行业成长情形及趋势说明
从国度颁布的《钢铁财富成长政策》说明，我国为进步财富齐集度，将鼓励
钢铁企业实行吞并、重组，扩大具有较量优势的主干企业团体局限，到2010 年
要形成两个三万万吨级、多少个万万吨级的具有国际竞争力的特大型企业团体。
同时将对钢铁财富机关举办调解，原则上将不再单独建树新的钢铁连系企业，独
立炼铁厂、炼钢厂。新增出产手段要与裁减落伍出产手段相团结，原则上不再大
幅度扩大钢铁出产手段。
由于天下性金融危机对钢铁市场的影响尚未见底，从国内市场看，除了军工、
新能源等少少数行业外，其他行业对特钢的需求大幅镌汰。由于国度出台了拉动
内需的一系列政策，缓解了钢铁业的窘境，但实现钢铁业的振兴需要颠末一段时
间的全力。从国际市场看，需求萎缩、钢价下滑比国内更严重，再加上欧盟对我
国出口的反倾销观测导致贸易摩擦增加，进一步恶化了出口环境，估量近期钢材
出口将会继续下降。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 114
钢铁业的成长将呈现转折，即由前几年的高速增长转向安稳运行，由“量”
的增长转向“质”的晋升。特钢行业竞争的焦点是产物结构的优化和产物品格的
晋升。因此，特钢企业要成长市场需求的高端产物，敦促产物结构进级，进步自
主创新手段和核心竞争力。
固然，我国仍处在加快家产化、城镇化阶段，对钢铁产物的需求还会增加，
钢铁家产还要成长，这是总的趋势。新政策的出台，不是为了限制钢铁行业，而
是为了和缓抵牾镌汰压力，通过严格的行业准入前提等一系列类型约束，将中国
钢铁家产的成长置于一个相对有序的环境之中。跟着财富政策的落实，将引导我
国的钢铁财富以一种越发公道的，越发切合科学成长观，使钢铁家产康健、可持
续地成长下去。
六、将来收益预测
1．预测的根基假设和条件前提
（1）假定公司在将来出产策划中可以或许以今朝的资产局限一连策划下去，并
且有一连策划的手段；
（2）假定国度宏观经济政策和社会经济环境无重大变革，行颐魅政策、打点
制度及相关规定无重大变革，经济业务涉及的税收政策、信贷利率等无重大变革；
（3）本次评估是基于产权好处主体产生改观，且在产权好处主体改观后其
使用方法（大概用途、操作方法、操作结果）没有较大的改变；
（4）假定资产组的结构保持根基不变，不产生大的变革；
（4）本次评估中，不行抗拒的天然灾害或其他无法预测的突发变乱，不作
为预测公司将来情形的相关身分思量；
（5）本次评估中，公司打点者的某些小我私家行为未在预测公司将来情形时考
虑；
（6）委托方及被评估企业提供的资料真实、完整；
（7）策划现金流的计较以基准日后1 月1 日到次年12 月31 日为年度基本，
并假定出入均在年尾产生；
（8）本次评估中，我们按照公司前几年的策划状况、团结钢铁行业的市场
销售情形，预测了公司将来5 年的策划现金流，并假定从第6 年开始，公司将保
持等额的策划现金流，并且一直一连策划下去。
2．资产组合中各公司的预测
淮钢特钢
（1）产量预测
2009 年淮钢特钢估量外销钢材247 万吨，销售钢坯27.1 万吨，今后年度将评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 115
根基不变在这一产量水平上。
（2）本钱预测
钢材、钢坯均从内部单位采购，个中：从淮澳公司采购钢材247 万吨，采购
本钱为“淮钢特钢”对外售价减132 元/吨；从利淮采购钢坯2 万吨，采购本钱
为“淮钢特钢”对外售价减130 元/吨；从淮特采购钢坯25.1 万吨，采购本钱为
“淮钢特钢”对外售价减230 元/吨；
（3）销售预测，详细情形如下表：
单位：人民币元
产物名称
单
位
数量 单价 总收入
20 管大圆坯 吨 10,000.00 3,051.46 30,514,556.26
37Mn5 大圆坯 吨 10,000.00 3,376.24 33,762,419.51
36Mn2V 大圆坯 吨 10,000.00 3,701.03 37,010,282.76
45Mn2 大圆坯 吨 5,000.00 3,393.34 16,966,679.84
S48C 大圆坯 吨 10,000.00 3,547.18 35,471,821.22
25MG 大圆坯 吨 20,000.00 3,555.73 71,114,582.62
20CrMnTi 大圆坯 吨 3,000.00 3,726.67 11,180,007.91
Q345E 大圆坯 吨 4,000.00 3,632.65 14,530,608.83
4130X 大圆坯 吨 10,000.00 4,376.24 43,762,419.51
S48C 大圆坯 吨 15,000.00 3,547.18 53,207,731.83
20CrMo 大圆坯 吨 15,000.00 4,276.24 64,143,629.27
16Mn 大圆坯 吨 20,000.00 3,470.26 69,405,180.91
CL60(H)大圆坯 吨 10,000.00 3,418.98 34,189,769.94
40Cr 大圆坯 吨 3,000.00 3,589.92 10,769,751.49
SSW(Ⅲ)大圆坯 吨 5,000.00 3,418.98 17,094,884.97
15CrMoG 大圆坯 吨 10,000.00 5,512.99 55,129,940.88
12Cr1MoVG 大圆坯 吨 10,000.00 5,421.54 54,215,410.97
42CrMo4 大圆坯 吨 10,000.00 4,376.24 43,762,419.51
ASTM A105 大圆坯 吨 10,000.00 3,504.45 35,044,470.79
ER7 大圆坯 吨 5,000.00 3,418.98 17,094,884.97
20#大圆坯 吨 10,000.00 3,034.36 30,343,616.09
45#大圆坯 吨 46,190.00 3,034.36 140,157,162.74
转炉圆坯小计 吨 251,190.00 3,658.08 918,872,232.83
37Mn5 大圆坯 吨 15,000.00 3,343.12 50,146,758.83
36Mn2V 大圆坯 吨 5,000.00 3,556.79 17,783,962.35
电炉圆坯小计 吨 20,000.00 3,396.54 67,930,721.18
管坯钢ST37.4 吨 4,000.00 3,779.01 15,116,058.77
合结圆钢40MnBH 吨 4,000.00 3,881.58 15,526,315.18
管坯钢20G 吨 2,000.00 3,394.40 6,788,798.61
船用锚链钢CM690 吨 10,000.00 3,360.21 33,602,112.73评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 116
产物名称
单
位
数量 单价 总收入
优碳圆钢LT-B2 吨 10,000.00 3,625.17 36,251,685.38
合结圆钢40Cr 吨 10,000.00 3,291.84 32,918,352.04
圆钢65Mn 吨 10,000.00 3,343.12 33,431,172.56
螺纹钢HRB335 吨 400,000.00 2,941.41 1,176,563,141.55
螺纹钢HRB400 吨 200,000.00 3,112.35 622,469,604.96
一轧材小计 吨 650,000.00 3,034.87 1,972,667,241.77
优碳圆钢10# 吨 2,500.00 3,368.76 8,421,895.70
管坯钢10# 吨 54,000.00 3,274.74 176,836,024.11
管坯钢20# 吨 51,000.00 3,189.27 162,652,826.19
淬透性结构钢
20CrMnTiH 吨 6,000.00 3,813.20 22,879,216.35
弹簧圆钢60Si2MnA 吨 22,200.00 4,223.46 93,760,792.82
弹簧圆钢60Si2CrA 吨 17,000.00 4,308.93 73,251,796.76
轴承钢GCr15 吨 22,000.00 3,511.49 77,252,853.13
圆钢Q345B 吨 9,000.00 3,300.38 29,703,439.92
优碳圆钢45# 吨 219,260.00 3,155.08 691,783,513.39
优碳圆钢45# 吨 51,440.00 3,155.08 162,297,472.99
优碳圆钢55# 吨 48,600.00 3,180.72 154,583,190.93
合结圆钢40Cr 吨 100,000.00 3,291.84 329,183,520.43
船用锚链钢CM490 吨 11,500.00 3,266.19 37,561,233.05
船用锚链钢CM690 吨 33,500.00 3,360.21 112,567,077.63
铬钼钢20CrMo 吨 8,000.00 4,266.19 34,129,553.43
合结圆钢50CrVA 吨 15,000.00 5,035.42 75,531,374.22
圆钢65Mn 吨 4,000.00 3,343.12 13,372,469.02
管坯钢45Mn2 吨 5,000.00 3,197.82 15,989,090.55
优碳圆钢LT-B2 吨 10,000.00 3,625.17 36,251,685.38
二轧材小计 吨 690,000.00 3,344.94 2,308,009,026.01
优碳圆钢10# 吨 2,200.00 3,394.40 7,467,678.48
优碳圆钢45# 吨 57,800.00 3,180.72 183,845,852.59
优碳圆钢55# 吨 1,600.00 3,206.37 5,130,184.19
圆钢65Mn 吨 3,000.00 3,206.37 9,619,095.36
管坯钢10# 吨 26,400.00 3,291.84 86,904,449.39
管坯钢20# 吨 40,000.00 3,206.37 128,254,604.75
管坯钢20G 吨 5,000.00 3,394.40 16,971,996.53
合结圆钢40Cr 吨 20,400.00 3,317.48 67,676,515.09
铬钼钢20CrMo 吨 10,000.00 4,266.19 42,661,941.79
淬透性结构钢
20CrMnTiH 吨 15,300.00 3,838.84 58,734,309.40
合结圆钢40MnBH 吨 10,000.00 3,796.11 37,961,087.09
弹簧圆钢60Si2MnA 吨 4,800.00 4,223.46 20,272,603.85
轴承钢GCr15 吨 160,000.00 3,466.18 554,589,058.33评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 117
产物名称
单
位
数量 单价 总收入
圆钢Q345B 吨 21,500.00 3,326.02 71,509,499.63
船用锚链钢CM490 吨 22,000.00 3,266.19 71,856,271.93
船用锚链钢CM690 吨 51,000.00 3,360.21 171,370,774.91
管坯钢36Mn2V 吨 5,000.00 4,180.72 20,903,620.47
管坯钢45Mn2 吨 20,000.00 3,197.82 63,956,362.21
管坯钢ST37.4 吨 3,000.00 3,779.01 11,337,044.07
优碳圆钢LT-B3 吨 30,000.00 3,539.70 106,190,953.57
优碳圆钢LT-B2 吨 15,000.00 3,326.02 49,890,348.58
管坯钢37Mn5 吨 150,000.00 3,197.82 479,672,716.54
弹簧圆钢60Si2CrA 吨 1,000.00 4,334.57 4,334,570.25
管坯钢SA210C 吨 5,000.00 3,394.40 16,971,996.53
三轧材小计 吨 680,000.00 3,364.83 2,288,083,535.51
优碳圆钢45# 吨 94,000.00 3,308.93 311,039,346.81
管坯钢37Mn5 吨 5,000.00 3,411.49 17,057,466.62
管坯钢45Mn2 吨 50,000.00 3,411.49 170,574,666.20
合结圆钢27SiMn 吨 15,000.00 3,539.70 53,095,476.78
优碳圆钢LT-B5 吨 10,000.00 3,907.22 39,072,198.20
管坯钢20G 吨 3,000.00 3,608.07 10,824,223.56
管坯钢10# 吨 5,000.00 3,420.04 17,100,201.66
管坯钢20# 吨 15,000.00 3,334.57 50,018,553.71
合结圆钢40Cr 吨 37,500.00 3,445.68 129,213,050.93
铬钼钢20CrMo 吨 22,500.00 4,479.87 100,797,061.33
齿轮钢20CrMnTi 吨 13,000.00 3,625.17 47,127,190.99
合结圆钢40MnBH 吨 5,000.00 4,052.52 20,262,594.82
船用锚链钢CM490 吨 17,000.00 3,650.81 62,063,762.58
船用锚链钢CM690 吨 55,000.00 3,744.83 205,965,466.15
轴承钢GCr15 吨 63,000.00 3,667.90 231,077,925.56
圆钢Q345B 吨 5,000.00 3,454.23 17,271,141.83
管坯钢36Mn2V 吨 20,000.00 4,180.72 83,614,481.86
管坯钢SA210C 吨 5,000.00 3,608.07 18,040,372.60
其他(四轧) 吨 10,000.00 4,274.74 42,747,411.87
四轧材小计 吨 450,000.00 3,615.47 1,626,962,594.07
合 计 2,741,190.00 3,349.83 9,182,525,351.38
跟着国度财富政策的进一步的落实，国度一系列扩大内需政策的效用的显
现，以及环球经济形势的好转和淮钢特钢对产物的进一步晋升，以及2009 年资
产组合领域内的技能改革项目的完成并投入使用，施展效能，估量将来产物的营
业收入将会迟钝的上升。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 118
（4）销售用度、打点用度参照2008 年的用度水平预测，预测如下表：
销售用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测增减改观原因
人为 321.66 234.97
福利费 35.38 32.90
人为其他加 - 92.11
销售职员人为附加上年在其他
中
业务费 390.08 392.08 人为打算中含部分业务费
运输费 10,341.55 10,538.33 上年审计调解
广告费 120.60 118.60
办公费 0.00 0.00
差盘缠 9.60 9.60
机物料耗损 0.30 0.30
质量异议处理赏罚用度 59.90 59.90
其他 301.25 499.50 及锚链钢用度
冷饮取暖和费 4.07 3.17 每人每季130 元
合计 11,584.39 11,981.46
打点用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实2009 年预测增减改观原因
人为 3,241.56 3,664.13
福利费 453.82 512.98
工会经费 68.10 73.28
职工教诲经费 85.12 91.60
劳保统筹 680.97 732.83
待业保险 68.10 73.28
工伤生养保险 91.93 98.93
住房公积金 172.85 366.41
不行控用度-折旧费 486.16 484.00
不行控用度-排污费 60.00 60.00
不行控用度-房产税 277.45 526.15
不行控用度-地皮使用税 201.82 201.82
不行控用度-车船使用税 1.06 1.06
不行控用度-印花税 122.06 144.04评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 119
不行控费-无形资产摊销 639.54 639.54
不行控用度-宣传费 140.47 140.47
不行控-低值易耗品摊销 32.23 32.23
不行控费-存货盘亏(盈) -805.45 -
不行控用度-财产保险费 -123.54 -
不行控用度-营养费 0.08 -
不行控用度-幻魅账丧失 3.83 -
不行控用度-技能开发费 604.75 421.42 总工办职工薪酬
不行控用度-水电费 49.95 49.95
不行控用度-其他 2,378.86 1,882.67 按照团体打点用度-不行控用度其他调解
不行控用度-劳务费 243.16 243.16
不行控用度-修理费 72.58 72.58
不行控用度-差盘缠 6.63 6.63
不行控用度-质量判定费 0.31 0.31
不行控用度-质量丧失费 - -
不行控用度-劳动比赛 1.37 1.37
不行控用度-冷饮取暖和费 37.01 39.27 打点处室每145 元/季
不行控用度-人为⑴ 49.93 49.93
可控用度-办公费 69.26 69.26
可控用度-差盘缠 53.09 53.09
可控用度-业务招待费 106.98 106.98
可控用度-修理费 64.22 64.22
可控用度-机物料耗损 343.73 343.73
可控用度-运输费 25.11 25.11
可控用度-绿化费 13.23 13.23
可控用度-会务费 7.07 7.07
可控用度-报刊资料费 17.00 17.00
可控用度-劳务费 79.49 121.03
可控用度-手机费 0.21 0.21
可控用度-其他 73.81 73.81
可控用度-排污费 19.89 19.89
合 计 10,215.81 11,524.68
（5）财务用度：按照估量授信及资金需说情形体例,因银行贷款利率的下调，
估量财务用度将下降，预测如下：
财务用度预测表
单位：万元评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 120
项 目 2008 年现实
2009 年预
测
增减改观原因
利钱收入 -19,742.49 -2,500.00 存款利率下降
个中：内部单位利钱收入 -9,003.07 -
银行利钱收入 -6,332.86 -2,500.00
其他（企业拆借利钱收入） -4,406.56 -
利钱支出-活动资金 27,276.48 9,213.04 贷款利钱下降
利钱支出-耐久借钱 4,411.66 5,581.20 贷款利钱下降
手续费及其他用度 539.88 580.00
含手续费，因开证等业务
镌汰，手续费低落
汇兑损益 -2,235.87 -950.00
单据贴息支出 1,096.10 650.00 贴现利率下降
企业拆借利钱支出 2,202.78 -
- -
合 计 13,548.54 12,574.24
（6）主营业务税金及附加：
江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司为内资企业，需按实现的增值税额缴纳4%
的教诲费附加、7%的都市维护建树税。
（7）所得税：按25%税率，计提企业所得税。
淮澳
（1）产量预测
2009 年江苏淮澳钢铁有限公司估量出产焦炭：76.8 万吨、烧结矿：341 万
吨、铁水256 万吨，出产钢材247 万吨、发电3.59 亿KWH。
（2）本钱预测
①首要技经指标
a、炼焦
洗精煤单耗：1.4998 吨/吨焦；
电耗：51.9KWH/吨焦；
b、烧结
含铁料耗损：0.93 吨/吨矿；
固体燃料耗损：59kg/吨矿；
电耗：43.4KWH/吨矿；
c、炼铁：
矿耗：1.67 吨/吨铁；评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 121
焦比：445kg/吨铁；
喷煤比：159kg/吨铁；
电耗：144.2KWH/吨铁；
d、轧钢
一轧成材率97.4%；
二轧成材率97.2%；
三轧成材率96.5%；
四轧成材率95.5%；
②人工本钱参照公司2009 年人为打算预测，预测功效如下：
单位：万元
估量人为总额福利费14% 工会费2%
教诲费
2.5%
统筹养老金
20%
待业保险
2%
工伤保险2%
工伤生养
保险0.7%
住房公积
金10%
合计
1、车间
一轧厂
⑴出产工人161 2.80 412.16 57.70 8.24 10.30 82.43 8.24 8.24 2.89 41.22 631.43
⑵中干1 14.00 14.00 1.96 0.28 0.35 2.80 0.28 0.28 0.10 1.40 21.45
小计162 16.80 426.16 59.66 8.52 10.65 85.23 8.52 8.52 2.98 42.62 652.88
二轧厂 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人162 2.80 414.72 58.06 8.29 10.37 82.94 8.29 8.29 2.90 41.47 635.35
⑵中干1 14.00 14.00 1.96 0.28 0.35 2.80 0.28 0.28 0.10 1.40 21.45
小计163 16.80 428.72 60.02 8.57 10.72 85.74 8.57 8.57 3.00 42.87 656.80
三轧厂 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人155 2.88 409.20 57.29 8.18 10.23 81.84 8.18 8.18 2.86 40.92 626.89
⑵中干2 14.00 28.00 3.92 0.56 0.70 5.60 0.56 0.56 0.20 2.80 42.90
小计157 16.88 437.20 61.21 8.74 10.93 87.44 8.74 8.74 3.06 43.72 669.79
四轧厂 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人197 2.88 520.08 72.81 10.40 13.00 104.02 10.40 10.40 3.64 52.01 796.76
⑵中干2 14.00 28.00 3.92 0.56 0.70 5.60 0.56 0.56 0.20 2.80 42.90
小计199 16.88 548.08 76.73 10.96 13.70 109.62 10.96 10.96 3.84 54.81 839.66
焦化厂 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人305 2.96 829.60 116.14 16.59 20.74 165.92 16.59 16.59 5.81 82.96 1,270.95
⑵中干4 14.00 56.00 7.84 1.12 1.40 11.20 1.12 1.12 0.39 5.60 85.79
小计309 16.96 885.60 123.98 17.71 22.14 177.12 17.71 17.71 6.20 88.56 1,356.74
烧结厂 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人388 2.96 1,055.36 147.75 21.11 26.38 211.07 21.11 21.11 7.39 105.54 1,616.81
⑵中干4 14.00 56.00 7.84 1.12 1.40 11.20 1.12 1.12 0.39 5.60 85.79
小计392 16.96 1,111.36 155.59 22.23 27.78 222.27 22.23 22.23 7.78 111.14 1,702.60
炼铁厂 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人505 3.04 1,414.00 197.96 28.28 35.35 282.80 28.28 28.28 9.90 141.40 2,166.25
⑵中干5 14.00 70.00 9.80 1.40 1.75 14.00 1.40 1.40 0.49 7.00 107.24
小计510 17.04 1,484.00 207.76 29.68 37.10 296.80 29.68 29.68 10.39 148.40 2,273.49
发电厂 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人123 2.56 285.36 39.95 5.71 7.13 57.07 5.71 5.71 2.00 28.54 437.17
⑵中干2 14.00 28.00 3.92 0.56 0.70 5.60 0.56 0.56 0.20 2.80 42.90
小计125 16.56 313.36 43.87 6.27 7.83 62.67 6.27 6.27 2.19 31.34 480.07
TRT - - - - - - - - - - -
⑴出产工人23 2.56 53.36 7.47 1.07 1.33 10.67 1.07 1.07 0.37 5.34 81.75
⑵中干 - - - - - - - - - - -
小计23 2.56 53.36 7.47 1.07 1.33 10.67 1.07 1.07 0.37 5.34 81.75
合计2,040 137.44 5,687.84 796.30 113.76 142.20 1,137.57 113.76 113.76 39.81 568.78 8,713.77
- - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - -
销售部门： - - - - - - - - - - -
打点部门： - - - - - - - - - - -
一般打点职员 - - - - - - - - - - -
部长级打点职员 - - - - - - - - - - -
小计 - - - - - - - - - - -
合计2040 137.44 5,687.84 796.30 113.76 142.20 1,137.57 113.76 113.76 39.81 568.78 8,713.77
一、出产部门：
二、打点及帮助职员
部门、工种人数
按人为总额计提的用度
估量人均全
年人为评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 122
③首要质料采购价值
洗精煤从江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司（以下简称“淮钢特钢”）采购采
购本钱975.71 元/吨；
球团矿从淮安金鑫球团矿业有限公司采购采购本钱940.17 元/吨；
钢坯别离从江苏利淮钢铁有限公司（以下简称“利淮钢铁”）、江苏淮特钢铁
有限公司（以下简称“淮特钢铁”）采购，个中：从“利淮钢铁”外购钢坯本钱
为“利淮钢铁”出产本钱加价2%；从“淮特钢铁”外购钢坯本钱为“淮特钢铁”
出产本钱加价5‰。
（3）销售预测
2009 年估量产销率100%，且所有销售给关联企业，个中：销售给“淮钢特
钢”钢材247 万吨，销售给“利淮钢铁”铁水46.13 万吨，销售给“淮特钢铁”
铁水209.87 万吨。
销售定价：销售给“淮钢特钢”的钢材按，“淮钢特钢”对外售价减132 元/
吨定价；销售铁水按2094.02 元/吨。
假定上述定价政策将来保持稳定。
（4）时代用度
打点用度参照2008 年水平预测，预测功效如下：
打点用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
人为 - - 在本钱中核算
福利费 178.56 - 在本钱中核算
工会经费 99.23 - 在本钱中核算
职工教诲经费 124.04 - 在本钱中核算
劳保统筹 992.34 - 在本钱中核算
待业保险 99.23 - 在本钱中核算
工伤生养保险 133.97 - 在本钱中核算
住房公积金 405.17 - 在本钱中核算
不行控用度-折旧费 414.64 338.50
不行控用度-房产税 114.41 114.41
不行控用度-地皮使用税 409.72 409.72
不行控用度-印花税 108.13 445.25
不行控用度-宣传费 0.95 0.95
不行控费-存货盘亏(盈) - -
不行控用度-财产保险费 -144.13 -
不行控用度-水电费 31.57 -
不行控用度-其他 -20.25 -评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 123
不行控用度-劳务费 - -
不行控用度-修理费 3.51 3.51
不行控用度-质量判定费 3.26 3.22
不行控用度-劳动比赛 48.57 48.57
可控用度-办公费 0.46 0.46
可控用度-业务招待费 15.81 15.81
合 计 3,019.18 1,380.39
财务用度：按照公司估量授信及资金需说情形预测；
财务用预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实2009 年预测增减改观原因
利钱收入 -1,403.29 -1,150.00 存款利率下降
利钱支出-活动资
金
475.02 2,690.72 增加中行45000 万元贷款
利钱支出-耐久借
款
- -
手续费 90.04 150.00
银行贷款业务增加，相关手续费增
加
汇兑损益 0.02 -
单据贴息支出 10,457.56 6,000.00 贴现利率下降
- -
合 计 9,619.35 7,690.72
销售用度：由于其产物销售首要为内部销售不产生销售用度；
（5）、主营业务税金及附加
江苏淮澳钢铁有限公司为外商投资企业，仅需按实现的增值税额缴纳1%的
教诲费附加；
（6）所得税
企业所得税享受“两免三减半”优惠政策， 2007 年免征企业所得税，2008
年系减半征收期，按应纳税所得额的12.5%计缴。
淮特
（1）产量预测
2009 年江苏淮特钢铁有限公司估量出产钢坯208 万吨，今后年度将保持这
一水平。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 124
（2）、本钱预测
①首要技经指标
钢铁料耗损1108kg/吨钢，个中铁水比91.1%；
电极耗：0.69kg/吨钢；
电耗：60KWH//吨钢；
②人工本钱参照公司2009 年人为打算预测，预测功效如下：
单位：万元
估量人为总额福利费14% 工会费2%
教诲费
2.5%
统筹养老金
20%
待业保险
2%
工伤保
险2%
工伤生养
保险0.7%
住房公积
金10%
合计
出产部门：
1、车间
⑴出产工人
转炉工人728 2.96 2,154.88 301.68 43.10 5 3.87 430.98 43.10 43.10 15.08 215.49 3,301.28
转炉中干3 14.00 42.00 5.88 0 .84 1.05 8.40 0.84 0.84 0.29 4.20 64.34
⑵打点及帮助职员
销售部门：
打点部门：
一般打点职员
部长级打点职员
合计731 2,196.88 307.56 43.94 5 4.92 439.38 43.94 43.94 15.38 219.69 3,365.62
部门、工种人数
按人为总额计提的用度
估量人均
整年人为
③制造用度参照公司2008 年均匀水平预测，预测功效如下：
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
办公费 0.48 0.48
修理费 1,494.54 1,296.80 大修理用度统一在炼钢厂计提
机物料耗损 8,480.81 6,542.78 个中：1938.03 万耐火质料在本钱项目中反应
差盘缠 1.32 1.32
运输费 132.72 132.72
折旧费 5,313.29 6,708.84 二线估量9 月落成新增牢靠资产
营养费 164.44 174.72 转炉工人200/月
冷饮取暖和费 43.98 46.78
劳动掩护费 49.12 49.12
外部加工费 874.24 874.24
燃料动力费 1,168.28 2,199.59
劳务费 300.24 329.78
其他 931.04 -3,718.87
含RH 炉及大连铸用度2584 万元，09 年回收冷
钢渣钢冲本钱1838 万元
RH - 4,399.18
大连铸 - 2,838.80
质量判定费 9.53 9.53
人为(1) 42.80 - 在本钱中核算评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 125
水电 1,491.55 1,944.63
合计 20,498.39 23,830.44
④首要质料采购价值：
废钢2250 元/吨；
铁水2094.02 元/吨（从“淮澳钢铁”采购）
（3）、销售预测
2009 年估量产销率100%，且所有销售给关联企业，个中：销售给江苏沙钢
团体淮钢特钢有限公司（以下简称“淮钢特钢”）25.1 万吨，销售给江苏淮澳钢
铁有限公司（以下简称“淮澳钢铁”）182.9 万吨。
销售定价：销售给“淮钢特钢”的钢坯按，“淮钢特钢”对外售价减230 元/
吨定价；销售给“淮澳钢铁”的钢坯按出产本钱加价5‰定价。
（4）时代用度
打点用度参照2008 年水平预测，预测功效如下：
打点用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
人为 - -
福利费 - - 本钱中核算
工会经费 37.47 - 本钱中核算
职工教诲经费 47.16 - 本钱中核算
劳保统筹 374.68 - 本钱中核算
待业保险 37.47 - 本钱中核算
工伤生养保险 50.58 - 本钱中核算
住房公积金 145.61 - 本钱中核算
折旧费 55.50 33.96
房产税 112.43 115.44
地皮使用税 162.24 162.24
印花税 301.23 209.86
存货盘亏(盈) -169.06 -
财产保险费 49.68 85.65
其他 45.78 36.63
劳动比赛 - -
可控用度-办公费 0.21 0.21
可控用度-业务招待费 1.50 1.50
合计 1,252.47 645.48评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 126
财务用度按照公司估量授信及资金需说情形预测，预测功效如下；
财务用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
利钱收入 -398.69 -400.00 增加银行承兑汇票的开票量
利钱支出 28.74 -
手续费 48.41 100.00 银行承兑汇票增加，手续用度增加
汇兑损益 - -
单据贴息 6,353.89 3,500.00 贴现利率下降、贴现总量下降
- -
合计 6,032.35 3,200.00
销售用度：由于其产物销售首要为内部销售不产生销售用度；
（5）主营业务税金及附加：
江苏淮特钢铁有限公司为外商投资企业，仅需按实现的增值税额缴纳1%的
教诲费附加；
（6）所得税
企业所得税享受“两免三减半”优惠政策，2007 年、2008 年度减半征收期，
2007 年度按应纳税所得额的15%计缴、2008 年按应纳税所得额的12.5%计缴。因
此2009 年按应纳税所得额的12.5%测算，2009 年今后由于过了税收优惠期，统
一按应纳税所得额的25%测算.
利淮
（1）产量预测
2009 年江苏利淮钢铁有限公司估量出产钢坯72 万吨,今后年度将保持此水
平。
（2）本钱预测
①首要技经指标
钢铁料耗损1144kg/吨钢，个中铁水比56%；
电极耗：1.45kg/吨钢；
电耗：180KWH//吨钢；
②人工本钱参照公司按09 年人为打算预测，预测功效如下：评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 127
单位：万元
估量人为总
额
福利费14% 工会费2%
教诲费
2.5%
统筹养老金
20%
待业保险
2%
工伤保险
2%
工伤生养
保险0.7%
住房公积金
10%
合计
一、出产部门：
1、车间
电炉厂
⑴出产工人225 3.04 630.00 88.20 1 2.60 15.75 1 26.00 12.60 12.60 4 .41 63.00 965.16
⑵中干3 14.00 42.00 5.88 0 .84 1.05 8 .40 0.84 0.84 0 .29 4.20 64.34
水处理赏罚31 2.56 7 1.92 10.07 1 .44 1.80 1 4.38 1.44 1.44 0 .50 7.19 110.18
机运 - - - - - - - - - - -
⑴出产工人60 2.56 139.20 19.49 2 .78 3.48 2 7.84 2.78 2.78 0 .97 13.92 213.25
⑵中干2 14.00 28.00 3.92 0 .56 0.70 5 .60 0.56 0.56 0 .20 2.80 42.90
供气100 2.56 232.00 32.48 4 .64 5.80 4 6.40 4.64 4.64 1 .62 23.20 355.42
- - - - - - - - - - -
二、打点及帮助职员 - - - - - - - - - - -
销售部门： - - - - - - - - - - -
打点部门： - - - - - - - - - - -
一般打点职员 - - - - - - - - - - -
部长级打点职员 - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - -
合计421 0.23 1 ,143.12 160.04 2 2.86 28.58 2 28.62 22.86 22.86 8.00 114.31 1,751.26
部门、工种人数
按人为总额计提的用度
估量人均
整年人为
③制造用度参照2008 年水平测算，预测功效如下：
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
办公费 0.25 0.25
修理费 992.41 704.45 大修理用度下降
机物料耗损 972.28 972.28
低值易耗品摊销 0.60 0.60
差盘缠 1.70 1.70
运输费 19.46 19.46
折旧费 1,114.91 1,043.27 部分资产已经提足折旧
营养费 51.10 99.84 工人每人每月200
冷饮取暖和费 14.60 14.59
劳动掩护费 16.92 16.92
外部加工费 192.74 192.74
燃料动力费 4.55 -
08 年纪据为蒸汽08 年技改后电炉厂有
回收蒸汽
招待费 0.05 0.05
劳务费 169.07 162.62
其他 84.31 -825.48
行车大修理及人工用度别离在炼钢厂
大修用度、本钱项目中测算；09 年回
收冷钢渣钢冲本钱742 万元
质量判定费 68.25 68.23
人为(1) 23.11 -
- -
合计 3,726.31 2,471.54评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 128
④首要质料采购价值：
废钢2250 元/吨；
铁水2094.02 元/吨（从“淮澳钢铁”采购）
（3）销售预测
2009 年估量产销率100%，且所有销售给关联企业，个中：销售给江苏沙钢
团体淮钢特钢有限公司（以下简称“淮钢特钢”）2 万吨，销售给江苏淮澳钢铁
有限公司（以下简称“淮澳钢铁”）70 万吨，详细情形如下表：
销售定价：销售给“淮钢特钢”的钢坯按，“淮钢特钢”对外售价减130 元/
吨定价；销售给“淮澳钢铁”的钢坯按出产本钱加价2%定价。
（4）时代用度
打点用度参照2008 年水平预测，预测功效如下：
打点用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
人为 119.74 - 本钱中核算
福利费 16.76 - 本钱中核算
工会经费 23.31 - 本钱中核算
职工教诲经费 29.13 - 本钱中核算
劳保统筹 233.05 - 本钱中核算
待业保险 23.31 - 本钱中核算
工伤生养保险 31.46 - 本钱中核算
住房公积金 99.61 - 本钱中核算
折旧费 195.34 155.73
房产税 94.24 94.77
地皮使用税 169.27 169.27
车船使用税 0.04 0.04
印花税 0.72 107.18
宣传费 0.50 0.50
存货盘亏(盈) -337.40 -
财产保险费 38.91 42.77
水电费 5.54 7.72
其他 -46.85 12.56
质量判定费 5.41 75.76
劳动比赛 25.52 -
可控用度-办公费 0.57 0.57
可控用度-差盘缠 7.24 7.24
可控用度-业务招待费 11.71 11.71
可控用度-修理费 6.57 6.57
可控用度-机物料耗损 0.07 0.07评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 129
可控用度-会务费 1.30 1.30
可控用度-水电费 0.05 0.05
可控用度-手机费 0.35 0.35
可控用度-其他 2.36 2.36
技能开发-其他 500.00 - 偶发支出
合计 1,257.84 696.52
财务用度按照公司估量授信及资金需说情形预测，预测功效如下；
财务用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
利钱收入 -1,440.23 -450.00 存款利率下降
利钱支出-活动资
金
2,654.11 822.29
江苏银行14600 万元贷款将转为银票方
式
利钱支出-耐久借
款
- -
手续费 112.26 120.00 贷款转入银票方法，手续费增加
汇兑损益 278.26 50.00 人民币对美元汇率变革较08 年较小
单据贴息支出 2,787.87 2,000.00 贴现利率下降
- -
- -
合 计 4,392.27 2,542.29
销售用度：由于其产物销售首要为内部销售不产生销售用度；
6、主营业务税金及附加：
江苏利淮钢铁有限公司为外商投资企业，仅需按实现的增值税额缴纳1%的
教诲费附加；
7、所得税
按照25%税率，计提企业所得税。
金鑫球团
（1）产量预测
淮安金鑫球团矿业有限公司按出产球团矿68 万吨预测。
（2）本钱预测评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 130
①首要技经指标
含铁料耗损：0.995 吨/吨矿；
煤气耗损：61M3/吨矿；
电耗：34KWH/吨矿；
②人工本钱参照公司按09 年人为打算预测，预测功效如下：
单位：万元
估量人为
总额
福利费14% 工会费2%
教诲费
2.5%
统筹养老
金20%
待业保险
2%
工伤保险
2%
工伤生养
保险0.7%
住房公积
金10%
合计
出产部门：
1、车间
⑴出产工人121 2.72 329.12 46.08 6 .58 8.23 65.82 6.58 6.58 2.30 32.91 504.21
⑵打点及帮助职员
销售部门：
打点部门：
一般打点职员
部长级打点职员
合计121 2.72 329.12 46.08 6.58 8.23 65.82 6.58 6.58 2.30 32.91 504.21
部门、工种人数
估量人按人为总额计提的用度
均整年
人为
③首要质料采购价值
精矿粉842 元/吨（从“淮钢特钢”采购），采购价值为“淮钢特钢”采购价
加1%。
（3）销售预测
09 年估量产销率100%，且所有销售给销售给江苏淮澳钢铁有限公司；
销售定价940.17 元/吨。
（4）时代用度
打点用度参照2008 年水平预测，预测功效如下：
打点用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
人为 - - 本钱中核算
福利费 9.93 - 本钱中核算
工会经费 5.46 - 本钱中核算
职工教诲经费 6.83 - 本钱中核算
劳保统筹 67.46 - 本钱中核算
待业保险 - - 本钱中核算
工伤生养保险 - - 本钱中核算
住房公积金 25.82 - 本钱中核算
房产税 11.85 22.25
印花税 0.01 0.01
财产保险费 7.80 7.80
其他 0.49 0.49
劳动比赛 0.22 0.22评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 131
办公费 0.13 0.13
报刊资料费 0.05 0.05
合计 136.04 30.94
财务用度按照公司估量授信及资金需说情形预测，预测功效如下；
财务用度预测表
单位：万元
项 目 2008 年现实 2009 年预测 增减改观原因
利钱收入 -93.76 -4.00 存款利率下降等
利钱支出 - -
手续费 0.09 -
汇兑损益 - -
合计 -93.66 -4.00
销售用度：由于其产物销售首要为内部销售不产生销售用度；
（5）主营业务税金及附加
淮安金鑫球团矿业有限公司为外商投资企业，仅需按实现的增值税额缴纳
1%的教诲费附加；
（6）所得税：
企业所得税享受“两免三减半”优惠政策， 2007 年免征企业所得税，2008
年进入减半征收期，按应纳税所得额的12.5%计缴，2011 年将按25% 计较所得税。
3．其他项目的预测
（1）营业外出入
不预测各公司的营业外收入，营业外支出首要为淮钢特钢缴纳的各项基金，
按现行的征收水平预测。
（2）折旧用度、无形资产摊销的预测：按现行的国定资产局限、公司的折
旧政策，说明预测预测；无形资产为淮钢特钢的地皮使用权，按地皮使用权的价
值及收益限期举办预测。
（3）少数股东损益
由于资产组合内的企业存在少数股权，在把资产产组看成一个盈利整体时需
要计较少数股权所拥有的权益，预测时按照资产组内个别公司的盈利水平及少数
股权比例别离预测后汇总；
（4）营运成本增加额预测
按照资产组所示意的策划水平，及资产组内的一样平常策划打点情形，预测资评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 132
产组将来的应收帐款周转率、存货周转率、应付帐款周转率别离为0.5 个月、2.5
个月和3.5 个月，进而预测策划中营运成本的需要量。
（5）成个性支出预测
在不思量资产组将来扩大出产局限的的成本支出条件下，成本支出参照资产
组内各公司为满足出产策划需要的成本投入、对资产组内的折旧及耐久资产的摊
销水平举办及更新水平确定。
（6）税后计提的职工福利及嘉奖基金
由于资产组内有中外合伙企业，按照现行法令礼貌规定，中外合伙企业需要
在税后净利润上钩提必然比例的职工福利及嘉奖基金，该部分不属于股东的权
益，须在预测现金流量时扣除。该部分按各公司净利润的5‰预测。
资产组预测
在上述各公司预测的基本长举办归并，获得资产组的预测，有关项目的预测
说明声名如下：
（1）产量的预测情形功效如下：
2009 年预测
序
号
项 目
计量
单位
2008
年归并
淮钢
特钢
淮澳 淮特 利淮
金鑫
球团
归并
1 销售钢坯 万吨 32.73 27.12 27.12
2 外销钢材 万吨 218.79 247.00 247.00
3 生铁 万吨 2.53
4 出产焦炭 万吨 76.80
5 烧结矿 万吨 341.00
6 铁水 万吨 256.00
7 出产钢材 万吨 247.00
8 发电 亿KWH 3.59 0.299
9 出产钢坯 万吨 208.00 72.00
10 出产球团矿 万吨 68.00
上述产量依据资产组内各公司的出产手段，及2009 年的策划打算预测，并
假定将来将保持这一水平。
（2）营业收入的预测情形功效如下表：
单位：万元
2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
826,242.59 1,255,969.07 934,595.34 939,950.40 947,431.41 958,772.36 972,763.08
预测各年的增长率如下：
%
2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 133
-25.59 0.57 0.80 1.20 1.46
2009 年收入的预测首要依据资产组合内各公司基准日后的出产策划情形及
2009 年策划打算测算，收入比2008 年大幅下降的原因首要是产物价值的大幅回
落，思量到我国采纳的各项化解金融危机的各项政策和钢铁行业的近况，将来钢
铁行业会有所好转。预测时不思量产能的变革及维持2009 年的产销量，将来钢
铁行业会有所好转将示意在毛利水平的进步，为简化预测，将来毛利的增加反应
在产物价值的增加上，其功效是2010 年、2011 年、 2012 年、2013 年的收入增
长别离为0.57%、0.80%、1.20%、1.46%。着实质是毛利的变革在收入的变革中
回响。
（2）营业本钱的预测情形功效如下表：
单位：万元
2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
708,510.27 1,141,533.59 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18
2009 年营业本钱预测首要依据资产组合内各公司基准日后的出产策划情
况、2009 年策划打算测算，首要原质料的预测价值见各公司的预测声名。如营
业收入预测所述，为简化测算，假定将来的营业本钱水平将保持稳定。
（3）折旧预测的情形及功效如下表
单位：万元
项 目 淮钢特钢 淮澳钢铁 利淮钢铁 淮特钢铁
热能
高科
金鑫球团 合计
打点用度中的折旧 484.00 338.50 155.73 33.96 - - 1,012.19
制造用度中的折旧 - 22,739.77 1,187.59 6,718.38 - 683.64 31,329.38
销售用度/帮助出产
中的折旧 4,303.06 2,181.28 910.89 1,430.91 - - 8,826.15
折旧合计 4,787.07 25,259.55 2,254.21 8,183.25 - 683.64 41,167.72
预计期末牢靠资产 88,815.17 288,820.74 62,125.23 105,073.84 - 9,075.26 553,910.23
上表预测数据为2009 年的预测值，系按照各公司的牢靠资产水平及其结构
和折旧政策测算。（期末预计期末牢靠资产的合计数，未举办归并调解。），上述
预测思量了新增牢靠资产的情形。假定将来年度保持该折旧水平。
对牢靠资产的折旧说明如下表：
单位：元评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 134
2008年期末牢靠资产余额
项 目核定命审计归并调解合 计淮钢特钢淮澳钢铁淮特钢铁利淮钢铁热能高科金鑫球团
个中：衡宇及修建物 1,598,188,894.86 - 1 ,598,188,894.86 574,860,377.85 655,942,455.11 226,291,303.34
115,711,020.65 730,034.77 24,653,703.14
运输装备 30,709,555.65 7 7,840.64 30,631,715.01 10,576,590.66 1,265,084.35 2 ,003,600.00 16,786,440.00 - -
呆板装备 3,950,391,644.68 1 20,701,482.53 3 ,829,690,162.15 264,035,038.25 2 ,219,178,890.60 806,336,617.93
474,040,706.46 - 66,098,908.91
办公装备 1,956.46 1 ,956.46 - - - - - - -
其他装备 47,544.00 - 47,544.00 47,544.00 - - - - -
合 计 5,579,339,595.65 1 20,781,279.63 5 ,458,558,316.02 849,519,550.76 2 ,876,386,430.06 1 ,034,631,521.27
606,538,167.11 730,034.77 90,752,612.05
个中已提完折旧的牢靠资产 10,867,988.66 3 02,612,357.34
原有牢靠资产折旧折旧年限折旧率
项 目
个中：衡宇及修建物30 3.17% 50,609,315.00 18,203,911.97 20,771,511.08 7 ,165,891.27 3,664,182.32 23,117.77
780,700.60
运输装备6 15.83% 4,850,021.54 1,674,626.85 200,305.02 317,236.67 2,657,853.00 - -
呆板装备10 9.50% 363,820,565.40 25,083,328.63 2 10,821,994.61 7 6,601,978.70 45,033,867.11 - 6,279,396.35
办公装备5 19.00% - - - - - - -
其他装备5 19.00% 9,033.36 9,033.36 - - - - -
已提完折旧的牢靠资 - 29,780,632.87 -1,032,458.92 - - - 28,748,173.95 - -
合 计 389,508,302.44 43,938,441.89 2 31,793,810.71 8 4,085,106.64 22,607,728.49 23,117.77 7,060,096.95
残值率5%
2009年新增牢靠资产
个中：衡宇及修建物 185,737,743.59 104,000,000.00 79,920,000.00 1 ,000,000.00 817,743.59 - -
运输装备 -
呆板装备 340,887,808.81 201,000,000.00 117,600,834.05 1 2,500,000.00 9,786,974.76 - -
办公装备
其他装备
合计 526,625,552.40 305,000,000.00 197,520,834.05 1 3,500,000.00 10,604,718.35 - -
2009年新增折旧
个中：衡宇及修建物 2,269,900.77 1,921,111.11 301,783.33 2 1,111.11 25,895.21 - -
运输装备 -
呆板装备 16,909,791.84 11,138,750.00 4,049,612.57 791,666.67 929,762.60 - -
办公装备
其他装备
合计 19,179,692.61 13,059,861.11 4,351,395.90 812,777.78 955,657.82 - -
评估测算2009年折旧 408,687,995.05 56,998,303.00 2 36,145,206.61 8 4,897,884.42 23,563,386.30 23,117.77
7,060,096.95
公司测算2009年折旧 411,677,244.28 47,870,662.00 2 52,595,548.24 8 1,832,469.76 22,542,128.40 6,836,435.88
2009年折旧预测：采取公司的预测功效
2010年比2009年新增折旧 19,086,344.44 9,328,472.22 9,351,483.33 406,388.89 -
2010年折旧额 430,763,588.72 57,199,134.22 2 61,947,031.57 8 2,238,858.65 22,542,128.40 - 6,836,435.88
财政部财税[2008]170 号文，2009 年1 月1 日起，购进可能廉价牢靠资产发
生的进项税额，可按照有关规定，从销项税额中抵扣对将来折旧的影响说明如下：
种别 金额（万元） 比例（%）
增值税影
响 %
残值率%
对折旧的
影响%
呆板装备类 417,057.80 69.68 10.12 3.48
非呆板装备类 181,460.59 30.32 0 1.52
合计 598,518.39 100.00 10.12 5.00 5.12
对折旧的影响额（万元） 3,067.22
将来折旧额 （万元） =430763588.72/10000-3067.22 40,009.14
呆板装备的增值税影响%=(1-1/1.17)×69.68%=10.12%。
思量到1、现有牢靠资产尚能一连使用较长的一段时刻，牢靠资产的总体水
平变革不大，2、从耐久看折旧水平会下将到40,009.14 万元的水平（按此刻折旧
水平约在11 年今后）3、近期的折旧水平约在43,076.36 万元等身分，为简化预
测，并滑腻预测折旧水平我们以2009 年的折旧预测数41,167.72 万元，作为将来
折旧额，这一数额与上述说明的折旧远近期折旧的均匀水平相当。
（4）耐久资产摊销预测的情形及功效如下表评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 135
单位：元
序号 地皮位置 取得日期
准用年
限
剩余年
限
原始入账代价 年摊销额
1 洪泽社会福利院西侧 2002.05.10 70 64 336,300.00 4,804.29
2 城南乡福田村 2000.07.26 50 42 91,051,400.00 1,821,028.00
3 唐城大旅店 2001.08.15 40 33 6,066,100.00 151,652.50
4 东郊热电轮埠路 2002.12.16 50 44 2,423,000.00 48,460.00
5 化工路53 号 2001.12.18 50 44 114,849,700.00 2,296,994.00
6 化工路53 号 2000.07.25 50 44 5,601,100.00 112,022.00
7 城南乡韩城村 2002.12.04 50 44
8 城南乡韩城村 2002.12.04 50 44
78,804,000.00 1,576,080.00
9 城南乡韩城村 2004.04.27 50 44
10 城南乡韩城村 2004.04.27 50 44
13,021,110.00 260,422.20
11 城南乡韩城村 2005.09.12 50 44
12 城南乡韩城村 2005.09.12 50 44
51,193,765.00 1,023,875.30
363,346,475.00 7,295,338.29
耐久资产摊销首要为地皮使用权摊销，按照地皮的入账代价及准用年限测
算，并假定各年保持这一水平。
（5）营运成本预测的情形及功效如下表
单位：万元
项 目 基年 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年
营业收入 934,595.34 939,950.40 947,431.41 958,772.36 972,763.08 972,763.08
主营业务本钱 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18
营运成本投入测算
评估基准日营运成本 47,526.82 第1 年 第2 年 第3 年 第4 年 第5 年 第6 年
应收账款收款期 0.50 月 38,941.47 39,164.60 39,476.31 39,948.85 40,531.80 40,531.80
库存 2.50 月 179,589.62 179,589.62 179,589.62 179,589.62 179,589.62 179,589.62
应付账款收款期 3.50 月 251,425.47 251,425.47 251,425.47 251,425.47 251,425.47 251,425.47
营运资金需要量 -32,894.38 -32,671.25 -32,359.54 -31,887.00 -31,304.05 -31,304.05
营运成本增加额 -80,421.20 223.13 311.71 472.54 582.95 -
表中营运成本首要依据资产组合内的应收账款收款期、库存、应付账款收款
期及基准日的营运成本水平预测。应收账款、库存、应付账款的周转期预测说明
如下：
项 目 2007 年 2008 年 评估取值
应收账款周转率(月） 0.42 0.49 0.5
存货周转率 （月） 1.91 1.64 2.5
应付账款周转率（月） 6.96 4.05 3.5
策划周转率水平依据公司以前年度的水平，以及对公司策划情形的说明晰
定。
（6）营业用度预测的情形及功效如下表：评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 136
单位：万元
项 目 2007 年 2008 年 2009 年
1、职员用度
个中：人为 295.03 321.66 234.97
福利费 49.64 35.38 32.90
人为附加 - - 92.11
职员用度小计 344.67 357.03 359.98
2、集会会议用度等 - - -
3、运输用度 9,673.85 10,419.99 10,538.33
4、办公用度 - - -
个中：办公费 - - 0.00
保险费 0.23 - -
其余 - - 59.90
办公用度小计 0.23 - 59.90
5、广告费 114.00 120.60 118.60
6、差盘缠 - - 9.60
7、其他用度 - - -
个中：差盘缠 - 9.60 -
物料耗损 - - 0.30
销售业务费 422.67 390.08 392.08
税费 - - -
劳动掩护费 - - 3.17
其余 222.05 365.52 499.50
其他用度小计 644.72 765.20 895.05
合 计 10,777.46 11,662.82 11,981.46
营业用度参照2007 年、2008 年的水平并说明资产组内各公司用度组成，经
恰当调解、分类预测。并假定将来各年度保持这一水平。
（7）打点用度预测的情形及功效如下表：
项 目 2007 年 2008 年 2009 年
1、职员用度
个中：人为 1,835.99 3,873.53 3,664.13
福利费 314.69 578.43 512.98
工会经费 47.92 73.56 73.28
教诲经费 59.90 91.95 91.60
劳动保险费 591.53 908.47 732.83
住房公积金 167.06 198.67 366.41
待业及生养保险 - - 172.21
其他 481.18 322.65 421.42
职员用度小计 3,498.25 6,047.25 6,034.87
2、研究开发费 458.91 1,104.75 1,150.00
3、折旧费 1,142.26 1,153.18 1,012.19
3、无形资产摊销 729.17 729.18 729.53评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 137
4、办公用度 - - -
个中：宣传费 54.33 140.47 141.91
运杂费 - 25.11 -
物料耗损 221.61 343.73 343.80
低值易耗品摊销 44.03 32.23 32.23
办公费 111.83 69.64 87.90
保险费 141.01 -171.28 136.22
差盘缠 91.92 60.38 66.96
通信费 - - 0.56
会务用度 14.11 7.07 8.37
技能处事费 13.40 - -
水电费 39.21 87.07 57.72
其余 259.79 603.31 81.64
办公用度小计 991.24 1,197.73 957.31
5、其他用度 - - -
个中：基金及税金 1,588.76 2,087.31 2,723.50
业务招待费 130.03 136.01 136.01
修理费 46.78 143.38 146.88
诉讼费 2.15 - -
排污费 629.02 484.07 79.89
绿化费 18.04 13.23 13.23
存货盘亏减盘盈 -44.48 -506.45 -
运输费 14.58 - 25.11
劳动掩护费 - - 40.64
处事费（劳务） - - 414.12
其他 91.48 42.32 814.73
其他用度小计 2,476.35 2,399.85 4,394.10
合 计 9,296.19 12,631.94 14,278.01
打点用度首要参照2007 年、2008 年的水平并说明资产组内各公司用度组成，
经恰当调解、分类预测。用度增加的原因首要是新增牢靠资产增加折旧及其他费
用中盘盈镌汰、增加处事费及其他用度等应用度分类变革所作的相应调解。
（8）财务用度预测的情形及功效如下表：
项 目 2007 年 2008 年 2009 年
1、利钱支出 35,440.19 57,744.21 30,457.25
个中：内部单位利钱支出 - - -
银行利钱支出 17,837.87 34,846.02 18,307.25
贴现利钱支出（银行） 17,602.32 20,695.41 12,150.00
其他（企业拆借利钱支出） - 2,202.78 -
2、利钱收入 12,736.94 23,079.10 4,504.00
个中：内部单位利钱收入 533.06 9,003.07 -
银行利钱收入 10,602.22 9,579.73 4,504.00
其他（企业拆借利钱收入） 1,601.66 4,496.30 -评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 138
3、汇兑损益 -558.76 -1,957.60 -900.00
4、手续费 811.06 790.71 950.00
合 计 22,955.55 33,498.22 26,003.25
财务用度依据资产组合内出产策划所需的贷款及贷款利率、公司的资金筹措
现真相形预测，财务用度比2008 年下降的首要原因是利率下降。将来各年度财
务用度假定保持此水平。
（9）少数股东损益预测的情形及功效声名如下
由于资产组合内的企业存在少数股权，在把资产产组看成一个盈利整体时需
要计较少数股权所拥有的权益，预测时按照资产组内个公司的盈利水平及少数股
权比例别离预测后汇总，各年度的少数股东损益预测历程见下表：
2009 年淮钢特钢归并少数股东损益计较表
单位：元
淮澳钢铁 利淮钢铁 淮特钢铁 热能高科 金鑫球团
可供股东分配的
净利润
96,008,111.77 17,308,598.67 45,295,231.35 - 3,739,681.84
股权结构：
淮钢特钢 75.000% 75.000% 75.000% 60.000%
金康实业
淮澳钢铁 40.000%
热能高科 57.730%
上海楚江
永兴钢铁
合计股权 75.000% 75.000% 75.000% 100.000% 57.730%
少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 0.000% 42.270%
最终少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 10.000% 48.043%
应计少数股东损
益
24,002,027.94 4,327,149.67 11,323,807.84 - 1,796,655.35
2009 幼年纪股东损益合计为41,449,640.80 元。
2010 年淮钢特钢归并少数股东损益计较表
单位：元
淮澳钢铁 利淮钢铁 淮特钢铁 热能高科 金鑫球团
可供股东分配的
净利润
137,968,973.24 18,556,628.78 42,443,000.37 - 3,726,852.24
股权结构：评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 139
淮钢特钢 75.000% 75.000% 75.000% 60.000%
金康实业
淮澳钢铁 40.000%
热能高科 57.730%
上海楚江
永兴钢铁
合计股权 75.000% 75.000% 75.000% 100.000% 57.730%
少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 0.000% 42.270%
最终少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 10.000% 48.043%
应计少数股东损
益
34,492,243.31 4,639,157.20 10,610,750.09 - 1,790,491.62
2010 幼年纪股东损益合计为51,532,642.22 元。
2011 年淮钢特钢归并少数股东损益计较表
单位：元
淮澳钢铁 利淮钢铁 淮特钢铁 热能高科 金鑫球团
可供股东分配的
净利润
168,477,556.13 18,963,255.81 47,550,149.48 - 3,194,444.78
股权结构：
淮钢特钢 75.000% 75.000% 75.000% 60.000%
金康实业
淮澳钢铁 40.000%
热能高科 57.730%
上海楚江
永兴钢铁
合计股权 75.000% 75.000% 75.000% 100.000% 57.730%
少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 0.000% 42.270%
最终少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 10.000% 48.043%
应计少数股东损
益
42,119,389.03 4,740,813.95 11,887,537.37 - 1,534,707.11
2011 幼年纪股东损益合计为60,282,447.46 元。
2012 年淮钢特钢归并少数股东损益计较表评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 140
单位：元
淮澳钢铁 利淮钢铁 淮特钢铁 热能高科 金鑫球团
可供股东分配的
净利润
244,607,031.40 19,579,688.79 55,292,115.35 - 3,194,444.78
股权结构：
淮钢特钢 75.000% 75.000% 75.000% 60.000%
金康实业
淮澳钢铁 40.000%
热能高科 57.730%
上海楚江
永兴钢铁
合计股权 75.000% 75.000% 75.000% 100.000% 57.730%
少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 0.000% 42.270%
最终少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 10.000% 48.043%
应计少数股东损
益
61,151,757.85 4,894,922.20 13,823,028.84 - 1,534,707.11
2012 幼年纪股东损益合计为81,404,416.00 元。
2013 年淮钢特钢归并少数股东损益计较表
单位：元
淮澳钢铁 利淮钢铁 淮特钢铁 热能高科 金鑫球团
可供股东分配的
净利润
338,523,832.36 20,340,148.73 64,843,102.58 - 3,194,444.78
股权结构：
淮钢特钢 75.000% 75.000% 75.000% 60.000%
金康实业
淮澳钢铁 40.000%
热能高科 57.730%
上海楚江
永兴钢铁
合计股权 75.000% 75.000% 75.000% 100.000% 57.730%
少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 0.000% 42.270%
最终少数股权 25.000% 25.000% 25.000% 10.000% 48.043%评估技能声名
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应计少数股东损
益
84,630,958.09 5,085,037.18 16,210,775.65 - 1,534,707.11
2013 幼年纪股东损益合计为107,461,478.03 元。
今后年度少数股东损益假定保持2013 年的水平。
（10）成个性支出预测的情形及功效声名如下表：
单位：万元
项 目 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
新增投入 29,170.10
牢靠资产更新 41,167.72 41,167.72 41,167.72 41,167.72 41,167.72
其他耐久资产更新 729.53 729.53 729.53 729.53 729.53
合 计 71,067.35 41,897.26 41,897.26 41,897.26 41,897.26
个中新增投入计较如下表：
单位：万元
序
号
项目名称
概算投
资总额
估量完
工日期
已完成投资 2009 年投入
1 精整修磨工程 24,500.00 2009.4 16,410.70 8,089.30
2 船埠扩建工程 6,000.00 2009.3 2,093.87 3,906.13
3 烧结原料场改革工程 13,680.00 2009.10 1,204.64 12,475.36
4 烧结余热发电工程 5,989.00 2009.3 2,323.96 3,665.04
5 φ600 圆坯连铸改革 1,350.00 2009.3 315.73 1,034.27
6 电炉废钢地坪改革工程 81.77 2007.07 81.77
7 焦化气浮改革 83.08 83.08
合 计 51,683.86 22,513.76 29,170.10
如上表2009 年的成个性支出有三部分构成，1）牢靠资产更新；2）地皮使
用权更新；3）与收益相关的在建项目在2009 年的投入（该部分在建项目在2009
年落成并投入使用），今后年度首要为更新支出。
七、加权均匀成本本钱 (WACC)测算
与企业自由现金流量相匹配，本次评估采取加权均匀成本本钱（WACC）作
为企业自由现金流的折现率。计较公式为：
WACC=E/(E+D)×Ke+D/(E+D)×(1-T)×Kd
个中：评估技能声名
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E：权益的代价，D：债务的代价，Ke:权益成本本钱，Kd：债务成本本钱，
T：所得税税率
权益成本本钱Ke 采取成本定价模子及公司的出格风险确定计较如下表：
权益成本本钱测算表
年度： 2008 单位： 百万元
代码 公司名称
净资产
收益率
%
权益贝
塔
股东权益 有息负债
所得
税率
资产贝
塔
708 大冶特钢 11.91 2.0751 1,756.66 387.91 25.0% 1.7803
709 唐钢股份 15.10 2.8343 13,023.47 14562.99 16.0% 1.4616
778 新兴铸管 10.31 1.6944 6,519.10 2205.96 8.6% 1.2942
932 华菱钢铁 6.48 0.7829 16,489.39 26514.15 3.7% 0.3073
961 大连金牛 2.29 -0.2142 1,187.31 1229.40 17.7% -0.1156
600001 邯郸钢铁 4.93 0.4141 12,213.99 4461.52 25.1% 0.3251
600019 宝钢股份 6.99 0.9043 97,837.69 48081.42 19.0% 0.6469
600022 济南钢铁 10.74 1.7967 7,313.98 8286.09 26.0% 0.9771
600165 宁夏恒力 1.17 -0.4807 497.24 514.03 9.5% -0.2483
600231 凌钢股份 9.79 1.5706 2,850.93 1171.00 20.1% 1.1824
600282 南钢股份 2.84 -0.0833 4,363.25 2649.98 15.2% -0.055
600399 抚顺特钢 2.19 -0.2380 1,605.72 1413.78 20.0% -0.1396
600569 安阳钢铁 1.20 -0.4736 10,442.34 8292.76 19.4% -0.2888
600782 新钢股份 9.41 1.4802 8,099.18 7634.73 23.6% 0.8605
601005 重庆钢铁 11.01 1.8609 5,644.95 4562.08 1.2% 1.0349
均匀 0.6015
资产占有方： 1.03 51.00 49.00 25%
CAPM：成本化率＝ 7.52%
资产组合出格风险= 3%
权益成本本钱取值= 11%
指标 数据
祈望酬金率： 7.39% 按照可比公司加权2008 年度加权均匀净资产收益率确定。
无风险酬金率： 3.19% 按剩余年限大于10 年国债收益率水平确定
注：1、表中资产占有方的股东权益、有息负债为资产组调解后的结构，不是现实值。
2、可比公司加权均匀净资产收益率前近3 年的加权均匀净资产收益率08 到06
年别离为7.39%、14.34%和14.91%。
3、资产组合出格风险，按照资产组合债务水平、行业内近期收益率的颠簸情形
确定。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 143
4、表中有关数据计较公式如下：
（1）权益贝塔=[净资产收益率-无风险酬金率]/[行业均匀酬金率（祈望酬金率）
-无风险酬金率]
（2）资产贝塔=权益贝塔/[1+(1-所得税率)×债务权益比]
（3）成本化率（方针）=无风险酬金率+权益贝塔×[行业均匀酬金率（祈望酬金
率）-无风险酬金率]
如上表所示，我们以08 年的加权均匀净资产收益率7.39%作为在基准日的
祈望酬金率，按照资产组在基准日的权益结构测算出的资产化率（权益保持率或
权益成本本钱）为7.52%，该酬金率是在金融危机的极度情形下的数据，不代表
正常的权益成本本钱。说明可知，近3 年可比公司的加权均匀净资产收益率的平
均水平为12.21%，团结对将来我国钢铁行业的趋势说明，其将来的净资产收益
率的将会低于12.21%。
基于与评估基准日相关的假设，以及预测成立在基准日及其前后所处的经
济环境下，即预测处于低收益水平下，风险已获得开释，因此我们仍以可比公司
2008 年的加权均匀净资产收益率7.39%作为在基准日的祈望酬金率。
将来盈利预测所反应的资产组营业利润率的情形如下表
2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年
8.37 1.05 1.74% 2.16% 2.52% 3.37% 4.40%
按照资产组合债务水平、公司的策划特点，我们确定资产组合出格风险为
3%，个中1、公司举办的是特钢出产，公司拥有必然技能力气，打点团队也较稳
定，且富有履历，公司的策划风险较低，其酬金率取1.5%；2、资产组合的债务
水平与可比公司的均匀水平项目偏高，同时思量到公司的融资手段，公司的财务
风险相对较低，其酬金率取1.5% 。权益成本本钱= 资产化率+ 出格风险
=7.52%+3%=10.52%，取11%。
无风险酬金率，按照确定剩余年限大于10 年国债收益率水平确定，如下表：
剩余年限大于10 年国债收益率观测表
查询时点
样
本
数
票面利带领域 剩余限期 到期收益带领域
样本平
均到期
收益率
2007 年12 月28 日 6 3.4%~4.26% 13.6 年~17.4 年 4.58%~4.72% 4.67%
2008 年7 月31 日 6 3.4%~4.26% 13 年~16.8 年 4.36%~4.69% 4.54%
2008 年8 月21 日 6 3.4%~4.26% 13 年~16.7 年 4.29%~4.64% 4.50%
2008 年5 月31 日 6 3.4%~4.26%
2008 年12 月31 日 6 3.4%~4.26% 11.88 年~16.38 年 3.06%~3.26% 3.19%
无风险酬金率取值 3.19%
加权均匀成本本钱的测算如下表
加权均匀成本本钱 (WACC)测算评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 144
项 目 0 年 第1 年第2 年第3 年第4 年 第5 年 第6 年
权益比例（%） 51.00 51.00 60.00 60.00 60.00 60.00 60.00
付息债务比例（%） 49.00 49.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00
合计 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
债务本钱 5.31% 5.31% 5.31% 5.31% 5.31% 5.31% 5.31%
权益本钱 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00% 11.00%
所得税税率 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%
WACC 7.56% 8.19% 8.19% 8.19% 8.19% 8.19%
表中，债务本钱参照6-12 个月的银行贷款利率水平取5.31%；行业权益比
例2007 年为65%，2008 年为59%，资产组的将来年度的权益比例，参照行业水
平确定为60%。
资产组合在基准日的付息债务包罗短期借钱411,290.19 万元、一年内到期
的耐久借钱18,000.00 万元、耐久借钱49,000.00 万元合计478,290.19 万元，
经说明个中有约200,901.31 万元系未关联公司所借钱项，与公司的一样平常出产经
营无关，剔除后付息债务（D）为277,388.88 万元；资产组合在基准日的权益额
为294,467.15 万元。按上述口径计较基准日的权益比例为51.00%，债务比例为
49.00%。
八、其余非策划性资产（溢余资产、非策划性资产或负债）评估代价
其余非策划性资产包罗溢余资产和非策划性资产，溢余资产首要为未纳入淮
钢特钢资产组举办收益法评估的资产，包罗1）买卖业务性金融资产，首要为步步为
盈理财产品和确认远期购汇损益，该资产现实已不参加公司的出产策划；2）长
期股权投资包罗少数股权投资和在资产组外的控股投资和有重大影响的耐久投
资。首要有对（1）对江苏淮龙新型建材有限公司的投资，该公司首要操作公司
的废渣出产建材；（2）对江苏金康实业团体有限公司的投资，该公司首要从事贸
易策划、三产处事及对外投资等；（3）对上海楚江投资成长有限公司的投资，该
公司首要从事国内贸易（除专项策划），实业投资，投资咨询，商务信息咨询等；
（4）对沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司的投资，该公司首要从事生铁、热轧带
肋钢筋及钢坯、其他钢坯、锅炉压力容器板材及其他板材等，因该公司出产地产
品首要为平凡钢材，以及公司处于大局限的根基建树状态，盈利预测的靠得住性差
等原因不纳入资产组举办收益法评估。对上述四家公司投资的评估值为
609,887,192.82（资产基本法评估）。3）包罗部分在建工程和其他应收款，该部
分系公司为将来增加新产能或扩大出产局限而所做投入，今朝项目尚未初期阶
段，未纳入收益预测领域。非策划性资产首要为与资产组出产策划不相关的，提评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 145
供给关联单位的非贸易性金钱。
非策划性负债首要包罗1）应付账款中与策划勾当不直接相关的应付工程款；
2）企业借钱中与出产策划不相关的借钱（相对付资产组的收益预测而言），经分
析该部分约为200,901.31 万元。详见下表：
公司的其余非策划性资产的项目、金额如下表：
序
号
项目 性质 账面值 评估值 备注
一 资产类
A 买卖业务性金融资产代价 未纳入收益预测领域 1,863.02 1,863.02
B 耐久股权投资 未纳入收益预测领域 69,220.87 82,712.64 账面之中包括权益法核算的代价
个中： 江苏银行股份有限公司 5,020.00 7,931.60
上海沪昌非凡钢股份公司 6.79 7.49
淮安市区农村信用相助联社 450.00 450.00
北京高淮冶金新技能开发有限 174.74 174.74
江苏淮龙新型建材有限公司 8,937.05 9,815.87
淮安市淮钢物业打点有限公司 19.53 39.54
上海淮钢贸易有限公司 5,520.20 5,847.62
镇江鑫达收支口有限公司 4,407.71 4,791.76
江苏金康实业团体有限公司 9,396.08 15,955.04
上海楚江投资成长有限公司 20,019.60 24,819.22
沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司 15,269.17 12,879.77
C 预付金钱
个中： 淮安财政局 7,020.00 7,020.00 预付的地皮款（溢余资产）
D 其他应收款 非策划性 193,881.31 193,881.31 关联单位非策划性借钱
沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司 193,881.31 193,881.31
E 在建工程 未纳入收益预测领域 776.69 776.69 新建项目
个中： 油井管项目(土建） 759.89 759.89
新建220KV 变电所（土建） 3.17 3.17 与油井管项目配套
220KV 变电所扩建工程（装备） 13.63 13.63 与油井管项目配套
资产类合计 272,761.89 286,253.66
二 负债类
A 应付账款 非策划性 25,260.31 25,260.31 应付工程金钱
B 借钱 溢余借钱 200,901.31 200,901.31 非策划所需借钱
负债类类小计 226,161.62 226,161.62
三
其他资产及负债代价
（Vo） 60,092.04
表中耐久投资及负债的评估值直接采取本钱法的评估功效。
九、收益法评估功效评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 146
在实行了上述评估措施后，于评估基准日2008 年12 月31 日，采取收益法
评估的江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司股东所有权益的市场代价评估功效为
332,852.89 万元人民币。（详见附表）
单位:万元
项目 第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年 第 5 年 今后年度
一、营业收入 934,595.34 939,950.40 947,431.41 958,772.36 972,763.08 972,763.08
个中：主营业务收入 918,252.54 923,607.59 931,088.60 942,429.55 956,420.27 956,420.27
减:营业本钱 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18 862,030.18
个中：主营业务本钱 847,597.68 847,597.68 847,597.68 847,597.68 847,597.68 847,597.68
营业税金及附加 922.55 931.65 944.37 963.65 987.43 987.43
营业用度 11,981.46 11,981.46 11,981.46 11,981.46 11,981.46 11,981.46
打点用度 14,278.01 14,278.01 14,278.01 14,278.01 14,278.01 14,278.01
财务用度 26,003.25 26,003.25 26,003.25 26,003.25 26,003.25 26,003.25
资产减值丧失
加:公允代价改观收益（丧失以“-”号填列）
资产出租净收入
投资收益（丧失以“-”号填列）
二、营业利润（吃亏以“-”号填列） 19,379.88 24,725.84 32,194.13 43,515.80 57,482.74 57,482.74
加：营业外收入
减：营业外支出 360.11 361.71 363.96 367.36 371.56 371.56
三、利润总额（吃亏以“-”号填列） 19,019.78 24,364.13 31,830.17 43,148.44 57,111.18 57,111.18
所得税率 (％) 14.66% 16.74% 25.00% 25.00% 25.00% 25.00%
减：所得税用度 2,787.99 4,078.28 7,979.75 10,810.17 14,301.90 14,301.90
五、净利润（吃亏以“-”号填列） 16,231.79 20,285.85 23,850.42 32,338.28 42,809.28 42,809.28
税后计提的职工福利及嘉奖基金 81.58 101.86 119.69 162.15 214.52 214.52
归属于母公司全部者的净利润 12,005.24 15,030.73 17,702.48 24,035.69 31,848.61 31,848.61
少数股东损益 4,144.96 5,153.26 6,028.24 8,140.44 10,746.15 10,746.15
收益现值法评预计较表（二）
单位:万元
项目 第 1 年 第 2 年第 3 年 第 4 年第 5 年 今后年度
一 利润总额 19,019.78 24,364.13 31,830.17 43,148.44 57,111.18 57,111.18
加：利钱支出 18,307.25 18,307.25 18,307.25 18,307.25 18,307.25 18,307.25
二 息税前利润 （EBIT) 37,327.03 42,671.38 50,137.42 61,455.70 75,418.43 75,418.43
所得税率 (％) 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25 0.25
按息税前利润计较的所得
税 9,331.76 10,667.85 12,534.36 15,363.92 18,854.61 18,854.61
三 税后净营业利润 27,995.27 32,003.53 37,603.06 46,091.78 56,563.82 56,563.82
加：折旧 41,167.72 41,167.72 41,167.72 41,167.72 41,167.72 41,167.72
耐久资产摊销 729.53 729.53 729.53 729.53 729.53 729.53评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 147
减:营运成本增加额 -80,421.20 223.13 311.71 472.54 582.95 -
成个性支出 71,067.35 41,897.26 41,897.26 41,897.26 41,897.26 41,897.26
税后计提的职工福利及奖
励基金 81.58 101.86 119.69 162.15 214.52 214.52
少数股东损益 4,144.96 5,153.26 6,028.24 8,140.44 10,746.15 10,746.15
四 策划现金流 75,019.83 26,525.28 31,143.42 37,316.65 45,020.21 45,603.15
折现率（WACC) 7.6% 8.2% 8.2% 8.2% 8.2% 8.2%
1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 5.00
折现系数 0.93 0.85 0.79 0.73 0.67 8.24
五 现值 69,746.03 22,660.09 24,591.59 27,235.15 30,369.76 375,547.10
六 资产组合策划代价 550,149.73
减 :付息债务代价 277,388.88
加：其他非策划性资产代价 60,092.04
七 股东所有权益 332,852.89
十、重要声名
1、本陈诉是在委托人及资产占有方提供的资料基本上作出的，委托人及资
产占有方对所提供资料的真实性、客观性认真。
2、本声名中所述“评估值”系指我们对所评资产在现有用途稳定，并一连
策划，以及在评估基准日的外部经济环境稳定在本次评估设定的根基假设和条件
前提下，为举办股权转让目的作出的市场代价意见。
3、评估功效受评估职员的常识水平和专业判断手段限制。
4、评估功效在设定的假设条件及设定的评估参数下创立，当相关假设或设
定参数产生重大变革时，评估功效一般会失效。
5、本评估值没有思量未来大概包袱的抵押、包管事件及非凡买卖业务大概追加
支付的价值对评估功效的影响；或国度宏观经济政策产生变革、遇有天然力和其
他不行抗力等身分对评估值的影响。评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 148
评估结论及其说明
一、评估结论
在实行了上述评估措施后，高新张铜委托评估的淮钢特钢股东所有权益价
值采取本钱法评估后获得的、在评估基准日2008 年12 月31 日所示意的市场价
值：329,342.01 万元。
在实行了上述评估措施后, 高新张铜委托评估的淮钢特钢股东所有权益价
值采取收益法评估后获得的、在评估基准日2008 年12 月31 日所示意的市场价
值：332,852.89 万元。
钢铁行业作为周期性行业严格受控于国度财富政策，从国度财富政策和行业
成长来看，近期国内钢铁行业结构调解的方针是：加快裁减落伍出产手段，严格
节制钢铁家产新增产能，调解钢铁家产机关不公道的排场。财富齐集方面，新的
财富政策鼓励钢铁企业通过连系重组实现跨区域的资产活动，进步财富齐集度。
国度发改委提出的方针是：到2010 年，我国前10 大钢铁企业产量应到达总产量
的50％，到2020 年要到达70％。并提出要造就一到两个3000 万吨级的企业与
几个1000 万吨级的企业。这些政策将对国内钢铁行业发生起劲影响，为钢铁行
业的成长带来新的机遇。从行业层面，中国钢铁行业的外向式扩张竣事，转向行
业内部的整合，吞并重组将是将来企业扩张的首要模式，就企业层面而言，按照
市场需求，产物结构的调解将是企业的重要方针，整个行业结构将在将来几年发
生大的调解，将影响到每一个钢铁企业的保留和成长。另一方面，淮钢特钢属特
种钢材制造业，受美国次贷危机引起的国际金融风暴影响，环球经济阑珊，各个
国度的诸多规模、诸多行业呈现信用危机、需求萎缩，产物积存，市场萧条，甚
至资金链断裂，企业休业倒闭。这场风暴波及领域之广、影响程度之深、攻击强
度之大，实为上个世纪30 年月以来所稀有。为了阻止金融海啸继续进级，西欧
央行及其他各国央行纷纷推出降息、注资等救市方案。在环球经济减速的配景下，
我国的出口贸易削弱，经济增幅回落，钢材需求低迷。短短的几个月，钢铁行业
就从本年上半年的风物无限，转到下半年的风雨飘摇。2008 年，国内国际钢铁
市场波涛巨变，首要原质料铁矿石和产制品钢材价值从上半年的一路走高，到下
半年的直线下滑，最高价和最低价相差一倍以上。在这种形势下，各国当局主导
部门及行业专业人士对行业成长远景存在庞大的分歧，收益法评估中对此后多少
年举办的盈利预测及相关风险折现数据的选取面临极大的坚苦，所选数据的存在
庞大的不确定性大大进步，采取收益法评估功效可信度不高收益法评估功效可信
度难以令人满意，其风险不问可知。因此，基于稳健性原则本次评估我们选用成
本法的评估功效作为评估结论，即：评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 149
淮钢特钢股东所有权益在评估基准日2008 年12 月31 日的公允市场代价：
329,342.01 万元。基于此，高新张铜股份有限公司拟收购的江苏沙钢团体有限
公司持有的淮钢特钢63.79%股权的公允市场代价：210,087.27 万元。
上述评估结论没有思量控股权身分大概发生的溢价，也没有思量活动性对评
估器材代价的影响。
二、 评估结论说明
本钱法评估详细情形如下表所示（单位：人民币万元）：
项 目 账面代价 调解后账面值评估代价 增减值 增值率％
活动资产 698,582.17 698,582.17 717,479.55 18,897.38 2.71
非活动资产 273,723.79 273,723.79 449,824.81 176,101.02 64.34
个中：可供出售金融资产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
持有至到期投资 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
耐久股权投资 142,894.78 142,894.78 260,890.42 117,995.64 82.58
投资性房地产 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
牢靠资产 74,536.39 74,536.39 78,010.47 3,474.08 4.66
在建工程 19,297.08 19,297.08 19,297.08 0.00 0.00
无形资产 31,686.20 31,686.20 91,292.21 59,606.01 188.11
其他非活动资产 5,309.33 5,309.33 334.64 -4,974.70 -93.70
资产合计 972,305.96 972,305.96 1,167,304.36 194,998.40 20.06
活动负债 789,080.65 789,080.65 788,962.35 -118.30 -0.01
非活动负债 49,000.00 49,000.00 49,000.00 0.00 0.00
负债合计 838,080.65 838,080.65 837,962.35 -118.30 -0.01
净 资 产 134,225.31 134,225.31 329,342.01 195,116.70 145.37
淮钢特钢股东所有权益评估值与调解后帐面值对较量， 评估增值
195,116.70 万元，增值率为145.37 %，说明如下：
1、活动资产增值18,897.38 万元
（1）因幻魅账筹备评估为零、部分其他应收款形成幻魅账，应收金钱评估增值
19,167.81 万元；
（2）应付账款部分已形成用度项目评估为零减值55.78 万元；
（3）对比于账面本钱形成日期，评估基准日首要原质料和库存商品市场价
格有明明的下降，导致评估减值214.65 万元。
2、牢靠资产评估增值3,474.08 万元
（1）因评估师预计的装备可使用寿命年限大于装备的折旧年限，装备评估
增值253.59 万元；
（2）与房产购建日期对比，第一建安用度和质料用度上涨导致修建本钱上
升，第二评估师预计的修建物可使用寿命年限大于修建物折旧年限。因此，修建评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 150
物评估增值3,220.49 万元。
3、因地皮资源的稀缺性，导致地价一连上升，而淮钢特钢取得地皮的时刻
较早，地皮使用权评估增值59,606.01 万元。
4、耐久投资评估增值117,995.64 万元
按照现行的管帐准则，该类耐久投资按本钱法核算，被投资企业实现的累
积损益不回响在母公司个别财务报表中，因此耐久投资增值的原因是：
（1）被投资企业至评估基准日合计发生累积策划收益；
（2）被投资企业在评估基准日举办评估，资产的计价时点差别，发生评估
增值。
5、其他非活动资产评估减值4,974.70 万元
淮钢特钢的其他非活动资产为因幻魅账筹备、存货减值筹备及耐久投资减值
筹备因此的所得税临时性差异，评估按照对应资产评估减值情形从头确定相应递
延所得税资产后形成减值。
二、评估结论创立的前提
1.我们的评估结论系依据我们在评估陈诉及评估依听声名中所列明的原
则、依据、条件、要领、措施得出的；
2.评估结论仅为评估陈诉中所列明的评估目的处事；
3.评估结论是对所估资产在评估基准日特定环境前提下资产的公允代价的
反应；
4.评估结论只有在我们在评估陈诉及评估依听声名中所列明的原则、依据、
条件存在的前提下创立；
5.国度宏观经济政策产生重大变革及遇有天然力和其他不行抗力的影响
时，评估结论一般会失效；
6.本评估结论是反应评估器材在本次评估目的下，按照公然市场原则确定
的现行代价，没有思量抵押、包管事件，以及非凡的买卖业务方大概追加支付的价值
等对评估值的影响，也未思量国度宏观经济政策产生变革以及遇有天然力和其他
不行抗力对资产价值的影响。当前述前提以及评估中遵循的一连策划原则等产生
变革时，评估结论一般会失效；
7.由淮钢特钢打点层和其他职员提供的与评估相关的全部资料，是体例本
陈诉的基本，应对其真实性认真；评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 151
8.本评估陈诉由江苏天衡资产评估有限公司出具，受本机构介入该项目评
估职员的职业水平和手段的影响。
三、评估结论的瑕疵事项
1、 产权瑕疵
(1) 在本陈诉存案时代，截至2009 年6 月5 日，淮钢特钢申报评估的衡宇中，
另有45.5M2 衡宇未治理衡宇全部权证（详见附件-地皮衡宇确权情形统计表），
对未治理权证房产，在估算其代价时，未计较配套规费。江苏沙钢团体有限公司
出具了“关于江苏沙钢团体淮钢特钢有限公司及其控股子公司治理房产证及地皮
使用权证产生用度问题的理睬”（见附件），因此对基准日后治理权证的衡宇和
地皮，评估时视同权证齐备的资产举办评估；
(2) 地皮使用权评估申报明细表第三项淮国用（2001）字第P0232 号是淮钢
大厦所占用的地皮，淮钢大厦是商住两用商品房，除16 套住宅（衡宇评估明细
表55 项）外别的衡宇均已出售。评估职员对16 套住宅按房地合一的原则，采取
市场较量法举办评估，对申报的淮国用（2001）字第P0232 号地皮不再单独评估；
(3) 淮钢特钢控股子公司江苏淮澳钢铁有限公司、江苏利淮钢铁有限公司、
江苏淮特钢铁有限公司、江苏淮龙新型建材有限公司、淮安热能高科有限公司、
淮安市淮钢物业打点有限公司等公司衡宇所占用的地皮使用权均为淮钢特钢所
有；截至2009 年6 月5 日，这些子公司的衡宇绝根基已治理衡宇全部权证，但
子公司已经治理的衡宇全部权证中，除部分全部权证载明的权属工钱江苏淮澳钢
铁有限公司和江苏利淮钢铁有限公司，别的权属人均为淮钢特钢（详见附件-土
地衡宇确权情形统计表）。本次评估，我们视同为各子公司自有房产举办评估，
未思量房产权属人与现实使用人纷歧致大概发生的对衡宇代价的影响。
(4) 淮钢特钢子公司沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司地皮使用权账面原值
231,177,498.00 元，截至基准日尚未取得国有地皮使用权证，对该地皮使用权，
我们按账面值保存。2009 年3 月9 日，沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司取得安
阳县疆域资源局颁发安阳县集用（2009）第（2009）6 号、安阳县集用（2009）
第（2009）7 号、安阳县集用（2009）第（2009）8 号、安阳县集用（2009）第
（2009）9 号、安阳县集用（2009）第（2009）10 号等集团地皮使用权证；
(5) 淮钢特钢车辆申报序号8 号苏HAP718 和9 号沪BJ1650 两辆车为抵债车
辆，挂号的车主不是淮钢特钢，我们视同淮钢特钢自有产权车辆举办评估，淮钢
特钢提供了相关情形的声名（见附件）。
2、 未决事项、法令纠纷等不确定身分
(1) 2004 年11 月13 日，淮钢特钢与淮安清浦振昌金属成品成长有限公司签
订《高炉及装备租赁条约》，限期5 年，因国度财富政策调解，淮钢特钢将其拆
除，原租赁条约无法继续推行，淮安清浦振昌金属成品成长有限公司诉讼至江苏评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 152
省高级人民法院，哀求抵偿20,016.96 万元丧失及诉讼用度，江苏省高级人民法
院已于2009 年3 月27 日开庭审理此案，截至陈诉日，上述案件尚未讯断；
(2) 淮钢特钢子公司沙钢团体安阳永兴钢铁有限公司（以下简称安阳公司）
诉安阳市昌泰纺织有限公司（以下简称昌泰公司）借钱纠纷一案，安阳公司与昌
泰公司于2003 年4 月14 日签订《合伙相助条约》设立安阳市永泰纺织有限公司，
按照双方于2007 年3 月3 日签订的《退股协议》，双方协商一致昌泰公司受让
安阳公司持有安阳市永泰纺织有限公司的所有股权，转让价款为2,544.00 万元，
该股权转让款由安阳公司借给昌泰公司使用，同时双方约定昌泰公司最迟还款期
限为2008 年3 月底，并自2004 年1 月1 日起至借钱付清日按年利率16%计息。
截至2008 年5 月31 日，昌泰公司尚未送还股权转让款2,544.00 万元。安阳公司
于2008 年5 月31 日向安阳县人民法院提起诉讼，要求昌泰公司送还2,544.00
万元股权转让款、2007 年12 月31 日前利钱246.51 万元及2008 年1-5 月169.96
万元利钱并包袱诉讼用度，今朝案件尚在审理之中。
(3) 按照1997 年3 月26 日，淮钢特钢与天津普莱克斯适用气体有限公司签
定的《真空变压吸附（VPSA）氧气产物供应条约》，由天津普莱克斯适用气体
有限公司提供3000m3 真空变压吸附制氧产物装备（VPSA）一套，向淮钢特钢
提供炼钢用氧气，条约限期15 年，自1998 年1 月气体产物第一次运送日一连
15 年，运行15 年后条约终止，全部运行装备免费转移给淮钢特钢。因无法判断
该条约是否能正常一连15 年，以及条约正常终止后上述装备的代价，评估中未
思量该事项对评估代价的影响。
受客观前提的限制，本次评估均未思量上述不确定身分对评估基准日淮钢特
钢整体资产代价的影响。
3、 抵押、质押、包管、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金
额及与评估器材的干系
(1)淮钢特钢及其控股子公司的首要出产装备、厂房及地皮使用权大部分进
行了贷款抵押，抵押情形详见附件；
(2)截至2008 年12 月31 日，淮钢特钢对外提供包管情形如下：
被包管的子公司 包管金额 备 注
一、淮钢特钢单独为子公司提供包管
江苏淮澳钢铁有限公司 40,000.00 开具银行承兑汇票
江苏利淮钢铁有限公司 14,000.00 开具银行承兑汇票
江苏利淮钢铁有限公司 6,100.00 银行借钱，以公司地皮抵押
镇江鑫达收支口有限公司 10,000.00 开具银行承兑汇票
上海楚江投资成长有限公司 20,000.00 开具银行承兑汇票
小 计 90,100.00
二、淮钢特钢及子公司共同为其他子公司提供包管评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 153
江苏淮澳钢铁有限公司 26,000.00 银行借钱,
小 计 26,000.00
三、子公司为淮钢特钢提供包管
江苏淮澳钢铁有限公司 20,270.00 银行借钱
江苏利淮钢铁有限公司 21,770.00 银行借钱
江苏利淮钢铁有限公司 14,000.00 开具银行承兑汇票
小 计 56,040.00
四、子公司单独为子公司提供包管 8,500.00 银行借钱
五、淮钢特钢为其他公司提供包管 130,000.00 银行借钱
合 计 310,640.00
对付上述抵押、包管等事项，本次评估均未思量其对评估基准日淮钢特钢
股东权益代价的影响；
截至评估陈诉日，上表中第五项“淮钢特钢为其他公司提供包管”130,000
万元的包管已经打扫。
4、 其他事项
淮钢特钢呆板装备评估申报表中，第377 项大连铸、RH 炉入口装备，今朝
由江苏淮特钢铁有限公司使用；第378 项四轧厂入口装备，今朝由江苏淮澳钢铁
有限公司使用，上述装备切合国度鼓励投资的财富政策，免关税和增值税，截至
评估基准日尚处于海关禁锢期。评估师未思量现实使用人变换对评估代价大概产
生的影响；
5、 重大期后事项
按照财政部财税[2008]170 号文，2009 年1 月1 日起，购进可能廉价牢靠资
产产生的进项税额，可按照有关规定，从销项税额中抵扣，本次评估基准日为
2008 年12 月31 日，全部装备评估中选取的市场价均为含税价。
以上瑕疵事项大概对评估功效发生影响，提请评估陈诉使用者充实存眷瑕疵
事项大概对评估结论发生的影响。。
四、评估基准日的期后事项声名及对评估结论的影响
本次评估功效基于本陈诉所告诉的有关假设基本之上，评估功效将会受多种
市场身分影响而变革，我们对市场变革的情形不包袱揭晓意见的责任，同时，我
们也没有义务为了回响陈诉日后的事项而对我们的评估结论而举办任何修改。当
前述前提以及陈诉中遵循的各类原则产生变革时，评估功效一般会失效。
五、评估结论的效力、使用领域及有效期
1.本评估结论系评估专业职员依据国度有关规定出具的专业咨询意见，具有评估技能声名
江苏天衡资产评估有限公司 154
法令规定的效力；
2.本评估陈诉陈诉的评估结论仅处事于陈诉书中载明的特定目的；
3.按现行规定，本评估陈诉的有效期为一年，自2008 年12 月31 日起至2009
年12 月30 日止。
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