中超控股：拟非公然刊行股票召募资金收购河南虹峰电缆股份有限公司股权项目资产评估声名（评估基准日：2015年12月31日）

　　江苏中超控股股份有限公司拟非公然刊行股票召募资金

　　收购河南虹峰电缆股份有限公司股权项目

　　资 产 评 估 说 明 (评 估 基 准 日 ： 2015 年 12 月 31 日 )

　　沃 克 森 评 报 字 [2016]第 0312 号

　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司

　　地 址 ： 北 京 市 海 淀 区 车 公 庄 西 路 19 号 外 文 文 化 创 意 园 12 号 楼

　　电 话 ： 88018767 传 真 ： 88019300 邮 编 ： 100048

　　 江苏中超控股股份有限公司拟非公然刊行股票召募资金收购河南虹峰电缆股份有限公司股权项目·

　　 资产评估声名目次

　　 资产评估声名目次

　　第一部分 关于《资产评估声名》使用领域的声明 ............................ 1

　　第二部分 企业关于举办资产评估有关事项的声名 ........................... 2

　　第三部分 评估器材与评估领域声名 ....................................... 3

　　 一、评估器材和领域 .................................................... 3

　　 二、实物资产漫衍情形及特点 ............................................ 3

　　 三、企业申报的账面或账外无形资产 ...................................... 4

　　 四、企业申报的表外资产的范例、数量 .................................... 5

　　 五、引用其他机构出具的陈诉情形 ........................................ 5

　　第四部分 资产清审核真相形声名 .......................................... 6

　　 一、资产核实职员组织、实行时刻和历程 .................................. 6

　　 二、影响资产清查的事项 ................................................ 9

　　 三、资产核实结论 ...................................................... 9

　　第五部分 种种资产评估技能声名 ......................................... 13

　　 一、活动资产评估技能声名 ............................................. 13

　　 二、衡宇修建物评估技能声名 ........................................... 19

　　 三、呆板装备评估技能声名 ............................................. 31

　　 四、在建工程评估技能声名 ............................................. 44

　　 五、工程物资评估技能声名 ............................................. 46

　　 六、地皮使用权评估技能声名 ........................................... 46

　　 七、其他无形资产评估技能声名 ......................................... 62

　　 八、耐久待摊用度评估技能声名 ......................................... 64

　　 九、递延所得税资产评估技能声名 ....................................... 65

　　 十、其他非活动资产 ................................................... 65

　　 十一、负债评估技能声名 ............................................... 65

　　第六部分 评估结论及其说明 ............................................ 69

　　 一、评估结论 ......................................................... 69

　　 二、评估增减值原因说明 ............................................... 70

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　　 第一部分 关于《资产评估声名》使用领域的声明

　　 本评估声名仅供委托方、相关禁锢机构和部门使用。除法令礼貌规定外，质料

　　的所有可能部分内容不得提供给其他任何单位和小我私家，不得见诸公然媒体。

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　　 第二部分 企业关于举办资产评估有关事项的声名

　　 本 部 分 内 容 由 资 产 评 估 委 托 方 —— 江 苏 中 超 控 股 股 份 有 限 公 司 和 被 评 估 单 位

　　——河南虹峰电缆股份有限公司撰写并盖印，具体内容见附件 1。

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　　 第三部分 评估器材与评估领域声名

　　 一、评估器材和领域

　　 评估器材为河南虹峰电缆股份有限公司于评估基准日的股东所有权益。

　　 评估领域为河南虹峰电缆股份有限公司 于评估基准日的 所有资产及负债 ，个中

　　资产总额账面值为 43,872.07 万元，负债总额账面值 34,385.00 万元，全部者权益账

　　面值 9,487.06 万元。评估前账面值已经本分国际管帐师事宜所审计，并出具了（天

　　职业字[2016]4363 号）无保存意见的审计陈诉。

　　 资产评估申报汇总表

　　 金额单位：人民币万元

　　 项 目 账面代价

　　 活动资产 1 30,512.48

　　 非活动资产 2 13,359.59

　　 个中： 牢靠资产 3 6,855.53

　　 在建工程 4 2,113.53

　　 工程物资 5 68.07

　　 无形资产 6 3,312.98

　　 耐久待摊用度 7 59.14

　　 递延所得税资产 8 833.54

　　 其他非活动资产 9 116.80

　　 资产总计 10 43,872.07

　　 活动负债 11 31,366.38

　　 非活动负债 12 3,018.62

　　 负债总计 13 34,385.00

　　 净 资 产 14 9,487.06

　　 评估领域以被评估单位提供的评估申报表为准。

　　 二、实物资产漫衍情形及特点

　　 实物资产的种类首要为存货、衡宇修建物、呆板装备、电子装备、运输装备、在

　　建工程等。资产的首要漫衍及特点是：

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　　 存货包罗原质料、在产物、产制品及发出商品，个中：原质料首要为铜丝、钢带、

　　色母、护套料及绝缘料等出产原料，存放在车间内，存放较为齐集；在产物首要为各

　　类正处于加工或待加工的出产原料，漫衍在车间内；产制品及发出商品首要为种种电

　　线、电缆，种类较多。

　　 修建物首要有 1 号车间（内含办公楼）、2 号车间、配电房、餐厅，首要结构为

　　钢结构、框架结构；构筑物首要为围墙、水池、厂区阶梯和篮球场等。衡宇修建物主

　　要于 2012 年制作，可满足出产需求。

　　 装备类资产首要包罗呆板装备、电子装备及车辆，个中：呆板装备首要有：干法

　　交联出产线、盘管绞机、互锁装铠机、电缆挤塑出产线、框绞机、金属氩弧管机出产

　　线、摇篮式成缆机、起重机等，今朝均可正常使用；车辆为别克商务车、公共帕萨特、

　　春风多利卡、仓栅式运输车、五菱之光面包车共 6 辆，购置于 2012 年至 2015 年间，

　　状态精采；电子装备首要有厨房装备、办公桌椅、液晶电视、空调、电脑、数码相机、

　　打印机等，均为 2011 年后购置，使用情形精采。

　　 在建工程为土建在建工程，首要为：民众租赁住房 12#、13#产生的工程款、7#

　　橡套车间工程款、研发中心工程款及其他工程款等。民众租赁住房于 2014 年 10 月 13

　　日开工，估量 2015 年 12 月落成，工期为 1.13 年。12#楼为地上 7 层，，钢混结构，建

　　筑面积为 5027.21 ㎡，13#楼为地上 6 层，砖混结构，修建面积为 5359.46 ㎡。民众

　　租赁房占地面积为 5130 平方米，容积率为 2.25，绿化率为 39%。该工程已经取得《临

　　颍县人民当局关于临颍县 2014 年民众租赁住房建树项目的批复》临证文[2014]19 号、

　　建树工程筹划许可证、建树工程施工许可证等证件，其资产漫衍在河南虹峰电缆股份

　　有限公司厂区内。

　　 三、企业申报的账面或账外无形资产

　　 1、无形资产-地皮使用权

　　 河南虹峰电缆股份有限公司纳入评估领域的无形资产-地皮使用权共计 5 项，具

　　体明细如下：

　　序 取得 地皮

　　 地皮权证编号 取得日期 终止日期 地皮面积 原始入账代价 账面净值

　　号 方法 用途

　　 临国用 （2012）

　　1 2012/8/17 2062/8/17 出让 家产 29,260.00 7,831,063.54 7,404,670.68

　　 第 0084 号

　　 临国用 （2013）

　　2 2013/5/1 2063/5/1 出让 家产 26,605.00 5,639,205.31 5,338,437.29

　　 第 0056 号

　　 临国用 （2014）

　　3 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 46,452.00 7,765,290.00 7,480,541.04

　　 第 0019 号

　　 临国用 （2014）

　　4 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 33,152.00 7,558,798.56 7,332,036.00

　　 第 0020 号

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　　 临国用 （2014）

　　5 2014/7/10 2064/7/10 出让 家产 59,463.00 5,797,643.00 5,502,539.62

　　 第 0081 号

　　 合 计 34,592,000.41 33,058,224.63

　　 2、无形资产-其他

　　 河南虹峰电缆股份有限公司纳入评估领域的无形资产 -其他为财务打点软件，具

　　体明细如下：

　　序号 无形资产名称 取得日期 估量使用年限 原始入账代价 账面代价 备注

　　 1 海潮软件 2012 年 9 月 10 15,000.00 9,998.00 已不使用

　　 2 金蝶软件 2011 年 6 月 10 84,273.50 61,611.08

　　 合计 99,273.50 71,609.08

　　 3、识此外账外无形资产

　　 企业申报的账面未记录的其他无形资产为一项注册商标，详细如下：

　　序

　　 商标图形 注册人 审定使用商品 编号 注册有期限

　　号

　　 电缆；电线；电

　　 缆毗连套筒；电

　　 河南虹 线圈；电线毗连

　　 峰电缆 物；电池；配电

　　1 第 11128826 号 2014-03-14 至 2024-03-13

　　 股份有 盘（光）；光导纤

　　 限公司 维（光学纤维）；

　　 电动调理装置；

　　 电线辨认包层

　　 四、企业申报的表外资产的范例、数量

　　 无

　　 五、引用其他机构出具的陈诉情形

　　 本分国际管帐师事宜所本分业字[2016]4363 号审计陈诉。

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　　 第四部分 资产清审核真相形声名

　　 一、资产核实职员组织、实行时刻和历程

　　 （一）清查组织事变

　　 2016 年 2 月 16 日评估组派人进入现场，在向导企业填表的同时，对企业的组织

　　机构及资产漫衍情形举办相识，针对填表资产漫衍特点，和企业共同拟定了具体的

　　现场清查实行打算。按照被评估企业的资产特点，在企业相关职员的配合 下别离对

　　种种资产举办了清查。评估组清审核实事变从 2016 年 2 月 18 日开始，2016 年 2 月

　　26 日竣事。清查事变竣过后，提交清审核实及现场观测功课成就。

　　 （二）资产核实的历程

　　 1、指导企业相关职员起首自行举办资产清查，网络、筹备应向评估机构提供的

　　资料；

　　 指导企业相关的财务与资产打点职员在资产清查的基本上，根据评估机构提供

　　的“资产评估明细表”、“评估观测表”及其填写要求、资料清单，细致精确的登

　　记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反应机能、状态、经济技能指标等情

　　况的文件资料举办网络。

　　 2、起源检察被评估单位提供的资产评估明细表

　　 评估职员通过查阅有关资料，相识涉及评估领域内详细器材的具体状况，然后

　　仔细查对种种资产评估明细表，起源搜查有无填项不全、错填、资产项目不明晰，

　　并按照履历及把握的有关资料，搜查资产评估明细表有无漏项等。

　　 3、现场实地观测

　　 依据资产评估明细表，评估职员对申报的现金、债权、牢靠资产、无形资产和

　　债务按照它们的性质及特点，采纳差此外现场观测要领。如观测装备运行状态，是

　　通过现场实地勘查及查阅有关资料得到。通过勘测现场，为确定装备的成新率筹备

　　资料。

　　 4、增补、修改和完善资产评估明细表

　　 按照现场实地观测功效，进一步完善资产评估明细表，以做到 “账”、

　　“表”、“实”相符，表内各项要素齐备。

　　 5、查对产权证明文件

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　　 对评估领域的衡宇修建物、地皮使用权、车辆等权属举办查阅查对，以相识产

　　权情形。

　　 （三）资产及负债的核实要领

　　 在清查事变中，我们针对差别 资产的性质、特点及现真相形，采纳了差此外清

　　查要领。

　　 1、活动资产的核实要领

　　 评估职员在账表、账账、账实查对的基本上，核查了首要活动资产的原始管帐

　　资料，通过对实物抽查盘货、往来发函证和询问企业有关职员等评估事变及作价的

　　须要措施，对活动资产分类举办了核实。

　　 (1)实物性活动资产

　　 企业实物性活动资产首要为存货。评估职员起首对存货内节制度举办了观测，了

　　解企业的存货进、出和保管核算制度，查对企业财务记录、统计报表和实土地查，抽

　　查存货的收发、结转和保管的票据、账簿记录，并查阅相关账簿记录和原始凭单，以

　　确认该存货的真实存在及全部权归属。其次评估职员按照企业存货状况，对存货举办

　　了抽查盘货，核实是否有盘亏、盘盈情形。

　　 (2)非实物性活动资产

　　 评估职员首要通过查对各单位的财务总账、各科目明细账和管帐凭据，重点对

　　货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款等非实物性活动资产等科目举办核

　　验。对付首要往来金钱，通过询证函的形式举办确认，对付货币资金通过盘货、核

　　对银行对账单、余额调理表举办核实。

　　 2、衡宇修建物的核实要领

　　 按照企业提供的评估申报表，评估职员在被评估单位有关职员的配合下对委估

　　面积、代价量大的首要衡宇建（构）筑物举办了勘查。

　　 (1)衡宇修建物的核实要领

　　 对付衡宇的座落位置、修建面积、建成年代与企业提供的有关资料举办查对；核

　　实衡宇修建物的结构范例、层数、层高、檐高、跨度、柱距、修建面积；勘查并记录

　　衡宇修建物的装修、办法及其使用状况、现适用途以及企业维护维修状况；查阅首要

　　衡宇修建物的预(决)算书及施工图纸等；对付无衡宇全部权证的衡宇修建面积，按照

　　建树工程筹划许可证等资料来确定。

　　 (2)构筑物的核实要领

　　 首要按照企业提供的评估明细表，参照工程决算资料和财务决算资料，就构筑

　　物评估明细表中的相关技法术据举办查对，对付明细表中没有完善的部分要求企业

　　逐项完善修改评估明细表。

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　　 3、呆板装备的核实要领

　　 被评估单位装备类资产首要分为呆板装备、电子装备和车辆。装备类资产的核

　　实是在被评估单位有关财会职员、装备打点职员、技强职员的配合下举办。对装备

　　的勘查首要为：①核查实物，即按照清查评估明细表所列项目，核对装备编号、确认

　　有无此装备，同时按呆板上的铭牌核查装备名称、型号、规格、制造厂家、制造年

　　月。②产权核查，对一些代价较高的珍贵装备和对产权产生疑问的装备举办深入调

　　查，首要通过查阅订货条约、购置发票等核实；对产权权属资料中所载明的全部人

　　与被评估单位和相关当事人不符的情形，给以高度存眷，进一步通过询问的方法，

　　相识产权权属，并要求委托方和相关当事人出具了“声名”和“理睬函”。③观测

　　相识装备的现实技能状况，核查有关技能文件、资料。并对运行、妨碍、非在用设

　　备、闲置、维护保养情形等举办核查，并填列装备现场功课观测表和有关设置的调

　　查表。对付申报表中所填列内容与现实不符的，根据现场核实的情形，在征求企业

　　有关打点职员意见的条件下举办了相应的调解。④相识企业装备账面的组成是否合

　　理，有无账面记录异常现象，为说明评估增减值做好基本事变。

　　 4、在建工程的核实要领

　　 被评估单位的在建工程为土建工程，被评估单位的在建工程项目较量简单，以

　　提供的清查明细表与实物资产举办查对，并查察相关的订购条约，确认工程进度及

　　付款情形。

　　 5、无形资产的核实要领

　　 (1) 地皮使用权的核实

　　 评估职员对委估地皮举办了现场核查，相识地皮使用近况、周边地皮操作情

　　况，并网络查对了有关征地协议，并查阅了有关缴费凭据，查对地皮的取得方法。

　　 (2)其他无形资产的核实要领

　　 评估职员查阅了无形资产的形成历程记录，网络了软件购置条约、商标证书及

　　有关交费情形，并对软件的成果、技能的先进性举办相识。

　　 6、负债的核实要领

　　 核实的内容包罗负债的形成原因、账面值和现实负债状况，首要相识某些账龄

　　较长的负债有无不需付出的情形及有无应计而未计的债务。

　　 7、损益类管帐科目

　　 (1)对付收入的核实，相识申报数据的精确性、收入变革趋势、以及产物价值的

　　变革趋势和引起价值变革的首要身分等。

　　 (2)相识税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。

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　　 二、影响资产清查的事项

　　 本次评估未思量以下身分大概对资产清查功效造成的影响：

　　 （一）本次清查领域以被评估单位提供的评估明细表为准。

　　 （二）纳入本次评估领域的衡宇修建基本、装备基本等隐蔽工程由于现实前提限

　　制，未对其举办实质性勘查，评估职员通过查阅有关图纸、结算等相关更换措施，根

　　据委托方提供的相关参数为准举办评估。

　　 （三）对付发出商品，则抽查了部分销售发票或出库单等相关证明文件，以确定

　　其真实性。

　　 （四）对付无法取得询证函的往来款，则举办了更换测试，抽取比例高达账面值

　　的 60%。

　　 由于资料来历的不完全而 大概导致的评估器材与现实状况之间的差异，未在本

　　公司思量的领域之内。

　　 三、资产核实结论

　　 现场评估职员对虹峰电缆的资产举办了清查，详细情形如下：

　　 （一）非实物资产

　　 评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与现真相形在首要方面吻合。非

　　实物资产在首要方面账实、账表相符。

　　 （二）存货

　　 存货包罗原质料、在产物、产制品及发出商品，个中：原质料首要为铜丝、钢带、

　　色母、护套料及绝缘料等出产原料，存放在车间内，存放较为齐集；在产物首要为各

　　类正处于加工或待加工的出产原料，漫衍在车间内；产制品及发出商品首要为种种电

　　线、电缆，种类较多。

　　 （三）衡宇修建物

　　 经现场清查，纳入评估领域的部分衡宇修建物均可正常使用，衡宇均治理了产

　　权证。

　　 （四）装备类资产

　　 呆板装备：虹峰电缆的主营业务为电线、电缆的出产及销售，其首要装备为拉丝

　　机、挤塑机、绞线机、成缆机等电缆出产装备及计量检测仪器仪表、起重搬运装备

　　等，存放于出产车间内，大部分装备购置于 2012—2015 年间，维修保养较好，装备

　　均能正常使用。

　　 运输车：首要为别克商务车、帕萨特、仓栅式运输车、春风多利卡、五菱之光面

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　　包车等，除仓栅式运输车和春风多利卡 首要用于企业送货外，别的车辆均为办公用

　　车，由企业统一调配使用。制止评估基准日委估车辆维修保养正常，均能正常行

　　驶。

　　 电子装备：首要为电脑、打印机、空调、家具等，漫衍在办公地区和宿舍楼内，

　　装备使用正常。

　　 （五）在建工程

　　 本次在建工程为土建在建工程，首要为：民众租赁住房 12#、13#产生的工程款、

　　计划费及其他前期用度等，该工程于 2014 年 10 月 13 日开工，估量 2015 年 12 月完

　　工，工期为 1.13 年。12#楼为地上 7 层，钢混结构，修建面积为 5027.21 ㎡，13#楼

　　为地上 6 层，砖混结构，修建面积为 5359.46 ㎡。民众租赁房占地面积为 5130 平方

　　米，容积率为 2.25，绿化率为 39%。该工程已经取得《临颍县人民当局关于临颍县

　　2014 年民众租赁住房建树项目的批复》临证文[2014]19 号，建树工程筹划许可证，求购库存童鞋回收，

　　建树工程施工许可证等证件齐备，其资产漫衍在河南虹峰电缆股份有限公司厂区

　　内。

　　 （六）地皮使用权

　　 纳入评估领域的无形资产-地皮使用权共计 5 项，均抵押，详细情形如下表：

　　序 地皮面积

　　 地皮权证编号 取得日期 终止日期 取得方法 地皮用途

　　号 （平米）

　　 1 临国用（2012）第 0084 号 2012/8/17 2062/8/17 出让 家产 29,260.00

　　 2 临国用（2013）第 0056 号 2013/5/1 2063/5/1 出让 家产 26,605.00

　　 3 临国用（2014）第 0019 号 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 46,452.00

　　 4 临国用（2014）第 0020 号 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 33,152.00

　　 5 临国用（2014）第 0081 号 2014/7/10 2064/7/10 出让 家产 59,463.00

　　 合 计 194,932.00

　　 （七）抵押事项

　　 1、虹峰电缆纳入本次评估领域的呆板装备、电子装备及构筑物部分已经抵押给

　　临颍县农村信用相助联社，贷款金额 1000 万元整，贷款时刻 2015 年 5 月 29 日至 2016

　　年 3 月 31 日，抵押呆板装备共计 159 项，412 台，净值共计 16,503,458.47 元，明细

　　见评估申报表。

　　 2、河南虹峰电缆股份有限公司向临颍县农村信用相助联社贷款 2,500 万元，贷

　　款时刻 2015 年 12 月 21 日至 2016 年 12 月 28 日，以其厂房及地皮使用权作抵押。其

　　中地皮使用权为临国用（2012）第 0084 号，面积为 29,260 平方米；厂房为临字第

　　3140429020 号，面积 14,443.81 平方米；临字第 3140429019 号，面积 14,720.04 平

　　方米。

　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司 10

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　　 3、河南虹峰电缆股份有限公司向邮政银行临颍县新城路支行贷款 500 万元，贷

　　款时刻 2015 年 8 月 5 日至 2016 年 8 月 4 日，以其地皮使用权作抵押。地皮使用权为

　　临国用（2013）第 0056 号，面积为 26,605.00 平方米。

　　 4、河南虹峰电缆股份有限公司向中信银行郑州将来路支行借钱 1000 万元，借钱

　　限期为 2015 年 7 月 20 日至 2016 年 7 月 20 日，以临国用（2014）第 0081 号号地皮

　　举办抵押，面积 59,463.00 平米。

　　 5、虹峰电缆 向郑州银行股份有限公司优胜北路支行贷款 350 万元，贷款限期

　　2015 年 7 月 29 日至 2016 年 7 月 28 日，以衡宇修建举办了抵押，抵押明细如下：

　　 序号 修建物名称 结构 建成时刻 修建面积（㎡） 权证编号

　　 临颍县字第 3140227005

　　 1 食堂 框架 2012 年 6 月 2,333.19

　　 号

　　 临颍县字第 3140227006

　　 2 配电房 框架 2012 年 6 月 1,123.20

　　 号

　　 6、虹峰电缆向郑州银行股份有限公司优胜北路支行贷款 1150 万元，贷款限期

　　2015 年 7 月 29 日至 2016 年 7 月 28 日，以地皮使用权举办了抵押，抵押明细如下：

　　 序号 地皮权证编号 取得日期 终止日期 取得方法 地皮用途 地皮面积

　　 1 临国用（2014）第 0019 号 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 46,452.00

　　 2 临国用（2014）第 0020 号 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 33,152.00

　　 （五）对外包管事项

　　 制止 2015 年 11 月 30 日，公司对外包管情形如下：

　　 包管条约金 最高额包管期 现实

　　被包管方 银行 包管范例 限期

　　 额(万元) 限 包管额(万元)

　　 中原银行股份有限 2015-2-25 至

　　长峰电缆 最高额担保 2,000.00

　　 公司宜兴支行 2016-2-25 2015/10/19-

　　 3,000.00

　　 中原银行股份有限 2015-2-25 至 2016/4/18

　　长峰电缆 最高额担保 1,000.00

　　 公司宜兴支行 2016-2-25

　　 中原银行股份有限 2015-2-25 至 2015/10/19-

　　长峰电缆 最高额担保 3,000.00 3,000.00

　　 公司宜兴支行 2016-2-25 2016/4/18

　　 合计 6,000.00 6,000.00

　　 （六）诉官司项

　　 1、因原虹峰电缆推销业务员吕永清涉嫌伪造业务条约骗取虹峰电缆 434,780.61

　　元货款，2014 年 9 月 29 日，虹峰电缆向公安构造提请控告吕永清，哀求公安构造追

　　究其法令责任。至评估基准日，临颍县公安局已受理吕永清条约诈骗控告申请并予以

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　　备案。本次评估，向企业相识到该笔金钱根基无收回的大概性，故此次应收吕永清贷

　　款 434,780.61 元所有计提为幻魅账丧失，评估为零。

　　 2、虹峰电缆客户伽伽团体股份有限公司（以下简称 “伽伽团体”）因资金链断

　　裂，无法定时、足额付出货款。2014 年 9 月 15 日，虹峰电缆向河南省漯河市人民法

　　院提起诉讼，哀求法院依法查封、冻结伽伽团体银行存款、或查封、扣押其平等价

　　值的其他财产。2014 年 11 月 7 日，经河南省漯河市[2014]漯民一初字 18 号民事调整

　　书：“被告人伽伽团体需根据双方约按时刻准期送还借钱，如未能准期送还欠款，

　　虹峰电缆不再申请法令保全法子，并依摄影关法令措施直接申请逼迫执行。 ”2015

　　年 1 月 15 日，因伽伽团体未根据约定推行调整书中规定应尽的义务，虹峰电缆向漯

　　河市中级人民法院提出逼迫执行申请书。2015 年 1 月 27 日，漯河市人民法院备案执

　　行，后出具编号为（2015）漯法执字第 14 号执行裁定书，裁定书规定：“查封、扣

　　押、冻结、划拨、监禁、提取、变卖、拍卖（评估）伽伽团体股份有限公司 406 万元

　　的财产”，本裁定于送达后即产生法令效力， 至评估基准日公司已收到执行回款

　　2,378,225.27 元，另有 1,019,422.13 元未收回，因剩余金钱无法确定是否可以或许完全

　　收回，故按账龄法计提幻魅账筹备，按扣除幻魅账筹备后的账面值确定为评估值。

　　 3、河南虹峰电缆股份有限公司客户河南万冠实业有限公司（以下简称“万冠实业”）

　　因不付出货款，2015 年 4 月 29 日，虹峰电缆向临颖县人民法院提起诉讼，要求被告

　　人万冠实业付出剩余货款 396,923.44 元及相应的利钱，经调整，双方告竣息争协议，

　　临颖县人民法院出具编号为（2015）临民二初字第 27 号民事调整书。2015 年 6 月 6

　　日，因万冠实业未根据约定推行调整书中规定应尽的义务，虹峰电缆向临颖县人民法

　　院提出逼迫执行申请书，至评估基准日尚未收到逼迫执行申请书批复。

　　 （七）股权质押

　　 至评估基准日，股东陆亚军持有的河南虹峰电缆股份有限公司 162 万股份（占比

　　1.5%）已质押给江苏中超控股股份有限公司（原名江苏中超电缆股份有限公司） 。

　　此次质押已取得漯河市工商行政打点局（漯）股质挂号设字[2015]第 26 号《股权出

　　质设立挂号关照书》。

　　 （八）纳入此次评估领域的海潮软件已遏制使用。

　　 （九）至评估基准日，其他货币资金存在抵押、质押、冻结等对使用有限制金钱

　　75,295,904.74 元 ， 其 中 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 75,000,000.00 元 ， 保 函 保 证 金

　　295,904.74 元。

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　　 第五部分 种种资产评估技能声名

　　 一、活动资产评估技能声名

　　 (一)评估领域

　　 纳入评估领域的各项活动资产，包罗货币资金、应收单据、应收账款、预付账款、

　　其他应收款及存货等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：

　　 金额单位：人民币元

　　 序号 科目名称 账面代价

　　 1 货币资金 79,619,759.54

　　 2 应收单据 100,000.00

　　 3 应收账款 130,856,338.96

　　 4 预付账款 3,340,145.12

　　 5 其他应收款 11,399,559.46

　　 6 存货 79,084,169.57

　　 7 其他活动资产 724,798.15

　　 合计 305,124,770.80

　　 (二)评估历程

　　 评估历程首要分别为以下三个阶段：

　　 第一阶段：筹备阶段

　　 对确定在评估领域内的活动资产的组成情形举办起源相识，提交评估筹备资料清

　　单和资产评估明细暗树模名目，根据评估机构评估类型化的要求，指导企业填写活动

　　资产评估明细表；

　　 第二阶段：现场观测阶段

　　 1、查对账目：按照企业提供的活动资产评估明细表资料，起首与财务台账查对，

　　然后和客栈台账举办查对。每每资产中有名称和数量不符的、频频申报的、漏掉未报

　　的项目举办改正，由企业从头填报，做到申报数真实靠得住。

　　 2、现场查点：评估职员、企业物资部门、财务处等部门有关职员，对 2015 年 12

　　月 31 日基准日的各项实物活动资产举办了现场盘货，现金为全额盘货，存货的抽查

　　实物比例为 40%阁下，代价量在 60%以上，在此基本上编写了“现金盘货表”和 “存

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　　货抽查盘货记录表”。

　　 第三阶段：评定估算阶段

　　 1、将核实后的活动资产评估明细表，录入计较机，成立相应数据库；

　　 2、对种种资产，遵照国有资产评估打点步伐、资产评估准则的规定，有针对性

　　地采取市场法、重置本钱法，确定其在评估基准日的公允代价，体例相应评估汇总表；

　　 3、提交换动资产的评估技能声名。

　　 (三)详细评估要领

　　 按照被评估单位提供的已经本分国际管帐师事宜所核定的资产负债表、企业申报

　　的活动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基本上，遵循独立

　　性、客观性、科学性的事变原则来举办评估事变。

　　 1、货币资金

　　 货币资金是由现金、银行存款、其他货币资金构成。

　　 ⑴库存现金账面值 49,069.09 元，是存放在财务部门保险柜中，币种所有为人民

　　币。评估职员在部门财务认真人陪同下，对现场日的库存现金举办盘货，并当真填写

　　了现金盘货表，倒推核实，与账目一致，未发明其他异常现象。

　　 对库存现金评估，采纳盘货倒推的要领计较出评估基准日库存现金余额，并同现

　　金日记账、总账库存现金户余额举办查对。

　　 经确认核实无误，以核实后的账面值确认评估值。

　　 ⑵银行存款

　　 银行存款账面值 4,274,785.71 元，指企业存入各商业银行的各类存款。首要为

　　中国农业银行临颍县支行、中国银行临颍支行、中国工商银行漯河分行临颍支行、中

　　国邮政储备银行颖县新城路支行、临颍县农村信用相助联社、漯河银行临颍支行、中

　　信银行将来路支行、郑州银行优胜北路支行、平顶山银行郑州分行、民生银行郑州心

　　怡路支行。均为人民币存款账户。

　　 评估职员对每个银行存款账户查对银行存款日记账和总账并网络银行对账单，如

　　果有未达账项则按双方调理体例银行余额调理表，评估历程中，对银行存款举办了函

　　证，回函均无疑议，并且无未达账项。在对上述资料查对无误的基本上，以账面值确

　　以为评估值。

　　 ⑶其他货币资金

　　 其他货币资金账面值 75,295,904.74 元，为储蓄的单据担保金，评估职员对其进

　　行了函证，以证明其他货币资金存在的真实性。经核实，评估基准日的金额所有与账

　　面记录的金额相符。故以核实后的账面值确认评估值。

　　 2、应收单据

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　　 应收单据首要为销售电缆而形成的，共 1 项，账面值共计 100,000.00 元。

　　 对付应收单据，评估职员查对了账面记录，查阅了应收单据挂号簿，并对单据进

　　行了查对盘货，对付部分金额较大的应收单据，还搜查了相应销售条约和出库单等原

　　始记录。

　　 应收单据评估值为 100,000.00 元。

　　 3、应收账款

　　 应收账款首要为应收的电缆款，评估基准日账面原值为 133,657,186.66 元，计

　　提幻魅账筹备 2,800,847.70 元，账面净值为 130,856,338.96 元。

　　 评估职员对应收账款截至评估现场时的回收情形举办相识，并对欠款单位发放了

　　应收账款询证函，查对应收账款询证函的回收情形、账龄黑白、已往的结算记录，同

　　时对应收账款的可回收情形举办说明；对无法取得回函的采纳更换测试措施，抽查比

　　例高达 60%。

　　 评估基准日被评估单位应收账款共计 146 笔。按照客户提供的资料，评估职员在

　　核实无误的基本上，按照每笔金钱大概收回的数额确定评估值。通过核实，评估职员

　　有大概产生幻魅账丧失，但详细的丧失项目和丧失金额无法精确判断，对此我们参照

　　管帐计提幻魅账筹备的方法，以账龄为基本，按照企业汗青上处理赏罚幻魅账丧失的履历和

　　计提幻魅账筹备的管帐政策，预计出大概收不回的金钱，再从这部分应收账款总额中

　　扣除获得评估值。关联方不计提幻魅账筹备。

　　 应收账款的幻魅账筹备计提比譬喻下：

　　 账龄 计提比例

　　 6 个以内 0.5%

　　 6 个月—1 年 5%

　　 1-2 年 10%

　　 2-3 年 30%

　　 3-4 年 50%

　　 4-5 年 80%

　　 5 年以上 100%

　　 因评估值中已思量幻魅账丧失风险，因此企业提取的幻魅账筹备评估为零。

　　 应收账款评估值为 130,856,338.96 元，无增减值。

　　 4、预付金钱

　　 预付金钱为预付的质料费，评估基准日账面值为 3,340,145.12 元。

　　 评估职员查对了管帐账簿记录，抽查了预付金钱的有关条约或协议以及付款凭据

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　　等原始资料，经搜查预付金钱申报数据真实、金额精确，估量到期均能收回相应物资

　　或劳务，经核实无误，以核实后的账面值确认评估值。

　　 预付账款评估值为 3,340,145.12 元。

　　 5、其他应收款

　　 其他应收款首要为与关联方的往来款、担保金、备用金等，账面值原值为

　　11,754,167.28 元，计提幻魅账筹备 354,607.82 元，账面净值 11,399,559.46 元。

　　 评估职员对其他应收款截至评估现场时的回收情形举办相识。评估基准日被评估

　　单位其他应收款共计 74 笔。按照客户提供的资料，评估职员在核实无误的基本上，

　　按照每笔金钱大概收回的数额确定评估值。通过核实，评估职员有大概产生幻魅账丧失，

　　但详细的丧失项目和丧失金额无法精确判断，对此我们参照管帐计提幻魅账筹备的方

　　式，以账龄为基本，按照企业汗青上处理赏罚幻魅账丧失的履历和计提幻魅账筹备的管帐政策，

　　预计出大概收不回的金钱，再从这部分应收账款总额中扣除获得评估值。关联方不计

　　提幻魅账筹备。

　　 其他应收款的幻魅账筹备计提比譬喻下：

　　 账龄 计提比例（%）

　　 1 年以内 5

　　 1-2 年 10

　　 2-3 年 30

　　 3-4 年 50

　　 4-5 年 80

　　 5 年以上 100

　　 因评估值中已思量幻魅账丧失风险，因此企业提取的幻魅账筹备评估为零。

　　 其他应收款评估值为 11,399,559.46 元，无增减值。

　　 6、存货

　　 存货账面值为 79,084,169.57 元，首要为原质料、在库周转质料、产制品、在产

　　品、发出商品等。评估职员在企业财务职员的陪同下，对存货举办了实土地址，盘货

　　金额占总金额 60%以上，数量占总数量的 40%以上，依据进出库记任命倒推要领推算

　　到基准日数量，抽查功效各项存货账、实、表相符。

　　 （1）对付原质料，因为出产周期较短的原因，多半为近期采购，账面价值与市

　　场价值相差不大，公司运用最经济批量，按销售需要购入，周转快且近期价值颠簸较

　　小，账面值根基能反应今朝的市场价值，故按经核实的账面值确定评估值。

　　 经评估，原质料评估值为 2,295,230.52 元。

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　　 （2）在库周转质料

　　 在库周转质料首要为存于客栈的未经使用的一些五金配件和工具，首要有承轴、

　　加热圈、镍带、家产闭式齿轮油等，评估基准日账面值 203,334.06 元。

　　 评估职员对该类质料举办现场盘货，确定其真实存在并勘测其新旧程度，在抽查

　　了部分购置发票和记账凭据后确认其申报的真实性。由于该类质料是未经使用的，且

　　代价变革不大，故以经考核后的账面值确认其评估值。

　　 （3）产制品

　　 产制品账面代价为 20,408,560.30 元，未计提存货减价筹备。首要为被评估单位

　　出产的电线电缆等。本次评估采取市场途径举办评估，从市场销售价值出发，扣除销

　　售环节的税费及部分利润作为评估值。评估值计较公式为：

　　 产制谈论估值 =该产物不含税销售单价 ×[1-销售用度/销售收入-销售税金及附

　　加/销售收入-销售利润率×所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折

　　减率]× 该产物库存数量

　　 个中净利润折减率为 50%。

　　 案例：

　　 电缆（产制谈论估明细表第 5 项）

　　 规格型号：BV-2.5

　　 该项库存商品数量为 1,114,240.00m，经盘货确认现实数量为 1,114,240.00m，

　　不含税的销售价值为：0.95 元/m。按照虹峰电缆提供的 2015 年 12 月 31 日的损益表

　　计较各项费率：

　　 销售用度/销售收入 税金及附加/销售收入

　　计较公式

　　 2015 年 1-12 月 2015 年 1-12 月

　　 分子 4,338,464.72 47,110.75

　　 分母 156,178,302.36 156,178,302.36

　　 费率% 2.78% 0.03%

　　 注 1：2015 年 1-12 月虹峰电缆营业利润为负数，以是销售利润率取 0。

　　 评估值=该产物不含税销售单价×[1-销售用度/销售收入-销售税金及附加/销售

　　收入-销售利润率×所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]×

　　该产物库存数量

　　 =0.95×[1-2.78%-0.03%-0×25%-0×(1-25%)×50%]×1,114,240.00

　　 =1,025,100.80 (元)

　　 库存商品(产制品)评估值共 21,918,835.75 元。

　　 （4）在产物

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　　 在产物账面值 24,306,550.94 元，为正在加工中的电线、电缆及领用的原质料等，

　　账面值包罗原质料代价和人工用度等，我们对这些在产物的账面代价构成内容和管帐

　　核算历程举办了核查，经核查，在产物账面代价入账精确，评估职员以为其账面值基

　　本可以表此刻产物的现期间价，故以核实后的账面值确认评估值。

　　 （5）发出商品

　　 纳入本次评估领域的发出商品为输送至客户单位的电缆、毗连体、拖挂具、网状

　　吊具等，本次评估采取市场途径举办评估，从市场销售价值出发，扣除销售环节的营

　　业税金及附加、部分利润作为评估值。评估值计较公式为：

　　 发出商谈论估值=该产物不含税销售单价 ×[1-销售税金及附加/销售收入-销售

　　利润率×所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]× 该产物库

　　存数量

　　 个中净利润折减率为 50%。

　　 注：与发出商品相关的销售用度在基准日前已经产生，期后该部分商品根基不会产生销售费

　　用，故本次评估将销售用度率取值为 0。

　　 案例：

　　 ZR-YJV22 8.7/15KV（发出商谈论估明细表第 678 项）

　　 规格型号：ZR-YJV22 8.7/15KV 3X400

　　 该项发出商品数量为 2600m，经核查确认现实数量为 2600m，含税销售单价为

　　637.00 元/米，按照虹峰电缆提供的 2015 年 12 月 31 日的损益表计较各项费率：

　　 销售用度/销售收入 税金及附加/销售收入

　　计较公式

　　 2015 年 1-12 月 2015 年 1-12 月

　　 分子 4,338,464.72 47,110.75

　　 分母 156,178,302.36 156,178,302.36

　　 费率% 2.78% 0.03%

　　 2015 年 1-12 月虹峰电缆营业利润为负数，以是销售利润率取 0。

　　 评估值=该产物不含税销售单价 ×[1-销售税金及附加 /销售收入-销售利润率×

　　所得税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减率]× 该产物库存数量

　　 =637.00÷1.17×[1-0.03%-0×25%-0×(1-25%)×50%]×2600

　　 =1,415,128.00 (元)

　　 发出商谈论估值 34,906,381.62 元。

　　 7、其他活动资产

　　 其他活动资产账面值为 724,798.15 元，首要为待摊利钱，评估职员核实了相关

　　条约、凭据等资料，金额精确，故以账面值确认评估值。

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　　 (四)评估功效及说明

　　 1、活动资产评估功效

　　 活动资产评估功效

　　序号 科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%

　　 1 货币资金 79,619,759.54 79,619,759.54 - -

　　 2 应收单据 100,000.00 100,000.00 - -

　　 3 应收账款 130,856,338.96 130,856,338.96 - -

　　 4 预付金钱 3,340,145.12 3,340,145.12 - -

　　 5 其他应收款 11,399,559.46 11,399,559.46 - -

　　 6 存货 79,084,169.57 83,630,332.89 4,546,163.32 5.75

　　 7 其他活动资产 724,798.15 724,798.15 - -

　　 8 活动资产合计 305,123,770.80 309,670,934.12 4,546,163.32 1.49

　　 2、增减值原因说明

　　 活动资产的增值由存货增值引起，存货增值的原因为： 产制品及发出商品的账

　　面值为本钱价，评估值是根据市场代价扣除相应税费确定，故造成评估增值。

　　 二、衡宇修建物评估技能声名

　　 (一)评估领域

　　 纳入本次评估领域的衡宇修建物类资产为河南虹峰电缆股份有限公司账面的建

　　筑物、构筑物。详细如下：

　　 单位：人民币元

　　 资产名称 账面原值 账面净值

　　 衡宇修建物合计 51,654,365.10 44,553,072.21

　　 牢靠资产--衡宇修建物 40,046,035.42 34,280,738.15

　　 牢靠资产--构筑物 11,608,329.68 10,272,334.06

　　 (一) 衡宇修建物轮廓

　　 1. 轮廓

　　 委估河南虹峰电缆股份有限公司衡宇修建物位于临颍县经五路西侧；所占用地皮

　　为国有出让地皮，用途为家产用地。

　　 纳入本次评估领域内的衡宇修建物共 4 项，衡宇修建物首要有 1#车间、2#车间(内

　　含办公楼)、餐厅及配电房等，首要结构为钢结构、钢混结构，均已治理了衡宇产权

　　证；构筑物首要为围墙、水池、厂区阶梯和篮球场等，衡宇首要建于 2012 年制作。

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　　衡宇修建物类资产操作率较高，能满足正常出产策划的需要。

　　 2. 首要衡宇修建物结构

　　 虹峰电缆衡宇首要结构为钢混、钢结构。

　　 (1)钢混结构

　　 钢筋混凝土结构：钢筋混凝土独立柱基本，钢筋混凝土框架梁或暗梁，钢筋混凝

　　土矩型柱，钢筋混凝土有梁屋面板，屋面为大型屋面板，中间加层为钢结构加钢筋混

　　凝土；围护结构均为砖墙，外墙墙厚 370mm，内墙 240mm，采取塑钢门窗，室内陆面

　　砼垫层、水泥砂浆、面砖地面。空调、电、水及暖等配套办法齐备。

　　 (2)钢结构

　　 钢结构：钢筋混凝土条形基本，H 型钢钢柱、钢梁，外墙 1.5m 高砖墙，别的为彩

　　钢板，内墙为三合板。楼板、屋面板为金属型板；地面为水泥砂浆、金刚砂及面砖地

　　面，塑钢门窗，室内部分有装修，屋面为金属压型板。电、水及消防办法齐备。

　　 3. 首要构筑物根基状况

　　 虹峰电缆首要构筑物为围墙、阶梯、篮球场及车棚等。

　　 围墙为砖砌筑和铁艺墙，水泥砂浆勾缝，基本约为 1.5 米深，厚度 0.8 米，高度

　　为 2.5 米，铁艺围墙为铁栅栏，高 1.8 米铁柱之间间距有 20cm。

　　 4. 账面代价的组成

　　 账面原值的购成：工程竣工时的建安工程费、观测计划费、工程建树监理费、建

　　设单位打点费等组成。

　　 5. 权力状况

　　 纳入本次评估领域内衡宇修建物共计四项房产均 已治理衡宇全部权证，对应的

　　地皮证为临国用(2012)第 0084 号、临国用(2013)第 0056 号、临国用(2014)第 0019

　　号、临国用(2014)第 0020 号及临国用(2014)第 0081 号，均为家产用地，地皮为出让

　　取得；衡宇修建物已抵押，详细明细如下：

　　序号 修建物名称 结构 建成时刻 修建面积(㎡) 备注

　　 临颍县农村信用相助社

　　 1 1 车间 钢结构 2012 年 12 月 14,720.04

　　 2015/12/17-2016/12/16

　　 临颍县农村信用相助社

　　 2 2 车间 钢结构 2012 年 12 月 14,443.81

　　 2016/12/17-2016/12/16

　　 郑州银行优胜北路支行

　　 3 食堂 框架 2012 年 06 月 2,333.19

　　 2014/7/22-2017/7/22

　　 郑州银行优胜北路支行

　　 4 配电房 框架 2012 年 06 月 1,123.20

　　 2014/7/22-2017/7/22

　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司 20

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　　 (二) 评估依据

　　 1. 《中华人民共和京城市房地产打点法》；

　　 2. 《中华人民共和国地皮打点法》；

　　 3. 建树部《衡宇完损品级评定标准》；

　　 4. 中华人民共和国国度标准 GB/T18508-2014《城镇地皮估价规程》；

　　 5. 中华人民共和国国度标准 GB/T50291-2015《房地产估价类型》；

　　 6. 被评估单位申报的衡宇修建物清查评估明细表；

　　 7. 牢靠资产明细账、产权证明等；

　　 8. 《河南省安装工程定额声名》(2008 年)；

　　 9. 《河南省修建工程定额声名》 (2008 年)；

　　 10. 《河南省装饰工程定额声名》(2008 年)；

　　 11. 《漯河市 2015 年 12 月质料价值市场信息》；

　　 12. 被评估单位提供的与修建物、构筑物相关资料；

　　 13. 《资产评估常用数据与参数手册》；

　　 14. 中国人民银行发布的评估基准日执行的贷款利率标准；

　　 15. 评估职员现场网络的其他资料；

　　 16. 评估职员现场勘测的具体记录和一样平常执业中网络到的资料

　　 (三) 评估要领

　　 1、现场观测

　　 按照现场核查方案，对被评估修建物举办了现场观测。按照申报表申报内容，核

　　对各修建物的名称、坐落地点、结构、修建面积等，并比较企业评估基准日时的资产

　　近况，将申报表中的缺项、漏项举办弥补。在观测时，还首要察看了衡宇、构筑物的

　　外型、层数、层高、跨度、表里装修、室内办法、各构件近况、基本状况以及维修使

　　用情形，并在衡宇修建物现场观测表中举办记录。

　　 查察修建物包罗对结构、装修、装备三部分的目测调查。

　　 (1)结构部分：结构部分首要包罗基本、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面五

　　部分。调查内容首要为基本是否有明明沉降；承重构件的承重墙、梁、板有无变

　　形、缝隙；非承重墙是否有风化、开裂；屋面是否渗漏，隔热层、保温层是否损

　　坏；楼地面面层是否有缝隙、空鼓、剥落等现象。然后按照《衡宇完损品级评定标

　　准》，确定观测成新率。

　　 (2)装饰部分：装修部分首要包罗门窗、外点缀、内点缀、顶棚、细木装修五部

　　分。每个修建物的装修标准和内容不尽沟通，有高等装修和一般装修，但无论是何

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　　种形式的装修，查察的首要内容是看装修部位有无脱落、开裂、破坏，装修的新旧

　　程度。然后按照《衡宇完损品级评定标准》，确定观测成新率。

　　 (3)装备部分：装备部分首要包罗水卫、电照、暖气三部分。调查项目首要为水

　　卫、暖气管道是否通畅， 有无堵、冒、漏等现象；电照装备线路、装置完好，绝缘

　　精采。各项装备能否满足使用要求。然后按照《衡宇完损品级评定标准》，确定观测

　　成新率。

　　 2、评定估算

　　 本次对付自建衡宇修建物采取本钱法评估；

　　 (1)本钱法的根基公式为：

　　 衡宇建(构)筑物评估值=重置全价×综合成新率

　　 1)重置全价简直定

　　 重置全价=建安工程造价＋前期及其他用度＋资金本钱

　　 ①修建安装工程造价简直定

　　 对规范衡宇和构筑物，采取投资估算指标调解法，即按照规范衡宇和构筑物工程

　　特点，运用类比法对类似衡宇和构筑物举办说明，找出其与规范衡宇和构筑物的差异

　　身分，举办增减调解，从而计较出与规范工程类似的衡宇和构筑物的综合造价；对付

　　代价量小、结构简单的建(构)筑物采取单方造价法确定其建安综合造价。对种种建(构)

　　筑物在其结构范例及使用成果的基本上按照该范例建 (构)筑物在评估基准日及地址

　　地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下确定其基准单方造价，在此基本上根

　　据建(构)筑物的本性(如差此外层高、跨度、装修情形、施工坚苦水划一)和现场丈量

　　的事变量，采取概算的要领举办价值调增和调减，将增减额折入修建物的单方造价内，

　　最终确定出现实的单方造价标准，以此作为修建物重置全价的计较依据。

　　 ②前期及其他用度简直定

　　序号 用度名称 取费基本 费率 取费依据

　　 1 建树单位打点费 建安造价 1.15% 财建[2002]394 号

　　 2 勘测计划计费 建安造价 3.10% 计价值[2002]10 号

　　 3 工程监理计费 建安造价 2.24% 发改价值(2007)670 号

　　 4 招投标署理处事费 建安造价 0.33% 计价值[2002]1980 号

　　 5 环境评价费 建安造价 0.12% 计价值[2002]125 号

　　 6 可行性研究费 制作造价 0.50%

　　 按费率取费合计 7.44%

　　 7 散装水泥专项基金 修建面积 0.2 豫财综[2004]45 号

　　 8 新型墙体质料专项基金 修建面积 8.0 豫财办综[2008]98 号

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　　 单位面积取费合计(元) 8.2

　　 ③资金本钱简直定

　　 资金本钱为修建物正常建树工期内占用资金的筹资本钱。系在建树期内为工程建

　　设所投入资金的贷款利钱，工期按建树工程公道建树周期，本次评估假设工程造价支

　　出在建树期匀称投入，前期及其他用度在建树初期一次性投入，则资金本钱公式为：

　　 资金本钱=(建安工程造价+前期及其他用度)×正常建树期×贷款利率÷2

　　 本次评估采取的是中国人民银行最近一期即 2015 年 10 月 24 日发布的贷款利率。

　　如下表：

　　 项 目 年利率%

　　 一、短期贷款

　　 一年以内 4.35

　　 一至五年(含五年) 4.75

　　 五年以上 4.90

　　 2)成新率的评定

　　 本次评估衡宇修建物成新率简直定，采取现场观测成新率和理论成新率两种方

　　法计较，在两种成新率差距不大时对两种功效按观测和理论成新率 6：4 的比例加权

　　均匀计较综合成新率。若是两种成新率差距很是大，则说明判断后采取更能反应实

　　际情形的观测成新率。个中：

　　 现场观测成新率(N1)：通过评估职员对各建(构)筑物的实地查察，对建(构)筑物

　　的结构部分、装修部分、装备部分举办调查，按照原城乡环境建树掩护部宣布的《房

　　屋完损品级评定标准》团结修建物使用状况、维修保养情形，别离评定得出各修建物

　　的现场观测成新率。

　　 理论成新率按照经济使用年限和衡宇已使用年限计较。

　　 理论成新率(N2)=(经济耐用年限－已使用年限)÷经济耐用年限×100%

　　 经以上两种要领计较后，通过加权均匀计较成新率。

　　 成新率(N)=现场观测成新率(N1)×60%+理论成新率(N2)×40%

　　 3)评估值简直定

　　 评估值=重置代价×成新率

　　 (四) 规范案例

　　 案例一：2#车间(衡宇修建物明细表序号 1)

　　 1. 轮廓

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　　 资产占有单位：河南虹峰电缆股份有限公司；

　　 明细表序号：牢靠资产——衡宇修建物评估明细表第 1 项；

　　 结构：钢结构；

　　 修建面积：14,443.81 平方米；

　　 账面原值：20,199,226.87 元；

　　 账面净值：17,352,010.30 元

　　 虹峰电缆的 2#车间位于临颍县经五路西侧厂区内， 2012 年 12 月建成并投入使

　　 于

　　用，修建总面积为 14,443.81 平方米。

　　 厂房分两部分，一部分为出产车间，一部分为办公区间；该修建主体结构为一层

　　部分为三层钢结构，檐高 12.50 米，钢筋混凝土条形基本，H 型钢钢柱、钢梁，外墙

　　1.5m 高砖墙，别的为彩钢板，楼板、屋面板为金属型板。厂区地面为金刚砂地面，办

　　公楼地面为面砖，塑钢门窗，办公室有装修，内墙刷白，矿棉板吊顶，屋面为金属压

　　型板。电、水及消防办法齐备。现场观测状况：衡宇结构健壮，墙面无空鼓，无脱落，

　　屋面无渗漏，衡宇未呈现不匀称的缝隙，室内办法均属较好。整体外观情形较好，房

　　屋使用状态精采。

　　 2. 评估器材产权状况

　　 评估器材已治理衡宇产权证，权证编号《临颍县字第 3140429020 号》。

　　 3. 重置全价

　　 (1)建安造价简直定

　　 该工程提供了决算等资料，按照结算中的工程量，并团结该工程现实特点做调解，

　　按现行工程预算价值、费率，将调解为按现行计较的建安综合造价，计较出定额直接

　　费，直接费取费表如下

　　 土建、安装工程造价取费计较表

　　代

　　 用度项目名称 计较公式 费率 金额(元)

　　码

　　 3,080,072.7

　　1 定额直接费：1)定额人工费 分部分项人工费

　　 2

　　 9,378,994.3

　　2 2)定额质料费 分部分项质料费+主材费+装备费

　　 2

　　 1,067,135.1

　　3 3)定额机器费 分部分项机器费

　　 5

　　 13,526,202.

　　4 定额直接费小计 1)+2)+3)

　　 19

　　 综合工日合计+技能法子项目综合

　　5 综合工日 72,669.83

　　 工日合计

　　6 法子费：4)技能法子费 综合单价说明

　　7 5)安详文明法子费 [5]×34 元/工日×费率 17.76% 438,809.49

　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司 24

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　　代

　　 用度项目名称 计较公式 费率 金额(元)

　　码

　　 8 6)二次搬运费

　　 9 7)夜间施工法子费

　　10 8)冬雨施工法子费

　　11 9)其他

　　12 法子费小计 4)+5)+6)+7)+8)+9) 438,809.49

　　13 价差调解 771,880.80

　　 14,736,892.

　　14 直接费小计 4+12+13

　　 48

　　 分部分项打点费+技能法子项目管

　　15 间接费：10)企业打点费 624,321.72

　　 理费

　　16 11)规费： ①+②+③+④+⑤ 14,606.64

　　 ① 工

　　 程

　　17 排 按现实额产生 7,303.32

　　 污

　　 费

　　18 ②工程定额测定费 5*费率 0.27 % 196.21

　　19 ③社会保障费 5*费率 7.48 % 5,435.70

　　20 ④住房公积金 5*费率 1.70% 1,235.39

　　21 ⑤意外伤害保险 5*费率 0.60 % 436.02

　　22 间接费小计 10)+11) 638,928.36

　　 15,375,820.

　　23 工程本钱 14+22

　　 84

　　 1,383,823.8

　　24 利润 23*费率 9.00%

　　 8

　　25 税金 (23+24)*费率 3.35% 561,112.91

　　 17,320,757.

　　26 工程总价 23+24+25

　　 62

　　 装饰工程造价计较表

　　代

　　 用度项目名称 计较公式 费率 金额(元)

　　码

　　1 定额直接费：1)定额人工费 分部分项人工费 368,092.11

　　2 2)定额质料费 分部分项质料费+主材费+装备费 573,767.16

　　3 3)定额机器费 分部分项机器费 54,629.02

　　4 定额直接费小计 1)+2)+3) 996,488.29

　　 综合工日合计+技能法子项目综

　　5 综合工日 4,253.63

　　 合工日合计

　　 6 法子费：4)技能法子费 综合单价说明

　　 7 5)安详文明法子费 [5]×34 元/工日×费率 8.88% 12,842.54

　　 8 6)二次搬运费

　　 9 7)夜间施工法子费

　　10 8)冬雨施工法子费

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　　江苏中超控股股份有限公司拟非公然刊行股票召募资金收购河南虹峰电缆股份有限公司股权项目·资产评估声名

　　代

　　 用度项目名称 计较公式 费率 金额(元)

　　码

　　11 9)其他

　　12 法子费小计 4)+5)+6)+7)+8)+9) 12,842.54

　　13 价差调解 120,747.13

　　 1,130,077.9

　　14 直接费小计 4+12+13

　　 7

　　 分部分项打点费+技能法子项目

　　15 间接费：10)企业打点费 62,880.66

　　 打点费

　　16 11)规费： ①+②+③+④+⑤ 854.98

　　17 ①工程排污费 按现实额产生 427.49

　　18 ②工程定额测定费 5*费率 0.27% 11.48

　　19 ③社会保障费 5*费率 7.48% 318.17

　　20 ④住房公积金 5*费率 1.70% 72.31

　　21 ⑤意外伤害保险 5*费率 0.60% 25.52

　　22 间接费小计 10)+11) 63,735.64

　　 1,193,813.6

　　23 工程本钱 14+22

　　 1

　　24 利润 23*费率 8.00% 95,505.09

　　25 税金 (23+24)*费率 3.35% 43,166.39

　　 1,332,485.0

　　26 工程总价 23+24+25

　　 9

　　 建安工程总造价=土建、安装工程造价+装饰工程造价

　　 =17,320,757.62+1,332,485.09

　　 =18,653,242.70 元

　　 (2)前期及其他用度

　　 按照前期及其他用度各项取费文件计较本次费率：

　　 前期工程及其他用度表

　　序号 税费名称 计较公式 费率 计费金额(元) 取费依据

　　1 建树单位打点费 工程造价*费率 1.15% 214,512.29 财建[2002]394 号

　　2 勘测计划费 工程造价*费率 3.10% 578,250.52 计价值[2002]10 号

　　3 工程监理费 工程造价*费率 2.24% 417,832.64 发改价值[2007]670 号

　　4 招投标打点费 工程造价*费率 0.33% 61,555.70 计价值[2002]1980 号

　　5 环境影响评价费 工程造价*费率 0.12% 22,383.89 计价值[2002]125 号

　　6 可行性研究费 工程造价*费率 0.50% 93,266.21 计价值[1999]1283 号

　　7 散装水泥专项基金 修建面积*用度 0.2 2,888.76 豫财综[2004]45 号

　　8 新型墙体专项基金 修建面积*用度 8.0 115,550.48 豫财办综[2008]98 号

　　9 前期费合计 1,506,240.50

　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司 26

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　　 (3)资金本钱

　　 根据《世界修建安装工程工期定额》的规定，该修建工程的公道建树期为一年，

　　假设在建树期内建树资金匀称投入，贷款利率按一年期人民币贷款利率 4.35%计取资

　　金本钱：

　　 资金本钱=(修建安装工程造价+前期及其他用度)×公道工期×贷款利钱/2

　　 =(18,653,242.70+1,506,240.50)×1×4.35%/2

　　 =438,468.76 元

　　 (4)重置全价

　　 重置全价=修建安装工程造价＋前期及其他用度＋资金本钱

　　 =18,653,242.70+1,506,240.50＋438,468.76

　　 =20,598,000.00 元(取整)

　　 4. 成新率简直定

　　 该衡宇修建物于 2012 年 12 月建成投入使用，按照评估衡宇修建物与地皮使用年

　　限孰短原则来确定修建物的理论成新率。通过现场勘测，依据构筑物现场勘测评分标

　　准，别离对修建的结构、装修、装备三部分举办打分，确定勘测成新率；并最终通过

　　加权均匀计较综合成新率。

　　 (1)理论成新率

　　 该衡宇修建物于 2012 年 12 月建成投入使用，至评估基准日已使用 3.00 年，该

　　修建经济使用年限为 50 年，尚可使用年限为 47.00 年。

　　 理论成新率=(尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限))×100%

　　 =(47.00/(3.00+47.00))×100%

　　 =94%

　　 (2)勘测成新率

　　 结构部分：地基基本承载力强，梁、板、柱及墙健壮；墙体节点健壮严实；屋面

　　不渗漏保温隔热层完好；地面平整健壮完好。

　　 装饰部分：门窗根基完整，无剥落；外墙勾缝根基完整密实，内墙根基完整无损；

　　顶棚根基完整健壮无损。

　　 装备部分：水卫管道根基流通，无渗漏，无锈蚀；电器线路装置齐备根基完好；

　　总体看使用情形精采。

　　 经评估职员与公司有关技强职员现场勘查评定，详细勘查情形见下表：

　　项目 序号 部位名称 标准分 勘测分

　　 1 地基基本 25 23

　　结构部分

　　 2 柱 25 23

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　　项目 序号 部位名称 标准分 勘测分

　　 3 梁 15 13

　　 4 板 20 18

　　 5 墙体 15 14

　　 小计 结构权重 40% 100 91

　　 1 屋面 30 29

　　 2 门窗 20 19

　　 3 外墙 10 9

　　装饰部分 4 内墙 15 14

　　 5 顶棚 10 9

　　 6 地面 15 14

　　 小计 装饰权重 30% 100 94

　　 1 给排水 20 39

　　 2 电气照明 40 30

　　安装部分

　　 3 消防 40 29

　　 小计 装备权重 30% 100 98

　　 勘测成新率=结构部分评分×40%+装饰部分评分×30%+安装部分评分×30%

　　 合计 0.94 取整 94%

　　 (3)综合成新率=勘测成新率×60%+理论成新率×40%

　　 =94×60%+94%×40%

　　 =94%

　　 5. 评估值简直定

　　 评估值=重置全价×成新率

　　 =20,598,000.00×94%

　　 =19,348,600.00 (元)

　　 案例二：厂区阶梯(构筑物修建物明细表序号 24)

　　 1. 轮廓

　　 产权持有者：河南虹峰电缆股份有限公司；

　　 明细表序号：牢靠资产——构筑物评估明细表第 24 项；

　　 结构：混凝土；

　　 修建面积：13,000.00 平方米；

　　 账面原值：3,296,333.21 元；

　　 账面净值：2,904,893.64 元。

　　 该厂区阶梯工程，2012 年 12 月建成投入使用,面积为 13,000.00 平方米，由垫层、

　　下层和面层构成。结构布局为素土夯实、3:7 石灰不变土，厚 15cm 石灰、粉煤灰及碎

　　石，沥青混凝土砌筑辗压。厂区阶梯设雨水管路，圆形铸铁井盖，管底深 2.5m，宽

　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司 28

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　　1.2m。经现场查勘测，该构筑物结构不变，无缝隙现象，基本无不明明匀称沉降 ,使

　　用较正常。

　　 2. 重置全价

　　 (1)厂区阶梯造价的测算

　　 本次评估取得了该构筑物的预决算资料，评估职员采取预决算调解法，查阅类该

　　工程综合造价后，套用现行的定额，确定该构筑物的综合造价，土建工程取费表如下：

　　 土建工程造价取费计较表

　　代码 用度项目名称 计较公式 费率 金额(元)

　　 1 定额直接费：1)定额人工费 分部分项人工费 408,283.61

　　 1,287,364.

　　2 2)定额质料费 分部分项质料费+主材费+装备费

　　 50

　　3 3)定额机器费 分部分项机器费 294,100.18

　　 1,989,748.

　　4 定额直接费小计 1)+2)+3)

　　 29

　　 综合工日合计+技能法子项目综合

　　5 综合工日 11,095.96

　　 工日合计

　　 6 法子费：3)技能法子费 综合单价说明

　　 7 4)安详文明法子费 [5]×34 元/工日×费率 17.76% 67,001.84

　　 8 5)二次搬运费

　　 9 6)夜间施工法子费

　　10 7)冬雨施工法子费

　　11 8)其他

　　12 法子费小计 3)+4)+5)+6)+7)+8) 67,001.84

　　 1,094,566.

　　13 价差调解

　　 66

　　 3,151,316.

　　14 直接费小计 4+12+13

　　 79

　　 分部分项打点费+技能法子项目管

　　15 间接费：9)企业打点费 164,849.38

　　 理费

　　16 10)规费： ①+②+③+④+⑤ 2,230.29

　　17 ①工程排污费 按现实额产生 1,115.14

　　18 ②工程定额测定费 5*费率 0.27% 29.96

　　19 ③社会保障费 5*费率 7.48% 829.98

　　20 ④住房公积金 5*费率 1.70% 188.63

　　21 ⑤意外伤害保险 5*费率 0.60% 66.58

　　22 间接费小计 9)+10) 167,079.67

　　 3,318,396.

　　23 工程本钱 14+22

　　 46

　　24 利润 23*费率 9.00% 298,655.68

　　25 税金 (23+24)*费率 3.35% 121,098.91

　　 3,738,151.

　　26 工程总价 23+24+25

　　 05

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　　 修建工程造价为 3,738,151.05 元

　　 (2)前期及其他用度计较表

　　 前期工程及其他用度表：

　　序号 税费名称 计较公式 费率 计费金额(元) 取费依据

　　 1 建树单位打点费 工程造价*费率 1.15% 42,988.74 财建[2002]394 号

　　 2 勘测计划费 工程造价*费率 3.10% 115,882.68 计价值[2002]10 号

　　 3 工程监理费 工程造价*费率 2.24% 83,734.58 发改价值[2007]670 号

　　 4 招投标打点费 工程造价*费率 0.33% 12,335.90 计价值[2002]1980 号

　　 5 环境影响评价费 工程造价*费率 0.12% 4,485.78 计价值[2002]125 号

　　 6 可行性研究费 工程造价*费率 0.50% 18,690.76 计价值[1999]1283 号

　　 7 前期费合计 278,118.44

　　 前期用度及其他用度为 278,118.44 元

　　 (3) 资金本钱

　　 根据《世界修建安装工程工期定额》的规定，该修建工程的公道建树期为一年，

　　假设在建树期内建树资金匀称投入，贷款利率按一年期人民币贷款利率 4.35%计取资

　　金本钱：

　　 资金本钱=(修建安装工程造价+前期及其他用度)×公道工期×贷款利钱/2

　　 =(3,738,151.05+278,118.44)×1×4.35%/2

　　 =87,353.86 元

　　 (4) 重置全价

　　 重置全价=修建安装工程造价＋前期及其他用度＋资金本钱

　　 =3,738,151.05+278,118.44+87,353.86

　　 =4,104,000.00 (元)(取整)

　　 3. 成新率简直定

　　 (1)理论成新率

　　 该构筑物于 2012 年 12 月建成投入使用，至评估基准日已使用 3.00 年，该修建

　　经济使用年限为 30 年，尚可使用年限为 27.00 年。

　　 理论成新率=(尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限))×100%

　　 =(27.00/(3.00+27.00))×100%

　　 =90%

　　 (2)勘测成新率

　　 通过现场勘测，该构筑物建成时刻较短，今朝使用状态精采，基本办法无损毁，

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　　 成果正常，勘查成新率为 90%。

　　 (3)综合成新率=勘测成新率×60%+理论成新率×40%

　　 =90×60%+90%×40%

　　 =90%

　　 4. 评估值

　　 评估值=重置全价×成新率

　　 =4,104,000.00×90%

　　 = 3,689,100.00 (元)

　　 (五) 评估功效及说明

　　 1. 评估功效见下表：

　　 金额单位：元

　　 账面代价 评估代价 增值额 增值率%

　　科目名称

　　 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值

　　 合计 51,654,365.10 44,553,072.21 57,444,758.50 53,351,661.00 5,790,393.40 8,798,588.79 11.21 19.75

　　衡宇修建物 40,046,035.42 34,280,738.15 43,349,900.00 40,702,600.00 3,303,864.58 6,421,861.85 8.25 18.73

　　 构筑物 11,608,329.68 10,272,334.06 14,094,858.50 12,649,061.00 2,586,528.82 2,376,726.94 21.42 23.14

　　 2. 衡宇修建物评估增减值原因说明

　　 衡宇建(构)筑物评估原值增值首要有两方面原因：一方面是 首要由于人工费上

　　 涨所形成，另一方面是由于账面值中未包括资金本钱，本次评估根据客观产生用度

　　 思量了资金本钱等身分，故形成评估增值。评估净值增值也是由于两方面的原因，

　　 一方面是由于评估原值的增值造成了评估净值的增值；另一方面是由于衡宇建 (构)

　　 筑物企业计提管帐折旧年限短于评估折旧年限所形成。

　　 三、呆板装备评估技能声名

　　 (一)评估领域

　　 纳入本次评估领域的装备类资产首要包罗呆板装备、车辆和电子装备，账面原值

　　 33,489,771.98 元，账面净值 24,002,197.39 元，详细情形见下表。

　　 金额单位：人民币元

　　 科目 账面原值 账面净值

　　 合计 33,489,771.98 24,002,197.39

　　 呆板装备 29,606,795.24 21,952,574.60

　　 车辆 1,067,485.62 536,644.72

　　 电子办公装备 2,815,491.12 1,512,978.07

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　　 (二)装备轮廓

　　 纳入评估领域的装备类资产首要购置于 2011 至 2015 年，漫衍在厂区内，资产基

　　本轮廓如下：

　　 1、 工艺流程与技能特点：

　　 河南虹峰电缆股份有限公司出产机器化程度较高，出产效率高，装备能有效匹

　　配，形成较为完整的电缆加工出产链。虹峰电缆首要产物出产流程如下：

　　 (1)3.6/6kV～26/35kV 及以下（铜导体、铝导体）交联聚乙烯绝缘电力电缆（含

　　阻燃、无卤低烟阻燃电缆）和铝合金电缆工艺流程图：

　　 除气静

　　 置

　　铜 杆 拉丝（退火） 绞线（紧压） 铜带屏障 单芯绕包带

　　 三 层 共 挤 XLPE 绝 材

　　铝（合 拉 丝 绞线(紧压 ) 缘 铜丝疏

　　金）杆 绕包半导电带 绕屏障

　　 三芯成缆绕

　　 包

　　 铠

　　 装

　　 型

　　 包装入库 制品检 挤包外护套 钢带铠装 挤包断绝

　　 验 套

　　 非铠装

　　 型

　　 (2)铝绞线，钢芯铝绞线，防腐性钢芯铝绞线工艺流程图：

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　　 2、 装备轮廓

　　 纳入本次评估领域的呆板装备首要有：干法交联出产线、盘管绞机、互锁装铠机、

　　电缆挤塑出产线、框绞机、金属氩弧管机出产线、摇篮式成缆机、起重机等，今朝均

　　可正常使用。

　　 车辆为别克商务车、五菱之光面包车、帕萨特 2 辆、仓栅式运输车、春风多利卡

　　合计 6 辆，购置于 2012 至 2015 年间，状态精采。

　　 电子装备首要为厨房装备、办公桌椅、液晶电视、空调、电脑、数码相机、打印

　　机等，购置于 2012 至 2015 年间，使用情形精采。

　　 3、 装备的维护保养

　　 被评估单位各类装备的台帐、档案较量齐备完好，大、中、小修及一样平常维护保养

　　记录完整，装备操作较量充实，维护保养较好。

　　 4、 账面值的组成

　　 呆板装备账面值是以不含税的购置价入账，装备安装费单独入账，不包括前期费

　　用额资金本钱等；车辆账面值包括购置价（含税）及车辆购置税等相关税费；电子设

　　备账面值是以装备的购置价入账。

　　 (三)评估历程

　　 1、核实事变

　　 (1)为担保评估功效的精确性，按照企业装备资产的组成特点及资产评估明细表

　　的内容，评估职员向企业有关打点部门及使用部门发放了装备状况观测表等资料，并

　　指导企业按照现真相形举办填写，以此作为评估的参考资料。

　　 (2)评估职员对企业提供的申报明细表举办核查， 对表中的错填和漏填等不切合

　　要求的部分，提请企业举办须要的修改和增补。

　　 (3)现场盘点装备，评估职员针对资产评估明细表中差此外资产性质及特点，采

　　取差此外核实要领举办现场勘测，原则为包围种种规范勘查。查阅了首要装备的运行

　　日志、大修理、技改、使用声名书等技能资料和文件，并通过与装备打点职员和操纵

　　职员的普及交换，相识装备的购置日期、产地、账面原值的组成情形。查阅装备的运

　　行和妨碍记录，填写装备现场勘测记录等。通过这些步调，以充实相识装备的汗青变

　　更及今朝技能运行情形。

　　 (4)对重点及首要装备等举办了重点具体勘查，对一般 装备按申报明细表举办抽

　　查，比照资产评估申报明细表对不符之处作相应的修改、完善。

　　 (5)按照现场实地勘测功效，进一步批改企业提供的评估明细表，然后由企业盖

　　章，作为评估的依据。

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　　 (6)对委估车辆举办现场核查，查对车辆名称、型号、规格、颜色、牌照号、行

　　驶证、证载全部权人、购置年限、已行驶里程等情形，相识有无事情产生、是否按

　　期保养，并举办现场勘测。

　　 2、评定估算

　　 (1)按照本次评估目的，装备评估采取重置本钱法。

　　 (2)为了担保评估的真实性和精确性，对大型或代价量大的各类装备，先查阅设

　　备购置条约或竣工决算，再加上相关 用度根据国度税礼貌定思量扣除相应的增值税

　　后确定其购置价值，进而计较重置全价。

　　 (3)重点装备的成新率通过对该装备使用情形的现场考查，并查阅须要的装备运

　　行、维护、查验、机能查核等记录及与运行、查验职员交流意见后，团结对已使用

　　年限的运行情形举办观测，与经济寿命年限综合测算予以评定。

　　 (4) 由评估公司组织专家组对评估明细表举办了检察和修改，然后加以起源汇

　　总。

　　 3、评估汇总

　　 (1)颠末以上评定估算，综合说明评估功效的靠得住性，增值率的公道性，对大概

　　影响评估功效精确性的身分举办了复查。

　　 (2) 在 经 审 核 修 改 的 基 础 上 ， 汇 总 机 器 设 备 、 电 子 设 备 、 车 辆 设 备 等 评 估 明 细

　　表。

　　 (3)把本次评估所用的基本资料 (如企业提供的各首要装备质量情形观测表、调

　　查统计表、有关装备的条约及相关资料复印件等)及评估功课表、询价记录等编辑汇

　　总存档。

　　 4、撰写陈诉

　　 按国有资产评估相关规定及资产评估准则，体例“装备评估技能声名”。

　　 (四)评估依据

　　 1、企业提供的《装备清查评估明细表》；

　　 2、机器家产出书社《2015 中国机电产物报价手册》；

　　 3、向出产厂家及经销商电话询价信息；

　　 4、评估职员从网上及其他途径网络的资料；

　　 5、机器家产信息研究院《2015 机电产物价值信息数据库查询系统》；

　　 6、国度相关部门颁布建树工程其他用度标准；

　　 7、河南虹峰电缆股份有限公司近期装备采购条约；

　　 8、科学技能文献出书社出书的《资产评估常用数据与参考手册》；

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　　 9、《天真车逼迫报废标准规定》 (商务部、发改委、公安部、环境掩护部令

　　【2012】12 号)；

　　 10、财政部国度税务总局《关于世界实行增值税转型改良多少问题的关照》（财

　　税[2008]170 号）；

　　 11、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第 538 号）；

　　 12、《中华人民共和国增值税暂行条例实行细则》（财政部国度税务总局令第 50

　　号）。

　　 (五)评估要领

　　 本次评估才用重置本钱法

　　 评估值=重置全价×综合成新率

　　 按照企业提供的呆板装备明细清单，逐一举办了查对，坐到账表相符，同时通过

　　对有关的条约、法令权属证明及管帐凭据审审核实，对其权属予以确认。在此基本上，

　　组织专业工程技强职员对首要装备举办了须要的现场观测和核实。

　　 1、重置全价简直定

　　 按照“财税〔2008〕170 号”文件规定，对付增值税一般纳税人，切合增值税抵

　　扣前提的装备，装备重置全价应该扣除相应的增值税。装备重置全价计较公式如

　　下：

　　 需要安装的装备重置全价=装备购置价+运杂费+装备基本费+安装工程费+前期及

　　其他用度+资金本钱-装备购置价中可抵扣的增值税-运费中可抵扣的增值税

　　 不需要安装的装备重置全价=装备购置价+运杂费-装备购置价中可抵扣的增值税

　　-运费中可抵扣的增值税

　　 (1)对付大型要害装备，首要是通过向出产厂家咨询评估基准日市场价值，或参

　　考评估基准日近期同类装备的条约价确定购置价；对付小型装备首要是通过查询评

　　估基准日的市场报价信息确定购置价；对付没有市场报价信息的装备，首要是通过

　　参考同类装备的购置价确定。

　　 (2)运杂费

　　 运杂费是指装备在运输历程中的运输费、装卸搬运费及其他有关的各项杂费。

　　运杂费计较公式如下：

　　 运杂费=装备购置价×运杂费率

　　 运输费率可根据下表：

　　 运输里程 取费基本 费率(%) 运输里程 取费基本 费率(%)

　　100KM 以内 装备购置价 1.0 1250KM 以内 装备购置价 3.3

　　200KM 以内 装备购置价 1.2 1500KM 以内 装备购置价 3.8

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　　 运输里程 取费基本 费率(%) 运输里程 取费基本 费率(%)

　　300KM 以内 装备购置价 1.4 1750KM 以内 装备购置价 4.3

　　400KM 以内 装备购置价 1.6 2000KM 以内 装备购置价 4.8

　　500KM 以内 装备购置价 1.8 2000KM 以上每增 装备购置价 0.5

　　750KM 以内 装备购置价 2.3 250KM 增加

　　1000KM 以内 装备购置价 2.8 -- -- --

　　 (3)装备基本费

　　 参考《资产评估常用数据与参数手册》确定基本费率装备基本费费率。

　　 (4)对付安装调试费，按照《机器家产建树项目概算体例步伐及各项概算指标》、

　　装备条约中约定内容综合确定。若条约价不包括安装、调试用度，按照决算资料统计

　　现实安装调试用度，剔出个中非正常身分造成的不公道用度后，并参考有关规定，合

　　理确定其用度；条约中若包括上述用度，则不再频频计较。

　　 (5)前期用度及其他用度包罗勘测计划费、招标署理处事费、建树单位打点费、

　　环境评价费、工程监理费等，测算出公道的前期用度及其余用度的用度率。前期用度

　　及其他用度费率表如下：

　　序号 项目名称 取费基数 费率 依据

　　 1 建树单位打点费 装备购建安装费 1.15% 财建[2002]394 号

　　 2 勘测费计划费 装备购建安装费 3.10% 计价值[2002]10 号

　　 3 工程监理费 装备购建安装费 2.24% 发改价值[2007]670 号

　　 4 工程招投标署理处事费 装备购建安装费 0.33% 计价值[2002]1980 号

　　 5 可行性研究费 装备购建安装费 0.50% 计价值[1999]1283 号

　　 6 环境评价费 装备购建安装费 0.12% 计价值[2002]125 号

　　 7 连系试运转费 装备购建安装费 1.00% 机器计(1995)1041 号文

　　 小计 8.44%

　　 (6)资金本钱，对付大、中型装备，公道工期在 6 个月以上的计较其资金本钱。

　　 资金本钱=(装备购置价值+安装调试费+其他用度)×公道工期×贷款利率×0.5

　　 贷款利率根据公道工期来确定对应的利率，2015 年 11 月 30 日执行的贷款利率

　　为：4.35%

　　 (7)可抵扣的增值税

　　 装备购置价中可抵扣的增值税按照“财税〔2008〕170 号”文件规定，对付切合

　　增值税抵扣前提的装备，计较出可抵扣的增值税。

　　 可抵扣的装备增值税=装备购置价/1.17×17%

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　　 可抵扣的装备运费增值税：根据国度 相关税收政策对牢靠资产运费的增值税进

　　行抵扣。公式为：

　　 可抵扣的装备运费增值税=运费/1.11×11%

　　 对付运输装备，按基准日市场价值，加上车辆购置税和其他公道的用度 (如牌照

　　费)减去可抵扣增值税来确定其重置全价。详细公式为：

　　 车辆重置全价=购置价+购置价/(1+17%)×10%+牌照等用度-可抵扣增值税

　　 2、成新率简直定

　　 (1)对大型、要害装备，通过现场观测，相识其事变环境，现有技能状况，近期

　　技能资料，有关修理记录和运行记录 等资料作 为现场调 查技能状 况评分值 ( 满分为

　　100)的依据，该项权重 60%；再团结其理论(经济寿命)成新率，该项权重 40%，由二

　　项综合确定成新率；计较公式如下：

　　 η 综合=η 1×40%+η 2×60%

　　 个中：η 1 =理论成新率

　　 η 2 =现场观测成新率

　　 公式中理论成新率按照该项装备的经济寿命年限，以及已使用年限确定，其具

　　体计较公式如下：

　　 理论成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限×100%。

　　 (2)对一般小型装备，按照装备的事变环境，现有技能状况，团结其经济寿命年

　　限来确定其综合成新率。

　　 (3) 对付电子装备

　　 电子装备通过对装备使用状况的现场观测，用年限法确定其综合成新率。

　　 (4)对车辆综合成新率简直定

　　 根据国度有关部委规定的 2012 年第 12 号《天真车逼迫报废标准规定》。本次评

　　估采取已使用年限和已行驶里程别离计较理论成新率，依据孰低原则确定理论成新

　　率。并团结现场观测车辆的外观、结构是否有破坏，主动员机是否正常，电路是否

　　通畅，制念头能是否靠得住，是否到达尾气排放标准等指标确定车辆技能判定成新

　　率。最后按照理论成新率和技能判定成新率确定综合成新率：

　　 使用年限成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济使用年限×100%

　　 可能使用年限成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　 行驶里程成新率=(经济行驶里程-已行驶里程)/经济行驶里程×100%

　　 理论成新率=MIN(使用年限成新率, 行驶里程成新率)

　　 综合成新率计较公式如下：

　　 η 综合=η 1×40%+η 2×60%

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　　 个中：η 1 =理论成新率

　　 η 2 =现场观测成新率

　　 3、评估值简直定

　　 将重置全价和成新率相乘，得出评估值。

　　 案例一：干法交联出产线（呆板装备明细表第 22 项）

　　 购置日期：2012 年 11 月

　　 启用日期：2012 年 11 月

　　 账面原值：2,136,752.13 元

　　 账面净值：1,480,861.82 元

　　 规格型号：SJN-Z70/80+150+100-III-D(Q)

　　 出产厂家：南京艺工电工装备有限公司

　　 首要装备轮廓及技能参数：

　　 该出产线是持续出产交联聚乙烯绝缘电缆的理想装备。它采取三层共挤方法挤

　　出导体屏障、绝缘和绝缘屏障，应用交联管自己短路电加热要领使聚乙烯绝缘在高

　　温和氮气压力下交联，选择最佳的交联管外貌温度与出产速率可达持续出产的目

　　的。

　　 该出产线合用领域为：产物绝缘电压领域： 6~35KV；导电线芯截面面积：铜芯

　　35~650mm，铝芯 50-800mm。

　　 首要技能参数：

　　 序号 项目 参数

　　 1 规格型号： SJN-Z70/80+150+100-III-D(Q)

　　 2 导体直径： 7.0~35.5 mm

　　 3 导体屏障厚度： 0.5~2.0mm

　　 4 绝缘层厚度： 3.4~10.5mm

　　 5 绝缘层屏障厚度： 0.5~2.0mm

　　 6 电缆最大重量： 10kg/m

　　 7 计划线速率： 0~30m/min

　　 8 加热段管壁最高温度： 450℃

　　 9 工艺方法： 氮气硫化、水冷却

　　 10 布管形式： 半悬链式

　　 11 悬链系数： 200~150

　　 12 试验压力： 3.0MPa(常温、水压)

　　 13 挤出机分列方法： 80~ 175~ 100

　　 14 收线盘宽度： 1200~2100mm

　　 15 安装电要求： 安装容量：1050KVA，380V，50HZ 三相五线

　　 16 水要求： 水压 0.6MPa，15m/h，35℃

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　　 序号 项目 参数

　　 17 氮气要求： 纯度 99.5%，压力 2~2.5 MPa，耗损量 4~8m/h

　　 18 压缩气氛： 压力 0.6~0.8MPa，耗损量 0.8 m/h

　　 1、重置全价简直定

　　 a、装备购置价值简直定

　　 经向南京艺工电工装备有限公司销售部相关职员询价 , 并参考购置条约，

　　SJN-Z70/80+150+100-III-D(Q)干法交联出产线评估基准日近期市场成交价约为每台

　　220 万元，故该出产线含税购置价 2,200,000.00 元/台。

　　 b、装备运杂费简直定：装备运杂费包括在装备购置价中。

　　 c、装备基本费简直定：装备基本费包括在安装调试费中思量。

　　 d、安装调试费

　　 按照机器计[1995]1041 号文规定，该装备的安装调试费及基本费率取值 10%。

　　 e、工程建树前期费及其他用度

　　 前期费和其他用度包罗建树单位打点费、勘测计划费、招标署理处事费、可行

　　性研究费、环境影响评价费、连系试运转费等

　　 f、资金本钱

　　 按项目工程公道工期计较资金本钱，假设资金匀称投入，公道工期 1 年，评估基

　　准日银行同期贷款利率为 4.35％。计较功效见表：

　　 g、可抵扣增值税

　　 可抵扣增值税=装备购置价/1.17×17%+运费/1.11×11%

　　 h、重置全价简直定

　　序 计较

　　 项目名称 费率 计较公式 金额 计较依据

　　号 基数

　　 A 装备购置价 2,200,000.00 电话询价

　　 B 运杂费 - A B=A×费率 - 包括在购置价中

　　 C 装备基本费 - A C=A×费率 - 在安装调试费中思量

　　 D 安装调试费 10.00% A D=A×费率 220,000.00

　　 E 小计 E=A+B+C+D 2,420,000.00

　　 F 建树单位打点费 1.15% E F=E×费率 27,830.00 财建[2002]394 号

　　 G 勘测费计划费 3.10% E G=E×费率 75,020.00 计价值[2002]10 号

　　 H 工程监理费 2.24% E H=E×费率 54,208.00 发改价值[2007]670 号

　　 工程招投标署理服

　　 I 0.33% E I=E×费率 7,986.00 计价值[2002]1980 号

　　 务费

　　 J 可行性研究费 0.50% E J=E×费率 12,100.00 计价值[1999]1283 号

　　 K 环境影响评价费 0.12% E K=E×费率 2,904.00 计价值[2002]125 号

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　　 L 连系试运转费 1.00% E L=E×费率 24,200.00 机器计(1995)1041 号文

　　 M 小计 8.44% L=F+G+…+L 204,248.00

　　 N=(E+M)×公道 假设资金匀称投入，公道

　　 N 资金本钱 4.25% E+M 57,077.39

　　 工期×利率/2 工期取 1 年

　　 O 可抵扣增值税进项 319,658.12

　　 P 重置全价(取整) P=E+M+N-O 2,361,700.00 取整保存百位

　　 重置全价为 2,361,700.00 元，计较历程详见上表

　　 2、成新率简直定

　　 a、年限法成新率简直定

　　 该装备于 2012 年 11 月建成，制止评估基准日已运行 3 年，今朝该装备运行正常.

　　 评估职员通过现场勘测，并向装备打点职员及现场操纵职员相识该装备的运

　　行、维护保养情形，团结装备外观，对装备各构成部件举办现场勘测：首要技能性

　　能指标能到达和满足计划出产的要求、外观成新度 高、外貌无缺损和磕碰、传动系

　　统装置运行安稳、操纵辖档烷活有效、运行平 稳、事变正常、电气系统能到达计划

　　要求。说明晰定该装备尚可使用 12 年：

　　 年限法成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　 =12/(3+12)

　　 =80%(取整)

　　 b、现场勘测成新率确定

　　 评估职员与厂工程技强职员一同对装备举办了实地勘测，查阅装备试运行情

　　况，相识了该装备的今朝首要工艺技能指标，在此基本上确定装备勘测现场成新率

　　如下：

　　 构成部分 首要技能状态 标准分 评分

　　 机器部分 运转正常，精度精确，轴间磨合正常 25 22

　　 电气部分 电气运转正常， 20 17

　　 电控部分 节制灵敏，仪表显示精确 20 18

　　 现实运行情形 无异常响动，能耗正常 30 27

　　 外心情形 外貌无划痕，标牌完整 5 3

　　 合计 100 87

　　 经测算勘测成新率为 87%。

　　 c、综合成新率简直定

　　 综合成新率=80%×40%+97%×60%

　　 =84%(取整)

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　　 3、评估值简直定

　　 评估值=重置本钱×综合成新率

　　 =2,361,700.00×84%

　　 =1,983,828.00 (元)

　　 案例二：小型轿车

　　 1、装备轮廓：

　　 证载权力人：河南虹峰电缆股份有限公司 (车辆评估明细表第 2 项)

　　 装备名称：帕萨特

　　 车辆牌照号：豫 LU3266

　　 制造厂家：一汽公共汽车有限公司

　　 型号：公共 SVW71810HJ

　　 购置日期：2013 年 4 月

　　 启用日期：2013 年 4 月

　　 账面原值：230,244.00 元

　　 账面净值：119,122.46 元

　　 行驶里程：159,110.00 公里

　　 首要技能指标：

　　 项目 规格 项目 规格

　　 级别 轿车 额定载客 5,4(人)

　　 油耗 7.8 排量(mL) 1798

　　 功率(kw) 118 最高车速(km/h) 215

　　 总质量(kg) 2060 轴距 2803

　　 车身规格(mm) 4870×1834×1472

　　 2、评定估算

　　 (1)重置全价简直定

　　 车辆购置价：经网上询价，并与经销商电话询价并参考该车购置发票，确定该

　　型号车辆的购置价为 200,000.00 元；

　　 车辆购置税：按增值税前价的 10%计较：

　　 车辆购置税＝(车辆购置价/1.17) × 10%；

　　 ＝(200,000.00/1.17 )× 10%

　　 ＝17,094.02 元

　　 牌照及杂费：每辆车按 500 元计较。

　　 车辆重置全价=购置价+车辆购置税+牌照等用度

　　 =200,000.00/1.17+17,094.02+500

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　　 =188,500.00 元((取整)

　　 3、车辆成新率简直定：

　　 本次车辆评估成新率运用理论成新率和现场勘查成新率加权均匀的步伐确定综

　　合成新率，个中理论成新率运用孰低法,即在使用年限法、行驶里程法二者中选取最

　　低者。

　　 (1) 至评估基准日已使用年限为 2.67 年，向该车辆驾驶职员相识及现场勘测该

　　车的尚可使用年限为 12 年，则：

　　 年限法成新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)× 100%

　　 =12/(12+2.75)×100%

　　 =81%(取整)

　　 (2)车辆装备行驶公里法成新率确定：车辆购置启用时刻至评估基准日现实已

　　行驶 159,110.00 公里；该车型可行驶里程为 600000 公里。

　　 里程法成新率=(总行驶里程数-已行驶里程数)/总行驶里程数×100%

　　 =(600,000.00-159,110.00)/ 600,000.00×100%；

　　 =73%

　　 (3)理论成新率简直定：理论成新率取年限成新率和里程成新率中孰低者即该车

　　理论成新率为 73%。

　　 (4)现场勘查成新率简直定：由于该车维护保养状况精采，现场观察 该车外观、

　　动员机、仪器仪表、内装饰、变速箱、刹车辖档图好，现场勘查成新率为 73%。

　　 (5)综合成新率确定：本次车辆评估成新率运用理论成新率和现场勘查成新率加

　　权均匀的步伐确定综合成新率,即：

　　 综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%

　　 =73%×40%+73%×60%

　　 =73%

　　 4、评估值的计较：

　　 评估值=重置代价×成新率

　　 =188,500.00×73%

　　 =137,605.00 元

　　 案例三：电脑（电子装备评估明细表第 328 项）

　　 1、装备轮廓

　　 规格型号：启天 M4330

　　 出产厂家：遐想电脑团体

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　　 购置日期：2013 年 11 月

　　 启用日期：2013 年 11 月

　　 账面原值：2,564.10 元

　　 账面净值：1,589.74 元

　　 首要技能参数表如下：

　　 品牌： 遐想（lenovo） 内存范例： DDR3 1600

　　 型号： 启天 M4330 硬盘容量： 500G

　　 操纵系统： Dos 显卡范例： 独立

　　 电脑范例： 商用台式机 显存容量： 512M

　　 处理赏罚器系列： 英特尔疾驰 屏幕规格： 19 英寸

　　 CPU 型号： G550 背光技能 ： LED 技能

　　 核心数/线程： 双核 光驱范例： 内置 DVD 光驱

　　 内存容量： 2G 视频输出： HDMI-OUT 高清

　　 2、评定估算

　　 (1)重置全价简直定

　　 经向出产厂家及经销商询价该电脑的含税市场价为 2,700.00 元。该装备购置于

　　2013 年 11 月，其可抵扣增值税为 392.31 元，因此，确定电脑的重置代价为 2,310.00

　　元。

　　 (2)综合成新率简直定

　　 该电脑的购置日期为 2013 年 11 月购置，电子装备的经济耐用年限为 5 年，该电

　　脑已使用 2.08 年，尚可使用年限为 2.92 年。

　　 年限成新率为=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)×100%

　　 =2.08/(2.08+2.92)

　　 =58%

　　 评估职员对该电脑举办了现场勘测，并向装备打点职员和操纵职员举办了具体

　　相识。该条记本电脑安装切合规程，投入使用以来运行正常，各项机能均切合计划

　　要求，根基与年限成新率吻合。

　　 因此，综合成新率为 58%。

　　 (3)评估值简直定

　　 评估值=重置全价×综合成新率

　　 =2,310.00×58%

　　 =1,340.00 (元)

　　 (六)评估功效及其说明

　　 1、评估功效

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　　 经实行上述评估历程和要领后，在评估基准日 2015 年 12 月 31 日，本次委估的

　　呆板装备的评估功效如下：

　　 装备类资产评估功效汇总表

　　 金额单位：人民币元

　　 账面代价 评估代价 增值额 增值率%

　　 科目名称

　　 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值

　　装备类合计 33,489,771.98 24,002,197.39 32,723,110.62 26,190,486.12 -766,661.36 2,188,288.73 -2.29 9.12

　　呆板装备 29,606,795.24 21,952,574.60 29,565,433.07 23,955,661.07 -41,362.17 2,003,086.47 -0.14 9.12

　　车辆 1,067,485.62 536,644.72 919,700.00 704,534.00 -147,785.62 167,889.28 -13.84 31.28

　　电子办公装备 2,815,491.12 1,512,978.07 2,237,977.55 1,530,291.05 -577,513.57 17,312.98 -20.51 1.14

　　 2、评估增减值原因说明

　　 （1）呆板装备评估原值减值首要是因为产物技能更新较快呆板装备市场价值下

　　降，评估净值增值是因为评估经济寿命年限长于企业采取的管帐折旧年限造成。

　　 （2）车辆评估原值减值首要是因为车辆技能更新较快市场价值下降，评估净值

　　增值是由企业计提折旧年限较评估时使用的经济耐用年限短所致。

　　 （3）电子装备评估原值减值的首要原因是产物技能更新较快 ，市场价值下降造

　　成；评估净值增值的首要原因是企业计提折旧年限较评估时使用的经济耐用年限短

　　所致。

　　 四、在建工程评估技能声名

　　 (一)评估领域

　　 纳入本次在建工程评估领域的范例为土建在建工程，总资产面值为

　　21,135,308.11 元。

　　 (二)在建工程轮廓

　　 本次在建工程为土建在建工程，首要为：民众租赁住房 12#、13#产生的工程款、

　　计划费及其他前期用度等，该工程于 2014 年 10 月 13 日开工，估量 2015 年 12 月完

　　工，工期为 1.13 年。12#楼为地上 7 层，钢混结构，修建面积为 5027.21 ㎡，13#楼

　　为地上 6 层，砖混结构，修建面积为 5359.46 ㎡。民众租赁房占地面积为 5130 平方

　　米，容积率为 2.25，绿化率为 39%。该工程已经取得《临颍县人民当局关于临颍县

　　2014 年民众租赁住房建树项目的批复》临证文[2014]19 号，建树工程筹划许可证，

　　建树工程施工许可证等证件齐备，其资产漫衍在河南虹峰电缆股份有限公司厂区

　　内。

　　 (三)评估历程

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　　 1．搜查资产评估明细表各项内容填写情形，并核其实建工程评估明细表合计数

　　与财务报表在建工程账面数是否一致；

　　 2．按照申报的在建工程项目，考核条约内容，并通过与财务职员交谈相识工程

　　现实进度情形，说明账面值的组成及其公道性；

　　 3．现场实地观测装备到位情形，安装情形，核实是否根据条约条款执行；

　　 4．通过现场相识，确定评估要领，测算在建工程评估值；

　　 5．撰写在建工程评估技能声名。

　　 (四)评估要领

　　 本次在建 工程采取重置本钱法评估。为停止资产频频计价和漏掉资产代价，结

　　合本次在建工程特点，针对各项在建工程范例和详细情形，采取以下评估要领：

　　 1、开工时刻距基准日半年内的在建项目，按照其在建工程申报金额，经账实核

　　对后，剔除个中不公道支出的余值作为评估值。

　　 2、开工时刻距基准日半年以上的在建项目，如账面代价中不包括成本本钱，需

　　加计资金本钱。资金本钱=(申报账面代价-不公道用度)×利率×工期/2

　　 个中：

　　 (1)利率按评估基准日中国人民银行同期贷款利率确定；

　　 (2)工期按照项目局限和现实落成率，参照建树项目工期定额公道确定；

　　 (3) 若 在 建 工 程 申 报 价 值 中 已 含 资 金 成 本 ， 此 资 金 成 本 是 会 计 范 畴 与 评 估 不 一

　　致，则需剔除该资金本钱从头计取评估范畴的资金本钱。

　　 (4) 若在建工程用度仅为前期费，则以账面值确认。

　　 (五)评估历程

　　 项目名称：公租房 12#、13#（在建工程评估明细表第 5 项）

　　 所属单位：河南虹峰电缆股份有限公司

　　 账面值：15,751,606.42 元

　　 该工程于 2014 年 10 月 13 日开工，估量 2015 年 12 月落成。12#楼为地上 7 层，

　　钢混结构，修建面积为 5027.21 ㎡，13#楼为地上 6 层，砖混结构，修建面积为 5359.46

　　㎡。民众租赁房占地面积为 5130 平方米，容积率为 2.25，绿化率为 39%。该工程已

　　经取得《临颍县人民当局关于临颍县 2014 年民众租赁住房建树项目的批复》临证文

　　[2014]19 号，建树工程筹划许可证，建树工程施工许可证等证件齐备，其资产漫衍

　　在河南虹峰电缆股份有限公司厂区内。账面值为 13,739,318.01 元，经评估职员核实

　　为企业现实付出给工程施工单位的工程款，勘测费及计划费等其他前期用度。由于开

　　工时刻距基准日半年以上，此账面代价中不包括资金本钱，无不公道用度。一年期内

　　贷款利率为 4.35%，则：

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　　 评估值=15,751,606.42+ 15,751,606.42×1.13×4.35%/2

　　 =16,174,340.16 元

　　 (六)评估功效

　　 1．评估功效

　　 经实行上述评估历程和要领后，在评估基准日 2015 年 12 月 31 日，本次委估的

　　在建工程的评估功效如下：

　　 单位：人民币元

　　 科目名称 账面代价 评估代价 增值额 增值率%

　　在建工程-土建工程 21,135,308.11 21,781,239.64 645,931.53 3.06

　　 合 计 21,135,308.11 21,781,239.64 645,931.53 3.06

　　 2．增值原因

　　 评估增值原因为账面值不包括资金本钱，本次评估思量了资金本钱所致。

　　 五、工程物资评估技能声名

　　 1、评估领域

　　 纳入评估领域的工程物资在评估基准日账面值为 680,686.31 元，首要为企业购

　　入的钢材、配件、水泥管等。

　　 2、评估历程

　　 （1）评估职员按照工程物资的评估明细申报表向企业打点职员举办访谈，相识

　　工程物资的购入和使用情形；

　　 （2）对工程物资的购入和领用情形举办财务观测，抽查有关凭据，核实购买合

　　同；

　　 （3）对在账的工程物资举办抽查盘货，查对账实相符情形。

　　 3、评估结论

　　 经评估职员现场核实，纳入评估领域的工程物资均为正常的工程物资，市场价值

　　变革不大，以经核实后的账面值作为评估值。工程物资评估值为 680,686.31 元。

　　 六、地皮使用权评估技能声名

　　 （一）评估领域

　　 纳入本次评估领域的无形资产 —地皮使用权是河南虹峰电缆股份有限公司拥有

　　的位于临颍县经五路西侧的五宗地皮，账面代价为 33,058,224.63 元。

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　　 （二）地价界说

　　 估价器材宗地在估价基准日是国有建树用地使用权，全部权属国度和集团。

　　 估价器材地皮挂号用途为家产用地，本次估价设定用途为家产用地。

　　 估价器材为出让国有建树用地使用权，取得方法为出让取得；本次评估出让土

　　地按法定终止日期减去估价基准日的剩余年限作为设定使用年限。

　　 估价器材在估价基准日宗地红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通

　　迅），红线内“五通”（供水、排水、通路、通电、通迅）和红线内“园地平整”。

　　本次评估设定地皮开发程度为红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通迅）和

　　红线内“园地平整”。

　　 综上所述，本次评估的估价器材地价界说为：在估价基准日为 2015 年 12 月 31

　　日的估价器材现实操作前提下，上述设定的估价器材的地皮用途、使用年限、地皮

　　开发水划一前提下的国有建树用地使用权价值。

　　 在估价基准日为 2015 年 12 月 31 日，地皮用途、开发程度、使用年期等界说如

　　下表：

　　 地皮用途 开发程度 使用年期 价值范例

　　编 地皮使 宗地

　　 地皮证号 评估 评估 剩 余 评 估 评估

　　号 用者 位置 现实 现实 现实

　　 设定 设定 年期 设定 设定

　　 河南虹

　　 临颍县经

　　 峰电缆 临国用（2012） 五通 五通

　　1 五路南段 家产 家产 46.63 46.63 出让 出让

　　 股份有 第 0084 号 一平 一平

　　 限公司 西侧

　　 河南虹

　　 临颍县经

　　 峰电缆 临国用（2013） 五通 五通

　　2 五路南段 家产 家产 47.33 47.33 出让 出让

　　 股份有 第 0056 号 一平 一平

　　 限公司 西侧

　　 河南虹

　　 临颍县经

　　 峰电缆 临国用（2014） 五通 五通

　　3 五路南段 家产 家产 48.16 48.16 出让 出让

　　 股份有 第 0019 号 一平 一平

　　 限公司 西侧

　　 河南虹

　　 临颍县经

　　 峰电缆 临国用（2014） 五通 五通

　　4 五路南段 家产 家产 48.16 48.16 出让 出让

　　 股份有 第 0020 号 一平 一平

　　 限公司 西侧

　　 河南虹

　　 临国用 临颍县经

　　 峰电缆 五通 五通

　　5 （2014）第 五路南段 家产 家产 48.52 48.52 出让 出让

　　 股份有 一平 一平

　　 限公司 0081 号 西侧

　　 注：红线外“五通一平”即为：红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通迅）及地皮平整。

　　 （三）评估器材描写

　　 （1）地皮挂号状况

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　　 待估宗地的宗地名称、位置、挂号用途、地皮使用者、挂号面积、挂号地皮级

　　 别、地皮来历等情形详见下表：

　　 估价器材地址宗地挂号状况一览表

　　 地皮使 地皮权证 地皮 挂号 挂号面 四 至 终止 取得 地皮

　　序号

　　 用者 编号 位置 用途 积(㎡) 东 南 西 北 日期 方法 级别

　　 河南虹峰电 临国用 临颍县经

　　 家产园 家产园 家产园

　　1 缆股份有限 （2012）第 五路南段 家产 29,260.00 区路

　　 经五路

　　 区路 区路 2062/8/17 出让 四级

　　 公司 0084 号 西侧

　　 河南虹峰电 临国用 临颍县经

　　 家产园 家产园 家产园

　　2 缆股份有限 （2013）第 五路南段 家产 26,605.00 区路

　　 经五路

　　 区路 区路 2063/5/1 出让 四级

　　 公司 0056 号 西侧

　　 河南虹峰电 临国用 临颍县经

　　 家产园 家产园 家产园

　　3 缆股份有限 （2014）第 五路南段 家产 46,452.00 区路

　　 经五路

　　 区路 区路 2064/2/28 出让 四级

　　 公司 0019 号 西侧

　　 河南虹峰电 临国用 临颍县经

　　 家产园 家产园 家产园

　　4 缆股份有限 （2014）第 五路南段 家产 33,152.00 区路

　　 经五路

　　 区路 区路 2064/2/28 出让 四级

　　 公司 0020 号 西侧

　　 河南虹峰电 临国用 临颍县经

　　 家产园 家产园 家产园

　　5 缆股份有限 （2014）第 五路南段 家产 59,463.00 区路

　　 经五路

　　 区路 区路 2064/7/10 出让 四级

　　 公司 0081 号 西侧

　　 （2）地皮权力状况

　　 待估宗地的地皮全部权属国度全部，建树用地使用权为河南 虹峰电缆股份有限

　　 公司正当取得，五宗地皮存在他项权力，抵押于银行，本次评估不思量他项权力状

　　 况。明细如下：

　　 序 取得方 地皮用

　　 地皮权证编号 取得日期 终止日期 地皮面积 备注

　　 号 式 途

　　 临颍县农村信用相助社

　　 1 临国用（2012）第 0084 号 2012/8/17 2062/8/17 出让 家产 29,260.00

　　 2014/12/17-2015/12/16

　　 邮政银行临颍县新城路支行

　　 2 临国用（2013）第 0056 号 2013/5/1 2063/5/1 出让 家产 26,605.00

　　 2015/8/8-2016/8/7

　　 郑州银行优胜北路支行

　　 3 临国用（2014）第 0019 号 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 46,452.00

　　 2014/7/22-2017/7/22

　　 郑州银行优胜北路支行

　　 4 临国用（2014）第 0020 号 2014/2/28 2064/2/28 出让 家产 33,152.00

　　 2014/7/22-2017/7/22

　　 中信银行股份有限公司郑州分

　　 5 临国用（2014）第 0081 号 2014/7/10 2064/7/10 出让 家产 59,463.00

　　 行 2015/7/13-2017/7/13

　　 （3）地皮操作状况

　　 待估宗地操作状况详见下表：

　　 首要修建物及构筑 评估地皮面 修建面积 修建物首要结 制作年月

　　 编号 宗地证号

　　 物 积㎡ （㎡） 构 （年）

　　 临国用（2012）第 0084 1 车间、2 车间、配

　　 1 号 电房、 门卫房、 餐厅、 29,260.00

　　 2012 年、

　　 废铜客栈、厂区道 59,242.18 钢结构、钢混

　　 2013 年

　　 2

　　 临国用（2013）第 0056 路、水池、露天货场 26,605.00

　　 号

　　 等

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　　 临国用（2014）第 0019

　　3 号

　　 46,452.00

　　 临国用（2014）第 0020

　　4 号

　　 33,152.00

　　 临国用（2014）第 0081

　　5 号

　　 59,463.00

　　 （四）地价影响身分说明

　　 1、一般身分

　　 临 颍 地 处 中 原 腹 地 ， 位 于 河 南 省 中 部 ， 北 纬 33°43’-33°59’ ， 东 经

　　 113°43’-114°09’，南北长 30 公里，对象宽 38 公里，总面积为 821 平方公里，

　　 均匀海拔 63.6 米。北接许昌县，南望漯河市区，东接鄢陵县、西华县，西连襄城

　　 县，西南与舞阳为邻。

　　 (1)天然身分

　　 临颍属于温带季民风候，四序理解；降水受季风影响较明明，夏季炎热多雨，

　　 冬季严寒干燥。四序分配是春、秋较短，冬、夏较长，夏季 115 天阁下，冬季 130 天

　　 阁下，春、秋两季共 120 天阁下。年均匀气温 14.5℃，一月份均匀气温 0.5℃，七月

　　 份均匀气温 28℃，整年无霜期 226 天阁下。年降水量均匀在 720 毫米，由于受季风的

　　 影响，整年降水量极不匀称，雨量大部齐集在 6、7、8 三个月，其它年际之间降水量

　　 变革幅度较大，经常呈现暴雨、沥涝，干旱和干热风。

　　 临颍县共有巨细河道 18 条，全长 318 公里，水域面积 30922 亩，较大河流有颍

　　 河、清潩河、新沟河、蜈蚣渠，个中除颍河、清 潩河、新沟河常年有少量的水以

　　 外，别的河道，经常凋谢，靠河道引水灌溉的面积剩少，绝大部分地皮靠井水灌

　　 溉。

　　 (2)社会、经济轮廓

　　 A、经济成长状况

　　 2013 年，全县区域出产总值完成 230 亿元，同比增长 12.1%；局限以上家产增加

　　 值完成 152 亿元，同比增长 16%；农民人均纯收入 9446 元，同比增长 17%。

　　 临颍有耕地 88 万亩，粮食年产量达 70 多万吨。年出栏生猪 130 多万头，被确定

　　 为世界生猪调出大县；小辣椒、大蒜等种种蔬菜产量达 260 多万吨，个中无公害蔬菜

　　 基地面积 31.3 万亩，被确定为国度级无公害农产物树模基地；全县拥有市级以上龙

　　 头企业 40 家，个中国度级 3 家、省级 8 家，全市第一。

　　 拥有中国驰名商标 12 个、省级著名商标 17 个，形成了一个局限复杂、名企荟

　　 萃、年产值超百亿的休闲食物财富，休闲食物日产量 2600 多吨，在世界县区中位居

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　　第一，被中国食物家产协会定名为 “中国休闲食物财富基地 ”。同时，紧抓机会，

　　致力打造电子电器新兴百亿财富，深圳常兴科技、深圳合丰泰、虹峰电缆、肇庆匹

　　思通科技等 10 多个项目已进驻电子专业园区，电子电器财富发杀青长。依托林木种

　　植和世界白椿木集散地优势，成长木料加工企业 1000 多家，年加工木料手段到达

　　300 万立方，成为豫南最大的木料加工基地。

　　 现代物流园区建树打算占地 3200 亩，投资 22 亿元，年处理赏罚货品量 1000 万吨，

　　首要筹划有粮食品流区、集装箱物流区、散货品流区、海关商检等综合办公区，诚

　　邀列位客商投资物流园区；科教文化中心位于生态环保区黄金地段，配套建树居

　　住、文化、教诲、会展等项目，项目市场远景精采；综合处事区位于临颍县财富集

　　聚区家产园北部，项目占地 300 亩，拥有职工公寓、餐饮旅店、休闲娱乐、商业金融

　　四大成果，可容纳 10000 名职工栖身、糊口。

　　 B、城乡建树和基本办法状况

　　 临颍城镇化水平在有序推进之中，自然气、暖气等市政办法的建树正慢慢完

　　善，临颍县首家热力公司创立于 2010 年 6 月，首要认真对临颍县财富集聚区内供热

　　热源、供热管网的建树及一样平常出产策划打点事变，起源实现了对盼盼食物有限公

　　司、亲亲食物有限公司、华冠养元饮料有限公司、联泰食物有限公司等 13 家当业企

　　业和单位的齐集供热。临颍县抓住被确定为全省 26 个城镇化重点县机会，高标准修

　　编了都市成长筹划。新辟了颍北新区，使城区面积扩展到 21 平方公里。都市市容市

　　貌整洁雅观，环境优雅，拥有南街村绿地广场、东方红广场、金龙广场等休闲娱乐

　　场所，阳光大旅店等三星级旅店 1 家，在建五星级旅店 1 家，大型综合性阛阓、量贩

　　6 家，是华夏都市群中栖身糊口、投资兴业的理想都市。

　　 C、交通基本办法

　　 临颍有 107 国道、京珠高速公路、京广铁路、京港快速客运铁路四条交通大动脉

　　穿县而过，省道 S329 横贯对象，是郑州、许昌、漯河华夏都市群节点都市，北距新

　　郑国际机场 60 公里。出格是郑州至许昌城际轻轨的建筑，新郑机场许昌航站楼的建

　　立，使临颍县 30 分钟即可达到新郑国际机场。

　　 2、地区身分

　　 估价器材地址位置为城关镇，截至 2006 年辖 19 个村委会：大木罗村、樱桃郭

　　村、邢庄村、五里头村、岗石村、耿庄村、董畦村、西街村、北街村、北场村、东

　　街村、东关村、曹姚村、吴寨村、丁庄村、聂庄村、双庙村、三里头村、南街村。

　　 境内交通便利，公路纵横交错，四通八达，村村相连。距石临线 4 公里，距京港

　　澳高速 5 公里，省道 S329 横贯南北，交通便利。开设南巨 10KV 线路，建成投资 7000

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　　多万元 22 万伏变电站一座；邮政通信便捷，镇区电话遍及率到达 62%，架设有线电

　　视线路和互联网线路 39 公里。

　　 3、个别身分

　　 委估宗职位于临颍县经五路南段西侧，临国用（2012） 0084 号、临国用

　　 第 （2013）

　　第 0056 号、临国用（2014）第 0019 号、临国用（2014）第 0020 及临国用（2014）

　　第 0081 号地皮，东至家产园区路，南至经五路，西至家产园区路，北至家产园区

　　路。阵势较平展、地质布局较不变、无大水患害影响、地基承载力一般，筹划限制

　　一般，宗地内水、电，阶梯、通信等办法齐备。

　　 (五)估价原则

　　 1、预期收益原则

　　 地皮估价应以估价器材在正常操作前提下的将来客观有效的预期收益为依据。

　　对付价值的评估，重要的并非是已往，而是将来。已往收益的重要意义，在于为推

　　测将来的收益变革动向提供依据。地皮的价值是由反应该宗地未来的总收益所抉择

　　的，它的价值也受预期收益形成身分的改观所影响。以是，地皮投资者是在预测该

　　地皮未来所能带来的收益或效用后举办投资的。这就要求估价者必需相识已往的收

　　益状况，并对地皮市场近况、成长趋势、政治经济形势及政策规定对地皮市场的影

　　响举办细致说明和预测，精确预测该地皮此刻以至将来能给权力人带来的利润总

　　和，即收益价值。

　　 2、更换原则

　　 地皮估价应以相邻区域或类似区域成果沟通、前提相似的地皮市场买卖业务价值为

　　依据，估价功效不得明明偏离具有更换性质的地皮正常价值。按照市场运行规律，

　　在同一商品市场中，商品或提供处事的效用沟通或大抵相似时，价值低者吸引需

　　求，即有两个以上互有更换性的商品或处事同时存在时，商品或处事的价值 是颠末

　　彼此影响与较量之其后抉择的。地皮价值也同样遵循更换规律，某块地皮的价值，

　　受其余具有沟通使用代价的地块，即同范例具有更换大概的地块价值所管束。

　　 3、最有效操作原则

　　 判断地皮的最有效操作以地皮操作切合其自身前提、法令礼貌政策及筹划限

　　制、市场需求和最佳操作水划一。由于地皮具有用途的多样性，差此外操作方法能

　　为权力人带来差此外收益量，且地皮权力人都祈望从其所占有的地皮上获取更多的

　　收益，并以能满足这一目的为确定地皮操作方法的依据。以是，地皮价值是以该地

　　块的效用作最有效施展为条件的。

　　 4、供需原则

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　　 地皮估价要以 市场供需抉择地皮价值为依据，并充实思量地皮供需的非凡性和

　　地皮市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价值都取决于供求的均衡

　　点。供小于求，价值就会进步，否则，价值就会低落。由于地皮与一般商品对比，

　　具有奇特的人文和天然特征，因此在举办地皮估价时既要思量到所假设的公平市

　　场，又要思量地皮供应的把持性特性。

　　 5、孝敬原则

　　 地皮总收益是由地皮及其出产要素共同浸染的功效，地皮的价值可以 由对地皮

　　收益的孝敬巨细来抉择。按照经济学中等量资金应得到相应酬金的技资道理 ,地皮开

　　发的投入也应得到相应的收益。以是 ,在举办出产勾当之前,所付出地皮款及随后进

　　行的地皮开发费都应得到与社会技资沟通的收益。可是 ,按照经济学边际收益理论 ,

　　出产要素之间存在必然的最优组合，高出必然限度 ,每一要素一连增加,其收益不会

　　相应地成比例增加。

　　 6、改观原则

　　 指估价职员应掌握地皮价值影响身分及地皮价值的改观规律，精确的评估价

　　格。一般商品的价值，是陪伴着组成价值的身分的变革而产生改观的。地皮价值也

　　有同样气象，它是各类地价形成身分彼此浸染的功效，而这些价值形成身分经常处

　　于改观之中，以是地皮价值是在这些身分彼此浸染及其组合的改观历程中形成的。

　　因此，在地皮估价时，必需分 析该地皮的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使

　　这些身分产生改观的一般身分、地区身分及个别身分。由于这些身分都在改观之

　　中，因此应掌握各身分之间的因果干系及其改观规律，以便按照今朝的地价水平预

　　测将来的地皮价值。

　　 （六）评估步调

　　 1、评估职员起首对该企业的地皮使用权的入账代价举办整理，填列出原始入账

　　代价和评估基准日的账面代价。

　　 2、比较申报表，网络地皮权属证明。

　　 3、网络清算地皮定级估价资料，我们取得了临颍县现执行的地皮级别分区和基

　　准地价数据，按此确定基准地价；观测了临颍县市场出让地皮案例，作为市场较量

　　法估价依据。

　　 4、实地勘测，观测影响宗地地价的身分。

　　 5、确定身分批改系数。

　　 6、依据实地勘测和计较得出的基准地价、批改系数、市场较量案例，评估宗地

　　地价。

　　 （七）评估要领

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　　 按照《城镇地皮估价规程》，今朝通行的地价评估要领有市场较量法、收益还原

　　法、剩余法(假设开发法)、本钱逼近法、基准地价系数修处死。

　　 按照《城镇地皮估价规程》以及待估宗地的详细前提、用地性质及评估目的，结

　　合估价师网络的有关资料 ,思量到当地地产市场发育程度 ,选择评估要领。由于当地

　　在基准地价的包围领域之内，因此可以采取基准地价系数修处死；待估宗地为已开

　　发用地，不宜采取剩余法；因企业地皮收益难以单独估算，无法确定地皮的客观纯

　　收益，因此无法采取收益法。待估宗地周边有地皮买卖业务案例，可比性较强，因此可

　　选用市场法举办评估；由于估价器材无新征用的地皮可供参考，因此不 宜采取选择

　　本钱逼近法评估。

　　 综上所述，由于市场较量法、基准地价修处死可以或许更客观的反 映地皮的代价，

　　因此本次估价抉择采取市场较量法、基准地价修处死举办评估。

　　 （八）评估历程

　　 1、市场较量法

　　 市场较量法是在评估待估宗地价值时，按照更换原则，将待估宗地与在较近时

　　期内已产生买卖业务的类似宗地实例举办比较较量，并依据后者已知 的价值，参照该地

　　产的买卖业务情形、期日、地区及个别身分等不同，批改得出待估宗地在评估时日地价

　　的要领。

　　 以市场较量法评估地皮价值用以下公式：

　　 V＝VB×A×B×D×E

　　 式中：V：待估宗地价值；

　　 VB：较量实例价值；

　　 A：待估宗地情形指数／较量实例宗地情形指数

　　 ＝正常情形指数／较量实例宗地情形指数

　　 B：待估宗地估价期日地价指数／较量实例宗地买卖业务日期地价指数

　　 D：待估宗地地区身分前提指数／较量实例宗地地区身分前提指数

　　 E：待估宗地个别身分前提指数／较量实例宗地个别身分前提指数

　　 采取市场较量法举办评估的步调如下：

　　 较量案例的选择遵循以下几点原则（与待估宗地较量）

　　 A、用途沟通

　　 B、买卖业务范例沟通

　　 C、属于正常买卖业务

　　 D、地区及个别前提临近

　　 E、买卖业务期日靠近

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　　 本次评估，选择了与估价器材前提类似的三个买卖业务案例作为较量案例

　　 (1)案例选择

　　 观测临颍县区内与待估宗地相类似地区内的家产用地市园地价资料，并参照委

　　托方提供的资料，选择沟通或相似的地块作为较量器材：

　　 案例 1 临颍县家产用地地块国有地皮使用权出让

　　 该 宗 土 地 位 于 临 颍 县 纬 二 路 南 侧 ； 土 地 用 途 为 工 业 用 地 ， 土 地 出 让 年 期 为 50

　　年，出让面积 33,261.00 平方米，首要筹划要求：容积率 1.0≤ 容 ≤2.0 ；修建密

　　度：无；绿地率：无；投资强度：无。2015 年 5 月 22 日挂牌出让，挂牌成交价为

　　523.8608 万元，出让单价为 157.50 元/平方米。

　　 案例 2 临颍县家产用地地块国有地皮使用权出让

　　 该宗地皮位于临颍县 纬二路中段北侧 ；地皮用途为家产用地，地皮出让年期为

　　50 年，出让面积 33,352.00 平方米，首要筹划要求：容积率 1.0≤容≤2.0；修建密

　　度：无；绿地率：无；投资强度：无。2015 年 11 月 20 日挂牌出让，挂牌成交价为

　　525.294 万元，出让单价为 157.50 元/平方米。

　　 案例 3 临颍县家产用地地块国有地皮使用权出让

　　 该 宗 土 地 位 于 临 颍 县 经 五 路 西 侧 ， 土 地 用 途 为 工 业 用 地 ， 土 地 出 让 年 期 为 50

　　年，出让面积 13,056.00 平方米，首要筹划要求：容积率 1.0≤ 容 ≤2.0 ；修建密

　　度：无；绿地率：无；投资强度：无。2015 年 12 月 31 日挂牌出让，挂牌成交价为

　　205.632 万元，出让单价为 157.50 元/平方米。

　　 (2)较量身分的选择

　　 按照影响地价的首要身分，团结评估器材和较量实例的差异情形，选择较量因

　　素

　　 A、买卖业务时刻：确定地价指数，举办买卖业务期日批改；

　　 B、买卖业务情形：是否为正常、客观、合理的买卖业务；

　　 C、地皮使用年限：指地皮使用有效年限；

　　 D、地区身分：首要有路网状况、距地区骨干道间隔、公交便捷度、地区富贵

　　度、距市级商服中心间隔、环境是非度、地区公用办法综合程度；

　　 个别身分：首要有宗地形状、基本办法前提、筹划限制。

　　 (3)体例较量身分前提声名表

　　 买卖业务案例与评估地块各身分的前提较量详细见下表 1。

　　 表 1 较量身分前提声名表

　　 较量身分 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C

　　 地皮用途 家产 家产 家产 家产

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　　 买卖业务期日 2015 年 11 月 2015 年 5 月 2015 年 11 月 2015 年 12 月

　　 买卖业务情形 正常 正常 正常 正常

　　地皮使用年限(年) 46.71 年 49.47 49.97 50.00

　　 2

　　 地价(元/m ) 待估 157.50 157.50 157.50

　　 买卖业务方法 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让 挂牌出让

　　 财富集聚程度 一般 一般 一般 一般

　　 阶梯通达度 交通型干道 交通型干道 交通型干道 交通型干道

　　地区 距骨干道间隔 1.5 公里 1.5 公里 1.5 公里 1.5 公里

　　身分 临路范例 邻主次干道 邻主次干道 邻主次干道 邻主次干道

　　 基本办法状况 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平

　　 环境状况 污染小 污染小 污染小 污染小

　　 宗地形状 较法则 较法则 较法则 较法则

　　个别 地形状况 平展 平展 平展 平展

　　身分 筹划限制 限制一般 限制一般 限制一般 限制一般

　　 容积率 1.0≤容≤2.0 1.0≤容≤2.0 1.0≤容≤2.0 1.0≤容≤2.0

　　 (4)较量身分前提指数简直定

　　 按照待估宗地与较量实例各类身分详细情形，体例较量身分前提指数表。较量

　　身分指数确定如下：

　　 a、买卖业务期日批改

　　 因较量实例与委估宗地买卖业务期日临近，按照观测的当地家产用地价值增长情

　　况，确定此次评估举办买卖业务期日批改系数不作批改。

　　 b、买卖业务情形批改

　　 地产市场的不完全性往往造成其买卖业务价值容易受当时的一些非凡情形所影响，

　　以是较量时应对买卖业务情形加以批改。由于所选几个较量实例为今朝临颍县地皮市场

　　上的正常买卖业务，故不作买卖业务情形批改。

　　 c、使用年期批改

　　 k=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n]

　　 个中：k—年期批改系数

　　 r—地皮还原利率(按照临颍县的有关资料及估价职员所获资料，今朝，临颍县

　　地皮投资存在必然风险，故在选取地皮还原率时取中国人民银行现行发布的 五年 期

　　存款利率 2.75%以及团结地皮投资风险情形；综合思量确定地皮还原率取 6％)

　　 m—委估宗地的使用年期

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　　 n—较量案例的使用年期

　　 d、地区及个别身分批改系数

　　 Ⅰ、地区身分：

　　 A 、财富集聚度，分为低、较低、较高、高四个品级，思量到财富集聚局限对

　　家产地价影响较大，以待估宗地为 100,每增加一个品级，地价相应往上批改 2%；

　　 B、阶梯通达度,由于阶梯的通达程度对家产企业的运输本钱、企业对外接洽影

　　响较大,周 边阶梯类 型分为交 通型骨干 道殽杂型 骨干道、 殽杂型次 干道交通 型次干

　　道、糊口型骨干道、糊口型次干道、支路五个品级，以待估宗地的品级为 100,每相

　　差一个品级批改 3%。

　　 C、距骨干道间隔，以待估宗地为 100，有铁路专用线相应增加 2%，距骨干道每

　　增加 5 公里，相应镌汰 1%;

　　 D、临路状况，分为邻街巷、邻支路、邻次干道、邻骨干道五个品级，每增加或

　　镌汰一个品级，地价相应往上或往下批改 2%；

　　 E、基本办法状况，以待估宗地为 100，每增加一项，相应增加 2%；以影响家产

　　的五通，即通上水、通下水、通电、通信、通路为最佳，五通以上不做批改

　　 F、环境是非度，分为无污染、污染小、有必然污染、污染较重、污染严重五个

　　品级，以待估宗地为 100，每上升一个品级，地价往下批改 2%；

　　 Ⅱ、个别身分：

　　 A、宗地形状，分为犯科则、较法则、法则三品级，以待估宗地为 100，每上升

　　一个品级，地价往上批改 2%；

　　 B、地形分为平展、较平展、山坡地，以待估宗地地形指数为 100，较平展与平

　　坦对比地价往下批改 1%;

　　 C、今朝筹划限制，分为无限制、有必然限制、有较大限制，以待估宗地为

　　100，每相差一个品级批改 5%。

　　 D、容积率批改，以待估宗地 100，较量实例的容积率与其对比，每上升或下降

　　1，地价往上或往下批改 3%

　　 (5)体例身分较量批改系数表

　　 按照较量身分前提指数表，体例身分较量批改系数表，见表 3。

　　 身分较量批改系数表

　　 较量项目

　　较量身分 实例 A 实例 B 实例 C

　　 实例价值(元/平方米) 157.50 157.50 157.50

　　 地皮用途 100/100 100/100 100/100

　　 买卖业务期日 100/100 100/100 100/100

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　　 买卖业务情形 100/100 100/100 100/100

　　 买卖业务方法 100/100 100/100 100/100

　　 财富集聚程度 100/100 100/100 100/100

　　 阶梯通达度 100/100 100/100 100/100

　　 距骨干道间隔 100/100 100/100 100/100

　　地区身分

　　 基本办法状况 100/100 100/100 100/100

　　 临路状况 100/100 100/100 100/100

　　 环境状况 100/100 100/100 100/100

　　 宗地形状 100/100 100/100 100/100

　　 地形状况 100/100 100/100 100/100

　　个别身分

　　 筹划限制 100/100 100/100 100/100

　　 容积率 100/100 100/100 100/100

　　 地皮使用年期 0.9896 0.9879 0.9875

　　 批改后地皮价值(元/平方米) 155.86 155.59 155.53

　　 均匀地皮价值(元/平方米) 155.66

　　 (6)计较案例批改后的待估宗地代价

　　 对各较量实例批改后的地价举办较量说明，三个比准价值水平较靠近，故取其

　　算术均匀值作为市场较量法所得待估宗地的最终比准价值。

　　 待估宗地的地皮单价为 155.66 元/平方米。

　　 2、基准地价修处死

　　 (1)基准地价系数修处死

　　 基准地价系数修处死是操作城镇基准地价和基准地价批改系数表等评估成就 ,按

　　照更换原则，对估价器材的地区前提和个别前提等与其所处地区的均匀前提对比

　　较，并比较批改系数表选取相应的批改系数对基准地价举办批改，进而求取估价对

　　象在估价基准日价值的要领。

　　 按照《城镇地皮估价规程》，其基准地价系数修处死评估宗地地价的计较公式

　　为：

　　 基准地价系数修处死评估的宗地地价

　　 ＝(基准地价×K1×(1+∑K)×K2±M)×K3

　　 式中： K1──期日批改系数

　　 ∑K──影响地价综合身分(地区身分及个别身分)批改系数之和

　　 K2──宗地容积率批改系数

　　 M──开发程度批改值

　　 K3──地皮使用年期批改系数

　　 ① 确定估价器材地皮级别及基准地价

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　　 按照《临颍县人民当局关于发布临颍县城镇基准地价关照》文件，家产基准地价

　　 如下：

　　 地皮级别 基准地价 地价变幅

　　 一级 380 480-300

　　 二级 285 350-230

　　 三级 220 250-180

　　 四级 170 200-130

　　 （基准地价内涵：基准地价基准日为 2013 年 1 月 1 日，五通一平，家产用地年限为 50 年）

　　 河南省虹峰电缆股份有限公司的宗地处于四级家产用地， 按照上表四级用地基

　　 准地价为 170 元/平方米，地价变幅 200 元/平方米-130 元/平方米，按照委估地皮市

　　 场情形，该地区的地皮成交价值为 157.50 元/平方米，故本次委估地皮基准地价为

　　 160.00 元/平方米。

　　 ②确按期日批改系数(K1)

　　 本次评估的估价基准日为 2015 年 12 月 31 日，观测当地的地皮价值从文件出台

　　 到评估基准日的改观情形，相识到该地区内的家产用地地皮市场， 确定本次基准地

　　 价为 160 元/平方米，不做期日批改。

　　 ③综合身分(地区身分及个别身分)批改

　　 按照基准地价批改体系，比较估价器材的地区身分及个别身分前提，确定地区

　　 身分和个别身分批改。

　　 表1 家产用地影响身分指标声名表

　　 是非程度

　　 优 较优 一般 较劣 劣

　　影响身分

　　 交通型次干 糊口型次

　　 阶梯品级 交通型骨干道 殽杂型骨干道 糊口型骨干道

　　 道 干道、支路

　　 距骨干道间隔 ＜100 100-200 200-300 300-500 ＞500

　　 距火趁魅站间隔 ＜450 450-800 800-1100 1100-2000 ＞2000

　　 距汽趁魅站间隔 ＜500 500-800 800-1200 1200-2000 ＞2200

　　 供水担保率 ＞95 95-90 90-80 80-70 ＜70

　　 供电担保率 ＞95 95-80 80-70 70-50 ＜50

　　 供气担保率 ＞95 95-75 75-65 65-55 ＜55

　　 排水状况 ＞90 90-80 80-70 70-60 ＜60

　　 5 个以上企业 3 个以上企业

　　 5 个以上企业 企业相对

　　 齐集连片、相 齐集连片、 相 企业相对间隔

　　 财富聚积状况 齐集连片、相 间隔大于 2

　　 对间隔 300 米 对间隔 500 1 公里-2 公里

　　 对间隔 300 米 公里

　　 -500 米 米-1 公里

　　 宗地形状 法则长方形 长方形 正方形 梯形 三角形

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　　 地面坡度 地面坡度

　　 地面坡度＜ 地面坡度

　　 2°-5°无地 5°-8°无地 地面坡度

　　 2°无地质断 8°-10°，地

　　 质断裂层，地 质断裂层， 地 ＞10°，地

　　宗地天然前提 裂层，地基承 基承载力一

　　 基承载力较 基承载力一 基承载力

　　 载力大，地下 般，地下水位

　　 大，地下水位 般，地下水位 小

　　 水位适中 较浅

　　 适中 较浅

　　 面积大、便于 面积较大，较 面积较小，不 面积小，不

　　 宗地面积 一般

　　 操作 便于操作 大便于操作 便于操作

　　 筹划限制 无限制 个别限制 一般限制 较多限制 全限制

　　 表2 家产用地基准地价批改系数表

　　 调解幅度(%) 一

　　 优 较优 较劣 劣

　　影响身分 般

　　 阶梯品级 0.0229 0.0115 0 -0.0153 -0.0306

　　 距骨干道间隔 0.0229 0.0115 0 -0.0153 -0.0306

　　 距火趁魅站间隔 0.0194 0.0097 0 -0.0129 -0.0259

　　 距汽趁魅站间隔 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 供水担保率 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 供电担保率 0.0088 0.0044 0 -0.0059 -0.0118

　　 供气担保率 0.0053 0.0026 0 -0.0035 -0.0071

　　 排水状况 0.0088 0.0044 0 -0.0059 -0.0118

　　 财富聚积状况 0.0247 0.0124 0 -0.0165 -0.0329

　　 宗地形状 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 宗地天然前提 0.0124 0.0062 0 -0.0082 -0.0165

　　 宗地面积 0.0088 0.0044 0 -0.0059 -0.0118

　　 筹划限制 0.0106 0.0053 0 -0.0071 -0.0141

　　 表 3 家产用地地区身分批改系数

　　 调 整 幅 度 % 批改 批改系

　　 批改声名

　　影响身分 度 数%

　　 阶梯品级 交通型次干道 一般 0.0000

　　 距骨干道间隔 100-200 较优 0.0115

　　 距火趁魅站间隔 ＞2000 较劣 -0.0259

　　 距汽趁魅站间隔 ＞2200 较劣 -0.0141

　　 供水担保率 95-90 较优 0.0053

　　 供电担保率 95-80 较优 0.0044

　　 供气担保率 95-75 较优 0.0026

　　 排水状况 90-80 较优 0.0044

　　 3 个以上企业齐集连片、相对间隔 500 米

　　 财富聚积状况 一般 0.0000

　　 -1 公里

　　 宗地形状 长方形 较优 0.0053

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　　 地面坡度 2°-5°无地质断裂层，地基承

　　 宗地天然前提 较优 0.0062

　　 载力较大，地下水位适中

　　 宗地面积 面积较大，较便于操作 较优 0.0044

　　 筹划限制 一般限制 一般 0.0000

　　 综合批改系数 0.004

　　 ④确定宗地容积率批改系数(K2)

　　 由于本次评估为平凡家产用地，凡是设定的 容积率为 1，估价器材的容积率为

　　1，家产用地一般不需要举办容积率批改，故宗地容积率批改系数为 1.0。

　　 ⑤确定开发程度批改值

　　 估价器材设定开发程度与基准地价设定开发程度根基一致，基准地价设定开发

　　程度为达 到企业可 根基出产 前提，该 宗地皮开 发程度为 五通一平 ( 供水、排 水、通

　　路、通电、通迅，园地平整)，按照宗地到达的可出产情形，五通一平不需要举办开

　　发程度批改，地皮开发程度批改为 0。

　　 ⑥确定地皮使用年期批改系数(K3)

　　 估价器材设定年期与基准地价所对应的年期纷歧致，故需举办年期批改，批改公

　　式为：

　　 1 1 /(1 r ) m

　　 K3

　　 1 1 /(1 r ) n

　　 公式中：

　　 K3──估价器材的地皮使用年期批改系数

　　 r──地皮还原率[地皮还原率按评估基准日时中国人民银行发布的五年期(含五

　　年)存款利率 2.75%，再加上必然的风险身分调解值，按 6%计]

　　 m──估价器材设定使用年限

　　 n──基准地价设定地皮使用年期

　　 按照上述公式，估价器材的地皮使用权年期批改系数为:

　　 46.66 年的年期批改系数=0.9875

　　 ⑦确定对基准地价批改后的功效

　　 按照公式：

　　 基准地价系数修处死评估的宗地地价

　　 地皮价值＝(基准地价×K1×(1+∑K)×K2±M)×K3

　　 ＝[160×1×(1+0.004))×1.0+0)]×0.9875

　　 ＝158.65(元/平方米)

　　 (八)估价功效及增减值原因说明

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　　 1、估价功效简直定要领及功效

　　 按照地价评估技能法则及估价器材的现真相形，我们采取市场较量法、基准地

　　价法对估价器材举办了评估，估价职员以为：基准地价系数修处死是以估价基准日

　　估价器材所处地区均匀地价水平和地皮开发程度到达当地基准地价设定的开发程度

　　时颠末详细情形比照批改获得的价值，反应的是估价器材的一般地价水平。市场比

　　较法评估地皮价值是按照更换原则，将估价器材的区位前提与地区的均匀前提举办

　　差异批改而得的。本次评估综合思量各类身分以为市场较量法较 基准地价系数批改

　　法可以或许越发客观的回响估价器材于估价时点的市场代价，因此估价功效中市场较量

　　法权重取 60%，基准地价系数修处死权重取 40%为最终的评估功效。其功效见表：

　　 两种评估要领功效一览表

　　 单位：元/㎡

　　 基准地价批改 市场较量 单价

　　序 使用年 地皮面积 总地价(元)

　　 宗地证号 法(元/平方 法(元/平 (元/平方

　　号 期(年) (平方米) (取整)

　　 米) 方米) 米)

　　 临国用

　　1 (2012)第 158.65 155.66 46.71 156.86 29,260.00 4,589,700.00

　　 0084

　　 临国用

　　2 (2013)第 159.10 156.10 47.42 157.30 26,605.00 4,185,000.00

　　 0056 号

　　 临国用

　　3 (2014)第 159.61 156.61 48.25 157.81 46,452.00 7,330,600.00

　　 0019

　　 临国用

　　4 (2014)第 159.61 156.61 48.25 157.81 33,152.00 5,231,700.00

　　 0020

　　 临国用

　　5 (2014)第 159.82 156.84 48.61 158.01 59,463.00 9,395,700.00

　　 0081 号

　　 2．减值原因说明

　　 土 地 账 面 值 为 33,058,224.63 元 ， 评 估 值 为 30,732,700.00 元 ， 减 值

　　2,325,524.63 元，减值率为 7.03%，地皮使用权评估减值原因是委估地皮的账面值以

　　地皮出让金、征地社保 费、耕地占用税、征地打点费、地皮开垦费、契税及印花税

　　构成，河南虹峰电缆股份有限公司未涉及征地行为，无需缴付征地社保费、耕地占

　　用税、征地打点费及地皮开垦费用度，本次评估未思量上述用度，故形成评估减值。

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　　 七、其他无形资产评估技能声名

　　 (一)评估领域及轮廓

　　 1、评估领域

　　 纳入评估领域内的其他无形资产首要包罗两套办公软件：海潮软件（已停用），

　　金碟软件以及一项注册商标。

　　 两套办公软件别离购置于 2012 年 9 月和 2011 年 6 月，金碟软件现正常使用，浪

　　潮软件已停用，原始入账代价为 99,273.50 元，截至评估基准日，办公软件账面代价

　　为 71,609.08 元。

　　 1 项商标权详细为：

　　序

　　 商标图形 注册人 审定使用商品 编号 注册有期限

　　号

　　 电缆；电线；电

　　 缆毗连套筒；电

　　 线圈；电线毗连

　　 河南虹

　　 物；电池；配电

　　 峰电缆

　　1 盘（光）；光导纤 第 11128826 号 2014-03-14 至 2024-03-13

　　 股份有

　　 维（光学纤维）；

　　 限公司

　　 电动调理装置；

　　 电线辨认包层

　　 （制止）

　　 (二)评估历程

　　 1、评估筹备阶段

　　 （1）按照委估资产的详细特点，拟定评估综合打算和措施打算，确定重要的评

　　估器材、评估措施及首要评估要领。

　　 （2）按照委托评估资产特点，评估职员对被评估单位申报的资产举办清查和评

　　估。

　　 2、现场观测及网络评估资料阶段

　　 按照此次评估业务的详细情形，根据评估措施准则和其他相关规定的要求，评

　　估职员通过询问、查对、搜查、抽查等方法举办实地观测，从各类大概的途径获取

　　评估资料，核实评估领域，相识评估器材近况，存眷评估器材法令权 属，通过各官

　　方或专业网站对专利举办检索和对商标举办查询，如中华人民共和国常识产权局专

　　利检索网站等对评估器材法令权属等举办检索。

　　 3、评定估算阶段

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　　 对网络的评估资料举办须要说明、归纳和清算，形成评定估算的依据；按照评

　　估器材、代价范例、评估资料网络情形等相关前提，选择合用的评估要领，选取相

　　应的公式和参数举办说明、计较和判断，形成起源评估功效。

　　 (三)详细评估要领

　　 1、评估要领的选择

　　 对付财务办公软件，按照评估基准日的市场代价作为评估值，对付不再使用的浪

　　潮软件评估为零。商标的代价与其能为特定主体带来的收益亲近相关。而今朝我国市

　　场上可参照的商标买卖业务案例不敷，因此不具备采取市场法举办评估的前提。由于本

　　次评估的商标不是驰名商标，本次评估采取本钱法。公式如下：

　　 商标权评估值=商标权取得本钱

　　 商标权取得本钱=计划费+查询费+署理处事费+申请注册费+资金本钱

　　 （四）评估案例

　　 案例一：商标权（无形资产-其他无形资产评估明细表第 9 项）

　　 1、挂号情形

　　序

　　 商标图形 注册人 审定使用商品 编号 注册有期限

　　号

　　 电缆；电线；电

　　 缆毗连套筒；电

　　 线圈；电线毗连

　　 河南虹

　　 物；电池；配电

　　 峰电缆

　　1 盘（光）；光导纤 第 11128826 号 2014-03-14 至 2024-03-13

　　 股份有

　　 维（光学纤维）；

　　 限公司

　　 电动调理装置；

　　 电线辨认包层

　　 （制止）

　　 2、取得本钱的计较

　　 商标权取得本钱=计划费+查询费+署理处事费+申请注册费+资金本钱

　　 （1）计划费

　　 计划费指商标标识的计划用度，通过和企业财务职员的相同并颠末市场询价，

　　相识到商标计划费为 800.00 元。

　　 （2）查询费

　　 商标查询凡是是指商标注册申请人在申请注册商标前，为相识是否存在与其申

　　请注册商标大概组成斗嘴的商标权力而举办的有关商标信息的查询。今朝提供的查

　　询处事有两种：其一为内部查询处事，该项处事是免 费的；其二为署理查询处事，

　　该项处事遵循查询自愿、有偿、查询功效仅供参考的原则。

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　　 为低落风险，大多企业采取到当局申请查询处事。通过和企业财务职员的相同

　　并颠末市场询价，相识到商标查询费为 200 元/次。

　　 （3）署理处事费

　　 经向商标申请署理机构咨询并与企业财务职员相同，相识到该商标注册署理费

　　为 1,000.00 元/件，本次评估按 1,000.00 元计较。

　　 （4）注册受理用度

　　 按照《关于网上商标注册收费标准及有关问题的关照》（发改价值 [2008]2579

　　号）文件规定商标注册受理费为 1,000.00 元/件。

　　 （5）资金本钱

　　 商标权自申请人申请至商标局下发《注册商标证》一般限期为 1 年，本次评估按

　　三年计较，假设资金在申请月朔次性投入，评估基准日 1 年期贷款年利率为 4.35%，

　　资金本钱计较如下：

　　 资金本钱=（计划费+查询费+署理处事费+申请注册费）×4.35%

　　 =（800.00+200.00+1,000.00+1,000.00）×4.35%≈130.00（元）

　　 （6）取得本钱计较

　　 取得本钱=计划费+查询费+署理处事费+申请注册费+资金本钱

　　 =800.00+200.00+1,000.00+1,000.00+130.00=3,130.00（元）

　　 4、评估功效

　　 商标权评估值=商标权取得本钱= 3,130.00（元）

　　 （五）评估结论

　　 颠末上述评估措施后，其余无形资产评估值 75,779.57 元，增值 4,170.49 元，

　　增值率 5.82%。评估增值原因为该部分无形资产 ----商标属于账面未记录的无形资

　　产，无账面值，本次评估是按照其取得本钱计较评估值，故形成增值。

　　 八、耐久待摊用度评估技能声名

　　 耐久待摊用度是指不能所有计入当年损益，而应在今后年度 (一年以上)分期摊

　　销的各项用度。虹峰电缆耐久待摊用度核算的内容为企业建树的姑且用修建物，原

　　始入账金额为 995,854.42 元，账面净额为 591,367.15 元。

　　 评估职员磨练了各项耐久待摊用度的正当性、公道性和真实性，相识了用度支

　　出和摊余情形，根据其基准日今后尚存资产或权力的代价确定其评估值。

　　 耐久待摊用度评估值为 591,367.15 元。

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　　 九、递延所得税资产评估技能声名

　　 虹峰电缆的递延所得税资产账面代价为8,335,413.44元，首要是由于企业按会

　　计制度要求计提的应收金钱幻魅账筹备及地皮返还款-递延收益和公租房补贴而形成的

　　应交所得税差额。本次评估职员对递延所得税资产举办了说明、核实，被评估单位

　　的递延所得税资产首要为计提幻魅账筹备及可抵扣吃亏而发生的递延所得税资产，评

　　估职员对发生递延所得税资产的各项筹备举办了评估，并从头计较了递延税款。对

　　于由地皮返还款-递延收益形成的递延所得税资产，因地皮返还所发生的所得税已在

　　应交税金中思量，而地皮返还款是现实不需付出的金钱，评估为零，相应所发生的

　　递延所得税资产也评估为零；而公租房补贴形成的递延所得税资产，则按其评估值的

　　25%计较递延所得税资产；对付由应收账款和其他应收款计提的幻魅账风险丧失形成的

　　部分，则按幻魅账风险丧失的25%计较评估值。

　　 经评估，递延所得税资产评估值为 2,163,863.89 元。

　　 十、其他非活动资产

　　 其他非活动资产首要为预付工程款及装备款，账面值为 1,168,011.45 元。

　　 评估职员查对了管帐账簿记录，抽查了预付金钱的有关条约或协议以及付款凭

　　证等原始资料，经搜查预付金钱申报数据真实、金额精确，经核实无误，以核实后

　　的账面值确认评估值

　　 十一、负债评估技能声名

　　 (一)评估领域

　　 评估领域为企业评估申报的各项活动负债 与非活动负债。活动负债包罗短期借

　　款、应付单据、应付账款、预收金钱、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、应

　　付利钱；非活动负债为其他非活动负债。上述负债在评估基准日账面值如下所示：

　　 负 债 账面值（元）

　　 短期借钱 80,000,000.00

　　 应付单据 95,000,000.00

　　 应付账款 87,544,415.88

　　 预收金钱 3,554,607.14

　　 应付职工薪酬 2,718,040.74

　　 应交税费 6,140,309.28

　　 应付利钱 410,468.77

　　沃克森（北京）国际资产评估有限公司 65

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　　 负 债 账面值（元）

　　 其他应付款 38,296,007.91

　　 其他非活动负债 30,186,198.18

　　 负债合计 343,850,047.90

　　 (二)评估历程

　　 评估历程首要分别为以下三个阶段：

　　 第一阶段：筹备阶段

　　 对确定的评估领域内的负债的组成情形举办起源相识，提交评估筹备资料清单

　　和评估申报明细表标准名目，根据评估类型的要求，指导企业填写负债评估明细

　　表；

　　 第二阶段：现场观测阶段

　　 1、按照企业提供的负债评估申报资料，起首对财务台账和评估明细表举办相互

　　查对使之相符。对内容不符、频频申报、漏掉未报项目举办改正，由企业从头填报，

　　做到账表相符；

　　 2、由企业财务部门的有关职员先容各项负债的形成原因、计账原则等情形；

　　 3、对负债原始凭证抽样核查，并对数额较大的债务金钱举办了函证，确保债务

　　情形属实。

　　 第三阶段：评定估算阶段

　　 1、将核实调解后的负债评估明细表，录入计较机，成立相应数据库；

　　 2、对种种负债，采取以核实的要领确定评估值，体例评估汇总表；

　　 3、提交负债的评估技能声名。

　　 (三)评估要领

　　 1、短期借钱

　　 短期借钱账面值为 80,000,000.00 元，所有为被评估单位向金融机构借入不高出

　　一年送还期的借钱。

　　 评估职员对企业的短期借钱逐笔查对了借钱条约、借钱金额、利率和借钱期

　　限，均正确无误，利钱按月计提，并能及时送还本金和利钱。企业今朝策划状况良

　　好，有定时送还本金和利钱的手段。在确认利钱已付出或预提的基本上，以核实后

　　的账面值确以为评估值。

　　 2、应付单据

　　 应付单据账面值为 95,000,000.00 元，共 5 笔，均为银行承兑汇票，是应付各供

　　应商的货款。

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　　 对付应付单据，评估职员查对了账面记录，查阅了应付单据挂号簿，查对了企

　　业贷款卡信息，对付部分金额较大的应付单据，还搜查了相应条约等原始记录。

　　 经核实确认无误的情形下，以核实后的账面值确认评估值。

　　 3、应付账款

　　 应付账款账面值 87,544,415.88 元，首要核算企业因购买原质料、处事等而应付

　　给供应单位的金钱。

　　 评估职员检察了企业的购货条约及有关凭据，企业购入并已验收入库的质料、

　　商品等，均按照有关凭据(发票账单、随货同行发票上记实的现实价款)记入本科

　　目，未发明漏记应付账款。故以核实后的账面值确认评估值。

　　 4、预收金钱

　　 预收金钱账面值为 3,554,607.14 元，首要是预收的电缆货款。

　　 评估职员检察了相关的文件、条约或相关凭据，并对大额单位举办了发函询

　　证，无虚增虚减现象，在确认其真实性后，以核实后的账面值确认评估值。

　　 5、应付职工薪酬

　　 应付职工薪酬账面值 2,718,040.74 元，首要核算企业应付给职工的人为等。

　　 起首，评估职员举办总账、明细账、管帐报表及清查评估明细表的查对。其

　　次，相识应付人为详细内容，观测产权持有单位的人为福利政策； 查阅有关的人为

　　计较表、计提凭据和账簿记录，核实相关计提、发放情形切合相关政策。评估职员

　　通过查阅相关凭据后，以核实后的账面值确认评估值。

　　 6、应交税费

　　 应交税金账面值 6,140,309.28 元，首要核算公司应交纳的各类税金，本次评估

　　税种为营业税、企业所得税、小我私家所得税、城建税及教诲附加、增值税等。

　　 评估职员经核实增值税率为 17%，城建税按流转税 7%交纳，教诲附加费按 3%交

　　纳，处所教诲附加费按 2%交纳，所得税按 25%计缴。评估职员磨练了企业所交税金的

　　税种和金额，考核纳税申报表和应交税金账户，核实基准日所应交纳的税种和金额

　　无误。评估值以核实后的账面值确认。

　　 7、应付利钱

　　 应付利钱账面值 410,468.77 元，为应付银行的结息日至评估基准日时代的利

　　息。

　　 评估职员对企业的借钱查对了借钱条约、借钱金额、利率和借钱限期，企业利

　　息计提精确，故以核实后的账面值确认评估值。

　　 8、其他应付款

　　 其他应付款账面值为 38,296,007.91 元，首要为公司除应付账款外应付其他单位

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　　的往来款、担保金及应付职工的备用金等。

　　 评估职员在查阅了有关企颐魅账簿、原始凭据、条约和债权档案等资料，对有 关

　　企业发函询证，以确认其真实性；并对其产生时刻、现实业务内容、以及付出情形

　　举办说明，在确认其真实性后以账面值确以为评估值。

　　 9、其他非活动负债

　　 其他非活动负债是当局补贴的地皮返还款和廉租房津贴，账面值 30,186,198.18

　　元。

　　 评估职员核实了地皮返还款、廉租房补贴的相关文件及收款凭据等资料，地皮返

　　还款和公租房津贴是与资产相关的补贴。按照临颍县人民当局与河南虹峰电缆股份有

　　限公司签订的《地皮出让及投资条约书》，临颍县人民当局在地皮出让条约签订后五

　　日内将高出 2 万元/亩的地款及县财政可支配的税费嘉奖给虹峰电缆公司，无需送还，

　　故本次对地皮返还款评估为零。而公租房尚未建成，故按照审慎性原则，该项补贴按

　　账面值确认评估值。

　　 其他非活动负债评估值为 5,500,000.00 元。

　　 （四）负债评估功效

　　 截至到评估基准日 2015 年 12 月 31 日，负债评估值为 319,163,849.72 元，增值

　　-24,686,198.18 元，增值率-7.18%。详细情形详见下表：

　　 负债评估功效汇总表

　　 科目名称 账面代价（元） 评估代价（元） 增值额 增值率%

　　短期借钱 80,000,000.00 80,000,000.00 - -

　　应付单据 95,000,000.00 95,000,000.00 - -

　　应付账款 87,544,415.88 87,544,415.88 - -

　　预收金钱 3,554,607.14 3,554,607.14 - -

　　应付职工薪酬 2,718,040.74 2,718,040.74 - -

　　应交税费 6,140,309.28 6,140,309.28 - -

　　应付利钱 410,468.77 410,468.77 - -

　　其他应付款 38,296,007.91 38,296,007.91 - -

　　其他非活动负债 30,186,198.18 5,500,000.00 -24,686,198.18 -81.78

　　 负债合计 343,850,047.90 319,163,849.72 -24,686,198.18 -7.18

　　 2、增减值说明

　　 负债评估减值的原因为按照《地皮出让及投资条约书》对其他非活动负债中的土

　　地返还款的评估为零形成。

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　　 第六部分 评估结论及其说明

　　 一、评估结论

　　 按照国度法令、礼貌、资产评估准则的规定，本着独立、合理、科学和客观的

　　原则，评估职员推行须要的评估措施，对河南虹峰电缆股份有限公司 股东所有权益

　　代价举办了评估。此次评估 首要采取本钱法，按照以上评估事变，得出如下评估结

　　论：

　　 在评估基准日 2015 年 12 月 31 日资产总额账面值 43,872.07 万元，评估后的资

　　产总额为 44,640.67 万元，评估增值 768.60 万元，增值率 1.75 %；

　　 负 债 总 额 账 面 值 34,385.00 万 元 ， 评 估 值 31,916.38 万 元 ， 评 估 值 增 值

　　-2,468.62 万元，增值率-7.18%

　　 净资产账面值 9,487.06 万元，评估值 12,724.29 万元，评估增值 3,237.23 万

　　元，增值率 34.12%。

　　 资产评估功效汇总表

　　 评估基准日：2015 年 12 月 31 日

　　 被评估单位： 河南虹峰电缆股份有限公司 金额单位：人民币万元

　　 账面代价 评估代价 增减值 增值率％

　　 项 目

　　 A B C=B-A D=C/A×100

　　活动资产 1 30,512.48 30,967.09 454.61 1.49

　　非活动资产 2 13,359.59 13,673.58 313.99 2.35

　　 牢靠资产 3 6,855.53 7,954.21 1,098.68 16.03

　　 在建工程 4 2,113.53 2,178.12 64.59 3.06

　　 工程物资 5 68.07 68.07 - -

　　 无形资产 6 3,312.98 3,080.85 -232.13 -7.01

　　 耐久待摊用度 7 59.14 59.14 - -

　　 递延所得税资产 8 833.54 216.39 -617.15 -74.04

　　 其他非活动资产 9 116.80 116.80 - -

　　 资产总计 10 43,872.07 44,640.67 768.60 1.75

　　活动负债 11 31,366.38 31,366.38 - -

　　非活动负债 12 3,018.62 550.00 -2,468.62 -81.78

　　 负债总计 13 34,385.00 31,916.38 -2,468.62 -7.18

　　 净 资 产 14 9,487.06 12,724.29 3,237.23 34.12

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　　 二、评估增减值原因说明

　　 （一）活动资产增值原因说明

　　 活动资产的增值由存货增值引起，存货增值的原因为： 产制品及发出商品的账

　　面值为本钱价，评估值是根据市场代价扣除相应税费确定，故造成评估增值。

　　 （二）衡宇建（构）筑物增减值原因说明

　　 衡宇建（构）筑物评估原值增值首要有两方面原因：一方面是由于修建质料和人

　　工费上涨所形成，另一方面是由于账面值中未 包括资金本钱，本次评估根据客观发

　　生用度思量了资金本钱 等身分，故形成评估增值。评估净值增值也是由于两方面的

　　原因，一方面是由于评估原值增值的增值造成了评估净值的增值；另一方面是由于

　　衡宇修建物企业计提管帐折旧年限短于评估折旧年限所形成。

　　 （三）呆板装备增减值原因说明

　　 （1）呆板装备评估原值减值首要是因为产物技能更新较快呆板装备市场价值下

　　降，评估净值增值是因为评估经济寿命年限长于企业采取的管帐折旧年限造成。

　　 （2）车辆评估原值减值首要是因为车辆技能更新较快市场价值下降，评估净值

　　增值是由企业计提折旧年限较评估时使用的经济耐用年限短所致。

　　 （3）电子装备评估原值减值的首要原因是产物技能更新较快市场价值下降造成

　　的；评估净值增值的首要原因是企业计提折旧年限较评估时使用的经济耐用年限短

　　所致。

　　 （四）在建工程增值原因说明

　　 在建工程增值的首要原因为账面值中不包括资金本钱，本次评估按项目建树投资

　　公道支出思量了资金本钱，从而造成评估增值。

　　 （五）地皮使用权评估减值原因说明

　　 地皮使用权评估减值原因为：地皮使用权评估减值原因是委估四宗地皮的账面值

　　以地皮出让金、征地社保费、耕地占用税、征地打点费、地皮开垦费、契税及印花

　　税构成，河南省虹峰电缆股份有限公司未涉及征地行为，无需缴付征地社保费、耕

　　地占用税、征地打点费及地皮开垦费用度，本次评估未思量上述用度，故形成评估减

　　值。

　　 （六）其他无形资产评估增值原因说明

　　 其他无形资产评估增值原因为该部分无形资产----商标属于账面未记录的无形资

　　产，无账面值，本次评估是按照其取得本钱计较评估值，故形成增值。

　　 （七）负债评估减值原因说明

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　　 负债评估减值的原因为按照《地皮出让及投资条约书》对其他非活动负债中的土

　　地返还款的评估为零形成的。

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